瑞安武清技术标2012924221193135

“SOCAM天津武清”项目

投标报告2012年9月伟业顾问本次报告的核心内容从市场大势、客户核心驱动力出发，寻找本项目的市场价值，从而推导出最适合本项目的发展方向；结合区位现状和项目发展的特性和目标，寻找本项目发展的核心问题；结合市场大势、客户核心驱动力、市场竞争洞悉项目存在的市场价值及发展方向。通过案例借鉴，寻找项目可借鉴机会点。page3基础研究区域研究竞争性研究客户研究产品定位初步研究营销推广策略专业护航宏观背景房地产宏观市场项目本体目录经济：经济低位盘整，8月CPI同比增长2.0%，8月PPI下降达到3.5%，创出34个月新低。政策：政府频亮相，持续稳定市场预期。经济低位盘整，8月CPI同比增长2.0%；8月PPI同比下降达到3.5%，创出34个月新低；对外贸易继续低位运行，8月出口1779.73亿美元，同比增长2.7%；进口1513.13亿美元，同比下降2.6%，增速创7个月以来的新低。宏观背景受食品价格影响，CPI小幅上扬，PPI进一步走弱，说明国内经济仍在探底过程。国家统计局数据显示，8月CPI同比上涨2.0%，其中食品类价格上涨3.4%，非食品价格上涨1.4%。食品价格上涨依然是带动CPI回升的主要动力，其中鲜菜价格涨幅最大为23.8%，影响居民消费价格总水平上涨约0.6个百分点。8月PPI同比下降达3.5%，创出34个月新低，工业品价格进一步走弱，说明经济活动依然比较弱，工业生产活动也呈现弱势，去库存的过程还在进行中。宏观背景总基调：巩固房地产调控效果，稳定房地产市场调控政策。各地频繁“微调”，试图突破限购红线，但均被叫停，显示楼市调控不动摇。一方面地方政府对房地产政策放松的诉求，另一方面经济结构调整势在必行，促使中央对房地产政策过度放松不能容忍。降息及下调存准，旨在保证经济增长，与全面放松房地产调控无关。上半年，GDP增速为7.6%，延续11年以来的回落趋势，且呈现加速回落的态势。为实现全年“保7争8”目标，2012年6月、7月银行两次降息、两次下调存准率，并多次重申“稳增长”为当务之急。货币政策微调，并鼓励自住性需求。上半年，相应中央鼓励刚性需求的精神，各地陆续出台扶持刚需的政策，涉及首套房利率、放松普宅标准等5项措施。宏观背景第7

页温家宝总理的两年“八次”进一步巩固调控效果，促进房价合理调整房价保持在合理水平2010年中国政府网专访2.2712.26中央人民广播电台交流5.1“五一”在北京视察保障房建设情况11.6圣彼得堡发表谈话1.31国务院第六次全体会议2.6-2.10中南海五次座谈会“本届政府有信心使房价能够保持在一个合理的价位。” “在我的任期内，一定要使房价能够保持在一个合理的水平，我还要为实现这个目标而努力，决不会退缩。”“中央提出要保持房地产价格基本稳定、促进房地产业健康发展的决心是坚定不移的；要把一些地区过高的房价降下来、使房价回归到合理水平的决心是坚定不移。”“在这里我特别要强调，对于房地产一系列的调控措施，决不可有丝毫的动摇，我们的目标是要使房价回归到合理的价格。”再次提及巩固房地产市场调控成果，继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施，促进房价合理回归。听取社会各界人士对《政府工作报告（征求意见稿）》的意见和建议。表示，“房地产的调控目标有两个：一是促使房价合理回归不动摇，二是促进房地产市场长期、稳定、健康发展。”3.144.13“房价远远没有回到合理价位，因此调控不能放松。”

“巩固房地产市场调控成果。坚持房地产调控政策不动摇，决不让调控出现反复。采取有效措施增加普通商品房供给。”十一届全国人大五次会议记者招待会国务院常务会议2012年市场深耕|政策深耕政策方向不动摇，国家对政策坚持依然坚定宏观市场调控政策坚决不放松，各相关政府职能部门只有与时俱进继续保持前进姿态。宏观背景1、货币政策频繁微调：“稳增长是长期艰巨任务”（温家宝），11年第四季度以来，通胀开始逐渐回落，经济的重心已经由防通胀转变为保增长。目前经济下行的压力增大，因此12年下半年宏观经济的主旋律依然是保证经济增长。出于对经济下滑的担忧，下半年货币政策可能会持续微调，特别是存款准备金率目前仍处于高位。2、限购红线短期内突破无望：2011年三季度以来全国同比增速持续为负，表明历时两年多的调控累加因素已经在房地产中得到发酵。二季度以来，由于刚需集中放量，市场成交有所反弹，为保证调调控的效果，限购等抑制投资性需求的政策在短期内仍然突破无望。3、新政策出台几率低，多喊话稳预期：

目前成交价格趋于稳定，已达到政府的调控预期，不用再出台新的政策予以打压；而成交量的反弹，政府会运用正向的舆论造势，稳固调控的预期。4、巩固如不理想，房产税试点将扩大：

如果下半年房地产市场的价格保持平稳，没有出现大幅的增长，房产税试点在短期内不会再扩大；一旦房价大幅反弹，房产税试点有望继续扩大，主要为稳定市场预期。下半年政策预期：“保字当头”保经济增长，保政策基本面宏观背景小结地产调控政策基调短期内不会发生改变，近期将以稳定、巩固现有调控成效为主要方向；稳增长为下半年经济政策核心，货币政策或出现频繁微调，但与放松房地产调控政策无关；保护刚性需求、抑制投资需求政策短期内突破无望，投资类产品仍将面对艰难的市场环境；刚性需求的“窗口式”释放稳定性不强，应抓住市场机遇快速出货，保障现金流；“金九银十”各大房企为保年内回款规避未来风险，将借机降价大量促销，下半年市场竞争压力极大。宏观背景page10基础研究区域研究竞争性研究客户研究产品定位初步研究营销推广策略专业护航宏观背景房地产宏观市场项目本体目录城市化进程发展特征指标特征居住特征城市化被动郊区化主动郊区化城市中心拥有最优越的可达性和区位优势城市要素向中心聚集城市中心规模经济，涵盖了城市商务、商业、金融贸易、教育等所有城市功能郊区快速干道初步形成，市政基础设施完善郊区主流客户为本区域的中高收入阶层购房目的为第一居所、第二居所或投资有城市更新改造背景形成大量购房需求政府同时大量投资基础设施与捷运系统建设在全市中低价房分布中郊区占到绝对比重人均收入(GDP)/美元<300人均收入(GDP)/美圆300-1000人均收入(GDP)/美圆>3000，城市化率70%解决温饱问题；生理性需求占主导地位的阶段，主要是对农产品和轻工品的需求追求便利和功能阶段；人们对耐用品的消费需求迅速增加，从已生活必需品为主逐渐转向已非必需品为主人均收入(GDP)/美圆1000-3000追求降低住宅成本；改善居住环境并重非物质消费（如：旅游、健身、体育保健及文化欣赏等）大大增加追求生活质量阶段大都市，城市群城市出现多个中心副中心的出现多个城市共同发展天津广州，上海纽约人口挤出人口自然分流市场发展：天津处于被动郊区化向主动郊区化转变阶段，未来郊区市场大有可为。城市化进程加速，需求外扩开始启动房地产宏观市场深耕|成交走势深耕2012年上半年武清区新增商品住宅8446套，环比减少24%，同比降低21%；新增面积104.11万平米，环比下降22%，同比下浮3%。

