辽宁高端房地产项目定位报告

大连-骑警基地项目定位锦联地产集团营销管理本部2011.04.12房产项目的高度平庸的项目姑且不论，好项目一定是尊重：城市沿革区域氛围自然因素历史文脉人文条件上海-石库门-新天地传奇之上，再造传奇！大连，全球宜居之城；中山区，非富即贵的传奇之地；中南路，城市中心的宜居之地；本地块，中南路上的大隐于市之地；女骑警，大连的靓丽名片，全国效仿的对象；纯血马，叱咤赛场的纯种纯血良驹，贵比万金；马术，欧洲达官显贵的贵族运动品位运动；……项目基本情况介绍地块SWOT分析项目定位模型客群评估客群与产品对接产品规划产品配比产品案值理念更新产品借鉴定位总结破解之道目录项目基本情况介绍地块SWOT分析项目定位模型客群评估客群与产品对接产品规划产品配比产品案值理念更新产品借鉴定位总结破解之道本案位于大连市中山区解放路和中南路之间，原址为大连女子骑警基地。本案距离机场12㎞，距离火车站4.5㎞，距码头2.5㎞。机场火车站码头本案项目位置本案青云映山卡纳意乡青云林海龙溪村解放路中南路项目四至东至山体，南至中山纪念公园，西至青云林海，北至中青街。地块现状地块平整，地上主要是跑马场，靠近北侧山体有部分宿舍及马棚。项目四至及现状青云林海卡纳意乡中山纪念公园中青街中南路项目基本情况介绍地块SWOT分析项目定位模型客群评估客群与产品对接产品规划产品配比产品案值理念更新产品借鉴定位总结破解之道本案龙溪村占地面积：29087㎡用地性质：居住、公建容积率：2.4～2.6地块劣势：地块内部有三条高压走廊交叉穿过，两条东西走向，一条南北走向。项目规划指标N项目基本情况介绍地块SWOT分析项目定位模型客群评估客群与产品对接产品规划产品配比产品案值理念更新产品借鉴定位总结破解之道66KV66KV220KV本案首轮定位方案项目基本情况介绍地块SWOT分析项目定位模型客群评估客群与产品对接产品规划产品配比产品案值理念更新产品借鉴定位总结破解之道面积区间（清水）销售单价

（万元/㎡）套总价

（万元）占比总案值

（亿元）70-801.8126-1445%1390-1001.8162-18030%100-1201.8180-21640%120-1501.8216-27015%客户定位:大连市及外埠来连定居35-55岁，拥有稳定收入，二次以上置业，对改善家庭居住和对绿化环境有着强烈需求的购房者。产品定位：主力户型为紧凑型90-120平米两室两厅至三室两厅。定位思路：保守型定位定位顾忌：墓园的负面影响保守就一定安全吗？Question:未必！Answer:So:我们需要重新审视以下关联因素：环境体量产品客群单价总价利润销售周期优势—Strengths

1、环境优异（闹中取静、群山环抱、曲径通幽）；2、地块平坦（利于规划）。劣势—Weaknesses

1、高压走廊（两横一纵，影响很大）；2、左邻墓园（视觉污染、清明堵车）；3、北侧路径，观感较差。

机会—Opportunities

1、中山最后一方净土；

环视大连，几乎再也找不出来一块“出则繁华

大千，入则静谧山谷”的地块了。

2、周边几无同质竞争；

3、体量很小，供量稀缺。

威胁—Threats

1、主流三室产品，成为中山区供应“红海”；

2、集团是否敢于寻求“创新、破局”。SWOT分析项目基本情况介绍地块SWOT分析项目定位模型客群评估客群与产品对接产品规划产品配比产品案值理念更新产品借鉴定位总结破解之道河口2-4万CBD商业中心商业中心商业副中心商业副中心行政中心西部山景豪宅万科溪之谷星海2-10万石槽3-8万东港2-8万东部山景豪宅都市的后花园大连豪宅三类型：卖海卖山卖地段项目定位模型项目基本情况介绍地块SWOT分析项目定位模型客群评估客群与产品对接产品规划产品配比产品案值理念更新产品借鉴定位总结破解之道项目规模产品线着眼点定位方向小项目〈10万单一清晰区域市场空白点小众、特色、适当超前；引导消费潮流中项目〉10万〈50万主次分明主流需求辅以上下延伸主流；顺应消费潮流大项目〉50万全线覆盖城市发展高度界面机会大众、复合；包容各种消费潮流大连-亿达-杰特大连-亿达-唯美品格大连-安达-小平岛客群评估项目基本情况介绍地块SWOT分析项目定位模型客群评估客群与产品对接产品规划产品配比产品案值理念更新产品借鉴定位总结破解之道客群阶层置业目的房产偏好敏感点低端客户自住小于120㎡，紧凑型总价极其敏感；基本需求极其敏感；地段不敏感；

