安徽阜阳综合体项目初步定位-158p-2012年-购物中心-前期策划f

阜阳项目初步定位项目属性项目操盘思路——成功之道市场分析开发方向取势明道优术合众践行市场定位体系平面布局体量配比建筑落位商业模式构建交通体系品牌资源整合项目资源整合客户资源整合资本资源整合招商执行销售执行运营管理项目操盘思路竞争项目影响市场定位逻辑思路项目物业类型影响定位因素整体定位商业定位公寓定位行业发展分析项目物业条件市场需求情况实现目标利润项目快速去化市场标杆案例项目定位市场供给情况市场定位逻辑思路办公定位酒店定位住宅定位项目规划方案目录︱CONTENTSPARTⅠ市场分析PARTⅡ定位思辨PARTⅢ市场定位1.1地块属性分析1.2市场环境分析1.3项目SWOT初步分析一.市场分析市场定位项目自身状况市场空间租售策略地理位置为何做市场定位？-准确的商业定位是项目成功的第一步，而成

功的、符合市场规律的档次定位就决定了项

目在消费者心目中的一种认同，也决定了项

目自身在零售市场中的地位。如何做市场定位？-商业项目的市场定位需要考虑众多内部及外

部因素，内部因素如项目所处的地理位置、

项目自身状况等；外部因素如项目所处城市

或商圈的零售市场状况、零售商选址意向等。

通过对项目内外因素的综合考虑，给予项目

最为符合市场需求的档次定位，为项目成功

入市奠定基础。市场分析PARTⅠ市场分析住宅地上：17952㎡酒店/公寓/办公地上：17476㎡商业（含配套）地上：34454㎡地下：26783㎡总建面： 96665㎡地上： 69882㎡地下： 26783㎡项目自身状况PARTⅠ市场分析/地块属性分析位于城市中心大型规模、具备强势可利用交通资源的复合商业项目PARTⅠ市场分析/地块属性分析周边商业氛围浓厚，业态业种丰富，本案的关键在于差异化定位互补性招商2023/2/6项目自身状况PARTⅠ市场分析/地块属性分析颖河西路颍州中路9511201355545香娘路本案沿街面较长，可惜沿颍州中路与十字交口拐角相当部分还原业主，，，在建项目已开业项目本案香港财富广场国贸商城千百意阜阳百货阜阳商厦燕莎百货CBD中央国际汇鑫国际广场中南商业广场金悦时代易景国际丽丰一品新世界文峰商业广场起源时代广场位于颍州路与颍河路交汇处所处区域为阜阳地理中心，临近城市主干道项目周边未来将具备多条公交线路，为消费者到达提供便利紧邻城市主干道颍州路与颖河路，地处十字路口，具有优越的展示面周边已开业商业项目数量较多，经营档次以中档为主与主要商圈相比，所处区域商业氛围较其他区域清淡，目前对品牌及消费者的吸引力有限，商业市场需要引导项目所在区位PARTⅠ市场分析/地块属性分析周边商业氛围浓厚，已开业商业项目数量较多，经营档次以中档为主商业具一定规模：约4.5万平方米的商业体量，B1－6F建筑，城市商业综合体，有别于目前一般传统意义商业项目，在有机会做到品类及品牌的丰富性的同时更加拥有购物休闲的趣味性；入市时间：阜阳未来大规模商业项目集中入市，对本项目在未来的招商、销售、运营均造成激烈竞争。具飙马了解，对本项目具备一定竞争压力的CBD中央国际虽也在进行招商，但其建筑存在硬伤（中庭过小）、业态单一，为目标品牌选择本项目提供机会；其他功能对商业的影响：项目自身拥有丰富的功能配套，酒店、高档公寓等均可为本项目提供大量中高档消费人群，对本案培养期的缩短提供可能，同时也对品牌商具有较大吸引力。其他功能的定位也将对商业的品牌引进产生一定影响；专业优势：聘请专业商业地产顾问公司进行前期市场定位、商业规划，符合商业地产发展规律，同时专业化的商业规划为知名品牌的入驻经营提供便利性。地块属性分析PARTⅠ市场分析/地块属性分析商业项目的自身状况以及外部环境制约着商业项目辐射范围的大小，影响本项目商业商圈范围的主要因素为：商业规模商业项目所辐射的商圈范围，受到商业项目规模的影响。商业规模越大所辐射的商圈范围也就越大。一般规模在30,000-50,000平方米的商业项目其商圈辐射范围在半径1-3公里左右。交通状况商业项目的交通方式越多样、越便捷，其商业辐射范围越大。如多条公交线路、停车位充足等。本项目因紧邻颍州路、颖河路，拥有较为优越展示的同时，未来将拥有较为发达的交通网络，特别是地下停车场为自驾车消费人群到达带来便利。周边环境项目位于颍州路与颖河路交叉口的西南角，周边拥有一定数量的住宅。周边商业项目未来商业面积供应量较大，特别是位于项目东南侧的CBD中央国际项目，其较具规模的公寓、写字楼为他们商业的高端化奠定基础。因此，上述商业项目未来对本项目消费客流形成分流压力，一定程度上削弱了本项目的商业辐射范围。综合上述因素，考虑到本项目规模，飙马认为在开业初期第一目标商圈范围为半径3公里，该范围内步行10-20分钟左右，车行3-10分钟，是消费者较能接受的便利购物距离。如果起源时代广场日后定位独特，经营状况良好，有可能形成第二目标商圈，商圈范围扩大，必然吸引其他地区的消费人群到达项目消费。PARTⅠ市场分析/地块属性分析地块属性分析1.1地块属性分析1.2市场环境分析1.3项目SWOT初步分析一.市场分析商业市场分析消费水平分析竞争环境分析其他影响因素分析市场空间项目市场空间PARTⅠ市场分析/市场环境分析市场空间分析之商业市场代表商业：香港财富广场国贸商场千百意阜阳百货代表商业：阜阳商厦中新超市代表商业：燕莎百货万家和超市代表商业：大润发红星美凯龙代表商业：乐购金悦时代PARTⅠ市场分析/市场环境分析2023/2/6商业洼地-从阜阳主要商圈分布及商圈内重点商业项目的分析，项目四周商业林立，被四大商圈环绕，对零售商以及消费者均将出现一定程度的争夺，特别是人民路商圈，形成极强的吸引力同时项目周边缺乏集中式商业的现状，显然已成为阜阳市的“商业洼地”城市核心区域：-按照阜阳未来商业整体布局规划，颍州路沿线为市级商业中心，未来商业项目也最为集中;在国贸、商厦、中南、清河高速发展的同时，本案无疑处在了城市商业群的核心位置，南面通往一道河路、二道河路是未来阜阳政务新区，沿线的商业项目较少,同时颍州路、颖河路主干道十字路口对于商业开发，具有良好的展示效果，大型商业入驻，可提升整体价值与去化速度。构建城市商业关联性，将使项目价值将在未来得到进一步释放。市场空间分析之商业环境PARTⅠ市场分析/市场环境分析市场空间分析之消费环境PARTⅠ市场分析/市场环境分析人口与消费：阜阳市户籍人口1014.3万，三区四县一市常住人口759.99万人，面积9775平方公里，是安徽省人口最多的城市，也是全国比较大的地级市之一，但根据阜阳城市总体规划，市区内的人口仅有82万；人均收入不高，城乡差距较大；近几年的数据显示，阜阳市在人均GDP和人均可支配收入上的增幅很大，伴随着阜阳快速的城市化进程，市场的消费潜力正在苏醒。房地产消费：据市场调查，目前阜阳市在售在建楼盘有50家左右，总体量达到900万左右，市场基本供大于求，目标竞争项目的总体量达到90万方，区域竞争激烈。根据年前楼市销量较好的月份分析，在90-144㎡户型占成交总量的占71.8%，各家楼盘推盘也多以中大户型为主2023/2/6社会消费品零售总额1阜阳商业集中区仍在以老城区，随着近年来城市的快速发展，零售业仍有较大的上升空间，发展正由传统商业向现代商业快速变革阶段，由传统型百货、大卖场向购物中心、复合型商业、主题商业、特色商业方向开始发展。阜阳零售业态发展情况2消费市场繁荣活跃。2011年全市累计实现社会消费品零售总额385.4亿元，同比增长18.1%，增幅高于全省0.1个百分点。市场空间分析之消费环境PARTⅠ市场分析/市场环境分析本案人民路颍州路颖河路颖上路清河路解放路区域内未来商业供应量较大，加之阜阳其他区域也拥有较大规模商业供应量，对零售商以及消费者均将出现一定程度的争夺；区域内现有商业规模及业态组合均不具备竞争优势，CBD中央国际属中高端百货和汇鑫商业广场仍属社区型生活配套消费为主；区域内未来中档定位商业项目较多，以目前阜阳商业发展环境来看，无法容纳多家中档商业项目同时存在；中档定位商业项目地理位置相对集中，对品牌争夺势必激烈。市场空间分析之竞争环境PARTⅠ市场分析/市场环境分析市场空间分析之其他影响因素分析西侧：颍河西路居住区（城市西区前往人民路的必经之路）北侧：商业中心区（人民路、颍州路、通往市中心南区的必经之路）南侧：城市新兴板块（商务人群人民路、颍泉区等必经之路）本案项目周边环境及规划商业区居住区商务区PARTⅠ市场分析/市场环境分析租售比较优势劣势物业型态适应性商业住宅办公公寓酒店销售快速回笼资金商业销售较难把握定位原则，对外形象差×√√√×租赁提升项目的整体品质，获取价值最大化前期运营需要市场培育，资金压力大√×××√租售策略分析租售策略——租售的策略，将会对项目的市场定位以及商业规划产生深远的影响，在本项目租售比例尚不确定的前提下，本案的市场定位将从租售两方面去比较验证，以追求租售策略的平衡，找到项目价值与现金流最大化的平衡点；PARTⅠ市场分析/市场环境分析1.1地块属性分析1.2市场环境分析1.3项目SWOT初步分析一.市场分析2023/2/6本项目地处颖河路与颍州路交汇处西南角的位置，城市核心商圈区域，符合大型商业选址标准，颍州路颖河路连接新老城区，未来将发挥更重要的价值；本项目的交通道路条件较好，交通便利，可达性及可见性高，对于定向招商引进主力店来说，拥有非常好的硬件条件。地处城市中心，周边商业鱼龙混杂缺乏主题，难以形成商业合力；项目四周商业林立，被四大商圈环绕，项目周边缺乏集中式商业；优势劣势交通规划利于项目汇聚人流周边良好的环境资源可以为项目借力项目周边商业林立，竞争激烈PARTⅠ市场分析/项目SWOT初步分析swot初步分析2023/2/6按照阜阳未来商业整体布局规划，颍州路沿线为市级商业中心，未来商业项目最为集中；南面通往一道河路、二道河路是未来阜阳政务新区，沿线的商业项目较少；阜阳已有的购物中心存在硬件落后、购物环境不够人性化，在这方面将是项目重要的机会点；随着阜阳经济的高速发展，购买力也会持续增长；

