第八章土地增值税法

第八章土地增值税法

第一节土地增值税基本原理第二节纳税义务人和征税范围第三节税率★第四节应纳税额的计算★★第五节税收优惠第六节征收管理第一节土地增值税基本原理

一、我国土地增值税的概念

土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种资源税。二、我国土地增值税的特点1.以转让房地产的增值额为计税依据

2.征税面比较广

3.采用扣除法和评估法确定增值额4.实行超率累进税率

5.在转让环节实行按次征收（对于房地产开发企业房地产交易频繁的，按期汇总征收）

（一）增强国家对房地产开发、交易行为的宏观调控（二）抑制土地炒买炒卖，保障国家的地权益（三）规范国家参与土地增值收益的分配方式，增加财政收入三、我国土地增值税的作用第一节土地增值税基本原理

第二节纳税义务人与征税范围

一、纳税义务人是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，包括内外资企业、行政事业单位、中外籍个人等。二、征税范围（一）基本征税范围1、转让国有土地使用权；2、地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让。3、存量房地产的买卖。（二）具体情况判定（见教材）第二节纳税义务人与征税范围土地增值税的征税范围的判定标准

标准之一：转让的土地使用权是否国家所有。按照《中华人民共和国宪法》和《土地管理法》的规定，城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地除法律规定国家所有外，属于集体所有。国家为了公共利益，可以依照法律规定对集体土地实行征用，依法被征用后的土地属于国家所有。集体土地只有根据有关法律规定，由国家征用以后变为国家所有，才能进行转让。（请学习十八届三中全会关于农村土地流转的相关精神）标准之二：土地使用权、地上建筑物及其附着物是否发生产权转让。1.土地增值税的征税范围不包括国有土地使用权出让所取得的收入。2.土地增值税的征税范围不包括未转让土地使用权、房产产权的行为。（出租）标准之三：转让房地产是否取得收入。土地增值税的征税范围不包括房地产的权属虽转让，但未取得收入的行为。

具体事项征税的规定汇总有关事项是否属于征税范围1.出售征。包括三种情况：（1）出售国有土地使用权；（2）取得国有土地使用权后进行房屋开发建造后出售；（3）存量房地产买卖。2.继承、赠予继承不征（无收入）。赠予中公益性赠予、赠予直系亲属或承担直接赡养义务人，不征；非公益性赠予，征。3.出租不征（无权属转移）。4.房地产抵押抵押期不征；抵押期满偿还债务本息不征；抵押期满，不能偿还债务，而以房地产抵债，征。5.房地产交换单位之间换房，有收入的，征；个人之间互换自有住房，免征。6.以房地产投资、联营房地产（房地产企业除外）转让到投资联营企业，暂免征；将投资联营房地产再转让，征。7.合作建房建成后自用，暂免征；建成后转让，征。8.企业兼并转让房地产暂免。9.代建房不征（无权属转移）。10.房地产重新评估不征（无收入）。第三节税率

增值额占扣除项目金额比例税率速算扣除系数150%以下（含50%）30%02超过50%～100%（含100%）40%5%3超过100%～200%（含200%）50%15%4200%以上60%35%土地增值税实行四级超率累进税率，税率表如下：第四节应纳税额的计算计算公式：应纳税额=∑（每级距的土地增值额×适用税率）

