第16章用益物权

第十六章用益物权教学重点：1.用益物权的含义、特征。2.土地承包经营权。3.建设用地使用权。

第一节用益物权概述一、用益物权的含义（一）概念用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。（二）特征：

1.以不动产、动产为权利客体；

2.以占有、使用、收益为其权利内容；

3.是在他人之物上设立的权利，是一种他物权。

4.是一种定限物权。二、用益物权的体系（一）传统民法上的用益物权1、地上权；2、地役权；3、永佃权；4、房屋典权。（二）中国物权法1、土地承包经营权；2、建设用地使用权；3、宅基地使用权；4、地役权。三、准物权（一）准物权概述是指自然人法人或者其他组织依法享有的对特定空间内的自然资源进行开发和利用的权利，包括海域使用权、采矿权、捕捞权等。特点：1.权利标的不同（标的不是物，是自然资源、消耗物）；2.权利行使方式不同（不是实际控制，是检测、开发、摄取等）；3.权利取得方式不同（不是自愿原则，需行政许可）；4.权利行使上的不同（私权特点不突出，是强制性规定）。（二）海域使用权是指依法经批准取得的对国家所有的某一特定区域在一定期限内排他性持续使用并享受其利益的权利。1.海域使用权的取得（使用权证书）（1）申请审批；（2）招标；（3）拍卖。2.海域使用权的效力（权利、义务）3.海域使用权的消灭（期满、征用、填海等）（三）矿业权（探矿权、采矿权）1.矿业权的取得。（1）依申请取得；（2）以招标、拍卖方式取得；（3）以转让方式取得。2.矿业权的效力。（1）探矿人的权利、义务。（2）采矿人的权利、义务。（四）取水权利用地下水、地上水（江河湖泊）。

1.取水权的取得。（1）直接取得；（2）依申请取得；（3）依转让方式取得。

2.取水权的效力。（五）渔业权（养殖权、捕捞权）

1.渔业权的取得。（1）直接取得；（2）依申请取得。

2.渔业权的效力。（1）养殖权人的权利义务。（2）捕捞权人的权利义务。

第二节土地承包经营权一、概述（一）概念是指农业生产经营者以从事农业生产为目的，对集体所有或国家所有集体使用的土地进行占有、使用和收益的权利。（二）特征：1、主体是农业生产经营者；2、客体是集体所有或国家所有由农民集体使用的农用地；3、目的是从事农业生产。二、土地承包经营权的取得（一）设定

1、订立土地承包经营权合同。合同生效，权利设立。

2、土地承包经营权的确定。县级政府颁发证书，登记造册确认土地承包经营权。颁证是行政确认行为，不具有物权性质。（二）土地承包经营权的流转（128条）1、流转原则（5项）2、流转方式（1）转包：受转包人为同一集体组织成员；（2）出租：承租人为集体组织外部人员；（3）互换：组织内部成员；（4）转让：受让人为其他农户。承包关系终止。3、土地承包经营权流转合同的签订4、土地承包经营权流转合同的公示互换、转让可以登记，登记对抗。（三）土地承包经营权的继承1、家庭承包的，只有林地承包权可以继承，耕地、草地承包权不能继承；2、其他方式承包，承包权都可继承。

三、土地承包经营权的效力（一）土地承包经营权人（承包方）的权利

1.占有、使用、收益权。

2.自主经营权。

3.依法流转权。

4.相应补偿权。

5.法律法规规定的其他权利。（二）土地承包经营权人（承包人）的义务：1.维持土地的农业用途，不得用于非农业建设；2.依法保护和合理使用土地，不得给土地造成永久性损害；3.法律、行政法规规定的其他义务。

（三）土地承包经营权发包方的权利

1.发包本集体所有或者国家所有依法由本集体使用的农村土地；2.监督承包方依照承包合同约定的用途合理利用和保护土地；3.制止承包方损害承包地和农业资源的行为；4.在特定情况下收回承包地：（1）承包方转为非农业户口；（2）承包方连续两年抛荒的。5.在特定情况下调整承包地：因自然灾害严重毁损承包地，须经三分之二村民代表同意，并报乡、县两级人民政府行政主管部门批准。（四）土地承包经营权发包方的义务

