江西省南昌市某住宅项目前期市场调查

南昌****前期市场调查一、项目概况项目基本参数1、地块编号：DGC0641。2、地块位置：南昌市****控规B-02-04。3、地块范围：东至规划路、南至****大道、西至****大道、北至规划绿地线。4、出让土地面积：201.14亩。5、土地用途：住宅用地、配套商业用地、配套公建用地。6、主要规划要求：①容积率：≤2.0；②建筑密度：≤28%；③绿地率：≥35%；④宗地套型建筑面积90M2以下住宅面积按开发住宅总建筑面积的50%控制；7、土地出让年期：商服用地40年、公建用地50年、住宅用地70年。8、挂牌起始价：人民币117万元/亩。成交价为:180万元/亩9、其他说明事项：①宗地套型建筑面积90M2以下住宅面积按开发住宅总建筑面积的50%控制。项目直观印象：****——大盘今日****第一部分：板块概述第一节一个城市扩张的步伐，展示着城市的活力。作为单核城市，南昌老城区长期以来承担着省会城市作为全省政治、经济、文化中心的全部功能，又承担城市本身需要承担的市民居住、生活、休闲、创业等多种功能。这就造成了城市结构的局促。城市在面临大发展机遇的时候，城市空间很不舒展，各种城市综合症“牵一发而动全身”。在南昌市“一江两岸、一核五片、沿着赣江、两头延伸、多点组团推进”的城市规划总体思路下，南昌正经历着由单核中心向多核中心“的转变。随着红谷滩南扩步伐的不断加快，人们的生活也不断向南延伸，联发·江岸汇景、新里·梵顿、绿湖豪城、金融街·紫金园、联泰·香域滨江、规划区内的建筑风格以欧式为主，着力打造具有浓郁东方神韵的南昌水城。该片区以优美的自然环境与城市景观而吸引着人们的目光。第二节南昌规划7条道过赣江（图中黑色箭头为现有通道，白色箭头为新规划通道）南昌将分别延伸叠山路、中山路，建通道过江至红谷滩中心区，增加昌南、昌北城之间的互动，使中心城区融为一体。南昌市过江通道远景规划已基本成形，新规划的7条过江通道中，已有两条列入了今年制定具体规划甚至开工建设的计划中。现有6条过江通道南昌现有的过江通道有6条，包括赣江铁路公路两用桥（2车道）、八一大桥（6车道）、南昌大桥（6车道）、温厚高速（4车道）、京福高速（6车道）、在建的生米大桥（8车道）。新规划7条过江通道新规划的7条通道包括：北外环（6车道）、赣江二桥（8车道）、二七路过江通道（4车道）、叠山路过江通道（4车道）、由中山路延伸的红谷过江通道（4车道）、前湖大道过江通道（6车道暂定名为朝阳大桥）、南外环高速（6车道）。其中，赣江二桥正在施工前期准备阶段，今年10月就将动工，红谷过江通道的工程设计也准备在今年内完成。因为赣江二桥建成后，原赣江铁路桥（2车道）将不再通车，故将来赣江上的通道共有12条68车道。每条通道“各司其职”这些过江通道会分别以跨江大桥和隧道的形式实现，每一条隧道或者大桥都会有自己的定位和功能。红谷过江通道规划为一条隧道，其中会预留轨道交通的位置，并与叠山路过江通道共同分流红谷滩CBD将来聚集的人流；南外环过江通道是为了打通南昌的绕城高速外环路，让过境的车辆可以不通过市区直接绕行，减轻城区内的交通压力；北外环过江通道是规划中北外环的一段，连接昌东大道以及西外环，打通城市交通的外环路；二七路过江通道以及前湖大道过江通道，将红谷滩新区的凤凰洲和****与****及城北的一部分与朝阳洲连接起来，这4个片区都有明显的居住功能，可进一步分流老城区人流到新城区。第三节红谷滩规划1、红谷滩概况（定位、分区、前景、人口、环境、一带二轴三区）红谷滩新区分为红谷滩、****、凤凰洲三个区域，即以赣江为主轴，一江两岸、一核五片、南北两城、双城拥江的城市空间新格局，明确了“控制老城区、储备朝阳地区、重点建设新区”的城市建设指导思想。红谷滩中心区是集商务、办公、信息、商业、文化、旅游、居住等多功能为一体的现代化城市核心区——中央商务区（CBD）；红谷滩及周边地区为具有高效率的商务功能，最具活力的城市公共中心区和综合居住区；****为具有外向的旅游功能，高层次的文化功能，完善的体育休闲功能、商品质居住功能的综合新区；凤凰洲为注重生态的舒适的城市居住新区，规划有碟子湖景区等大型综合项目。