荣盛商业调查新(汇报)

上海本岸谨呈&2012.02沧州商业市场调查暨荣盛国际购物广场定位建议目录一、城市商业发展分析二、竞争市场研究三、投资者及市场环境研究四、商业定位建议一、城市商业发展分析1、城市经济状况2、核心商圈分析3、城市商业发展机遇

沧州地处环渤海中心地带，是河北省确定的“两环”

(环京津、环渤海)开放一线地区，也是京津通往东部沿海地区的交通要冲。沧州是地区中心城市，全市总人口680万人。2011年全市地区生产总值完成2600亿元，同比增长12.3%，总量居河北省第四位，增速连续四年居全省第一位，比全省高出1个百分点，比全国高出3.1个百分点。全部财政收入完成328.5亿元，城市居民人均可支配收入达到18375元，农民人均纯收入达到6514元，全社会消费品零售总额674亿元。1、城市基本经济状况核心商圈次级商圈西部商圈东部商圈2、核心商圈分析沧州核心商圈是以老华北商厦为代表的，主要沿清池河路、新华路，呈组团式商业布局。主要商业设施有老华北商厦、信誉商业楼、建新大厦、盐百、沧州商城、金宝地下商街、上海广场等，主要业态为：百货、服饰、百货、家电、餐饮等，辐射整个沧州及周边地区，是沧州市最为繁华、最有商业价值的地段。核心商圈次级商圈未来核心商圈东部商圈1）核心商圈特征发展较为成熟，商业规模大目前，核心商圈商业经营总面积达到26万平米，对于沧州这样一个地级市而言，是比较大的商业规模。整体档次定位低以服饰为例，货品客单价在200元以下的比例达到85%以上.不管是百货、还是超市，商品档次都比较低，商场环境较为一般。可以说，传统的核心商圈是以低档的消费和服务为主要表现的。业态重复度高，同质化经营严重基本的商业形态都是百货+超市的形式，品牌重复度高，各商业之间的经营定位没有主题性和差异性，同质化经营倾向明显。租金表现呈滞涨状态，租金水平低核心商圈的租金水平和沧州的经济规模是不匹配的，租金水平普遍较低，这可能和商圈的经营档次定位有莫大的关系，和商品销售的毛利绝对值有很大关系。近几年来，核心商圈缺少主动的调整和经营的变化，租金已呈现滞涨的状态。商圈饱和度高作为一个低档的商圈，内部的竞争还是非常激烈的，由于同质化的经营倾向严重，商圈饱和度很高，影响商圈的发展前景。2）核心商圈的发展前景核心商圈的发展前景和城市的发展是密切相关的，作为一个外向型的、有多产业集群、具有良好发展活力的沧州城市而言，注定了核心商圈未来的发展前景是挑战大于机遇。几个因素对商圈的发展产生了重大影响。商圈的整体定位的调整商圈内商业设施产权的不统一影响了商业调整的实施商业经营理念的落后城市发展中心西移，市场依赖程度降低核心商圈的发展前景有两个现象值得关注：成熟商业品牌主力店特别是百货对于进驻核心商圈兴趣不高。新建的泛海广场把乐购作为主力店，是在延续传统的核心商圈的商业布局，而不是把百货作为主力店。核心商圈把超市作为主力店并不是一个很好的选择。B3）核心商圈租金水平楼层租金区间一层

3.5—4.5元/㎡/天二层

2—3元/㎡/天三层

1.5—2.5元/㎡/天四层

1—1.5元/㎡/天五层及以上部分

0.5—1元/㎡/天核心商圈各业态租金水平业态种类整体规模租金承受经营现状品牌深度化妆品30004-5元/㎡/天良好中奢侈品20004-5元/㎡/天良好中鞋类、箱包80003-4元/㎡/天良好中低品牌服饰260003-4元/㎡/天一般中低休闲运动240003-4元/㎡/天良好中少女饰品：60002-3元㎡/天良好中低淑女装30002-3元㎡/天良好中低电子数码50002-3元/㎡/天良好中低餐饮略1-2元/㎡/天一般中低休闲娱乐略0.5-1元/㎡/天一般中低商圈特征：次级商圈位于沧州市的西部，是整个沧州市商务、休闲、娱乐、特色餐饮较为集中地区域。在经营上，和核心商圈形成了一定的差异性。

