共青中航城138亩商业前期定位与物业发展运营建议【统稿】0301终

共青中航城138亩商业前期定位与物业发展运营建议谨呈：中联（庐山）国际商务会议中心有限公司此報告僅供客戶內部使用。未經尚美佳房地產經紀有限公司的書面許可,其他任何機構不得擅自傳閱、引用或複製。南昌尚美佳项目组2014.2第一部分：宏观经济与市场环境研究第二部分：项目核心问题思考报告目录第三部分：商业整体发展战略第四部分：商业发展及功能定位第五部分：分期实施体量及业态推导第六部分：业态分步实施及品牌建议第七部分：物业发展运营建议Part1宏观经济与市场环境研究1、共青城宏观经济与商业市场分析与周边县城GDP比较共青城GDP发展状况城市经济发展共青是省内发展较快的城市之一，近6年来GDP总量翻2番，伴随共青先导区的大力度建设赶超周边县城经济将无限可能数据来源：共青城市及周边县城统计局统计年鉴城市经济发展城市城镇人口低速上升，近2年出现逆流；说明区域消费群体较少，因此商业定位要以吸引消费人群为前提共青城近6年来城市人口变化情况数据来源：共青城市及周边县城统计局统计年鉴居民消费支出年人均支出随着收入的不断增加，共青居民年人均支出也随之不断上升699582769600数据来源：共青城市及周边县城统计局统计年鉴16.0%23.31%31.68%44.59%29.07%食品服装家庭用品及服务医疗保健交通和通信休闲娱乐教育和文化服务住房其他（其中在外餐饮）(6.80%)(7.31%)(7.71%)12.50%10.16%10.20%29.55%较上年增长率消费水平共青城各行业人员人均月收入共青城消费者基本情况32.70%57.53%共青城市人口：7.28万总户数：3.37户人均收入：32500（城镇）人均消费支出：9600元所有数据截止至2012年12月共青居民以中等收入群体为主，收支比为1/3，消费金额具有较大上升空间数据来源：共青城市及周边县城统计局统计年鉴消费需求居民消费支出中住房、食品（包括在外餐饮）、休闲娱乐、家庭日用品占总支出的6成，说明居民对这几类消费形态需求旺盛10%10.2%14.12%25.84%2012休闲娱乐消费支出