品质不敏感；环境不敏感；极其依赖公交；墓地相对敏感。中端客户改善130-170㎡，舒适型总价相对敏感；舒适需求比较敏感；地段很敏感；

品质比较敏感；环境比较敏感；比较依赖公交；墓地比较敏感。高端客户享受/投资180㎡以上，豪华型总价并不敏感；享受需求极其敏感；地段极其敏感；

品质极其敏感；环境极其敏感；并不依赖公交；墓地相对敏感。本地块属性地段极佳；环境极佳；公交条件不理想；有墓园影响。客群与产品对接项目基本情况介绍地块SWOT分析项目定位模型客群评估客群与产品对接产品规划产品配比产品案值理念更新产品借鉴定位总结破解之道面积单价套总价和首付款（商贷30年）单价、总价、面积、客群四个维度关系论证100㎡18000180万（首付54万，月供8200）互相冲突。产品辜负了环境、总价超越客群支付能力。

提价非常困难。140㎡20000280万（首付170万，月供7025）有一定冲突。作为第一居所环境OK，但是公交和便利性有问题。

因面积定位导致档次受局限，提价比较难。200㎡25000500万（首付300万，月供13000）几无冲突。担心墓园影响（高压线是一定要埋地的）。

并不一定作为第一居所，且这个段位的客群对公交依赖性很低，也不要求非常强的便利性。

产品档次够好，尚有提升售价的空间。市场成交数据分析项目基本情况介绍地块SWOT分析项目定位模型客群评估客群与产品对接产品规划产品配比产品案值理念更新产品借鉴定位总结破解之道2010年中山区总价200万以上成交数据分析面积段

（平米）成交

套数套数

占比面积

占比平均单价

(万元)平均总价

(万元)14084659%42%1.74241180～22029821%20%2～2.5350～540280～3001369.5%14.4%2.3～2.5650～75042015510.8%23.5%2.571080全区总计

/平均1435套面积：194平米2.1409分析：1、中山区改善型舒适型三室户型，单价在1.7万区间左右，价格上行至2万左右比较困难，提价空间有限；2、中山区单价在2万左右的房子，相应的面积也要升级，档次要拉升至180平米以上的享受型产品；3、800万以上套总价的房子，70%的成交都集中在中山区，可见中山区对有钱人的吸引力。数据：1、中山区区全年售出的200万以上的房子平均面积在200平米；2、中山区单价在2万以上的房子，套面积起步在180平米；3、中山区套均价1000万以上的房子，平均面积段在420平米；4、全市套总价200万以上的房子，40%集中在中山区。住宅部分建议项目基本情况介绍地块SWOT分析项目定位模型客群评估客群与产品对接产品规划产品配比产品案值理念更新产品借鉴定位总结破解之道产品建筑形态面积定位其他要求平墅叠墅（精装）7F-9F电梯280-360平米（四室+保姆间）