发展潜力较大，整体规模约有10万平方米。但目前经营情况一般，商户的经营信心显不足。4）次级商圈次级商圈租金表现楼层租金区间一层

2—3元/㎡/天二层

1—2元/㎡/天三层

0.7—1.5元/㎡/天四层

0.5—1元/㎡/天五层及以上部分

0.5以下/㎡/天受经营业态影响，区域内商铺租金表现较为疲软商圈特征：东部商圈是以批发、零售为主的商圈，形成较早，是以车站为中心向周边各县辐射。相对消费层次较低，主要以中低端的日用百货批发为主，客源主要来源于周边乡镇，商品档次和经营环境都很一般。整体规模小，约有3万平方米。区域发展受主要消费群体限制，上升空间不大。5）东部商圈东部商圈租金表现受经营产品的影响，商圈内多为低端批发类产品，经营面积较难界定，租金表现起伏不定。租金约为0.5---1.5元/㎡/天3、城市商业发展评价作为中小地市，最大的商业发展机遇是在于城市发展规模和框架在快速拉大、城市消费升级变革所带来的历史性商业机会。沧州同样也是如此，已经2600亿的经济规模决定了沧州具有更多的商业发展机遇。1、消费升级呼唤新的商业品牌和商业形态。传统的消费观念正在变革，一站式商业消费正在成为最基本的消费需求，巨大的消费市场空白急需填补。应该创造机会，让更多的连锁商业消费品牌进驻沧州。2、城市将出现双中心的商业布局。随着城市框架的拉大，沧州将出现以传统商业消费为主的老华北商业中心和以现代一站式体验性商业消费为主的新商业中心，即西部商业中心或荣盛商业中心。沧州商业进入双中心商业时代。二、竞争市场研究1、商业市场供应2、典型竞品研究3、竞品市场总结

目前沧州市商业已成熟商业总建筑面积约为50万平方米，如：华北商厦、颐和商城、同天商厦等；在建商业项目约有80万平方米，如：泛海时代、中央银座、泰达广场、彩龙国际、颐和新世界等；待建商业尚有近70万平方米，如：荣盛国际、流津时代等。以上数据均未含住宅底商，就市场供应总量和总人口比值上来看，商业供应已渐趋饱和，人均商业面积达到2平米，市场发展空间面临众多挑战。1、商业市场供应1）供应规模个案项目简介——产品地图由于泛海时代、泰大国际、彩龙国际这三个项目都属于在售商业项目，尤其是泛海时代项目不论是项目定位及业态上都与荣盛国际有着较相似之处，因此，现对这三个个案项目作简要的分析。产品地图荣盛商业广场泛海时代泰大彩龙国际从目前新推的商业项目来看，主要供应类型为街铺和产权商铺，另外还有住宅的底商，其中主力供应为商场内部分割的产权商铺。目前在售的商业项目基本都是这个情况。在产品的商业形态上，主要为市中心的大型集中式商业和新兴的专业市场，凭借规划优势和招商优势、总价优势能够迅速的得到市场的青睐。2）产品供应类型核心诉求:核心商圈财富升级物业地址新华东路清池南大道板块核心商圈开发商沧州同泰泛海房地产开发有限公司总户数

700户代理商北京天安伟业车位/形式1000多个首次预售2011年3月车位比1：1开盘日期2012年9月开业日期2013年底总建面160000㎡容积率3.0地下58000㎡地上32000㎡项目定位2.95m销售率70%包租期限三年投资回报20%招商进度40%，四月开招商会工程进度桩基主力总价30万—60万主力面积20㎡--40㎡经营管理赛特集团销售热线

5632222付款折扣一次性付款3%主力品牌乐购、大地数字影院、都彭、BOSS、CK、LEE、LEVIS产品特色核心区域，依靠品牌业态带动强大固有客源。泛海时代3）主要竞品竞品一：项目整体推售情况及销售政策：2011年9月25日首次预售2012年4月二次预售共推出650套当天去化450套至今总共去化550套预计共推出300套一次性付款优惠3%项目各楼层产品去化情况分析：去化户型中，小户型产品顺应市场要求，去化速度最快，总价20万左右的铺位去化率为90%；而一楼铺位去化速度相对较慢；项目位置良好，且去化速度较快，客户关注度较高。楼层主力面积主力价格供应套数去化套数去化率一层35㎡-50㎡80万-150万110套55套50%二层30㎡-35㎡40万-60万235套165套70%三层20㎡15万-25万320套290套90%总计665套510套76%项目招商进度及工程进度：招商进度：

