沈阳市某房地产项目可行性报告

“****国际花园”可行性研究报告(商务计划书)沈阳****房地产开发有限公司二○○六年四月三十日一、总论1、项目背景宏观大环境：沈阳市提出“三大发展目标”“十一五”期间，沈阳市提出了“三大发展目标”：第一个目标是基本实现老工业基地的振兴。到“十一五”末期，沈阳市规模以上工业总产值要由现在的2200多亿元增加到8000亿元，也就是说，五年后全市工业经济的总量要达到现在的三倍多。按照这样的发展速度，沈阳必须实现超越式、跨越式的发展，工业的增长速度要达到35％～45％。而地区生产总值要从现在的2240亿增长到5000亿元，这样一个目标也要求沈阳地区生产总值每年必须保持20％左右的增长速度。这对我们既是一个挑战，同时也是机遇。沈阳经济如果有较大发展，也一定能够带动沈北新区经济快速发展。第二个目标是建设东北地区的中心城市。主要是建设装备制造业中心、现代物流中心、金融中心。这些中心的建设，无疑会对沈北新区经济发展起到拉动作用。第三个目标就是要实现经济总量进入全国“第一集团”。现在全国的排名依次是上海、北京、深圳、广州、杭州、青岛、南京、武汉、沈阳，沈阳排名第九。沈阳计划要用五年时间追到第五位的位置上。沈阳市实现了这“三大发展目标”，也必然会带动沈北新区经济和社会的快速发展。去年，市委、市政府召开全市社会主义新农村建设工作会议，确定了“十一五”时期全市新农村建设的核心任务就是要推动郊区的城市化。现在，沈阳近郊有东陵、于洪、苏家屯、新城子四个区和张士、浑南、辉山、棋盘山四个开发区，按照郊区城市化的发展目标，“十一五”时期沈阳市要在近郊规划建设六个副城（组团）。这六个副城（组团）中，除苏家屯副城、张士副城以外，其余的辉山副城、虎石台副城、道义组团、新城子副城都在沈北新区。这样，在全市城市化的布局当中，近郊的副城和组团，沈北新区已经占据了四个重要的位置。而虎石台副城又是沈北新区的核心，是辽宁省唯一一个由国务院批准的沈阳副城。作为中国东北地区中心城市的沈阳市现已成为东北地区综合经济实力最强、我国北方发展速度最快、对外最开放的城市之一。在新世纪初期，沈阳正在向现代化国际性城市迈进，城市规模呈现迅猛的外延扩张发展之势，新老城区共同发展的概念正在形成。按照沈阳市21世纪城市发展的功能定位，要将沈阳市建设成为我国重要的加工制造基地和区域性的国际航空港、商业中心、金融中心、旅游中心和信息中心。目前沈阳市委、市政府又提出了“建设社会主义新农村、推进郊区城市化”的发展战略，意欲通过加速城市建设发展，推动沈阳经济迈上新台阶。目前沈阳市房地产业对GDP的贡献超过了其他任何产业，极大地改善了城市的人居环境和投资环境，为拉动沈阳经济发展做出了重大贡献。“郊区城市化”发展战略的提出为沈阳市房地产业提供了难得的发展机遇，沈阳房地产业因沈阳市向现代化国际城市迈进步伐的加快而迎来新的发展高峰。近几年来，沈阳市政府以土地招投标的方式大力推动棚户区改造工作，充分显示了市政府改造棚户区、提升沈阳市的市容市貌、改善居民居住和生活条件的决心。而虎石台镇又是沈北新区的核心区，地理位置十分优越。正在建设中的沈北开发大道预计今年10月竣工。这条道路由市里总体规划，东接世博园，经辉山农高区、虎石台、道义、造化、大兴，西接沈西工业走廊，在新区境内有20多公里。其中，农高区的7公里路段已经建设完毕，新城子区境内还有16.7公里。沈北新区今年还将构建“三横三纵”的路网结构。这都将极大的提高本项目与外界联系的交通便捷程度。作为沈阳市房地产业新生力量杰出代表的沈阳房地产开发有限公司，抓住“沈阳市推进郊区城市化”的历史契机，在新世纪沈阳房地产业高速发展的进程中，迎合消费者房地产消费需求的新趋势，选择棚户区改造地块，兴建总建筑面积近26万余平方米的住宅小区建设项目——“××”。2、投资开发商概况2.1公司名称：沈阳×××房地产开发有限公司2.2注册地址：沈阳市新城子区×××2.3法定代表人：2.4注册资本：×××万元2.5经营范围：房屋开发2.6投资商简介×××是由中外合资组建的房地产开发公司。香港****家具集团是一家集技、工、贸、服务为一体的现代化企业集团，集团以设计、制造、销售办公家具为龙头，现已涉足地产、贸易、航空物流、造纸业等多种行业。香港****家具集团创始于七十年代，1987年正式在香港注册成立。目前在香港拥有“****实业国际有限公司，****办公系列（香港）有限公司、香港****投资公司、香港德雅家具有限公司”4家全资直属机构。1993年起先后投资在中国大陆建成规模经营三大生产基地：****家具（中国）有限公司，深圳****家具厂和****五金钢具厂，专业化生产高中档办公家具、高档酒店家具、厨房家具。2003年初，集团投资1000余万元对深圳厂进行扩建，扩大30余亩，厂房扩建2万多平方米。2003年5月，集团再次投资近2000万元收购原福建万进文义家具有限公司土地、厂房、设备等固定资产，同期投资3000多万元进行改造，计划生产酒店家具及民用家具。香港××集团旗下的××房地产有限公司成立于2001年，投资2个亿，开发迄今福清最大的房地产开发项目——“****世纪园”。“****世纪园”项目总建筑面积达12万平方米，引进最新的房地产开发理念，“****世纪园”现已成为福清地区最好的居民社区。3、项目概况3.1项目名称：×××花园3.2项目地址：沈阳市新城子区××××3.3占地面积：130,732.00平方米3.4总建筑面积：261,464.00平方米其中：商业建筑面积52,292.80平方米住宅建筑面积209,171.20平方米3.5容积率：2.03.6绿化率：30.5%3.7建设内容：住宅及相应的会所和配套设施3.8计算期：5年，其中建设期：3年3.9投资与收益概况该项目总投资×××万元，预计销售收入××万元（售价按住宅平均价格2400元/㎡、网点平均价格3500元/㎡），扣除各项税费，预计实现净利润13,470.64万元。

序号指标指标值1全部投资利润率×××2全部投资利税率×××3资本金投资净利润润率×××5全部投资财务净现现值（FNPV）××万元(税后))7资本金财务净现值（FFNPV）×××万元(税后后)4、编制依据与研究范围4.1编制依据根据中华人民共和国的有关法律、法规和政策规定，结合该项目的具体情况，该可行性研究报告的编制依据主要有：①国家计委与建设部联合颁布的《建设项目经济评价方法与参数》；②辽宁省建筑工程概预算指标及有关费用标准；③新城子地区控制性详细规划；④建设部发布的《房地产开发项目经济评价方法》⑤沈阳市城市总体规划；⑥开发商提供的其它有关资料。4.2研究范围该可行性研究报告的研究范围包括：总论；项目建设必要性分析；项目市场分析；建设条件分析和工程进度安排；项目的规模和性质；工程设计和功能要求；消防、环保和劳动卫生；投资估算与资金筹措；财务基础数据估算；财务效益分析；盈亏平衡分析；风险因素及对策；结论。在此基础上，考察项目建设的必要性、可行性和经济的合理性，为政府有关部门审批项目、投资者进行投资决策和金融机构贷款决策提供比较可靠的依据。二、项目建设必要性分析1、该项目的建设对改善沈阳沈北市区市民的居住环境，提升沈阳市的整体形象有积极意义沈阳市是我国东北地区最大的城市，也是东北地区最重要的交通枢纽和物流集散地，更是以其雄厚的工业基础、技术实力和周边丰富的矿产资源而著称于世，被誉为“东方的鲁尔”。而现如今，一方面随着沈阳市经济及城市规模的不断发展，人口激增，市区内现有的住宅数量和质量明显满足不了日益增长的人口的需要,；另一方面郊区存在着大面积的棚户区，这在形象上与沈阳市的整体市容市貌不相匹配，并且大片的郊区土地也亟待开发升值。为了解决这些问题，沈阳市委、市政府大胆地提出了“推进郊区城市化”的战略构想。沈阳房地产开发有限公司也正是为顺应市委市政府的政策，为促进土地的升值，进而改善旧城区居民的居住、生活条件，并提升城市的整体形象而开发了“花园”这一个项目。