=增值额×（超率累进）税率-扣除项目金额

×速算扣除系数一、计算土地增值额分别新旧房采用扣除法和评估法确定第四节应纳税额的计算（一）扣除法——适用新建房地产转让土地增值额=应税收入-扣除项目金额纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算：1、隐瞒、虚报房地产的成交价格的；2、提供的扣除项目不实的；3、转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。1、应税收入的确定纳税人转让房地产取得的收入，包括转让房地产取得的全部价款及有关的经济利益。从形式上看包括货币收入、实物收入和其他收入。非货币收入要折合金额计入收入总额。第四节应纳税额的计算2、扣除项目金额的确定（1）取得土地使用权所支付的金额包括地价款和取得使用权时按政府规定缴纳的费用。（2）房地产开发成本包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。第四节应纳税额的计算（3）房地产开发费用（适用新建房转让）开发费用包括开发项目的销售费用、管理费用和财务费用。按税法规定的扣除标准扣除：纳税人能按转让房地产项目分摊利息支出并能提供金融机构贷款证明的：允许扣除的房地产开发费用=利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×5%以内纳税人不能按转让房地产项目分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的允许扣除的房地产开发费用=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×10%以内第四节应纳税额的计算（4）与转让房地产有关的税金包括营业税及附加、印花税。企业状况可扣除税金详细说明房地产开发企业（1）营业税（2）城建税和教育费附加（1）销售自行开发的房地产时计算营业税的营业额为转让收入全额，营业税税率为5%（2）由于印花税（0.5‰）包含在管理费用中，故不能在此单独扣除非房地产开发企业（1）营业税（2）印花税（3）城建税和教育费附加（1）销售自行开发的房地产时计算营业税的营业额为转让收入全额，营业税税率为5%销售或转让其购置的房地产时，计算营业税的营业额为转让收入减除购置后受让原价后的余额；营业税税率为5%（2）印花税税率为0.5‰（产权转移书据）第四节应纳税额的计算（5）其他扣除项目从事房地产开发的纳税人可加计扣除=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×20%第四节应纳税额的计算注意：第（5）项加计扣除只有房地产开发企业享受，非房地产开发企业不享受此项政策；取得土地使用权后未经开发就转让的，不得加计扣除。（二）评估法——适用旧房及建筑物即存量房地产转让增值额=旧房及建筑物的评估价格-取得土地使用权所支付的地价款及有关费用-转让环节缴纳的税金1、“旧房及建筑物的评估价格”是指转让已使用过的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。评估价格=重置成本价×成新度折扣率2、对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权时所支付的金额。第四节应纳税额的计算第四节应纳税额计算二、超率累进税率适用——计算土地增值率1、土地增值率即增值额与扣除项目之间的比例2、根据土地增值率确定使用税率的档次和速算扣除系数例见教材第五节税收优惠

一、建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的免税。二、因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免税。三、因城市实施规划、国家建设需要而搬迁由纳税人自行转让原房地产的，免税。第六节征收管理

一、纳税申报纳税人应在合同签订后7日内向房地产所在地主管税务机关申报纳税，并向税务机关提供相关合同资料。二、纳税地点纳税人转让的房地产坐落在两个或两个以上地区的，应按房地产所在地分别申报。考考你1．下列各项中应征土地增值税的有（）。A．非房地产企业问用房地产进行投资B．兼并企业取得被兼并企业房地产C．企业间房地产交换D．房地产的出租2．某单位转让一幢1980年建造的公寓楼，当时的造价为500万元。经房地产评估机构评定，该楼的重置成本价为2000万元，成新度折扣率为六成。在计算土地增值税时，其评估价格为（）。A．500万元B．1200万元C．2000万元D．1500万元3．纳税人建造普通标准住宅出售，增值额超过扣除项目金额20%的，应就其（）按规定计算缴纳土地增值税。A．超过部分的金额B．全部增值额C．扣除项目金额D．出售金额参考答案1．【答案】C【解析】用房地产进行投资联营以及被兼并企业将房地产转移到兼并企业暂免征收土地增值税；房地产的出粗不属于土地增值税的征税范围；企业间房地产交换属于土地增值税的征税范围。2．【答案】B【解析】转让旧房使用评估的方法，要用评估的重置成本价与成新度折扣率计算评估价格。评估价格=2000×60%=1200(万元)。3．【答案】B【解析】在土地增值税税收优惠条款中规定：纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计算缴纳土地增值税。考考你某房地产公司开发的一个房地产开发项目已经竣工结算，此项目已缴纳土地出让金300万元，获得土地使用权后，立即开始开发此项目，建成10,000平米的普通标准住宅，以4,000元/M2价格全部出售，开发土地、新建房及配套设施的成本为每平米1,500元，不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，账面房地产开发费用为200万元。已经缴纳营业税、城建税、教育费附加、地方教育费、印花税共计170万元，请问其应缴纳土地增值税是多少。第一步，计算扣除项目金额1、购买土地使用权费用：300万元2、开发土地、新建房及配套设施的成本：1,500元×10,000平方米＝1,500万元3、计算加计扣除：（300＋1500）×20％＝1800×20％＝360万元4、房地产开发费用：因为不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，房地产开发费用扣除限额为：（300＋1500）×10％＝180万元，应按照180万元作为房地产开发费用扣除。5、税金：170万元扣除项目金额＝300＋1,500＋360＋180＋170＝2,510万元第二步，计算增值额