客群：高端客户自住或投资1、排布于地块最南侧；

2、层高：3.6米；

3、平层一户；

4、精装标准不低于5000元/平米。

5、可大力挖掘顶层露台与底层下跃设计，形成亮点。平层官邸（精装）高层板式200-260平米（三室、四室+保姆间）

客群：高端客户自住或投资1、排布于地块北侧；

2、标准层高：3.5米；

3、首层3.9米，除大堂外，其余面积作为本楼栋业主专属会所使用，

运动和电影主题；

4、大堂局部双层挑高，7.4米；

5、标准层双梯两户；

6、精装标准不低于5000元/平米；

7、对顶层进行特殊设计(叠式、超大平层，多功能露台)，形成亮点。高端三居（精装）高层板式140-160平米（三室两厅）

客群：

外籍人士购买、外籍人士租赁、高端客群投资、高端小三群体常住1、排布于地块西南角主入口处；

2、标准层高：3.3米；

3、首层3.9米；

4、大堂局部双层挑高，7.2米；

5、精装标准不低于3500元/平米。全高端-纯粹社区项目基本情况介绍地块SWOT分析项目定位模型客群评估客群与产品对接产品规划产品配比产品案值理念更新产品借鉴定位总结破解之道体量定位圈层品牌售价高端纯粹高端定位详细分类项目基本情况介绍地块SWOT分析项目定位模型客群评估客群与产品对接产品规划产品配比产品案值理念更新产品借鉴定位总结破解之道品质：顶级豪宅标准，不输于千万级豪宅档次。总价：准豪宅级段位，不高于千万级豪宅价位。避开豪宅千万级竞争“红海”：东港豪宅、石槽豪宅、高尔基路豪宅!本案倚仗的是：1、大隐于市的绝佳环境；2、更加宜居的向阳山谷（比之海景豪宅）；3、更近繁华的市心地段；4、品质顶级总价准顶级的出手理由。立面、园林、户型设计、装修标准、公共空间、物业服务……面积、总价、更靠近市中心、山谷豪宅……全精装-成品交付项目基本情况介绍地块SWOT分析项目定位模型客群评估客群与产品对接产品规划产品配比产品案值理念更新产品借鉴定位总结破解之道不以毛坯示人！星河湾万达公馆柏翠园悦府九树沐桥御园亿锋8号裕景中心深蓝广场配套及商业建议项目基本情况介绍地块SWOT分析项目定位模型客群评估客群与产品对接产品规划产品配比产品案值理念更新产品借鉴定位总结破解之道1、无集中会所（除了大盘外，一般项目做会所，只为提升社区档次，但实际会所的使用效率不高，而且绝大多数都是亏本经营）；2、各楼栋一层设置小型健身娱乐专属会所，高层建筑中每栋楼首层除大堂空间外，为本栋业主专属会所，设置健身器材、乒乓球、桌球、棋牌室、小型影院；3、设置一处小型高端便利超市，满足社区业主临时性日常用品购买需求；4、管理这种类型的高端社区，要有体面的物业办公场所，和业主处于平等地位；5、若有渠道和成功招商把握，可设置一处对外营业公建，专门针对高端客群（官太太、女企业家、富商太太、女演艺人员、富裕小三）的顶级美容机构。建筑风格建议项目基本情况介绍地块SWOT分析项目定位模型客群评估客群与产品对接产品规划产品配比产品案值理念更新产品借鉴定位总结破解之道项目建议采用尊贵感强烈的法式建筑风格。考究线脚，干挂石材，局部GRC构件。产品细节建议项目基本情况介绍地块SWOT分析项目定位模型客群评估客群与产品对接产品规划产品配比产品案值理念更新产品借鉴定位总结破解之道大堂设置1、双层挑高设计；