2、该项目的建设对促进沈阳市房地产业发展，推进沈阳市住宅产业化进程有重要意义沈阳市作为中国北方的中心城市，城市经济实力居全国同等城市前列，相应的城市居民对住宅的需求也早已经超越了满足居住空间的阶段，而开始追求更高质量、更大空间的居住环境。同时，沈阳市政府也正在积极推动住宅商品化、市场化、产业化的进程。房改作用突出，住宅产业化趋势明显。随着住房制度改革的深入、公积金制度和个人住房抵押贷款制度的完善及有关住房市场的启动，沈阳市个人购房的比例会进一步提高，住宅市场将进一步产业化。该项目是沈阳市重点建设项目，该项目的建设必然对沈阳市的住宅房地产市场产生一定的示范效应，进而对推动沈阳市住宅产业化的进程有积极意义。三、项目市场分析1、项目发展战略环境分析1.1沈阳市宏观经济环境分析沈阳市国民经济与社会事业运行情况分析沈阳市国民经济近几年来持续保持两位数的高速增长，各项经济指标均表现出良好的增长性特征。人口：全市总人口为693.9万人，其中非农人口446.3万。男性人口348.5万人，女性人口345.4万人。沈阳市是多民族居住的地区，除汉族外，还有满族、朝鲜族、回族、锡伯族、蒙古族等32个少数民族。其中汉族人口最多，占92%，少数民族中以满、朝、回等民族人口最多。经济总量：2004年沈阳市经济总量创造了12年来的最高增速，财政收入连续4年以30％以上的幅度增加，利用外资是2000年的5倍。城市居民人均可支配收入由2003年的8000元增加到8880元，增加880元。据有关部门预计，2004年，沈阳市地区生产总值可实现1896亿元，同比增长15.5％；固定资产投资可完成970亿元，增长66.5％；社会消费品零售总额可实现808.8亿元，增长12.1％；利用外商直接投资可实现22亿美元，增长50.7％；财政收入可完成138亿元，增长33％；城市居民人均可支配收入可达8880元，增长11.5％；农民人均纯收入可达4280元，增长12％。2004年，全市投资3000万元以上的大项目签订了919个，其中亿元以上的重点项目有369个。这使得沈阳去年一年的全社会固定资产投资，接近“九五”期间的总和。其中工业投资占30％，同比增长了88.1％。财政税收：2004年沈阳市的财政收入167.3亿元的成绩创历史新高。据来自沈阳市财政局的消息，按原可比口径，2004年，沈阳市财政收入完成167.3亿元，居全省第一；财政支出200.1亿元，居全省第一；地税收入完成100.2亿元，在全省也是排名第一。固定资产投资：2004年完成全社会固定资产投资971.4亿元，比上年增长66.7％。多元投资格局进一步形成，民资、外资的投资主体地位进一步加强。全年完成城镇固定资产投资937.8亿元，比上年增长68.4％。其中，国有经济投资223.5亿元，增长15.9％，增幅同比提高76.7个百分点；民间投资591.9亿元，增长90.3%，增幅同比提高8.3个百分点。投资结构在调整中不断优化，第二产业投资比重大幅度提高，工业投资首次突破200亿元。2004年，我市第一产业完成投资14.7亿元；第二产业完成投资304.0亿元，增长87.6％，其中工业投资289.1亿元，增长87.5％；第三产业完成投资652.7亿元，增长61.2％。基本建设、更新改造投资加快增长，全年完成基本建设投资275.8亿元，增长35.1％；更新改造投资196.3亿元，增长56.3％。增速分别加快3.4和24.3个百分点。2004年，全市房地产开发完成投资342.6亿元，增长93.2％，增幅比上年提高40.4个百分点。全年房屋施工面积2805.3万平方米，增长61.3％；房屋竣工面积806.1万平方米，增长37.6％。实现商品房销售面积524.3万平方米，增长61.4％，其中商品住宅销售489.0万平方米，增长67.7％；商品房销售额152.6亿元，增长61.2％，其中住宅139.5亿元，增长73.7％。对外贸易：2004年全市进出口总额为515157万美元，比上年增长21.49%。外商直接投资242277万美元，比上年增长8.045%。社会消费品零售总额：2004年上半年，全市商业经济呈现出消费增长、投资强劲、供应充足、市场活跃的良好态势，实现社会消费品零售总额808.8亿元，比上年同期增长13.39％；限额以上批发零售贸易业商品销售总额2089.682亿元，限额以上批发零售贸易业企业实现主营业务收入1786.20亿元，主营业务利润80.602亿元，企业增加值30.399亿元。居民收入：2004年全市人均可支配收入8923.96元，比上年增长6.5%。年人均消费性支出7212.90元，增长9.3%。农村居民年人均纯收入4346.99元，比上年增长6.2%；农村居民年人均生活消费支出2377.2元。沈阳市国民经济与社会事业发展趋势分析沈阳市国民经济与社会发展十五规划确定了沈阳市国民经济和社会发展未来几年内的发展方向和目标：总体目标：基本确立起全国性制造业中心，区域性商贸中心、金融中心、旅游中心、信息中心地位；在高新技术产业、旅游会展业、县域经济、非公有制经济发展和信息化建设等领域实现新突破；在城镇环境和基础设施建设、国有企业改革和发展、扩大开放等方面再上新台阶。通过5至10年的调整与发展，使沈阳城市综合竞争力和可持续发展能力均居中国北方大城市前列，在东北地区率先实现现代化。经济增长目标：国内生产总值年均预期增长10%左右，为提前实现2010年国内生产总值比2000年翻一番奠定坚实基础；人均国内生产总值达到5000美元。地方财政收入年均增长8%以上。全社会固定资产投资年均增长6%，总规模达到1600亿元以上；外贸自营出口年均增长14%左右；社会消费品零售额年均增长10%左右。而在沈北新区的发展构想中，仍然要“农”字当头，沈北新区的新农业将拥有极高的科技附加值。根据规划，“十一五”期间，沈北新区国内生产总值要实现558亿元，经济总量将是现在的3倍，年均递增32.6%，这个速度预计是沈城“十一五”期间发展速度的2.5倍。5年间，沈北新区固定资产投资将达到400亿元，财政收入达到30亿。结构调整目标：初步完成老工业基地经济结构调整任务，服务业增加值占国内生产总值比重提高到48%左右，高新技术产品产值占全市工业总产值1/4以上，城市化率提高到45%左右。经济和社会发展目标：全市人口年均自然增长率为1.2‰，常住人口控制在694万人左右。完善覆盖全社会的社会保障体系。全市的高中阶段教育普及率提高到70%左右，适龄人口高等教育毛入学率提高到30%，全市新增劳动力平均受教育年限延长到12年以上，劳动人口接受继续教育有较大提高。人人享有卫生保健。广播电视人口覆盖率达到98%。社会治安环境良好，精神文明和民主法制建设取得明显进展。1.2沈阳市房地产市场分析沈阳市房地产市场总体运行情况经过十几年的发展，房地产开发已经成为沈阳国民经济发展的支柱产业之一。近年来，我市房地产开发投资持续增长，开发规模不断扩大，占固定资产投资总额的比重逐年攀升，成为有效扩大内需、推动国民经济稳步发展的新增长点，为城市发展，居民居住水平的提高做出了巨大贡献。房地产业作为民国民经济支柱产业，其发展健康与否对国民经济发展起着举足轻重的作用。特别是现阶段，国家针对房地产投资规模过大、房价涨幅过快等问题出台一系列的宏观调控政策，房地产业面临的外部环境发生了巨大的变化。在这种背景下，在现有的规模基础上，房地产业还有多大的发展空间，市场供求关系将怎么变化，成了社会各界关注的问题。为此，我们从分析近十年的统计资料入手，对我市房地产业的现状、特点以及发展潜力和制约因素进行由浅入深的剖析，以满足各级领导的决策需要，促进房地产市场保持协调健康发展。沈阳市房地产市场发展现状分析近年来，随着国家住房制度改革的深化、扩大内需政策的实施以及沈阳城市建设步伐的加快，我市房地产市场呈现出投资高速增长，市场成交活跃，价格稳中有升的良好发展态势。1、房地产开发投资规模不断扩大，住宅的主导地位进一步加强。2004年房地产开发完成投资342.6亿元，比1998年增长了8.6倍，年均增长45.8%。