阜阳多个潜在商业中心正在规划打造中，多个项目定位高端，势必加剧未来市场竞争；项目附近多个项目正在开发建设，其中不乏集中式商业项目；机会威胁良好的区域价值带来大量高端的消费人群经济的高速发展催生购买力的持续增长已有购物中心的短板将成为项目的重要机会点未来市场竞争的加剧多个商业中心环绕swot初步分析PARTⅠ市场分析/项目SWOT初步分析SWOT分析优势

Strength劣势

Weak机会

Opportunity发挥优势，抢占机会利用机会，克服劣势利用公司品牌及资源整合优势，加大的项目宣传推广力度；充分挖掘项目区位优势、交通优势，填补市场缺位，抢占市场；充分利用好已有购物中心的短板弱项，差异化竞争，确立市场优势；利用项目大体量、多业态的标杆形象，扩大项目辐射商圈；充分利用好项目周边人流优势，将途径项目的人流变成来项目消费的客流；差异化定位，与城市中心及周边商业错位互补；威胁

Threaten发挥优势，转化威胁减小劣势，避免威胁通过借势推广，凸显项目形象，提升项目核心竞争力；企业通过资源整合力、资本运作力，充分培育市场，增加经营商户对项目的投资信心；适度超前的市场定位，避免与周边项目的同质化竞争；产品创新、差异化经营寻求政府合作，完善周边市政设施，提升商业环境PARTⅠ市场分析/项目SWOT初步分析目录︱CONTENTSPARTⅠ市场分析PARTⅡ市场思辨PARTⅢ市场定位起源时代广场总建筑面积10万平方米高档住宅高星级酒店甲级写字楼服务式公寓高品位商业……项目描述PARTⅡ市场定位/定位方向根据本项目自身物业属性，以及前期所做的初步规划呈现在我们面前的是一个：

“商业+居住+办公+公寓+酒店的城市商业综合体”……比较因素城市商业综合体单功能物业功能复合性、适应性单一性区位一般在城市核心区域根据功能确定建筑形式多样化单一投资风险较小较大总投资一般较大相对较小经济风险较大较小客户来源具有自我寄生功能，部分来自于内部全部来自于外部客户活动体验式的目的性的客户综合使用成本较小较大其他主重功能组合，业态搭配要求高，业种组合黄金比例为5:3:2，交通动线要求较高，因容积率较高，垂直动线应重点考虑。注重业种组合，业态分界不明显，交通动线中物流与客流的水平动线布置是商业布局考虑的重点。城市商业综合体与单一功能物业的比较PARTⅡ定位思辨城市综合体可由购物中心、酒店、写字楼等因素驱动，根据项目自身优势选择合适的功能核心模式：模式一商业功能核心模式我城市核心区；主干道沿线

区域功能缺乏，需求旺盛；人流及商业气氛；

一流的合作团队规划设计/经营管理。恩施国际商贸城港福时代广场昆山武丰广场模式二酒店功能核心模式不远离城市核心区；交通可达性好，沿主干道沿线；商务客户支持；开发商有足够的经济实力；顶级商场配套设施。吉安新世界广场南通鸿鸣摩尔大庆唐人中心模式三写字楼功能核心模式政策导向、产业支撑、产业集群；