食品消费支出（包括在外餐饮）住房消费支出家庭日用品消费支出商品消费海洋其他商品消费支出40%商业市场共青城商业目前还处于由沿街商铺向集中式商业初步发展阶段；南湖大道商圈是目前唯一的市级商圈，总体业态低端共青城目前商圈物业档次较低，多以生活型消费业态为主，休闲娱乐和其他特色体验性业态较少目前在建的两个集中商业仍然是以百货模式为主，结合一线城市经验及电商的强劲发展势头看，百货模式的集中商业未来的前景有限商业市场共青城目前商业在售集中式商业项目为共青中心城和共青新天地，集中于中心城区南湖大道上商业市场共青城目前商业体量约14.74万方，按照区域目前经济及人均商业面积发展条件来看，短期内仅可容纳中等体量商业发展面积区域内短期可容纳商业发展面积有限，本案商业要长足发展，必须摆脱现状束缚，对区域外围具有较强的商业吸附力和辐射力结论壹相对共青的经济发展增速，区域城镇人口和总人口基数较小，对本案商业消费人群的增长有一定困难贰本案商业满足打造未来城市商业中心的条件，从长远趋势来看，必须坚持去百货化和打造体验性消费商业保证存活发展叁肆从城市发展现状看，即使现在城市核心商圈出现两个集中商业，但未来城市商业中心转移趋势是必然的共青城居民消费支出扩大反应了消费水平处于上升期，结合居民消费需求来看，未来区域居民消费将高于生活型消费之上2、周边县城宏观经济与商业市场发展800-1500US$1500-4000US$4000-8000US$8000-20000US$传统商业发展综合业种的业态综合性商业形式转型商业形式消费者价格敏感多选择，自由购物空间多种需求个性消费——欧美经济发展的经验证明，当城市的人均GDP达到4000美金以上时，人们单纯购物的时间会明显缩短，此时融合休闲、娱乐与购物的业态将迅速发展。人均GDP城市化率25%45%70%85%95%+人均GDP位于1500美金以下；城市化水平在25%以下商业处于与农业经济相匹配的原始状态人均GDP位于1500~2000美金；城市化水平在45%以下商业形态出现第一次升级，取代了农业时代的地摊、集贸市场，商品为城市生活保障人均GDP位于2000~4500美金；城市化水平在45%以上70%以下商业形态出现飞跃，多样化、规模化的现代商业出现，如超市、专卖店、精品店等人均GDP位于4500~8000美金；城市化水平在70%以上90%以下超越商业范畴的广义商业形态出现，SHOPPINGMALL、大型购物中心、旅游商业地产、物流等综合型商业形态出现人均GDP位于8000~20000美金；城市化水平在90%以上广义性商业的升华转型，主题性的购物公园等极具个性消费的场所出现城市经济发展与商业形式发展的关系界定模型【武宁县经济与人口发展】武宁县近5年来GDP发展翻了一番，经济发展较快，年均涨幅15%以上；人口发展相对缓慢，人口基数较小；2012年GDP总值为72.57亿元，总人口为38.81万人；则当地县城2012年末人均GDP为2974.91美元/人，城镇化率为21.46%。数据来源：武宁县政府网统计数据800-1500US$1500-4000US$4000-8000US$8000-20000US$传统商业发展综合业种的业态综合性商业形式转型商业形式消费者价格敏感多选择，自由购物空间多种需求个性消费——欧美经济发展的经验证明，当城市的人均GDP达到4000美金以上时，人们单纯购物的时间会明显缩短，此时融合休闲、娱乐与购物的业态将迅速发展。25%45%70%85%95%2012年末年人均GDP为2974.91美元/人城镇化率21.46%多业态的组合、自由购物空间的出现——联盛快乐城经济指数：工业和旅游业的大力打造，产业发展迅速房地产指数：“大开发”时期，沙田新区成为造城发展方向人口指数：依托城市经济发展和城市配套提升，加快吸引农村人口转变为城镇人口商业指数：经济快速发展前提下，城镇居民生活水平的提高，促成对商业的需求在质与量上均得到迅速提升KPI人均GDP城市化率+武宁县经济发展与商业发展形式KPI武宁县经济发展水平较高，但城镇化水平偏低商业发展形式发展为体验性集中商业武宁县商业发展模式总结武宁县商业发展由集中性百货商场向体验性集中商业转变，虽然目前处于起步期，从规划上具备了购物公园的雏形【瑞昌市经济与人口发展】瑞昌市近5年来GDP发展增长249%，经济发展迅速，年均涨幅13%以上；人口发展速度一般，人口基数小；2012年GDP总值为107.01亿元，总人口为45.63万人；则当地县城2012年末人均GDP为3731.08美元/人，城镇化率为25.93%。数据来源：瑞昌市政府网统计数据800-1500US$1500-4000US$4000-8000US$8000-20000US$传统商业发展综合业种的业态综合性商业形式转型商业形式消费者价格敏感多选择，自由购物空间多种需求个性消费——欧美经济发展的经验证明，当城市的人均GDP达到4000美金以上时，人们单纯购物的时间会明显缩短，此时融合休闲、娱乐与购物的业态将迅速发展。25%45%70%85%95%2012年末年人均GDP为3731.08美元/人城镇化率25.93%多业态的组合、自由购物空间的出现慢慢向综合性商业形式转变——瑞昌联盛国际购物广场经济指数：昌九一体化和九江市大都市圈范围的辐射效应带来的经济发展机遇房地产指数：房地产投资开发和入城居住需求扩大人口指数：人口流动性和自然变动较小，城市发展速度带来进城人口增长商业指数：经济发展较为迅速情况下，人均消费水平进一步提升，城镇居民消费需求多样性需要大体量的商业购物中心。KPI人均GDP城市化率+瑞昌市经济发展与商业发展形式KPI瑞昌市经济发展水平高，城镇化水平较低商业发展形式为集中商业瑞昌市商业发展模式总结瑞昌市商业发展由街铺向集中性商业转变，发展周期一年，目前发展现状较好，区域内商业辐射力强【永修县经济与人口发展】永修县近5年来GDP发展增长178%，经济发展较快，年均涨幅14%以上；人口发展速度一般，人口基数一般；2012年GDP总值为91.57亿元，总人口为39.03万人；则当地县城2012年末人均GDP为3732.63美元/人，城镇化率为30.74%。数据来源：永修县政府网统计数据800-1500US$1500-4000US$4000-8000US$8000-20000US$传统商业发展综合业种的业态综合性商业形式转型商业形式消费者价格敏感多选择，自由购物空间多种需求个性消费——欧美经济发展的经验证明，当城市的人均GDP达到4000美金以上时，人们单纯购物的时间会明显缩短，此时融合休闲、娱乐与购物的业态将迅速发展。25%45%70%85%95%2012年末年人均GDP为3732.63美元/人城镇化率30.74%多业态的组合、自由购物空间的出现慢慢向综合性商业形式转变——永修铜锣湾广场经济指数：昌九一体化进程和南昌城市的经济辐射和产业转移房地产指数：房地产较快发展，新区开发力度大人口指数：人口流动大，但同时城镇人口增加促进城市化进程商业指数：商业消费水平不断提高，人均消费支出增大和消费多样性刺激商业进一步发展KPI人均GDP城市化率+永修县经济发展与商业发展形式KPI永修县经济发展水平中等偏高，城镇化水平较高商业发展形式为区域性集中商业永修县商业发展模式总结永修县商业发展为集中商业和商业综合体同步发展阶段，目前均处于起步期，但发展状况不容乐观【德安县经济与人口发展】德安县近5年来GDP发展增长259%，经济发展较快，年均涨幅20%以上；人口发展速度一般，人口基数少；2012年GDP总值为61.78亿元，总人口为16.97万人；则当地县城2012年末人均GDP为5791.97美元/人，城镇化率为48.42%。数据来源：德安县政府网统计数据800-1500US$1500-4000US$4000-8000US$8000-20000US$传统商业发展综合业种的业态综合性商业形式转型商业形式消费者价格敏感多选择，自由购物空间多种需求个性消费——欧美经济发展的经验证明，当城市的人均GDP达到4000美金以上时，人们单纯购物的时间会明显缩短，此时融合休闲、娱乐与购物的业态将迅速发展。25%45%70%85%95%2012年末年人均GDP为3732.63美元/人城镇化率30.74%综合性商业兴起，消费需求呈现多样性经济指数：工业，制造业及服务业快速发展房地产指数：城镇化水平居高促进房地产开发力度加大人口指数：人口基数较少，农村人口加快涌入城镇商业指数：需求多样性发展，城镇居民生活水平进一步提高，带来更高的消费热潮和支出KPI人均GDP城市化率+德安县经济发展与商业发展形式KPI德安县经济发展水平较高，城镇化水平较高商业发展形式为区域性集中商业德安县商业发展模式总结德安县商业发展为集中性商业发展初期，业态上并无太大创新和吸引力，未来发展潜力有限【星子县经济与人口发展】星子县近5年来GDP发展增长268%，经济发展较快，年均涨幅14%以上；人口发展速度较快，人口基数一般；2012年GDP总值为49亿元，总人口为26.68万人；则当地县城2012年末人均GDP为2923.33美元/人，城镇化率为42.83%。数据来源：星子县政府网统计数据800-1500US$1500-4000US$4000-8000US$8000-20000US$传统商业发展综合业种的业态综合性商业形式转型商业形式消费者价格敏感多选择，自由购物空间多种需求个性消费——欧美经济发展的经验证明，当城市的人均GDP达到4000美金以上时，人们单纯购物的时间会明显缩短，此时融合休闲、娱乐与购物的业态将迅速发展。25%45%70%85%95%2012年末年人均GDP为2923.33美元/人城镇化率42.83%综合性商业兴起，自由购物空间将出现经济指数：旅游产业飞速发展房地产指数：郊区旅游地产开发与城区商品房开发力度加大人口指数：旅游人口逐年增加，消费人群进一步扩散，人口流动性大商业指数：旅游带来消费人口的增加，商业消费潜力大，流动人口需求多样性与自由的购物空间环境KPI人均GDP城市化率+星子县经济发展与商业发展形式KPI星子县经济发展水平高，城镇化水平高商业发展形式为区域性集中商业星子县商业发展模式总结星子县商业发展为集中性商业发展初期，以满足区域生活型消费为主，逐步注重营造商业购物环境及消费人流引导县市分类指标GDP总值（亿元）总人口（万人）人均GDP（美元/人）城区面积（km2）目前总商业体量（m2）代表性商业的模式最大商业的经营面积（m2）瑞昌市107.0145.633731.081427.13约36.15万集中商业11.85万武宁县72.5738.812974.912489.97约33万体验性集中商业23万永修县91.5739.033732.632035约16万集中商业8万德安县61.7816.975791.97863约13万集中商业5万星子县49.1326.682931.09894约8万集中商业5万共青城市58.97194942.17180约14.74万集中商业6.8万【项目周边商业环境指标模型】注：所有指标均取2012年年末数值，来源于各县统计局，汇率6.2825结论壹商业发展单纯依托周边居住人口很难进行突破，大体量商业项目更应该具备更强的商业辐射力；贰叁商业业态定位要结合区域市场环境进行规划，否则将后期业态很难进行调整，对商业发展也极为不利城市新区商业开发走购物公园成为趋势，体验性消费能更能引来消费人群和集聚力；肆从周边商业环境来看，无论是共青城还是周边县城商业，逐渐处于发展兴起阶段，与本案商业形成一定的竞争Part2项目核心问题思考区域价值大型商业的开发，对周边中航的住宅地块价值提升巨大中航开发用地90亩住宅用地、62亩住宅用地、136亩商住用地等等西北：老城区西南面：高尔夫东南面：规划南湖新区及大学城南面：耀邦陵园周边资源配套丰富，地理位置优势，注定将成为未来区域中心东面：湖地块价值地块商业展示面好，未来的城市中央，可以打造成为一个城市中心本案车流来向车流来向富华大道自北向南、自南向北和高尔夫大道自西向东是主要的车流来向，项目停车场出入口设计上要考虑顺应车流来向形成合理的循环车流动线，避免动线交叉车流来向主要人车流汇聚点主要人车流汇聚点企业价值中航运营城市需要大型商业来完善整体开发配套，成就品牌价值江西中航共青城实业有限公司于2006年在共青城注册成立，注册资本金5亿元人民币，拥有员工500人，资产规模30亿元人民币，在共青城主要从事通用航空、文化旅游产业及配套的星级酒店项目、高尔夫项目、高端地产项目。目前，公司拥有九家下属企业，在共青城、九江地区乃至江西省具备一定的高端影响力和品牌实力。目前注册资本为5亿元人民币，拥有五家控股子公司，拟为江西环鄱阳湖生态经济圈的建设作出贡献。——企业背景名片城市中高端物业开发：共青茶山迎宾馆、共青格兰云天国际酒店、共青庐山国际高尔夫、共青中航庐山云岭、共青中航果岭东方等。超大规模项目——中航万亩运营共青城南湖新区，开发周期超过10年，依托5000亩旅游度假资源支撑项目的定位品牌优势明显——中航作为共青城内最具知名度的开发商，共青中航项目在周边县、镇都享有极高的知名度，在以本地开发商为主的共青竞争市场中，品牌优势凸显新区起势者——超大规模项目，开发周期长，大型商业更是改变新区格局的片区首次发声，必须保证成功起势，以形成可持续开发无论从品牌、规模或是区位占位，中航成为区域发展的领头羊都是大势所趋！依托项目大型旅游文化资源，实现项目复合开发，各物业类型实现联动开发。通过大型商业的成功运营实现新区发展的成功起势。目标分析从项目和市场实际出发，我们认为通过本项目的目标是通过大规模的起势实现区域的价值兑现，成为城市新区发展的领头羊！领先市场，超越市场基于项目商业面临的市场环境和自身属性尚美佳认为，商业的发展目标必须是如何领先，又该如何突破，获得存活发展？Part3商业整体开发战略项目研展思路现有条件核心商业圈档次低端商业向百货类集中商业转移现有能支撑常规经营类商业面积约5万方期望结果项目领先市场5-10年如何实现保证市场存活1、项目体量巨大，短期内市场容量有限，如何解决项目发展战略1项目发展思考1为确保市场领先以及开发风险控制，建议本案：长远规划，分步实施2、确保领先市场5-10年，怎样做到……？