2、三大堂设计（首层南入业主精装大堂/地下车库精装大堂/北向佣人MINI精装大堂）；

3、单元门为欧式雕花铜门。社区门禁四重活体指纹门禁系统（社区人行大门、单元门或地下车库大堂门、只停靠业主所在楼层的指纹电梯、入户门）智能安防1、红外周界防越系统

2、闭路电视监控系统

3、停车场管理系统

4、彩色可视对讲三方通话系统

5、紧急求助按钮系统

6、水电煤气对业主零干扰公共空间抄表系统家居科技1、恒温恒湿系统

2、家庭新风系统

3、中央吸尘系统

4、全屋净水系统

5、紫铜或304薄壁不锈钢管给水系统

6、精装修可配备智能总线系统、智能照明系统、背景音乐系统、电动窗帘系统、远程家电控制系统、全屋净水系统、

家庭食物垃圾处理系统门窗材料外墙铜窗套、铝包木窗材、中空充氮气Low-E玻璃。电梯系统1、叠墅不必设置观光电梯，但大平层一定要设置观光电梯；

2、业主电梯直落地下停车场；

2、佣人电梯只降至首层，不落入地下停车场；

3、业主电梯指纹开启、佣人电梯刷卡开启，均只停靠所在楼层；

4、业主自南向首层大堂或地下停车场大堂指纹进入、佣人自北向MINI大堂刷卡进入，主佣交通动线完全分离。入户门均采用双入户模式，主人入户在南侧，佣人入户在北侧。产品细节建议项目基本情况介绍地块SWOT分析项目定位模型客群评估客群与产品对接产品规划产品配比产品案值理念更新产品借鉴定位总结破解之道墙体楼板1、加厚隔音楼板；

2、隔音分户墙；

3、同层后排水系统。物业管理金钥匙管家模式，超五星酒店级服务。社区物业至少要拥有一位金钥匙认证管家，所有物业服务人员均需要经过专业封闭培训方可上岗。景观要求1、法式宫廷园林绿化，古典对称美感；

2、景观水冬季不结冰系统；

3、社区坡路（地下车库坡道）冬季融雪系统；

4、景观湿地夏季自动喷雾改良小气候系统。社区大门1、法式古典庄重优雅，自动开门机系统；

2、业主步行进入需要穿越管家房，自助指纹门禁系统；

3、佣人及其余物业服务人员进入只能走次入口处的管家房，刷卡进入。社区围墙高围墙、厚重感、历史感、对称美、高安全。基地地平将正负零从现地平抬高半层至一层，法式台阶上坡入单元，提升入户单元大门的仪式感、尊贵感。红线外围1、改造社区南侧“中山纪念公园大门口的绿化设置，用绿化遮挡社区次入口与墓园大门之间的对视关系；

2、改造盘山道路两侧绿化环境，设计社区识别性明显的防撞路敦、夜间照明等；

3、修建小型山体公园，改造公园登山路径两侧的绿化及铺装，作为社区独有的与大自然交流场所，并在公园内主要节点设置闭路电视监控系统，保障业主安全。产品配比项目基本情况介绍地块SWOT分析项目定位模型客群评估客群与产品对接产品规划产品配比产品案值理念更新产品借鉴定位总结破解之道产品单套面积栋数&套数面积小计&所占住宅面积比例平墅叠墅280-3603栋，约48户15360平米，21%（平均320平米计）平层官邸200-2604栋，约224户（均为1个单元）51520平米，68%（平均230平米计）高端三居140-1601栋，约56户（1个单元）8400平米，11%（平均150平米计）商业及物业用房————800平米（超市、物业办公及物业用房）总计：住宅部分75280，公建800，总建面76080，容积率：2.6产品案值项目基本情况介绍地块SWOT分析项目定位模型客群评估客群与产品对接产品规划产品配比产品案值理念更新产品借鉴定位总结破解之道保守评估住宅面积预估均价（元/平米）小计案值（万元）套总价区间

（万元）平墅叠墅153603000046080840～1080平层官邸5152025000128800500～650高端三居84002350019740330～380总案值194620正常评估住宅面积预估均价（元/平米）小计案值（万元）套总价区间

（万元）平墅叠墅153603500053760980～1260平层官邸5152030000154560600～780高端三居84002850023940400～450总案值232260乐观评估住宅面积预估均价（元/平米）小计案值（万元）套总价区间