目前本项目由知名管理机构北京赛特集团统一进行招商和运营管理。

乐购及大地数字影院等主力店已经成功签约。工程进度：处于打桩阶段泛海时代成交客群分析：

客户购买目的：客户大部分投资为主，这部分客户占到90%；还有小部分为自营客户，占到10%；

客户年龄特征：28-50岁；

客户家庭结构：客户主要为两口、三口之家或单身贵族；

客户来源区域：沧州市区客户为主，这部分客户占到60%；郊县客户为辅，这部分客户占到20%；还有一小部分天津客户，这部分客户占到15%产品客群置业目的项目成交客群分析：产品客群来源自营10%泛海国际项目坐拥沧州最中心地段，区位交通流畅，人流集中，其竞品较少。而且作为市中心旧城改造项目，影响比较大，从一开始就吸引了众多的目光。

该项目由赛特集团运营作为背景，有乐购及大地数字影院等品牌支撑，从而受到广泛关注。该项目主力面积在20㎡至40㎡，所以其总价基本控制在30万至60万之间，大大降低了投资门槛，客户受众群体扩大。

该项目在推广形式比较传统，但该项目在2011年底在天津市开展了一系列异地推广活动，效果不错。小结核心诉求:沧州首席国际建材MALL物业地址迎宾大道东侧，沧州西客站北侧板块运河区开发商沧州泰兴房地产开发有限公司总户数

3000套代理商易构。易居车位/形式地上车位首次预售2011年5月车位比1:1开盘日期2012年3月开业日期2012年底总建面40万㎡容积率1.8地下5万㎡地上35万㎡项目定位建材市场销售率70%包租期限无投资回报无招商进度30%工程进度主力总价50万----100万主力面积50㎡----150㎡经营管理红星美凯龙销售热线5200000付款折扣一次性付款优惠2%按揭

优惠1%主力品牌红星美凯龙产品特色依托红星美凯龙品牌优势，创建沧州地区最大的国际建材MALL竞品二：泰大国际项目去化情况：位置主力面积主力价格供应套数去化套数去化率

3号楼150㎡120万150套30套20%

4号楼100㎡60万—80万250套175套70%

5号楼100㎡60万—80万250套200套80%总计650套405套62%主力面积：80㎡--150㎡主力总价：60万--120万项目销售政策：一次性付款优惠2%按揭贷款优惠1%项目招商进度及工程进度：招商进度：

本项目由红星美凯龙全程运营管理。

所有红星美凯龙签约品牌蓄势待发。工程进度：1#红星美凯龙，地面已起至2层；3#、5#商铺已封顶；4#商铺起至三层，其中一拖三部分封顶；2#公寓、6#写字楼正在挖地基。泰大国际成交客群分析：

客户购买目的：客户大部分投资为主，这部分客户占到75%；还有小部分为自营客户，占到25%；

客户年龄特征：28-50岁；

客户家庭结构：客户主要为两口、三口之家或单身贵族；

客户来源区域：沧州市区客户为主，这部分客户占到50%；郊县客户为辅，这部分客户占到30%；还有一小部分外地客户，这部分客户占到20%产品客群置业目的项目成交客群分析：产品客群来源自营25%泰大国际广场紧长途汽车站，有良好的交通资源

该项目由红星美凯龙全程运营管理，大大增加投资者的信心。小结核心诉求:东区商贸龙头项目物业地址新华区长芦大道与黄河东路交汇处板块东部商圈开发商沧州彩龙房地产开发有限公司总户数1200代理商无车位/形式2000多个首次预售2011年5月底车位比1：1开盘日期2011年12月开业日期2012年9月总建面40万容积率1.2地下无地上40万项目定位大型商贸市场销售率独立铺80%包租期限无投资回报无招商进度20%工程进度桩基主力总价30万—60万主力面积20㎡--40㎡经营管理彩龙物业管理费

5526666付款折扣一次性付款优惠3%主力品牌居安之家产品特色东区最大的商贸中心龙头项目竞品三：彩龙国际项目整体推售情况：2011年5月首次预售共推出1200套至今总共去化近900套项目目前优惠情况：一次性付款优惠3%项目招商进度及工程进度招商进度：

目前本项目由开发商自行招商

居然之家已经成功签约。工程进度：项目共49栋独立商铺，主体已封顶，仅余4栋现已做基础。主力卖场居然之家基本封顶。3栋综合楼、4栋公寓已打桩完毕，部分楼座已起至二层。彩龙国际成交客群分析：