红谷滩新区地处昌北，属城市核心区的重要组成部分，东濒赣江，西临昌（南昌）九（九江）高速公路，北起赣江大桥，南至生米大桥，沿江岸线16公里，规划用地面积约50平方公里，规划居住人口约40万人，辖沙井街道办事处、****管理处和凤凰洲管理处以及11个行政办和1个农场。图：红谷滩整体模型（一）红谷滩整体模型（二）红谷滩整体模型（三）红谷滩局部模型（****）第四节****——大学园区****地区是红谷滩新区的最大片区，是其向南面的有机拓展，也是昌北临江地带组成部分。它紧邻红谷滩中心区，位于生米大桥与南昌大桥之间，具体规划范围：东临赣江，西靠昌樟高速公路与320国道，南至生米大桥和城市外环线，北接南昌大桥引线。用地面积约25平方公里，人口规模15万人。在外环线以南还规划了8.2平方公里发展用地。片区内山岗起伏，河流蜿蜒，具备良好的生态环境和用地条件。以红谷滩中心区为依托，以教育、体育产业为主导的，集高等教育、运动休闲、商贸金融、居住、生态保护和旅游观光等功能于一体的城市新区。（一）南昌市****区域发展规划示意图1、“****片区”空间形态—“自然”、“城市”由于****片区地处城市边缘，该地区从整体上讲应该呈现一种城市形态与自然形态相融合的肌理。总体布局以前湖风景区为中心，以山谷低地，河流水系为依托向周边呈发展状拓展，形成“一心、一环、六带、五区”的总体布局形式。一心：即以前湖水库（水域面积1.5平方公里）和卧龙山风景区（1.91平方公里）为整体规划的生态与休闲中心，在该中心着重体现生态保护和旅游度假、观光两大功能。一环：以丰和南大道、学府大道、前湖大道和卧龙山路组成的规划区的交通、功能环形路线。该环路将各功能组团便捷的串结起来，并有效的分流规划区的交通流。六带：以前湖和卧龙山公园为中心，以低洼沙坑水塘、河流、山谷低地为基础的六条放射状绿化带。这些绿化带为宽度100—250米不等的带状新水公园。五区：以片区环形路为内边界，片区外围道路为处边界，以六条放射状绿化带为绿化间隔的五个功能片区，它们分别为高校园区(6.64平方公里)、体育健身区(0.75平方公里)、****片区中心（1.4平方公里）、商贸综合区(2.6平方公里)和滨水居住区(1.5平方公里)目前，南昌大学、南昌航空学院、江西医学院、江西经济管理学院、南昌科技大学等一批高等学校已迁入前湖高校园区，2、“****片区”道路结构—“TOD”模式“TOD”——即公交导向的发展。城市结构的基础是城市轴向快速通道网。“****”的道路规划采用“TOD”公共交通导向模式，强调公共交通与土地利用规划紧密结合，主张集约化，高效率的土地利用。以快速路和轨道交通为骨干，倡导公交优先的主导原则，形成以公交汽车为主力、出租车为补充的多层次公交网络系统。在各个分区内部发展高质量的公共交通，以环状为主。3、“****片区”城市生活——健康绿化：规划将该区分为前湖生态景观区水城景观区两个景观区。前湖生态景观区主要体现人与自然和协共处的景观特色；片区内水网四通八达，既能泄洪排涝，又是城市中的重要旅游资源。结合水系和地势，规划区内布置了“三纵五横”的水网为主要骨架体现“城在山水中、山水在城中”的景观特色。沿前湖建设环湖游步道作为旅游观光线路，该景观区在风貌上借鉴北欧的“阿姆斯特丹”水城特色，营造出有现代功能、传统风貌独具魅力的景观区。规划区内的建筑风格以欧式为主，着力打造具有浓郁东方神韵的南昌水城。2、****的交通道路状况一江两岸、南北双城的城市新格局规划中的“****”作为南昌市的一个外围组团，其道路交通体系将与南昌市、南昌县、新建县的道路交通系统相融，加强新城与其他片区的联系，以形成高效的综合交通性能。规划区内丰和南大道、学府大道、前湖景区等组团接入外环，另外，又****路、****大道、前湖大道、红谷南大道构成的包含体育馆、片区中心等的环形交通骨架。生米大桥位于南昌外环快速路上，拥有了优越的地理条件，她横跨赣江向东直通****以北的南隔堤，向西横跨赣江与****南部的东亮山相接，向北再沿丰和大道与红谷滩新区相连，通过南昌大桥向南沿滨江大道再与****片区相连，形成一个高速便捷的循环道路框架，生米大桥的开通，标志着南昌市西外环将延伸至大昌北，一举将昌南板块、象湖新城、大昌北新城（****板块、红谷滩中央商务区、凤凰洲板块、昌北梅岭风景区、新建县）连成一片，带动南昌外环线沿线地段开发建设真正形成未来南昌市一江两岸、南北双城的城市新格局。