平安滨江商业地块前期定位报告稿五

平安朝阳洲商业地块前期定位报告2014.6版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归南昌尚美佳房地产经纪有限公司所有，未经尚美佳书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。Thinking报告思路分物业定位及打造5规划排布经济测算本体研究物业发展策略整体定位及打造6234背景研究1宏观背景Part1.12014年政府宏观经济目标今年三大目标持稳不变，一方面表明政府希望稳定的财政和货币环境，为改革创造良好前提；另一方面也是希望大家淡化数量指标，突出质量指标经济环境14年一季度国内GDP增长7.4%，环比回落0.3%，投资、消费、出口，表现都相对比较疲软，中国经济仍存在下行压力。经济环境工业投资出口消费全国房地产开发投资与销售增速持续下降，但投资依然是保证GDP增长下限的关键筹码，房地产出现大波动的概率较低经济环境2014年1-5月份，全国房地产开发投资同比名义增长14.7%，增速比1-4月份回落1.7个百分点。商品房销售面积及销售额分别同比下降7.8%和8.5%投资增速下降销售增速下降2014年二季度以来15项重大政策密集出台，经济企稳是重点经济环境二季度以来国家出台了一系列政策，政府先后通过为小微企业减税、加快铁路投融资方式转变、加大铁路投资、加大棚户区改造力度、两次实施定向降准、新国九条等“微刺激”政策，保证经济增长，避免了中国经济出现大的波动。在定向宽松式的稳增长政策和外需转暖的带动下，未来经济总需求仍有望保持企稳态势，因此，二季度经济无需过度悲观，预计二季度经济增速与一季度基本持平。聚焦“两会”----2004-2014两会关于房地产的政策重点2014年两会是近8年来首次未提及调控政策环境聚焦“两会”----“分类调控”政策环境聚焦“两会”----“房地产税”政策环境中央大力推进城镇化，未来10年二三线城市房地产迎来新一轮发展机遇，整体发展向上；但道路是曲折的，不可盲目突进中国未来最大发展潜力在城镇化十八大期间，国务院副总理李克强表示，中国未来几十年最大的发展潜力在城镇化2013年经济工作任务首提“积极稳妥推进城镇化，着力提高城镇化质量”。这对我国今后推进城镇化指明了方向，也是对过往城镇化过程很有针对性的总结

聚焦“两会”----“城镇化”政策环境中央持续鼓励刚需市场，进行差异化信贷，满足刚需市场需求，但实际上部分城市刚需并以存在利率上浮的普遍情况

10月15日，中国人民银行解答未来贷款政策：继续贯彻落实好差别化住房信贷政策，积极满足居民家庭首套自住购房的合理信贷需求，不断加大对中小套型普通商品住房和保障性安居工程建设的支持力度，这个政策方向没有改变。当前我国银行体系流动性供应总体较为充裕，各商业银行并未出台明确的个人房地产按揭贷款停贷政策。但由于前三季度部分银行的个人住房贷款增长较快，9月以来，一些中小型银行在贷款结构方面有所调整，部分城市个人住房贷款的审批和发放时间有不同程度的延长。央行：继续差别化信贷政策信贷环境13年末三类银行首套房贷优惠对比从供应面来看，13年以来银行资金面持续紧张，银行“钱荒”尚未根本消除。从银行对房地产行业未来的预期来看，银行纷纷调高了房地产按揭贷款的风险水平，从其自身控制金融风险的角度来考虑，各城市银行纷纷放缓了贷款节奏银行信贷紧张，利率优惠减少13年房价上涨过快倒逼调控升级，12城市调控政策加码，“昌六条”控价格抑需求，未来楼市需谨慎房价上涨过快倒逼调控升级12城市调控政策加码进一步提高第二套住房贷款的首付比例；调整非本市户籍居民家庭购房的条件。严禁未成年人购买住房对房价涨幅较快和不接受政府价格指导的项目，暂不核发预售许可证并暂停其网上签约南昌政策南昌部分银行网点叫停房贷，且首套房贷款利率上5~15%，与中央鼓励刚需的信贷政策有所偏差，楼市成交量下降南昌信贷小结经济环境：14年一季度国内GDP增长7.4%，环比回落0.3%，投资、消费、出口，表现都相对比较疲软，中国经济仍存在下行压力。但投资依然是保证GDP增长下限的关键筹码，房地产出现大波动的概率较低；经济政策：今年三大目标持稳不变，一方面表明政府希望稳定的财政和货币环境，为改革创造良好前提；另一方面也是希望大家淡化数量指标，突出质量指标；调控政策：2014年两会首次未提及调控，未来房地产以市场化调控为主，行政调控为辅，利好楼市。楼市调控分化，托底盖帽，调控双向化；南昌调控：“昌六条”控价格抑需求、部分银行网点叫停房贷，楼市成交量下降。经济存下行压力，房地产仍为拉动投资的支柱；信贷环境紧张，对房地产成交影响颇大，未来信贷环境将比政策环境对房地产影响更深南昌市房地产市场环境Part1.2近年商品房供应逐年大幅增长，成交则受调控政策影响有所波动，但整体呈现向上态势近年整体市场2013年，南昌市商品房新增供应达730.91万㎡，创历史新高，增幅达33%。2013年，南昌市商品房成交515万㎡，同比微跌6%；这主要是受11月份“昌六条”“限预售”等政策影响，导致12月份楼市成交惨淡收场，同时也拉低了全年整体成交量。经历了12年供应端的震荡，非住宅产品供应在2013年表现强势，总供应达212.95万㎡，其中写字楼供应占据了非住宅的一半，为106.18万㎡。和供应端一样，2013年住宅产品成交最为突出，占总量的76.99%，写字楼受产品同质化、商业配套和交通设施等阻碍，成交不理想。2013年全市商品房供应主要以住宅为主，非住宅产品供应表现强势；成交方面，住宅成交依然迅猛，非住宅市场表现则相对不佳2013整体市场红谷滩、高新、朝阳洲是南昌市近几年商品房主要供求区域2013整体市场自14年春节后，市场供求总量持续下降，量跌价滞，市场进入调整期，库存量激增。2014整体市场自2014年开始，受信贷收紧、全国经济增速下滑、前期调控效应显现等宏观原因，南昌楼市成交量大幅缩水，市场进入调整期。预计成交量短期内很难上升，截止5月末，南昌商品房市场库存激增至561万方，其中写字楼116万方，商业用房134万方。南昌商品房市场：南昌市商品房供应逐年大幅增长，当前的房地产市场调整属于基于市场因素的自发性调整，在不出台影响重大的政策的前提下，市场整体将延续下行的态势。随着各地出台的楼市微调政策和开发商的让利促销，市场销售量会有所回升，但价格会继续平稳回落；区域商品房市场：红谷滩、高新、朝阳洲是南昌市近几年商品房主要供求区域；14年市场：自2014年开始，受信贷收紧、全国经济增速下滑、前期调控效应显现等宏观原因，南昌楼市成交量大幅缩水，市场进入调整期。市场风险：预计成交量短期内很难上升，截止5月末，南昌商品房市场库存激增至561万方，其中写字楼116万方，商业用房134万方。南昌房地产市场整体向好，短期内受调控政策影响呈现波动。住宅整体市场风险较小，但非住宅市场面临去化慢和库存大的压力房地产市场分析总结区域发展环境Part1.3★本项目本项目在南昌市整体规划格局中的位置★本项目本案位于中心城区位置，处于滨江城市景观带上，属于朝阳片区，区域拥有毗邻老城中心及滨江资源的优势城市规划★本项目板块划分和未来发展潜力分析城市规划市中心土地枯竭未来供应极少青山湖沿线土地基本开发完毕，未来供应有限高新区近几年大量土地已供应，未来土地供应量将有所减少九龙湖片区目前土地开发量少，未来将有大量土地供应湾里土地以大规模出让，区域未来土地供应不多新建县长棱工业园未来居住中心区的新定位，注定未来土地将集中放量经济技术开发区工业园区的打造，使得未来住宅土地供应有限凤凰洲剩余可开发土地较少，未来供应有限红谷滩中心区可开发土地都已出让，未来基本无土地供应红角洲土地出让基本完成，未来土地供应较少朝阳洲2010年土地大量供应，目前该区域为地产开发热点板块青云谱老工业区，未来土地供应量和城市改造相关象湖新城土地已大量供应，未来住宅入市体量最大京东区域有大量土地存储，未来土地供应量较大未来热点区域未来热点区域未来热点区域当前热点区域当前热点区域当前热点区域当前热点区域地块SWOT分析朝阳片区规划面积19平方公里，规划人口34万，其中北部片区规划人口16万，朝阳新城规划人口18万，目前开发热点区域为朝阳新城，朝阳北部片区成熟度较高，本案处于北部片区区域规划★本项目朝阳新城控规朝阳洲北部片区控规★本项目本案处于朝阳北部地区中的B区—朝阳北居住街区，以及滨江城市景观带上。片区规划★本项目规划定位：朝阳洲水厂路以北区域临近旧城中心区,是与旧城结合紧密,道路系统完善、公共交通便捷、生态优美、服务设施齐全的居住、商业综合片区；规划结构：总体上形成“一带、一心、三轴、七片、多点、绿线蓝带”的城市基本格局；