我们的理解，周边县城商业处于街铺向集中式商业转变的时候，我们已经是购物公园，当他们进入购物公园阶段，我们必须是体验式消费中心；当他们是体验式消费中心；我们已做大做强了如何理解领先市场5-10年？

-基于长远规划、分布实施下的领先根据市场竞争及需求，确定商业体量及业态项目发展战略2现状情况下，天虹商业中心一开业，我们必将出现较大亏损。确保开一期旺一期，根据客户的实际需求来确定物业发展商担忧：项目发展战略3长远规划：确保领先市场5-10年领先方式：1、体量领先

2、商业模式领先项目发展战略分解步骤一区域楼盘名称商业体量（平方米）共青城共青中心城6.8万方共青新天地2.3万方红宝石广场4.9万方永修新子欣生活广场4万方

铜锣湾生活广场10万方德安欣生活广场5万方星子庐阳国际广场2万方我们的总体量至少要在15万方以上长远规划：确保领先市场5-10年领先方式：1、体量领先2、商业模式领先项目发展战略分解步骤一区域楼盘名称商业模式共青城共青中心城街区商业+商场共青新天地街区商业红宝石广场街区商业永修新子欣生活广场农贸市场+街区商业+商场铜锣湾生活广场集中商业+街区商业德安欣生活广场农贸市场+街区商业+商场星子庐阳国际广场集中商业我们采用购物公园的商业模式，体验性消费为主;强调业态的去百货化分步实施：保证市场存活实施要点：1、根据消费者规模确定体量

2、根据消费者需求及消费支出结构确定业态项目发展战略分解步骤二第一阶段：常规商业+体验性商业常规业态以为百货、餐饮、休闲为主；体验性商业如亲子乐园、爱情主题乐园第二阶段导入15万方的大学生群体青年主体业态加日常餐饮休闲为主那么，我们该怎么打造？单纯的138亩商业？单纯的体验性商业？单纯的购物公园商业？……Part4商业发展及功能定位庐山国际高尔夫球会——江西省唯一符合国际标准的高尔夫球场中航·庐山云岭别墅——江西唯一融入高尔夫球场的纯独栋别墅大盘格兰云天大酒店——共青城市唯一高端园林式五星级国际酒店茶山迎宾馆——共青城市唯一一家四星级商务会议及度假酒店万亩运营共青城，

我们依托的是中航在共青的城市运营！定位依据共青首席一站式年轻创想中心购物公园——独特的、全业态的、浓厚青年活力文化的、城市中心购物消费公园这里，是美食的街区，休闲的天堂生活由你作主！这里，是亲子的乐园，爱情的基地欢乐尽情想象！整体定位购物新城、体验新城、创想新城

——创想购物公园引领共青商业消费新变革购物——全业态&购物环境全业态满足多样性需求良好的购物环境和景观建筑打造购物新城，拥有良好的购物满足感和游乐感创想——创造&想象空间在这座充满年轻活力的城市里充满着一群有丰富创造力和想象力的群体他们——因为年轻，敢想敢做正因如此，给他们创造一片属于他们的天空，尽情想象体验——城市体验基地这是未来的商业发展必然趋势这是改写共青商业格局之作带给共青一种前所未有的放松体验形象主题定位53风情商业街年轻时尚的“创想”新生活不一样的城市精彩体验尽情想象！时尚超市中高端百货商务接待西餐厅意式风情社区星级酒店高尔夫球场形象宣传定位档次功能定位功能复合多样化，打造中高端综合性消费场所购物餐饮休闲爱情亲子六大功能版块功能多元复合功能涵盖购物、餐饮、休闲、运动、爱情与亲子六大版块，打造一站式综合性消费场所各功能版块又分别引入多种业态与品牌商家，实现多元商业元素的有效复合运动天虹百货及特色餐饮美食城休闲娱乐区西式餐饮爱情主题区中式餐饮青年运动学习区诚品书店、运动场所儿童区洋快餐【项目商业功能分布示意图】当然，这一切也离不开对购物公园优越购物环境的营造，详见后“物业建议”！客群多元BECDA共青本地居住、工作人群城市和商业形态发展带来的昌九沿线人流共青周边乡镇客群城市发展带来的周边县城居民大学城引进的年轻时尚消费群体客户定位【客户定位】商业目标消费客群特点商业客群的组成随着商业定位的提升而不断扩大。主要分为四类：家庭消费型：共青及周边乡镇家庭客，追求购物环境舒适、餐饮与休闲娱乐配套完善；时尚消费型：共青及周边县城18~28岁时尚年轻人，包括学生和部分精英白领，消费特性以追求时尚、潮流型消费为主；需求升级型：以德安、永修、星子的县城居民为主，看好共青距离优势，如果共青有超越本县城城区的商业，愿意过来追求消费体验上的升级；休闲观光型：待商业真正成熟之后，借助商业风情化的特色和商业功能的完善，凭借其唯一性优势，吸纳昌九沿线的市、县在周末过来进行目的性的休闲消费。【客户定位】商业购买人群定位核心客户传统商业区共青大道、南湖大道商业经营升级的购买客户，看好南湖新区发展前景。重点客户看好共青发展前景，在共青投资的南昌、九江及周边县城客户游离客户已在共青购房的周边区域客户，考虑未来自己活子女来共青工作生活，买铺投资或自营。