就目前****新城区现有规划建设情况以及工程建设进度而言，****人文新区已经初见雏形。随着****水城中心商业区一期路网、水网工程的竣工，红谷滩新区规划中的62条道路和“三横五纵”水系已完成了38条道路（长78公里）、26座桥梁和约9公里水系的建设，****已经完成了15个亿的投资。3、****的周边配套置业者购买房子之前，一般说都是从这几个方面进行考虑，最后才决定是否购买。一看环境，二看配套，三看价格，四看质量。关于****的环境，不少报纸和网络已做过大量的报道，相信凡是看过****的置业者，都会满意这里的环境。而配套问题，由于楼盘正在建设当中，大家从表面上一进还无法弄清楚。****的整体配套究竟如何？所谓配套，一般可以从二方面去看，一是市政的大配套，二是小区自身的配套。——所有的配套，都是为了让居住者生活生活配套篇之片区配套更方便，生活成本更低廉。为配合南昌市2020年总体规划，已确定在生米大桥以南建造南昌铁路西站，以分流日趋紧张的市中心货运压力。南昌市国际体育中心（约2000亩）也已经确定在生米大桥的南面。1）周边教育配套：南昌大学、南昌航空学院、江西医学院、江西经济管理学院、南昌科技大学、十九中2）周边医疗配套：中环医院、国际医院3）周边商业配套：大型仓储超市、赣江新天地商业街4）周边休闲娱乐配套：赣江公园二期、卧龙山风景区、南昌滨江冲浪浴场、世界第一高的“南昌之眼”的摩天轮、南昌市国际体育中心5）周边交通配套：，209长班、225、233、235、504、506、17路交通网络已经成熟。结论：拥有得天独厚自然景观资源的****，其依托于红谷滩板块的形成与发展却比红谷滩板块多出了几分宁静，安详，和浓郁的书香气息。已有南昌大学、南昌航空学院、南昌科技大学进入园区建设新校区并成功运转，预计五年内高校人数将达十余万，众多的莘莘学子为这里带来了春的气息。加之南有卧龙山，北有凤凰洲，真可谓龙头凤尾。板块内水域纵横比邻赣江，内有前湖纵横，远离工业区及旧城人口稠密地区。且加上赣江和前湖生态系统的净化作用，使得此地空气清新将是未来南昌市的又一个核心居住区。目前正处于快速建设阶段。凭借着丰富优美的景观资源，该地区正逐渐向着“南昌最适合人居住的板块”迈进。现已积聚了一定的人气，配套设施建设也在以既定速度跟进。美中不足的是现有配套仍显得不够完善，交通不便，尤其是公交配套。二、2005年——2007年****板块土地出让情况2005年****土地拍卖成交情况序号项目名称宗地位置面积(亩)建筑面积㎡容积率成交价(万元/亩亩)成交总金额(亿))开发商1DGC0505****A-055地块211.73444324661.00372.31082.29联发集团有限公司司2DGC0506****B-022东侧部分170226667.882971.65南昌红谷置业投资资有限公司3DGC0512****A-011、02、03、04、05、06地块188.21125473.996071421.23江西深蓝汽车家园园开发有限公公司4DGC0537****A-422地块(十里沿江景景观线)21371000.35550.5198南昌市红谷滩新区区城市建设投投资发展有限限公司5DGC0547****控规A--11部分地地块170404335.667宾馆3.5商业2.2居住2.31101.87南昌阳光新地置业业有限公司、新新世界（青岛岛）置地有限限公司6DGC0548****控规B--17、B-14部分分地块266.49055284257.9951.6862.29金融街控股股份有有限公司7DGC0562****A-122地块（由1--8号地块组组成）220.628991号2.52-4号1.85-7号1.2982.16南昌开元投资有限限公司8DGC0563****A-155地块144.7307757892.5770.6751.09南昌中天置业投资资有限公司9DGC0564****A-177地块115.6284492