一带：依托赣江形成沿滨江路的滨江城市景观带。沿此带结合滨江绿化布置行政办公、商业金融以及住宅等高层建筑，与赣江对岸的红谷滩滨江景观带相呼应。一心：洪城路市场商务中心主要为市场的商务活动中心，提供娱乐、办公、展示、金融和信息等市场核心服务。

三轴：沿抚生路形成城市居住TOD拓展轴（公交走廊）；沿桃花路形成城市快速交通发展轴；沿洪城路形成城市快速交通发展轴。七片：即七个交通功能分区。A区（市级文化街区）：主要以现有的江西省博物馆、江西省科技馆和南昌市图书馆等单位为主；B区（朝阳北居住街区）：中山西路以南，朝新路以西，朝阳中路以北，以居住和商住混合用地为主的片区；C区（朝阳南居住街区）：朝阳中路以南，桃花路以西，洪城路以北，以居住为主的片区；D区（桃源居住街区）：孺子西路以南，桃花路以东，洪城路以北，以居住为主的片区；E区（抚生居住街区）：洪城路以南、水厂路以北、桃花路以西，以居住为主的片区；F区（市场物流区）：洪城路以南、水厂路以北、桃花路以东，桃花龙河以西，以市场物流为主的片区，适当配套居住和公建；G区（安石路居住街区）：洪城路以南、水厂路以北、桃花龙河以东，以居住为主的片区；绿线蓝带：依托赣江、抚河故道城市公共滨水活动带，结合城市道路绿带和区内水系网络为骨架形成朝阳洲水厂路以北区域的核心环境景观区域内交通体系完善，形成规范的城市快速路、城市干线性主干道、城市主干道、城市次干道、城市支路五个等级的交通体系，本案紧邻城市干线性主干道、城市主干道片区交通道路交通系统规划：城市快速路包括：九州高架（水厂路段）。城市干线性主干道包括：洪城路、滨江路（新洲路－水厂路）、桃花路（洪城路－水厂路）。城市主干道包括：中山西路、滨江路（中山西路－洪城路）、孺子西路、新州路（孺子西路－朝阳中路）、桃花路（孺子西路－洪城路）、桃苑大街、抚生路（洪城路－水厂路）、灌婴路。城市次干道包括：西河滩路、抚生路（桃花路－洪城路）、朝阳中路、桃苑大街（抚生路－桃花路）、市场西路、市场东路、建设路（抚生路－抚河）、水厂路、水厂西路。以上干路网络道路总体仍呈格网状路网，同时强调孺子路－抚生路的交通导向发展轴（TOD）。区域内在建地铁1号线、红谷隧道、九州高架交通提升项目，为区域未来高速发展、商业商务环境提升带来利好。密切了片区与红谷滩、老城区、象湖的联系片区交通九州高架（水厂路段）红谷隧道出入口地铁一号线商务氛围弱毗邻老城中心，以居住为主的片区，区域内分化明显，豪宅与棚户共存，基本生活配套完善，但商务配套缺少，商务氛围薄弱。南昌极具价值的滨江景观带朝阳洲北部居住片区，滨江、旅游、文化、商业、豪宅高地，是发展中的南昌及具价值的投资热土，赣江东岸景观带，高端物业汇聚地；区域发展总结具有毗邻老城中心及滨江资源的优势，交通体系完善，未来交通利好多，商业商务项目具备发展空间，但区域内商务氛围薄弱，本案物业发展机遇压力并存企业发展背景Part1.4项目区域产品口碑聚仁万象都会（平安象湖风情）象湖城市综合体地段不错，周边配套较齐全，但开发商不够专业，物业规划较差，房屋质量较差。推广不足，导致在象湖板块平安象湖风情象湖大型社区没有知名度聚仁哈佛公馆（平安曼哈顿风情）莲塘中型社区物业服务形同虚设，房屋质量问题是客户反映最多的君悦府莲塘城市高端住宅平安地产投资开发的最为成功的住宅项目聚仁国际高新2.5产业园开发阶段江西平安房地产开发有限公司2006年进驻南昌市场，先后开发《平安象湖风情》、《平安曼哈顿风情》项目。从项目的口碑来看平安地产在房地产开发领域的专业程度不足，导致开发项目无亮点，开发项目在市场上知名度不高。平安地产简介企业背景产品主要分布在非主城区（目前开发项目多分布在南昌县）12产品以住宅为主（除在建的聚仁国际，其他项目均以住宅为主导）产品以中端产品为主（开发的住宅项目以刚需产品为主）3没有明星产品（缺乏能影响南昌的项目，无高端项目吸引市场瞩目）4平安产品线特征企业简介平安需要在产品线中打造标杆性项目，提升开发商形象与知名度！企业目标项目目标：将项目打造成朝阳洲区域乃至南昌最具影响力的标杆物业，实现项目的最大价值企业目标：塑造企业明星形象及品牌力通过对甲方产品线的研究，对于本案之发展目标，我们理解如下：企业目标的实现需要通过项目去实现，因此，我们认为实现项目的目标是本案需要重点解决的问题所在！OPINON平安地产及本案之目标企业简介企业背景平安需要在产品线中打造标杆性项目，提升开发商形象与知名度！将项目打造成朝阳洲区域乃至南昌最具影响力的标杆物业，实现项目的最大价值南昌房地产南昌房地产市场整体向好，短期内受调控政策影响呈现波动。住宅整体市场风险较小，但非住宅市场面临去化慢和库存大的压力；信贷环境中央持续鼓励刚需市场，进行差异化信贷，满足刚需市场需求，但实际上部分城市刚需并以存在利率上浮的普遍情况；宏观政策2014年两会首次未提及调控，未来房地产以市场化调控为主，行政调控为辅，利好楼市。楼市调控分化，托底盖帽，调控双向化；宏观经济14年一季度国内GDP增长7.4%，环比回落0.3%，投资、消费、出口，表现都相对比较疲软，中国经济仍存在下行压力；区域发展具有毗邻老城中心及滨江资源的优势，交通体系完善，未来交通利好，商业商务项目具备发展空间，但区域内商务氛围薄弱，本案物业发展机遇压力并存；总结背景研究宏观环境企稳，但房地产市场面临较大压力，本案机遇与威胁并存！差异化的产品定位创新性的产品设计资源最大化利用突出重围获胜市场本案所处区域规划前景好，自然资源佳，倍受开发商青睐，未来土地供应量小，同期同质竞争激烈。对本案启示背景研究Thinking报告思路分物业定位及打造5规划排布经济测算本体研究物业发展策略整体定位及打造6234背景研究1规划建设用地性质商务设施用地（兼容旅馆用地）规划建设用地面积13456.2㎡容积率4.0建筑密度35%绿地率按绿化相关规定建筑控制规模地上建筑面积（计容积率）控制在53824.8㎡，其他1.规划及建筑设计方案应符合临江景观要求；2.用地内高压线应埋设入地；本案项目为公建立项，商务设施用地，建筑面积5.38万方，可发展物业类型丰富，具备规划成为一座综合商务体的基础条件。本体指标本案北侧南昌翻胎厂/海关南侧朝阳中路西侧沿江中大道/红谷隧道出口/赣江东侧朝阳嘉园，单位小区北侧东侧南侧西侧项目地理位置优越、位于朝阳洲北部滨江一线。但区域居住氛围浓郁，而商务氛围较弱，开发纯商务物业有一定难度区位条件红谷滩隧道2014年1月开工建设，预计2017年6月份建成通车，预计进出隧道用时约3-6分钟。红谷隧道两岸设置多个进出口与区域路网衔接。东岸以地下‘双Y型’互通立交形式连接沿江中大道，于中山西路分离立交北侧设一对出入口，于朝阳中路北侧设一对出入口，在中山西路设一对出入口，在朝阳中路设一出口。可保证过江车流通过沿江中大道以及与其相连的东西向道路（民德路、中山西路、朝阳中路、朝阳南路）快速分流。紧邻沿江中大道、朝阳中路，建设中红谷隧道使交通更为便利，为项目提供了有利支撑。交通条件本案城市干线性主干道城市主干道红谷隧道出口地铁一号线本案紧邻城市干线性主干道——沿江大道，城市主干道——朝阳中路，交通便利，通达性强、昭示性好，车辆易于到达规划建设中的红谷隧道在朝阳中路设出入口，极大提升了本案的交通优势，同时连通红谷滩中心区仅3-6分钟，密切两区的联系本案朝阳嘉园滨江一号沿江中大道配套尚待完善：项目所在区域生活配套尚待完善，商业等级较低，均为满足社区基本生活为主；商业氛围薄弱：区域内新洲路商业稍多，但距离本项目有一定距离；工程开建导致周围环境灰尘大：由于目前地铁1号线、红谷隧道的开建，使项目周边生活、商业氛围、环境较差；目前高端商务氛围尚未形成，商务配套缺失，随着未来周边地块的逐渐开发，逐渐满足高端商务需求。周边环境高级公路管理局南昌海关缉私局水政地质局水利厅朝阳中路红谷隧道出口本案占据南昌弥足珍贵的江景资源，具备打造中高端物业的基本条件。且与江南名楼滕王阁距离较近自然资源本案地处滨江一线，但同类物业竞争激烈，且本案体量较小，产品打造难度大项目主体分析小结本案目前配套不够完善，生活不便，本案所处区域非核心商务区，周边商业商务氛围薄弱，随着交通的改善，未来商业商务市场具备发展空间，但尚需时日；

