市政学海南大学

市政学主讲：李宜钊联系方式：lyz0592@课程学习的意义：《市政学》是一门系统阐述城市发展及城市管理规律的课程，涉及城市管理客体、城市管理主体及其运行、城市管理内容及规律等。为什么要研究城市管理：学习《市政学》的意义意义之一：城市是人类文明和社会进步的标志。

人类的文明史从某种意义上来说就是城市文明史，人类社会中最重要的行为活动都是在城市区域中展开的，只有透过城市的历史文明，穿过城市的时光遂道，对城市产生、发展进行全面解读、深刻理解、仔细地体会后，才能真正把握到人类历史发展的全部脉络，把握人文社会历史所透出的文明的魅力。课程学习的意义：意义之二：城市是经济发展和社会变革的主要载体。

城市对于人口、经济、社会及政治结构，甚至是对各个独立国家所构成的世界政治地图，都有举足轻重的作用。意义之三：城市化是世界范围的大趋势。发达国家和地区：超过80%的人口都居住在城市之中。发展中国家：城市不但是社会发展的重要因素，更是这些国家核心经济发展的载体。课程教学目的：通过本课程学习：对“城市”要有一个较为全面和深刻的理解；掌握城市管理的基本体制和过程；深刻理解当前城市发展中存在的问题或矛盾，并对解决这些问题和矛盾具有较为清晰的思路和方向；对未来城市的发展有一个更为清晰的认识。课程内容：第一章现代市政学概论第二章理解城市和研究城市第三章市政体制与市政过程第四章城市规划管理第五章城市土地与房产管理第六章城市基础设施及公用事业管理第七章城市交通管理第一章现代市政学概论城市概说市政的概念我国市政的发展趋势城市概说城市=城+市城：四周有城墙维护，具有防守保护的区域。市：集中起来进行产品交换、物资交流的场所。从城市发展的演变过程来看，城市的基本含义是人口居住和工商贸易的集散地。城市的存在状态：有城无市——城与市的结合——有市无城城市概说城市市区别社会经济发展到一定阶段的必然产物，古已有之，相对于农村而言，没有法定的分界线，具有边界的模糊性。近代地方政治制度的产物，一种地方行政建制，有相应的国家政权机关，有明确的边界和确定的管理范围。联系都以人口密度、工商业发达程度、非农业人口所占比例等为基本条件；一定规模的城市是设市的基础和前提条件，城市设置了市的建制，有利于城市的发展繁荣。城市概说我国的市建制层级直辖市副省级市省辖市（地级市）县级市市政的概念市政的范围市政主体：由谁来管理城市有关事务市政客体或对象：市政主体管理的内容和对象市政主体：大市政主体：认为市政的主体是城市的整个政治系统，包括城市所有的利益相关者。中市政主体：广义的市政府。小市政主体：从行政的角度专指城市各级国家行政机关。市政的概念市政客体或市政对象大的层面：既包括市政辖区内的各种社会公共事业和公共事务的规划、管理和建设，又包括城市的政治管理、经济管理、社会管理、环境管理、科技教育和文化卫生管理等各项专门管理活动。（大市政主体）中的层面：主要是城市各级各类国家行政机关的管理活动。（小市政主体）小的层面：仅指市政工程、市政建设和城市公用事业管理，把市政理解为是对城市事务的管理。（过于狭窄）市政的概念市政的含义城市的公共权力机关为了解决各种问题，有效的管理城市公共事务，实现城市公共利益而进行的各种形式的公共政策的制定、执行、监督、评估的过程，以及城市公民、利益群体等对公共政策的各种影响活动。市政的内涵市政的核心主体是公共权力机关市政的表现形式是各种公共政策市政的目的是为了实现公共利益市政是一个动态的发展过程我国市政的发展趋势市政问题的复杂化趋势贫富两极分化、地方腐败、城市犯罪与暴力市政职能的转变趋势由经济管理、城市建设转向城市的规划、建设、管理和服务城市政府角色的转变趋势分权：横向分权与纵向分权市政管理手段的现代化趋势第二章

理解城市与研究城市理解城市城市的特征城市的产生与发展城市化理解城市实体特性的理解：城市清单：住宅社区、街道、商店、酒店、餐馆、医院、博物馆、图书馆、道路交通、游乐场、路灯……摩天大楼、地铁……城市的规模与以上清单上所列的多数特征有关。理解城市经验上的理解

由文明构建起来的巨大建筑、会议场所、图书馆、电影院及高楼大厦，这些构成了城市。此外还包括一些动态的元素，譬如房屋、街道以及各式各样的人们为了种种目的而产生的喜怒哀乐。我曾经到过许多城市，它们之间有很大的外在区别，但我却可以感受到城市的脉搏。——威廉姆斯《国家和城市》经验上的理解更加感性，往往倾向于用叙事的形式来传达城市的经验及概念，并用此来指导城市社会行为。叙事的内容极其广泛，从城市的规划到市民的居住感受都是其表达的内容。理解城市空间或地域上的理解：将农村的形象颠倒过来便是城市。城市与农村的区别：密集度：人口、政治、经济、公共服务、文化和休闲活动复杂性：包含了诸多的文化和种族