成交4962套，环比减少27%，同比下滑40%；成交面积52.15万平米，占全市成交癿7%，环比降低28%，同比缩减36%；成交金额30.86亿元，环比减少了30%，相较二去年同期下滑了35%。截止至6月末，存量为232.4万平米，较去年库增加了31%。2012年上半年区武清商品住宅成交均价5917元/平米，环比下滑3%，同比增加1%。市场表现：上半年供需同比环比双双出现下滑，市场出现明显的价格调整迹象，以稳定成交量.房地产宏观第13

页土地市场深耕序列号地块名称规划建筑面积建设用地面积用地性质容积率绿化率成交价楼面价格竞得方成交日期成交状态(平方米)(平方米)(万元)(元/平方米)1武清区下朱庄街京津公路东侧16259581297城镇住宅1.0-2.0不小于40%159001955.77天津雨麟投资发展有限公司2012/8/17成交2武清区东马圈镇京福公路北侧6894344162城镇住宅、商服住宅1.0-1.5

商业2.0以下住宅不小于40%；商服不小于15%2650600.06天津市君利和骏房地产投资有限公司2012/7/19成交3武清区下朱庄街规划嘉河道南侧239823159882城镇住宅1-1.5不小于40%239901500.48万城建基置业（天津）有限公司2012/7/19成交4武清区下朱庄街广贤道西侧184125127498城镇住宅、商服1.0-1.4

商业1.0以下城镇住宅42%250001960.82天津盛鑫隆茂投资发展有限公司2012/7/19成交5武清区东马圈镇京福公路北侧8852844264城镇住宅1.0-2.00.4----流拍6武清区下伍旗镇旗良路西侧4616930779其他普通商品住房用地1.0-1.5-1620526.32天津市江信房地产投资有限公司2012/5/23成交7武清区下伍旗镇旗良路东侧5404936033其他普通商品住房用地1.0-1.5-1900527.29天津市江信房地产投资有限公司2012/5/23成交8武清区南蔡村镇翠亨路东侧339930199959城镇住宅、商服、科教1.0-1.740%360901804.87美克筑嘉（天津）投资有限公司2012/5/16成交9武清区新城京津塘高速公路南侧136620124200城镇住宅1.0-1.140%224001803.54天津运河城投资有限公司2012/5/16成交10武清区新城建设路西侧3460217301城镇住宅、商服1.0-2.00.472704202.02天津市志荔房地产投资有限公司2012/4/20成交11武清区新城强国道南侧地镇住宅1.0-2.0不小于40%224502806.55悦轩（天津）置业投资有限公司2012/2/16成交12武清区梅厂镇津围公路西侧地块12010491427城镇住宅、商服1.0-1.3

商业1.4以下不小于40%5750628.91天津科亨置业投资有限公司2012/2/17成交13武清区王庆坨镇大王路东侧地块3542817714城镇住宅1.0-2.0不小于40%1690954.03天津万博投资有限公司2011/12/28成交14津武（挂）2011-268号地镇住宅1.0-1.6不小于40%284003005.68山西兆盛房地产开发有限公司2011/12/23成交15武清区下朱庄运河休闲岛广贤路西侧5514845956城镇住宅1.0-1.2不小于42%推出16武清区东马圈镇京福公路北侧9169645848其他普通商品住房用地1.0-2.0不小于40%推出17武清区东马圈镇武落路西侧7812339061其他普通商品住房用地1.0-2.0不小于40%推出截至2012年9月，武清区共推住宅商业用地17块，其中13块成交，1块流拍。本案地块为区域楼面价第三高地块。入市推盘更易受到宏观环境影响土地供应：京津一体化拉动武清区域价值，2011年底至今，武清区共推出建设用地面积128万平米，其中城区推出22万平米。房地产宏观城区及

盛世水岸客户构成：当地居民+下属市镇产业移民+蓝印客户客户比例：5：3：2主力客户：当地自用改善（公务员、个体经营者为主）

当地改善型客户是在售项目的主要购买者

荔城公馆客户构成：当地居民+下属市镇产业移民+蓝印客户客户比例：6：3：1主力客户：当地自用改善（公务员、个体经营者为主）

产业结构调整及中心镇的成熟，有力的吸引了下属镇市的人口蓝印客户有一定比例，但非现在市场上的购买主力

上河雅颂客户构成：当地居民+下属市镇产业移民+外地蓝印客户客户比例：6：2：2主力客户：当地自用改善（公务员、个体经营者为主）客户层面：地缘内改善自用为主体，刚需为主力。房地产宏观市场深耕|结论宏观市场小结

