山东烟台、威海、荣成商业市场分析报告

CONTENTS目录1.2.3.烟台商业市场威海商业市场荣成商业市场Shandong·Yantai烟台商业概况[TheCommercialSituationofYantai]>>>烟台商业概况一、商业发展历程（一）第一阶段：百货大楼时期烟台的百货大楼建设于文化大革命期间。随着烟台市区范围向东、向西扩张，城市商贸交易中心范围不断扩大，至上世纪80年代处，商业中心向西偏移，形成了以百货大楼为主体的商业格局。由于当时城市尚处在改革开放初期的社会环境下，计划经济模式依然存在，且城市交通不够便利，商品流通尚不发达，而具有计划经济模式的百货大楼在商品的种类和质量方面又较有保证，于是受到了居民的信任与追捧，形成了烟台该时期的主要商业形态。1、代表性项目：百货大楼2、主要特点：具有计划经济的模式，市民购物呈集中购买的形式；该时期商业模式单一，购物场所的可选择性少；主营日常用品。（二）第二阶段：振华商厦、华联商厦时期该时期大约是上世纪90年代，居民对商品的需求不断增加，而随着改革开放的深入，民营经济的发展和城市交通条件的改善，出现了经营商品更为齐全、经营理念更为市场化的振华商厦和华联商厦。其中华联商厦以舒适的购物环境及相对超前的经营理念深受市民喜爱。于是，烟台商业在该时期形成了“百货大楼、振华商厦、华联商厦”“三足鼎立”的竞争格局。1、代表性项目：华联商厦2、主要特点：经营商品较为齐全；商场经营理念贴近市场，以市民的购物需求为经营导向；商业辐射范围有所扩大，但商业功能单一。>>>烟台商业概况（三）第三阶段：城市中心商业聚集时期随着消费者对商品的需求日益增加、对购物环境的要求不断提高，众多大型商业网点汇集于烟台城市中心区，逐渐形成了以海港路、南大街为核心的烟台市市级商圈，其商业经营规模不断扩大、经营商品品种日益齐全、经营环境不断改善，商业辐射力逐渐向四周延伸。同时，海港路和南大街逐步形成了以服装、餐饮为主的街区式商业，极大的丰富了城市的商业形态。1、代表性项目：南大街购物城、南大街商业街2、主要特点：商业规模扩大，商业辐射力增强，商品种类增多，业态分布趋于多层次；出现较为先进的商业形态，如商业街；购物环境有较大改善；大型商业网点聚集于城市中心区，网点布局不尽合理；网点数量多，而街区式商业少；地面停车位严重不足，交通拥挤。>>>烟台商业概况二、发展历程简图烟台商圈发展[TheCommercialCircleDevelopmentofYantai]>>>烟台商圈发展烟台市主力商业中心为芝罘区，而芝罘区主要分为南大街商圈、青年路商圈以及幸福商圈等三大商圈；三大商圈示意图而随着城市的发展，莱山区、开发区的商圈将会形成和发展、壮大。南大街商圈、青年路商圈同属于市级商业功能区内两大商圈；幸福商圈属于区级商业功能区。>>>烟台商圈发展行政区属芝罘区地域范围以海港路、南大街为中心，向西至青年路，南到南大街，北到北马路，东至西南河路人流结构中偏高档消费者商业区域由海港路、南大街、西大街及北大西街商业街组成区域价值烟台最繁华的商业中心，市级商业功能区内最大的商圈商业特点由大型商业网点及商业街组成经营业态以百货、服装经营为主，其次有餐饮、电器、家居等典型网点振华商厦、振华购物中心、阳光国际购物中心、南大街购物城、百盛购物中心等购物环境由于烟台商业大部分都是在自然发展与市场调节中形成的，购物外街道环境较差，大型商业网点内购物环境较好商业氛围商业集中，人气旺盛其他配套亚细亚、铁道大厦等宾馆，华达大厦写字楼、市邮电大厦电子信息中心，市工商银行、华厦银行，火车站、港站、长途汽车站等商圈描述1、该商圈以海港路、南大街为中心，为烟台市最大的市级商圈，形成时间较久，商业氛围浓厚；2、商圈内大中型商业网点集中，辐射范围广泛；3、商业功能较齐全，可满足多层次人群的商业消费需求；4、商业形态较为单一，缺少街区式商业。