503.1881.2901.04南昌中天置业投资资有限公司10DGC0565****B-166-1地块172.74655184263.8851.6921.59南昌世贸公寓开发发有限公司（金金融街）11DGC0566****C4-004地块76.900561520.7111.2800.62南昌卓越房地产开开发有限公司司2006年****土地成交结果序号项目名称宗地位置面积(亩)建筑面积㎡容积率成交价成交总金额(亿))开发商1DGC0627****控规A--07-1//3/4，A-11--2地块243.09744291718.3341.890.22.19上海绿地(集团))有限公司2DGC0641**控规B-022-04201.142681882.01803.62南昌市****置置业有限公司司3DGC0650****控规B--08部分地地块290.0789212.1112.5912.64新中源(南昌)房房产开发有限限公司268083.441.74DGC0652****控规A--02-011地块247.161362504.6612.21253.09江西联泰实业有限限公司2007年****土地成交结果序号项目名称宗地位置面积(亩)建筑面积㎡容积率成交价成交总金额(亿))开发商1JDG0706红谷滩新区*****控规B-144-2号地块块15200002.01000.15中国网络通信集团团公司江西省省分公司分析：伴随红谷滩中心区房地产的快速发展，2005年，****片区开始出现土地集中放量，其土地出让大多为居住用地，而在2006年同样释放了一些大宗地块。总体上来看，****土地放量的突然加大，一定程度上彰显了南昌市城市规划发展的新方向。****从紫金园到联发江岸汇景，从新里梵顿公馆到联泰香域滨江再到新近的新中源绿湖豪城，一个个超级大盘和高档楼盘的鼎立和热销，无不显示****区域房产的魅力所在。从一个荒芜之地到一个置业热点的转变，****片区从2006年到2007年着实风光了一把，目前只有少量土地未开发，并且逐步成为红谷滩片区房地产发展的风向标。经过两年的发展，关于****的“南昌的阿姆斯特丹”定位特色初步显现。即将踏入2008年，该区域还有诸如联泰·香域尚城、洪客隆地中海、****博客城等地产新秀即将隆重登场，我们可以预见，2008年，****片区的房地产开发将继续保持现有的开发态势，随着诸多房产新项目开发力度和放量的加大，****在未来两年将继续引领南昌楼市走向新的高度。三、板块特征分析此板块大盘集中,目前板块内在售楼盘5个，分别为绿湖城豪城、金融街·紫金园、联泰香域滨江、新里·梵顿公馆、联发江岸汇景。****地处红谷滩中心区、新建县三地城郊结合处，是红谷滩中心区的延伸和新建县扩充，其升值潜力随着红谷滩中心区板块的供应短缺以及市政设施建设的完善力度，极大地拉动了整个南昌楼市的弹性发展力，随着****的****博客城、南昌阳光新地、。联泰香域尚城、洪客隆地中海、世贸公寓(本地块已经金融街收购)、开元投资、中天置业等项目的开始动作。2008年****板块也将成为楼市的主战场。在售、预售楼盘一览表项目名称发展商占地面积建筑面积现推期数开盘时间备注金融街·紫金园金融街南昌置业有有限公司439.23759万㎡二期第二批07年9月15日在售,近期收购世贸公寓寓的地块所以以,占地面积增增加联泰香域滨江江西联泰实业有限限公司294.339万㎡一期第四批房源07年11月30日在售新里·梵顿公馆江西申洪置业有限限公司243.0974429.万㎡二期二批和三期一一批07年12月9日在售联发江岸汇景南昌联发置业有限限公司211.7344432.47万㎡一期尾房和少量商商铺07年11月30日商铺销售,一期交交房绿湖城豪城新中源(南昌)房房产开发有限限公司290.0736万㎡一期第三批房源07年11月10日在售****博客城南昌市****置置业有限公司司201.1426.82万㎡土地平整,正在地地质勘探联泰香域尚城江西联泰实业有限限公司247.16136.25万㎡正在施工部分已建建至地上2层洪客隆地中海洪客隆集团170226667.88正在施工部分已建建至地上3层南昌阳光新地南昌阳光新地置业业有限