密集度和复杂性使得城市变得激动人心。

——威廉姆斯然而，交通与信息技术的发展正在使得城市和农村无论在形态上还是功能上都开始相互融合。这使得对城市和农村在空间上的定义变得模糊，更引发了另一个问题，即两者在社会层面上是否存在区别。理解城市社会特性的理解：城市的特征体现于三个方面，即规模、密度与内在差异。（Wirth）规模：城市规模的扩大使得居民可能会越发地丧失人情味。密度：城市日益增长的人口密度代表着人与人之间空间距离越来越近，社会关系越来越远。内在差异：多样性与异质性，是不同种族与文化的人群不断涌入的产物。让城市显得独特的，是那些非实体的城市生活品质，如奢华与贫困、环境优雅与脏乱、传统与创新、单调与新颖、秩序与失序、活力与冲突、差异与冷漠、公共服务与福利供应、个人自由与依赖他人。显然其中有些特质与其他特质不太搭调：城市如何能够兼容秩序与冲突、自由与依赖？也许，城市之所以存在，就是要尝试处理或妥善运用这些张力吧。——Pile等,《城市世界》理解城市社会功能上的理解：城市作为历史的产物之一，是社会权利与文化的最大限度集中。人类生活的方方面面，包括社会效能与其重要性，都在城市中交汇。城市是社会关系交融杂合的形态与象征，是庙宇、市场、执法厅及学术场所的载体。在城市中，文明的产物不断发展、衍化；人类的经验逐渐演变成真实可行的符号。城市是行为的象征，是秩序构成的系统。——芒福德《城市文化》功能上的理解偏向理性，城市的特征关系到其在更大范围内的战略运作，作为文明推动力量的重要性，以及作为市场的组成部分之一。理解城市内在社会关系的理解Wirth：城市之所以为城市，主要是城市形成了一种特有的生活方式——城市性。城市中的人际关系主要为次级关系，社会关系趋于匿名、表面化和短暂化，所以应该用一种城市人格的研究模式来研究城市。涂尔干：从集体意识的角度将人们结合在一起的社会纽带分为机械团结和有机团结，认为建立在异质性和依赖性基础上的有机团结是城市的特征，而机械团结则是古代农业社会的特征。齐美尔：从城市居民的社会心理特征来区分城市，认为城市居民具有理智性、极强的时间观念、崇尚因果关系、个性强同时关系疏远等心理特征。理解城市经济学上的理解城市是各种经济活动因素在地理上大规模集中的结果，是一个坐落在有限空间地区内的各种经济市场——住房、劳动力、土地、运输——相互交织在一起并于域外相互联系的网状系统。政治学上的理解城市不仅是市场中心的所在地和有关法律规范的地域，更是不同团体确定政治关系的制度化共同体。理解城市市政学角度的理解：城市是与乡村相区别的一种客观形态。产业构成：非农产业人口规模：人口密度地理景观：建筑密度物质构成：具有较为完善的基础设施和文化设施职能：政治、经济或文化中心城市是政府行政建制的一种组织形式，因而具有一系列的组织体系和规范体系。城市的特征集中性：人口、物质、设施、财力、信息、功能上的聚集趋势和状态。城市中市场的集中使得经济交换成为可能并做出调节；权力的集中得以对社会团体之间的共处进行控制和调整，并制定共处规则；机构的集中使得对劳动技术和社会分工能够加以组织；此外，休闲场所的集中，各种设施和服务场所的集中，信息和资金的集中。城市的特征复杂性现代城市是一个多要素、多层次、多功能和多过程的复杂系统。复杂性的基本特征：各要素、层次、功能和过程之间的相互依赖与相互作用。开放性与城市系统外部进行能量、物质和信息等方面的交换。开放性使得城市呈现出各种悖论：各种历史、地理、文化都将在城市发生重叠。城市的特征异质性：人口密度高社会交往匿名性强生活方式多样化流动性大，社会交往陌生感强、时间短、无深入互动组织功能的分化和专业化区域中心性城市是一定区域的经济、政治、社会和文化中心，对周边区域具有辐射作用，从而构成了城市对乡村的控制力。城市的特征分割性：城市组织功能与城市居民社会角色的分化趋势和状态。城市发展的同时是城市社会结构分化重组的过程，城市结构的分化结果之一是城市组织和单位功能的进一步分化和专业化。Wirth:城市中居民的社会关系以次级关系为主，在城市生活中，大量的社会交往居民仅以人格的某一方面参与互动，与不同的个人和组织交往扮演着不同的社会角色，这使得城市居民的社会角色分化，人格分割。齐美尔：城市居民虽然在精神上自由，但因为高度分化而容易产生孤独和失落的情感。城市的特征法理性：以契约为交往和调控的基础传统乡村：集体主义的情感、初级关系为主的社会关系现代城市：以次级关系为主，缺乏建立在机械团结纽带上的集体意识。最早的城市：公元前7000年前出现的耶里哥古城（在今巴勒斯坦境内）城市的产生城市产生的基本观点：军事防御说：战争——防御——筑墙宗教起源论：城市是宗教的产物，表达人类对死亡和未来世界的敬重。墓地：“对死去的同类的敬重，大约比实际的生活需要更有力地促使古人类寻找一个固定的汇聚地点，并最终促使他们形成了连续性的聚落”。（芒福德）圣地：“城市是最早的礼仪性汇聚地点，这类地点除具备各种优良的自然条件外，还具有一些精神的或超自然的威力，因而能把许多家族或氏族团体的人群在不同季节里吸引回来。……城市最初是以圣地的面貌出现的，它是控制的中心，而不是什么贸易或制造业中心”（芒福德）城市的产生经济决定论马克思学说的生产力决定论：三次社会大分工，促进了社会生产力的发展，从而促使城市和乡村的分离农业与畜牧业的分工——剩余产品——商品交换以及为农业生产而定居手工业从农业中分离出来——经常性的商品交换成为可能——交易市场形成——以商业、手工业为主的农村小镇——城镇商业起源论：城市最初是作为商品交易聚集地而出现的。经济功能决定论：分工与协作使得城市具有降低成本和交易费用、产生规模经济和外部经济的作用，从而促使人口在空间的聚集，促使城市产生。城市的产生王权决定论采集和狩猎采集：发展成农业狩猎：发展成统治阶层，王权产生王权产生——阶级分化——不均等出现——新的需求的出现——手工业出现——城市出现城市的发展城市发展阶段发展状况城市建设经济功能城乡关系古代城市（城市产生~18世纪工业革命）城市规模很小，城市数量很少设施简陋，生活条件落后手工业集中，生产品在此集散城市相对封闭，城乡分离近代城市（18世纪工业革命~二战结束）城市规模扩张，数量猛增市政设施比较完备，生活条件改善机器大工业集中，商贸业发达城乡对立，差距进一步拉大现代城市（二战结束~至今）城市数量持续增长，形成大的都市连绵区市政设施完备，城市生活环境便利、生态第三产业发达，信息中心，城市功能多元化城乡差距缩小，逐步一体化城市化城市化：农村人口和非农活动在不同规模的城市环境的地理集中过程和城市价值观、城市生活方式在农村的地理扩散过程。物化了的城市化：人口集中、空间形态改变、社会经济结构变化；无形的城市化：生活方式和价值观的城市化。城市化的特征：（罗西）人口的特征：规模、密度景观的特征：城市的表象文化价值观——城市化的第二个过程城市化的第一个过程城市化的综合内涵（张永桃）1、人口的转换，即农业人口转化为非农业人口、并向城市集聚的过程。2、社会经济结构的转换，即生产要素从农业向非农产业转换、第二和第三产业向城市集聚的过程3、地域的转换，即城市在空间数量上的增多、规模上的扩大、功能和设施上逐步完善的过程。4、社会行为方式和生活方式的转换，即农村居民行为方式和生活方式、价值理念向城市生活方式和行为方式转变的过程。5、制度的转轨和演化，即各种正式制度和非正式制度由农村型向城市型转变的过程城市化城市化城市化的衡量指标单一指标法：人口指标；土地指标；产业结构指标综合指标法（北京科学学研究中心）城市化人口城市化水平人口规模（城市化率）非农业人口/总人口人口质量人口生理素质平均预期寿命人口文化素质大学普及率人口就业结构第三产业就业人口比重空间城市化水平基础设施人均拥有公共道路面积；万人拥有公共汽（电）车数量环境状况污水处理率；生活垃圾无害化处理率；空气质量好于二级的天数比重；城市人均公共绿地面积；城市化经济城市化水平经济规模人均GDP经济结构非农产业增加值占GDP比重；第三产业增加值占GDP比重可持续发展单位GDP能耗（吨标煤/万元）；研究与发展支出占GDP的比重社会城市化水平居民生活水平城市居民人均可支配收入；人均住房使用面积；恩格尔系数信息化程度信息化综合指数医疗条件婴儿死亡率；千人拥有医生数社会保障社会保障综合指数城市化制度城市化水平（张永桃）正式制度一般地域型政区(农村)建制向城市型政区(建制转变);农村管理制度和体制向城市管理制度和体制转变非正式制度农村(农民)的生活方式、价值观念、风俗习惯、道德伦理向城市（市民）的的生活方式、价值观念、风俗习惯、道德伦理转变延伸阅读1非正式制度的城市化

伴随着珠江三角洲城市化进程的加快，一夜之间，昔日还是居住在某某村的农民摇身一变成为了城市居民。但一个日益突出的问题是：农民的素质方面跟不上物质层面的转换速度，与现代城市不相适应的落后思想和习惯并没有随着身份的改变而改变。主要表现为：小农经济意识强，急功近利，追求眼前利益；自由散漫无组织无纪律；缺乏高层次和高品位的生活追求，拜金主义、享乐主义、个人主义有所滋长；奢侈浪费、腐化堕落现象仍然存在，封建迷信、宗族观念、邪恶势力和黄赌毒等丑陋现象沉渣泛起，危害青少年身心健康的东西屡禁不止，特别是一些农民在租用土地、房产、红利等实现了超越一般城市市民的富裕后，却出现了有劳动能力不劳动，不读书、不经商、不做工的“现代富贵病”。延伸阅读2

在深圳这场信誓旦旦的城市化运动后，村民们依靠集体和土地的生存方式没有实质性的改变。他们并没有按照城市化的真正意义那样，成为职业化的市民，参与到人才的流动和竞争中去。于是，我们更多地是看到村民和政府间不息的拉锯战，以及“名义”上的城市化进程的“成果”。“深圳用25年走完了原本该用200年的城市化历程，深圳的城市化是政策的产物，但只是完成了户口本、身份证的城市化，许多城中村没有割断传统的经济血脉。”