偶得客户外省投资客户商业购买客户都是看好南湖新区的未来发展，共青本地客户有一定自营需求，外地客户以投资为主。Part5分期实施体量及业态推导首期商业体量及业态推导推导思路及依据首期导入高体验业态集合常规业态从规划到开业，需要1-2年的时间周期，体量上需要满足未来市场2-3年需求项目必须从首期开始就导入高体验性业态，如亲子区，爱情区等；并且首期还需要常规业态来满足日常居民的消费在体量规模上需要考虑未来2-3年的人口增长带来的需求扩大首期商业需求体量推导预测区域未来1-2年尚可支撑商业面积在5.4-6.4万平米之间；重要结论1：我们取中值，确定日常消费商业体量6万方左右客户问卷调研——希望存在业态希望项目所含行业（%）大型超市16.67化妆品6.85餐饮13.39服装鞋帽6.85休闲娱乐12.5数码6.55家电卖场8.93音像图书5.95儿童用品8.04家居建材5.65精品首饰7.74其他0.89本地居民希望本项所含行业有大型超市、餐饮和休闲娱乐，主要经营商品以中高档和流行时尚品为主。餐饮及休闲娱乐需求体量推导餐饮体量：约1.8万方，休闲娱乐体量：约1.35万方能支撑1.4-2万方的儿童主题需求儿童主题需求预测共青城当地儿童乐园型消费可容纳经营面积为8415平方米；德安县、星子县、永修县当地儿童乐园型消费需求面积分别为4112㎡、7895㎡、7793㎡，按照商业辐射吸引周边30%的原则，共青城共可吸纳周边5938㎡的儿童乐园体验式消费需求面积。总结：共青城未来共可容纳14000㎡儿童乐园式消费经营面积，最高可容纳20000平儿童乐园式消费经营面积最终儿童亲子体验区经营面积建议在1.5万方重要结论2：婚庆市场总额

=年均消费支出*人群共青城区能支撑的爱情区域为25000平米根据当前婚庆市场支出总额，推导出未来共青城婚庆爱情区市场体量爱情区需求预测市区年结婚人群在3000对，人均花费约3万元3000*30000=9000万元青年体验式业态可经营面积=年均消费支出总额/月每平米单位面积保本营业额/12个月按一般经验标准，目前共青城月每平米单位面积保本营业额300计算。9000万元/300/12=2718平米共青城区2015年可容纳商业面积约为：25000平米首期商业开发汇总首期商业规模10万方（分阶段建设）业态体量(万方)发展模式天虹百货区（已定）28500全部自持餐饮主题区18000全部出售休闲娱乐主题区13500全部自持亲子体验主题区15000自持0.64万方，0.86万方出售爱情主题区25000自持1.7万方，0.8万方出售合计100000万方首期商业共3.46万方出售，6.54万方自持（商业租售比0.65:0.35）【天虹百货区】业态配比建议天虹百货区（计划开发2.85万方）业种

实用面积(平方米）占比天虹百货1000040%量贩式KTV20008%影院400016%零售（服饰、家电、数码）1200034%餐饮5002%小计28500100%餐饮主题区（计划开发1.8万方）业种

实用面积(平方米）特色餐饮美食城5000中西快餐1000自助餐厅4000主题餐厅8000轻便餐饮2000小计18000【餐饮主题区】业态配比建议【休闲娱乐主题区】业态配比建议休闲娱乐主题区（计划开发1.35万方）业种

实用面积(平方米）真冰场1500酒吧街4000游乐中心3000美容美体健身5000小计13500【亲子体验主题区】业态配比建议亲子体验主题区（计划开发1.5万方）业种

实用面积(平方米）备注亲子乐园2000次主力店儿童职业体验2400次主力店儿童早教2000次主力店儿童用品相关8600街铺小计15000【爱情主题区】业态配比建议爱情主题区（计划开发2.5万方）业种

实用面积(平方米）备注婚纱、摄影2500次主力店婚庆主题家居5500次主力店爱情婚庆用品店8000街铺快捷酒店9000次主力店小计25000二期商业体量及业态推导推导思路及依据随着大学生群体的入驻，本案的业态比例将偏向于年轻化业态年轻化需求以体验性商业为主，在体量上一是考虑该部分人群的常规需求，如餐饮休闲娱乐，另一个是考虑该部分群体的一些特色性需求，如运动和学习希望项目所含行业（%）大型超市15.42音像图书12.89家电卖场3.16数码9.47休闲娱乐16.32家电1.58精品首饰9.47家居建材1.58儿童用品0.63餐饮18.95化妆品/护理10.53其他0.00所希望的行业以餐饮及休闲为主客户问卷调研——大学生客户希望存在行业青年主题区需求体量推导青年主题区体量：20000方未来共青城将导入15万年轻大学生，休闲消费能力强，推导出未来共青城青年体验式消费市场存在发展空间由于人口增加带来的餐饮及休闲娱乐，购物需求大学生人均外出餐饮支出：760元/年逛街购物支出：640元/年休闲娱乐支出：820元/年按照餐饮月每平米单位面积保本营业额600计算；休闲娱乐月每平米单位面积保本营业额300计算；零售品月每平米单位面积保本营业额800计算；可新增餐饮面积：（按照吸引30%客源计算）9000平米可新增休闲娱乐面积：（按照吸引50%客源计算）17000平米可新增购物面积：（按照吸引30%客源计算）4000平米可带动其他消费业态约30000平米二期商业开发汇总业态体量(万方)发展模式青年运动学习区2全部自持餐饮区0.9全部自持休闲区1.7全部出售精品购物区0.4全部出售合计4.6共自持2.5万方，销售2.1万方（商业租售比为0.54：0.46）【青年主题区】业态配比青年运动学习区（计划开发2万方）业种