1.维护承包方的土地承包经营权；2.尊重承包方的生产经营自主权；3.依照承包合同约定，为承包方提供生产、技术信息等服务；4.执行县、乡（镇）土地利用总体规划，组织本集体经济组织内的农业基础设施建设；5.法律、行政法规规定的其他义务。四、土地承包经营权的消灭（一）消灭原因1.土地承包经营权的提前收回；2.土地承包经营权的提前交回；3.承包期限届满未继续承包；4.土地被征收；5.承包地灭失或严重损毁无法继续从事农业生产；6.承包方死亡无继承人或继承人放弃继承。（二）土地承包经营权的法律后果1.承包方返还土地的义务；2.承包方的农作物取回权；3.特别改良费用或有益费用的补偿。五、“四荒”土地承包经营权（一）“四荒”承包地荒山、荒沟、荒丘、荒滩。（二）承包方不以内部承包为限，可以包给本集体组织以外的人。（三）发包程序和方式（属其他方式）

1.直接通过招标、拍卖、公开协商等方式对外发包；

2.先将土地承包经营权折股分给组织成员再实行承包经营或股份合作经营。（四）“四荒”土地承包经营权内容

1.承包费。公开竞价。

2.承包期限：最长不超过50年。（五）“四荒”土地承包经营权的流转方式灵活：转让、入股、抵押或其他方式。（六）“四荒”土地承包经营权的继承承包人的继承人可继续承包。第三节建设用地使用权

一、建设用地使用权概述（一）建设用地使用权的名称之争（二）建设用地使用权的含义

1.客体为国家所有的土地，不包括集体所有的农村土地.2.目的是建造并保有建筑物、构筑物及其附属设施。

3.建设用地使用权的内容具有限制性。

（1）居住用地70年；（2）工业用地50年；（3）教育、科技、文化、卫生、体育用地

50年；（4）商业、旅游、娱乐用地40年；（5）综合或其他用地50年。3、建设用地使用权的内容具有限制性二、建设用地使用权的设立（一）以出让方式设立建设用地使用权

1.建设用地使用权出让的含义特点:(1)交易性；(2)有偿性；(3)期限性。出让与转让的区别:(1)性质不同；(2)主体不同；(3)是否有偿不同。

2.建设用地使用权出让的性质（民事行为）3.建设用地使用权出让的方式第一、协议出让；第二、拍卖出让；第三、招标出让；第四、挂牌出让。后三种为公开竞价方式。

4.建设用地使用权出让合同（7条款）

(二)以划拨方式设立建设用地使用权

1.建设用地使用权划拨的含义：是指县级以上人民政府依照相关法律规定的权限和审批程序，将国有土地无偿地交付给符合法律规定的条件的土地使用者使用，土地使用者因此取得建设用地使用权的行为。特点:(1)公益目的性;(2)无偿性;(3)无期限性;(4)限制性流通性.2.建设用地使用权划拨的适用范围下列建设用地使用权可以由县级上经人民政府依法批准划拨:(1)国家机关用地和军事用地;(2)城市基础设施用地和公益事业用地;(3)国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；

(4)法律、行政法规规定的其他用地。

(三)建设用地使用权的登记（登记生效）

三、建设用地使用权的流转（一）建设用地使用权的转让

1.签订建设用地使用权转让合同（7条款）；

2.以出让方式设立的建设用地使用权转让的条件：

（1）按照出让合同约定已支付土地出让金并取得土地使用权证书；（2）按照约定进行投资开发，属房屋建设的，完成开发投资总额的25%，属成片开发土地的，形成工业用地或其他建设用地条件。

3.以划拨方式设立的建设用地使用权转让的。条件：须经有批准权的县级以上人民政府审批，并办理建设用地使用权出让手续。

4.建设用地使用权转让的变更登记。未经登记不生效，但不影响合同效力。

5.建设用地使用权“一地数转”问题处理。(二)建设用地使用权的抵押签订合同，办理登记，登记生效。(三)建设用地使用权的出租有限制：未按合同规定的期限和条件投资开发利用土地的，禁止出租。(四)建设用地使用权流转中的“房随地走”、“地随房走”四、建设用地使用权的效力（一）建设用地使用权人的权利占有、使用、收益：建造并经营建筑物构筑物及附属设施。依法转让、互换、出资或抵押。（二）建设用地使用权人的义务