蓝印政策及区域地势资源使武清房地产市独占鳌头，区域竞争逐步加剧。2012年上半年，武清房地产市场与“北上广深”等多个一线主要城市近乎同步地经历着“寒冬萧索——以价换量——量增价稳”的转变。按照“量在价先”的历史经验，成交量若能持续保持稳健，下半年整体市场价格或转向增涨，后期楼市有望走向量价齐升的态势。宏观市场page16基础研究区域研究竞争性研究客户研究产品定位初步研究营销推广策略专业护航宏观背景房地产宏观市场项目本体目录page17武清区位优势得天独厚，素有“京津走廊”之称。是国家级经济技术开发区和国家级高新技术产业园区；武清城区距北京市区70公里、距六环40公里；距天津外环20公里；城区30公里。行车到天津市区40分钟，到北京市区1.5个小时。武清现代交通体系方便快捷。境内现有京津塘、京津、京沪、112、津保、京蓟等6条高速公路；建设有京津城际铁路，在城区设经停站，乘城际19分钟达到北京，10分钟达到天津。项目位于天津武清“京津走廊”，国家级经济开发区；高新技术产业基地、现代服务业基地、生态宜居城市。京津冀核心京津一体化卫星城武清处于大北京城市空间发展战略规划“两轴两带”的东部发展带，同时与天津滨海新区共处天津城市发展主轴——津滨综合发展轴上，发展潜力极其广阔。位于京津新兴的两大国家级开发区亦庄开发区和泰达开发区的中心点。项目本体区域属性：依托武清开发区的发展优势，区域土地规划的整体性、纯粹性，这里将被打造成宜居、可持续发展的京津卫星城。本案武清开发区整体规划高等教育区综合发展区创业总部基地休闲娱乐大型商业文化产业园区自然生态环境良好，开发区东临大运河，北有龙凤新河，西有龙凤河故道，区内绿化率达40%以上，空气和水质优于国家标准。区域地块整体规划区域自然资源远期规划总面积93平方公里。建成和在建50平方公里，其中已建成一期、二期15平方公里，招商在建三期15平方公里，正在规划四期20平方公里。配套功能设施完善，基础功能设施达到“十一通一平”，建有大型商务写字楼、星级酒店、佛罗伦萨小镇京津名品奥特莱斯、凯旋王国主题乐园、文化公园、温泉公寓、高级会馆、廉租公寓、双语国际学校、连锁超市等。目前正重点开发六个区域：高端制造业聚集区、创业总部基地、保税物流区、文化产业园区、高等教育区、综合发展区。武清开发区是武清全区经济发展的龙头和主发动机。项目本体项目所在区域路网体系密集，对外交通十分便利，有多条高速公路和铁路穿行于区域，是京津城际铁路唯一的经停站。本案地处京津腹地，距北京市区78公里，距首都机场90公里，距规划中的首都第二机场45公里，距天津市区30公里，距天津港71公里；本案所在区内现有京津塘、京津、京沪、津保、津蓟5条高速公路、设出入口12个；本案南侧即为京津城际铁路武清站，每天停靠车次11对，到达北京只需19分钟、到天津只需10分钟；据本案1公里范围内有公交607路，561路，562路，564路，武清12路，方便到达武清和天津；规划中的天津地铁4号线延长线建成后将在武清设站，并可接驳轨道交通，到达首都第二机场。本案武清距北京：六环40km；市区71km；首都机场90km。距天津：外环20km;市区30km；机场35km；港口71km。项目本体20实测数据西距京福线G1041公里北距京台/京沪高速5公里北距京津唐高速8公里北距京津高速11公里南距滨保高速11公里南距荣乌高速18公里天安门东六环京津高速京台高速首都机场天津市政府天津外环103国道地块位置36公里27分钟15分钟4分钟18公里5公里32公里25分钟15分钟8分钟5分钟24公里9公里7公里32分钟42公里京港澳高速荣乌高速京沪高速80分钟19分钟110公里25.4公里5分钟6公里石家庄115分钟158公里济广高速京台高速京沪高速218分钟25分钟292公里33公里5分钟6公里济南11分钟14.5公里京港澳高速京台高速京沪高速83分钟19分钟110公里25.4公里5分钟6公里保沧高速24分钟31.7公里保阜高速20分钟16公里京昆高速太原229分钟305公里26.4公里12分钟以时速80公里/小时计算。项目本体周边四至:地块北邻强国路，南邻前进道及京津高铁，西邻通国路，东临佛罗伦萨小镇page21地块情况：项目四周无遮挡，地块方正，地面平整，原生树覆盖，无拆迁，便于开发，但存在一定噪音影响。翠亨路翠通路京福公路前进道强国道66本案佛罗伦萨小镇33亨达花园小区22经纬城市绿洲住宅、商业11京津高铁武清站44前进道55强国道77翠通路8临小镇内部路8土地平整项目本体page22规划指标：项目规划为中等规模、中低密度、中小户型社区，商业配套及公寓占30%。项目本体

瑞安建业有限公司（瑞安建业,股份代号：983）为瑞安集团的成员之一，于一九九七年二月在香港联合交易所上市，现时专注于中国内地发展专门房地产业务。

瑞安建业于水泥及建筑业务方面拥有多年的经验，配合公司于策略性合作、融资、收购、建筑、项目管理、营销及市场推广方面无与伦比的竞争力，现已成为专注于中国内地特殊房产项目及知识型小区的房地产发展商。

瑞安建业于二零零八至零九年度，再度荣获香港社会服务联会嘉许为「商界展关怀」机构，肯定了我们对社会作出的贡献。于二零零八年，集团正式制订企业社会责任政策宣言,以宣告瑞安建业对员工、环境及社群的承担和承诺，并取名为「关•爱•瑞安」。

代表作包括位于上海的21世纪中心大厦、北京的瑞安‧君汇以及位于成都的中汇广场等等。品牌：瑞安建业战略前瞻、创新先河、着重优质、追求卓越的具有社会责任感的房地产发展商。项目本体page24项目拥有全方位的立体生活配套、包括大型商业区、高等教育区、生活服务区。凯旋王国主题公园佛罗伦萨小镇全球商品博览汇（规划中）本案5KM商业配套：本案比邻佛罗伦萨小镇及全球商品博览汇两大集中高端商业区，具有成熟高尚商业配套，投资升值潜力巨大。天津佛罗伦萨小镇-京津名品奥特莱斯：是中国首座纯意大利风格的大型高端名品折扣中心和休闲文化中心，占地面积18万平方米，设有奢侈品、国际名品、运动和户外以及休闲四大特色购物主题体验区，将引进近200家顶级奢侈品牌和世界时尚名牌。凯旋王国：整体规划占地1300亩，将分期开发建设成为北方规模最大，设备功能最强的大型综合旅游休闲娱乐基地。园区一期有25个大型游乐设施、一个4D影院、一个大型表演场等，2012年7月7日已开业。全球商品博览汇：经纬城市绿洲规划的40万平方米的“全球商品博览汇”涵盖主题商贸区、酒店会展区、商务办公区、休闲娱乐区等功能区。（规划中）项目本体本案5KM杨村第七中学金色之光双语幼儿园天津师范大学高等职业教育学院东洲小学杨村第八小学杨村第九小学英华国际学校杨村第五中学杨村第十小学杨村第一中学本案周边教育资源丰富，幼儿园、小学、中学齐备，5公里范围内还有双语幼儿园、杨村一中（重点）、英华国际学校。根据天津政策，一次性购房40万以上者可以办理天津蓝印户口。本案学区内学校为：杨村九小、杨村七中。教育配套：本案周边教育配套丰富，毗邻名校，购房（40万以上）可办理蓝印户口，为投资学区房提供强有力支撑。项目本体本案5KM餐饮：肯德基、必胜客、吉野家、赛百味、拿渡麻辣香锅、costa、bellavita意大利餐厅、venchi、lavazza、哈根达斯武清区医院武清区中医院中国农业银行天津农商银行中国工商银行中国建设银行中国银行海达超市武清区人民医院天津市急救中心武清分中心生活配套：本案周边基本生活配套齐全，生活氛围成熟。距本案1公里范围内：佛罗伦萨小镇内各类餐饮品牌店、海达超市3店、银行、邮局齐全；5公里范围内：天津急救中心武清分中心、武清人民医院、武清医院，武清区政府、各职能单位。区政府项目本体SWOT1234优势机会劣势威胁page27借势：借助武清区的目标规划提升项目发展潜力；瑞安品牌轨道、高速立体交通枢纽低密度大规模宜居社区周边集中大规模高端商业教育资源优秀，基础配套齐全新移民介入：高铁、天津地铁4号线等交通的不断完善，提升了区域的发展水平；学区项目：可办理天津蓝印，区域内重点中学、双语学校；为实现高等院校梦想的人提供机会；身份象征：比邻佛罗伦萨小镇OUTLETS，与国际高端品牌同行。升值潜力：天津地铁4号线的开通，将带动武清区域楼盘价格的涨幅；噪声污染：临近高铁，项目面临噪声污染问题；距离市中心较远：新城新区客户认知度不足。市场风险：目前国内通货膨胀持续走高，银行存贷款率不断攀升，增加购房客群成本；政策风险：持续从紧的调控政策，继续打压房地产市场；区域市场竞争：区域市场存货量较大、产品类型较为丰富。位于新城区：新城区规划生活配套娱乐设施等需要不断完善。项目本体