本案位于交通要道旁，拥有无遮挡一线滨江，昭示性强；1435本案主体的优劣势都十分明显：片区商务氛围薄弱，项目体量较小；拥有一线江景且毗邻老城区、连接红谷滩中心区。

本案景观面优势突出，但区域内居住氛围强，商业商务氛围较弱，本案发展商业商务项目发展存在难点；2地块SWOT分析项目分析地块SWOT分析SWOT优势Strength劣势Weak区位优势：本项目处于规划的城市副中心北部区域，紧邻老城区,连通红谷滩，区位优势突出，市政配套相继完善；交通便利：沿江中大道承担城市景观、主干道功能。项目外就是红谷隧道出口，具备优越的交通条件，通达性佳，昭示性好；景观资源：一线摈江，景观条件优越。周边环境：区域内以新建事业单位、单位小区以及原住老居民为主，两级分化明显，环境较为杂乱。周边配套：区域内主要以满足基本生活的社区商业为主，生活配套等级较低，相对落后。地块历史；地块原为工业用地，给人的感觉不好，且低于路面水平线。建筑面积较小：5.4万方建筑面积较为尴尬机会Opportunity发挥优势，抢占机会利用机会，克服劣势区域交通升级：滕王阁隧道的开通，地铁1号线、红谷隧道的开建，使区域交通体系升级，为未来飞速发展奠定基础；区域城市功能：朝阳洲水厂路以北区域临近旧城中心区，是与旧城结合紧密，道路系统完善、公共交通便捷、生态优美、服务设施齐全的居住、商业综合片区。产品供给：区域内多为高端物业，楼盘品质整体较高，易于打造高溢价产品。项目外红谷隧道，交通便利，利于打造商业商务项目。滨江一线全无遮挡景观优势，可最大化利用江景资源区域内无偶亮点的高端物业，可顺势树立区域标杆。利用打造综合商业体，弥补本案的体量劣势，吸引人流，撬动市场。特色高品质产品入市，填补市场空缺。威胁Threaten发挥优势，转化威胁减小劣势，避免威胁同行竞争：本案和本地其他项目的竞争将会非常激烈。周边现状；红谷隧道17年开通，而项目将在16年前入市，交通不便，影响形象。一线江景，风水宝地。以此作为项目的话题点，区别于其他项目差异化路线，让项目脱颖而出劣势不可回避，威胁勇敢面对，抓住一切可利用的资源，速度打开市场。项目综合分析附加值铸造项目核心价值点高端形象入市全城聚焦差异化产品定位突围市场竞争在不缺乏超高层的环境下，要打造“附加值”提升项目记忆点，打造自身高端配套，作为项目的核心卖点；本案的位置及地价决定了项目必须打造高端产品，做到极致的高端，便能全城瞩目。作为体量较小、且面临竞争激烈的商业市场，必须通过创新的产品设计，高端的物业打造，严格控制产品线，吸引高端客户；通过地块的SWOT分析，本案要通过以下几个方面来发挥优势，抢占机会，减小劣势，转化威胁——地块SWOT分析地块分析结论项目综合分析Thinking报告思路分物业定位及打造5规划排布经济测算本体研究物业发展策略整体定位及打造6234背景研究1商业物业发展机会Part3.1写字楼物业发展机会公寓物业发展机会商业物业发展机会南昌写字楼市场目前南昌市写字楼主要分布在红谷滩、朝阳洲及高新三大板块，基本以依托滨江商务带和新型城市中心商务圈而存在1243678910111213141516171819202122232426251保利凯旋2铜锣湾6联发广场唐宁街8华尔街广场新地中心万达中心12绿地中心新地阿尔法3丰和大厦4汉港凯旋79115世茂天城101314东亚朝阳SOHO15东亚盛世滨江17滨江一号18央央春天19赣江之星16力高滨江华远和平广场京东板块市中心红谷滩朝阳洲昌南近两年写字楼项目整体分布图（不包含未上市项目）5绿地新都会赞城明珠21泰豪科技22传奇国际23恒茂梦时代2024五湖国际广场2526世纪欧美中心27云中城27南昌写字楼市场南昌写字楼市场面临库存量大，去化慢等压力，就目前库存，去化需31个月南昌市写字楼近一年月均去化量为3.67万方截止14年5月底，南昌写字楼库存约116万方，按去年月均销售水平，目前写字楼库存去化需31个月南昌写字楼市场中高端写字楼市场竞争激烈，顶端写字楼集中在红谷滩区域，产品不具备较强优势的项目面临较大风险中端高端顶端保利凯旋国际丰和大厦汉港凯旋世茂天城联发广场唐宁街华尔街广场新地中心绿地中心绿地新都会万达中心力高滨江滨江一号赣江之星传奇国际世纪欧美恒茂梦时代央央春天五湖国际8000价格（元/平）90001000015000铜锣湾华远和平广场凯旋国际泰豪科技注：凯旋国际、汉港凯旋国际—只租不售，央央春天不对外出售；中高端顶端近两年写字楼项目价格竞争格局示意图供应板块未来供应（万方）红谷滩108高新78市中心2.5朝阳洲30合计218.5南昌市未来1-3年内写字楼供应情况南昌写字楼市场南昌市未来1-3年内写字楼供应量约在220万方左右，其中红谷滩与高新供应量最多，市中心版块未来供应稀少南昌写字楼市场供应量巨大，以红谷滩为例，预计未来供应量高达108万方，且项目多为超高层超甲级写字楼朝阳洲非住宅项目主要集中在朝阳新城滨江商贸金融区，以写字楼和公寓产品为主，大多已开工，朝阳北部区域目前无在售写字楼项目区域非住宅市场朝阳新城非住宅物业供应占比写字楼67.13%SOHO公寓10.61%平层公寓9.14%LOFT公寓6.54%商业6.59%本案除拥有优越江景资源外，在体量、品牌、规划上与区域现有写字楼项目相比，没有明显优势，建议走产品差异化路线项目名称体量（万方）物业开发商写字楼建筑层数优势力高滨江国际天郡7.5写字楼、公寓、LOFT力高45江景/品牌万豪城12公寓、写字楼、商业万豪30中央公园景观新力中心9.5写字楼新力56江景/品牌/地标九州5.2写字楼煌上煌22江景/品牌天虹30写字楼、商业、住宅天虹26综合体/品牌本案5.4---平安——江景5.4万方的体量，与周边类似项目难以抗衡品牌上本案开发商在南昌非主城区无代表项目主体建筑高度将在滨江一线无突出优势本案在体量品牌知名度上均不具有明显优势本案地块当前指标满足甲级或超甲级写字楼要求，景观资源优越，但项目周边不乏超甲级一线江景写字楼，本案存在一定竞争压力区域写字楼市场个案分析：新力中心区域写字楼市场位于金鼎路以北、滨江铺路以南，占地23.72