深圳城市化：名义与现实之间的差距城市化城市化的动力机制1.农业发展：初始动力2.工业化：根本动力工业集中，促进城市扩张和新工业城市形成产业结构变化，农业人口减少，非农人口增加强化了城市的中心地位使城市经济关系和生活方式渗透到农村城市化3.第三产业：后续动力生产配套性服务的增加生活消费性服务的扩大城市就业机会和城市人口的增加4.市场化：作用机制劳动力市场化，使农村人口向城市迁移土地资源市场化，使城市规模扩大和新城镇建设成为可能产品市场化，使城市得以持续和发展城市化5.城市政府：城市增长机器哈维·莫勒奇的城市增长机器理论：地方官员发展地方经济的强烈动机和基于土地的经济精英聚敛财富的动机主导着城市政治的发展方向，并因此在城市发展中形成了政治精英和经济精英的联盟，而联盟后的城市行政体系则被比喻为一架“增长机器”。中国城市政府：超级企业制度变革：住房制度；土地制度；户籍与福利制度政策推动：城市规划政策的强制性推动大事件的城市营销或区域营销城市化城市化的优势（联合国人居中心《城市化的世界》，1999）对土地需求减少生产和消费的集中：有效率；废物回收容易人口的高密度可以形成规模效应，节省教育、医疗、通信、垃圾处理等各种费用，提高效率北方城市的集中供热节省能源更大的减少机动车的潜力文化生活丰富社会经济发达