未来商务核心区；写字楼带动其他功能；

商场、公寓等配套完善。合肥财富广场上饶市江南商贸城港龙城市广场模式四均衡发展功能模式CBD/城市中心；主干道沿线、地铁口；建筑面积20平米以上；开发商强劲实力与丰富经验；专业管理。武汉蔡甸世纪广场十堰栖谷天街烟台五彩文化广场PARTⅡ定位思辨模式四：酒店、写字楼、商场、公寓等各种功能均衡发展的模式模式三：以写字楼为核心功能的发展模式模式二：以酒店为核心功能的发展模式模式一：以商业为核心功能的发展模式外因优越的地理位置——CBD/城市中心便利的交通条件——主干道沿线/地铁口较大的规模——建筑面积20万㎡以上客户（产业）支撑——已形成产业簇群/引入核心客户带来相关簇群/未来商务核心区地理位置——不远离城市核心区交通可达性——主干道沿线客户支持——商务客户地理位置——城市核心区交通可达性地铁口/主干道沿线区域功能的缺乏，需求旺盛人流及商业气氛内因强制性的视觉冲击——超高层/建筑群高水准规划设计——各功能共融不互扰功能化体系——五星级酒店/甲级写字楼/高档/中高档购物中心/顶级酒店式/服务式公寓专业的管理团队——物业管理/经营管理强制性的视觉冲击——超高层/建筑群写字楼大堂昭示性功能化体系——写字楼带动其他功能，并定位其他功能的规模与档次配套完善——商场、公寓强制性的视觉冲击——超高层/建筑群定位差异化——通过提供顶级差异化服务而非直面竞争建立其核心地位功能化体系——五星级酒店带动公寓、写字楼，并定位其的规模与档次配套设施——顶级商场明确定位——大规模综合/娱乐性/观光性/顶级/…独具特色——建筑形式/业态/服务内容/…功能化体系——商业为主导，其他功能为辅一流的合作团队规划设计/经营管理PARTⅡ定位思辨功能种类模式一：以商业为核心功能的发展模式模式二：以酒店为核心功能的发展模式模式三：以写字楼为核心功能的发展模式模式四：各种功能均衡发展的模式酒店外包经营外包经营---外包经营写字楼销售/出租出租销售/出租销售/出租商场自行经营/出租自行经营/出租一般出租自行经营/出租公寓销售/出租一般出租销售/出租销售/出租特征各功能可自营、销售、出租，且互不依赖和影响全为出租或经营，写字楼、商场、公寓受酒店经营情况影响较大各功能可销售或出租，公寓收益受写字楼租售情况的影响各功能可自营、销售、出租，且互不依赖和影响，有可长期收益的，也有可短期回收资金的本案当前首要难点是打造其商业部分，即购物中心部分PARTⅡ定位思辨酒店商务办公商业公寓住宅资源平台商务租客提升品质高消费人流旅游租客商务消费人流住家消费人流提升品质资源平台提升品质商务消费人流商旅消费人流各功能物业将以怎样的形象进入市场，才能把握市场脉搏？PARTⅡ定位思辨序号名称总面积（㎡）商业办公公寓酒店住宅1CBD中央国际9万2香港财富广场18万3汇鑫国际广场18万4东方第一城14万5中南红星广场23万6国贸4万7阜阳商厦4万8阜阳百货1.2万9本案9.6万√？？？√阜阳现有项目物业组合PARTⅡ定位思辨项目再审视机遇与挑战，商业的特色在哪里？Q1

关于商业怎样的运营模式符合项目的利益最大化？PARTⅡ定位思辨如何启动项目的商业引擎？

√办公写字楼的体量配比？办公写字楼的开发价值？Q2关于写字楼个性化办公写字楼的市场需求？项目再审视PARTⅡ定位思辨？公寓产品的类型分析？公寓产品的溢价能力？Q3关于公寓公寓产品的市场需求？项目再审视PARTⅡ定位思辨？Q4关于酒店项目再审视酒店产品的开发类型？酒店产品的开发价值？酒店的招商与销售如何把握？PARTⅡ定位思辨？Q5关于住宅项目再审视住宅产品的市场供给？住宅产品的市场需求？户型与面积住宅市场否存哪些空间？PARTⅡ定位思辨

√Q6关于整体开发策略项目再审视如何实现开发价值最大化？多种产品类型的组合？项目的开发时序与租售策略？PARTⅡ定位思辨目录︱CONTENTSPARTⅠ市场分析PARTⅡ定位思辨PARTⅢ市场定位3.1定位模型3.2商业定位3.3办公定位3.4公寓定位3.5酒店定位三.市场定位3.6住宅定位3.7整体定位3.8形象定位3.9招商定位3.10营销定位开发目标利润导向销售导向竞争导向利润最大化目标利润快速实现开发目标市场份额稳步增长避免竞争挑战、击败领导市场√√√PARTⅢ市场定位/定位模型