（万元）平墅叠墅1536040000614401120～1440平层官邸5152035000180320700～910高端三居84003350028140470～540总案值259960产品案值项目基本情况介绍地块SWOT分析项目定位模型客群评估客群与产品对接产品规划产品配比产品案值理念更新产品借鉴定位总结破解之道13亿19亿23亿26亿13亿元总销金额的方案，采用的是保守打法，但是保守未必就安全，未必就能顺利回款；19亿-26亿总销金额的方案，采用的是创新模式，敢于破局，做高端产品，未必就不会畅销！单纯的数字背后，是企业对经营理念、产品档次、企业品牌、利润预期的重新审视！关于平层大户项目基本情况介绍地块SWOT分析项目定位模型客群评估客群与产品对接产品规划产品配比产品案值理念更新产品借鉴定位总结破解之道平层大户成高端客户新宠郊区选别墅，市中心选大平层，已成高端购房群体可以接纳的新思维。平层豪宅更显得空间轩阔奢华。关于公共空间项目基本情况介绍地块SWOT分析项目定位模型客群评估客群与产品对接产品规划产品配比产品案值理念更新产品借鉴定位总结破解之道豪宅就该适度的空间浪费豪宅设计绝非将常规户型同比例放大，豪宅就需要在层高上更高，公共的大堂、走廊、电梯前室更为舒适；亿达在研究新一代豪宅时有个心得体会就是：老式豪宅虽然室内格局装修陈旧尚可改造，但公共空间是无法改变的，因此新一代豪宅一定要体现公共空间的精装、豪华、舒适，从而为物业历久弥新的保值奠定坚实基础。关于套内面积分布项目基本情况介绍地块SWOT分析项目定位模型客群评估客群与产品对接产品规划产品配比产品案值理念更新产品借鉴定位总结破解之道最难设计的是200平米左右的豪宅因为面积尺度局限，200平米左右的豪宅不可能各个空间都奢华均衡，因此在设计中要注意到客户的关注点：是否有南北通透的集衣帽间、卫生间一体的主卧室？是否客厅餐厅尺度够大？是否可以做出中西两用厨房？主人卫生间是否够大够舒适？是否有比较舒适的南、北阳台？此面积段产品可借鉴地吸收亿达东方圣克拉项目的大户室设计理念。关于专属运动空间项目基本情况介绍地块SWOT分析项目定位模型客群评估客群与产品对接产品规划产品配比产品案值理念更新产品借鉴定位总结破解之道“我们的”比“大家的”更给力一般社区都喜欢做集中运动会所，在大型社区里，有足够大的会所面积可以设置大型室内运动项目，但在小型豪华社区内，本楼栋专属小型运动场所反而比集中会所更受业主欢迎，楼栋业主专属运动空间，可放置利用率最高的：跑步机、动感单车、乒乓球桌、台球桌、棋牌室、小型影院，这些看似分散浪费的空间，恰恰会极大提升楼盘档次，高效而实用。关于围墙设计项目基本情况介绍地块SWOT分析项目定位模型客群评估客群与产品对接产品规划产品配比产品案值理念更新产品借鉴定位总结破解之道高墙大院是用来满足隐私与安全大部分社区围墙都期望通透，通过少量实墙面与大比例的铁艺栏杆来实现通透式围合，但这样的设计一般适用于两种场景：一个是都市中，市容也不允许所有的小区用高高的围墙来压抑在并不宽的道路上穿行的人的视觉感受；二是在四周景观视野良好自然环境中要实现人、建筑、自然相互融合。本案中环境优越在于群山，可远观，近处只有很窄的盘山路与墓园，因此需要抬高基地正负零，通过高墙大院来营造安全感，不让无关的人窥视豪宅区，在这个曲径通幽之所，富人们需要的是静谧、免打扰、安全无忧的环境。无钥匙进入系统项目基本情况介绍地块SWOT分析项目定位模型客群评估客群与产品对接产品规划产品配比产品案值理念更新产品借鉴定位总结破解之道钥匙和门禁卡已经成为新的累赘所谓豪宅就是要尽量满足客户的方便、舒适要求，大连目前为止，尚没有一个无钥匙进入型社区，但以目前先进的指纹技术、脸部识别技术、瞳孔识别技术，都可以实现无钥匙进入。活体指纹技术已经非常成熟，安全性很高，通过四重活体指纹门禁系统，让业主从此摆脱带钥匙或忘记带钥匙的烦恼。关于销售宣传项目基本情况介绍地块SWOT分析项目定位模型客群评估客群与产品对接产品规划产品配比产品案值理念更新产品借鉴定位总结破解之道豪宅从气质上就该有种矜持与神秘大多数项目都急不可耐地向意向客户吆喝抛媚眼，但豪宅不该如此。豪宅犹如大家闺秀，涵养、矜持、神秘是与生俱来的，不会随意放低身段，永远温文尔雅地高贵着并保持距离着。对产品资料、对项目进度、对施工场地，都应该进行妥善封闭与保护，不随意释放信息。没有哪位高贵的公主会在刚化了一半妆容，就急着会见客人。低调、神秘、条件成熟、充分准备后，一旦闪亮登场即惊艳四座、冠盖群伦，这才是豪宅的所为。平墅叠墅参考-公元·沐桥项目基本情况介绍地块SWOT分析项目定位模型客群评估客群与产品对接产品规划产品配比产品案值理念更新产品借鉴定位总结破解之道杭州-公元·沐桥杭州非别墅类豪宅标杆和典范占地5万，总建8万风格：美式售价：3.8万-4.5万高层均价3.5万面积：200-500平米（精装修）平墅叠墅参考-公元·沐桥项目基本情况介绍地块SWOT分析项目定位模型客群评估客群与产品对接产品规划产品配比产品案值理念更新产品借鉴定位总结破解之道叠墅参考-公元·沐桥项目基本情况介绍地块SWOT分析项目定位模型客群评估客群与产品对接产品规划产品配比产品案值理念更新产品借鉴定位总结破解之道平墅叠墅参考-绿城·御园项目基本情况介绍地块SWOT分析项目定位模型客群评估客群与产品对接产品规划产品配比产品案值理念更新产品借鉴定位总结破解之道北京-绿城·御园北京非别墅类豪宅标杆典范均价：7万（精装修）面积：280-460㎡的三、四居平层官邸景观设计：美国加州LIFESCAPES事务所建筑设计：美国MEEKS+PARTNERS公司