亩，建筑面积为94878㎡，拟建设56层，总高度约为260米，一线江景5A商务写字楼；将办公、商务、休闲、娱乐等多重功能融于一体；西对赣江，拥览全线江景相对本案的优势：形象：260米56层5A写字楼景观：西对赣江，无遮挡江景规划：办公、商务、休闲、娱乐等多重功能融于一体个案分析：力高国际滨江天郡区域写字楼市场滨江路与云锦路交汇处以北，建筑面积为75000㎡，共48层（可售45层），总高度约为218米，一线江景超甲级写字楼；整体分为写字楼、公寓、LOFT，写字楼层高4.2米，LOFT层高4.5米；西对赣江，拥览全线江景相对本案的优势：形象：218米48层超甲级写字楼景观：俯瞰赣江，三面看江品牌：力高国际产品：精装修、13部客梯项目客户策略常规写字楼风险巨大办公物业发展机会南昌写字楼市场面临系统性风险：1、近几年南昌市写字楼市场整体来看供大于需，市场竞争激烈；2、南昌写字楼市场面临库存量大，去化慢等压力，就目前库存，去化需22个月；3、南昌市未来1-3年内写字楼供应量约在220万方左右；4、中高端写字楼市场竞争激烈，产品不具备较强优势的项目面临较大风险。区域写字楼市场竞争加剧：1、朝阳新城滨江商贸金融区商务项目居多，其中写字楼占比市场份额约67%；2、区域内未来供应量将持续加大，1-2年内至少有23万方写字楼入市；3、区域内项目多为品牌商开发，并且多数拥有一线滨江景观优势；4、区域内写字楼市场同样面临去化慢的问题，同时后续市场将有持续的供应量。南昌常规写字楼市场严重饱和，市场竞争激烈，面临系统性风险本案发展常规写字楼的风险巨大办公物业发展机会南昌市写字楼普遍的层高在3.5-3.8米之间，吊顶或安装这样空调后，办公空间压抑，缺乏创新项目名称层高/净高保利凯旋国际广场3.6汉港凯旋中心3.6华尔街广场3.6唐宁街3.2联发广场3.8万达中心3.8绿地中心4.1新地中心3.6绿地中央广场3.6华远和平广场3.4滨江一号3.8力高滨江国际3.5恒茂梦时代3.5传奇国际广场3.9泰豪科技广场3.5世纪欧美中心3.6南昌市普遍的层高在3.5-3.8米之间增加层高，为客户带来了更多的空间享受，让客户有效提高空间的利用率层高的增加，大大提升了客户的办公形象，并且提高了客户的购买性价比地块的自身条件决定了本案必须具有一定体量的写字楼有没有一种创新公物业既填补市场空白，又避开常规写字楼激烈竞争能否在写字楼层高的增加上，实现产品的创新突破极具舒适度、创意型办公物业4.2米净层高、局部跃层、观景办公空间项目客户策略增加写字楼层高，以达到创新产品的目的办公物业发展选择项目客户策略办公物业发展选择局部跃层办公空间：较好的舒适度、创新办公环境商业物业发展机会Part3.1写字楼物业发展机会公寓物业发展机会商业物业发展机会11121314252624231567489212223181920171516101英伦联邦2假日星城6万达广场联泰香域中央8名门世家联泰金中环绿湖豪城12东亚盛世滨江力高滨江国际3绿腾雅苑4世茂天城79115唐宁街1013东亚朝阳soho14联发君悦朝阳1516滨江首府17仕中心19隆鑫广场20恒茂梦时代21锦海东方银座18名爵公馆达观国际广场2223青山湖天湾24天御国际大厦26保利香槟国际城泰湖韵天成25九仰梧桐公寓朝阳洲红谷滩区经开区高新区市中心青山湖南昌公寓市场从公寓项目分布示意图来看，南昌公寓物业发展逐渐由城市中心向城市边缘转移272728艾溪湖一号29众一富东广场31紫晶国际广场华辰东区国际30传奇国际广场28293031售完在售待售32钻石国际广场32南昌公寓市场公寓市场成交量持续保持高位运行，近两年开始趋缓从13年底至14年上半年，多个公寓项目去化速度慢，尤其高新区公寓项目明显。主要是由于：1、供应量大，前期消化了大量需求；2、公寓成为开发商消化商业面积的“万金油”，完全不考虑区域条件，导致众多项目交通、生活不便，升值空间受限、投资回报周期拉长；3、整个房地产市场成交量低位运行，宏观环境不乐观按照2013年公寓去化速度来看，公寓产品存量仅够一年去化，公寓产品存在较大市场发挥空间南昌公寓市场区域项目总货量存量套数已售套数销售均价交付标准高新绿地未来城3603184265001600元/㎡精装凡尔赛宫7061195876800（毛坯）传奇国际广场5303112199000；3000元/㎡精装富东广场491358133湖景8250，非湖景7150；毛坯艾溪一号18001800————3000元/㎡精装巅峰财富广场550550——9600800元/㎡简装恒大名都250250————1600元/㎡精装东区小时代840840——————艾溪康桥880880——————湖韵天成600600——————中节能项目800800——————新力方12001200——————青山湖万科金色名郡35313621795001200元/㎡简装朝阳洲东亚朝阳soho9496203299000（毛坯）9800(1500元/㎡精装）可选择力高滨江国际7094566498001200元/㎡简装红谷滩唐宁街58286496125003500元/㎡精装丰和新城330330——————青云谱水榭公馆345200145110003500元/㎡精装欧美中心546284262120001200元/㎡精装经开区世纪新宸中心5522283248200毛坯合计135479700933——南昌公寓市场成交项目分布较为零散，公寓产品具有较好的适应性2014年南昌市公寓供应约5920套，供应面积约35万方，按2013年均去化水平，目前公寓市场存量并不大，公寓产品还存在较大的市场空间。