项目开发目标定位需求竞争项目企业外部因素分析内部因素分析寻找市场机会点挖掘独特支撑点寻找竞争突破点符合战略发力点定位思维PARTⅢ市场定位/定位思维PARTⅢ市场定位/定位原则定位原则定位原则核心原则适应性原则，即项目定位必须符合阜阳市场和商业发展的趋势和机遇。一致性原则，即与起源置业发展战略和项目资源优势相一致的原则。必要原则差异化原则：包括市场差异化、产品差异化和形象差异化等。经济性原则：在成本控制的角度上，做到效益最大化，商业地产项目更注重长期价值。可行性原则：包括操作可行性和经济可行性两方面。3.1定位模型3.2商业定位3.3办公定位3.4公寓定位3.5酒店定位三.市场定位3.6住宅定位3.7整体定位3.8形象定位3.9招商定位3.10营销定位PARTⅢ市场定位/商业定位现有商圈未来商圈国贸商圈商厦商圈清河商圈中南商圈阜王路商圈阜阳主要商圈的分布与现状PARTⅢ市场定位/商业定位商圈名称级别档次消费群体主要业态阜王路商圈区域商圈高档、中档商务人士、周边居民写字楼、超市国贸商圈市级中心商圈高档、中档、低档综合性购物中心+沿街商铺商厦商圈区域商圈高档、中档、低档综合性购物中心+商业街中南商圈区域型商圈中档、低挡周边居民、目的消费专业市场+大卖场清河商圈区域型商圈高档、中档、低档商务人士、周边居民生活服务+数码阜阳现有各大商圈综合分析现有重点商业项目分布序号名称类型商业面积（㎡）1香港财富广场购物中心10万2阜阳商厦百货3.6万3阜阳国贸商城百货2.1万4阜阳百货大楼百货1.2万5千百意百货3.2万6燕莎百货百货3.7万7汇鑫商业广场购物中心8万134257本案6说明：本章节所统计的大型商业仅以百货、购物中心等零售业为主的商业物业。23PARTⅢ市场定位/商业定位PARTⅢ市场定位/商业定位现有重点商业项目序号名称商业面积开业时间形态主力店档次主要消费群1香港财富广场10万2009.07百货+超市+餐饮沃尔玛新天地百货大地影院中高档时尚年轻族2阜阳商厦3.6万2005.01百货+超市+电器百货中档周边消费群3阜阳国贸商城2.1万2006.10百货+超市百货中档中等收入家庭4阜阳百货大楼1.2万2004.12百货+超市百货中档中等收入家庭5千百意3.2万2004.09百货百货中档时尚年轻族6燕莎百货3.7万2009.09百货百货中档周边消费群7汇鑫国际广场8万2011.01百货+超市+餐饮大润发中档周边消费群现有重点商业项目业态业种组合序号名称商业面积（㎡）百货超市家居电器数码餐饮娱乐其他1香港财富广场10万新天地沃尔玛国美电器美食中心大地影院2阜阳商厦3.6万阜阳商厦3阜阳国贸商城2.1万国贸百货国贸超市4阜阳百货大楼1.2万阜阳百货肯德基5千百意3.2万千百亿6燕莎百货3.7万燕莎阜阳华联7汇鑫国际广场8万瑞丽名城大润发汇鑫家居美食中心金逸影院25PARTⅢ市场定位/商业定位未来重点商业项目分布序号名称类型商业面积（㎡）1中南红星商业广场综合体9万2CBD中央国际百货3万3新世界shoppingmall百货7万4丽丰一品购物中心12万5金悦时代购物中心5万6易景国际规划中7万7保利文峰商业广场规划中3万134257本案6说明：本章节所统计的大型商业仅以百货、购物中心等零售业为主的商业物业。27PARTⅢ市场定位/商业定位PARTⅢ市场定位/商业定位未来重点商业项目业态业种组合序号名称商业面积（㎡）发展商形态主力店开业时间1中南红星商业广场9万阜阳市中南置业家居+餐饮红星美凯龙20132CBD中央国际3万巨川房地产百货金鹰20133新世界shoppingmall7万巨川房地产购物中心规划中规划中4丽丰一品12万安徽丽丰集团购物中心乐购20135金悦时代5万安徽金悦置业购物中心招商中20136易景国际7万阜阳市易景置业卖场+商业街规划中20137保利文峰商业广场3万阜阳保利汉铭投资有限公司规划中规划中规划中商业定位-区域配套资源地理位置城市地理中心，颖河路与颍州路交口交通条件位于城市主交通干道沿线，交通辐射能力强，拥有8条公交线路住宅多个大型楼盘，未来总体量将达514万平方米周边学校颍州路第一小学阜阳第一中学等酒店三环商务酒店、中原宾馆、中都大酒店等办公利源大厦、中国银行大厦、CBD中央国际等商业CBD中央国际、华润苏果、香港财富广场等PARTⅢ市场定位/商业定位项目周边区域商业项目概况目前项目所在区域商业项目体量小，缺乏竞争力大型商业项目入市，有望提升配套服务水平，增强消费气氛大型综合项目是开发主流，业态丰富，项目间的竞争性将随之增强商业定位-区域商业概况商业类型项目名称商业规模产品组合上市时间主题商业中心CBD中央国际3万平米百货2013年社区型商业中心华润苏果5万平方米超市、商业街2006年区域商业中心汇鑫国际广场8万平方米超市、百货商业街超市2011年超区域商业中心香港财富广场10万平方米超市、百货电器、影院2011年PARTⅢ市场定位/商业定位相对于周边项目，体量上没有明显优势，不适宜开发全业种覆盖的复合型商业，因为全覆盖，意味着单一业种面积减小、品类减小，单一业种在市场上缺乏竞争优势，会导致项目整体缺乏竞争优势，而遭到市场淘汰。项目商业发展空间PARTⅢ市场定位/商业定位沿颍州路商铺拆迁还原商业体量约4.5万平方米，地上6层，地下1层，集中式商业商业定位的消费群基础外来旅游者阜阳时域范围消费者阜阳市区居民项目地核心辐射圈居民外来旅游出差人群。边缘消费群，消费能力有限。本项目辅助消费群、主要以节假日来市区游玩的家庭、个人为主。本项目次级消费圈层，以有车家庭为主。核心辐射范围，本项目核心消费群，以综合性家庭消费、个人时尚、休闲等消费为主体。PARTⅢ市场定位/商业定位与周边大型综合项目相比，在建筑体量、业种构成方面不具备绝对优势；家乐福超市意向入驻带来品牌效应；项目拥有3.5万平方米住宅、公寓、写字楼、酒店；项目特征定位方向充分利用自身优势；差异化定位，采用不对称竞争模式，锁定购物中心业态；需进一步明确的是哪种类型的购物中心更合适？项目商业定位方向PARTⅢ市场定位/商业定位商业概念定位分析PARTⅢ市场定位/商业定位

我国对购物中心有明确的定义，根据《零售业态分类》（GB/T18106―2004）国家标准，购物中心（ShoppingCenter/ShoppingMall，简称SC/SM）是指多种零售店铺、服务设施集中在由企业有计划地开发、管理、运营的一个建筑物内或一个区域内，向消费者提供综合性服务的商业集合体。我国作为商业业态的购物中心分为以下三种：