公司17040.43万㎡已出围墙开元投资南昌开元投资有限限公司220.62899未动工中天置业南昌中天置业投资资有限公司260.3591115万㎡未动工片区楼盘分布图物业类型分析项目名称住宅商业供应套数（套）供应面积（㎡）供应套数（套）供应面积（㎡）绿湖豪城45048693.888576.78联泰香域滨江11014102.088819.51联发·江岸汇景810101870592377.26金融街·紫金园二二期31327961.5703806.16新里·梵顿公馆14016787.288351678.78合计1823209414.779258.49板块内物业类型比较单一，只有住宅209414.7平方米和少量的商业，未有大规模的商业配套的推出，这是板块在未来急需补充的物业形态。四、供应特征分析本板块总供应面积209414.7平方米，1823套，总销售面积153897.81平方米，1319套，总销售率达到72.35%。1、楼盘规模大，品质较好。在售的楼盘中，绿湖豪城、联泰香域滨江、联发·江岸汇景、金融街·紫金园二期、新里·梵顿公馆都是中大型社区；这五个楼盘无论从户型、景观还是外立面在整个南昌都是前几名的优质楼盘；这么大的规模是其他板块楼盘望尘莫及的。2、目前楼盘销售的楼盘建筑形态丰富。在售****大部分楼盘都以小高层、高层为主，多层为辅。3、价格增幅较快金融街·紫金园二期现在均价多层5100元/平方米，去年11月15日开盘价格为3180元/平方米，到今年年初的一期第二批开盘价格是3250元/平方米，涨幅不大。而到二期多层房源推出时均价为5100元/平方米涨幅过大。主要是因为该楼盘在销售前期与大学城各高校组织团购活动极大的消化了推出房源，后期做了大量的推广活动快速了提高了品牌知名度。****各楼盘的品质较好，推广力度较大，通过5月和10月两个销售黄金时段极大得拉动了房价。各楼盘的自身品牌优势和大量的营销推广也是推动房价的原因之一，以小体量推盘，多频率分批次开盘的方式来形成热销势头拉高均价完成销售任务。品质各具特色，亮点较多绿湖豪城德式风格、金融街·紫金园目前以多层销售为卖点、新里·梵顿公馆是绿地在南昌的又一新作，楼盘为法式风情。楼盘大多临水系而建，或以红谷滩中心区的延伸和****的未来发展为卖点，自然风景优势明显。和多数临水系楼盘相似，****的自然风景、大学城和未来发展使****板块周边楼盘提升了价值；但是单纯以自然风景、大学城为宣传容易导致楼盘同质性竞争激烈。大部分楼盘都是以自身优势为卖点，可见自然风景、大学城不是楼盘热销的法宝，楼盘还须有自身特色。物业品种相对单一，商业配套亟需加强。目前推出的项目中，只有住宅供应。少数楼盘中规划有社区商业，但是都反应一般，商业氛围不强，商业配套滞后。（1）入市时间项目名称开盘时间推盘时间绿湖豪城2007年10月月1日2007年11月月10日联泰香域滨江2007年5月11日2007年12月月1日联发·江岸汇景2006年10月月31日2007年8月111日金融街·紫金园二二期2006年11月月25日2007年11月月3日新里·梵顿公馆2007年2月110日2007年12月月9日（2）供应套数及销售套数（3）供应面积及销售面积五、建筑形态分析整个板块建筑形态丰富多层、小高层、高层供应。多层445套，占了总供套数的24%，多层供应面积47829.05平方米，占了总供应面积的22.83%；小高层777套，占了总供应套楼的42%，小高层供应面积92657.36平方米，占总供应面积的44.24%；高层601套，占了总供套数的34%，花园洋房供应面积68928.33平方米，占了总供应面积的32.93%。项目名称多层小高层高层合计供应套数（套）供应面积（㎡）供应套数（套）供应面积（㎡）供应套数（套）供应面积（㎡）供应套数（套）供应面积（㎡）绿湖豪城9312165.55535736528.322545048693.8775联泰香域滨江11014102.08811014102.088联发·江岸汇景5666947024432400810101870金融街·紫金园二二期25424834.559312731327961.5新里·梵顿公馆9810829425958.2814016787.288共计44547829.05577792657.36660168928.3331823209414.7735各形态供应套数占总供应套数的比例从以上图形来看因为土地的稀少和多层的稀缺，****主要是以小高层和高层供应为主，多层为辅。