第9章可行性研究

9.1可行性研究概述9.2可行性研究的阶段9.3可行性研究的主要内容9.4可行性研究的时间、费用及其精度9.5可行性研究的程序及可行性研究报告的编制重点内容思考题第九章可行性研究《房地产开发与经营》配套课件9.1可行性研究概述9.1.1可行性研究的概念9.1.2可行性研究的发展9.1.3可行性研究的目的9.1.4可行性研究的作用《房地产开发与经营》配套课件9.1.1可行性研究的概念可行性研究又称可行性分析技术，是在投资决策前，对项目有关的社会、经济和技术等各方面情况进行深入细致的调查研究；对各种可能拟定的建设方案和技术方案进行认真的技术经济分析与比较论证；并对项目建成后的经济效益进行科学的预测和评价。在此基础上，综合研究、论证建设项目的技术先进性、适用性、可靠性，经济合理性和有利性，以及建设可能性和可行性。

《房地产开发与经营》配套课件9.1.2可行性研究的发展20世纪30年代美国为开发田纳西河流域1978年，为指导广大发展中国家开展可行性研究，联合国工业发展组织编写了《工业可行性研究手册》，92年进行了修订（第二版）。1983年2月，原国家计划委员会又正式颁布了《关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法》。1987年，原国家计划委员会发布了《建设项目经济评价方法》、《建设项目评价参数》（93年进行了修订（第二版））和《中外合资项目经济评价方法》2006年7月3日，建设部标准定额研究所对《参数与方法》(第二版)的修订工作完成，由国家发展改革委和建设部以发改投资【2006】1325号文印发了《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）《房地产开发与经营》配套课件9.1.3可行性研究的目的一般要回答以下六个问题（5W1H）WHAT（这是什么：生产什么，用什么原材料生产，用什么方法生产，要什么条件生产〕WHY（为什么：支持这个项目的技术和经济政策等）WHERE（在什么地方）WHEN（什么时间：开工、竣工时间）WHO（谁：建设单位，设计单位，施工单位，材料供应单位等）How（如何实施：说明投资行为的主体怎样去实施）《房地产开发与经营》配套课件9.1.4可行性研究的作用1、可行性研究是工业项目建设的依据2、是向银行贷款或筹资的依据3，是工程设计的依据4，是向当地政府和环境部门申请建设执照的文件5、是与有关部门互订协议、签订合同的依据6、是本工程建设的基础资料7、作为拟采用新技术、新设备研制计划的依据8、作为企业安排项目计划和实施的依据

《房地产开发与经营》配套课件9.2可行性研究的阶段9.2.1项目的生命周期9.2.2可行性研究阶段划分及其功能《房地产开发与经营》配套课件9.2.1项目的生命周期三个时期：投资前时期、投资时期和生产时期投资前时期投资时期生产时期机会研究(鉴别投资机会)初步可行性研究(初步选择阶段)可行性研究(项目拟建阶段)评价报告(评价和决策阶段)谈判和订立合同阶段项目设计阶段施工安装阶段试运转阶段正式生产阶段投资筹措活动实施计划资本投资支出《房地产开发与经营》配套课件9.2.2可行性研究阶段划分及其功能一般分为四个阶段，即机会研究阶段初步可行性研究阶段详细可行性研究阶段评价研究阶段。《房地产开发与经营》配套课件1．机会研究阶段机会研究又分为一般机会研究和具体项目机会研究。《房地产开发与经营》配套课件2.初步可行性研究阶段也称为预可行性研究，前可行性研究是介于项目机会研究阶段和详细可行性研究阶段之间的一个研究阶段它们的区别主要在于所获资料的细节不同。《房地产开发与经营》配套课件亦称为详细可行性研究，最终可行性研究阶段，是投资前时期研究和评价的重要阶段。3、可行性研究阶段《房地产开发与经营》配套课件4、评价研究阶段评价研究也称为项目评估。评估范围大中型和限额以上项目及重要的小型项目论证单位必须经有权审批单位委托有资格的工程咨询单位项目评估组织部门投资决策部门或授权单位或个人建设银行、投资银行、工程咨询公司或有关专家其主要任务是对项目的可行性研究报告提出评价意见。