■社区购物中心（CommunityShoppingCenter，简称CSC）

是在城市的区域商业中心建立的，面积在5万平方米以内的购物中心。■市区购物中心（RegionalShoppingCenter，简称RSC）

是在城市的商业中心建立的，面积在10万平方米以内的购物中心。■城郊购物中心（Super-regionalShoppingCenter，简称SSC）

是在城市的郊区建立的，面积在10万平方米以上的购物中心。商业概念定位分析PARTⅢ市场定位/商业定位业态特点购

物

中

心社区购物中心市区购物中心城郊购物中心选

址市、区级商业中心市级商业中心城乡结合部的交通要道商

圈与目标客户商圈半径为5km~10km商圈半径为10km~20km商圈半径为30km~50km规

模建筑面积为5万M2以内建筑面积为10万M2以内建筑面积为10万M2以上商品（经营）结构20个~40个租赁店，包括大型综合超市、专业店、专卖店、饮食服务及其他店40个~100个租赁店，包括百货店、大型综合超市、各种专业店、专卖店、饮食店、杂品店以及娱乐服务设施等200个租赁店以上，包括百货店、大型综合超市、各种专业店、专卖店、饮食店、杂品店及娱乐服务设施等商品售卖方式各个租赁店独立开展经营活动各个租赁店独立开展经营活动各个租赁店独立开展经营活动服务功能停车位300个~500个停车位500个以上停车位1000个以上管理信息系统各个租赁店使用各自的信息系统各个租赁店使用各自的信息系统各个租赁店使用各自的信息系统根据国家质量监督检验检疫总局和国家标准化委员会联合颁布的《零售业态分类》（GB/T18106―2004）国家标准，我国零售业态共分为食杂店、便利店、折扣店、超市、大型超市、仓储会员店、百货店、专业店、专卖店、家居建材商店、购物中心、厂家直销中心、电视购物、邮购、网上商店、自动售货亭、电话购物等17种零售业态。业态：零售企业为满足不同的消费需求进行相应的要素组合而形成的不同经营形态怎么卖？（提供商品的方法、商品的销售方式）卖什么？（商品和服务的种类）业态业种的整体认知业态业种PARTⅢ市场定位/商业定位PARTⅢ市场定位/商业定位业态组合商业类型业态定位商业业态组合商业区位本案适应性单主力店社区购物中心社区百货+专业店社区★大卖场+社区服务专业店★★双主力店百货型购物中心百货+生活超市★★百货+大卖场社区区域之间★★★专业店+混合区主题型购物中心主题系列专业店、专卖店★★★★复合型购物中心复合功能专业店、品类店★★★★多主力店主题专业店+品类店区域★★★★★区域型购物中心百货+大卖场+专业店★★★★★123高中档收入家庭年轻时尚消费人群其他观光休闲旅游等人群日常生活配套家具家电配套品牌零售、服饰个人护理、家饰家庭聚餐、饮食美容、美体家庭娱乐儿童服饰、用品………….时尚潮流服饰时尚电子、数码图书音像特色餐饮、酒吧游戏中心电影院………….主体餐饮娱乐中心纪念品特色餐饮、酒吧特色零售………….PARTⅢ市场定位/商业定位业种组合业种组合时尚消费目的消费家庭消费娱乐消费发展主线零售名品畅享美食品质家庭乐享天伦糅合时尚理念，将职业、休闲、运动的不同元素注入到生活中，为消费者提供最时尚的购物选择时尚、精品的生活电器、体现的是消费者对家庭生活的体验化最求电影院、儿童乐园....丰富多彩的娱乐元素构成了以家庭为支点的，全家分享快乐的场所时尚零售儿童服饰珠宝礼品特色餐饮轻便餐饮大型餐饮家用电器家居用品星级影院儿童乐园主线阐述延伸业种各味食品，为生活带来多种丰富体验；富有特色的餐饮店铺将为生活增添别样情趣PARTⅢ市场定位/商业定位PARTⅢ市场定位/商业定位业态业种组合建议百货品牌枚举超市品牌枚举主题卖场品牌枚举餐饮休闲品牌枚举影视娱乐品牌枚举时尚百货金鹰、银泰大卖场家乐福家电数码国美电器轻餐饮味来世界星级影院大地影院百盛、大洋大润发国生电器美食广场横店影院百大CBD沃尔玛服装服饰sport100西式快餐麦当劳金逸影院生活百货北京华联大型综超北京华联依立腾运动城星巴克家庭娱乐神采飞扬综合百货商之都生活超市红府超市家居家饰特力屋必胜客体验馆鼓楼商厦合家福美克美家德克士儿童游乐星期八自营百货自营卖场中式快餐蒸功夫快乐小镇综合本项目的各种商业要素，建议本项目商业定位为：CityMall3.1定位模型3.2商业定位3.3办公定位3.4公寓定位3.5酒店定位三.市场定位3.6住宅定位3.7整体定位3.8形象定位3.9招商定位3.10营销定位PARTⅢ市场定位/办公定位序号项目名称序号项目名称1建设大厦9中国银行2永恒大厦10建设银行3人民银行11农业银行4华联大厦12徽创黄金时代广场5海关大楼13浙商大厦6广播电视大楼14金悦•临城公馆7利源大厦15CBD中央国际8交通大厦16华兴花苑21213456789101113141516本案典型写字楼项目PARTⅢ市场定位/办公定位项目名称档次物业型态出租率主要入驻企业类型建设大厦中档独栋+裙楼95%中小型公司及房地产企业永恒大厦中档独栋+裙楼75%中小型公司人民银行中高档独栋+裙楼——金融服务公司华联大厦中抵档独栋+裙楼95%中小型公司海关大楼中档独栋——事业单位广播电视大楼中档独栋+裙楼——企业自用利源大厦中低档独栋+裙楼85%中小型公司交通大厦中高档独栋+裙楼——中小型公司中国银行中档裙楼+塔楼——企业自用，金融服务公司建设银行中高档独栋——企业自用，金融服务公司农业银行中档独栋+裙楼——企业自用，金融服务公司徽创黄金时代广场中档独栋60%中小型公司阜阳市目前写字楼仍以过去机关单位或大型投资及区域大型企业投资建设的自用办公产品为主，现代化商务写字楼刚刚起步，以普通型为代表；综合性和智能型商务写字楼暂时还没有出现；办公用房，指机关、企业、事业单位行政管理人员，业务技术人员等办公的业务用房，现代办公楼正向综合化、一体化方向发展，由于城市土地紧俏，特别是市中心区地价猛涨、建筑物逐步向高层发展，使许多中小企事业单位难以独立修建办公楼，因此，房地产综合开发企业修建办公楼，分层出售，出租的业务迅速兴起。办公物业概念/分类PARTⅢ市场定位/办公定位

综合品质评价分类顶级甲级乙级丙级建筑规模超过50000㎡1-5万㎡————————客户类型国外知名公司的租户组合；知名的跨国、国内外大公司、财团。国内外大公司，客户大多是进行研发、技术服务、电子商务或品牌代理等的业务。客户多为国内的中小公司，从事销售代理、产品研发。客户基本是小型私企，从事简单的销售业务。物业品质建筑物具有灵活的平面布局和高使用率，达到70％的使用率；楼层面积大，大堂和走道宽敞，从垫高地板到悬挂顶棚的净高度不少于2.6米。楼宇品质：建筑物的物理状况优良，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求；其收益能力能与新建成的办公楼建筑媲美。建筑物的物理状况良好，建筑质量达到有关建筑条例或规范的要求；但建筑物的功能不是最先进(有功能陈旧因素影响)，有自然磨损存在，收益能力低于新落成的同类建筑物。物业已使用的年限较长，建筑物在某些方面不能满足新的建筑条例或规范的要求；建筑物存在较明显的物理磨损和功能陈旧，但仍能满足较低收入承租人的需求。交通地段极佳，临近两条以上的主干道。有多种交通工具直达。有多种交通工具直达。

有交通线路到达，交通较方便。有交通线路到达。区位核心商务区位于主要商务区或副都心区。副都心或较好的城区位置。一般城区位置。购买客户由早期大量本地客户到现在的大量外地客户，客户置业目的也从早期的基本自用逐渐到现在投资客户比例较大。浙商大厦：通过前期市调来看浙商大厦截止目前招商情况：客户来源主要部分还是本地居民以投资为主，少部分为外地客户购买作为办公自用。CBD中央国际：CBD中央国际的成交客户中，外地客户稍稍多于本地客户，大概占到了60%左右，其中投资客户占50%以上。——CBD中央国际销售顾问高低外地客户比例时间90年代2000-2007年2007年后阜阳办公物业发展分析年代代表项目客户构成置业目的90年代中国银行企业自用、金融服务。全自用2005年华联大厦主要为本地客户购买，业主基本是中小型私营企业。大多自用少量投资2010年以后浙商大厦主要客户为本地客户投资，以及外来企业自用自用：投资=6：4CBD中央国际主要客户为本地居民以及外来居民投资，自用客户多是本地私企自用：投资=5：5PARTⅢ市场定位/办公定位目前阜阳市办公市场中，别墅型生态办公、创意“孵化器”型办公等个性化商务办公物业还没有出现；企业冠名的定制式办公物业基本空白。阜阳产业规划1重点发展新兴信息、新能源汽车、新材料、高端制造、生物、新能源、节能环保等七大战略性新兴产业；建设皖西北商业圈。建设皖西北物流中心，打造京九线上的物流产业基地。承接阜阳内部流动客户2不考虑受项目用地规模的影响，可考虑配合政府的相关政策，吸引阜阳内部主要以颍州区为主的高端客户入驻。金融类：新兴进入阜阳的金融机构（银行、证券、保险、投行等）大型企业：新兴入阜阳的大型跨国或跨区域企业阜阳本地大型企业跨区域大型机构阜阳分公司或办事处金融机构办公客户定位研究PARTⅢ市场定位/办公定位本项目现有条件不太适宜发展高档写字楼，开发大众商务写字楼又无法满足对应客户需求PARTⅢ市场定位/办公定位市场发展阶段非市场化时期市场化启动期市场化发展期市场化成熟期阶段特征第三产业不发达，写字楼处于非市场化时期，以企业自建写字楼为主住宅开发商进入商住产品开发，小投资客占主流产品主导，板块逐渐形成，客户开始细分，领先开发商和市场标杆项目出现地段主导，板块形成、客户充分细分，整购比例上升，小投资客退出经济背景第一、第二产业为主，第三产业不发达私营经济、第三产业开始发展第三产业占据主导地位，现代服务业快速发展城市在区域的中心地位已经形成，第三产业占据绝对主导地位供应供应主体大型国有企事业单位；企业自身发展需要开发商/企业自建并存部分开发商由住宅转入办公功能物业开发开发商逐渐占据主导专业开发商出现，引导市场发展专业开发商为主产品形象好、配置高，代表了业主企业的实力商住公寓等模糊产品为主，有一定的公建形象，但产品素质低多元化产品：商住、纯写字楼开发水平和产品素质快速提升板块化趋势逐渐显现高端产品：建筑形象地标化、设备设施尖端化、办公功能纯粹化；各板块客户、产品平台标准建立项目开发方向主要由地段主导盈利模式自用为主，其余对外出租开发商商务公寓以出售为主出售为主大部分持有出租，部分项目对外销售需求客户特征自用大型国有企事业单位外地实力企业办事处商住公寓：设计公司、健身俱乐部、小型公司为主一线写字楼：知识密集型产业；客户按租金承受力分层一线写字楼：高科技产业、现代制造业、金融保险业等投资无小投资客中产阶级投资机构整购；财富阶层成交关键驱动因素自用良好的产品形象和品质办公物业形象与住宅办公接近的使用成本一线写字楼：物业形象与产品品质，成本敏感度低中档：性价比，形象要求高商务成熟度与聚集度、企业依赖的资源聚集度产品：客户素质、物业管理、硬件投资无产品与住宅类似，易于被接受，投资门槛较低投资意识萌发城市经济发展对写字楼租赁市场的信心投资回报的风险对固定资产升值保值、租金实现的信心对实现长期稳定收益的信心阶段标志垄断企业自建写字楼开发商进入写字楼市场出现领先开发商和标杆项目板块形成、产品标准建立、客户细分办公物业发展状况PARTⅢ市场定位/办公定位办公写字楼办公公寓办公类型独特办公智能办公标准办公创意办公居家办公商务亮点总部商务智能商务大众商务创意商务个性商务物业类型总部基地甲级写字楼乙级写字楼SOHO公寓LOFT公寓服务公寓居家公寓项目举例无锡联东总部商务园合肥财富广场杭州易构大厦泉州艾派SOHO青岛中南LOFT宜兴白领公寓本案适应性×★★★★★★★★★★★★★★★★办公物业类型延展综合项目《市调报告》分析，本案不建议开发独栋纯办公性质写字楼。PARTⅢ市场定位/办公定位21213456789101113141516本案办公物业定位研究办公物业：保持整层/半层划分，减少公摊，针对大客户销售（自用型为主）整层购买区分零购买区中低层

