面积计算规定及常见问题

面积计算规定及常见问题

主讲陈德朝深圳市立方建筑设计顾问有限公司

房屋建筑面积测绘计算1、房屋建筑面积测绘的作用2、目前实施的技术规定及其相互关系3、国标与相关补充技术规定（深圳）的基本内容4、特殊问题的处理1.房屋建筑面积测绘的作用建筑规划管理的需要

审批建筑施工图（施工图测算）、建筑规划验收（竣工验收，产权初始登记）房地产市场管理的需要

审批预售许可证（预售测绘）、备案房地产买卖合同深圳规定：“深规[2004]66号”文1.建筑面积≤2万平方米的项目，允许范围≤200平米，且≤规定建筑面积的3%。2.2万＜建筑面积≤5万，允许范围≤300平米.3.建筑面积＞5万平方米的项目，允许范围≤400平米.符合上述规定，超过部分进行处罚后即可办理规划验收，否则应重新规划报建。2.

目前实施的各种技术标准、规定

及其相互关系2.1国标《房产测量规范》发布：国家质量技术监督局发布制定：建设部、国家测绘局实施时间：2000年8月1日施行。相关文件：建设部建住房[2000]166号文，要求《规范》实施后，原有关房屋面积测算的规定与《规范》相矛盾的，以《规范》为准；各省、自治区建委（建设厅）、直辖市房地产管理局可参照《规范》的基本原则，制定本地的实施细则或技术规定。我国第一个房产测量的国家标准以1991年国家测绘局发布实施的行业标准《房产测量规范》为基础；结合近期的科技发展和生产需求；参照国内外有关标准和规定；2.2国标《建筑工程建筑面积计算规范》主编：中华人民共和国建设部发布：中华人民共和国建设部实施时间：2005年7月1日施行。相关文件：中华人民共和国建设部公告第326号本规范根据建设部《关于印发〈二○○四年工程建设国家标准制订、修订计划〉的通知》(建标[2004]67号)的要求，本规范是在1995年建设部发布的《全国统一建筑工程预算工程量计算规则》的基础上修订而成的。主要是满足工程造价计价工作的需要

2.3地方规范/规定

《深圳市房屋建筑面积测绘技术规范》颁布：深圳市质量技术监督局批准：深圳市人民政府实施时间：2006年06月25日施行。目的：为全面执行国家房产测量规范，进一步规范全市房屋建筑面积测绘工作，统一全市房屋建筑面积计算技术标准，明确我市房屋建筑面积测绘计算中一般及特殊情况的处理方法，特制定本规程。适用范围：全市建筑工程设计、建设工程规划报建、房地产开发与销售、房地产权登记、建设工程规划验收、征地拆迁赔偿、旧城改造、历史遗留房地产问题处理等活动中各类房屋建筑面积指标的计算和统计。引用标准：《房产测量规范》、《深圳市建筑设计技术经济指标计算规定》参考标准：《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2005）2.4特殊性的技术规定（地方规定）《深圳市建设工程规划许可证》《深圳市土地使用权出让合同》《深圳市建设用地规划许可证》《产权分割协议》2.5两国标的区别两规范均属国标，其编制的目的和用途各不相同《房产测量规范》GB/T17986-2000是为房产产权、产籍管理、房地产开发以及城市规划建设提供资料和数据；《建筑工程建筑面积计算规范》GB/T50353-2005是为满足工程造价计价工作的需要。房屋建筑面积计算现各城市基本都有自己的地方性规定（大多以文件形式下发），但其参考标准不统一。目前多数城市制定地方上的建筑面积计算规定是依据《房产测量规范》GB/T17986-2000；但也有不是的，如赣州市2010年3月3日发布的《建筑层高控制与建筑面积、容积率计算规定（试行）》，其依据是《建筑工程建筑面积计算规范》GB/T50353-2005。3.国标与相关补充技术规定（深圳）的基本内容3.1房屋建筑面积的基本定义3.2房屋建筑面积的相关名词3.3计算全部建筑面积的范围3.4计算一半建筑面积的范围3.5不计算建筑面积的范围3.6公用建筑面积分类3.1房屋建筑面积的基本定义3.1.1基本定义3.1.2定义的内涵3.1基本定义房屋的建筑面积