天津卫星城，国家开发区，未来发展潜力预期瑞安品牌轨道、高速立体交通枢纽大型复合低密度宜居社区周边集中大规模高端商业教育资源优秀，基础配套齐全其他特质比邻佛罗伦萨小镇OUTLETS可办理天津蓝印，区域内重点中学、双语学校高铁对面，直达京津项目关键词小结项目本体【核心价值关键词】【优势价值关键词】page29瑞安品牌、便利交通、低密社区、高端商业区、教育资源高端商业区、便利交通、蓝印户口项目本体我们思考的方式：战略：增强主题性加强产品差异化；以“主题性商业规划”与“低门槛步入高等学府”为核心，打造高端商业中心的黄金居住区。战术：快销回现，价格小步走、增加赠送面积保持产品高性价比。保证项目安全获利“区域认知洼地”“区域价格洼地”较高高竞争起点区域规划发展明晰，未来良好预期18万平米主题性商业规划轨道交通预期规划综合体，集中成熟的大型商业学区房、买房送蓝印瑞安品牌瑞安武清项目vs关键点page30项目本体page31基础研究区域研究竞争性研究客户研究产品定位初步研究营销推广策略专业护航目录产业研究交通研究蓝印政策研究经济发展目标武清区GDP及三大产业比例年度GDP（亿元）年均增长率（%）三大产业比例（%）20114278:50:422020预计1120预计138:47:45产业研究新城主导产业蓟县旅游业，轻加工工业宝坻商贸物流业，现代制造业武清高新技术产业服务业西青科技、教育和高新技术产业、现代制造业、旅游业静海制造业、物流业津南综合服务、环保产业、加工制造业大港石油化工汉沽旅游、休闲、度假产业宁河加工工业旅游服务业天津市总体规划对各新城产业的要求天津市城市发展总体规划，定位武清主导产业为高新技术产业及服务业。产业研究

三纵两横

一带三区三纵：京津公路翠亨路京福支线两横：福源道前进道一带：运河风貌带三区：高新技术产业区国际物流产业区生态型宜居生活区国际物流产业区高新技术产业区宜居生活区布局结构：产业研究大河旗组团崔堡组团梅上组团大高白河组团泗城白组团汊石陈组团王庆坨组团新城核心组团

新城核心组团：以新城为中心，依托武清开发区、国际保税物流园区等产业区以及城际站现代商务园的开发建设，重点发展高新技术产业、仓储物流业、现代服务业等。

西部小城镇组群发展带上的王庆坨、汊石陈、泗城白、大高白河4个组团，立足现有基础，重点发展现代制造业，配套发展仓储物流、现代服务业。武清以八大组团为支撑的产业布局结构

东部小城镇组群发展带上的梅上、崔堡、大河旗3个组团，以发挥湿地、森林、水库资源为着力点，重点发展休闲旅游业，配套发展现代制造业、生态农业。产业研究目前武清的支柱产业有电子信息、新型材料、机电装备、生物制药、汽车零部件、自行车、地毯等。轻加工业（食品加工业；纺织及服装制造业；家具制造业；金属制品业等）石油化学工业（原油加工业；化学原料及化学制品制造业等）高新技术产业（电子信息；光机电一体化；制药业；环保产业；生物工程产业；软件业等）商贸物流业（批发业；零售业；商务；仓储业；航空运输业等）旅游休闲业（住宿业；餐饮业；会展业、休闲度假等）教育和科技服务业（教育；专业技术服务业；科技交流和推广服务业等）文化体育娱乐业（文化传媒业；体育；娱乐业等）现代制造业（通信电子设备制造业；交通运输设备制造业；设备制造业；精密仪器仪表制造业；非金属矿物制品业等）经济实力经济总量产业结构经济规模区位条件交通条件资源禀赋服务环境生活便宜

财政能力

投资承载研发能力研发投资科技人员科技创新外向经济出口贸易

外商投资

吸引内资人口条件就业结构

消费能力人口素质产业研究产业发展新城核心组团产业布局国际保税物流园区武清国际保税物流园区占地2.4平方公里，投资50亿元。将建成立足天津、服务京冀辐射环渤海的国际物流服务基地。目前已引进的人人乐物流中心项目占地300亩，主要发展现代物流产业。武清开发区规划面积30平方公里，建区18年来共吸引投资总额400亿元，引入50个国家和地区的注册企业近1000家，其中世界500强企业14家，国内外行业龙头企业50余家，累计实现税收130多亿元。武清开发区城际站现代商务区总规划面积约4平方公里。京津城际快轨连接北京、天津，武清作为京津城市发展主轴上的重要节点，为现代商务园带来更多发展机会。现代商务园内以发展现代服务业为主。城际站现代商务园国际保税物流园区武清开发区城际站现代商务园

随着新城核心组团三大经济开发区规划的逐步实施，未来武清区新城核心组团将会有更多企业的进驻，会带来大量具有首置需求的购房客户，首置产品将成为区域购房的主流。产业研究page38基础研究区域研究竞争性研究客户研究产品定位初步研究营销推广策略专业护航目录产业研究交通研究蓝印政策研究规划目标：实现新城至中心城区外环线、北京五环交通时间不超过30分钟，至滨海新区核心区不超过45分钟，与各新城实现1小时通达，和京津冀主要城市实现3小时通达，和环渤海主要城市实现6小时通达。中心镇、一般镇进入高速公路时间不超过15分钟，中心村、基层村进入二级及二级以上公路时间不超过15分钟。6小时产业圈3小时都市圈1小时通勤圈30分钟生活圈圈交通规划交通研究

区域内规划高速公路9条、19个出入口，一级公路12条，二级公路4条，高速铁路1条、城际铁路2条、城际车站1个，地铁1条、地铁车站7个，其它铁路6条，车站8个。全区路网密度达到1.55km/km2