各形态供应面积占总供应面积的比例4）板块户型供需分析由于联发·江岸汇景推是****地区第一个推出的楼盘所以该楼盘的小高层和高层的二房及三房户型占推售总量的44%排第一位其次为绿湖豪城推出的450套占总售量24%,而金融街·紫金园二期第三推出户型为313套。从户型供应量来看，三房比重最大，占了53%，其次是二房37%，四房4%，一房户型3.2%，目前复式在本板块总价过高在目前推出的楼盘当中只占户型比例的2.8%。板块各楼盘分建筑形态、户型供应套数、供应面积一览表项目名称建筑形态一房两房三房四房复式合计套数面积套数(套)面积(㎡)套数(套)面积(㎡)套数(套)面积(㎡)套数(套)面积(㎡)套数(套)面积(㎡)(套)(㎡)绿湖豪城多层332767.71162090.24324658.72122648.889312165.555高层17014597.918721930.422535736528.3225联泰香域滨江小高层282725.8607941.6182664.724769.9611014102.088联发·江岸汇景小高层24225410316426608140056669470高层1818902263051024432400金融街·紫金园二二期多层15012874.51041196025424834.5小高层593127593127新里·梵顿公馆多层4946064962239810829小高层101129.3304350.62478.38425958.28共计59312769064871.911968124444.5578011674.044265297.221823209414.774六、销售分析从户型销售率来看，三房的销售率最高，达到39.57%；复式最差，由于本板块事宜居住户型都在二房三房，复式价位过高和推出量的过少也是导致该户型销售不理想的原因之一，或许从另外一方面说明了片区内复式的需求量少。片区内户型面积偏小，一房平均面积为53平方米，二房平均面积为94平方米，三房平均面积为128.55平方米，四房平均面积为145.92平方米，复式平均面积为203.73平方米。板块各楼盘分建筑形态、户型销售套数、销售面积一览表项目名称建筑形态一房两房三房四房复式合计套数(套)面积(㎡)套数(套)面积(㎡)套数(套)面积(㎡)套数(套)面积(㎡)套数(套)面积(㎡)套数(套)面积(㎡)绿湖豪城多层292432.23151959.6253639.62553662.22728693.6755高层816955.47839733.825516416689.2995联泰香域滨江小高层10973.5131720.6891332.361208.56334235.1联发·江岸汇景小高层2422541031542525470056168635高层1818902233010524131995金融街·紫金园二二期多层1069097.9827310513312202.988小高层291537291537新里·梵顿公馆多层363384263302626686小高层8903.44162320.32243223.76共计291537522501435445507292.305581570.781319153897.8811）供应与销售套数2）供应与销售面积3）区域内平均面积七、价格分析板块多层均价为5333元，小高层均价4975元，高层均价5100元，已经和红谷滩中心区楼盘价格接轨，随着****博客城、联泰香域尚城、南昌阳光新地、世贸公寓、开元投资、中天置业等6个潜在项目的面市，均价相对会整体下降。项目名称建筑形态均价（元/㎡）绿湖豪城多层5400高层5200联泰香域滨江小高层5300联发江岸汇景小高层5000高层5000金融街·紫金园二二期多层5100小高层4500新里·梵顿公馆多层5500小高层5100平均值533349755100多层小高层高层1）片区内属今年上半年开盘楼盘为联泰·香域滨江、新里·梵顿公馆，只有绿湖豪城是下半年10月1日开的盘，由于该楼盘开盘和推盘是两种类型产品所以价格不能进行对比。