城市化的发展阶段

城市化102030405060708090100初期中期后期城市化发展的诺瑟姆S型曲线图

城市化城市化的形态集中性城市化和扩散性城市化：从城市空间结构的演变方式进行考察。集中性城市化：城市的基本性质包括密集性、经济性、社会性在城市区域的进一步提高，表现为人口向城市集中、城市人口密度加大和城市分工的进一步深化以及城市生活方式的多样化。扩散性城市化：城市的基本性质向非城市区域扩展，即城市中心地区人口和企业不断向城市郊外扩散或向更远的地区扩展，发展成以中心城市为核心，周围布满小城镇的大城市区。城市化积极型城市化和消极型城市化：从城市化的实际进程与经济发展的关系来考察积极型城市化：城市化的进程与经济发展同步协调，互相促进，城市数量和规模的增长适度，城市化的速度与质量同步发展。消极型城市化：城市化进程与经济发展不协调，不同步，城市化阻碍和影响到经济的发展。过度城市化低度城市化城市化向心型城市化和离心型城市化：从以城市为中心的人口流动方向来考察向心型城市化是指人口向城市中心聚集的状态。一般是城市化发展的初期阶段的基本方式。离心型城市化是指人口从城市中心向城市外扩散和经济活动中心向城外扩展的状态。一般是城市化发展中后期出现。郊区城市化逆城市化我国的城市化改革开放前的城市化发展1949-1957：城市化的复苏和快速发展阶段1958-1960：过度城市化阶段1961-1965：城市化的调整阶段1966-1978：城市化的停滞阶段我国的城市化改革开放后的城市化发展1979-1983：城市化政策调整阶段城市化率：17.92%（1978年）-21.6%（1984年）1984-1991：城镇化带动城市化阶段城市化率：21.6%（1984年）-26.9%（1992年）1992-1999：城市化加速推进阶段市场化改革的推动城市化率：26.9%（1992年）-34.8%（1999年）2000年以来：稳妥发展阶段市场化改革的进一步推动：土地市场化、住房市场化城市化率：34.8%（1999年）-52.57%（2012年）我国的城市化我国城市化的特点在发展动力上，以政策调控为主，工业化带动为辅改革开放前：国家政策与政治运动直接导致城市化发展的波动起伏50年代：国家建设与重工业优先发展建设60年代初期：上山下乡的“逆城市化”文革期间：城市化水平停滞改革开放后：地方主导作用日益增强中央政府向城市政府放权：土地审批权、投资决策权、筹资许可范围、分税制等近几年：以新农村建设和城乡统筹为主的新一轮的城市化或城镇化运动我国的城市化在发展模式上，乡村城镇化与人口城市化的双重模式上世纪90年代前：乡村城镇化上世纪90年代后：人口城市化在发展形态上，职业转化先于地域迁移的半城市化身份与职业的分离在发展布局上，城市地区分布不均衡城市化水平：09年：东（57%）、中（44.3%）、西（39.4%）递减后果：东部城市环境、资源承载力紧张；中西部城市发育不足后果：两头大，中间小我国的城市化我国城市化发展的基本趋势已进入城市化的快速发展阶段区域城市化步伐加快，城市群成为城市发展重点十二五规划：将城市群作为城市化的主要空间形态城乡二元结构逐渐向城乡一体化转变资源配置均等化；城乡协调发展；城乡合作发展；城乡空间融合发展城市国际化程度逐渐加强城市可持续发展问题日益突出城市发展用地问题；城市环境问题；水资源和水污染问题；城市垃圾问题；城市地面沉降问题；城市能源消耗问题我国的城市化城市化科学发展的基本原则与产业升级同步，与工业化同步就业、空间、环境市场主导，政府引导注重内涵，提高竞争力资源节约、环境友好、适宜人居的绿色城市化原则发展模式多样化城市群：许多都市区连成一体，经济、社会、文化等活动相互作用密切，是一个巨大的城市地域复合体。世界六大城市群美国东北部大西洋沿岸以纽约为中心的城市群北美五大湖区以芝加哥为中心的城市群日本太平洋沿岸以东京为中心的城市群英国以伦敦为中心的城市群欧洲西北部以巴黎为中心的城市群长江三角洲以上海为中心的城市群城市群位于本州关东平原南端，下辖23个特别区、27个市、5个町、8个村以及伊豆群岛和小笠原群岛，总面积2155平方公里，东京都人口1301万，大东京圈约3670万（截至2010年），是世界上人口最多的城市之一和最大的城市群。按市区人口计算,2011年度东京市的GDP为31398亿美元（北京2085亿美元）美国第一大都市和第一大商港，是全世界金融中心之一。纽约位于纽约州东南哈得孙河口，濒临大西洋。它由五个区组成：曼哈顿区、皇后区、布碌仑区、布朗士区和史坦顿岛区，包括郊区在内的大纽约市人口1940万。2010年纽约的GDP为15268亿美元，居世界城市第二。人均GDP13.88万美元，居世界城市第一名。2010年大纽约都会区GDP为27544亿美元。大伦敦市又可分为伦敦城、西伦敦、东伦敦、南区和港口。伦敦城是金融资本和贸易中心，西伦敦是英国王宫、首相官邸、议会和政府各部所在地，东伦敦是工业区和工人住宅区，南区是工商业和住宅混合区。整个大伦敦市面积1580平方公里。2007年伦敦人口为756万。世界最大的国际外汇市场和国际保险中心，也是世界上最大的金融和贸易中心之一。按市区人口计算,2011年度伦敦市的GDP为7303亿美元。巴黎是法国的首都，在将近1,000年的时间中是西方世界最大的城市，也曾经是世界上最大的城市（16世纪至19世纪之间）。2011年，按市区人口算，巴黎GDP为6910亿美元，超过法国GDP的四分之一。巴黎总人口约为225.8万（2010年）中国的7个大的城市区域城市群城市群形成的三个条件：具有一定数量的不同类型的城市至少有一个特大城市为核心城市与城市之间具有一定的内在联系中国四大城市群长江三角洲城市群京津唐城市群珠江三角洲城市群辽中南城市群长江三角洲城市群:上海为中心，南京、杭州为副中心城市化程度最高城镇分布最密集经济发展水平最高珠江三角洲城市群第三章市政体制市政体制的含义西方市政体制的主要形式中国的市政体制市政体制的含义广义上的市政体制包括三个方面的内容市的建制设置及其地位行政区域：管辖范围行政单位：权力机构行政建制：决定行政级别和行政隶属关系城市政权的组织形式具体的管理体制市政体制的含义市政体制规范和调整的五层基本关系城市政府与其上级政府之间的关系城市政府与没有行政隶属的其他行政主体之间的关系城市之间的关系城市与周边县乡之间的关系政党组织与国家机构、利益团体之间的关系城市的立法、行政和司法机构之间的关系城市与所辖区县之间的关系西方国家市政体制的主要形式市长议会制议会市长制市议会制市委员会制市经理制西方国家市政体制的主要形式市长—议会制：有独立的市政府与市议会，分别行使行政权与议决权，市长与市政府的地位高于市议会的地位。法国的城市和美国较多的大城市都实行这种市政体制，称为“强市长制”。基本特征：市长和市议会由选举产生，双方不兼任。职能部门的长官由市长任免并对市长负责。市长拥有地方性法规的立法权。部分城市的市长有准司法权。部分大城市为加强管理，市长可以任命一位专业人士担任首席行政官，由他根据市长的授权，处理市政府的日常行政事务并对市长负责。市长把精力放在大政方针、处理重要问题、协调各种关系等。这是从强市长制演化出一种“首席行政官强市长制”。优点：有利于统一指挥和提高效率；缺点：专权；市长与议会间容易产生矛盾西方国家市政体制的主要形式议会—市长制：市的议决机构和行政机构分别设立，市议会的地位高于市长。日本的城市多采取此种组织形式。美国部分小城市和少数大城市采用此制，称其为“弱市长制”基本特征：市议员和市长分别选举产生，市长不得兼任议员；市长只有一些礼仪性的职权。市长任命某些部门长官必须征得议会的同意。市议会可依职权向市长和市政府提出建议，建议分为强制性与非强制性两类。市议会可以自主通过预算、地方性法规和决议，市长反对无效。这些文件通过后，市长有不同意见，可以要求复议，但如果以2/3多数重新通过，市长必须接受。市议会对市长和市政府的工作有准司法性的调查权。市议会可以通过不信任案要求市长辞职。涉及市民切身利益与责任重大的行政机关对市长和市议会双重负责。优点：制衡缺点：相互牵制，降低效率西方国家市政体制的主要形式市议会制：市议会即市政府，市议会兼行决议权和行政权。英国各城市普遍实行这种市政体制，加拿大多数城市和德国部分城市也采用市议会制。基本特征：议会成员直选产生市长由议会选举产生，主要承担礼仪性职权，既没有市政府决策的决定权，也没有市政府行政管理的统一指挥权。市议会的委员会兼行市政府工作部门的部分职能。行政部门与委员会对口设置，共同处理行政事务，部门长官对市议会负责。优点：市议会的权威性；减少决策与执行机构之间的矛盾缺点：缺乏统一指挥西方国家市政体制的主要形式市委员会制：立法部门和行政部门统一。美国较多的中等城市和少数大城市实行这种市政体制，它与英国的市议会制类似。基本特征：委员由选举产生市长轮流担任市委员既是市议员，又拥有其分管部门的领导权对部分长官拥有任免权优点：议行统一缺点：没有行政核心；委员间关系难以处理西方国家市政体制的主要形式美国市政体制发展历程与城市经理制的产生19世纪，美国实行议会—市长制；19世纪后期，美国城市化进程加速，城市人口剧增，从而带来了城市中大量的公共服务紧缺的问题，并进一步引发众多城市社会问题。亟须强有力的人和机构来加以解决。在这一背景下，一些职业政客乘虚而入，利用党派势力操纵市议会，成为“城市老板”（CityBoss）19世纪末，企业家、商人、银行家和中产阶级发起了反对城市老板的运动，要求按企业管理的模式进行市政管理改革改革一：1900年德克萨斯州盖尔维斯顿市的委员会制。改革二：弗吉尼亚州斯汤顿市的经理制，史称斯汤顿实验蔡尔滋：结合斯汤顿实验和委员会制，建立市政经理制理论西方国家市政体制的主要形式市经理制：市议会聘任一位市经理，把行政权授予市经理行使，市经理对市政府和城市实行专业化管理。美国一部分中等城市和多数小城市都实行这种市政体制。市经理制是２０世纪初产生并发展起来的一种市政体制，它发源于美国，正值美国进步运动方兴未艾之际，是新旧社会经济结构交替时期的产物。基本特征：议会民选：消除党派影响行政首长聘用而非民选：专业化管理市政经理权限大且集中：管理效率政治行政二分：民主与效率的结合西方国家市政体制的主要形式优点：引入市场竞争机制；实行专业化管理，提高城市管理的效率和效益；把政治矛盾与城市管理相对分开，有利于将政府的“掌舵”职能“划桨”职能分开。缺点：政治行政二分导致政治问题与管理问题二分：一方面两者会出现矛盾，另一方面当市议会不能有效聚合各种利益和正确把握政策方向时，市经理往往无能为力。选民只能通过间接途径对政策执行施加影响。西方国家市政体制的主要形式西方国家大都市的管理体制（大都市≠大城市）少数大城市允许设立市辖区市长和区长均由选举产生大城市对周边县乡镇部分性管理地区部分兼并：部分适合规模经营事务合并机构合并：县乡镇自行决定；合并可以是部分性的功能合并：往往仅部分功能合并大城市与县乡镇合作合作原因：乡镇居民不愿并入大城市，但有些事务单靠自身又难以处理好；合作形式：职能合作协议；职能转移；政府联合会中国的市政体制中共市委市人大市法院大城市政府市检察院市政协社会团体区政府（县级）市政府县政府乡镇（街道）政府当代中国市政体制架构中国的市政体制中国市政管理主体执政党组织－－中共市委员会政府组织－－城市行政机关城市立法机关市人大市政府城市司法机关市法院市检察院权力主体体系中国的市政体制非权力政治体系：市人民团体居民委员会民主党派组织和政治协商会议非权力社会体系：营利性企业非营利性组织市民参政中国的市政体制市领导县体制：由地级市以上的市政府领导县级政府的管理体制。市领导县体制是我国市政体制的重要组成部分，它规范了我国直辖市、副省级市、地级市与辖区内的县、县级市的上下级关系。中国的市政体制市管县体制的意图推动城市化进程，中心城市迅速发展利用中心城市的优势地位拉动所辖县的经济发展，从而实现城乡协同发展、进而缩小城乡差距区域经济趋于统一规模经济得以扩大改变市在省县之间准层次虚实不清和缺乏法律地位的尴尬局面中国的市政体制市管县体制的问题规模小、辐射功能弱的城市,小马拉大车现象严重核心型地区市“吃”县、市“刮”县、市“卡”县现象普遍存在匀质型地区市管县功能丧失缺乏有效的促进城乡合治的制度安排管理层次过多，行政管理成本高市县政府最大化本级政府利益的博弈行为中国的市政体制当前中国市政体制改革的思路是：改革“市管县”体制，实行市县分设分治。即市政府只管理城市自身，除了郊区县之外，其它县改由省政府直接管理。改革“市领导县”体制的基本目标，是建立地方自治型公共行政体制。有利于改变“市”对“县”的剥夺性体制市县分治有利于完善市场经济体制市县分治有利于发挥市、县各自的积极性中国的市政体制市区街管理体制市区街体制是国家行政体制在城市的自然延伸，对市政府与市辖区政府、街道办之间的关系进行规定。设区的市：“两级政府、三级管理”体制不设区的市：“一级政府，两级管理”体制我国目前情况下，街道办事处的存在是有必要的，但其发展趋势应是不断弱化而不是强化。在街道办事处职能弱化的同时，应积极培育发展市场体系和社会中介组织，要把更多的直接提供公共产品和公共服务的职能移交给市场和社会。中国的市政体制中国市政体制的基本特征城乡合治，建制性质双重市领导县体制：管辖区域包括城市和农村不同建制，行政地位不一组织设置、结构形式同一法律地位具有非自治性中共市委处于领导核心地位第四章城市规划管理引言城市规划的内涵城市规划理论的发展城市规划的编制和实施我国城市规划的发展建筑寿命问题一：质量之殇

楼倒倒——上海莲花河畔景苑

楼脆脆——重庆忠县拔山镇楼歪歪——成都市校园春天楼垮垮——山东烟台汽车站楼停停——哈尔滨市东方莫斯科城楼盘楼薄薄——浙江桐乡汇宇都市花园太阳湖小区楼坠坠——四川内江市东兴区沱江街问题二：规划之殇