客户购买目的：客户大部分自营为主，这部分客户占到70%；还有小部分为自营客户，占到30%；

客户年龄特征：28-50岁；

客户家庭结构：客户主要为两口、三口之家或单身贵族；

客户来源区域：外地经商客户为主，这部分客户占到50%；沧州客户为辅，这部分客户占到40%；还有一小部分北京天津客户，这部分客户占到10%产品客群置业目的项目成交客群分析产品客群来源投资30%

彩龙国际商贸广场是沧州最大的商贸综合项目，体量较大，目前销售状况一般。

有很大一部分客户为自营客户，所以对于我项目影响不是很大。销售策略及广告推广方案没有亮点。小结项目名称泛海国际泰大国际彩龙国际区域位置核心商圈运河区东部商圈规划设计大型购物广场建材批发市场商贸批发市场总建面积50万㎡40万㎡40万㎡商业销售面积9万㎡11万㎡18万㎡工程进度打桩阶段部分结构封顶结构封顶车位数1000个1600个2000个销售情况510套405套900套主力面积20㎡-50㎡80㎡-150㎡150㎡主力总价30万-60万60万-120万90万可售户数650套650套1200套销售率76%62%75%优惠政策一次性3%一次性3%一次性2%按揭1%招商进程40%30%20%主力品牌乐购、大地数字影院红星美凯龙居然之家竞品梳理（一）竞品梳理（二）泛海国际泰大国际彩龙国际客户类型投资90%75%30%自营10%25%70%客户区域沧州市区60%50%40%沧州郊县20%30%北京天津15%20%10%外省5%50%目前在建商业规模较大，供应充沛。在建各商业项目以销售为主，发展商自持比例较低，近两年是各项目的集中入市时期，后期销售压力倍增。受城市商业发展的影响，整体租金水平不高，反应到单价上，单价相对便宜，但总价较高。由于国贸尚街及世贸国际等商业项目的运营失败，使得沧州投资者在一定程度上加深了对于投资铺中铺的风险和抗性。泛海时代项目与本项目有较多相似之处，其区位位于核心商圈，对本项目将会产生较大冲击。4、竞品市场总结三、投资者及市场环境分析1、投资者分析2、购买心理3、市场环境1、投资者分析投资者关注因素物理因素物理因素物理因素心理因素立地条件规划理念规模主力店运营管理安全性稳定性回报率成长性商业运营稳定性安全性是第一考虑因素目前在售商业项目主要客群来源于沧州市区，郊区客群较少，还有一小部分是来源于天津、北京等地。投资目的从泛海国际等项目能够看出，90%的客户以投资为主，此类客户占到90%,自营只占很小一部分。投资主要用于资产的保值和增值。1、投资者分析投资者来源1、投资者分析职业身份：公务人员及事业单位人员、从商人士、小型家族企业主、企业中高级管理者、专业投资者。投资经历：大部分人并没有商铺投资的经历和经验，对商铺投资更多的停留在买铺收租、成为食利阶层的认识上。年龄层次：35—50岁人士为主。认知渠道:口碑传播和朋友介绍是重要的信息来源，并成为最终促成成功购买的重要诱因。2、投资心理分析较为强烈的投资理财冲动大部分投资者具有较强的从众心理，因此在投资时往往会比较冲动从核心商圈的商铺投资历史来看，在沧州进行商铺投资具有一定的普遍性，投资氛围良好在新市场环境下，资产保值增值欲望强烈在具有一定投资能力的前提下，更偏好于总价较低的商铺大部分投资者欠缺投资的专业知识2、投资心理分析全民投资的冲动！全民投资是一个伪命题，但确实在全国上演，沧州也不例外。住宅不能投资了，就投资商铺吧！股市玩不转，还是买商铺吧！潜意识里，买铺是一件很有面子的事情，是个人实力的表现！如果赚钱了，在朋友面前很值得炫耀。纵然被套了也不怕，房子还在；而且那么多人都买了，别人不怕套，我也不怕！铺天盖地的全民投资理财教育，连幼儿园小朋友都知道了。让投资者来得更冲动一点吧！3、市场环境投资者支付能力较强。对于普通的总价在50万元及以上的商铺有比较强的承受能力。城市具有良好的投资氛围，商铺投资成为许多家庭资产的重要选择。投资者对商铺投资风险预期不足，市场容易被撬动。产权铺（铺中铺）销售能得到金融系统的支持。有产业经济的支持，能提供源源不断的投资者。A四、商业定位建议1、项目定位

2、业态定位