常德经济技术开发区（老城区）棚户区第一期工程可行性研究报告

常德经济技术开发区（老城区）棚户区改造第一期工程可行性研究报告第十一章社会评价11.1社会影响分析11.1.1主要利益相关者项目的主要利益相关者包括：常德市、常德经济技术开发区及其所辖德山老城区10个居民社区、36个居住小区，建设开发项目实施主体湖南常德德山经济技术开发区管委会和项目责任主体或开发商湖南常德市德源投资开发有限公司（集团）；项目贷款机构；有关设计、施工等单位；现有项目区居民，社区、居住小区及户居民。11.1.2社会效益（1）项目实施对实现土地储备和土地市场调控具有重要意义。土地储备和土地集约利用对落实科学发展观，实现可持续发展，加强国有土地有效调控，规范土地市场运行，提高建设用地对发展的保障能力，推进“两型社会”建设，均具有重要意义。德山开发区本次土地储备1487.4亩。项目完成后，利用市场机制优化配置土地资源要求上市出让，一方面可满足城市建设用地需要，另一方面可通过土地供应计划调整土地市场供求关系，消除土地投机行为，抑制地价过快上涨，对促进土地资源要素配置的公开、公平、公正具有十分重要的意义。（2）项目实施可以完善开发区老城区棚户区基础设施,促进开发区改造升级。该项目工程作为开发区基础设施工程，涉及城市供电、供水、排水、电力、通讯、燃气等公用设施建设。项目建成后，可增强开发区老城区基础设施功能，引导和带动周边投资，促进开发区老城区改造升级，增容提质，焕发新颜。完善的基础设施条件，还有利于开发区的招商引资，实现“共赢”格局。（3）项目实施有利于扩大内需，带动相关产业发展。土地综合治理开发实施中，特别是在后期开发中，对钢材、水泥等形成有效需求，有利于扩大内需，带动相关产业发展。（4）项目实施需大量房屋拆迁人员、工程技术人员和施工人员，新增劳动就业岗位，有利于缓解社会就业压力。（5）项目实施有利于提高居民的生活质量。项目区居民将迁入政府统一安置到保障性安居工程住宅区，与原居住条件相比有较大的改善，其生产和生活方式也将从传统走向社会化、现代化，提升到新的高度，分享社会发展成果。11.1.3负面影响（1）拆迁补偿方面。移民在拆迁补偿和安置方面，如果得不到合理的分配，将可能造成负面的影响。本项目在拆迁补偿和安置工作中，有由开发区管委会组织，相关机构组成的“棚改办”负责协调，同时将严格按照有关依据和标准执行，因此，其负面影响较小。（2）施工期的环境影响。项目在施工期间，由于挤占道路，施工中引起的环境污染，对居民和行人造成一定的影响，容易产生负面影响。项目区周边临近居民很多，对环境影响敏感程度较高。但建设单位将采取科学的组织管理措施，因此，其负面影响较小。11.2互适性分析（1）与当地经济社会发展战略相适应。德山开发区坚持以科学发展观为指导，以建设资源节约型、环境友好型社会为目标，按照“政府主导、市场运作”的原则，用5年左右的时间，将开发区老城区棚户区基本建成开发区的综合配套服务区，这是常德市“两型”社会建设和开发区发展战略的要求。开发区北部老城区是规划中的生产生活综合配套区，其功能定位为生态宜居、宜商、宜游。该项目的实施及后期建设完全符合开发区经济社会发展的战略要求。（2）与开发区城市发展规划相适应。项目区位于开发区沅水西岸原德山老城区，按照开发区概念性规划，该项目在土地利用、规划布局、基础设施与外部协作均符合规划要求。（3）与当地科技文化相适应。本项目属德山开发区老城区棚户区改造工程，对项目所在地没有特殊的科技文化要求。但原德山老城区系“善德文化”的发祥地，有“善德之源”的美誉。毫无疑问，该项目较好地改善了老城区的生态环境和居住条件，对弘扬“善德文化”及其精神将发挥助作用。（4）与建设单位能力适应性。项目建设单位湖南常德市德源投资开发有限公司是德山经济技术开发区所辖全资控股公司和融资平台，具有人才、管理、信息、融资等诸多优势，具有类似项目的管理水平和运作经验，完全可以承担此项目改造工作，并已获得开发区管委会委托函。