去年开盘的楼盘为联发·江岸汇景及金融街·紫金园；今年下半年各个楼盘都推盘情况，多属于频繁的小幅度提升价位使项目产生升值概念。最终达到效益最大化。2)楼盘价格涨幅过快，到目前为止大部分楼盘都是与年初均价相差1000多元/㎡以上。金融街·紫金园以小体量推盘，多频率分批次开盘的方式涨幅率最高达到了60.37%来形成热销势头拉高均价带动整个****板块价格提升3）新政策的出台对南昌楼盘销售有一定的影响，在新政策后****板块投资型、投机型客户都相应减少。很多原本有意向购置新房的置业者也在持币观望。各大售楼处的看房客户明显减少。国家宏观调控无疑成为最终的解释原因，9月27日，中国人民银行、中国银监会下发了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》。这个政策一推出，市场上的开发商和住房消费者们纷纷停下脚步，观望着这一政策到底会给楼市带来多大的影响。10月份的供应量和成交量数据充分证实了这一政策的出现着实给楼市带来了不小的冲击。资金雄厚的开发商们放缓了推盘的步奏，希望时间的推移能带给他们有价有市的完美谢幕，而资金相对缺乏的开发商们又后悔于未曾洞察先机趁着9月份的牛市侵入市场，一销而光。成交量的下降除受政策影响外，供应量的大幅下降也直接致使成交量的锐减。而自住型住房消费者们对这样的现象则持乐观态度，对房价下跌望眼欲穿的他们在政策出台之后似乎看到了渺茫的曙光。从11月份看出****推出946套房源,但成量率39%，成交量明显下降。12月份成交量比上个月下降38%，供应量下降63%。对于明年1月的供应量、成交量、成交均价到底会出现什么样的走势？我们不防来大胆预测一下。1月的总供应量将会有不小幅度的增加。经历了1月的适应期和调整期，开发商抱着对市场乐观的心理以及不得不回收资金的考虑，大量的房源将会涌入房地产市场，供应量得以增加。成交量较12月份将有进一步的下降，大量投资者受政策影响或自身对短期房价的预期将会大幅度降低投资力度，而市场上自住型消费者在保证一定成交量的情况下也会存在一小部分人处于观望状态，看楼市后劲如何再行决定。成交均价则依然保持着稳中有升的进度，南昌房价依然处于理性状态。欲知后事如何，我们拭目以待。本案研判八、****各楼盘推广费用统计注：因统计途径有限，故本媒体统计数据谨供参考。2006——2007年****楼盘广告统计年度结果项目名称年度平面(万元)电视(万元)共计(万元)新里·梵顿公馆2007年203.3428.27319.732006年88.12金融街紫金园2007年96.3215.0525365.662112006年92.24162.04966联发江岸汇景2007年142.57106.187375.0122006年57.8568.405联泰香域滨江2007年186.53212.82006年26.27绿湖豪城2007年173.74173.742006——2007年****楼盘广告统计年度结果从以上图表中可以看出2006-2007年****楼盘投放形势还是以平面广告为主,电视广告多辅,从广告投放金额来看,至07年11月份为止以联发江岸汇景的投放金额最高为375.012万元,主要是该项目为****第一个开发的楼盘投放时间较长；其次是金融街紫金园投放金额365.6621万元排在第二；投放第三的是新里·梵顿公馆319.73万元。2006年——2007年****楼盘平面广告统计月度结果从以上图形06-07两年的平面广告投放时间来看以9-12月份为各项目的集中投放段，同时这个时间段也是各个楼盘开盘和再次推盘的高峰期。2006年——2007年****楼盘电视广告统计月度结果项目名称年度1月份2月份3月份4月份5月份6月份7月份8月份9月份10月份11月份12月份新里·梵顿公馆2007年10.33.2314.742006年金融街紫金园2007年14.22250.832006年57.29549.89554.8596联发江岸汇景2007年12.2756.178.77563.96215.0052006年0.6131.6717.38518.74电视广告同样也是与平面广告投放的时间相当，配合开盘或活动推出相应的投放节点。