上海世博园区最高厂房楼――宝钢集团上钢三厂16层厂房主楼爆破成功

山东青岛铁道大厦被成功爆破

问题三：政绩之殇

22层无锡市原第一人民医院建成使用仅7年，政府就决定将其爆破拆除，在原地新建一座250米的高楼。问题四：城市短见之殇

湖北首义体育培训中心综合训练馆楼龄10年重庆永川市地标建筑-渝西会展中心楼龄5年

合肥维也纳森林花园小区楼龄0年

武汉外滩花园小区楼龄4年

让我看看你的城市，我就知道你这个城市的居民在文化上的追求是什么。——伊利尔•沙里宁城市规划，纸上画画，城市规划的内涵城市规划：为了实现一定时期内城市的经济发展和社会发展目标，确定城市的性质、规模和发展方向，合理利用城市土地，规划城市空间的布局和各项建设而进行的一项综合部署。主要任务：确定发展目标：性质、规模和发展方向土地利用：种类、性质、功能分区、数量比例、使用强度空间布局：空间构成、空间组合、空间形象建设部署：建设目标、实施安排城市规划理论的发展1.古代城市规划思想西方西方城市规划可追溯到古希腊城邦时期希波丹模式：方格网式街道布局形式——功能分区思想广场和公共建筑取代了宫殿，设在城市中心，市民集会场所形成了城市的核心。古罗马城市大量建造公共浴池、斗兽场和宫殿等供奴隶主享乐的设施。城市成为帝王宣扬功绩的工具，广场、铜像、凯旋门、纪功柱成为城市空间的核心和焦点。

中世纪的欧洲众多封建领主王国——封建割据和战争——城堡的出现教会势力强大——教堂占据城市中心位置，成为空间和天际轮廓的主导因素10世纪以后，一些城市摆脱封建领主的统治，成为自治城市，公共建筑(市政厅、关税厅和行业会所)占据城市空间的主导地位，公共建筑成为城市活动中心。不少城市突破封闭的城堡，不断向外扩张，形成了不规则的街道和广场

中国古代城市规划理念中国古代城市规划思想最早形成的时代——周代。《周礼•考工记》：匠人营国，方九里，旁三门，国中九经九纬，经涂九轨。左祖右社，面朝后市，市朝一夫。宗法礼制和等级制度指导城市规划唐长安城——当时世界上最大的城市，人口达到近百万。中轴对称。东西两市。规整的方格路网，东南西三面各有三处城门，通城门的道路为主干道。

居住分布采用里坊制，设置坊墙，坊门朝开夕闭。

城市规划理论的发展城市规划理论的发展元大都三套方城(内城、皇城和宫城)，宫城居中，轴线对称。左祖右社。前朝后市借助京杭大运河舟车之利，促进了什刹海商业区的形成。城市规划理论的发展明清北京城北部收缩2.5km、南部扩展0.5km。突出8km中轴线。在城外设置天、地、日、月四坛。皇城南形成商肆。城市规划理论的发展2.近代城市规划理论的发展城市卫生防疫运动环境保护运动城市美化运动促使近现代城市规划理论产生的三大运动西班牙流感马萨诸塞州的放尸体的帐篷EmeryHill，1919年5月29日戴口罩的西雅图警察，1918年12月田园城市的设想城市规划理论的发展近代城市规划理论：1882年，西班牙工程师索利亚·马塔提出沿铁路干线建设“带形城市”理论。1902年，英国记者霍华德提出了把城市和乡村结合起来的“田园城市”规划理念。922年，英国伦敦规划委员会总顾问昂温，提出了建设城市新城（卫星城）理论。1929年，美国规划市佩里提出“邻里单位”理论。1933年，德国地理学家克里斯泰勒提出“中心地”理论。1933年国际现代建筑协会在雅典召开会议，制定了第一个世界性的城市规划大纲，即《雅典宪章》。带形城市田园城市卫星城邻里单位中心地雅典宪章：城市要与其周围影响地区成为一个整体来研究；城市规划的目的是解决居住、工作、游憩与交通四大功能活动的正常进行。居住问题：人口密度过大、缺乏空地及绿化；生活环境质量差；房屋沿街建造，影响居住安静，日照不足；公共设施太少且分布不合理。建议住宅区要有绿带与交通道路隔离，不同的地段采用不同的人口密度。工作问题：工作地点在城市中无计划布置，远离居住区，并因此造成了过分拥挤而集中的人流交通。建议有计划地确定工作与居住的关系。游息问题：大城市缺乏空地，城市绿地面积少且位置不适中，无益于居住条件的改善。建议新建的居住区要多保留空地，增辟旧区绿地，降低旧区的人口密度，并在市郊保留良好的风景地带。交通问题：城市道路宽度不够，交叉口过多，未能按照功能进行分类。并认为局部放宽、改造道路并不能解决问题。建议从整个道路系统的规划入手，按照车辆的行驶速度进行功能分类。城市发展的过程中应该保留名胜古迹以及历史建筑。城市的规划应以法律的形式确定下来。城市的种种矛盾是由大工业生产方式的变化和土地私有而引起。城市应按全市人民的意志规划：在区域规划基础上，按居住、工作、游息进行分区及平衡后，建立三者联系的交通网，并强调居住为城市主要因素。城市规划是一个三度空间科学，应考虑立体空间，并以国家法律的形式保证规划的实现。城市规划理论的发展3.现代城市规划理论增长极核理论（帕鲁，1955）：大城市具有较高的经济聚合能力，会吸引更多的企业，产生经济活动的极化效应，导致城市的进一步扩展。因此，应选择好城市，集中投入生产要素，以促使城市的快速增长和繁荣，并通过极化效应带动区域发展。城市规划理论的发展《马丘比宪章》（1977）城市规划要提供系统分析方法，有关政府部门的基本责任是制定指导方针；必须反映城市与周围区域之间的动态统一性，明确邻里之间、地区之间以及其他城市结构单元之间的功能关系；建筑应当与人们的习惯、风格自然地融合在一起；城市规划、建筑设计应当创造综合的、多功能的环境；维护好公共运输系统。城市规划理论的发展北京宪章（1999）：人文主义的城市规划认识时代：20世纪：“大发展”和“大破坏”21世纪：“大转折”，现代交通和通讯手段致使文化多样性，综合乃至整合成为新世纪的主题面临挑战：繁杂的问题：环境祸患；混乱的城市化；技术“双刃剑”；建筑魂的失落（趋同现象和特色危机）共同的选择：走可持续发展之路从传统建筑学走向广义建筑学城市规划的编制和实施城市规划管理：组织编制和审批城市规划并依法对城市土地的使用和各项建设的安排实施控制、引导和监督的行政管理活动。城市规划的组织编制和审批城市规划实施的管理城市规划实施的监督城市规划的编制和实施城市规划的管理机构《城乡规划法》规定，国务院城乡规划主管部门负责全国的城市规划管理工作，县级以上地方政府城乡规划主管部门负责本行政区域内的城市规划管理工作。城市规划的编制和实施我国城市规划的原则城乡规划法：制定和实施城乡规划，应当遵循城乡统筹、合理布局、节约土地、集约发展和先规划后建设的原则，改善生态环境，促进资源、能源节约和综合利用，保护耕地等自然资源和历史文化遗产，保持地方特色、民族特色和传统风貌，防止污染和其他公害，并符合区域人口发展、国防建设、防灾减灾和公共卫生、公共安全的需要。城市规划的编制和实施我国城市规划的形式各级城市的总体规划实行分级审批制：直辖市；省、自治区政府所在地的城市、人口在100万以上的城市以及国务院确定的城市；其他城市；县政府组织编制县政府所在地镇；其他镇；城市、县政府城乡规划主管部门和镇政府，可以组织编制重要地块的修建性详细规划。经本级政府批准后，报本级人民代表大会常委会和上一级政府备案。2、详细规划1、总体规划城市规划的编制和实施我国城市规划的内容城市总体规划（20年左右）：指导城市建设的纲领性文件，是分区规划和详细规划的基础，是城市政府进行城市规划管理的法律依据。城市近期建设规划：以重要基础设施、公共服务设施和中低收入居民住房建设以及生态环境保护为重点，明确近期建设的时序、发展方向和空间布局。城市分区规划：根据总体规划，结合行政区划，确定分区规划。城市详细规划：在总体规划或分区规划的基础上，规定建设用地的各项控制指标，直接对局部地区建设作出具体规划。城市规划的编制和实施我国城市规划的程序前期研究与申请：勘察、搜集和分析城市基础资料。编制城市总体规划纲要。编制城市总体规划和分区规划。评议城市总体规划：公告城市总体规划草案，征求专家学者和公众的意见。通过和审批总体规划：城市政府全体会议讨论，通过城市总体规划草案；市人大审议和通过城市总体规划；上一级政府审查、批准城市总体规划。城市规划的调整：依法申请调整报告城市规划的编制和实施我国城市规划的实施管理城市规划区内土地和建设规划管理：对建设项目选址、建设用地和建设工程规划管理建设行为的监督检查：城市土地、建设过程的监督；查处违法用地和违法建设；对建筑物和构筑物使用性质的监督检查对旧城改造和新区开发进行监督管理我国城市规划的发展我国城市规划的发展过程1952年9月召开的全国城市建设座谈会，正式提出要重视城市规划工作。1953年3月，建筑工程部城市建设局成立了规划处，聘请苏联专家对一批重要城市进行规划。1960年在全国计划会议上，中央采取“调整、巩固、充实、提高”的方针，宣布“三年不搞城市规划”。“文化大革命”爆发后，城市规划被列入资产阶级伪科学。我国城市规划的发展1980年，国家建委颁布了《城市规划审批暂行办法》和《城市规划定额指标暂行规定》。1984年，国务院颁布了《城市规划条例》。1989年12月，全国人大常委会颁布了《中华人民共和国城市规划法》。2007年10月，全国人大常委会制定了新的《城乡规划法》，它确立了城乡统筹、以人为本的规划理念。《城乡规划法》所称的城乡规划，包括城镇体系规划、城市规划、镇规划、乡规划和村庄规划。我国城市规划面临的挑战