待售区域项目总货量物业类型高新绿地未来城360平层公寓凡尔赛宫706酒店式公寓传奇国际广场530平层公寓富东广场491平层公寓艾溪一号1800LOFT巅峰财富广场550平层公寓恒大名都250平层公寓东区小时代840平层公寓艾溪康桥880平层公寓湖韵天成600平层公寓中节能项目800平层公寓新力方1200平层公寓青山湖万科金色名郡353平层公寓朝阳洲东亚朝阳soho949平层公寓力高滨江国际709LOFT万豪城639（已知）平层公寓红谷滩唐宁街582LOFT丰和新城330平层公寓青云谱水榭公馆345平层公寓欧美中心546平层公寓经开区世纪新宸中心552普通公寓合计13547-------平层公寓产品出现同质化，市场竞争将逐渐增强LOFT公寓产品市场上较为稀缺南昌公寓市场平层公寓竞争压力逐渐上升，LOFT产品跑量快、价格高项目客户策略本案发展公寓以LOFT为主导，避开平层公寓市场的激烈竞争公寓发展机会南昌平层公寓市场竞争压力上升：1、南昌公寓市场供求总量持续上升，近一年开始增幅回落；2、按照2013年公寓去化速度来看，公寓产品存量仅够一年去化，公寓市场存在较大的市场机会点；2、平层公寓产品出现同质化，市场竞争将逐渐增强，LOFT公寓产品市场上较为稀缺南昌公寓具有发展空间，但同质化严重，平层公寓后续竞争压力大，且去化速度趋缓LOFT公寓具有较强的竞争力项目名称销售时间总户数均价（元/㎡）去化率洪客隆英伦联邦2013.4453820077%力高滨江国际天郡2012.346510000-1300094%保利香槟2012.63668200-8500100%南昌LOFT公寓南昌LOFT公寓案例链接——洪客隆英伦联邦LOFT项目户型面积在45-60㎡不等，层高4.6米，一房变三房。2013年4月开盘，销售率达到77%。该项目因其地段、开发商品牌优势，物业品质，以及商业附加值等因素，售价达到8200元/㎡。项目给出40-55㎡轻松蜕变61-83㎡复式三房的漂亮答卷，多达28㎡赠送，4.2面宽，在外部空间上优化梯户比例。该项目产品一经推出就受到了市民的青睐和热捧。洪客隆英伦联邦物业性质LOFT公寓（19#）开盘时间2013.4销售均价8200元/㎡总套数453套去化率76.6%LOFT发展选择南昌LOFT的市场份额相对较小，但去化快，低总价。早期LOF产品层高5米，深受市场追捧，后期LOFT层高限制在4.5米以内，依然是市场稀缺公寓发展机会研判市场上公寓主力供应面积集中在50㎡以下，50㎡以上公寓存在市场存在发展空间主力户型40-50平之间项目主力面积段物业类型绿地未来城42-62㎡平层公寓凡尔赛宫41㎡酒店式公寓传奇广场40-60㎡平层公寓富东广场30-48㎡平层公寓艾溪湖一号37-68㎡LOFT巅峰财富广场41-65㎡平层公寓恒大名都37-48㎡平层公寓东区小时代30-50㎡平层公寓艾溪康桥40-50㎡平层公寓湖韵天成40-60㎡平层公寓新立方42㎡平层公寓万科金色名郡40-60㎡平层公寓东亚朝阳SOHO35-45㎡平层公寓力高滨江国际40-60㎡平层公寓万豪城33-68㎡平层公寓唐宁街40-50㎡LOFT丰和新城40-60㎡平层公寓水榭公馆38-56㎡平层公寓欧美中心40-50㎡平层公寓世纪新宸中心28-50㎡普通公寓公寓发展机会研判本案公寓物业发展策略项目地块楼面地价高达7000元/㎡，必将是城市标杆性综合商务项目条件一：本案处于滨江豪宅密集区，滨江风景资源得天独厚，未来价值空间巨大条件二：本项目客群必定是市场金字塔顶端的高端人士，该部分客群对于居住的需求更注重舒适性及私密性，对于公寓的需求面积偏大，总价承受能力强，本案从客户需求及投资价值两方面考虑，建议loft公寓主力户型面积控制在60-70之间，部分设置90-120㎡公寓户型。前面通过对地块自身物业发展机会研究，我们可以得出以下结论：项目客户策略舒适LOFT公寓LOFT发展选择本案公寓物业发展策略LOFT特性：·创新产品·丰富产品线·竞争力强·附加值高·溢价率强商业物业发展机会Part3.1写字楼物业发展机会公寓物业发展机会商业物业发展机会朝阳洲北部片区商业以主要涵盖社区商业+餐饮+休闲，无集中商业，外向型消费以餐饮、休闲为主。目前区域内较高端消费集中在中山西路、新洲路，其余路段档次均较低朝阳洲商业市场从区域人口结构来看，主要由单位小区居民+老朝阳居民为主，消费能力呈现两极分化的状态，单位小区居民消费能力高，，老朝阳居民消费主要以满足日常生活，多数在区域内消费，因此区域内消费也呈现两极分化：基本生活消费+中高档消费从商业业态来看，区域内主要以满足社区居民基本生活的日常消费业态+餐饮+休闲，其中较高端的餐饮、休闲的主要消费群体为区域周边版块、乃至南昌的消费者，因此区域内消费群体主要组成：区域内居民+其他区域客户事业单位/单位小区聚集区老朝阳居民区朝阳洲北部片区消费主要是以满足居民日常消费为主，且紧邻老城中心，受地形与消费习惯影响，区域大体量商业风险较大朝阳洲商业市场高档小区/单位住宅区老朝阳居民住宅区社区商业餐饮娱乐区域呈现较明显的两极分化。小区类型：高端/单位小区住宅+棚户/老房子；人口构成：单位小区居民+老朝阳居民；消费：基本生活消费+中高档消费项目位于滨江一线的城市快车道上，车流容易到达，但人流较难到达本案朝阳洲商业市场滨江城市景观带/城市快车道●区域内商业市场基本饱和，且区域与老城中心连接紧密，部分消费在老城中心完成，因此本案发展较大体量商业风险较大；本案处于滨江城市景观带上，受地形、周边道路规划、体量、人流来向等因素影响，本案商业体量尽量压缩。本项目商业核心思路初判：满足周边社区居民日常消费的社区商业是项目定位的主要思考方向；2、根据区域内商业基础，业态构成及区域内消费者构成1、受项目区位、商业基础及商业体量的影响，本项目商业辐射能力有限扩大辐射消费群体，走特色化路线，提供南昌稀缺业态是项目定位可考虑方向。社区偏外向型商业是项目商业发展的机会，但应控制较小体量商业发展机会小体量社区偏外向型商业前面通过对地块自身物业发展机会研究，我们可以得出以下结论：项目客户策略本案物业适合的物业类型：写字楼+LOFT+商业（创意写字楼+舒适LOFT+少量商业）物业发展机会本案商业物业发展机会特色物业发展机会Part3.2上海黄浦江广州珠江一线滨江物业，稳居城市领袖地位每一座伟大的城市滨江，第一排都有一座顶级物业。纵观全国知名滨江城市，如上海黄浦江、广州珠江、杭州钱塘江等，每一座城市的滨江物业，始终标榜着城市终极物业标杆，其价值也远超同区域非滨江物业30%以上，南昌也是如此。