（一）、南大街商圈核心区域是以海港路、大海阳路与南大街交汇处为中心向四周扩展，振华商厦、南购、阳光国际购物中心、百盛、大润发和沃尔玛做为其主要商业支柱；另商圈内有南洪街、北大街等特色商业街。>>>烟台商圈发展商圈特点商业功能较齐全商业网点多而密集，功能较齐全；经营商品品种多，消费者选购空间大。辐射范围广该商圈是烟台市唯一的市级商圈，是烟台市商业最繁华的区域，具备辐射与服务全市区及周边腹地地区的能力。交通便利该商圈处于烟台市中心区域，路网发达，交通便利，多条线路公交车抵达。商业氛围发展均衡该商圈内几条主要商业街道的商业氛围较均衡，商铺投资回报率在7%-8%之间。商业网点间竞争激烈大中型网点扎堆于市中心，经营层次不分明，经营商品同类化，使得网点之间竞争非常激烈。存在的问题网点布局不尽合理大中型商业网点扎堆于该商圈内，其它区域则明显偏少。商业形态单一大中型商业网点多，缺乏街区式商业。购物环境亟需改善网点配套设施建设不完善，周边环境较差，人车混杂，缺乏绿化、休闲等空间。行业管理未得到重视网点建设缺乏引导机制，处于自然发展和市场调节的状态，商业设施布局凌乱，缺乏统筹规划、开发，行业管理没得到重视。网点的人流导向性不强商业网点顶层商业存在运营差的普遍现象，出现一层与顶层商业人流反差过大、人气淡和面积空置较高的问题。商业功能受到限制商业网点间各自为阵，缺乏良好的有机整合、优势互补，商业功能受到限制。南大街市级商圈分析>>>烟台商圈发展商圈内主要商业项目位置>>>烟台商圈发展1、商圈内主要商业项目调查分析（1）、振华商厦振华商厦是振华集团的核心店，经过几次装修与品牌调整之后，已经形成以国际品牌引领，国内一线品牌为主的中高端商场，在不久前的品牌调整后引进了万宝龙、碧欧泉等国际一线品牌，提升了商场的整体经营档次，成为烟台人心目中无可替代的购物场所，但其只有购物功能，没有任何休闲餐饮设施，停车场、洗手间、客人休息区等公共设施的匮乏也是其自身弱点。振华是烟台市经营时间最长、竞争实力最强的商家，其发展扩张的速度非常快，目前，在烟台市区拥有４家百货店。其优势主要在于政府的大力支持和长年培育的客户忠诚度。老品牌先入为主，在烟台拥有较高的人气。烟台消费者接受新事物比较慢，振华具备较强的竞争优势，这种优势在一定时期内将继续突显。振华商业呈系列的在烟台生存并繁衍后代，其作为计划经济体制沿袭下的商业长期代表着烟台整体商业形象。振华历史较长，1996年重整为振华商厦以来在烟台消费者中已形成了一定的忠诚度。与政府的关系较好，作为纳税大户受支持程度高，政府扶持其发展，因此不管是政策方面还是银行融资方面都有较多优势。振华每年向各个企业发售购物卡一为作为职工的福利，二为企业之间商务往来赠送礼品之用，因此部分消费者是以购物卡去消费，聚拢了振华的消费人气。振华在市区各大居民区开设了量贩超市，以满足市民生活需要，有利于维护其市场份额，保持消费者较高的忠诚度。商厦近几年根据消费者对体验购物的要求逐渐增高，不断调整自身品牌，提高装修档次，受到广大消费者的欢迎。>>>烟台商圈发展基本信息项目名称振华商厦建筑面积6万㎡商业类型百货购物中心营业率100％详细信息商场业态类别超市、服装、鞋帽、珠宝、化妆品、饰品、床用家具、手机、家电、数码等地下一层停车场、地毯、羽绒服、超市一层化妆品、珠宝、名品男装、皮具、烟酒礼品、名表二层职业女装，时尚女装三层女时装，少女装，文胸，饰品，女裤四层商务休闲，西装，男士佩饰，高尔夫休闲五层南鞋，女鞋，商务休闲鞋，内衣，羊绒羊毛六层运动休闲，青春休闲，儿童世界，床用家具