1.城市发展存在过度蔓延危机

我国城市规划的发展2.城市建筑呈现个性特色危机

3.旧城改造人为地隔断历史文脉

4.城市交通呈现拥堵危机5.城市房地产存在泡沫危机6.城市公共安全存在隐患7.城市环境面临生态危机全球PM2.5地图我国城市规划的发展我国城市规划管理面临的困境城市规划编制内容：可行性和协调性不足城市总体规划落后，城市建设调控能力不强区域化规划或协调机制不健全，城市聚集功能不强城市规划对城市建设的引导、控制能力不强城市建设存在时序错误，建设不足与重复建设并存城市建设特色不明显：千城一面城市规划管理体系效率低，公众参与不足城市规划管理体系混乱，行政执法效率不高政府监督力度不够，公民参与程度较低我国城市规划的发展我国城市规划管理的趋势实施科学的城市管理办法，采取先进的科学技术理念：生态城市办法：六线管制办法：城市道路红线；城市建设区规划控制黄线；绿线指城市各类绿地范围的规划控制线；蓝线指城市江河、湖泊、水域规划控制线；紫线指历史文化街区、历史建筑及近现代优秀建筑的保护范围界线；市政公用设施规划控制黑线。理性预期收益管理办法：通过城市规划预先对重大建设项目的周边土地进行管制，以更好的经营城市资产。技术：遥感技术、地理信息系统、全球定位系统、计算机辅助设计、数字化城市建设我国城市规划的发展完善城市规划管理机构设置，提高城市规划的权威和行政效率：城市规划的审批权、管理权和监督权分离公民参与城市规划，健全监督机制依法管理体制，保证城市规划管理的公正性和权威性海口市城市总体规划2005-2020第一章总则第二章城市发展目标与策略第三章城市性质与职能第四章人口与用地规模第五章市域城乡协调发展第六章主城区空间总体布局第七章主城区市政基础设施第八章主城区近期发展与建设第九章主城区远景发展设想第十章规划管理措施与实施建议第十一章附则城市发展总目标把海口建设成为海南省经济实力最强、服务设施最优的中心城市，较高国际知名度的热带海岛旅游度假胜地，具有优良生态环境的健康宜居城市和浓郁地域文化特色的历史文化名城。城市发展阶段性目标到2010年，海口市国内生产总值达到530亿元。城市综合经济实力显著提高，对琼北区域的辐射带动作用增强，全面实现小康社会的奋斗目标，成为中国创业环境和人居环境最佳的城市之一。到2020年，海口市国内生产总值达到1390亿元，创业环境和人居环境的优势更加突出，并在全省率先实现现代化，初步建设成为在国际上具有一定知名度与影响力、以热带滨海风光为特色的绿色生态城市。城市特色发展策略1．绿色环境特色构建组团间、沿海、沿江生态隔离绿地和南部生态防护林带，增加城市绿化覆盖率，大力提升城市净化、绿化和美化水平。2．热带风光特色充分利用丰富的热带植物资源和自然条件，塑造热带城市特色，对构成城市综合风貌的建筑物、城市道路、雕塑小品、广场、公园、小型绿地等各项要素，应突出城市的文化特色和自然环境特点，并强调与整体环境保持协调。3．滨海滨江特色合理利用滨江、滨海岸线，科学安排各种岸线的功能和布局。注重城市生活岸线与公共岸线的利用，加大生态岸线的恢复和保护力度。