实用面积(平方米）备注书店3000次主力店数码体验店1200次主力店青年运动城1200次主力店快时尚品牌9600街铺教育、培训机构街铺青年创业基地街铺青年运动馆5000街铺小计20000建议全部自持Part6业态分步实施及品牌建议【业态分步实施战略分解】消费需求水平扩张性释放5年后商业与形成一定规模，商业发展逐渐成熟，辐射昌九周边县市，消费需求水平走向高峰随着3-5年内大学城的引入导入大学生人群，消费人群需求水平进一步释放1-3年内吸引和满足本地客流及部分周边县城客流我们认为：商业必须不断对其业态进行“换血”，才能进一步领先市场，超越市场，满足更大范围客群消费需求和水平。第一阶段第二阶段第三阶段起步期商业业态随着消费人群逐步扩大，已经不能满足阶段消费人群的消费需求和水平。因此需要对原有业态及品牌不断升级和更新，才能进一步满足不断呈扩张性的消费需求和水平。【商业业态发展演变过程】第一阶段第二阶段第三阶段发展阶段预测周期区域客流及部分周边县城客流客户定位大学城引入带来的15万大学生消费人群辐射全省，昌九周边城市客流1-3年3-5年5年以上商业分期一期开发完成并全部成功运营二期完成开发，整体商业运转各主题区开发次序建议启动餐饮区配套引入休闲娱乐区引入亲子主题区天虹商场首批次开发引入爱情主题区引入青年主题区……阶段品牌招商出发点初次招商立足于区域及周边县城常规品牌，进行适当的超越或整合，满足阶段客户需求及消费水平二次招商进行业态升级换血，原有常规品牌适当比例进行淘汰或搬迁，从而达到满足整体客户群消费需求第三阶段因时间较长，要立足全省消费需求和状况进行升级超市百货主力店面次主力店街铺一般标准超市规模达到6000-10000㎡，单层面积一般在3000平米以上，家乐福、沃尔玛等国际超市要求单层面积较高，沃尔玛要求单层面积达一万平米.次主力店包括品牌连锁餐饮、健身中心、美容中心等，如一般连锁快餐肯德基、麦当劳的面积要求在300-500㎡之间。街铺通常情况下以经营社区便利为主，其是快餐店、美容美发店经营面积较大，一般在100㎡左右，而面包坊、冲晒店、药店经营面积较小。【不同业态商业面积设置建议】规划设置合理,方便日后招商及销售餐饮主题定位：餐饮是大型商业必不可少的配套设施，通过各类异域风情餐饮，配以风情化的建筑景观，吸引人流前来观光和用餐共青首席特色餐饮Block一条特色美食block街区的诱惑——你能抗拒吗？餐饮主题分区定位【主力店数量及面积】参考周边项目主力店占比为34%，数量至少2个餐饮主题分区本案参考周边地区项目主力店占比和数量，得出主力店面积至少为10200㎡，数量至少2个，才能带动66%其他常规业态餐饮主题区（计划开发1.8万方）业种 实用面积(平方米）备注特色餐饮美食城5000出售中西快餐1000出售自助餐厅4000出售主题餐厅8000出售轻便餐饮2000出售小计18000——小结：由于主力店面积和数量的参照，还有考虑中西快餐、轻便餐饮和自助餐厅这三类业态不适合作为主力店经营；最后采用主题餐厅和特色餐饮美食城作为本案餐饮主题分区的主力店。【规划建议-主力店建筑设计要求】主题餐厅业态对经营面积的要求没有固定限制，由于有污染、卫生、噪音等问题，餐饮业对于排污方面的技术指标有很高、明确的要求，同时对其他技术指标也有基本的要求。餐饮主题分区选址区域城市成熟商圈,居住气氛浓厚，且品味较高的人群集中区域，交通便利停车场数量80个车位/10,000平方米需求面积（㎡）8000m²以上单层面（㎡）≥2,000m²经营楼层选择单体物业1-2层,在购物中心可高楼层柱间距最佳10×10M楼板承重≥500Kg／m2中央空调需要层高要（M）首层层高≥5M,二层以上层高≥4M供配电国家标准给排水国家标准排污国家标准店前走道开阔,有室外停车广场更佳物业交付装修标准毛坯垂直交通提供自动人行扶梯2部／层，步梯2部,货梯1部卸货区提供一定区域租赁年限据情况而定租金承受范围承受租金较高,根据区域市场而定免租期视物业情况发展商品牌影响力非常重要【规划建议-主力店建筑设计要求】特色餐饮美食城业态对经营面积的要求没有固定限制，由于有污染、卫生、噪音等问题，餐饮业对于排污方面的技术指标有很高、明确的要求，同时对其他技术指标也有基本的要求。餐饮主题分区选址区域城市成熟商圈,人流较为集中的区域,对交通便捷性要求很高停车场数量车位充足，视情况而定需求面积（㎡）5000m²以上单层面（㎡）≥2,000m²经营楼层选择单体物业1-2层,在购物中心可高楼层柱间距最佳10×10M楼板承重≥500Kg／m2中央空调需要层高要（M）首层层高≥5M,二层以上层高≥4M供配电国家标准给排水国家标准排污国家标准店前走道开阔,有室外停车广场更佳物业交付装修标准毛坯垂直交通提供自动人行扶梯2部／层，步梯2部,货梯1部卸货区提供一定区域租赁年限据情况而定租金承受范围承受租金一般,根据区域市场而定免租期视物业情况发展商品牌影响力非常重要【核心业态数量及面积】主力店为5个，次主力店及街铺为14-18个核心业态数量（个）性质总面积（㎡）特色餐饮美食城3主力店5000中西快餐6-8街铺1000自助餐厅3-4次主力店4000主题餐厅2主力店7000轻便餐饮5-6次主力店3000餐饮主题分区【特色餐饮美食城】县城现阶段周边出现品牌经营面积经营状况共青城美味煲仔饭350㎡一般永修吴城狗肉300㎡一般星子三石饭庄800㎡较好德安天天海鲜300㎡较好餐饮主题分区【特色餐饮美食城品牌建议】第一阶段建议品牌需求第二阶段建议品牌需求吉旺茶餐厅合作方式为合约加盟。1、了解、信任“sweetcorner·甜蜜转身”，在经营理念和发展思路上能达成共识；2、具有致力于甜品事业的创业热情、专心专注、敬业上进；3、具有一定的经济实力金和投资实力，有良好的信誉；4、具备一定的商业背景和经商经验，熟悉当地市场；5、对投资风险和收益的两面性有正确的认知和充分的心理准备。星巴克合作方式为代理直营。1、具有独立民事责任行为的企业组织或公民个体；2、具备适宜的经营场所，有一定的启动资金与流动资金；3、必须是店铺的直接经营者和管理者，能亲自参与经营管理，配合公司及时反馈市场信息；4、能中心维护本品牌的品牌形象，有长期经营的意愿。餐饮主题分区【中西快餐】县城现阶段周边出现品牌经营面积经营状况共青城佳佳基300㎡较好永修永修快餐店150㎡一般星子贝克汉堡100㎡一般德安比比Q200㎡较好餐饮主题分区【中西快餐品牌建议】餐饮主题分区第一阶段建议品牌需求第二阶段建议品牌需求德克士合作方式为合约加盟。加盟者经由与总部的面谈与沟通，通过德克士的审核合格后，双方共同签订《特许经营合同》，合同期限为5年，原则上合同期满后，双方再行续约。通常在开店址确认后，签约至开业的时间一般为2-3个月。KFC合作方式为合约加盟。1、加盟商首先要有800万元的资金；2、渴求发展并真正愿意亲自从事肯德基事业；3、有足够的管理经验；4、接受培训并愿意建立长达10年的合作关系5、具备相应的资金实力。【自助餐厅】县城现阶段周边出现品牌经营面积经营状况共青城荷秋糖300㎡较好永修鱼火锅250㎡较差星子白鹿餐厅200㎡一般德安哆唻咪茶餐厅150㎡良好餐饮主题分区【自助餐厅品牌建议】餐饮主题分区第一阶段建议品牌需求第二阶段建议品牌需求季季红火锅合作方式为直营。加盟者经由与总部的面谈与沟通，通过总部的审核合格后，双方共同签订《特许经营合同》，合同期限为5年，原则上合同期满后，双方再行续约。刘一手火锅合作方式为合约加盟。1、受许人的经营意识；2、受许人的实力；3、受许人的组织管理能力；4、受许人的社会关系；5、受许人接收总部管理培训