。规划提出充分利用地铁4号线资源，由北辰引入武清与城际车站相衔接，沿京津城际轨道走向与北京通州地铁相接。在高村和太子务为首都第二机场预留用地。津永公路京福公路京福支线京津公路津围公路武香公路廊大公路津同公路武宁公路杨北公路津杨公路梅丰公路杨王公路青龙湾左堤路碱东公路梅石公路唐廊高速公路京沪高速公路津保高速公路京津塘高速公路二线京津塘高速公路国道112高速公路京津塘高速公路三线京津高速联络线宝武高速公路豆张庄站崔黄口站曹子里站上马台站杨村站落垡站城际站汊沽港站交通规划交通研究区内干线公路形成“559”格局，其中：“5”——京津滨海新区之间城际交通走廊，包括：京津塘高速公路京津塘高速公路二线京津塘高速公路三线＋国道112高速公路京津公路京福公路＋杨北公路“5”——武清区过境或对外纵向路，包括：京沪高速公路京福公路＋京福支线武香公路京津高速联络线＋宝武高速津围公路“9”——武清区过境或对外横向路，包括：青龙湾左堤路唐廊高速公路廊大公路碱东公路武宁公路梅石公路津永公路津保高速公路津同公路交通规划津保高速公路武香公路津围公路廊大公路梅丰公路杨北公路津围公路京福公路唐廊高速公路京津塘高速公路二线京津塘高速公路京沪高速公路京津塘高速公路三线接国道112高速公路津永公路京同公路北京方向河北方向东北方向中心城区、滨海新区方向机场、港口方向华东方向上海方向山西方向交通研究page42基础研究区域研究竞争性研究客户研究产品定位初步研究营销推广策略专业护航目录产业研究交通研究蓝印政策研究蓝印政策解读蓝印户口是指对天津市投资、购买商品住宅或者被本市单位聘用的外省来津人员，具备规定的条件，经公安机关批准登记后加盖蓝色印章表示户籍关系的户口凭证，蓝印户口不适用于境外人士。持蓝印户口者，在入托、入园和义务教育阶段的入学、申请营业执照、安装煤气和电话等方面享受本市常住户口的同等待遇。蓝印户口不是常住户口，取得蓝印户口者，每年须进行年检，不符合年检的，公安局予以注销。而蓝印户口在转为常住户口前，原所在地常住户口并不注销。蓝印政策研究蓝印政策解读由于申办天津市蓝印户口的购房款标准由原来统一的100万元调低为市内六区、塘沽区（含开发区、保税区）80万元，环城四区和汉沽区、大港区为60万元；宝坻区、武清区和三县为40万元。在户籍制度放开以后，此制度的施行为天津楼市注入一支兴奋剂，武清楼市受益很大，武清区位处于天津与北京之间，外来购房者大幅增长。政策一经出台，有很多外地人选择购房入户天津，而武清地区凭借着它独有的地理位置和优越的教育资源，赢得了蓝印房置业的首选。购房者不仅看中了40万购房入户天津这一历史机遇，同时也看到了武清作为"京津走廊"其强大的经济发展潜力。由于政策的双面影响，蓝印政策频频争议：有消息指出政府将在2013年停止或提升蓝印门槛，让天津房价回归理性。蓝印政策研究小结区域产业带动GDP快速增长，武清人口增长速度加快，预计未来几年人口增速更快，房地产市场进入高速增长期，置业需求旺盛。典型的轻工业和服务型区域，三大产业发展极不平衡，二、三产处于绝对领导，是经济增长主要来源；整体社会财富平均且集中在多数人手中形成典型的橄榄形结构，财富的分散支持普通首置住宅的发展，置业以首置为主，改善为辅。随着立体交通体系的完善，武清“京津走廊”优势进一步显现，推动区域经济及区域价值进一步提升。蓝印政策的实施，使武清吸引京、津、冀、晋、鲁等各地投资购房者，将推动武清房地产快速发展。page46基础研究区域研究竞争性研究客户研究产品定位初步研究营销推广策略专业护航目录本案经纬城市盛世年华盛世天下保利上河雅颂保利海棠湾荔城公馆汇锦新园麒麟商业中心天鹅湖1号住总尚清湾天房四季第六城摩卡公寓武清五一阳光松江运河城慧翔龙苑泽信金汇湾武清新区板块待售项目开发区板块河东老城区板块竞品研究|武清区域板块特征在售项目河东老城区板块为最早武清城区。整体发展已经成熟，在售项目数量较少。板块内主流产品均价在6500-7000元/平米开发区板块起步较晚，市场认知度不高。板内整体供应量稀少，板块内主流产品均价在5500-6000元/平米武清新区板块本案所在区域。未来区域发展重点，板内供应量巨大。竞争激烈。主流产品均价在6000-6500元/平米亚泰澜公馆据了解：整个武清区目前在售项目共96个，2012年年底将增加至103个。板块区域特征划分对武清本地产品定价及客户的认知接受度带来较为直接的影响竞争性研究竞品研究|区内竞品概述项目名称住宅建面（万㎡）容积率建筑形式户型面积（㎡）主力户型备注盛世年华642.49一期14栋15-18层高层83-11384-97㎡二居113-125㎡三居毛坯盛世天下51.71.85栋26层高层、9栋10-12层小高层、34栋3层联排别墅公寓86-137别墅301-38894㎡二居107-122㎡三居毛坯保利上河雅颂752.635栋18-33层高层54-20075-106㎡二居毛坯保利海棠湾27.81.816层高层、3层联排别墅110-370118-130㎡三居310-370㎡联排毛坯荔城公馆19.42.018、22、24层高层80-12084-86㎡二居117㎡三居毛坯经纬城市25.62.58栋18层高层、1栋26层高层、11栋33层高层57-12585-95㎡二居110-125㎡三居毛坯亚泰澜公馆29.31.7813栋17层高层、25栋7层洋房70-14075㎡一居90-109㎡二居115-138㎡三居毛坯松江运河城33.51.716层高层87-16696-100㎡二居121-160㎡三居毛坯/精装天房四季8.71.5617层高层79-188101-123㎡二居毛坯武清五一阳光601.829栋16层高层、9栋10-11小高层、7栋5层洋房62-13575-99㎡二居99-135㎡三居毛坯第六城市摩卡公寓53.66栋18层高层50-13055㎡一居79-83㎡二居酒店式公寓住总尚清湾27.614栋16层高层、6栋13层小高层、14栋4-6层洋房、3层别墅公寓产品70-163别墅产品280-32084-104㎡二居115-142v三居99㎡洋房二居毛坯天鹅湖1号15.11.9910栋18-26层高层、13栋11层小高层、2栋5-6层电梯洋房80-13090-100㎡二居105㎡三居毛坯慧翔龙苑15.21.810栋14-17层高层65-14075-100㎡二居毛坯泽信金汇湾241.816层高层、8层洋房80-15087-97㎡二居110-120㎡三居140-155㎡洋房毛坯麒麟商业中心1.73.22栋22层高层42-8942㎡一居、89㎡二居酒店式公寓区域建筑形式多以高层、小高层为主，二居、三居产品主力户型产品大多重叠，表明区内各项目目标客群种类单一，且同质化程度非常高。板块之间的差异性和排他性对客户的选择起到更大的影响，项目与项目之间的竞争将更多集中在同板块内部毛坯交房仍为区内主流交房形式竞争性研究第49