系指

房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，

包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，

且具备有上盖、结构牢固，层高2.20m以上（含2.20m）的永久性建筑。3.1定义的内涵有上盖；层高大于等于2.20米；结构牢固；有围护结构；适合人类生活及生产活动等；3.1房屋建筑面积的定义的内涵

有上盖有上盖：一般可以计算建筑面积无上盖：一般不计算建筑面积如何判定是否无上盖?上盖的高度≥2个自然层高度；

3.1房屋建筑面积的定义的内涵

层高≥2.20米层高≥2.20米：一般可以计算建筑面积

层高＜2.20米：一般不计算建筑面积

3.1房屋建筑面积的定义的内涵

结构牢固结构牢固的

一般可以计算建筑面积

结构不牢固的一般不计算建筑面积如：装饰性构件、简易铁皮车棚等

3.1房屋建筑面积的定义的内涵

有围护结构有围护结构的

一般可以计算建筑面积反例：进深≤0.60米的阳台

无围护结构的

一般不计算建筑面积反例：加油站：独立柱或单排柱雨蓬车站：单排柱站台3.1房屋建筑面积的定义的内涵

适合人类日常生活与生产活动适合人类日常生活与生产活动的一般可以计算建筑面积

不适合人类日常生活与生产活动的一般不计算建筑面积如：窗外的花池、空调平台、无法到达的封闭空间等

3.2建筑面积的相关名词3.2.1建筑容量名词3.2.2建筑名词3.2.1建筑容量名词水平投影面积对应于某个具体的客观存在的建筑空间；计算建筑空间的水平投影面积，只能选择一个投影面。计算建筑空间的水平投影面积的三种方法：1）按建筑空间的外围的水平投影范围；2）按建筑空间的上盖的水平投影范围；3）按建筑空间的底板的水平投影范围；3.2.1建筑容量名词——水平投影面积1）、按建筑空间的外围的水平投影范围；

一般规定：同一楼层外墙，既有主墙，又有玻璃幕墙的，以主墙为准计算建筑面积，墙厚按主墙厚度计算。各楼层墙体厚度不同时，分层分别计算。金属幕墙及其他材料幕墙，参照玻璃幕墙的有关规定处理。

特殊规定：对于倾斜、弧状等非垂直墙体的房屋，层高（高度）2.20米以上的部位计算建筑面积；房屋墙体向外倾斜，超出底板外沿的，以底板投影计算建筑面积。3.2.1建筑容量名词——水平投影面积

垂直墙体主墙与玻璃幕墙同时存在3.2.1建筑容量名词——水平投影面积

倾斜墙体：少年宫3.2.1建筑容量名词——水平投影面积

外倾墙体：招商海月会所3.2.1建筑容量名词——水平投影面积2）按建筑空间的上盖的水平投影范围；3.2.1建筑容量名词——水平投影面积3）按建筑空间的底板的水平投影范围；3.2.1建筑容量名词共有建筑面积各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。

内容包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算；还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）水平投影面积一半的建筑面积。

计算方法：整幢建筑物的建筑面积扣除整幢建筑物各套套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室、管理用房、以及人防工程等建筑面积，即为整幢建筑物的共有建筑面积。(即：整栋建筑的共有面积=总建筑面积-套内总建筑面积-不分摊公用面积)3.2.1建筑容量名词不计入共有建筑面积独立使用的地下室、车棚、车库，为多幢服务的警卫室、管理用房、消防控制中心，以及作为人防工程的地下室

不计入共有建筑面积。3.2.1建筑容量名词（成套房屋的）套内建筑面积成套房屋的套内建筑面积由套内房屋的使用面积，套内墙体面积，套内阳台面积三部分组成。套内（房屋）使用面积套内（房屋）使用面积为套内（房屋）使用空间的面积，以水平投影按以下规定计算：1）套内使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、壁柜等空间面积的总和。2）套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积。3）不包括结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积。4）内墙面装饰厚度计入使用面积。4.2.1建筑容量名词（成套房屋的）套内墙体面积套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙（包括山墙）等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自有墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。套内阳台建筑面积套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积；未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积；3.2.2建筑名词建筑空间的分类私有建筑空间商铺、住宅、办公室公用建筑空间共有建筑空间公共开放建筑空间：建筑物内部开辟出全天开放供公众使用的室内建筑空间。公共开放空间应与建设用地周围的城市空间密切联系成有机的整体。3.2.2建筑名词建筑空间的外围围护物：墙体（外墙、共墙、玻璃幕墙）柱栏杆上盖：底板：3.2.2建筑名词——建筑空间楼梯间的水平投影3.2.2建筑名词层高（2.20米）定义：相邻楼层楼（地）面板之间的垂直距离。高度的比较：2.20米自然层（只能为自然数）的比较：层高大于一个自然层，应理解为层高≥2个自然层（≌层高＞1个自然层）层高不大于一个自然层，应理解为：层高＜2个自然层（≌层高≤1个自然层）净高（2.10米）楼（地）面至楼板结构底面之间的垂直距离。3.3计算全部建筑面积的范围A）永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积的总和计算。