南昌目前滨江物业并不多，而且位于滨江旁的均以豪宅和顶级写字楼以及省市重点单位为主；滨江物业先天具有稀缺性滨江物业价值

滨江资源带来的环境属于特色生态的一种，有利于提高物业所属价值，从而产生溢价近年来随着经济的发展和城市房地产市场的快速发展，南昌超高建筑也进入了极速发展的趋势超高建筑盘点区域项目高度层数现况建筑面积业态红谷滩南昌华章天地323米72待建约14.1万㎡酒店、写字楼、会所红谷滩绿地中央广场303米63在售约10.7万㎡写字楼红谷滩南昌同心谷商联中心303米72待建约13.4万㎡住宅、写字楼、酒店和商业高新高新绿地中心268米56待售约7.9万㎡住宅、酒店、商业和写字楼红谷滩新地中心236米58待售约14.6万㎡酒店、写字楼、公寓和商业朝阳力高滨江国际231.5米45在售约7.0万㎡写字楼红谷滩华尔街广场喜来登酒店225米50售馨约11.6万㎡写字楼高新云中城225米51在售约8.6万㎡写字楼红谷滩铜锣湾（国际）广场218米43待售约6.3万㎡写字楼红谷滩洪客隆国际金融中心216米48在售约6.7万㎡商业、写字楼高新聚仁国际206米54待建约8.1万㎡写字楼红谷滩联发广场200米48售馨约8.3万㎡写字楼朝阳新力中心199米56待售约9.5万㎡写字楼红谷滩洪银大厦197米36售馨约6.5万㎡数据中心朝阳滨江一号193米39在售约5.1万㎡商铺、写字楼红谷滩中航国际广场180米38售馨约5.7万㎡酒店、写字楼高新新力·方180米40待售约11万㎡写字楼、公寓和商业朝阳力高皇冠158米36售馨约8.0万㎡酒店、写字楼、SOHO背景：随着地铁即将开通，朝阳大桥的动工；朝阳洲，高新区和红谷滩超高建筑进入了高速开发时代；布局：红谷新区配套成熟，人气高，是目前超高建筑的集聚地，高新和朝阳洲作为政府重点开发的区域超高建筑也在快速增多；2010年以来众多超高建筑拔地而起，一次次刷新高度，南昌不缺超高层超高建筑盘点303米绿地中央广场办公216米南昌国际金融中心商业、办公218米铜锣湾广场办公200米联发广场办公打造特色物业提升项目附加值，成为项目核心价值提升点！项目差异化物业打造机会点：特色物业发展机会南昌不乏具有江景资源的超高层滨江一线物业价值最大利用打造特色物业提升项目附加值机会竞争资源超高层会所案例借鉴－－－京基100会所200米以上非主体部分，具有极好的观景、观湖、观城的地理位置，具备打造极致观光景点效果。京基100空中会所98—100层，按照太空梭造型设计，打造高端商务交流平台。高端俱乐部：SKY会所特色物业发展机会顶部造型特色功能：SKY会所物业发展策略前面通过对地块自身条件及市场发展机会研究，我们可以得出以下物业组合建议：写字楼+LOFT+商业为主导（创意写字楼+舒适LOFT+少量商业）SKY会所为价值点提升（特色物业）+Thinking报告思路分物业定位及打造5规划排布经济测算本体研究物业发展策略整体定位及打造6234背景研究1项目整体定位Part4.1城市功能演进背景下，价值挖掘与定位思考！“位于城市发展的主动脉，引领城市、区域发展，在建筑品质上具有超越感、前瞻性的标志性建筑综合体”城市功能重树城市形象，提高城市功能，提升城市品质；引领城市发展方向，主导城市发展趋势；打造南昌城市名片，重塑南昌精神图腾；标志性建筑综合体本项目在城市中的中高端定位以及物业构成的多样性；本项目未来将是城市典型的建筑群落，功能完善并协调发展。区域未来未来属于南昌副市级商圈，时间性消费场所成为项目发展的较佳目标；商圈近年发展缓慢，以目的性消费为主，市场机会点有待挖掘；核心价值是以挖掘综合效益，同时引发新居住、新办公、新商旅、新商业理念，创造更多机会。超越感、前瞻性借助项目用地特征，打造在建筑高度上，综合楼宇技术品质和管理上超越市场所有产品的物业；在楼宇的整体设计上和配套设计水平上具有前瞻性；将依托各物业在品质方面的优势和经验丰富的管理团队，打造新的交流平台。项目整体定位方向经过深入市场研究后，各物业发展均有较大的上升空间，其中商业物业的市场机会最大。同时考虑到降低项目风险，实现高利润，体现项目独一性，复兴城市性，本项目整体定位：以写字楼、LOFT、商业为主导+SKY会所为项目价值点提升的滨江一线城市地标物业项目整体定位项目整体定位朝阳之心，城市之颠

——南昌最具特色的地标性综合商务体建筑地标城市的精神图腾

是一个城市的象征更是城市精神的内核

他因不凡和稀有而尊贵

因意境高远而升华

他给城市以繁华，给城市以自豪……定位形象演绎朝阳之心，城市之颠优质物业增值化功能无限创新化商业业态特色化商务物业升级化项目设计国际化空中价值极致化项目驱动价值项目六大特色奠定不落幕的经典！优质物业增值化稀缺江景资源及高端物业发展方向定位整个综合商务体，为项目增值奠定基础地标级综合商务体，保证项目整体品质引进国际管理水平，提升项目档次项目驱动价值1、优质物业增值化项目驱动价值2、功能无限创新化功能无限创新化趣味商业业态增强项目可玩性购物、休闲、娱乐、餐饮、旅游集中化常规写字楼变为绿色办公利用项目高度，实现空中价值最大化商业业态特色化增加南昌文化符号植入全面发展各地特色美食增加文化娱乐活动增加参与性强的休闲活动项目驱动价值3、商业业态特色化商务物业升级化一线江景商务物业的特有性综合业态实现商务矩阵化商务产品定制化景观规划亲近自然项目驱动价值4、商务物业升级化项目设计国际化项目整体规划统一商业设计增加每层室外活动空间设计团队国际化立面体现时代感项目驱动价值5、项目设计国际化空中价值极致化高度实现一线江景360度观景平台展示项目形象的标志项目驱动价值6、空中价值极致化项目整体打造Part4.2物业整体打造综合商务体我们的定位是综合商务体建筑外观新颖，市场反响激烈独特造型章显地标气势智能化、生态、景观标志性立面建议——公建化外立面，符合滨江一线城市景观要求，且体现项目恢宏大气的形象物业整体打造独特外型建议：独特的造型让项目容易在竞争激烈的超高层建中出类拔萃物业整体打造在室内公共空间上，可采用双层大堂设计，人流交通可突破避免高峰期人流阻塞。前段作为大堂空间，后段可规划为金融、证券公司等高档次的金融业态商家一楼大堂扶梯上二楼大堂电梯厅上二楼大堂电梯厅上二楼大堂的扶梯一楼大堂大堂建议：营建恢弘大气的震撼空间，缔造城市超甲级的第一商务形象，设置双层到达系统，层高达到15米通过扶梯引导客户上二楼办理金融业务建面约1500平层高15米物业整体打造超高层会所案例借鉴－－－京基100会所200米以上非主体部分，具有极好的观景、观湖、观城的地理位置，具备打造极致观光景点效果。京基100空中会所98—100层，按照太空梭造型设计，打造高端商务交流平台。顶部造型特色功能：SKY会所物业整体打造项目客户策略高层公建化建筑景观园林设计以现代园林风格为主，主要配置加大面积的铺装广场和草坪为主，大气简约，凸显层次感和细节感物业整体打造现代景观园林塑造地标物业价值点项目客户策略园林景观局部效果示意图物业整体打造园林景观的设计以流畅的线条、几何图案组合而成，在细节上通过高差错落的改变凸显层次感和细节感客梯厅宽及直达梯的等候电梯厅不宜太窄，考虑适当宽度，一般在3.5M-4M之间合适建议高标准电梯厅标准层电梯厅效果