页竞品选取本案位于武清新城板块内，我们选取板内与本案存在直接竞争关系的在售项目。作为本案的竞品研究项目。选取的项目为保利海棠湾、保利上河雅颂、盛世年华、盛世天下、荔城公馆，经纬城市绿洲共计6个.竞品研究|竞品深耕竞争性研究第50

页保利海棠湾竞品研究|竞品深耕物业类别：住宅、别墅建筑类别：板楼低层小高层物业地址：武清雍阳西道与泉达路交口栖仙小区西区西门旁装修状况：毛坯容积率：1.80绿化率：40%开盘时间：2012年3月25日已第3次加推最早入住时间：2013年5月31日开发商：保利（天津）房地产开发有限公司停车位:1:1占地面积:154000平方米建筑面积:278000平方米物业费：待定户数:总户数2100户当期户数2100户2T4H销售价格：最低6000元/平米目前主推高层产品，户型面积较大，总价较高。为区内标杆项目英伦建筑风格竞争性研究海棠湾高层产品主推95-227平米户型2室2厅1卫94㎡2室2厅1卫93㎡客厅面宽3.8米、南向主卧面宽3.3米，次卧面宽4.7米，户型舒适度较差，无赠送面积竞争性研究第52

页保利上河雅颂竞品研究|竞品深耕物业类别：住宅建筑类别：板塔结合高层装修状况：毛坯容积率：2.6绿化率：40%物业地址：武清东至泉发路，南至强国道开盘时间：2011年4月30日已第2次加推最早入住时间：2011-10-31开发商：保利（天津）房地产开发有限公司停车位:1:1占地面积:300000平方米建筑面积:750000平方米物业费：1.80元/平方米·月户数:总户数6800户销售价格：6800元/平米目前仅剩高层尾房销售，剩余户型面积整体偏大新古典建筑风格竞争性研究主力户型南北通透，分割方正；主卧面宽3.2米，客厅面宽3.6-3.8米，无赠送面积竞争性研究第54

页盛世年华竞品研究|竞品深耕物业类别：住宅别墅商铺建筑类别：板塔结合多层小高层高层装修状况：毛坯容积率：2.49绿化率：32%物业地址：武清雍阳西道南侧，强国道景观运河北侧开盘时间：2012年7月27日已第3次加推最早入住时间：2013年初开发商：天津盛众房地产投资有限公司停车位:待定占地面积:203900平方米建筑面积:640000平方米物业费：待定户数:当期户数711户2T4Ｈ销售价格：6300元/平米大型综合体项目，毗邻本案地块，未来将和本案产生直接竞争关系Artdeco建筑风格竞争性研究主卧面宽3.4米，客厅面宽3.6米，87㎡户型分割舒适度较差；无赠送面积87㎡两室两厅一卫93㎡两室两厅一卫户型分割方正、布局合理，主卧增加飘窗设计竞争性研究第56

页盛世天下竞品研究|竞品深耕物业类别：住宅别墅商铺建筑类别：板楼板塔结合多层小高层高层装修状况：毛坯容积率：1.8绿化率：40%物业地址：武清雍阳西道与泉达路交口开盘时间：2012年8月11日已第6次加推最早入住时间：2013-10开发商：奥克斯地产停车位:1：1占地面积:263791平方米建筑面积:516865平方米物业费：1.80元/平方米·月户数:总户数3612户，２Ｔ４Ｈ销售价格：6500元/平米区内热点项目之一，大型综合体项目，市场关注度较高托斯卡纳建筑风格竞争性研究主力户型主卧面宽3.5米，客厅面宽3.2-6.6.4米，封闭式阳台无赠送面积客厅舒适度较差卫生间与洗手间分开竞争性研究第58

页荔城公馆竞品研究|竞品深耕物业类别：住宅别墅建筑类别：板楼塔楼板塔结合高层装修状况：毛坯容积率：2.0绿化率：42.79%物业地址：武清泉达路与前进道交口开盘时间：2012年5月2日一期已开盘最早入住时间：预计2013年年底开发商：信置房地产开发（天津）有限公司停车位:地上车位：83个左右；地下车位：331个左右占地面积:62000平方米建筑面积:194000平方米物业费：1.80元/平方米·月户数:当期户数413户，２Ｔ４H销售价格：6300元/平米地块容积率、产品与本案相似。未来会对本案产生较强的分流简欧建筑风格竞争性研究封闭独立露台2室2厅1卫1厨86.00㎡一期仅剩11#楼大平米户型，户型舒适度设计欠佳，功能分区不合理，无赠送面积公共卫生设计不合理封闭独立露台3室2厅2卫1厨120.00㎡竞争性研究大型综合体项目，项目自有40万平米商业且比邻本案，未来将是直接竞品项目经纬城市绿洲待售物业类别：住宅建筑类别：板楼、高层装修状况：毛坯容积率：1.8绿化率：40%物业地址：项目位于天津市武清区新城翠通路西侧；开盘时间：2012年9月最早入住时间：2014年开发商：经纬置地（天津）有限公司停车位:1：1占地面积:85499平方米建筑面积:256747平方米物业费：待定户数:当期500户，2T6H销售价格：待定Artdeco建筑风格竞争性研究户型

盛世年华盛世天下保利上河雅颂保利海棠湾荔城公馆经纬城市绿洲一居在售面积区间-74---57供应户型比例-5%---35%二居在售面积区间80-9794949580-8680—90供应户型比例64%32%25%20%35%45%三居（首置）在售面积区间113-125107-122120125-128100-117100-125供应户型比例30.6%35%40%31%65%20%三居（改善）在售面积区间--150150-供应户型比例--35%17%-四居及以上（改善）在售面积区间152--200-供应户型比例4.7%--12%-别墅产品在售面积区间-301-308-300-370-供应户型比例-28%-20%-户型配比情况竞品研究|竞品深耕区域主要产品为80-95平米两居，100-120平米首置三居，本案70/90产品将面临直接竞争的压力竞争性研究第62