《房地产开发与经营》配套课件9.3可行性研究的主要内容1.项目兴建的理由与目标2.市场分析与预测3.资源条件评价4.建设规模与产品方案5.场(厂)址选择6.技术方案、设备方案和工程方案7.原材料燃料供应

《房地产开发与经营》配套课件8.总图运输和公用与辅助工程9.环境影响评价10.劳动安全卫生与消防11.组织机构与人力资源配置12.项目实施进度13.投资估算14.融资方案15.财务评价16.国民经济评价17.社会评价18.风险分析19.研究结论与建议

《房地产开发与经营》配套课件9.4可行性研究的时间、费用及其精度可行性研究工作所需时间，一般小型项目需要4~6个月，中型项目6~12个月，大型项目12~24个月。可行性研究工作的费用视所处研究阶段、任务的繁简程度和投资总额的多少收取不同比例的费用，见下页表《房地产开发与经营》配套课件研究阶段研究性质研究内容和研究成果投资估算的精确度(%）研究费用占总投资的（%）研究所需时间机会研究项目设想寻求投资机会，选择项目编制初步可研报告±300.2~1.01~3个月初步可行性研究项目初选对选定的项目投资方案进行市场分析和初步的技术经济评价，确定是否进行进一步的深入研究编制初步研报告±200.25~1.254~6个月详细可行性研究项目准备对需要进行更深一步研究的项目进行更加细致的分析，减少项目的不确定性，对可能出现的风险提出防范措施，编制可研报告±10大项目0.8~1.0小项目1.0~3.01~2年0.5~1年评价与决策项目评估综合分析各种效益，对可研报告进行评估和审核，分析判断可研报告的可靠性和真实性，对项目做出最终决策，提出项目评估报告±10%可行性研究各阶段时间、费用统计表《房地产开发与经营》配套课件9.5可行性研究的程序及可行性研究报告的编制9.5.1可行性研究的工作程序9.5.2可行性研究报告的编制依据9.5.3可行性研究报告的编制要求9.5.4可行性研究报告的编制步骤《房地产开发与经营》配套课件9.5.1可行性研究的工作程序承揽单位工程咨询公司、设计单位、监理单位经验丰富、实力强参加编制的专业工业经济、市场分析、企业管理、营销、规划、财会、经济、法律、工艺、机械、土建、文秘地质勘探、地球物理、实验研究、通信等具体工作程序详见下图《房地产开发与经营》配套课件项目建议书研究拟建项目的必要性和现实性市场调查（调查社会对产品的需求量与预测）资源调查（对原材料、燃料、水、电、交通运输、地质、建材、生活设施等自然与社会经济调查）了解有关部门与委托单位对建设项目的意图多方案论证、比较选择最优方案、研究技术上的可能性建设地点选择确定生产工艺确定工厂规模、产品方案、车间组成选择设备、人员配备及组织机构《房地产开发与经营》配套课件征求有关部门和委托单位对方案的初步意见研究经济上的合理性财务分析计算投资造价与生产成本经济评价投资效果分析与利润项目初步设计及编制建设总进度提出可行性研究报告提供上级领导决策研究实施办法得出结论与建议《房地产开发与经营》配套课件9.5.2可行性研究报告的编制依据1.国家经济建设的方针、政策和长远规划。2.项目建议书和委托单位的设想说明。3.经国家正式批准的资源报告、国土开发整治规划，河流流域规划、路网规划、工业基地规划、区域发展规划等。4.国家和地区关于工业建设的法令、法规。5.国家有关的经济法规、规定。6.试验试制报告。7.可靠的自然、地理、气象、地质、社会、经济等基础资料。8.国家公布的用于项目评价的有关手册、参数、指标。9.有关工程技术方面的指标、规范、标准、调整文件等资料。

《房地产开发与经营》配套课件9.5.3可行性研究报告的编制要求坚持实事求是保证可行性研究的科学性。内容、深度要达到标准。编制单位应既具备较强的项目技术经济分析能力，又具丰富实践经验，且具备相应的辅助手段，达到相应的研究水准。《房地产开发与经营》配套课件9.5.4可行性研究报告的编制步骤1、开始筹划2、调查研究3、拟建项目的必要性和现实性分析研究4、优化和选择方案5、详细研究6、总结建议7、汇总、编制可行性研究报告书《房地产开发与经营》配套课件