1998年—2004年，全市房地产开发新开工面积累计达到了3912.0万平方米，平均每年新开工558.9万平方米。施工面积也以年均28.9%的速度逐年增长，2004年达到2805.3万平方米，比1998年增长3.6倍；商品房屋竣工面积为806.1万平方米，比1998年增长2.4倍，年均增长22.5%，平均每年竣工房屋431.3万平方米。在房地产开发投资中，商品住宅投资由1998年的20.1亿元增加到2004年的233.3亿元，增长了10.6倍，平均每年增长50.5%，比房地产开发投资增速高4.7个百分点；占房地产投资的比重由1998年的56.5%提高到2004年的68.1%，主导地位得到了进一步加强。2004年施工面积中商品住宅占71.1%，比1998年提高7.4个百分点；竣工面积中商品住宅占88.9%，比1998年提高8.6个百分点。2、购置土地大幅增长，土地价格不断攀升。1998年以来，我市房地产开发购置土地面积逐年递增且增幅较大，7年中累计购置土地面积达2784.8万平方米，年均增长69.5%。1998年购置土地面积49.8万平方米，2004年增加到1181.1万平方米。在房地产开发购置土地面积大幅度增加的同时，土地交易价格也不断攀升，带动土地购置费上涨较快。据统计，2004年全市房地产开发企业土地交易平均价格由1998年的602元/平方米提高到971元/平方米，年均增长8.3%；土地成交价款由1998年的3.0亿元上涨到114.7亿元，年均增长83.5%。3、商品房销售日趋活跃，价格稳中有升。1998年全市商品房实际销售面积仅有120.5万平方米，到2004年达524.3万平方米，增长3.4倍。1998年—2004年，商品房实际销售面积累计达到1730.4万平方米，年均销售247.2万平方米。其中住宅实际销售面积由1998年的99.1万平方米增加到2004年的489.0万平方米，增长3.9倍。商品房的市场消费需求趋旺，带动了商品房价格的稳步上升。2004年，商品房实际销售平均价格为每平方米2911元，比1998年上涨了490元，年均增长3.1%。其中，商品住宅实际销售平均价格由1998年的2311元上涨到2004年的2852元，年均增长3.6%。4、房地产二、三级市场良性互动，推动房地产市场健康发展。近年来，我市在优先发展房地产二级（增量房）市场的同时，积极放开和培育房地产三级（存量房）市场，使我市存量房市场交易日常活跃，进一步满足了不同消费群体的需要。而房地产二、三级市场的良性互动，激活了整个房地产市场。据统计，2004年存量房交易面积597.2万平方米，比1998年增长12.4倍，年均增长54.2%；交易金额117.5亿元，比1998年增长34.9倍，年均增长81.7%。二、三级市场的互为补充，消费者实现了“小房换大房，旧房换新房”的迫切愿望，形成了顺畅的住房梯次消费，推动了整个房地产市场的健康发展。沈阳市房地产业发展产生的积极影响房地产业是国民经济的支柱产业，对经济的发展和人民生活水平的提高具有重要作用。1、房地产业是推动经济增长的重要产业之一。据了解，2004年房地产业上缴各种税费约30亿元，占一般预算收入的28.0%，成为地方财政收入的新亮点。同时，由于房地产的建筑成本70%左右是材料消耗，能带动冶金、建材、化工、装饰材料、家电等50多个行业的发展，进一步促进了装饰、装修、物业管理等新兴服务业的发展，成为推动经济增长的重要产业之一。2、房地产业是拉动投资需求和消费需求的重要动力。2004年房地产开发完成投资342.6亿元，比1998年增长了8.6倍，年均增长45.8%，高于同期全社会固定资产投资13.8个百分点，占全社会固定资产投资的比重也由1998年的19.4%提高到了35.3%，成为固定资产投资渠道中表现最为活跃的部分。房地产业是一个关联度高、产业链长的行业，它的发展一方面可以直接刺激投资需求，另一方面也可以间接拉动消费需求。目前国际上通用的房地产业的带动消费需求系数是1.34，按照2004年全市商品房销售额152.6亿元计算，带动社会整体商品销售额204.5亿元，成为拉动消费需求的重要动力。3、房地产业是提高人民生活水平的重要途径。房地产投资的持续快速增长，特别是商品住宅投资高速增长，促进了城市建设的发展，人们的居住条件得到极大改善，人民生活水平进一步提高。截止2004年末，全市实有住宅面积达8758万平方米，比1998年增加了2492万平方米，年均增长5.7%；居民人均住房建筑面积由1998年的16.16平方米提高到了21.55平方米。、我市房地产市场未来发展的趋势（一）房地产投资规模进一步扩大，发展空间广阔1、经济发展将带动房地产开发规模进一步扩大。1998年以来，我市国民经济以年均12.2%的速度持续快速增长，经济实力显著增强，地区生产总值（GDP）由1998年的938.8亿元增至2004年的1900.7亿元。从目前我市经济走势看，未来几年我市经济将继续保持这样的发展速度，它必将带动我市房地产开发规模的进一步扩大，以适应区域经济发展的需要。2、宏观调控政策将支持房地产开发投资保持持续稳定发展。从中长期看，国家最近出台的宏观调控政策，对稳定房地产市场，促进房地产业持续健康发展具有积极作用。全面建设小康社会奋斗目标的提出、国家振兴东北老工业基地政策的出台，以及沈阳市政府提出的“土地分块出让，配套分期付款，分割发证，分批次预售，审办联动，强化拆迁，配套先行，活跃房地产市场，加大金融支持”等多项措施，也将激发房地产商的投资信心和积极性，为我市房地产开发投资的持续增长提供了强有力的政策保障。3、良好的投资环境为房地产投资规模进一步扩大创造了条件。目前，我市城市建设日新月异，道路交通明显改观，供水、供电情况明显改善，中心城市的载体和辐射功能日趋增强，周边地区的聚集作用进一步加大。随着“环保模范城市”、“森林城市”、“活力城市”等荣誉的取得，沈阳的名片越来越亮丽，对房地产开发投资吸引力也进一步增强，为投资规模的进一步扩大创造了条件。在加强城市硬环境建设的同时，沈阳市政府注重软环境建设，积极转变政府工作作风，努力打造“服务型”政府，减少行政审批手续，提高行政效率，对吸引房地产开发投资，增加房地产供应起到了促进作用。4、较大的利润空间驱使房地产供给不断增加。任何一个行业，任何一个企业的最终目标都是追求利润最大化，房地产开发企业也不例外。据业内专家测算，目前单个房地产开发项目的平均利润率在15-20%，这就必然形成了房地产投资的内驱力。沈阳作为东北特大中心城市之一，具备较大的市场空间，拥有持续稳定的房地产开发市场需求，可使房地产开发企业在房地产开发项目中，拥有相当宽泛的余地来进行市场定位，来寻求市场的缝隙，进行差异化竞争，获得更多利润。（二）房地产需求十分旺盛，开发潜力巨大1、消费升级转型带动住房改善型需求增长。一方面，从消费结构看，国外先进国家发展的一般规律表明，恩格尔系数为40%左右时，是房地产业的快速发展时期。2004年，我市城镇居民消费的恩格尔系数略低于40%，居民消费重点已经转向住、行和教育等方面，消费结构的升级转型，将较大幅度地提高住房消费在居民消费中的比例，增加住房消费总量，提高住房消费质量，由“有其房”向“优其房”转变，改善型需求增长。另一方面，从消费水平看，城镇居民收入的增长，消费水平的提高，无疑也为住房质量的改善奠定了坚实的基础。1998年以来，我市GDP和人均GDP增长均在10%以上；城镇居民人均可支配收入从4931元上升至2004年的8924元，年均增长10.4%；城镇居民人均储蓄存款也从11994元提高至2004年的22357元，年均增长10.9%。2、城市化进程加快提供自动型住房需求。城市化是世界各国共同的发展规律。根据国际经验，当一国经济进入持续稳步增长时期，城市化也将进入一个快速发展时期，房地产业与一个国家或地区的城市化发展水平有着很强的正相关关系。因为城市化发展所带来的人口增长，将提供巨大的自动型住房需求。