页在售存量分析项目名称总供应量总去化量成交均价户型分户型总量分户型去化量分户型均价可知存量优惠措施盛世年华7415406035二居3673616004199一次优惠10个点贷款优惠8个点首置三居3471785879跃层2716208盛世天下187013986479一居90356939472全款优惠6个点，贷款优惠4个点二居9008256995首置三居7214857162四居602987119622别墅142249622保利上河雅颂181017216601二居15901585722289一次优惠10个点贷款优惠8个点首置三居1201056922改善三居100316978保利海棠湾6904746579二居3102226665238全款优惠6个点，贷款优惠4个点首置三居110756863改善三居40106892四居304667410169别墅2001419879荔城公馆4163685990二居146146612238全款97折，贷款98折首置三居2702225838数据来源于天津统计局，截至时间：2011年1月至2012年8月表中别墅产品包含独栋、联排、叠拼三类产品区域供需关系情况为二居产品6004-7222/平米，供需量双高；首置三居5838-7162元/平米其次，市场供应较大，但需求一般；而后为改善三居和别墅产品区域公寓产品存量较大，且随着年底新项目的入市。板内公寓产品供给急剧增大，而需求未出现有效增长。未来需要较长的时间消化库存别墅产品板内整体供应量较小。市场关注度不高市场深耕|竞品深耕竞争性研究第63

页板内两居去化分析项目名称

8月（2011）9月10月11月12月1月（2012）2月3月4月5月6月7月8月去化去化去化去化去化去化去化去化去化去化去化去化去化盛世年华2425635392351764834盛世天下1357392020842564431525684保利上河雅颂1011271436156325917184635241保利海棠湾3521611101133523319荔城公馆9934112总计11418421712610718103196149298277200180区域平均月去化速度：166套/月区域二居型产品供应去化主力为保利上河雅颂及盛世天下，保利上和雅颂推盘接近尾期，价格为区域二居价格高点。市场深耕|竞品深耕数据来源于天津统计局，截至时间：2011年8月至2012年8月板块内二居室为主力去化型产品，经过上半年的以价换量。目前成交均价、成交套数双双出现反弹迹象。区域月均去化速度166套/月竞争性研究第64

页板内首置三居去化分析项目名称

8月（2011）9月10月11月12月1月（2012）2月3月4月5月6月7月8月去化去化去化去化去化去化去化去化去化去化去化去化去化盛世年华24158716182216盛世天下713221114422272030375779保利上河雅颂33222324219保利海棠湾14116263713914荔城公馆104573229总计10163826245314432161127121147区域平均月去化速度：60套/月市场深耕|竞品深耕数据来源于天津统计局，截至时间：2011年8月至2012年8月板内三居型产品去化主力为及盛世天下（较低容积率）及荔城公馆（性价比），整体板内均价仍有进一步下滑态势板内小三居产品为次主力去化产品，价格整体走势呈下滑态势，区域月均去化速度60套/月竞争性研究第65

页板内别墅产品去化分析项目名称

8月（2011）9月10月11月12月1月（2012）2月3月4月5月6月7月8月去化去化去化去化去化去化去化去化去化去化去化去化去化盛世天下4655保利海棠湾1068424153343总计10684245539548区域平均月去化速度：5套/月保利海棠湾为区内别墅去化主力，产品以独栋、联排为主。少量双拼，去化价格在9000-10000元/平米。为板内别墅标杆项目。对其他板块别墅产品价格走势有较强的参照意义市场深耕|竞品深耕数据来源于天津统计局，截至时间：2011年8月至2012年8月别墅产品整体去化保持稳定，市场关注度不高。以顺销为主竞争性研究第66

页市场深耕|竞品深耕其他产品去化分析（一居蓝印投资、三居改善）一居产品板内供应稀少，目前仅盛世天下对外推出少量产品。，但由于产品均价较高（6900-7500元/㎡），总价与二居未拉开差距。市场关注度不高大三居产品板内仅保利海棠湾、保利上河雅颂有相关产品。目前多半作为尾房销售，由于总价过高，市场接受程度较差。竞争性研究第67

页第67

页武清新区板块调研项目去化产品面积总价交叉表（2011年8月——2012年8月）

60-80㎡80-90㎡90-100㎡100-110㎡110-120㎡120-140㎡140㎡以上

供应去化供应去化供应去化供应去化供应去化供应去化供应去化40万以下0000000000000040-45万1144000000000045-50万2512225225000000000050-55万481613413486865500000055-60万3784646428428494900000060-65万006633948057573939000065-70万00004103521281054646000070-75万000036023315019188000075-80万006521013725911855000080-85万0011851781021251242150085-90万004210480111101025100090-95万00536217486201540095-100万003184000010400100-105万002152000015200105-110万000000000000233110-115万000000000000152115-120万00000000000000120-125万00000000000000125-130万00000000000000130万以上00000000000000汇总111374364281870173392364241914010735385去化/供应0.3333333330.9816513760.9267379680.6955579630.3341288780.3271028040.131578947市场深耕|竞品深耕注：表内面积区间为公寓产品面积区间段，不包括别墅产品第68

页板内竞品楼盘供应去化研究由不同面积区间去化比供应量的比值能发现，

80-90㎡及90-100㎡区间的比值相对其他界定区间最高，反映出此面积产品需求在研究区域内表现较旺盛。按供应总量排序，90-100㎡产品市场竞争最为激烈，其次为100-110㎡产品，80-90㎡产品、110-120㎡80-90㎡产品（2011.8-2011.12）对应总价在52-63万，对应承受价格在6596-7014元/㎡；

80-90㎡产品（2012.1-2012.8）对应总价在48-58万，对应承受价格在6023-6507元/㎡；

90-100㎡产品（2011.8-2011.12）对应总价在59-70万，对应承受价格在6617-7089元/㎡；

90-100㎡产品（2012.1-2012.8）对应总价在54-66万，对应承受价格在6101-6689元/㎡；

100-110㎡产品（2011.6-2011.12）对应总价在68-79万，对应承受价格在6872-7268元/㎡；

100-110㎡产品（2012.1-2012.8）对应总价在62-73万，对应承受价格在6210-6694元/㎡；

110-120㎡产品（2011.6-2011.12）对应总价在75-87万，对应承受价格在6884-7297元/㎡；

110-120㎡产品（2012.1-2012.8）对应总价在72-80万，对应承受价格在6548-6701元/㎡。注1：由于上P数据表分析的是2011年8月-2012年8月中旬数据，受市场影响，今年3月份开始，区域价格持续出现下滑态势，为了便于显示价格走势，在结论中分两个阶段来进行分析；注2：上表交叉数据未呈现明显的价格阶梯特征，原因在于各项目优惠力调整较大，导致不同产品间界限模糊市场深耕|竞品深耕竞争性研究第69