绿城设计院

绿城东方设计院室内设计：美国BLD设计师事务所

美国威尔逊事务所平墅叠墅参考-绿城·御园项目基本情况介绍地块SWOT分析项目定位模型客群评估客群与产品对接产品规划产品配比产品案值理念更新产品借鉴定位总结破解之道高层参考-华润·悦府项目基本情况介绍地块SWOT分析项目定位模型客群评估客群与产品对接产品规划产品配比产品案值理念更新产品借鉴定位总结破解之道无锡-华润·悦府长三角顶级豪宅新标杆风格：法式宫廷建筑风格高层、超高层、会所占地10万平，容积率2.48首期户型：170-290售价：25000（精装标准5000元）建筑设计：葛乔治设计咨询（上海）有限公司景观设计：香港雅博奥顿国际设计有限公司（ADI）室内设计：香港CREAM设计公司此项目有不少设计新理念在其中高层参考-万科·柏翠园项目基本情况介绍地块SWOT分析项目定位模型客群评估客群与产品对接产品规划产品配比产品案值理念更新产品借鉴定位总结破解之道沈阳-万科·柏翠园沈阳市中心豪宅新标杆风格：ARTDECO风格高层板楼、会所占地8.3万平，建面28万容积率：3.5，1200户首期户型：170、200、260首期售价：22000精装标准：3500元（含）东方禅意园林高层参考-万科·柏翠园项目基本情况介绍地块SWOT分析项目定位模型客群评估客群与产品对接产品规划产品配比产品案值理念更新产品借鉴定位总结破解之道