2004年，我市城镇人口占总人口的比重为64.3%。按照政府提出的每年要提高一个百分点城镇化的发展指标，到2010年将达到70%，在未来几年中，如果我市人口自然增长率仍保持2004年的0.03‰，预计城镇人口净增加约40万人，以人均住房面积30平方米（小康标准）计算，每年就需要约200万平方米的住房。3、危旧房改造产生被动型住房需求。近年来，我市以“经营城市”为理念，以政府为主导，采取市场化运作旧房的拆迁、改造工作，将旧城改造目标化，由政府有关机构负责组织实施，为住宅产业的发展准备了充足的被动型需求潜力。2004年，拆除各类危险破旧房屋172.2万平方米，其中住宅94.8万平方米。据了解，至2010年预计拆迁改造危旧房900万平方米，每年约150万平方米，按照1:2膨胀系数测算，每年要新建300万平方米以上的住房，才能满足被动型住房需求。4、人均居住面积偏低，主动型住房需求大。2004年，我市城镇人均住房面积21.55平方米，虽比1998年提高了5.39平方米，但与全国平均水平24.97平方米相比，相差3.42平方米；在全国15个副省级市中位次偏后，居第9位。国际经验表明，在人均住房建筑面积达到35平方米之前，会保持旺盛的住房需求。剔除其他因素，以现有城镇人口每人每年住房增加1.0平方米保守估算，每年就需要约440万平方米的住房。因此，潜在的主动型市场需求将为我市住宅产业持续发展提供广阔的发展空间。5、外向度扩大，需求多样化。随着外向经济的不断发展，越来越多国际资本注入沈阳，越来越多外资企业登陆沈阳，通过实施“金廊”工程，吸引一些金融、贸易企业落户沈阳，进而加大了对高档写字楼和商业营业用房的需求。在提升房地产质量和人气的同时，为沈阳房地产市场发展创造了良好的契机。综上所述，我市每年住房需求在940万平方米以上，按现在的开发比例推算，每年各类商品房屋需求可达1000万平方米，需求十分旺盛，开发潜力巨大。（三）房地产价格稳中有升，未来前景看好从供给来看，建材成本及地价的上涨将带动房价上涨；从需求来看，有效需求的逐渐扩大将推动房价上涨。在供求关系的共同作用下，未来房地产价格将延续近年稳中有升的良好态势，这为我市房地产业提供了广阔的发展空间。主要原因：一是我市房价与其他城市比相对较低，具有很大的上升空间，具有较强的增值潜力，房价的稳步上升将会增强投资者的信心。2004年，我市商品房的平均价为每平方米2911元，明显低于深圳（6771）、广州（4537）和厦门（4146）等市，在15个副省级市中居第九位。二是我市房价收入比逐年下降，人们购房能力不断增强，房价的稳步上升不会影响市场需求。相反，人们“买涨不买跌”的心理会刺激消费需求增加。2004年房价收入比为6.9，接近国际公认3—6合适水平。（四）未来几年我市房地产开发趋势预测从我市房地产开发业近十年的发展，我们不难看出，房地产开发业的发展是呈周期性螺旋式上升的（见图1）。从房地产开发投资发展速度曲线看，五年为一个周期。1997至2001年，前三年逐年上升，后两年回落，回落速度介于第一年、第二年速度之间。按此推算，2005年房地产开发投资发展速度将回落至122-148%之间，根据今年上半年投资完成情况，预计2005年完成投资420亿元，“十五”期间累计完成投资达1134亿元，年均增长45.7%。从房地产开发投资柱形图看，开发投资逐年攀升。运用回归分析方法推算，2010年房地产开发投资将超过1200亿元，“十一五”期间累计投资可达4000亿元，年均投资800亿元。具体地讲，应该有以下几大特征：沈阳房地产市场与国际资金接轨随着振兴沈阳老工业基地战略部署的实施，加之沈阳投资环境及城市建设的重大变化，吸引了全国一大批开发商纷纷进军沈阳，特别是香港、台湾、大连、上海、广东等地的开发商纷纷抢滩登陆，甚至韩国与国外开发商也投巨资在沈阳从事房地产开发。仅仅2005年1-6月份，沈阳吸引外资24亿元人民币用于房地产开发，约占沈阳房地产业全部投资27.28%。由此可以知道，沈阳房地产市场正面向全国，稳步走向世界。②郊区规模化开发是市场趋势也是必然对房地产而言，其规模效益表现在开发总成本降低，大规模项目配套服务设施系统的形成，良好空间环境的创造，全面物业管理系统的建立，这些因素都能为项目创造更大的效益。从沈阳的情况看，由于大盘在基础设施配套、社区环境、价格等方面都具有小社区不可比拟的优势，以至现今沈阳越来越多大规模的项目破土而出。例如：沈阳奥林匹克花园、保利花园等。因此，可以预测郊区大规模开发将是沈阳地产发展的趋势。③移沈人口连年增加，在沈购房的人将越来越多沈阳外来人口在沈购房一览表年份在沈购房总购买面积（万㎡㎡）总购买金额（亿元元）20019007.22.01762002160012.83.58420033500287.84200460004813.44合计120009626.88（资料来源：辽宁在线。仅按平均每户购买面积80平方米，均价2800元/平方米计算）计算表格数据得，三年内12000户外来人口在沈阳购房就可实现交易面积96万平方米，交易额为26.88亿元。根据专业人士估计，每年约有70000人迁移进沈城定居，而且越来越多。随着迁移到沈的人越来越多，对地产的需求也将进一步扩大。仅仅按沈阳每人平均住房面积19.12平方米计算，每年的住房需求就达133.48万平方米。④智能化配套设施将成为基础配置智能化小区有完整的自动化系统配套，有区域智能网络系统，极大方便居民的工作、生活与学习，提高居民生活品质。处于信息时代的房地产产品，必须在这些方面适应信息时代，在住宅规划和设计时应考虑现代化要求，例如：视讯宽带网络、安全监控系统、高效节能系统、现代供暖系统等等。因此，可以预见智能化配套将是沈阳楼盘的必备配置。2、项目区域市场及竞争情况分析2.1项目区域市场现状项目区位环境及功能分析该项目位于沈阳市新城子区虎石台镇火车站前，距离沈阳市界只有6公里。是沈阳北部自然环境最为优越的地区之一，自然环境方面的优势增强了对购房者的吸引力。随着东北振兴脚步的加快，即浑南、金廊等区域成为热点之后，沈阳市政府2004年提出了“沈北大开发”的口号，沈北地区又一次成为热点。2.1.1.1区位交通状况正在建设中的沈北开发大道今年10月即将竣工。沈北新区今年还将构建“三纵三横”的路网结构。三纵：第一纵是沈阳至铁岭“沈铁”路，将改造为双向6车道，道路两边绿化控制在30米。这条路由辉山大街、蒲河大街和清水大街构成；第二纵是沈阳至法库、康平路段，在三环到新城子区段将改造为双向8车道，两侧30米绿化带。这条路由虎石台大街、新城子大街两部分构成；第三纵是沈阳至彰武路段将修到财落镇，改为双向8车道。“三纵”道路改造今年将全部竣工。三横：第一横是辉山大道，从“世博园”开始，经过辉山、虎石台、道义、造化、大兴，最终连通沈西工业走廊。整条道路为双向6车道，配套路灯，两侧绿化带控制在20-30米；第二横是蒲河大道，从棋盘山水库开始，经过蒲河、辉山、虎石台、道义、造化，一直到铁西区，全长47公里，双向4车道；第三横为新城子大道，从新城子区开始，经过清水、新城子、财落，到尹家，整条路为双向4车道。随着地铁的修建，更加会缩短市区和郊区的距离，使之联系得更加紧密。由于地铁有不堵车的优点，所以在时间上更能保证在市区工作在郊区生活的人士的要求，随着时间的推移这也必将使沈城紧跟世界步伐形成伦敦那样的城市布局，市区演变为商业区、郊区变为生活区。早上大批人流涌入市区，工作学习，晚上又流向安静温馨惬意、有利于休息的郊区，纵观世界大都市发展潮流，都是朝着这样的“钟摆式”方向演变的。此外，市委、市政政府及交通主主管部门还计计划开通多条条公交线路连连通市区。另另据可靠消息息，虎石台收收费站将要取取消，这更方方便了与市区区的联系。2.1.1.2人文文环境及生活活配套设施状状况项目所在地为沈阳阳市近郊农村，随随着“大沈阳”的建设，逐步被规划划进市区范围围，区域内原原有人文环境境不是太好，原原居住人口多多为没受过太太多文化教育育的农民，因因此整体素质质不高，区域域内的配套设设施也比较匮乏。