。【主题餐厅品牌建议】县城现阶段周边地市出现的品牌经营面积经营状况星子木桶饭主题餐厅150㎡一般德安新天地主题餐厅200㎡较好餐饮主题分区【主题餐厅品牌建议】餐饮主题分区第一阶段建议品牌需求第二阶段建议品牌需求爱思米合作方式为合约加盟。1、申请人必须是成人，认同并服从公司总部的管理，认同爱思米的经营理念；2、具有与投资项目相应的资金实力和经营管理能力，且资信良好；3、有意向从事餐饮或正在从事餐饮的经营商及个人；4、统一使用商标品牌，能接受总部的统一管理模式；5、愿自觉维护“爱思米”品牌形象，不得借“爱思米”品牌效应损害消费者利益；6、提供真实合法的身份证，以便总部建立真实的档案。哈根达斯合作方式为合约加盟。1、哈根达斯面对的是高端定位，所以相对消费群较小，都是直营或加盟模式的特许店；2、哈根达斯加盟发展模式直营连锁加盟连锁；3、哈根达斯加盟合同期限：1-3年；4、哈根达斯加盟投资金额：800-1000万元；5、哈根达斯加盟采取单店特许的发展模式，哈根达斯加盟费总体投资额度在800~1000万；6、哈根达斯加盟选址要求在商业中心，商务区，住宅区，交通枢纽。【轻便餐饮】县城现阶段周边地市出现的品牌经营面积经营状况共青城功夫小子200㎡较好德安小绵羊火锅250㎡较好餐饮主题分区餐饮主题分区【我们建议品牌】第一阶段建议品牌需求第二阶段建议品牌需求巴西烤肉合作方式为合约加盟。1、认同德远公司的企业文化；2、具有企业家精神；3、具有良好的声誉，具备诚信的品质；4、厚意与德远公司一起面对解决餐厅每日的日常经营事宜；5、吃苦耐劳，富有合作精神；6、愿意接受德远公司的各项管理，认可公司的各项管理规章制度，愿意参加公司的各项培训；‘7、投资方投资烤肉事业，要保证充足的资金来保证筹建与管理工作的正常进行；8、投资餐厅面积不得小于500米澳门豆捞合作方式为合约加盟。1、认同澳门豆捞的企业文化与经营理念；2、理解澳门豆捞产品及营运模式；3、接受总部的统一管理模式，积极参与总部的技术升级与培训；4、具有良好的商业意识、丰富的人员管理经验及进取的企业家精神；5、具有强烈的团队合作意识，能够与人和谐相处，注重协调关系；6、具备一定的资金实力，能够满足加盟店的启动资金要求‘7、具有商业成熟，或具有潜力和消费能力的经营场所。建议品牌调研总结品牌业态是否会入驻项目面积需求吉旺茶餐厅特色餐饮美食城具有一定的经济实力金和投资实力；具备一定的商业背景和经商经验，熟悉当地市场；可以考虑入驻约200㎡星巴克必须是店铺的直接经营者和管理者，能亲自参与经营管理，配合公司及时反馈市场信息；具备适宜的经营场所，有一定的启动资金与流动资金；双方洽谈一下，看具体情况考虑150-250㎡德克士中西快餐先发份具体的招商资料，与公司商量后再作决定KFC了解共青的市场之后，可以考虑320-450㎡季季红火锅自助餐厅需要提供资料到总部了解情况，之后在协商刘一手火锅有较好的位置，招商政策有一定的优惠的话可以考虑爱思米主题餐厅运营商要提供一定的广告推广支持，拥有足够大的面积的话可以考虑哈根达斯哈根达斯面对的是高端定位，所以相对消费群较小，都是直营或加盟模式的特许店；选址要求在商业中心，商务区，住宅区，交通枢纽，以上要求予以满足的话，可以进行进一步洽谈巴西烤肉轻便餐饮先发份具体的招商资料，了解一下情况再说不得小于500㎡澳门豆捞接受总部的统一管理模式，积极参与总部的技术升级与培训；具备一定的资金实力，能够满足加盟店的启动资金要求；具有商业成熟，或具有潜力和消费能力的经营场所；在看看项目的位置之后再作决定500-800㎡休闲娱乐主题分区定位共青首席滨湖中心休闲PARK定位思路：承担城市新型的都市休闲中心及示范功能，融合多种时尚休闲业态，引进众多知名商家，形成具有一站式文化休闲娱乐功能的休闲中心。巧妙制定整体规划，提供特色化创新体验，打造独有的核心竞争力体系滨湖中心旁、时尚休闲、欢乐体验公园，一切你来做主！规划建议——核心节点建议在休闲区景观节点处设置一个以勇敢、冒险、神秘、个性为核心特色的“海盗船”，让消费者在这里感受到更多乐趣，并提升休闲区的欢乐气氛按照主力店面积设置比例占比在30-50%的原则，则主力店面积在4000-6800平方米左右规划建议-主力店数量及面积休闲娱乐主题区（计划开发1.35万方）业种

实用面积(平方米）酒吧街4000美容美体健身5000游乐中心3000文化休闲中心1500小计13500考虑到主力店与常规业态之间的关系，建议将酒吧街和文化休闲中心设置为主力店，美容美体健身、游乐中心为次主力店。因此，休闲娱乐主题区主力店面积为5500方，数量为3个最佳。选址区域位于城市繁华地段、街道、人流聚集地，以文化、情调特色以及舒适和愉悦来吸引消费者，消费者具有一定的消费能力和文化修养停车场数量要求停车方便,需要一定觳数量停车位需求面积（㎡）800—2000平方米单层面（㎡）≥800M²经营楼层选择位于建筑的一层或者二层柱间距8M×8M以上楼板承重350KG以上中央空调需求层高要（M）净高5M以上供配电100平方米10千瓦给排水标准排污标准门前走道人流通顺,展示性好物业交付装修标准毛坯/物业上支持安装墙体隔音设备垂直交通无明确要求卸货区无要求租赁年限租期2年以上租金承受范围承租能力中等免租期视情况发展商品牌影响力一般【酒吧】规划建议-主力店建筑设计要求规划建议-主力店建筑设计要求【养生/浴足】选址区域商业中心或副中心、餐饮娱乐集中地停车场数量有独立的停车场需求面积（㎡）500M²-2000M²单层面（㎡）500平方米以上经营楼层选择3层以下柱间距8M×8M楼板承重标准交付租金形式租金层高要（M）4M左右中央空调需求/预留空调安装位给排水标准供配电标准燃气管道不需要提供排污标准门前走道门廊空间宽阔物业交付装修标准毛坯或简装垂直交通无明确要求卸货区无明确要求租赁年限10年以上租金承受范围承租能力中等免租期视情况发展商品牌影响力较大选址区域城市核心商圈,人流集中区域,或与购物中心结合和大卖场合作停车场数量无特殊要求需求面积（㎡）500-1500M²单层面（㎡）无特殊要求经营楼层选择较高楼层柱间距8M×8M楼板承重标准交付租金形式租金或营业额分成层高要（M）净高3M以上中央空调需提供给排水不需要提供供配电工业用电标准燃气管道不需要提供排污标准门前走道人流通顺,展示性好物业交付装修标准毛坯或简单装修垂直交通无明确要求卸货区无要求租赁年限5年租金承受范围承租能力较弱免租期视情况发展商品牌影响力重要【电子游乐】规划建议-主力店建筑设计要求选址区域城市核心商圈，购物中心停车场数量≥50需求面积（㎡）800M²-2000M²单层面（㎡）500平方米以上经营楼层选择无特定要求柱间距8M×8M以上楼板承重3-4吨，要求较高交付租金形式租金层高要（M）5.5M左右中央空调需求给排水标准供配电标准燃气管道不需要提供排污无需求门前走道门廊空间宽阔物业交付装修标准毛坯或简装垂直交通无明确要求卸货区无要求租赁年限10年左右租金承受范围承租能力偏弱免租期视情况发展商品牌影响力一般规划建议-主力店建筑设计要求【健身中心】次主力店：2-3家美容美体健身浴足主力店：1-2家（酒吧街、文化休闲中心）次主力店：1-2家游乐中心业态规划建议-主力店数量及面积主力店及次主力店数量、面积汇总休闲娱乐主题区（计划开发1.35万方）业种