4．健康宜居特色坚持“以人为本”原则，注重人居情感和温馨气氛的营造，建设健康人居环境，成为国内外理想的宜居城市之一。

5．历史文化名城特色大力维护和修缮名胜古迹，深入挖掘海口历史文化底蕴，开辟新的历史文化主题资源，申报海口国家级历史文化名城，推进现代文化与传统文化的有机交融，保护与塑造海口历史文化风貌。人口规模近期（2010年）：市域总人口180－200万人，其中主城区常住人口控制在129万以内。远期（2020年）：市域总人口230－250万人，其中主城区常住人口控制在175万以内。市域城镇化水平近期（2010年）：市域城镇常住人口144－148万人，城镇化水平为72%左右。远期（2020年）：市域城镇常住人口192－200万人，城镇化水平为80%左右。主城区城市建设用地规模近期（2010年）：建设用地123.6平方公里，人均建设用地95.8平方米；远期（2020年）：建设用地209.4平方公里，人均建设用地119.6平方米。城镇等级特大城市1个：海口市主城区；建制镇10个：永兴、东山、新坡、龙塘、云龙、红旗、旧州、三门坡、三江、大致坡；大型居民点13个：石山、美安、遵谭、龙桥、十字路、美仁坡、新民、甲子、大坡、演丰、演海、咸来、谭文。城镇职能1．海口市主城区：海南省省会，热带海岛生态旅游度假胜地和宜居市，国家南海海洋研发和综合产业开发基地，国家历史文化名城。2．永兴镇：以旅游、农副产品加工业为主的城镇。3．东山镇：以发展旅游、轻型加工业为主的城镇。4．新坡镇：以发展旅游、农副产品加工业为主的城镇。5．龙塘镇：以发展农副产品加工、轻型加工业为主的城镇6．云龙镇：以发展农副产品加工业为主的城镇。7．红旗镇：以发展农副产品加工业、商贸为主的城镇。8．旧州镇：以发展历史文化旅游、商贸为主的城镇。9．三门坡镇：以发展农副产品加工业为主的城镇。10．三江镇：以发展农副产品加工、轻型加工业为主的城镇。11．大致坡镇：以发展商贸为主的城镇。城镇布局建立并完善中心放射式的城镇空间布局结构，强化“一心四轴”的空间布局结构。“一心”是指主城区，“四轴”是指以主城区为中心的四条呈放射状城镇发展轴。10个建制镇镇区构成四条城镇发展轴上的重要节点。这四条城镇发展轴分别为：1．海文高速公路城镇发展轴：以海文高速公路为依托。该发展轴上有三江镇区和大致坡镇区。2．海榆东线公路城镇发展轴：以海榆东线公路为依托。该发展轴上有云龙镇区、旧州镇区、红旗镇区和三门坡镇区。3．东线高速公路城镇发展轴：以东线高速公路和南渡江西岸沿江公路为依托。该发展轴上有龙塘镇区和新坡镇区。4．海榆中线高等级公路城镇发展轴：以海榆中线高等级公路为依托。该发展轴上有永兴镇区和东山镇区。加强海口市域公路交通系统网络化建设，形成“五纵五横一滨江”公路网。1．“五纵”是指海文高速公路、东线高速公路、海榆东线公路、海榆中线高等级公路、海榆西线公路。2．“五横”是指滨海公路、海口绕城高速公路、老（城）—铺（前）公路、长（流）—大（致坡）公路、澄（迈）－文（昌）公路等五条横向联系道路，其中新建设的有海口绕城高速公路（高速）、澄－文公路、老－铺公路、长－大公路，需要完善的有滨海公路。3．“一滨江”是指南渡江西岸滨江公路；自南渡江大桥西侧起，经龙塘镇在新坡镇南部接东线高速公路。4．所有新建道路，技术等级采用二级或二级以上技术标准。主城区建设用地发展方向海口主城区空间布局结构是滨海带状组团式。在总体空间发展策略上，要遵循“中强、西拓、东优、南控”的发展原则。中强：强化与完善中心组团建设，充分利用空置地，提高集约与规模效益，改善生态环境。西拓；鼓励中心组团建设用地的西向拓展，注重长流组团、老城组团的专业性开发和规模积聚，积极培育长流组团的产业增长点。东优：选择恰当时机，择优开发项目，有选择性地开发江东组团。江东组团的开发要注重开发品质而不是开发的规模。要优先考虑人口密度低、土地开发价值高的项目，注重与环境相协调。南控：控制城市向南发展，保护城市生态屏障，确立生态发展底线，注重保护优良的生态环境。主城区空间布局采取“3+1”的布局结构。“3+1”是指沿海岸线的滨海旅游发展轴线、城市发展轴线和生态保护轴线以及沿南渡江的纵向发展轴线。主城区用地布局海口主城区用地空间布局上，形成了“一个中心、两个组团”的用地布局结构。其中“一个中心”为具有岛内中心职能的中心组团；两个组团为具有岛外职能发展要求的特色组团：长流组团和江东组团。中心组团中心组团由十一个片区组成：秀英片区、金盘片区、金牛岭片区、金贸片区、海口旧城片区、大英山片区、府城片区、白龙片区、滨江片区、海甸片区和新埠片区。各片区的功能定位是：秀英片区：以工业、港口为主的综合型片区。金盘片区：以发展高科技工业为主的片区。金牛岭片区：居住型片区。金贸片区：以发展商业金融服务、居住为主的副中心。海口旧城片区：包括海口旧城历史文化街区在内的综合型片区。大英山片区：行政办公和综合型城市中心区。府城片区：包括府城格局保护区在内的综合型片区。白龙片区：居住型片区。滨江片区：居住型片区。海甸片区：以发展教育和居住为主的综合型片区。新埠片区：以生态保护、旅游、居住为主的综合型片区。长流组团长流组团沿海的带型发展区域以发展市级行政办公、旅游度假、生活居住、对外交通等功能为主；其它区域为文化教育和办公居住功能为主。在海口火车站区域，形成组团商业中心区。长流组团分为四个片区，分别为：西海岸片区、长流片区、粤海通道片区、金沙湾旅游区。各片区的功能定位是：西海岸片区：以旅游度假和居住为主的综合型片区。长流片区：以市级行政办公、教育科研为主的综合型片区。粤海通道片区：以过海铁路和配套服务设施为主的片区。金沙湾旅游区：海口西海岸旅游度假区的重要组成区域，以旅游度假为主的片区。

江东组团江东组团是海口城市复合职能的重要补充和延伸。组团由办公居住片区、水城片区、桂林洋滨海片区、桂林洋综合片区、灵山片区组成。滨江办公居住片区：以办公居住为主，并配套相应的商业服务设施的片区。滨海水城片区：以旅游度假为主的片区。桂林洋滨海片区：以旅游度假为主的片区。桂林洋综合片区：以教育科研、高新技术和无污染工业为主的综合型片区。灵山片区：以航空物流和居住为主的综合型片区。远景空间格局以海口中心组团、长流组团、江东组团、老城组团为基础形成的琼北地区沿海“一城多组团”带状特大城市群。利用自然山体、水体和隔离绿带形成空间上既有所分割，又联系密切的现代化都市区。都市区内部通过快速道路、轨道交通、绕城高速公路建立各组团之间的交通联系。第五章城市土地与房产管理城市土地管理的基本概念土地:是一种资源，同时也是一种资产城市土地的特性：差异性和区位性稀缺性和可垄断性报酬递减性和聚集效应投入的无限性和可替代性城市土地管理城市政府在国家有关土地的法律法规的指导下，为调整土地关系、组织土地合理开发利用等各项工作的统称。城市土地管理的必要性：提供城市基础设施用地、减少土地利用的外部性、保证土地市场的稳定运行、促进公平分配城市土地管理的基本内容城市土地规划管理在城市土地空间上合理组织利用土地的一项综合性措施。城市土地的用途主要包括：居住用地；工业用地（轻工业和重工业）；商业用地；机关和公用事业用地（学校、公园、影剧院、风景区、绿化带、草坪等）；城市交通用地（公路、铁路、桥梁、码头、机场、街道、停车场等）制定城市土地利用总体规划，需要坚持：严格保护基本农田，控制非农业建设占用农地；提高土地利用率；统筹安排各类、各区域用地；保护和改善生态环境，保障土地的可持续利用；占有耕地与开发复垦耕地相平衡。城市土地管理的基本内容城市土地权属管理对土地所有者和使用者依法享有的占有、收益及处分权进行保护对土地所有者和使用者的这些权利进行限制和调节，主要采取法律、经济和行政手段。所有权与使用权分离：城市土地所有权：国家所有（53.17%）；集体所有（46.18%）城市土地使用权：无偿划拨；有偿使用（出让、转让、出租、抵押）“城市的土地属于国家所有；任何组织或者个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地。”

----《宪法》（1982）

“土地的使用权可以依照法律的规定转让。”

----《宪法》修正案（1988.4）“国家依法实行国有土地有偿使用制度。”

----《土地管理法》（1988.12）

“土地使用权在使用年限内可以转让、出租、抵押或者用于其他经济活动。”

----《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（1990）无偿划拨有偿使用使用权出让协议出让