但但是，根据市市里有关的城城市规划布局局，在本项目目的北侧，将将建一个大型型的图书批发发市场，还将将在周遍陆续续建设一些学学校、医院、商商场、休闲娱娱乐等生活配配套设施。考考虑到本项目目目前在配套套设施方面的的欠缺而影响响了目前的业业主生活，本本项目在社区区内建设了小小型的商业网网点和会馆，为为小区居民的的购物和文娱娱活动提供方方便。.3区位功能状状况根据规划，沈北新新区将建设“两区”、“两城”、4个工业园区区和7个农业化基基地。在沈北北新区今后的的发展中，农农业仍将作为为重要的支柱柱产业来发展展，所不同的的是新农业加加大了科技附附加值的含量量。据介绍，“绿色沈沈北”成为了沈北北新区的功能能定位，沈北北新区将被打打造成农产品品加工、食品品加工产业基基地以及现代代都市农业示示范基地。“十一五”期间，沈北北新区要基本本实现农业产产业化、农村村城镇化、农农民非农化以以及郊区城市市化。据规划划部门具体的的介绍：虎石石台开发区的的主导产业被被规划为农产产品加工、电电子电气、汽汽车零部件、木木制品加工等等。道义开发发区的主导产产业规划则为为化工制品、机机械加工和农农产品加工等等。辉山农业业高新区将建建成28万平方米的的标准化厂房房，以筑巢引引凤，加快招招商步伐。原来的新城子铁西西工业改造区区将摇身一变变，成为以高高科技工业、物物流为主导的的新城子经济济技术开发区区；同时，一一个集农产品品加工、汽车车电子零部件件制造、科技技和物流为一一体的沈北新新型经济区也也将在打造之之中。而尹家家、财落、清清水、马钢等等4个乡镇将建建成工业园区区。伴随着这一系列项项目逐个落户户沈北新区而而涌入的大批批工人及技术术人员必将在在工业园区附附近购买房屋屋，这些人也也必将成为本本房地产开发发项目的潜在在客户群体。2.2项目市场场竞争情况分分析、以一、二、三环环为界，形成成区域竞争根据调查，沈阳的的房地产市场场竞争已经形形成了区域之之分，一环内内主要是高档档的住宅楼盘盘，因为一环环各种建设比比其他区域超超前，住宅的的性价比高。因因此，豪华高高档盘相对较较多，例如：：曼哈顿国际际庄园、金茂茂国际公寓等等，这类楼盘盘已经形成四四大区域的相相互竞争。一一是城北皇姑姑区，二是城城南浑南新区区，三是城西西铁西、于洪洪区，四是城城东大东、东东陵区；它们们的价格在3200元/㎡左右，例例如：中房凌凌云花园、万万科四季花城城、保利花园园、中房基安安花园、格林林梦夏、在水水一方、国奥奥现代、城鹏鹏程花园等；；三环以外的的是中档盘低低档价，价格格一般在2000元/㎡，例如：：金色高尔夫夫、友谊城等等。综上分析析，沈阳高档档盘之争集中中在一环内，中中低档盘之争争则在二环和和三环，低价价盘则在三环环之外，区域域与区域之间间的竞争十分分激烈。、外来军团分食本本土开发商的的蛋糕编号军团1大连军团以华锐、永嘉、万万达、永来、大连连亿达为代表表2江浙军团以新湖、上海新洲洲、大华为代代表3广东军团以保利、富力、奥奥林匹克花园园为代表十年前，第一家异异地开发商万万科进入沈阳阳，本土开发发商并没有感感觉到竞争压压力。从2002年开始，异异地房地产开开发商开始大大举进入。根根据统计，沈沈阳目前有上上千家开发企企业，有在建建项目超过400家。去年登登记在案的房房产信用开发发商本土化非非常迅速，其其雄厚的资金金和先进的技技术在市场竞竞争中占据了了主动。随着着异地开发商商产品的多样样性，满足各各类人群需求求，本土开发发商的地位就就被异地的所所代替。沈阳房地产产品竞竞争之后是品品牌竞争现今沈阳进入产品品竞争时代，从从十年前万科科进入沈阳市市场那时开始始，市场冲击击就产生了。随随着人们要求求越来越高，产产品不断更新新换代，新颖颖而有创意的的产品引领市市场的方向。如如：万科的产产品，注重环环境的缔造，园园林优美，配配套完善，交交通方便，管管理先进，以以情景洋房为为代表的产品品在市场很受受欢迎，销售售一直保持良良好的态势。又又有保利花园园以自然，和和谐，舒适的的产品低价推推出市场，其其户型合理，实实用性强，选选择性多，性性价比高，赢赢得人们的垂垂青。还有沈沈阳奥林匹克克花园、河畔畔新城、东方方威尼斯等楼楼盘都以各自自产品的特点点赢得市场的的份额。因此此，在不久的的将来，沈阳阳的房地产将将会进入品牌牌竞争，买家家将会注重开开发商的品牌牌与诚信。品品牌竞争是发发展商综合实实力的较量，开开发商开发楼楼盘必须要注注重品牌塑造造。2.3项目竞争争优势、沈北大开发的影响响①工业改造引起人口口迁移、大量量技术人员涌涌入随着东北振兴脚步步的加快和沈沈阳市政府提提出的“沈北大开发发”的口号及相相关举措的逐逐步落实，工工业的区域改改造，必然涉涉及到拆迁问问题，这些动动迁人群必然然有购房的需需求。同时，改改造后的工业业的发展需要要大量的技术术人员的加入入，引起大量量外来人口的的迁进，这一一出一进势必必引起居住需需求的增长，这这无疑对地产产是个新的契契机。迁出的的人在附近或或其他区域居居住，而迁进进的人一般会会选择工业区区内或附近区区域居住。两两者的需求是是同效的，都都对房地产提提出了需求。②工业稳定发展为房房地产发展提提供机会现今沈阳工业正处处振兴、改造造时期，工业业带、工业区区的规划建设设必然会带来来大量的居民民迁移，有效效的冲击了房房地产市场，给给房地产的销销售一个良好好的机会。同同时，工业带带、区建设完完成后，将有有大量的技术术人员进入工工作，他们一一般选择附近近的居住区居居住，必将为为附近的住宅宅项目侯选良良好的机会。2.3.2、周边环环境：.1、旅游资源：虎石台镇周围旅游游资源十分丰丰富，风光绮绮丽、历史悠悠久的风景名名胜区随处可可见。位于东南部的辉山山风景区融靥靥妮的自然风风光与秀美的的园林景观于于一体，是辽辽宁省著名的的风景名胜区区。闻名遐迩的沈北怪怪坡风景区堪堪称华夏一绝绝，在沈阳市市十五大旅游游景观中名列列第五。这里里以其神秘的的自然之迷和和瑰丽的人文文景观每年都都吸引无数中中外游客前来来猎奇观光。近近年来怪坡风风景区在其基基础设施逐步步完善的基础础上，以“怪破、响山山、嗡顶”等自然奇观观为主题，以以人文景观为为主线，重点点建设了怪坡坡自然风景保保护区、霞妹妹泉风景游览览区、安静度度假休憩区、文文体活动游艺艺区、历史文文化游览区、梨梨花湖水上活活动区、综合合服务管理区区等起大景区区。预计在“十五期末”怪坡风景区区将成为达到到国家标准等等级的景区。东部山区充分发挥挥了森林河流流资源优势，以以沈阳国家森森林公园为龙龙头，以展示示原始森林等等自然风光为为主题，以辉辉山风景区为为依托，实现现特色发展。东东部山区将成成为休闲、娱娱乐、观光为为一体的森林林旅游度假区区。钟灵毓秀的七星山山风景区因有有着众多的历历史遗迹和浓浓郁的朝鲜族族、锡伯族风风情，故以民民风古迹为特特色，展示了了沈阳地区的的古代建筑文文化和以锡伯伯族为主的少少数民族历史史文化。形成成了集历史、民民俗风情为一一体的旅游胜胜地。还有其他的如：地地下温泉、平平原水库和观观光农业紧密密联系在一起起，共同构成成了沈北旅游游带。2.3.2.2、生生态绿化：规划建设47公里里长的蒲河生生态走廊。高高标准建成沈沈北新区境内内的蒲河河道道及两侧道路路、绿化，使使之成为一条条生态走廊。预预计明年10月竣工。2.3.2.3、空空气质量指标标及水文状况况：沈北新区和沈阳其其他区域比较较来说空气清清新，水质优优良。据沈阳阳市环境质量量监测数据，该该区域常年年年平均空气污污染指数为80左右，空气气质量等级多多为Ⅱ级。场址周周边无污染性性生产企业。区区域的环境状状况较佳。3、项目市场营销策策略3.1项目目标标市场分析消费者分析㈠、沈阳购房群体体的现状1、以往购房群体非非富则贵以往购房群体主要要集中在“暴富阶层”，这些客户户群里面的人人一般是私营营企业主、政政府机关官员员、国有大中中型企业管理理者等，月收收入基本在5000元左右，并并且在各自的的单位拥有较较大的权力，大部分收收入都是带有有灰色成分。