****楼盘平面广告统计项目名称报纸名称江南都市报江西日报南昌日报南昌晚报信息日报平面累计新里·梵顿公馆次数175315444广告费用109.5629.4413.36139.100291.46金融街紫金园次数16216539广告费用90.149.1789.250188.56联发江岸汇景次数112219236广告费用64.8614.318.8911.240200.42联泰香域滨江次数1421430广告费用112.098.5492.17212.8绿湖豪城次数1212235广告费用104.859.2959.60173.74从楼盘投发次数来看新里·梵顿公馆以44次的投放量排列第一,排名第二的为金融街紫金园39次,其次为36次的联发江岸汇景和35次的绿湖豪城;以投放的媒体数量来看以南昌晚报86个和江南都市报70个的两在主流媒体居多,****楼盘电视广告统计项目名称电视频道名江西3套(经视频道)江西5套(公共频道)南昌1套(新闻综合频道)南昌2套(都市频道)南昌3套(资讯频道)电视累计新里·梵顿公馆次数5512765广告费用19.310.231.667.0728.27金融街紫金园次告费用61.0181.5634.54177.10211联发江岸汇景次数26222238214736广告费用42.9726.1850.4555.00174.592从电视广告的投放量来看主要是因为联发江岸汇景相对其他项目是较早开发的楼盘所以投放量也是最多的,其次是金融街紫金园；而从投放电视的频道来看刚是以是南昌2套的开车看房和江西3套的江西房地产栏目为主.媒体投放建议：本案平面广告投放建议主要以江南都市报和南昌晚报为主，其他媒体辅。电视广告则以江西三套江西房地产栏目和南昌二套的开车看房为主。网络广告以南昌搜房网为主，结合分众传媒及公交巴士。九、目标客户成分及消费动机分析房产市场的根基是由购房消费者组成的。本案的销售基础是由目标客户构成的。因此锁定目标群体，进行成分分析，对购买动机的剖析更是关键节点。同时通过对目标消费群体在各方面的信息收集分析，为本案的市场定位确立一个可供论证参照的依据，并可以借此了解并最终确立目标消费群体和广告的诉求对象。[解析]A)客户来源：周边区区域——周边企业（红红谷滩、大学学城、新建县县等）客户身份：企业高高级白领阶层层年龄段：30—335岁之间消费动机：1、结结婚或对改善善其住房环境境的需求；2、较高的月收入，使使其对居住环环境有了更高高的需求，而而住宅是改变变生活方式的的重要途径；；3、在事业上小有成成就，想通过过购置较高档档楼盘以向亲亲朋好友展示示自己的实力力；户型需求：由于年年龄的关系，所所以无论是否否已经结婚，他他们的需求面面积基本上应应在120平方米左右（三三房一厅或二二房二厅）。诉求点——高尚的的居住环境、****的未来发展B)客户来源：西湖区区或朝阳洲（距距离本案5公里半径之内内）、新建县县（与本案区区域接壤地区区）客户身份：私营业业主或企业主主管以上为代代表年龄段：35—550岁之间消费动机：1、希希望通过二次次置业，进一一步改善居住住条件；2、因职务的的变动而需要要重新置业或或再次置业；；户型需求：此类置置业者在购房房时家人是其其必须考虑的的，所以他们们的需求房型型应以复式、三三房为主。诉求点——高级会会所、完善的的物业服务C)客户来源：区域周周边范围客户身份：向往*****生态态生活氛围的的客户群年龄段：35-555岁之间消费动机：1、向向往*****这一区域的的生态生活氛氛围；2、房价相对对红谷滩和市市内便宜户型需求：此类置置业者的房型型需求通常会会以90平方米左右的的二房二厅为为主。诉求点——*****的未来发发展、中档价价位、高尚的的居住环境D)客户来源：南昌大大学、南昌航航空学院、江江西医学院、江江西经济管理理学院、南昌昌科技大学、十十九中等各类类学校客户身份：教职员员工等年龄段：30-550岁之间消费动机：1、改改善居住环境境；2、考虑到工工作便利等因因素；户型需求：此类置置业