公司项目前期投资管理办法

精品文档精心整理精品文档可编辑的精品文档目的为了保障公司以更合理的价格选择到优质的土地资源；使公司土地开发资源有一个持续发展的方向，新项目的评估及管理需有一套严谨的管理办法，才能使土地资源能得到有效的开发利用，为公司带来更多的利益。适用范围土地资源的评估及率选；公司新项目的前期开发策划。定义无职责营销策划部负责土地资源信息的采集，对地块进行可行性分析；营销策划部负责组织公司相关部门对相应地块进行实地考察，并对地块资料进行讲解；营销策划部负责对新项目进行定位，对新项目的规划、设计等提出可行性、市场化的建议。作业内容土地信息的采集营销策划部收集市场土地信息，关注房地产市场的政策及发展动向。拓展土地信息来源渠道、获取信息、土地信息调查，并填报《新项目宗地信息表》。营销策划部一月内完成实地调查和评估工作对土地的权属进行核实，形成《土地权属状况分析表》。土地信息的筛选调查核实土地信息。对掌握的信息、项目进行分析，从城市地图、三年规划、项目布局型、现金流型、利润型、土地结构、经营型、主流产品等方面筛选，排除不具备操作条件的土地信息。合作方式的分析主管部门应根据土地资源的情况，并根据与合作方初步的洽商形成整理出《新项目合作条件表》。根据土地谈判的进展情况，主管部门应对项目进行跟踪并整理出资料成为《新项目发展信息表》。编制项目建议书提出意向土地推介，编写《项目发展建议书》。以保证土地信息获取及基础研究的前置和效率，扩大公司在土地获取方面的选择面，提高土地获取的质量。营销策划部经理对意向投资土地进行审批，并提出调整意见。纳入集团的土地储备计划，形成《土地储备动态计划表》对土地信息整理归档。可行性研究报告的编制计划与分工营销策划部根据项目的情况全面评估项目的可行性，形成《项目发展计划书》编制计划与分工表，下达各相关部门，要求各部门按分工表中的分工和时间完成配合工作；管理职能的分解与分工营销主管部门应开展市场调研，完成项目概况、市场分析和产品初步定位部分；工程主管部门应根据营销主管部门对产品定位的要求，编制出工程的经济技术指标。成本主管部门应根据项目的经济技术指标，完成《新项目成本分析测算表》；财务主管部门应根据各专业部门提供的资料，完成《新项目经济指标测算表》；业务主管部门对当地的各类报建程序熟悉，了解政府各主管部门对房地产开发各环节行政许可手续报批的时间和内容进行熟悉，为编制开发报建计划提供依据性资料。《项目发展计划书》具体的章节的分工表序号职能的分解分工的章节1工程技术管理部第1章 项目概况第2章 土地权属及法律及政策性风险分析第8章 土地竞投策略分析第9章综合分析与建议第12章土地竞投策略分析2营销策划部第3章 市场分析第5章 项目开发计划之5.3节销售计划、营销成本销售收入3工程技术管理部第4章 规划设计分析第7章7.2技术成本4工程技术管理部第5章5.1报建计划第7章7.3规费成本5工程技术管理部第5章5.2施工计划6工程技术管理部第7章7.4建造成本7行政人事部第10章新项目管理模式分析8财务部第11章财务分析第12章资金使用计划与融资方案项目发展计划书的汇总分析董事办收到各相关部门完成《项目发展计划书》定稿，提交公司投资决策委员会审议。项目投资的评审会议由营销策划部组织项目投资的评审会议，并形成会议纪要，如果能通过评审会议的通过，则与合作方签订合作意向。签署合作意向营销策划部提交合作意向书与合作方达成共识后，并按合同会审程序与之签订合作意向书。签署正式协议正式与合作方签订项目合作合同。新项目管理模式的选择根据新项目的特征，选择不同的管理模式，管理模式可分为：管理模式适用条件新增设项目管理部模式新购买的土地为同城市区域内，离原有开发项目不远的项目，用原已成立的项目公司进行运营。新成立项目公司模式跨区域购买的土地，新成立项目公司独立的运作，但职能受集团控制。相关文件无相关记录7.1《新项目宗地信息表》《土地权属状况分析表》《新项目合作条件表》《新项目发展信息表》《项目发展建议书》《土地储备动态计划表》《项目发展计划书》《新项目成本分析测算表》《新项目经济指标分析测算表》fdcew精品文档精心整理精品文档可编辑的精品文档目的规范部门会议流程、培训、工作服务行为、会计报告部门报表管理，落实部门工作任务，提高会务工作效率，保证财务会计报告的真实、完整。