高层准办公物业（如公寓）尽量分零划分，针对投资型散户销售3.1定位模型3.2商业定位3.3办公定位3.4公寓定位3.5酒店定位三.市场定位3.6住宅定位3.7整体定位3.8形象定位3.9招商定位3.10营销定位公寓概念及其发展公寓是商业地产投资中最为广泛的一种地产形式。公寓式住宅最早是舶来品，相对于独院独户的别墅，更为经济实用。早期大城市的公寓式住宅都是高层大楼，每一层内有若干单户独用的套房，包括卧室、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房等等，主要供当时中等收入的高级职员、政府公务员居住；还有一部分附设于旅馆酒店之内，供一些常常往来的中外客商及其家眷短期租用。PARTⅢ市场定位/公寓定位公寓类型商务公寓居住公寓SOHO公寓LOFT公寓LOFT公馆小户型酒店服务公寓权限40年限70年产权特点一般处于城市核心地段及商务中心区，既可居住，又可办公；

具备写字楼功能，部分城市可注册公司；

产权性质为商务公寓，非纯写字楼。4.9-5.5米左右甚至更高的挑高以及在户型上除了卫生间和厨房之外没有任何预设的安排；可以根据自己的喜好，随意地隔断出各种功能不同、风格各异的子空间。住宅立项带来的生活费用较低、产权70年；4.9-5.5米挑高的客厅，彰显城市中心高端住宅的品质形象户型面积小，30~60平米；