这这类客户的住住房消费是高高档的产品，价价格一般在4000元/平方米以上上，其消费结结构属于偏向向金字塔的顶顶尖部分。2大众住房消费将逐逐渐演变为市市场主流随着沈阳城市化的的发展，政策策的推动，沈沈阳市将建设设为中国东北北地区核心的的区域经济、金金融、服务中中心。在国家家政策振兴东东北，沈阳先先行推动下，沈沈阳的第二产产业得到蓬勃勃发展，同时时也为第三产产业提供良好好的发展空间间。到2004年底，沈沈阳人均住房房建筑面积为为20.12平方米，比全国城镇镇人均住宅建建筑面积233.67平方米低3.55平方米，甚至至比辽宁省城城镇人均住宅宅建筑面积220.24平方米还低0.12平方米，历史欠账较较多，广大人人民群众要求求改善居住条条件的愿望十十分强烈。由由于居民收入入逐年增多，年年收入在3-6万元之间的的中等收入家家庭，占全市市居民40%左右，已成成为市场购房房主力，由此此推动当前我我市整体消费费结构发生重重大变化。同时，在沈阳实行行的拆迁政策策的推动下，这这也为沈阳购购房整体消费费结构发生重重大变化增加加催化剂，由由居民住房相相间梯次消费费结构已经形形成，由以往往金领阶层、银银领阶层购房房为主，向铜铜领阶层购房房为主转化，占占居民40%左右的铜领领阶层大批量量进入购房市市场，这就标标志着沈阳市市住房消费发发生了重大变变化，大众住住房消费将逐逐渐演变为市市场主流。与此同时，随着时时间的推移支支柱产业第二二产业将带动动第三产业发发展，人事服服务行业的人人群队伍将日日渐庞大，也也将开始出现现“中坚”购房群体。㈡、中坚购房群体体的构成1、中等偏低阶层客客户群他们包括了教师、警警察、公务员员、企业管理理人员、技术术人员、个体体户等等。他他们有一定的的经济压力，家家庭收入在4000元左右，他他们为了改变变旧的环境，追追求更好的环环境，良好的的居住氛围与与便利的配套套设施。对他他们而言，价价格在3000元/㎡以下的楼楼盘是他们可可以做到收支支平衡的选择择。2、本土拆迁户由于沈阳发展涉及及的拆迁，使使得本土的拆拆迁户成为购购房军团的新新生力量，其其住房需求是是最为急切的的，而且是购购买意向最为为强烈，主要要是满足住房房需求的基础础上，再要求求居住环境比比以前好。这这类人的收入入不高，家庭庭收入在3000元/月左右，由由于有拆迁补补助，他们只只有能力选择择购买价格在在3000元/㎡以下的房房子。㈢、沈阳居民住房房现状根据2004年年底对对全市居民住住房消费大规规模问卷调查查，针对沈阳阳目前居民居居住环境进行行调查与统计计，具体居住住现状如下：：居民住房现状调查表编号不满意的原因所占比例1现今居住的面积太太小39%2房子的结构不合理理18%3户内的功能不齐全全8%4离上下班的地方远远8%5其他原因7%6房屋环境破旧6%7周边的环境不好6%8开发商提供的物业业管理不好5%9房子质量不好3%从这项调查可以看看出，对住房房面积太小的的需求占主导导地位，约占占总比例近40%；其次是改改善住房设计计、环境、交交通状况等。㈣、可以承受的价价格2000-30000元/㎡的房子是是大众理想价价，但在沈阳阳已经很少。根根据问卷了解解到沈阳市居居民所能承受受的价格在3000--4000元/㎡这个区间间；其他价格格区间已经失失去了重心，3000元/㎡以下的房房子一扫而空空，而4000元/㎡以上的房房子让普通人人望尘莫及。㈤、住房面积需求求80-100平方方米左右是市市民普遍的选选择。根据沈沈阳住房消费费者需求的住住房面积供求求调查，80平方米以下下商品房不适适宜居住，而80-1000平方米这个个面积范围是是市民普遍的的选择。120平方米以上上的商品房供供远大于求，出出现许多大户户型商品房空空置的现象。项目市场细分根据沈阳房地产开发发有限公司营营销部对有意意向购买产品品的潜在顾客客近300名各界人士士的抽样调查查分析，可以以用以下几个个市场细分变变量对该项目目的目标市场场进行细分：：客户年龄根据客客户年龄可以以将市场细分分为以下几组组：25~30岁（所占比比重为31.8%）、31~35岁（所比重重为占20.6%）、36~40岁（所占比比重为16.8%）、40岁以上（所所占比重为30.8%）。家庭月收入水平根据客户家家庭月收入水水平可以将市市场细分为以以下几组：11500元以下（占占59%）、15000~2000元（占26.8%）、20000~25000元（占11.2%）、2500~3000元（占3%）。原居住地域根据据客户源家庭庭住址可以将将市场细分为为两组：即本本市居民和外外地居民。其其中，本市居居民还可以细细分为：新城城子区（占44.9%）、皇姑区（占13..1%）、大东区（占22.4%）、铁西区占（119.6%）。项目目标市场选择择综合考虑该项目所所处的区位以以及市场竞争争情况等因素素，可将该项项目的目标市市场确定为原原动迁居民回回迁及随市区区工业企业搬搬迁而来的企企业职工及技技术人员，该该客户群体主主要具有如下下特征：①年龄为30~455岁；②家庭结构：三口之之家为主；③家庭月收入：平均均收入15000元/月；④文化程度：初中、大大专和本科；；⑤客户来自区域：主主要以农村城城市化改造进进程中的当地地居民为主；；其次是随着着新投资兴建的企业以及市市内搬迁至此此落户的企业业而流入本地地区的工人及及技术人员在在目标客户群群体中将占有较大比重重；另外还有有市内临近各区的动迁户也将将占有一定的的比例，其中中以来自皇姑区、铁铁西区、大东区的市市民为主。3.2项目市场场定位“花园”项目是沈阳阳房地产开发发有限公司开开发的住宅项项目，该项目目是香港*****投资集团首次次与沈阳地区区企业合作而而做出的第一一个大手笔的的投资。标志志着香港*****集团进进军大陆北方方房地产市场场的开始。而而该项目更是是针对该地区区特定人群量量身定制，综综合考虑目标标客户的家庭庭可支配收入入状况，在该该区域居民财财力允许的范范围内，以人性化设计计为理念，推推陈出新，最最大程度地发发挥当地资源源优势，最大大限度的方便便居民的生活活。3.3项目市场场营销组合项目产品策略.1项目品牌内内涵取名“****”，是因因为项目所在在地虎石台镇镇是国务院1983年首批命名名的卫*****，同时取“新城”谐音“****”。“花园”是最传统的的理念和最时时尚的生活方方式的完美结结合。.2项目产品创创新理念“花园”住宅产品将将坚持以下三三个方面的创创新：①该项目将按建设部部商品住宅性性能认定AA级示范小区区标准开发建建设商品住宅性能认定定是建设部面面向全国推广广的21世纪换代住住宅产品的标标准，现在按按此标准开发发建设的住宅宅产品并不多多见，至少在在沈阳地区很很少的，“花园”必将成为沈阳市建设部商品品住宅性能认认定示范小区区。②户型设计创新产品的户型做到四四明设计，居居室、餐厅、厨厨房、卫生间间均有直接采采光通风窗，浅浅进深、大开开间、高使用用率。③项目的庭院设计组团间庭院化，地地上均为绿化化景观点缀于于楼宇间。除以上创新外，产产品还具有与与沈阳一般豪宅宅同步的建设设标准的特点点：一是智能化，先进进智能管理系系统，依据建建设部智能化化小区三星级级标准设计，闭闭路监控，电电子巡更，可可视对讲，四四表远传，宽宽带入户。二是健康，35%%绿化率，健健康会所、休休闲、运动等等设施齐备。三是时尚，网上银银行、证券、购购物，e时代时尚生生活方式，可可以在小区内内轻松实现。四是价值，项目拥拥有极具竞争争力的价格性性能比，充分分体现顾客价价值最大化，让让顾客花更少少的钱，住更更好的房子。五是服务，“您的的物业，我的的事业”是****物业业的理念。真真正的星级售售后服务，营营造星级社区区。该项目将在上述诸诸多方面继续续精雕细琢，不不断提升项目目的市场吸引引力，关注业业主的生活方方式和住宅的的未来发展，体体现顾客价值值最大化，从从而实践公司司对项目开发发的三个核心心理念。3.3.1.3项目的户型设计该项目楼体为511栋，其中小高高层9栋，每栋11层；多层42栋，每栋6层、8层不等。