房屋层高计算建筑面积的房屋，层高（高度）均应2.20米以上（含2.20米）。

二层及二层以上的房屋建筑面积均按《房产测量规范》中多层房屋建筑面积计算的有关规定执行。

外墙墙体同一楼层外墙，既有主墙，又有玻璃幕墙的，以主墙为准计算建筑面积，墙厚按主墙体厚度计算。各楼层墙体厚度不同时，分层分别计算。金属幕墙及其他材料幕墙，参照玻璃幕墙的有关规定处理。3.3计算全部建筑面积的范围

非垂直墙体对倾斜、弧状等非垂直墙体的房屋，层高（高度）2.20米以上的部位计算建筑面积。房屋墙体向外倾斜，超出底板外沿的，以底板投影计算建筑面积。3.3计算全部建筑面积的范围B）房屋内的夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等其高度在2.20米以上部位计算建筑面积。C）穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.20米以上的，按其水平投影面积计算。D）楼梯间、电梯（观光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积。楼梯已计算建筑面积的，其下方空间不论是否利用均不再计算建筑面积。3.3计算全部建筑面积的范围E）房屋天面上，属永久性建筑，层高在2.20米以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2.20米以上的部位，按其外围水平投影面积计算。房屋屋顶为斜面结构（坡屋顶）的，层高（高度）2.20米以上的部位计算建筑面积。F）挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。

阳台、挑廊、架空通廊的外围水平投影超过其底板外沿的，以底板水平投影计算建筑面积。G）属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算。室外楼梯的建筑面积，按其在各楼层水平投影面积之和计算。3.3计算全部建筑面积的范围H）与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算。I）房屋间永久性的封闭的架空通廊，按外围水平投影面积计算。J）地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.20米以上的，按其外墙（不包括采光井、防潮层及保护墙）外围水平投影面积计算。K）有柱或有围护结构的门廊、门斗，按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。3.3计算全部建筑面积的范围L）玻璃幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水平投影面积计算。M）属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积计算。N）依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层，有围护结构的，按其高度在2.20米以上部位的外围水平面积计算。O）有伸缩缝的房屋，若其与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积。

与室内任意一边相通，具备房屋的一般条件，并能正常利用的伸缩缝、沉降缝应计算建筑面积。3.4计算一半建筑面积的范围A）与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算；B）独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积的一半计算；C）未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算；D）无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算；（到达层数减一层）E）有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算；3.5不计算建筑面积的范围A）层高小于2.20米以下的夹层、插层、技术层；层高小于2.20米的地下室和半地下室；B）突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、墙脚、台阶、无柱雨蓬等；与室内不相通的类似于阳台、挑廊、檐廊的建筑，不计算建筑面积C）房屋之间无上盖的架空通廊；D）房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池；E）建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台；3.4不计算建筑面积的范围F）骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分；