明快、奢华规划设计注意点：因为首层的人数是标准层的10-12倍，所以在首层的电梯厅口，不要缩小宽度，如厅宽是4M的话，口部也应是4M。物业整体打造标准层公共走廊示意公共走廊建议物业整体打造写字楼洗手间根据人数设计，一般情况每400平米一个男厕位一个便斗及1个女厕位，洗手盆可根据厕位4:1或3:1来定，甲级级写字楼男女各不少于2个盆为好，最高档的卫生间，手盆可以一厕一盆。本案项目标准层约1300平方米，单层洗手间需规划设计约5个男厕位5个便斗及5个女厕位；在洗手间人性化设计时，可适当考虑残疾厕位及清洁间。洗手间建议物业整体打造电梯数量：20部消防梯：4部，梯速2.5－4米/s客梯：共16部，梯速2.5－4米/s1、低区6部（50-100米），梯速2.5米/s2、中区6部（100-150M），梯速3米/s3、高区4部（150-200M），梯速4米/s

电梯分区运行，运行速度随分区高度而升高，均采用国际品牌，如原装三菱或原装蒂森，规格建议为18人/1500Kg。内部交通系统：电梯建议物业整体打造建议整栋大楼采用VAV分层空调系统：变风量（VariableAirVolume）空调系统是一种通过改变送风量来调节室内温湿度的空调系统。智能化、环保、节能、新风操作特点：办公区空调只计运行电费，无附加费用，独立冷暖分户式自控专属空调，节约成本，加班无需申请，24小时无时差办公环境空调系统建议物业整体打造若有新风机房放在核心筒的话,大约是本层面积的1.5%，即3000平米的话约45平米左右。也可将新风机房放在地下室或避难层及屋顶层，新风系统建议物业整体打造公共空间利用其利导性很好的将人流分流，进入大厦需通过刷卡验证，且卡与公司楼层相对应，有着极高的安全性。打卡区域连接大堂和银行、商业街的公共空间大堂内部互通空间建议电梯间挑高企业水牌导视系统建议：采用石材造型，易看且易树立形象；物业整体打造规划专属停车场；提供超豪华停车场---墙面全部用石材做处理；写字楼停车区域部分是采用色块来区分，整体空间色彩自然，无压抑感；停车场所有的梁柱上全部都有专设夜间发光防撞条，并且作了颜色的处理，显得非常醒目与具有人性化；停车场建议物业整体打造细节体现：在地下停车场出入口做好导视系统停车场建议物业整体打造考虑部分停车空间做机械立体停车位引进国际级物管专家

——国际甲级写字楼的服务专家物业管理建议：国际级物管物业整体打造Thinking报告思路分物业定位及打造5规划排布经济测算本体研究物业发展策略整体定位及打造6234背景研究1写字楼物业定位及打造Part5.1写字楼整体定位形象定位滨江一线商务高地——一线滨江景观带之上的鼎级生态、舒适、创意超甲级写字楼写字楼整体定位形象定位高度决定占位，创新决定价值——超高层甲级写字楼、4.2米层高、生态办公空间、一线江景写字楼整体定位产品定位4.2米层高空中花园层层露台稀缺大层高，层层露台、户户花园，彰显了项目形象，提升办公环境舒适度、增加附加值，走差异化路线，赢取热销基于对市场分析，我们认为本案写字楼的未来客户构成如下：核心客户重要客户朝阳洲/红谷滩区域产业集群企业江西省全省范围内需求高档次、高形象的企事业单位写字楼整体定位客群定位偶得客户全国性大企业在南昌的分公司或办事处项目名称主要入驻客户形态联发广场新华人寿保险有限公司、厦门航空有限公司、中国建设银行、中铁集团、瑞士ABB、中国工商银行私人银行绿地中央广场中视科华有限公司、仁和药业股份有限公司、江西省体育彩票管理中心、江西中拓能源有限公司唐宁街洪都农村商业银行、金融业、部分投资客红谷经典新法制报社南昌记者站、江西省南昌市水文局、北京市地热研究院江西分院、央视网《经济观察》栏目万达中心国内知名企业总部和本土实力企业，金融类公司居多新地中心事业单位入住和本土实力企业,以全国性的科技、经贸公司南昌分公司或办事处居多绿地中心国内知名企业分公司和本土实力企业,金融保险公司居多泰豪科技广场工贸、电子、工程等大中企业恒茂梦时代实业、建筑、地产等大中企业为主顶级写字楼客户主要以金融、保险、企事业单位、全国性的科技、经贸公司南昌分公司为主；这类公司具有雄厚的经济实力并且对办公场所极为挑剔、重视写字楼整体定位客群定位偶尔客户主流客户大客户客户类型消化面积价格承受能力数量比例营销特征客户特点大客户整层以上整层强小被动刁钻集团决策共享程度高注意形象追求各盘风格价值核算思维主流客户半层中中有追随喜好最求性价比资本运作倾向价值核算思维基础客户200-1000弱大主动注重实际利益对价格敏感有投资目的关注区域价值写字楼整体定位客群定位核心客户写字楼物业发展建议超甲级写字楼产品-标准层建议建议写字楼低区与高区分开规划布局，采用“室内无柱式设计＋分区电梯厅”相结合的方式设计：（1）单层建筑面积约1400平米；（2）室内无柱式设计：可以使客户根据实际需求对室内空间进行自由组合；（3）分区电梯通道设计：有效降低电梯等候时间，降低能耗低区中区高区两部货运电梯也可提供给低区、中区客户使用低区：5部中区：5部消防梯：2部为CEO专属电梯高区：6部写字楼物业发展建议超甲级写字楼产品-面积段划分分区面积段低区80-100㎡中区100-300㎡高区500㎡、整层事项精装交楼标准外立面铝板、中空LOW--E玻璃幕墙，局部为高档石材等材料大

堂大堂地面应为大理石、花岗岩、天然石材等，墙面为大理石、花岗岩或高级墙纸等材料；应有吊顶，柱应包大理石、不锈钢等材料电梯厅采用高档装饰材料，地面应采用石材；应有不锈钢、大理石或木门套走