高层参考-万科·柏翠园项目基本情况介绍地块SWOT分析项目定位模型客群评估客群与产品对接产品规划产品配比产品案值理念更新产品借鉴定位总结破解之道

高层参考-万科·柏翠园项目基本情况介绍地块SWOT分析项目定位模型客群评估客群与产品对接产品规划产品配比产品案值理念更新产品借鉴定位总结破解之道

高层参考-亿达高尔基路项目基本情况介绍地块SWOT分析项目定位模型客群评估客群与产品对接产品规划产品配比产品案值理念更新产品借鉴定位总结破解之道大连-亿达·高尔基路项目别墅、高层、超高层（43层，超豪华）面积：250-450平米风格：法式、意式混合欲做大连顶级豪宅围墙参考项目基本情况介绍地块SWOT分析项目定位模型客群评估客群与产品对接产品规划产品配比产品案值理念更新产品借鉴定位总结破解之道厚重、安全、高墙大院、对称、美感德国某项目围墙三大堂设计参考项目基本情况介绍地块SWOT分析项目定位模型客群评估客群与产品对接产品规划产品配比产品案值理念更新产品借鉴定位总结破解之道业主入户大堂地下停车场入户大堂佣人MINI大堂红线外改造参考项目基本情况介绍地块SWOT分析项目定位模型客群评估客群与产品对接产品规划产品配比产品案值理念更新产品借鉴定位总结破解之道北京-宏宇-星河湾景观水不结冰系统项目基本情况介绍地块SWOT分析项目定位模型客群评估客群与产品对接产品规划产品配比产品案值理念更新产品借鉴定位总结破解之道北京-绿城-御园景观水冬季电加热不冻结坡路融雪系统项目基本情况介绍地块SWOT分析项目定位模型客群评估客群与产品对接产品规划产品配比产品案值理念更新产品借鉴定位总结破解之道电地暖坡道融雪园林景观造雾系统项目基本情况介绍地块SWOT分析项目定位模型客群评估客群与产品对接产品规划产品配比产品案值理念更新产品借鉴定位总结破解之道沈阳-万科-柏翠园采用园林景观造系统后，有利于营造朦胧的视觉效果，在夏季，也有利于改善局部小气候。北京龙湖和沈阳万科的高端项目中都能见到这种新颖的系统。金钥匙服务项目基本情况介绍地块SWOT分析项目定位模型客群评估客群与产品对接产品规划产品配比产品案值理念更新产品借鉴定位总结破解之道金钥匙服务体系至少拥有一位国际认证的金钥匙会员定位总结项目基本情况介绍地块SWOT分析项目定位模型客群评估客群与产品对接产品规划产品配比产品案值理念更新产品借鉴定位总结破解之道求变之因阐释环境之优使然全大连几乎再也找不到一片这样的曲径通幽的世外桃源，不能辜负了这块环境绝佳的土地属性。墓园之碍使然墓园肯定对项目有影响，但是相对高端与中端客户而言，对中端客户的影响更大，两害相权取其轻。环境之闭使然中端客户需要的是整体均衡，环境优异不能完全掩盖生活的不便利。而高端客户却可相对忽略环境幽闭造成的不便利。正所谓：我之蜜糖，彼之砒霜。企业基因使然“创新，并永远走在别人前面”，从锦程物流的网络时代，创新的基因就在每一位锦联人的血液中奔流不止，困局中如何突围，创新是一盏指路明灯。生存压力使然大的吃掉小的，快的吃掉慢的，创新的吃掉守旧的，成了房地产行业并购重组的铁律，小企业在成熟的大时代中寻求生机，需要不破不立的创新精神与勇气，不仅仅是“大”才能强，“小而精”也是王道。如果破局成功，在房地产开发领域，锦联则成为又一条吃高端产品超额利润的创新鱼。破解之道项目基本情况介绍地块SWOT分析项目定位模型客群评估客群与产品对接产品规划产品配比产品案值理念更新产品借鉴定位总结破解之道内容破解之道高压走廊两横一纵三条高压线埋地处理墓园1、请风水大师现场勘查，给出有利于销售的风水说辞，并对墓园等不利因素用风水手法化解；2、通过与墓园协商，帮助其改进墓园入口广场绿化，来化解视觉污染；3、可请佛教大德（如：净空法师）来现场讲经祈福，可结合业主活动；4、通过高墙大院来形成心理安全感；5、销售中应躲避清明、鬼节这样的扫墓高峰期；6、对于上坟高峰期的交通出行，物业可协调交警部门，在限行时间段，小区业主车辆可允许自青云林海的出入口

出行，只准出，不准入。后续1、请一家擅长前期定位的策划公司协助项目定位工作（甚至包括企业战略研究及未来产品线研究）；2、请风水大师再次查看土地，给出风水说辞与破解之法；3、对于初步达成的定位，请专业公司协助做小范围客群测试（不少于30组），验证定位的准确性。破解之道项目基本情况介绍地块SWOT分析项目定位模型客群评估客群与产品对接产品规划产品配比产品案值理念更新产品借鉴定位总结破解之道目前国内领先的住宅地产前期策划机构类别排

名企业名称核心

人物核心人物特点辅助人物企业擅长成功案例适用于良好合作的前提战略型1王志纲工作室王志纲1、绝顶聪明；

2、中国战略第一人；

3、相当自负。

1、城市定位；

2、房地产大片区定位；

3、房地产板块