招标出让

拍卖出让

适用于高科技项目、党政机关、教科文卫等用地。

适用于大型发展项目、技术难度较大的项目等用地。

适用于商业、旅游业、娱乐业、房地产业、金融业等用地。

（1）受让方必须按出让合同规定条件使用土地。（2）土地使用权期满后，土地使用者可申请续期。土地使用权出让

挂牌出让

使用权转让出售

交换

赠与

以钱易物

以物易物

无偿（1）必须按土地使用权出让合同规定的期限和条件。（2）地上建筑物、其他附着物所有权也随之转让。（3）通过出让方式取得的土地使用权才能进行转让。

土地使用权转让

城市土地使用权出租是指土地使用者作为出租人，将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。出租和转让的性质不同：转让意味着土地使用权利的一次性买断；而出租则是把土地租赁给他人使用，出租人仍需履行土地使用权出让合同的各项内容，对土地原有的权利和义务并不发生转移。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用的土地，土地使用权不得出租。城市土地使用权抵押是指土地使用者以土地使用权作为履行债务的一种债务担保形式。土地使用权抵押时，其地上建筑物、其他附着物随之抵押。地上建筑物、其他附着物抵押时，其使用范围内的土地使用权也随之抵押。土地使用权抵押，抵押人与抵押权人需签订抵押合同，抵押合同不得违背土地使用权出让合同的规定。抵押人到期未能履行债务或者在抵押合同期间宣告解散、破产的，抵押权人有权依照抵押合同的规定处分抵押财产。因处分抵押财产而取得土地使用权和地上建筑物所有权的，需依照规定办理过户手续。城市土地管理的基本内容城市地籍管理核心：土地的权属问题城市地籍管理的内容主要包括如下几个方面：土地调查和统计：查清土地的位置、数量、等级、利用和权属状况。通过调查获得准确的土地数量、质量、利用和权属状况的资料，为编制国民经济计划和制定有关政策提供依据土地登记：确认土地所有权、使用权和他项权利的享有者，并将其登记在案地籍档案管理：对地籍管理工作中直接形成的具有保存价值的历史记录，如文件、图册、图像资料等，进行搜集、鉴定、整理、统计、编码，并将之保存下来城市土地管理的基本内容城市土地市场管理包括：住宅用地市场；商业用地市场；工业用地市场我国城市土地市场主要有三级：一级市场：由国家以土地所有者的身份，通过批租将土地的使用权投放市场运行，表现为城市政府与土地经营者、使用者之间的纵向交易行为，具有垄断性质。二级市场：由获得土地使用权的经营者，直接将土地投入市场流通，或通过建设商品房间接地将土地投放市场，表现为土地经营者与使用者之间的横向交易，具有经营性质。三级市场：由土地使用者通过房产交易而使土地间接进入市场流通，表现为土地使用者之间的横向交易，具有消费性质。城市土地管理的基本内容城市国有土地资产经营管理国有土地有偿使用制度导致国有土地资产经营问题通过国有土地资产经营，实现国有土地的保值增值，实现土地所有权的经济价值我国国有土地资产：25万亿（2000年）我国城市土地管理体制国务院国土资源部：拟定和监督实施有关土地的方正、政策，主管全国土地的调研及征用等工作，并对全国土地市场进行管理县级以上地方人民政府：根据省级以上人民政府的指示依法批准划拨所必须的建设用地的使用权，拟定用于房地产开发的年度土地总面积方案。城市国土资源局：市人民政府的职能部门和行政执法部门。拟定本市的土地资源利用规划，审核土地征用的范围、数量，管理土地的流转、批租以及实施土地监督等。城市规划管理局：对未开发的城镇建设用地进行规划和审批；对已经开发使用的进行管理城市司法局：监督城市土地管理法规的实施我国城市土地供应与管理我国城市土地供应方式城市土地的获得来源旧城改造城乡结合部的土地开发利用：将农业用地转化为非农建设用地城市土地的供应方式：划拨、出让土地使用权划拨：县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者的行为。土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土使用权出让金的行为。可采取招标、拍卖或者双方协议方式招标：出让方根据地块的要求，发出招标要求，由竞争者投标后，出让方从中择优确定中标者。拍卖：由出让方委托专业拍卖机构或个人通过公开叫价的方式将土地使用权出让给出价最高者的法律行为。协议转让：由出让主管机关根据用地的性质和功能确定土地使用权的受让人，或由有意愿的受让人直接向出让方提出，然后双方协商、谈判以达成出让协议。我国城市土地供应与管理划拨与出让的区别取得方式不同：划拨属于行政方式，出让通过合同方式是否支付对价：划拨不需要支付出让金，出让需要支付出让金，相当于一定年限土地使用权的对价。存续期限不同：划拨土地使用权是长期或无限期的，出让土地使用权在合同期限内使用权的法律性质不同：划拨土地不可进入市场，不可交易，不能租赁、买卖、抵押。出让土地权可以进入市场，属于民法上可交易的财产范畴。我国城市土地供应与管理我国城市土地储备制度由政府按照法定程序，运用市场机制，按照土地利用总体规划和城市总体规划，通过收回、收购、置换和征用等方式取得土地，直接储备或进行前期开发后储备，并以公开招标、拍卖的方式按需供应土地，调控各类建设用地需求的制度。我国城市土地供应与管理运行方式：收购：土地储备机构采用农用地征用、城市出让地置换、购买和到期回收等方式将土地集中起来。储备：首先储备机构将收购集中起来的土地进行开发和在开发，通过拆迁、平整、归并整理和基础设施的配套建设，形成可供出让和出租的“熟地”；其次储备机构将已经完成开发的“熟地”进行储备，等待转让出让：储备机构根据城市土地出让年度计划，有计划地将储备土地出让和出租。我国城市土地供应与管理作用和成效为政府提供了调控土地市场的手段。推进了存量土地的盘活和土地的集约利用，有利于土地利用总体规划和城市规划的落实。实现土地资产市场化运行，为招标、拍卖、挂牌等市场化供地方式创造了实施条件，提高了土地市场竞争的透明度。完善我国城市土地管理当前我国城市土地管理存在的问题土地产权制度存在缺陷中央与地方政府之间土地产权界限不清土地使用权的有偿出让和划拨之间界限模糊国有土地和农村集体土地两种土地所有权不对等。土地市场机制不健全协议出让土地比重过高。划拨用地和集体用地非法入市。土地低效利用与供应失控土地税费管理不到位政府职能发挥不到位政府职能部门分工不明政府对土地市场的服务、监督不到位，造成土地市场信息不对称，监管不利，阻碍城市土地市场的发育对拍卖出让土地使用权未做限制完善我国城市土地管理完善我国城市土地管理的措施细分土地产权、扩大土地权利种类完善土地登记制度，建立土地查阅制度完善土地评估，合理确定土地使用权价格及其他产权交易价格完善土地收购、储备制度切实发挥租税费对国有土地资源配置的杠杆作用依法管理土地资源房价收入比：城市每户居民的家庭购房总价与家庭年收入的比值，该指标用于描述一个地区居民购房的支付能力。国际5：1城市房产管理概述城市房产管理的界定广义的房地产是指土地、建筑物与固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。狭义的房地产侧重于指城市土地之上的房屋等建筑物及构筑物，也可以称为房产。城市房产管理就是城市人民政府对城市房产规划、建造、使用所进行的一系列工作。城市房产管理的核心是城市住房管理。城市房产管理概述城市房产管理的基本内容城市住房规划管理住宅区选址、建设规模、建设速度和平面布局的规划房地产开发管理在取得使用权的土地上进行基础设施、房屋建设，从事房地产转让、房地产抵押和房屋租赁等业务：房地产开发项目的土地使用权的取得、拆迁安置和房地产开发项目产品。房地产交易管理房地产交易是指个人之间、法人之间、其他组织之间及其相互之间进行的有偿转移房屋所有权或使用权及相关土地使用权的行为：房地产的买卖、交换、抵押、典当、租赁等。房地产权属登记房产物业管理建设用地规划许可证房地产开发流程：“五证”商品房销售许可证建筑工程施工许可证建设工程规划许可证国有土地使用证一二三四五图片暂缺城市房产管理概述我国房产管理体制住房与城乡建设部：法规司：组织起草法律法规草案和部门规章；承担有关规范性文件的合法性审核工作；指导住房和城乡建设普法、行政执法、行政执法监督、行政复议和行政应诉。住房改革与发展司（研究室）：拟订适合国情的住房政策；指导住房建设和住房制度改革；组织编制全国住房建设规划和年度计划并指导实施；研究分析住房和城乡建设的重大问题；起草综合性文稿。住房保障司：拟订住房保障政策并指导实施；承办中央廉租住房资金安排的有关事项；组织编制住房保障发展规划和年度计划并监督实施。城市房产管理概述房地产市场监管司：承担房地产市场的监督管理；拟订房地产市场监管和稳定住房价格的政策、措施并监督执行；指导城镇土地使用权有偿转让和开发利用工作；提出房地产业的发展规划、产业政策和规章制度；拟订房地产开发企业、物业服务企业、房屋中介的资质标准并监督执行；组织建设并管理全国房屋权属信息系统。住房公积金监管司：拟订住房公积金政策和发展规划并组织实施；制定住房公积金缴存、使用、管理