廊高级带胶垫毯或用石材地面，高档吸音材料吊顶卫生间进口名牌洁具，高品质、低噪声，通长石材洗面台，设通长面镜、洗手液盒、

电动干手机、手纸等标准层墙面耐擦洗壁纸或高级乳胶漆，高档吸音材料吊顶，刷高级乳胶漆，网络地板超甲级写字楼产品-精装交楼标准建议写字楼物业发展建议公寓物业定位及打造Part5.2项目客户策略公寓整体定位形象定位城市之巅CEO行宫——一线滨江景观带之上的高端、生态、舒适、高附加值豪华公寓项目客户策略公寓整体定位产品定位偏居住型江景LOFT，适度面积套房设计，豪华精装，打造标杆豪宅！4.2米层高套房设计一线江景本地及周边省市投资客城市精英居住客省内外商务居住客本地及周边省市投资客：南昌作为省会城市其对周边地区具有一定的辐射影响力，省内其余地区的投资客多数选择在济南进行投资，公寓作为类住宅项目，回报可观且风险较低。省内外商务居住客：南昌作为江西省省会，处于整个江西省的政治经济发展的先导地位。项目所在区域政府办公资源较为集中；随着政务需求的增加，派驻南昌的商务客需要在区域有一个中短期住所，公寓是最好选择。城市精英居住客：30岁上下的高薪族，追求精致生活、时尚品味，希望购买小户型经济适合单身或是夫妻二人居住的房型；小户型精装的LOFT公寓正好满足了当下年轻人的需求，轻松入住无烦恼。本项目目标客群构成：本地城市精英居住客+省内外商务居住客为主，本地及周边省市投资客为辅。项目客户策略公寓整体定位客户定位城市精英居住客省内外商务居住客本地及周边省市投资客实用性与产品性价比楼盘品质，精装修地段与交通便利性优越的环境配套物业管理与服务客群类别客群来源主要倾向户型面积城市精英居住客城市精英白领，需求品质生活服务，以婚房和改善居住品质为目的。40-60㎡省内外商务居住客与江西省有长期业务往来，或长期驻南昌的高级管理人员，政府公务员。60~80㎡本地及周边省市投资客主要来自公司中高层管理人员、中产阶级、公务员、中小型企业业主，以投资为主要目的。40~50㎡酒店式公寓客户需求重点项目客户策略公寓整体定位客户定位产品配比平层主力面积分为38-42/48-50/60-65/80-85方四段，房型格局以一房/两房为主，但是以38-50㎡一房的低总价产品为主导户型。LOFT主力面积分为35-38/50-55方两段，房型格局以两房/三房为主，并以小户型为主。公寓产品户型配比物业发展建议项目定位项目客户策略户型建议：以两房为主导的公寓产品公寓物业发展建议建筑户型面积假设平均面积卧室/书房数量面积占比主力户型60-8070一房/两房65%主力户型90-120100两房/三房35%LOFT公寓产品配比建议依据说明：本项目公寓标准层面积为1400㎡左右；核心筒区域要求面积最小化，电梯数量不小于6部；LOFT公寓在当前建筑密度限制条件下，为满足高端的产品定位，平层划分不宜过多，否则得房率、品质形象将与定位相悖；销售市场热销产品为小户型，本案定位高端豪宅，以居住客户为主、投资客户为辅，故户型的舒适性放在首位，全部60平以上的户型，以60-80为主力户型面积段。LOFT60方户型示意参考图一层平面二层平面房型——一室一厅两卫一厨一楼布局客厅、厨房和客卫，厨房和客厅朝南，客厅较为宽敞。二楼布局主卧和客卧，私密性强。卫生间面积可压缩，将更衣间该为储藏间等实用功能强的格局。储藏间户型建议参考——平层层高建议物业发展建议项目定位项目客户策略公寓物业发展建议LOFT户型参考LOFT80方户型示意参考图一楼布局一室两厅一厨一卫，功能空间布局合理。客厅和客卧均南向开窗，采光和视野俱佳。一楼同时设置客卫，动线合理，功能格局齐全。客厅客卧餐厅厨房卫生间主卧卫生间走入式衣柜书房一层平面二层平面二楼主卧套房式设计，开放式空间，书房可单独隔开成独立空间，客厅挑空，空间感舒适。房型两房两厅两卫开间6.2米进深9.1米户型建议参考——平层层高建议物业发展建议项目定位项目客户策略户型建议参考——LOFT公寓物业发展建议多角度提高赠送率1.入户花园4.内庭院5.凸窗/阳光房7.花架3.阳台/法式阳台2.双层露台6.夹层通过不同方法，提高赠送率，达到20％-30%的拓展空间使得130平拓展到160平；150拓展到180平；170拓展到220平户型建议参考——平层层高建议物业发展建议项目定位项目客户策略物业发展建议——赠送，多角度提高附加值公寓物业发展建议1.室内全装修设计在精装修基础上有所提升，除基础装修（地板、墙面、卫生间)外，配齐相应家电、床上用品、装饰品等达到提包入住的水平。在装修内容和装修风格上可弹性设置，形成差异化，增加客户选择的空间2.大堂装修档次大堂应采用酒店大堂装修档次3.装修标准采用2000-3000元/平标准的基础装修户型建议参考——平层层高建议物业发展建议项目定位项目客户策略物业发展建议——送精装修，提供弹性的全装修，真正实现拎包入住公寓物业发展建议SKY会所物业定位及打造Part5.3项目客户策略附加值打造项目核心价值点提升——SKY会所案例借鉴央央春天空中会所以滕王阁为造型，打造及高档商务、餐饮、休闲娱乐为一体的空中顶级会所。超高层会所案例借鉴－－央央春天大江西•财富圈层对话平台一个历史与现代结合的恢宏之作江西省首席商务会所融入整个江西财富圈层……项目客户策略SKY会所定位项目核心价值点提升——SKY会所形象定位项目客户策略附加值打造项目核心价值点提升——SKY会所定位诠释高端空中会所，尽享城上尊崇一个奢适又能充分满足平安客户高端需求的会所，用钻石来形容它——无需太多，但却是皇冠上最璀璨夺目的！项目客户策略附加值打造项目核心价值点提升——SKY会所定位诠释五大特色

奠定豪宅价值典范！空中价值极致化客户圈层高端化交流平台创新化业态设置特色化会所管理专业化项目客户策略附加值打造项目核心价值点提升——SKY会所定位诠释空中价值极致化高度实现一线江景360度观景平台项目客户策略附加值打造项目核心价值点提升——SKY会所定位诠释客户圈层高端化平安高层领导、股东企业CEO、行业领袖平安高端客户、业主社会名流、精英项目客户策略附加值打造项目核心价值点提升——SKY会所定位诠释交流平台创新化商务会谈富商交流会学术研究会财富论坛项目合作、洽谈项目客户策略附加值打造项目核心价值点提升——SKY会所定位诠释业态设置特色化酒吧、雪茄吧、茶室、中西餐厅KTV室、健身房、SPA馆项目客户策略附加值打造项目核心价值点提升——SKY会所定位诠释会所管理专业化会员制管理高度私密化极致服务化分项内容俱乐部名称富豪俱乐部俱乐部定位俱乐部定位是为江西高层政商界人士服务的私人商务会所，是集商务、休闲与社交于一体的商务俱乐部面积3000平方米经营方式会员制管理方式聘请顶级物业管理公司功能设定餐饮服务特色赣菜包厢综合休闲服务综合休闲包厢、艺术展厅会所特点集商务宴会、餐饮娱乐、住宿休闲等服务为一体的高端俱乐部。拥有特色客房，和艺术展厅，艺术品可现场拍卖。设置直达电梯。项目客户策略附加值打造项目核心价值点提升——SKY会所打造休闲空间艺术展厅综合性休闲包厢商务宴会空间健身房花园式咖啡品茶区水吧精品赣菜中餐厅面积30%面积30%面积40%空中花园商务配套空间棋牌室会议厅项目客户策略附加值打造项目核心价值点提升——SKY会所典型功能定位建议经营模式会费个人会籍凡年满二十一岁人士皆能成为个人会员。个人会员其配偶及其二十一岁以下之子女均可享有俱乐部一切设施。

公司会籍公司会籍，适合致力于建立公司发展平台，提高公司高层管理人员福利的成功企业。公司会籍为可转让会籍，并可以在公司内部更换提名人。俱乐部对公司会籍之附属会籍不做数量限制，公司会籍与个人会籍享有同等的会员权益。采取封闭式模式，仅对内部业主和会员开放，建议引进专业会所公司管理，这类公司由于专业性强，故从设计、服务、管理等各方面，均能够很好地满足业主的需求。业主及住户免收入会费，外部会员分级别征收会费和年费。项目客户策略附加值打造项目核心价值点提升——SKY会所经营模式Thinking报告思路分物业定位及打造5规划排布经济测算本体研究物业发展策略整体定位及打造6234背景研究1项目规划排布建议Part6.1结论：沿江中大道为未来人流最大来向。沿江中大道为项目的主要展示界面。各道路最大观赏视线高度约：沿江中大道约32米朝阳中路约26米

外部看基地视线示意图朝阳中路沿江中大道朝阳中路沿江中大道赣江户型建议参考——平层层高建议物业发展建议项目定位项目客户策略城市形象展示规划排布结论：

规划路展示效果好，应结合朝阳中路加以景观设置人行主要出入口。在建隧道口对项目人流的导入的积极影响力。朝阳中路东段，适合设置车行出入口。