（5）各级组织和机构对项目的态度。湖南常德市德源投资开发有限公司是德山开发区“工业新城、城市新区”建设的主体，也是该项目改造的责任主体，并得到常德市政府、德山开发区管委会及相关部门的大力支持。（6）直接相关利益者的态度。本项目涉及到被拆迁居民1.14万户，36个居住小区，10个居民社区。项目建设对其生产、生活将产生直接的深刻影响。据调研信息分析，德山老城区90%以上的棚户区居民对项目的实施表示理解和支持。11.3社会风险该项目改造可能直接涉及民族、宗教等事务，以及房屋征收拆迁和安置中需要特别关照的残疾人等弱势群体，可能的社会风险主要出现在房屋征收、拆迁过程中。根据常德市房屋征收与拆迁政策，结合项目的房屋征收与拆迁和安置方案实际，直接相关者将得到合理的补偿和安置，逐步提高生活水平有保证，因此，社会风险较小。

第十二章结论与建议12.1研究结论（1）常德经济技术开发区（老城区）棚户区改造第一期工程施行城市居民棚户区房屋拆迁1.14万户，建筑面积16.6万平方米，占地面积1487.4亩，可出让土地1487.4万亩。这对于有效调控土地供应、集约利用土地资源具有十分重要的意义。（2）项目符合常德市城市和开发区经济社会发展战略、城市总体规划、土地利用总体规划、德山开发区土地供应计划及土地储备开发计划。（3）项目建设条件具备，外协条件较好,工程技术方案成熟。（4）项目期内，总收入为万元，税后利润万元。静态投资利润率为%，投资利税率为%。项目的财务状况良好，有一定的盈利能力。（5）环境影响较小，社会效益明显。项目建设是必要的、可行的。12.2建议（1）为了对开发的成本和效益进行有效的动态跟踪控制，建议整合内部资源，成立项目小组（跨职能项目管理机构），包括投资、财务、营销、人力资源等部门，并配备相应工作人员，制定投资计划、资金预算、棚改工作方案等，提高项目运作效率，加强同政府部门的协调，获取有利的外部环境和项目开发条件。（2）建议提高项目运用资金的能力，对资金的投入和使用要制定科学的计划和必要的控制措施。（3）招标投标是投资建设项目采购的首选方式。该项目在招投标阶段应该择优选定承包商和工程监理单位，应用市场竞争机制，有组织地通过公开、公平和公正的投标竞争，以达到节省投资，同时确保工程高质量完成。常德经济技术开发区（老城区）棚户区改造第一期工程项目申请报告项目编制单位：常德经济技术开发区棚户区改造第一期工程项目申请报告（讨论稿）常德市余翔工程咨询有限公司二○一一年四月目录第一章总论 11.1项目名称 11.2项目开发单位及其基本情况 11.3项目申请报告编制单位 21.4编制依据与研究范围 21.5项目提出的理由 31.6项目概况 31.7主要技术经济指标表 31.8综合评价 31.9建议 3第二章项目建设背景及必要性 32.1项目建设背景 32.2项目建设的必要性 3第三章场址选择和建设条件 33.1场址选择 33.2建设条件 3第四章项目相关规划与实物指标 34.1项目相关规划与要求 34.2项目影响实物指标 34.3江北城区棚改地块类型分类和年限分类 3第五章项目棚户区改造工作方案 35.1基本思路 35.2实施原则 35.3功能定位 35.4改造目标 35.5实施范围 35.6改造方式 35.7征地补偿与拆迁安置 35.8运作方式 3第六章工程实施方案 36.1规划原则 36.2项目区功能定位 36.3土地开发规模与建设目标 36.4基础设施建设内容 36.5项目工程进度计划 3第七章投资估算与资金筹措 37.1投资估算范围 37.2投资估算依据及相关说明 37.3总投资估算 37.4资金来源 37.5资金使用计划 37.6贷款偿还计划 3第八章环境保护与节能 38.1环境保护 38.2节能方案 3第九章项目组织实施管理 39.1组织领导机构设置 39.2工程建设管理 39.3资金使用管理 3第十章财务评价 310.1财务