七层家电、手机、工艺文化用品、数码、顾客服务中心>>>烟台商圈发展（2）、振华购物中心位于南大街沿街，与南购隔着一座过街天桥，人流充足，经营状况良好；振华购物中心和振华商厦同属振华集团，在商品档次上振华购物中心略低于振华商厦，业态也不尽相同，可以说是振华商厦的补充；两者一南一北相互照应，基本上把海港路、南大街的人流掠夺一空。基本信息项目名称振华购物中心开发商振华集团商业类型百货购物中心开业时间2003建筑面积7万㎡店面开间（㎡）主力25－70营业率100％主要消费人群收入水平中上的中青年人详细信息商场业态类别超市、服装、鞋帽、化妆品、饰品、床用家具、手机、家电、数码、家居等功能分区一层振华量贩超市、羽西、玉兰油、雅芳、美宝莲等二层经营少女、少淑装；饰品；青春休闲；女包三层职业、时尚女装；仕女皮草；文胸四层西装；高尔夫休闲；商务休闲；男士配饰五层商务休闲鞋；箱包；男、女鞋；羊毛羊绒六层运动休闲；健身器材；内衣；羽绒服七、八层家电、数码、儿童世界；文化、家居用品>>>烟台商圈发展（3）、南大街购物城南大街购物城商铺的主力面积区间为10-20平，随着近几年的发展已经拥有一批固定的消费群体——追求时尚、前卫、喜爱淘货的15-35之间的年轻女性。基本信息项目名称南大街购物城主要消费人群15-45之间商业类型服装批发零售城开业时间1999营业店铺总量约1000家未营业店铺总量第四层约3/4面积营业率80％建筑面积4万平方米详细信息商场业态类别服装、服饰、鞋帽、箱包、餐饮功能分区地下一层精品服装、服饰约200多间店铺一层精品服装约200多间店铺二层鞋、帽、箱包约200多间店铺三层童装、童鞋、孕婴装、儿童乐园约200多间店铺四层服饰特卖场、电玩2间外围商铺百丽、达芙妮、adidas、班尼路、同亨达、小馋猫寿司、华夏银行、天源海参等等>>>烟台商圈发展基本信息项目名称南大街购物城开发商――商业类型服装批发零售城开业时间1999建筑面积4万平方米店面开间（㎡）15㎡左右营业店铺总量约1000家未营业店铺总量第四层约3/4面积营业率80％主要消费人群15-45之间详细信息商场租金地下一层5元/㎡.日一层8元/㎡.日二层5.2元/㎡.日三层2.2元/㎡.日四层――商场业态类别服装、服饰、鞋帽、箱包、餐饮功能分区地下一层精品服装、服饰约200多间店铺一层精品服装约200多间店铺二层鞋、帽、箱包约200多间店铺三层童装、童鞋、孕婴装、儿童乐园约200多间店铺四层服饰特卖场、电玩2间南大街购物城商铺的主力面积区间为10-20平，随着近几年的发展已经拥有一批固定的消费群体——追求时尚、前卫、喜爱淘货的15-35之间的年轻女性。>>>烟台商圈发展（4）、第一大道第一大道位于市区主干线大海阳路与南大街交汇处的百盛、大润发西侧，集特色商业，现代办公，餐饮为一体。项目占地面积近万余平米，总建筑面积6万多平米。其中地上1-3层为商业部分，4层为大型餐饮店，5-26层为商务会所及国际综合办公写字楼。另外地下停车场，加上商场门前广场的临时停车场，充分满足了今后商场及写字楼的停车需求。商场之前定位青春休闲的中档专业服饰商场，但是由于内部管理问题前期定位没有得到良好的贯彻实施，早前引进了大连家电连锁品牌——大连大商，以及能体现新火锅文化理念的金海洋火锅，整体项目靠两大商家苦苦支撑。