临街楼房、挑廊下的底层作为公共道路街巷通行的，不论其是否有柱，是否有围护结构，均不计算建筑面积G）利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋；H）活动房屋、临时房屋、简易房屋；I）独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线；J）与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝；K)用于检修、消防的室外钢梯或爬梯.3.6公用建筑面积3.6.1公用建筑面积分类国标《房产测量规范》中的分类共有建筑面积*不计入共有建筑面积深圳市房屋建筑面积测绘技术规范的分类分摊的公用建筑面积不分摊的公用建筑面积3.6.1.1分摊的公用建筑面积供整栋权利人共有使用的建筑面积；整栋分摊供某一或部分功能区所有权利人共有使用的建筑面积；功能区区间分摊；功能区区内分摊；供某一或部分楼层所有权利人共有使用的建筑面积；楼层层间分摊；楼层层内分摊；3.6.1.2不分摊的公用建筑面积一、《房产测量规范》中规定的建筑面积独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。二、《深圳市房屋建筑面积测绘规范》中规定的建筑面积相关权利人合法协议约定的不分摊的共有部分；建筑物底层、顶层或裙楼顶层架空用于公共通行、停车、绿化、休闲使用的公共空间；建筑物屋面设置的人防报警（控制）室等建筑空间；建筑物内某些层中设置的用于消防避难的公共建筑空间；建筑物内设置的结构转换层建筑空间；建筑物内设置在地面以上的层高超过2.2米（含2.2米）的设备层。建筑物地下用于人防、公共停车、放置设备的建筑空间；住宅区内的消防通道，为小区内多栋建筑服务的公共用房；符合核增面积要求的特定用途的建筑面积；为它栋建筑所有权人生活利用上不可缺少的共有部分；《深圳市土地使用权出让合同》、《深圳市建设用地规划许可证》、《深圳市建设工程规划许可证》中指标单列的共有部分。三、公共开放建筑空间的建筑面积

两证一书中规定的：核增的建筑面积奖励的建筑面积。3.6.2公用建筑面积分摊的相关问题基本上是属于产权领域的概念；分摊后的公用建筑面积仅仅是一个数量的概念，与具体的建筑空间不存在一一对应关系；分摊后的各类建筑面积（商业、住宅等）与建筑空间也没有严格的一一对应关系；3.63分摊系数的计算方法整体分摊方法

一栋单一功能的建筑，如其各户对共有建筑面积的共用状况基本一致，可采用共有建筑面积整体分摊的方法进行分摊计算，即：分摊系数=应公摊公用建筑面积/专有建筑面积总和分户应分摊的公用建筑面积=分户专有建筑面积*分摊系数多级分摊方法

一栋建筑存在两个以上的功能区，或存在为局部服务的公用建筑空间时，应采用多级分摊的方法，按自上而下原则进行共有建筑面积的分摊计算：上一级分摊——区（层）间分摊：区间应分摊公用建筑面积总和区间分摊系数＝各区专有建筑面积总和各区应分摊的公用建筑面积＝各区专有建筑面积×区间分摊系数

（2）下一级分摊——区（层）内分摊：区内公用建筑面积＋区间应分摊公用建筑面积区内分摊系数＝功能区内的各套（单元）专有建筑面积总和各套（单元）应分摊面积＝套（单元）专有建筑面积×区内分摊系楼、电梯的分摊范围（深圳）（深圳）塔楼型建筑楼、电梯的分摊范围为整栋或其通过的各楼层（深圳）裙楼+塔楼型建筑楼、电梯的分摊范围贯穿裙塔楼的电梯，无论裙房是否开门，位于裙楼部分的分摊范围为整栋，塔楼部分的分摊范围为塔楼4特殊问题的处理（深圳规定）4.1核增建筑面积4.2空中花园4.3阳台、露台4.4内、外走廊4.5内、外楼梯间4.6凸窗4.7落地窗4.8玻璃幕墙4.9门廊、雨篷4.1核增建筑面积规划行政主管部门为保证公众安全、改善环境、鼓励配建机动车停车位等目的，允许对建筑中一些特定用途的建筑空间增加等量的建筑面积。对象公共通道（人行、车行）；公共绿化；公共广场；公共停车场；人防及消防避难；基本条件全天候使用（24小时开放使用）全社会开放（为全社会服务，而非仅为全部业主）4.1核增建筑面积1）全天可通行的城市公共通道建筑楼层（包括一层）或地下室内的城市公共通道，车行通道：有效宽度不小于5.0米，净高不小于4.5米人行通道：净宽不小于3.5米，梁底净高不小于3.6米；2）建筑楼层架空作城市公共广场建筑楼层（包括一层）架空作城市公共广场，其梁底净高不小于6.0米，进深不小于8.0米，建筑面积不小于150平方米；3）建筑楼层架空做公共停车建筑楼层（包括一层）架空或裙楼屋顶层主楼架空用作停车，但必须符合有关设计规范。4.1核增建筑面积4）建筑楼层架空作公共绿化休闲建筑一层架空或裙房屋顶层主楼架空，用作绿化休闲使用时，架空部分的进深不小于4.0米；梁底净高不小于3.6米，并应有不小于四分之一的绿化面积，裙房屋顶用作绿化休闲使用时，裙房屋顶的建筑面积不小于3000平方米，且有从屋顶平台直达室外地面的专设公用楼梯。4.1核增建筑面积5）在建筑物沿街一层开辟骑楼作为城市公共开放空间在道路两侧设置骑楼建筑的一层外墙面至道路红线距离不小于3.5米;骑楼的梁底净高不小于3.6米；骑楼柱外缘距离道路边线不小于0.45米，且有防撞和安全措施；骑楼地面应符合城市人行道地面标准。6）经规划行政主管部门核定的避难层中用于消防避难的建筑面积。7）在室外地面以上部分的高度超过1.5米的半地下室，作人防、车库用途的建筑面积。以上具体条款参《深圳市建筑设计技术经济指标计算规定》第4章4.2空中花园A）不计算建筑面积的空中花园（层高≥2层层高）B）计算一半建筑面积的空中花园类似无柱外走廊的空中花园C）计算全部建筑面积的空中花园类似有柱外走廊的空中花园；类似内走廊的空中花园4.3阳台、露台4.3.1阳台一、分类