精装修交房标准，拎包即可入住；配套设施完善；

物业管理提供高于普通住宅的额外优质服务；

主力户型主要在50平米以上，装修档次较高；

大多位于城市核心繁华地带、商圈周边，交通方便；举例泉州艾派SOHO青岛中南LOFT合肥信地时代广场常州恒基·青枫公寓苏州吉祥酒店式公寓本案初判★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★推出时间区域位置名称物管体量（万㎡）主力户型（㎡）装修标准开盘价格2012本案对面CBD中央.国际公寓------2万57-86毛坯78002012一道河阜王路交口浙商大厦绿城物业2.4万35-75精装12000---颍州路南二环交口蓝鲸SOHO------1.6万----------------表：阜阳现有公寓情况分布特征：阜阳市目前公寓项目比较稀缺。主要集中在本项目与CBD中央国际、浙商大厦。产品特征：以精装修为主，配套比较缺乏，提供常规管理服务的同时提供少量增值服务。阜阳服务式公寓整体供应水平不高，公寓产品目前属于发展的初级阶段。价格特征：增幅明显，相比同期其他产品来看，溢价能力强。图：现有公寓客户构成公寓市场分析PARTⅢ市场定位/公寓定位投资客户自用客户PARTⅢ市场定位/公寓定位公寓客户定位投资客户自用客户PARTⅢ市场定位/公寓定位公寓客户定位公寓类型定位PARTⅢ市场定位/公寓定位1、周边大盘住宅潜在竞争限于地块规模，项目必须扬长避短2、与住宅产品价格，公寓价格略高于住宅，更主要是公寓能丰富产品的多样性3、阜阳已出现2个soho项目，市场反应较为热烈，现时应注意产品的差异性1、开发商务公寓项目可以有效规避来自住宅产品的直面竞争；2、同区域商务公寓公寓的售价要比住宅高约500-1000元/平米；3、本项目商务公寓类型应结合目前认知度较高的soho和尚未进入市场的loft123PARTⅢ市场定位/公寓定位公寓类型定位物业概况：套内设置洗手间，提倡商住两用市场情况：目前阜阳市场公寓都提出商住两用概念；项目发展的可行性分析：在区域商务氛围不成熟的前期，吸引长期的小型企业入驻；利用项目整体配套优势及知名度，以小面积、低总价吸引投资客、小型公司、个人创业者；九龙城市广场创智广场丰乐世纪公寓大唐国际商务公寓SOHO公寓-SmallOffice(and)HomeOffice的缩写，泛指在家办公或小型创业者。实际上就是自由职业或自由职业者的意思。特色是自己掌握，调配工作时间，其实也是过去所谓“自由业”的新诠释。房地产上的soho是指具有自由办公的空间。SOHO公寓宜商宜住功能对投资客和创业期的小型企业有较强吸引力，在周边商务氛围尚处于培育初期时可作为先期产品推出；如单纯定位于soho，容易受现有项目的去化影响，缺乏项目个性与亮点PARTⅢ市场定位/公寓定位物业概况：小户型，高举架，面积大都在30-50平，层高在4-5.9米左右；市场情况：目前阜阳市场上没有LOFT公寓；项目发展的可行性分析：虽然销售时按一层的建筑面积计算，但实际使用面积却可达到销售面积的近1倍；高层高空间变化丰富，购买者可以根据自己的喜好随意设计。中环城云邸前城芒果墅松芝万象城中天左岸loft公寓LOFT的内涵是高大而敞开的空间，具有流动性、开发性、透明性、艺术性等特征；公寓类型定位如单纯定位于loft，市场接受程度走高但容积率消耗偏大PARTⅢ市场定位/办公定位公寓类型定位物业概况：套内设置洗手间，提倡商住两用市场情况：目前阜阳市场公寓都提出商住两用概念；项目发展的可行性分析：在区域商务氛围不成熟的前期，吸引长期的小型企业入驻；利用项目整体配套优势及知名度，以小面积、低总价吸引投资客、小型公司、个人创业者；东海精工社创智广场SOLO蓝调SOLO驰远SOLOSOLO=SOHO+LOFTSolo公寓SOLO的意思是中心商业区精装小公寓。在现代社会，SOLO更多与SOHO办公联系在了一起，意味着个体的小型家庭办公者。Soho+loft的Solo公寓更强调中小型办公与居住的舒适度PARTⅢ市场定位/办公定位客户利益点描述投资客总价低价格策略以竞争为导向，低于写字楼户型控制增值潜力大以住宅的价格买写字楼宜商宜住创造价值产品创新吸引眼球租金回报高写字楼的享受，住宅的物管费优质商务空间保证高出租率低使用成本吸引终端客户采取以租养房方式保证租金回报中小企业低成本低价格、低运营费高实用率兼顾投资身份和舒适感形象体面空间舒适便利、快捷配套完善交通便利公寓类型定位PARTⅢ市场定位/公寓定位公寓类型定位物业概况：酒店式公寓的户型，从几十平方米到几百平方米不等，可以满足使用者的个性化需求；市场情况：目前阜阳市场并没有酒店式公寓；项目发展的可行性分析：具有“自用”和”投资”两大功效。与传统的酒店相比，在硬件配套设施上毫不逊色，而服务更加家庭化。由于它吸收了传统酒店与传统公寓的长处，因此，备受投资人士的青睐。百乐门悦府华尔街生活广场万科铂客公寓明发商业广场酒店式公寓酒店式公寓是一种提供酒店式管理服务的公寓，集住宅、酒店、会所多功能于一体，具有“自用”和“投资”两大功效，但其本质仍然是公寓。本项目是否能容纳酒店式公寓？尚需结合本案酒店定位具体情况拟定3.1定位模型3.2商业定位3.3办公定位3.4公寓定位3.5酒店定位三.市场定位3.6住宅定位3.7整体定位3.8形象定位3.9招商定位3.10营销定位PARTⅢ市场定位/酒店定位酒店概念：给宾客提供歇宿和饮食的场所。具体地说饭店是以它的建筑物为凭证，通过出售客房、餐饮及综合服务设施向客人提供服务，从而获得经济收益的组织。酒店具有悠久的发展进程和历史，根据不同的特性又可以划分为不同类型。酒店的认知酒店星级评判标准五星级酒店这是旅游酒店的最高等级。设备十分豪华，设施更加完善，除了房间设施豪华外，服务设施齐全。各种各样的餐厅，较大规模的宴会厅、会议厅、综合服务比较齐全。是社交、会议、娱乐、购物、消遣、保健等活动中心。环境优美，服务质量要求很高，是一个亲切快意的小社会。收费标准很高。四星级酒店设备豪华，综合服务设施完善，服务项目多，服务质量优良，讲究室内环境艺术，提供优质服务。这种饭店国际上通常称为一流水平的饭店，收费一般很高。三星级酒店设备齐全，不仅提供食宿，还有会议室、游艺厅、酒吧间、咖啡厅、美容室等综合服务设施。每间客房面积约20平方米，家具齐全，并有电冰箱、彩色电视机等。服务质量较好，收费标准较高。能满足中产以上旅游者的需要。二星级酒店设备一般，除具备客房、餐厅等基本设备外，还有商品部、邮电、理发等综合服务设施，服务质量较好，收费低廉，经济实惠。一星级酒店设备简单，具备食、宿两个最基本功能，能满足客人最简单的旅行需要，提供基本的服务酒店星级分类PARTⅢ市场定位/酒店定位需求类别客群类别需求特征通常选择酒店档次旅游中高端旅游人群配套设施齐全、景观条件好、交通方便、有特色、知名度高。四、五星级中端旅游人群，主要为年轻人交通方便，有特色。经济型酒店家庭度假设施齐全、经济舒适，有适合全家人活动的设施内容经济型酒店商务中高端及高端商务人士交通方便、各种配套设施齐全、知名度高五星级中低端商务人士交通方便、商务配套齐全、经济经济型酒店活动家庭及团体聚会有特色、设施齐全、景观条件好特色酒店、档次不固定会议及中小型展览发布交通方便。设施齐全，有一定影响力。四、五星级酒店展会参展产品供应商交通便利，距会展中心近，设施配套齐全经济型酒店、四星级酒店大型运动会参赛人员和组织人员交通便利、距离场馆近，设施配套齐全。四、五星级酒店酒店需求分类PARTⅢ市场定位/酒店定位类型功能设施区位要求商圈规模分类特点分类示例商务型酒店设施设备齐全、服务功能较为完善。靠近城区或商业中心区，地理位置要求高大中型商圈主要服务于商务活动，各方面要求指数比较高。度假型酒店较为完备的设施功能，娱乐为主导功能。海滨、温泉、风景区附近度假旅游商圈季节性较强，主要接待游客。长住型酒店一般性家庭式酒店服务功能城市，主要目标消费人群为商务客户、公职人群等城市商圈家庭式结构。提供家庭式生活服务。类似出租公寓。会议型酒店以接待会议旅客为主，除食宿娱乐外提供接送站、办公、旅游等服务。大中型城市商务和政务中心。大中型商圈较为完善的会议服务设施和功能齐全的娱乐设施。钓鱼台国宾馆观光型酒店满足旅游者休息、娱乐、购物的综合需要旅游景点。旅游商圈不仅满足游客的食宿等基本内容，更要完善的公共服务设施。经济型酒店连锁型酒店基本食宿功能、网络等交通便捷。大、中、小型商圈价格低廉、服务方便快捷，多为出差旅行者青睐。莫泰、如家公寓型酒店集住宅、酒店、会所等多功能为一体。市中心高档住宅区大中型商圈酒店式服务；公寓式管理合肥新文采国际酒店PARTⅢ市场定位/酒店定位酒店功能分类1980S-1990S1990S-2000S1980-1990