户型型为一室一厅厅一卫、二室室二厅一卫、三三室二厅一卫卫、三室二厅厅二卫四种，其中前三三种户型为主主导户型，面面积在50㎡～90㎡之间，最最后一种户型型面积在128平方米左右，均采用四明设设计。小区采用全封闭管管理，绿化率率为35%。项目价格策略根据对沈阳市竞争争项目的充分分调查研究和和对潜在顾客客的分析，结结合项目的成成本、利润分分析，以及系系列项目对品品牌价值的提提升，将该项项目的平均价价格确定为22100-2500元/平方米，这这样的价格水水平是有竞争争力的。项目销售渠道策略略该项目的销售渠道道可以选择自自主销售为主主，通过内部部培训和外部部智力机构的的培训，充分分发挥现有销销售人员的潜潜力，提高销销售人员的能能力和水平，以以使项目的销销售工作有较较高的效率。同同时，由于该该项目是虎石石台火车站附附近棚户区地地块整体拆迁迁改造项目的的一个子项目目，整个项目目规模巨大，也也可以辅以代代理机构销售售，提高项目目的销售进度度与效率，但但应当均衡考考虑成本与收收益的比较情情况来确定自自销与代理销销售的比重。此外，还要加强与周边由市区新搬迁到虎石台落户的企业的联系，争取与其签定团购协议，以适当优惠的价格批量销售，这样也可以此来帮助新落户企业解决职工的居住问题。项目推广策略推广花园品牌通过花园项目的运运作，*****房地产开开发有限公司司将初步确立在在沈阳市房地产产业树立起后后起之秀的公公司形象，项项目品牌的核核心理念就是是创新，“户型革命”的宣传口号号在沈阳市场上形形成强烈的冲击力力，尽可能赢赢得市场的认认同。这将对对项目的销售售产生重大影影响。推广虎石台棚户区区拆迁改造项项目的概念，树树立公司形象象，增强客户户信心虎石台棚户区拆迁迁改造项目是是2006年沈阳市政府关注的重点工工程，由于该该地块区位位位置优越，开开发规模较大大，将周边地地区连为一个个整体，因而而倍受市场瞩瞩目。沈阳房地产开发发有限公司作作为该地块的的开发商显示示了公司的实实力。因此，应应在推广过程程中借势发力力，通过推广广虎石台棚户户区拆迁改造造项目树立起起公司新形象象。另外，虎虎石台棚户区区拆迁改造项项目作为市政政的重点工程程，政府的支支持会在一些些问题的解决决上有一定的的优势，这也也会增强客户户的信心。进行整合营销传播播在项目推广期间，依依据项目进度度和销售费用用计划，有效效整合公司内内外资源，整整合电视、报报纸、广播、网网络等各种传传媒资源以及及人员、户外外广告牌、售售楼处展示等等各种推广媒媒介，向市场场进行整合传传播推广。但但应当注意的的是，在销售售的不同时期期要有针对性性的选择不同同媒体组合，以以期使用最小小的成本获得得最大的市场场收益。四、建设条件分析析和工程进度度安排1、建设条件分析1.1场址选择择该项目位于沈阳市市新城子区虎虎石台镇火车车站附近。地块周围环境现状状该地块是属于虎石石台火车站附附近棚户区拆拆迁改造项目目中的一部分分。经规划后，地块周周围环境将发发生以下重大大变化经沈阳市规划设计研研究院对“虎石台地区控控制性详细规规划”后，该地块块周围环境将将发生如下变变化：.1城市品位得得以提高，辽辽宁省唯一由由国务院批准准的沈阳副城城、省级开发发区——虎石台开发发区功能更加加完善，从而而带动该地区区升值。规划在该地区建商商业金融区、文文化区两个功功能区。其中中，将在本项项目的北部建建设一个大型型图书批发市市场。还将建建设一些街心心花园供居民民休闲娱乐、锻锻炼身体、陶陶冶情操。1.1.2.2文文化教育设施施增加因该地区新增居住住人口约24000人，该区原有有大专院校15所，又将规划划新建2所小学和1所中学，从从而提高了该该地区的文化化氛围。.3绿化系统规划建设三期工程程，即3个小区，面积积分别为588433㎡、232911.7㎡和752033.9㎡，园区内以乔木木及草坪绿化为为主，方砖路路面，一期和和二期中心修修建中心广场场，广场中央央设计音乐式式喷水池一个个，既提高小小区的档次和和文化品位又又方便了小区区内居民在夏夏日茶余饭后后围池休闲散散步娱乐，广广场周边集中中设置商业网网点，形成小小型商业区，方方便居民日常常购物需要。.4景观控制每个地带建设都应应注意把自然然景观（水景景、绿化）引引入建筑群体体，并通过建建筑与自然的的对比、衬托托、呼应等手手法，将建筑筑景观与城市市景观有机融融合。该场地交通便利，地地理位置得天天独厚，是建建设住宅小区区的理想场地地。1.2外部配套套条件该项目属于棚户区区拆迁改造工工程，周边已已具备给水、排排水、电、供供热、煤气、通通讯、有线电电视的配套设设施。棚户区整体拆迁改改造项目完成成后，将建成成目前市区内内规模最大的的住宅小区。由由于整个社区区的综合配套套将进行统一一规划、整体体设计，故该该社区建成后后必然布局合合理、设施先先进，能最大大限度地满足足居民的日常常生活需求。1.3工程地质质条件原场地为居民简易易平房，该场场地的地质条条件能满足住住宅建设的要要求。1.4自然条件1.地理位置

沈阳阳市位于中国国东北地区的的南部，辽宁宁省的中部，在在东经122°225＇9＂～123°°48＇24＂；北纬41°111＇51＂～43°2＇13＂之间。全全市国土总面面积为13008平方公里，其其中市区面积积3495平方公里。

2.地形

沈阳阳地区以平原原为主，地势势平坦，山地地丘陵集中在在东南部，属属辽东山地丘丘陵的延伸部部分。西部是是辽河、浑河河冲积平原，地地势由东北向向西南缓缓倾倾斜。境内有有辽河、蒲河河、浑河、北北沙河、新开开河、南运河河等河流。

3.气候

沈阳阳地区属于温温带半湿润大大陆性气候，受受季风影响较较大，四季分分明，每年4~10月是旅游的的黄金季节。

2、工程进度安排该项目的一期工程程将于20006年3月至2006年5月为前期准准备工作，完完成项目规划划和方案设计计，2006年6月动工兴建建，2007年6月底一期工程竣工工交付使用。整整个项目由三三期工程组成成，采取交叉叉滚动开发的的方式进行，每每个项目的具体进度安安排详见附表。五、项目的规模和和性质该项目是现代化小小高层居住小小区，由611幢住宅楼组组成。该项目占地面积1130,7332.00平方米，总建建筑面积2661,464.000平方米，容积积率2.0，建筑筑密度34.7%，绿化率30.5%。该项目规模和性质质如下表所示。序号建筑名称层数建筑面积（㎡）1商品房住宅11层209,171..202商业52,292.880合计264,464..00六、工程设计和功功能要求1、工程设计1.1建筑设计计该项目严格遵照国国家颁布的现现行各设计规规范及沈阳市有关城城市规划，消消防和交通要要求，并按照照设计任务书书所确定的条条件进行设计计。考虑城市景观及区区域内已有的的建筑风格，发发挥项目优势势，利用建筑筑造型、体量量、颜色、创创造出一个造造型大方得体体、简洁具有有超时代气息息的现代建筑筑群体新形象象。该项目设计体现了了“以人为本”的设计原则则，倾力打造造舒适、安全全、经济、健健康文明的现现代化居住小小区。小区整体规划结构构清晰，道路路系统简洁、流流畅和高效，体体现“人车分流”的特点，减减少了噪声、尾尾气排放及夜夜间汽车灯光光对人的污染染，给住户创创造了一个安安全、宁静和和舒适的步行行室外活动环环境。小区内住宅宜南北北向布置，具具有良好的采采光和通风。1.2平面布局局每幢住宅分3个单单元，各单元元一层2户或3户，每幢住宅宅户数为700户左右，共10幢，住宅总总户数为7000户左右。建筑面面积每户50㎡～128㎡不等等，户型分别为一室一厅一一卫、二室二二厅一卫、三三室二厅一卫卫、三室二厅厅二卫。1.3装修外装修：外墙涂料料，塑钢窗。内装修：每套住宅宅天棚、墙面面刮大白，地地面水泥沙浆浆压光。1.4结构设计计该项目采用筏板基基础，主体框框架剪力墙结结构，现浇钢钢筋砼楼板，层层高为3米，外墙墙体体为粉煤灰空空心砖。抗震震设防裂度为为7度。