实用面积(平方米）性质酒吧街4000主力店文化休闲中心1500主力店美容美体健身5000次主力店游乐中心3000次主力店小计13500县城现阶段出现品牌经营面积经营状况共青遥远酒吧、夜夜吧吧、红色音乐200-500一般永修阿玛尼、指南针、尚流200-400一般星子天泉宫、夜色激情——较差德安忘了吧BAR、苏荷酒吧200-500较好【酒吧品牌建议】休闲娱乐主题分区第一阶段建议品牌需求第二阶段建议品牌需求苏荷酒吧合作方式为合约加盟。1、区域要求：县级市、地级市及以上级别区域的核心商圈；2、投资规模：500-800㎡3、租赁年限5-10年以上本色酒吧合作方式为直营、特许。1、区域要求：所选店面前每日人流量2000人以上，最好位于繁华街区或商业文化娱乐中心附近2、投资规模：1000㎡以上3、租赁年限5年以上宝马汇合作方式为合约加盟。1、区域要求：县级市、地级市及以上级别区域的核心商圈；2、投资规模：500-800㎡3、租赁年限5-10年以上乐巢酒吧合作方式为合约加盟。1、区域要求：县级市、地级市及以上级别区域的核心商圈；2、投资规模：1000㎡；3、租赁年限5年以上【酒吧品牌建议】休闲娱乐主题分区县城现阶段周边地市出现的品牌经营面积经营状况共青城尚美美容、真优美；御足坊、财富圆足浴；王朝美发、红豆形象设计；艾杨格专业瑜伽50-500一般永修绿叶足浴中心、金帝足浴、皇冠足浴城、大脚板足浴城；名流美发、天姿美发、摩登美容美发50-500较好星子形象设计美发、创艺美容美发、金榜美发设计中心、金剪刀美容美发浴足堂、良子足浴；温泉溜冰场、666台球桌、晓青健身健美中心50-500一般德安绚丽色彩美发、时尚名流、天姿美发、小北京美容美发厅、龙湾浴足堂、杨家将足道、大明宫休闲浴足、一家音乐会所50-1000较好【美容美体健身浴足品牌建议】休闲娱乐主题分区第一阶段建议品牌需求第二阶段建议品牌需求克丽缇娜美容院合作方式为合约加盟。1、区域要求：城市商圈、社区等沿街商铺；2、投资规模：200㎡以上，门头3.5米以上；3、有卫生许可证；3、租赁年限2年以上金苹果美容美发养生会所合作方式为合约加盟。1、区域要求：在高档商业圈内、人流量较大的地段及高档社区；2、投资规模：200-1000㎡以上；3、租赁年限5年以上；4、有卫生许可证家富富侨足浴合作方式为合约加盟。1、城市的主要消费区域附近；2、交通顺畅，有15个停车位以上；3、面积800~1200m；4、最佳二楼或二楼以上的经营场地，所在临街面要有进入经营场所的门面通道；金海马健身俱乐部合作方式为合约加盟。1、地级城市、县级市，面积要求在1000平方米以上2、商业中心的B2，B1,4-7F，部分物业层数1—2层3、租赁年限10年以上沙姿宣合作方式为直营、特许经营。1、城市的主要消费区域附近；2、面积100-200m；3、最佳二楼或二楼以上的经营场地哈达瑜伽合作方式为直营、特许经营。1、城市的主要消费区域附近；2、面积100-200m3、最佳二楼或二楼以上的经营场地【美容美体健身浴足品牌建议】休闲娱乐主题分区县城现阶段周边地市出现的品牌经营面积经营状况共青

------------永修开心娱乐园、晚晴乐园100-200较好星子------------德安奥特曼电玩城、英雄城市电玩城200较好【游乐中心品牌建议】休闲娱乐主题分区第一阶段建议品牌需求第二阶段建议品牌需求城市英雄合作方式为合约加盟。1、区域要求：县级市、地级市及以上级别区域，核心商圈；2、商业中心的B2—5F，部分物业层数1—2层3、投资规模：300-2000㎡4、2楼以下或较高楼层5、租赁年限5-10年密室逃脱游戏/桌游合作方式为合约加盟或自创品牌。1、区域要求：青年人群较多区域；2、投资规模：50-200㎡3、对楼层无特别要求，租金承受能力较弱4、租赁年限2年以上【游乐中心品牌建议】休闲娱乐主题分区县城现阶段周边地市出现的品牌经营面积经营状况共青城共逸茶楼——茶楼经营状况一般，无其他文化休闲永修阿里山茶楼、茶易轩茶馆永修县美术馆（展览）——茶楼经营状况较好，无其他文化休闲星子铭钰茶坊、0792茶坊江西渊明故里书画院（展览）——茶楼经营状况一般，无其他文化休闲德安和茶馆、名典茶楼、——茶楼经营状况较好，无其他文化休闲【文化休闲品牌建议】休闲娱乐主题分区第一阶段建议品牌需求第二阶段建议品牌需求国茶会合作方式为合约加盟或自有品牌。1、区域要求：环境优雅，人气较旺的区域，消费人群文化素质高2、投资规模：200-1500㎡4、租赁年限5-10年高达主题咖啡馆合作方式为合约加盟或自有品牌。1、区域要求：环境优雅，人气较旺的区域，消费人群文化素质高2、投资规模：100-500㎡3、租赁年限5-10年

哆来咪文化艺术培训中心合作方式为合约加盟或自有品牌。1、区域要求：对环境要求高2、投资规模：200-1000㎡以上4、租赁年限5-10年琴岛演艺中心合作方式为合约加盟或自有品牌。1、区域要求：县级市、地级市及以上级别区域，核心商圈，人流量大；2、投资规模：1500㎡以上4、租赁年限10年以上【文化休闲品牌建议】休闲娱乐主题分区建议品牌调研总结业态品牌是否会入驻项目面积需求（㎡）酒吧街苏荷具有成功的商业经验，并掌握优质的本地人脉资源，投资总金额约为550-800万，加盟费40-60万元；选址要求为县级市、地级市及以上级别，当地核心商圈。可以考虑，要求先发份资料了解500-800乐巢对乐巢酒吧品牌热爱，具有成功的商业经验并掌握本地人脉资源，根据不同城市、不同商业环境有多种特许加盟选项，投资总金额约为600-800万，加盟费120-160万，可以考虑，要求先发份资料了解。500-1000宝马汇有一定的投资资金和成功的商业经验，并掌握优质的本地人脉资源，目前无加盟，均为直营，投资总金额约为500-800万，暂无进入县级市场计划。500-800文化休闲中心国茶会对茶文化热爱，有一定资金实力和本地优质人脉资源，投资总金额约为300-600万。选址要求环境优雅，要看具体的位置，要求先发份资料了解，选址地点一般位于城市中高端消费人群居住密集地区300-800哆来咪艺术文化培训中心选址要求环境优雅，周围有学校资源。有一定师资资源和办学资格。可以考虑，具体看当地市场需求和位置。200-1000琴岛演艺中心选址要求为省会、经济发达城市，当地核心商圈。需要当地政府支持，有雄厚资金和演艺资源支持。暂无进入县级市场计划。3000-5000美容美体健身家富富乔经营模式有经销、区域代理、自由代理、单店特许等形式，链锁期限5年，逾期使用商标费用面议，投资金额约200-800万。可以考虑，要看具体的位置800-1500克丽缇娜经营选址要求社区底商或者街铺1-2层，加盟费6万，首期投资约20万。可以考虑，要求先发份资料了解。200-500金海马健身选址要求靠近年轻人所在区域，加盟费5-10万，投资金额约50-300万。可以考虑，要具体了解当地市场需求以及经济状况。300-2000游乐中心城市英雄选址要求为县级市、地级市及以上级别，当地核心商圈。经营模式有经销、区域代理、自由代理、单店特许等形式，投资金额约200-800万。对本项目所处地理位置存在异议，需要先做详细的市场调研300-1500亲子主题分区定位共青首席欢乐亲子体验乐园立足于江西亲子互动场所较为缺乏，通过吸引昌九沿线的人流，打造亲子游乐设施、儿童职业体验馆等形式，吸引年轻家庭，一般为三口之家前来消费、体验。规划建议-核心节点打造在亲子主题区中心位置打造大型免费旋转木马，供家庭出游消费客户休憩和玩乐用，同时也可以提现亲子的人文关怀，增加客户在区域的驻足时间，从而提升亲子体验区的整体氛围。业态规划建议-主力店数量及面积亲子体验主题区（计划开发1.5万方）业种