基本信息项目名称第一大道开发商永兴房地产开发有限公司商业类型百货购物中心开业时间2006年10月建筑面积6万㎡主要消费人群16－35岁年龄段详细信息商场业态类别服装、鞋帽、珠宝、手机、家电、数码、饮食等功能分区地下一层大连大商电器连锁一层福莱金店二层中低档品牌为主三层以名品折扣店为主四层金海洋火锅>>>烟台商圈发展（5）、阳光国际购物广场阳光国际购物商场位于南大街与海港路交界处，建筑面积为6万多平米，项目起初定位为大众购物休闲中心，由于经营管理不善，目前大部分已经停业。主要原因是：烟台消费者消费惯性较强，任何大的商业项目在开业初期无法改变消费者心中固有的消费观念，同样，阳光国际自身存在的问题也限制了其目前的发展。基本信息项目名称阳光国际开发商天润投资开发有限公司商业类型百货开业时间2006年6月15日建筑面积6万㎡店面开间（㎡）15㎡左右营业率60％主要消费人群15-45岁年龄段详细信息商场租金地下二层2.2元/㎡.日地下一层4.6元/㎡.日一层联营二层联营商场第一、二层以联营方式经营，地下两层可租可卖，售价最高为22000元/㎡，最低为19800元/㎡商场业态类别服饰、餐饮、超市、家具、饰品、珠宝、礼品等功能分区地下二层停车场，童装，童鞋，学习用品，女士内衣，袜品，饰品，家居服，美甲，餐饮（少数经营）地下一层超市，服装，鞋帽，家具饰品，床品，高档礼品，保健品（少数经营）一层化妆品，珠宝，女装二层鞋帽，休闲服装海螺体餐饮：一层肯德基、二层仙踪林项目名称百盛购物中心地理位置西盛街建筑面积8.9万平方米商业功能购物中心经营模式合作扣点，商场扣点约为商家经营收入的25%项目整体规划层数及功能分布地上6层，地下1层为大润发超市营业面积约7万平方米出入口设置南北向均临城市主干道，均设出入口停车场南面有大型停车场及绿化广场建筑结构及特色瓷砖贴面，外观宏伟，建筑占地面积较大中庭设置形式四方形，2个中庭电梯设置单层：观光梯2部手扶客梯4部楼梯5部交通到达方式紧临城市主干道，4路、19路、6路公交经过各层商业空间规划层数层高主通道宽度（M）辅通道宽度业态分布1层净空3米约3.6米约2.5米化装品、珠宝、鞋、包、手表眼镜等2层男装、男式饰品、国美电器3层女装、美容美发4-5层娱乐、休闲大型区域网吧、保龄球等，有大面积的闲置1、基本资料（6）、百盛购物中心>>>烟台商圈发展1、基本资料商场业态类别服装、鞋帽、珠宝、化妆品、饰品、床用家具、手机、家电、数码等功能分区一层化妆品、珠宝、名品男装、皮具、烟酒礼品、饮食ZA、icon、REVLON、阿迪香水、H2O、SK-II、高夫、ONLY、阿迪丽娜、百丽、哈森、沃利、爱步、他她、森达、皮尔卡丹、华伦世家、卡莱莉尔、米奇、豪兰尔顿、保罗、BOSS、凯撒、She's、石头记、骆驼、CK、北京同仁堂、福莱金店、周大福、策乐、罗密瑞姿、菲尔图、天美意、名钻坊、味千拉面、豪佳香等二层男装、电器左岸、爱都、皮尔卡丹、梦特娇、老船长、金利来、圣大堡罗、鳄鱼、铁师东尼、宾度、罗蒙、袋鼠、丹尼斯顿、爵士丹尼、凯撒大帝、杰凡尼、wolsey、mainsail、leaveland、calamer、joveni、保罗.