页板内主要竞品未来潜在供应量项目名称潜在供应量（㎡）存在直接竞争关系产品潜在供应量（㎡）盛世年华490000400000盛世天下150000120000保利上河雅颂无无保利海棠湾150000120000荔城公馆150000150000经纬城市256000220000亚泰澜公馆293000240000总计14800001260000板内未来存在直接竞争关系的产品潜在供应量约131万平方米，预计未来一年内预计入市同类可比产品约52万平米；2012年1月-2012年8月区域月均去化约2.7万平米；按照这个速度，未来一年内区域可竞争产品基本处于供过于求的态势市场深耕|竞品深耕竞争性研究第70

页市场深耕|竞品深耕微观市场小结供过于求的局面将持续一段时间，未来一年内本板块将经历较长的去库存化过程。竞争项目纷纷“以价换量”，未来本案面临较为严峻的竞品价格竞争威胁。小面积低总价产品更加受到市场的欢迎。竞争性研究page71基础研究区域研究竞争性研究客户研究产品定位初步研究营销推广策略专业护航目录伟业通过实地调研得出这一结论。伟业共发出问卷80份，有效回收问卷63份。其中业内访谈12份，客户访问51份。通过对这些调研问卷的分析，可以从市场方面对目标客户进行锁定。样本选择及调研方式：1、业内访谈a、区域内部在售项目经理、主管b、周边区域在售项目经理、主管2、客户调研c、区域内已置业的业主d、有购买意向的业主（随机调研询问、售楼处口拦截）周边在售项目3份周边区域可比项目2份周边已入住项目业主访谈20份在售项目售楼处门口拦截访谈20份e、保利海棠湾的业主伟业电话调研深度访谈11份目标客户研究客户研究方式——谁是我们的客户？客户研究2、荔城公馆3、盛世天下1、住总尚清湾1、经纬城市绿洲访谈项目选取标准：1、地段及交通条件类似2、前期产品销售良好3、有较高的市场关注度目标客户锁定：业内人士访谈周边区板块新城区板块2、五一阳光客户研究经纬城市绿洲客户分析访谈对象：城市绿洲销售主管齐美华我们的项目目前还属于蓄客期，预计今年十月份开盘，推出6#、7#两栋楼，根据目前的蓄客情况可以了解，区域内房地产市场需求的划分；主要分为两种客群；其中一种以办理蓝印户口及投资为目的；此类客群比较关注项目的总价及项目的升值前景；另一种小众客群以改善为置业目的，此类客群对产品的面积区间很是看重，故价格合理的同时还需要满足他们的大空间尺度需求；此类客群原有居住空间都在200㎡左右（占比甚少）。项目由8月份至今将近蓄客300组，平均每天10组客户客户研究荔城公馆客户分析访谈对象：荔城公馆销售主管金伟客户中以30~45岁客户为主，大部分是首次置业用来改善居住型的客户。区域分布上，地缘客户占70%，其中其余的周边工业开发区的中高管理人员10%，城区周边其它乡镇（河西务、大良镇）的客户占10%；其他区域的占10%；由于本项目一期体量较小，共5栋高层，其中4栋已售罄；项目主力产品面积区间为80㎡-120㎡；其中80㎡、90㎡房源较受欢迎；因为项目开盘价格较低（5600元/平米），且交通较为方便，紧邻104国道，相对相加比较高；故去化速度较快；2011年10月开盘至今中小户型产品已销售一空；目前仅有11#楼的房源也仅剩113㎡左右的房源。虽然项目离京津城际动车纽带较近，但很多客户并不是特别愿意单纯为此买账，因为交通带来的改善应该是对整体区域的改善而不是某个项目的改善，因此便利性相对于性价比在武清的优势还不是特别明显。预期瑞安的价格在6000-7000左右（毛坯）客户研究盛世天下客户分析访谈对象：盛世天下销售经理沈静客户中以30~49岁的中年客户为主，青年客户不多；用途基本为投资及自住，婚房也有。其中武清本地的客户占到70%左右，主要的目的就是为了改善现有的居住条件。城区客户是本项目的购买主力，其中首次置业及首次改善的客群各占40%，另外20%是蓝印客户，来源的话，城区客群占大半也有部分外来客群，包括北京、河北、天津外环等地；购房目的是投资、换房或者婚房；外地客户中则以购买蓝印及投资为主，来源主要河北及北京、天津的流动人口。从购买行为上来说，大部分客户对于80万元以上的产品会有比较大的抗性。同时市场上对70~90平米的紧凑型户型产品的需求很旺盛。销售情况也比较好。从置业特征上来看，首次置业的客户占到40%，首次改善的客户占40%，蓝印户口客户占20%；这跟项目本身的定位和价格也有关系。客户研究住总尚清湾客户分析访谈对象：尚清湾销售经理刘煊客户中以35~49岁的中年客户为主，客户来源主要以区域客群为主，多为投资及首改；也有20%——30%的外来客群，主要为蓝印户口而来。城区客户是本项目的购买主力，60%的业主已参加过城区平改，平均每人手上有2——3套房产（多次置业）；

外来客群主要有山东、河北、等地，对产品总价比较关注，接受总价在65万以内。区域内的中小户型产品需求量较大，很受多次置业客群及以蓝印户口为的客群追捧。我们项目处于天鹅湖度假村旁，紧邻城区最大的湖泊公园及区域唯一高尔夫高端休闲运动场，且我们的项目容积率仅为1.0，是生态宜居大盘；另外住总集团大品牌开发商也是大部分客群的首选原因。本人对瑞安的项目售价预期大约在5000——6000千左右（不含精装；区域内的大部分客群不太关注精装，但很关注价格）主力户型面积区间建议在70平米——90平米之间。客户研究五一阳光客户分析访谈对象：五一阳光售员王颖客户中以35~50岁的中年客户为主，客户来源主要以区域周边客群为主，多为首改及首次置业；也有10%的外来客群，主要为蓝印户口而来。板块城区客户是本项目的购买主力，对老城区比较熟悉及认可；外来客群主要河北，内蒙等地，对产品总价比较关注，接受总价在60万以内。本地客群的置业素质逐步提高，由单纯的价格关注逐渐发展到项目配套、社区的规划最重要的就是区域的发展态势，很多客户虽然比较看好新城区的发展前景，但目前来讲在性价比上我们的项目要略胜一筹。客户研究访谈汇总：通过业内人士访谈，得出首次置业客群25%婚房较多，且大多来自城区周边区域；改善置业占40%，此类客群产品需求以两居为主，多为区域地缘客群；蓝印置业：占35%；多为山东、内蒙、河北等地客群，及在京工作的流动人口；首次置业客群接受产品总价区间50W-60W，改善置业客群接受产品总价区间60W-70W，蓝印客群接受产品总价区间45W-60W，武清城区成交客群主力为区域地缘及区域周边的本地客群，多为改善型置业，其次是改善置业及蓝印客群。价格W455055606570首次置业改善置业蓝印客群面积708090100120首次置业改善置业蓝印客群两居两居三居三居注：据了解，当地产品还有一个特殊的特点——一层被当地人叫为“地下室”，存放车辆或杂物，