实用面积(平方米）备注亲子乐园2000次主力店儿童职业体验2400主力店儿童早教2000主力店儿童用品相关8600街铺小计15000通过参考周边项目主力店占比34%可驱动其他业态，因此项目亲子主题区主力店建议取至少34%以上，即主力店面积为5100方以上。但考虑到实际业态种类，建议主力店设置为4400方，将儿童职业体验和儿童早教设为主力店。规划建议-主力店建筑设计要求技术指标具体要求儿童早教儿童职业体验儿童乐园需求面积（㎡）300-800500-1000500-1500经营楼层选择1-2层2-5层1-2层单层面积（㎡）500200500以上层高要求（m）≥3.5≥3.5≥3.5楼板承重（Kg/㎡）≥500≥500≥500给排水符合国家标准符合国家标准符合国家标准供配电100KW100KW100KW中央空调需要需要需要电梯（部）222步梯（部）111燃气管道无特殊要求无特殊要求无特殊要求排污无特殊要求无特殊要求无特殊要求停车场数量（个）不要求不要求不要求物业交付装修标准简单装修简单装修简单装修规划建议-非主力店建筑设计要求选址区域大卖场周边，周边居住人口多停车场数量无要求需求面积（㎡）50M²-150M²单层面（㎡）50平方米以上经营楼层选择2层以下柱间距无明确要求楼板承重标准交付租金形式租金层高要（M）3.5m左右中央空调需求/预留空调安装位给排水标准供配电标准燃气管道不需要提供排污无需求门前走道门前走道通透物业交付装修标准简装垂直交通无明确要求卸货区无要求租赁年限3年以上租金承受范围承租能力中等免租期视情况发展商品牌影响力一般【儿童用品街铺】亲子主题分区区域现阶段出现品牌经营面积经营状况永修县及其他各县///瑞昌市未来星职业体验中心约1200m2较好【儿童职业体验品牌建议】第一阶段建议品牌入驻条件第二阶段建议品牌入驻条件未来星职业体验中心无具体要求MEWE城堡门店位置要求醒目、可见度强；2、门面面积：1000－5000平米不等；3、店面通道：店面通道无障碍并且属于主要通道，客流量大；4、交通便利：物业要处于交通便利，有公共交通工具可到达的地方。【儿童早教品牌建议】亲子主题分区区域现阶段出现品牌经营面积经营状况永修县小海龟儿童智能开发服务中心

约300平较好德安县成长宝贝早教中心约450平较差星子县///瑞昌市瑞昌市早期教育学校约600平一般武宁县武宁早教分校约400平一般共青城市///第一阶段建议品牌入驻条件第二阶段建议品牌入驻条件八州水教育区域内具有较强的生源，周边有较多幼儿园爱乐国际早教中心县级市以上区域所在地教育发达，有较大的生源亲子主题分区区域现阶段出现品牌经营面积经营状况永修县奇乐儿儿童主题公园

约200平较好德安县///星子县淘气堡约300平一般瑞昌市快乐大本营儿童乐园约900平较好武宁县淘气堡约350平较好共青城市///【儿童乐园品牌建议】第一阶段建议品牌入驻条件第二阶段建议品牌入驻条件淘气堡区域孕婴童市场潜力大，拥有较广泛的儿童客群，面积要求在800平米以上，周边有卖场最佳奥乐奥儿童乐园位于闹市区内，周边人流量大，有较多的居民居住区，面积要求1000平以上，楼层大于一层且不高于3层亲子主题分区【儿童用品相关品牌建议】区域现阶段出现品牌经营面积经营状况永修县贝因美、强生、帮宝适、妈咪宝贝、小天使、全友、好孩子、芙莱莎、安徒生、宜家、卡比、康贝约40-90平较好德安县小龙哈彼童年、亮丽宝贝、贝因美、三元、三乐、佳佳、妈咪宝贝约30-120平一般星子县兔仔麦、芙莱莎、安徒生、圣元、贝因美、金色童年约40-90平一般瑞昌市诺文、鼎森、贝因美、妈咪宝贝、小天使、康贝、好孩子、喜多、日康、金贝贝、雀氏、安儿乐、贝亲、好孩子、强生、好奇约30-120平较好武宁县亮丽宝贝、安徒生、卡洛贝尔、芭比童装、兄弟猫、英佳、琦珂、成长日记、博士蛙约35-80平较好共青城市贝贝佳、童趣、金色童年、七彩童装、圣元约35-70平较差亲子主题分区【儿童用品相关品牌建议】第一阶段建议品牌入驻条件第二阶段建议品牌入驻条件诺文、鼎森、贝因美、妈咪宝贝、小天使、康贝、好孩子、喜多、日康、金贝贝、雀氏、安儿乐、贝亲、好孩子、强生、贝贝佳、童趣、金色童年、七彩童装、圣元、贝因美周边居住人口较多，市场需求旺盛，处于商圈内部派克兰帝、巴拉巴拉、特步、玛米玛卡、安徒生、阿迪熊、骆驼、乖乖狗、江博士、贝纳利、巴柯拉、小犀牛、硕士猫、小虎憨尼、小猪噜噜、艾艾屋、安奈儿、美赞臣、多美滋、奥优、雅培商业街区或大型卖场里面，走道宽阔，儿童消费群体分布较均匀建议品牌调研总结业态品牌是否会入驻项目面积需求（㎡）儿童职业体验未来星职业体验中心运营商要提供一定的广告推广支持，拥有足够大的面积的话可以考虑1500以上儿童早教八州水教育先发份具体具体的招商资料，与公司商量后再作决定儿童乐园淘气堡对共青的市场需求比较满意，可以考虑800以上儿童用品相关金贝贝看看具体情况再说金色童年有较好的位置，招商政策有一定的优惠的话可以考虑150贝因美看看楼层和店的位置之后再作决定200爱情主题分区定位江西首席爱情时尚广场定位思路：结合目前围绕爱情主题商业在区域乃至整个江西的稀缺性，并符合整体定位，注重人们对爱情婚姻的购物需求和体验需求，充分考虑青年人对浪漫时尚的追求，从而打造一个围绕婚姻购物、爱情体验、浪漫氛围塑造为主题的时尚购物消费基地。丘比特来袭，你HOLD得住么？在这里，给你一个尽情释放的空间——一切由你来想象！浪漫的、时尚的、江西独有的！规划建议-特色婚宴功能婚礼是年轻人最为追求浪漫的时刻，应充分抓住此类心理和消费需求，建议在爱情区教堂周围布置大型露天婚宴基地，并着重加强对绿化和环境的处理，而快捷酒店的设置无疑为此举提供了一站式的特色婚礼配套。大型露天婚宴广场规划建议-特色婚宴功能环境风格：特色草坪+氛围营造，并充分考虑融入教堂风格建议开设席位：99桌，寓意天长地久之意占地面积：按标准席位1桌4m2计算，面积在4000平米左右其他：整体采用西式风格在江西，有一个你从未去过的公园！InJiangxi，thereisaparkyou’veneverbeento!在共青城，不到3公里，就可到达欧洲这个教堂！InGongqingcheng，lessthan3milesawayfromhome，youwillbehere!规划建议-特色建筑打造共青南湖河畔，拔地而起的西式建筑，塔楼式的西式教堂，必将成为一道共青独特的风景线，成为共青核心的建筑地标。通过浪漫西式教堂的打造，形成以浪漫爱情文化元素为核心吸引力的爱情主题区。教堂既可作为人们购物休憩参观的景点，也将作为举办西式婚礼的首选之地，为形成爱情婚姻产业链而奠定基础。规划建议-西式教堂建筑案例参考徐家汇天主教堂位于徐汇区蒲西路158号，始建于清光绪22年（公元1896年），为天主教上海教区主教座堂，正式的名称为“圣母为天主之母之堂”。是中国著名的天主教堂，堂侧有天主教上海教区主教府，修女院。整幢建筑高五层，是法国中世纪样式，砖木结构。大堂顶部两侧是哥德式钟楼，尖顶，高50米。大堂内圣母抱小耶稣像立祭