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1990S-2000S|

2000-Now

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Future改革开放后，阜阳市酒店行业由私营宾馆以及星级酒店取代原先的公有制招待所模式。具有代表性的有文峰宾馆、阜阳国际大酒店等项目。以及小部分个体户宾馆。阜阳市在这一时期，随着经济的发展，社会进步。大量的个体私营旅馆出现。主要表现为混乱无秩序的市场自营化模式。这一时期阜阳市的酒店行业在原有市场基础上略有进步。基本为一些私营宾馆翻修扩大化为主。酒店行业尚不具备稳定的行业秩序和规模。未来阜阳市的酒店行业将进入一个全新的时代，主要以高端星级酒店以及经济型连锁酒店为主要市场导向来满足不同消费者的消费需求。代表项目：天筑豪生大酒店（五星），以及尚未出现在市场上的经济型连锁式快捷酒店。PARTⅢ市场定位/酒店定位阜阳酒店业发展分析阜阳酒店布局分析序号项目名称星级面积1阜阳天筑豪生大酒店55.6万2国贸大酒店44万3白金汉宫大酒店42.1万4阜阳国际大酒店32.5万5中京大酒店32万6文峰宾馆/1万7皇冠国际大酒店/2万8阜阳圣龙商务宾馆//9江淮快捷宾馆//10于氏商务酒店//12345789106PARTⅢ市场定位/酒店定位从酒店经营状况分析，目前阜阳酒店市场呈现星级越高，入住率越高的趋势，三星级酒店将陆续被经济型酒店代替。阜阳经济型酒店供应市场与潜在供应市场格局档次高低2000天筑豪生文峰宾馆国贸大酒店20102015阜阳酒店竞争分析阜阳国际大酒店白金汉宫大酒店中京大酒店大量无序自营宾馆旅店等PARTⅢ市场定位/酒店定位旅游人口全年旅游总收入47.3亿元，比上年增长20.6%。其中，旅游外汇收入602万美元，增长46.8%；国内旅游收入48.9亿元，增长25.7%。接待海外游客12913人次，增长63.5%；接待国内游客1029万人次，增长58.6%。全市共有星级饭店12家。市场情况酒店前期投入资金大、回收期长，故在短期内难以实现赢利，从主城区在营业酒店的经营状况来看，大部分账面净利率为负值，呈亏损状况（当然不排除部分酒店出于纳税角度的考虑），实际值应该高于这一水平。总体来看，阜阳酒店经营状况一般。从目前酒店经营业绩分析，酒店餐饮收入日益成为酒店行业的主要收入来源，并在个别三、四星级，该部分收入超过了客房收入，成为酒店最主要的收入来源。从酒店经营状况分析，目前阜阳酒店市场呈现星级越高，入住率越高的趋势，三星级酒店将陆续被经济型酒店代替。阜阳酒店消费市场分析PARTⅢ市场定位/酒店定位酒店前期投入资金大、回收期长，故在短期内难以实现赢利，从主城区在营业酒店的经营状况来看，大部分账面净利率为负值，呈亏损状况（当然不排除部分酒店出于纳税角度的考虑），实际值应该高于这一水平。总体来看，阜阳酒店经营状况一般。从目前酒店经营业绩分析，酒店餐饮收入日益成为酒店行业的主要收入来源，并在个别三、四星级，该部分收入超过了客房收入，成为酒店最主要的收入来源。阜阳酒店经营状况分析PARTⅢ市场定位/酒店定位阜阳目前酒店业随着经济的快速增长并未呈现快速发展态势，尤其是连锁型经济酒店近年来增长几乎为空白；阜阳酒店主要分布在阜阳国贸商圈、中南商圈、西二环等区域，未来经济型酒店的发展应该是沿城市的几大主干道分布；经济型酒店的经营具有其自身的优势，支付能力满足大众化需求，服务快捷便利，深得广大普通消费者青睐；星级酒店的开发可以提升项目整体形象，促进多业态的客源共享与融合；综合阜阳酒店市场的经营和布局情况看，同时结合本项目的高区域价值和良好景观价值，本项目适合发展星级酒店与经济型快捷连锁酒店。定位依据项目所在区域作为阜阳市地理中心，具有高区域价值和非常良好的发展前景，未来将吸引大量的高端消费者进驻；阜阳市目前品牌快捷酒店市场非常稀缺；作为阜阳未来经济发展重要区域，潜在酒店规划较少，且其潜在酒店推出时间存在不确定性，本项目存在经济型连锁酒店的良好机会；项目定位为城市标杆综合体，其综合性的物业组合将带来大量客户；从项目长远收益的角度讲，星级酒店对项目利润贡献大；经济型酒店便于聚拢人气，从而为项目的综合性型物业组合提供有力支撑。酒店定位星级酒店/品牌经济型酒店/酒店式公寓阜阳市目前尚无连锁经济型酒店，本项目立于市场空白的补缺位置。星级酒店可以提升项目的整体形象，对项目有溢价作用本案酒店定位PARTⅢ市场定位/酒店定位PARTⅢ市场定位/住宅定位项目酒店开发风险市场风险：阜阳酒店住客以商务客为主，项目处核心商圈边缘，受规模约束集客能力弱区域内酒店必须标准星级酒店，有强势资源依托，本项目并不具备这些条件项目占地面积小，星级酒店的软硬件建设都难以基本满足，后续经营要求难以满足财务风险：酒店的投资额大，投资回报周期长，项目前期的资金压力巨大由于经营成本较高，发展商一般收益情况并不理想操作风险：起源置业之前并未操作过酒店，存在很大实操风险假设与品牌酒店经营机构洽谈合作，面临物业类型组合影响现金流的现状本项目不建议开发星级酒店、酒店式公寓或连锁酒店，除非因后期经营需要3.1定位模型3.2商业定位3.3办公定位3.4公寓定位3.5酒店定位三.市场定位3.6住宅定位3.7整体定位3.8形象定位3.9招商定位3.10营销定位阜阳住宅供求价格月度走势图5400500046004200380034003000元/㎡12-0112-0310-0110-0310-0510-0710-0910-1111-0111-0311-0511-0711-0911-112420161284万㎡供应面积成交面积成交均价

从上表看出：3月阜阳楼市量价齐升，成交套数为585套，成交面积为6.2万㎡，涨幅分别为8.5%和12.0%，同比分别减少12.7%和15.6%；2012年第一季店累计成交套数为1235套和12.8万㎡，同比2011年第一季店分别减少59.3%和51.2%。3月住宅均价为4896.0元/㎡，环比2月上涨0.7%；同比增加6.4%。2012年第一季店住宅均价为4885.6元/㎡，同比增加6.6%。住宅市场供求走势分析PARTⅢ市场定位/住宅定位住宅可售量市场调查分析阜阳项目周边住宅市场一览表类别在、待售楼盘楼盘总量总套数主要户型销售程度高层占比小高层占比多层占比

35514万3863780-12072%52%36%12%2010年2011年2012年0506070809101112010203040506070809101112010203135114937251万平方阜阳市住宅可售量分析表

截止

3月阜阳可售面积库存为64.8万㎡，当月成交面积为6.2万㎡，由于2、3月成交拉升，以及推盘量减少，去化周期缩短为15.2个月。总体看，阜阳楼市住宅市场去化周期主要受成交量和供庒量的双重影响。PARTⅢ市场定位/住宅定位市场主要的物业型态：为了适当的提高容积率，同时满足景观设计的需要，阜阳市大多数项目以“高层为主+多层为辅”的混合模式为主，总体布局上较为类似，没有太大的差别、新意。不同的物业型态的价格、去化速度区别以及原因分析：目前阜阳市项目规划形态比较简单，高层建筑是市场主流，近两年来不少楼盘引入了小高层，多层物业型态，主要以城北、城南板块兴起比较明显，随着市区人口密度的增加和城市化进程的加快，小高层和高层是未来的潮流，小高层、高层必然是发展的趋势。如果处理好房型的设计，价格的合理性等因素，去化速度会有大幅度改善。住宅市场调查物业型态总结住宅物业型态分析2012年开年以来，来自楼市回暖的声音不绝于耳，如这天气一般，楼市愈发散出阳春的暖意。“刚需群体”原本就存在，并且是市场的主力，大批刚需置业在经历了较长时间等待观望后，成为楼盘的购买主力，再加上首套房贷的扶持政策，刚需给楼市氛围带来了活跃气息。2012年第一季中，2、3月都呈供小于求的行情，但是由1月份的供庒量远超过预期（当时供求比高达14.7:1），直接拉升季度累计供庒量。当前正值楼市旺季，开发商也是瞄准这一契机，在刚需置业身上大作文章，一些市面上质量和性价比均占优势的产品，通过各种平台展现推销自身的优势，让购房考认可甚至抄底从而达到了市场火爆的场景。PARTⅢ市场定位/住宅定位PARTⅢ市场定位/住宅定位住宅物业客群分析板块客群分析：主流客户为阜阳市区的企业中高层（35%-40%）、阜阳城市和周边区域的自营户（30%左右）、阜阳周边城市的新兴人群（20%左右）及其他（10%左右）。在目前的成交客户群体中，首次置业占据了绝对比例（预计在70%以上），他们较为关注所选择物业的面积及总价（90-110平方米）。项目剩余户型主要集中在130-150平方米之间的大户型、高总价物业。从其客户跟踪分析，市区中新一代阜阳人对板块关注度不断提高