1.支付出付金等费用；

2.合理利用土地；

3.按土地用途使用土地；

4.恢复土地原状。五、建设用地使用权的消灭（一）建设用地使用权消灭的事由

1.存续期间届满。

2.国家因公共利益征收土地。对不动产给予补偿，退还相应出让金。

3.土地灭失。

4.建设用地使用权被收回。（1）违反用途使用土地；（2）满2年未动工开发。

5.其他消灭事由。(二)建设用地使用权消灭的法律后果注销登记、收回权利证书。处理：

1.因公共利益的需要提前收回土地。对不动产给予补偿并退还相应出让金。

2.建设用地使用权期满而未续期的。有约定按照约定，没有约定按法律规定。

第四节宅基地使用权

一、概述（一）含义:

是指以建造住宅及附属设施为目的,对集体所有的土地进行占有和使用权利。

特征：

1.宅基地用权的主体具有特定性，原则上限于农村居民。

2.宅基地使用权客体具体特定性，限于集体所有土地。

3.宅基地使用权的内容具有特定性，仅限于依法建造并保有个人住宅及其附属设施。

4.宅基地使用权初始取得具有无偿性。

5.宅基地使用权没有期限限制。

1.宅基地使用权与土地承包经营权。（1）内容不同；（2）存在期限不同。

2.宅基地使用权与建设用地使用权。

(1)权利主体的身份限制不同；(2)权利内容不同（能否转让、抵押、出资）；(3)取得方式不同；(4)设立要件不同（是否要求登记）；

(5)是否有偿不同；(6)存续期限不同。（二）宅基地使用与相关权利的比较二、宅基地使用权的取得（一）宅基地使用权的设立

1.设立宅基地使用权的条件：（1）因子女结婚等原因确需分户，缺少宅基地的；（2）外来人口落户，成为集体成员，没有宅基地的；（3）因发生或者防御自然灾害、实施村庄和集镇规划以及进行乡村公共设施和公益事业建设，需要搬迁的。不予批准使用宅基地：（1）非本集体的农村村民；（2）已拥有一处达到规定标准面积的宅基地；（3）农村村民转让住房后，再申请宅基地的。2.设立宅基地使用权的程序。

（1）农户申请；（2）农村集体经济组织讨论；（3）乡（镇）人民政府审核；（4）县级政府对农户的申请进行审核，提出审核意见；（5）县级人民政府批准后，由农村集体经济组织向宅基地申请者无偿提供宅基地使用权。

3.设立宅基地使用权的限制。

“一户一地”。建议改为“申请”，是对初始取得的限制。（二）宅基地使用权的流转

不允许单独流转。房随地走。（三）宅基地使用权的登记

现行公示方法：占有。可以登记。

155条：已登记的宅基地使用权转让或消灭的，应办理变更或注销登记。三、宅基地使用权的效力（一）宅基地使用权人的权利

1.权利人有权在宅基地上建造房屋和其他附属物。

2.权利人有处分宅基地使用权（房地一体、一并转让）。（二）宅基地使用权人的义务

按照规定用途使用。四、宅基地使用权的消灭宅基地使用权因以下事由而消灭:1.宅基地因自然原因灭失.2.宅基地的收回和调整.3.宅基地被征收.4.其他原因.第五节地役权

一、概述（一）地役权的含义:

是指不动产权利人为某特定不动产的便利而使用他人不动产，使其负一定负担的物权。属性：

1.地役权是存在于他人土地之上的物权。

2.地役权是为需役地便利而设的物权。

3.地役权是使供役地负一定负担的物权。(二)地役权的特征

1.从属性。依附于需役地所有权或使用权，与其不可分离。

2.不可分性。存在于需役地与供役地的全部，不能分割为各个部分。（三）地役权与相邻关系相同点：（1）产生原因相同。（2）在权利内容方面，有重合之处。（3）在法律救济途径上同属于物权。差异：

1.二者的法律性质和发生依据不同；

2.二者的调整范围、方法不同；

3.二者的调节限度不同；

4.二者在有无对价上不同；

5.二者在