适用范围适用于本部门各项会议、培训，对内、外报送的各项报表，内部工作业绩考核。定义（无）资产负债表：反映企业在某一特定日期财务状况的报表。利润表：反映企业在一定会计期间经营成果的报表。现金流量表：反映企业一定会计期间现金和现金等价物流入和流出的报表。职责部门经理主持部门会议，传达公司会议精神，决策部门会议内容。部门会议组织者负责组织部门会议的召开，会议记录。部门经理编写年度、月份培训计划，报行政人事部备案。部门经理根据批准的培训计划组织安排培训课题、培训主导人和培训组织人。培训主导人根据计划安排准备培训内容的讲义，并对被培训人进行考核。培训组织人按计划安排时间提前通知所有培训的相关人员。作业内容部门会议制度部门会议类型包括：部门工作例会部门专项会议部门绩效考核会议临时会议其它外部会议会议的要求会议的主持人应提前发出会议通知并负责组织会议的具体实施，监督好会议纪律。会议的内容要有书面准备，要求：①上期会议后至今的工作总结及下期工作计划安排。②未处理好的工作事宜及需协调事宜。③对部门各方面运作提出意见。会议发言尽量简洁，有条理，有重点。尽量使用准确的数据和资料;避免模糊字眼，共同提高会议的效率。会议要准时召开，参会人员要签到，并及时填写《会议签到表》，由专人记录会议内容。参会人员应做好自己的记录以备忘。会议要有基本的议题，结论和决议，并以《会议纪要》发放到与会人员，会后对决议跟踪落实。与会人员汇报工作时，要首先汇报上次会议布置的由本部门或本人跟踪的工作任务完成和落实情况，然后汇报其它内容。会议纪律：公司召开的会议原则上不允许缺席。确因特殊原因无法参加会议的，必须提前向直接领导请假，经部门经理批准并备案后方可准假。无正当理由而未到会的按员工手册的相关规定进行处罚。参加会议迟到者按员工手册的相关规定执行。超出30分钟以上的按缺席会议论处。会议期间与会人员必须将手机调至震动或无声状态。与会人员非紧急重要事情不应随意接听电话及走动，如有要事可请示会议主持人后到会场外接听处理。凡参与会议，除会议主持人外，其他与会人员都要做好记录。对会议内容进行保密。在会议未正式公布之前，未经批准不得私自泄露会议内容，影响决议实施。部门培训制度培训类型包括：部门内部培训公司专项培训委外专题培训临时培训培训要求培训组织人应提前发出培训通知并负责组织培训的具体实施，监督培训纪律。培训主导人应充分准备书面的培训讲义，积极探索运用多种授课方式进行讲解，做到有条理，重点突出。培训主导人应就培训内容拟订相应试卷对被培训人进行考核，并将考核结果公布作为业绩考评的依据之一。培训要准时进行，参加人员要实行签到，并及时填写《培训签到表》，由专人记录培训内容。参加人员应做好自己的培训记录。培训内容会计理论与实务会计电算化理论知识和实际操作会计人员职业道德规范房地产企业财务会计制度房地产企业税收法规知识房地产行业相关的法规（建筑法、合同法等）其它各种专业或专题培训上岗前培训部门文员向新入职员工介绍部门组织架构和部门人员见面认识熟悉工作地点环境,告知直接上级领导由直接上级告知工作内容、职责及操作流程培训纪律部门培训会议原则上不允许缺席。确因特殊原因无法参加培训的，必须提前向部门经理请假，经批准并备案后方可准假。无正当理由而未到会的按《员工手册》的相关规定进行处罚。参加会议迟到者按《员工手册》的相关规定执行。超出30分钟以上的按缺席会议论处。部门报表管理制度报表类型资产负债表利润表现金流量表税务各项申报表政府职能部门要求提供的各项报表公司内部各项统计报表报表要求对外报表按相关会计法规要求编制、报送。对内报表根据领导要求和部门需要编制、报送。报表管理会计报表月报必须在次月10日内报出,年报在年度终了30日内报出。税务各项申报表按税务要求时间内报送。向政府职能部门报送的各项报表按规定时间报出。部门考核奖罚制度严格按公司相关管理制度和员工手册规定执行有关奖罚措施。对工作态度积极、勇于接受任务、工作效果优异、业绩突出的部门员工，由部门申请给予奖励（晋升、加薪）。对工作不积极、不主动承担任务、工作经常出错、服务态度不好、不能完成本职工作的部门员工，由部门作出处罚意见（降职、调薪），报相关部门审核执行。无论日常工作和临时交办的工作任务，没有按时按质按量完成，有拖延现象的，按公司《员工手册》中相应规定进行行政处罚（按次论处）。针对工作错漏的处罚：1.一般错误的：比照“丽景[2006]