仅分类为封闭阳台与不封闭阳台、有盖与无盖；二、计算阳台建筑面积的一般原则

有盖封闭阳台计算全部建筑面积；有盖不封闭阳台计算一半建筑面积；无盖阳台不计算建筑面积；三、计算阳台建筑面积的特殊规定A）判断是否有盖的主要指标；上盖的高度应小于两个自然层；顶层上盖水平进深应大于600mm；B）上盖的水平投影小于阳台的水平投影时以上盖的水平投影面积替代阳台的水平投影面积；C）首层阳台的计算建筑面积的两个条件应有围护结构；应有开门；深圳市阳台面积计算的规定阳台类型计半计算面积全计算面积普通阳台面积＜12m2（不分有柱无柱）或两层高阳台中间有梁、镂空楼板等面积≥12m2的有柱阳台，无柱凹阳台，有柱但面积≤12的凹阳台面宽≤2.0M，进深≤2M2.0M＜面宽≤5，进深≤2.4M面宽＞5M，进深≤2.8M进深超过允许值的内侧部分，无论上盖高度如何，视为内廊无柱复合型阳台凸出部分≤12m2且凸出部分最小凸出进深≤2.4M，阳台总进深许可值与凹阳台相同。凹入部分内侧超过阳台总进深允许值的，均视为内廊（计全）凸出部分＞12m2，或凸出部分最小凸出进深>2.4M，其凹入部分计全（无论上盖高度如何）相临阳台同一户的阳台板相连的两个相邻阳台，按一个阳台计算指标封闭阳台法式阳台进深>0.6M的不封闭阳台穿透型阳台面积≤12m2(无论层高高度如何)面积＞12m2(无论上盖高度如何)4.3.2露台基本定义无盖的露天平台；无盖的露天阳台；上盖超过一个自然层的阳台；计算方法无盖部分不计算建筑面积；部分的有盖私用露台，有盖部分计算一半建筑面积；部分的有盖公用露台，不计算建筑面积；4.3.3阳台与露台的区别两者无严格意义的区别，一般为各地的叫法不同；根据《深圳市房屋建筑面积测绘规程》的理解，露台应为顶层无盖的阳台或无盖的平台；露台：上盖高度达到或超过二个层高的阳台，当其中间设置有盖板（包括凸窗、空调位、花池等所形成的盖板）时，当所设盖板宽度大于0.6米时，按所设盖板水平投影面积的一半计算下方阳台建筑面积。4.4内、外走廊门廊通廊檐廊挑廊4.4内、外走廊一般规定与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算；与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算；相关规定阳台、挑廊、架空通廊的外围水平投影超过其底板外沿的，以底板水平投影计算建筑面积。临街楼房、挑廊下的底层作为公共道路街巷通行的，不论其是否有柱，是否有维护结构，均不计算建筑面积。与室内不相通的类似于阳台、挑廊、檐廊的建筑，不计算建筑面积。4.5内、外楼梯间一般规定

楼梯间、电梯（观光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积。房屋天面上，属永久性建筑，层高在2.20米以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2.20米以上的部位，按其外围水平投影面积计算。属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算。