2、功能要求2.1生活给水水系统该项目从台山自来来水厂和解放放广场自来水水厂两条给水水管网中各引引1条DN100管道接入小小区给水管网网，要求供水水压力0.445MPa，形成小小区室外环状状供水管网。在在其中一条发发生故障时，另另一条进水管管仍能保证不不间断用水。小高层住宅由地下下室中设置的的变频调速水水泵供水，屋屋顶设置消防防水箱。总用用水量约2550立方米/天（按每人人120L/天）。2.2排水系统统该项目雨、污分流流排出。雨水水由水落管流流入市政雨水水管网。小区生活污水排入入各楼的化粪粪池内，经处处理发酵后排排到污水处理理池中处理；；地下室污水水应集中到地地下室污水池池中，通过排排污泵将污水水排入化粪池池中。然后排排入市政污水水管网，最后后全部排入辽辽河污水节流流管网，送入入污水处理厂厂。2.3空调系统统住宅按分体式空调调考虑（外墙墙预设空调室室外机搁板并并预留冷凝水水管孔洞）。2.4供热系统统热源由发电总厂供供热。通过小小区热交换站站的热水管网网引入供暖热热水，由配水水泵分别送入入各住宅内，向向高压暖气片片供热。采暖暖总热量4300KKW（每平米指指标为50W）。2.5电气系统供电电源及电压该项目从保留的大大起66千伏变电所所改造为城市市变电所的供供电管网供电电。由两个不不同的供电地地点引入两回回路10KVV电源，用地地下电缆直接接接入小区变变电所，形成成小区室外环环状供电管网网。在其中一一条发生故障障时，另一条条电路仍能保保证不间断供供电。用电负荷小区内设一座变电电所，用电负负荷约6000KKW（按每户8KW）。变配电室采用高压压真空开关柜柜，低压抽屉屉式配电屏，操操作电源采用用硅整流镉镍镍电池组，作作分合闸直流流操作电源。采采用电磁操作作。断电保护与计量进进线柜采用过过电流保护，变变压器柜采用用过电流过负负荷保护。各楼层配电箱对本本层的负荷供供电。照明工程该项目按照国际照照度标准，采采用新型节能能光源及灯具具，选用格栅栅日光灯；室室外设泛光照照明；室内设设应急照明装装置，由镉镍镍电池屏供电电。防雷系统在小高层楼顶周边边设10m×10m网格状避雷雷带，通过柱柱筋接地，电电阻不大于1欧姆。2.6弱电工程程通讯及有线电视系系统每户住宅设1个外外线电话插座座及1个有线电视视电视插座。2.6.2保安电电视监控及防防盗报警系统统在小区主要出入口口、地下室停停车场出入口口设置监控摄摄像机，在住住宅各单元楼楼下设置对讲讲门。系统控制主机及分分控机分别设设在地下室消消防控制中心心。2.7煤气系统统煤气由新城子区煤煤气管网总干干线引入小区区煤气调压站站后，再引入入各住宅用户户。煤气总用用量约800立方米/天。七、消防、环保和和劳动卫生1、消防1.1总平面布局该项目四周有城市市道路，形成成环形消防车车道，宽度大大于4米，建筑物与与周围建筑物物保留一定的的防火间距，主主要出入口及及疏散口的位位置符合城市市交通规划要要求。小高层住宅属于二二类建筑，每每个单元设1个疏散楼梯梯，1部消防电梯梯，设正压前前室。小区内内建筑物之间间的间距均大大于20米，符合消防防规范要求。1.2消防用水水系统在小区地下设2550立方米消防水水池，作为全全区消防用水水水源。小高层屋顶设122立方米消防水水箱，以供楼楼内消防使用用。各水箱连连有加压泵，以以保证各层的的水压达到消消防要求。1.3消火栓系统统商品房住宅、商业业地产内设有有消火栓，消消火栓的布置置要保证喷水水能达到建筑筑物的任何部部位，小区内内设置室外消消火栓。1.4自动喷洒洒系统和水幕幕系统网点、会所等公共共场所设自动动喷洒系统和和水幕系统。1.5灭火器配配置会所、网点及住宅宅配置5A型2kg手提式干干粉型（磷酸酸铵盐）灭火火器放置在楼楼梯、电梯及及明显和便于于取用的地方方。2、环境保护2.1排污水小区生活污水排入入各楼的化粪粪池内，经处处理发酵后排排到污水处理理池中处理，再再排入市政污污水管网，送入污水处处理厂。中水利用：沈阳市市是水资源缺缺少的城市，水水资源的重复复利用和采用用节水设备是是很重要的，建建议小区建设设中水设施，将将生活污水经经中水设施处处理后，用于于卫生间冲厕厕及绿化、洗洗车等。2.2排废气住宅内的厨房设抽抽油烟机，卫卫生间设有通通风口。2.3防噪音小区实行“人车分分流”，减少噪声声、尾气排放放及夜间灯光光的污染。3、劳动卫生3.1绿化该项目的周边及小小区内有道路路及大面积绿绿化，小区内内视野广阔，环环境优美，采采光、自然通通风效果良好好。3.2卫生条件件小区内实行物业化化管理，卫生生有专人清扫扫，垃圾进行行分类收集，提提高小区的文文明生活方式式。3.3空气质量量小区绿化覆盖率高高，小区内及及周边没有污污染源，空气气质量良好。八、投资估算与资资金筹措1、投资估算1.1建设投资资估算土地征用及拆迁补补偿费估算该地块综合地价为为1,3055.00元/m2（综合地价价包括土地出出让金和拆迁迁补偿费用），该该地块面积1130,7332.00mm2，据此估算算土地使用权权费用为177,060..526万元元。建筑安装工程费估估算该项目土建筑安装装工程费共计计18,4999.62万万元。前期工程费用估算算该项目前期工程费费（包括规划划、设计、可可研、水文地地质勘察、土土地平整等费费用）共计720..75万元。基础设施建设费用用估算该项目基础设施建建设费用（包包括供电、供供水、供气、排排污等市政工工程费用及小小区绿化工程程）共计3,773..448万元元。预备费该项目预备费以开开发建设投资资和其他费用用之和作为取费费基础，费率率为3%，共计1,2215.166万元。建设单位管理费管理费是房地产开开发企业的管管理部门为组组织和管理房房地产项目的的开发经营活活动而发生的的各项费用。以开发建设投资作为取费基础，费率为0.1%，共计35.56万元。综上所述，该项目目建设投资如如下表所示：：序号项目总费用（万元）1开发建设投资35,560.1151.1土地取得成本17,060.5531.2建安工程费用18,499.662土建工程费17,017.991给排水工程费418.87采暖工程费320.29电器照明324.22防雷196.10通讯222.242其他费用4,977.1002.1勘察设计费406.992.2城市基础设施配套套费4,026.5552.3建设工程监理费129.502.4建设单位管理费35.562.5工程质量监督费37.002.6工程招标费27.752.7前期费用313.763预备费1,216.1224项目总投资41,753.3371.2建设期利利息估算该项目建设投资借借款10,0000万元，用于资资本金不足时时投入项目建建设使用。该该项目一期工工程将于2006年6月开工建设，整整个项目(共三期)建设期三年，在在竣工验收前前，用于建筑筑安装工程投投资的银行贷贷款产生的利利息全部记入入建设期利息息。按年利率率6.4322%计算，建设设期利息共11,692..07万元。综上，该项目投资资总额43,,445.444万元，其其中建设投资资41,7533.37万元，建建设期利息11,692..07万元。2、资金筹措该项目建设投资总总额41,7533.37万元，所需需资金拟由以以下三个渠道道筹集：①银行借款10,000.000万元，由由企业向金融融机构申请借借款解决；②②自筹资金31,7753.377万元(包括部分承包包商垫资)。贷款本息偿偿还由逐年累累积的预售收收入偿还。九、财务基础数据据估算1、概述考虑沈阳市房地产产市场行情变变化、物价指指数上涨趋势势和该项目地地理位置的升升值趋势，本本报告通过对对财务基础数数据进行估算算，以期更好好地反映项目目在各种市场场状况下的收收益情况。初初步方案，考考虑各种内、外外部因素所确确定比较贴近近市场实际情情况的价格：：住宅部分由于结构构、层数、是是否安装电梯梯等因素的不不同，成本也也随之不同。出出于以上诸多多因素的考虑虑，小高层住住宅销售价格格与多层住宅销销售价格每建建筑平方米均均价初步定为2400元(该数据根据据小高层和多多层住宅所占占商品房住宅宅的总建