诗丹、与狼共舞、九牧王、EVEFASHION、国美电器等三层女时装，少女装，饰品，女裤奇丽尔、依维斯、花声音像、鹿王羊绒、蝶恋花、歌蔓牵、杉杉、贝尼斯、声雨竹、哥弟、金由美、沃思堡、鄂尔多斯、研琳、菩莱提、李红国际、忆玫、马斯菲尔、名典屋、金罗兰、郎姿、简凡、卡琪露茜、蔓琳、天意、一唱红、古谷惠、陈氏仙妮、曼缌汀、卡莲芳、梦芭蕾、托碧、法纳、撒尔曼尔、依时尚、曼哈芙、赛丹奴、凡琳蒂、香港玫、沃格、SBO、美藤、红被缇、TOBY、紫淑、JOYO、天之锦、恒源祥、黛安芬、爱慕、曼尼芬、桑扶兰、欧迪芬、歌琳诗、悠仙美地、家家乐儿童健什益智园、伊可爱、雷洛斯、ZZ.PUART、太和、、虫虫、娇点、未知未觉、梦妮莎、金雅盛、25Y、老爷车、桑莱丝、艾唯都、G2000、拉夏贝尔、衣恋、纳纹、多芘.丹娜、金果、维我、SANO、CASIO名表专柜、耐克休闲表专柜、法米尼、朦胧兔、法国淘帝、安迪尔、加菲猫、米娜、贝亲、婴方喜、芭比等四层运动服装、家居饰品埃古、班尼路、生活几何、动感地带、爱乐、探路者、KAPPA、花花公子、李宁、美特斯邦威、耐克、瑞部、威堡、阿迪、、新华书店、益尔高、联惠家居、梦娣亚、爱丽思住居馆、蓝艺地毯、华光陶瓷等五层娱乐、休闲、体育运动纪明丽健身俱乐部、凡高印象、百盛新世纪电影院、恐怖屋、台球俱乐部、羽毛球馆以及保龄球馆网吧等>>>烟台商圈发展百盛购物中心原为烟台商城，其招商工作曾几起几落，直至引进百盛购物中心才现商业人流。已引入的商家有：大润发超市，百盛购物中心，必胜客、肯德基，国美电器等。2、招商情况>>>烟台商圈发展3、优劣势分析优势阐述劣势阐述购物环境好项目的南面有大型停车场及绿化休闲广场市场形象不良烟台商城曾几起几落，市场形象不好引入较多知名商家已引入大润发超市，百盛购物中心，必胜客、肯德基，国美电器等顶层业态定位不准顶层业态定位不准，目前招商乏力，空置面积较大>>>烟台商圈发展>>>烟台商圈发展南大街商圈体量比例扇形图：南大街商圈特征总结分析:规模大，范围广，辐射、服务人口众多商业底蕴深厚，商业氛围浓厚商圈内大型网点众多，互相竞争激烈，网点间经营状况反差过大商业特色街购物环境差，大型网点内购物环境较好总体交通通达性良好，圈内节点交通不畅通业态较齐全，但缺乏足够的休闲娱乐业态和特色商业街>>>烟台商圈发展（二）、青年路商圈青年路商业圈内主要的商业网点有：德胜兴业广场、三站批发市场、东方巴黎等。该商圈以商品批发经营为主，德胜兴业广场主要经营手机、通讯、家电，苏宁电器、五星电器皆进驻经营；而三站批发市场经营商品类型众多，服装、茶叶、果品、数码、家具、家电、饮食、灯饰、皮具等，是烟台市著名的商品批发经营场所，档次中下。另外商圈内还有韩国城、九开购物中心等商厦，主要经营服装百货、超市，而东方巴黎是社区商铺，所经营的商品多为社区居民服务，例如茶叶、美容、五金、家装饰品、影音等。行政区属芝罘区地域范围以三站市场、东方巴黎为中心，辐射周边区域人流结构中偏低档消费者商业区域由三站市场、东方巴黎、德胜兴业广场、青年路沿街商业组成区域价值烟台最繁华的商业中心之一，市级商业功能区内的专业性商圈商业特点由大型专业批发市场及商业街组成经营业态以小商品、服装经营为主，其次有家居、电子产品、电器、五金、机电配件等典型网点东方巴黎、三站小商品批发市场、三站电脑城、韩国城、九开购物中心等购物环境档次较低的大型批发市场，人车混杂，总体环境较差商业氛围商业集中，人气旺盛其他配套汽车站、商务酒店等商圈描述1、商圈内三站批发市场为胶东知名市场，吸引人流高居烟台商业网点之首；2、商圈内三站批发市场人流鼎盛，而一街之隔的东方巴黎社区商业却人流稀少；3、商业功能较齐全，可满足中下消费层次人群的商业消费需求；>>>烟台商圈发展商圈内主要商业项目位置>>>烟台商圈发展1、商圈内主要商业项目调查分析（1）、东方巴黎东方巴黎是香港力高集团在烟台第一个开发项目，也是烟台最大的旧城改造项目，总占地面积255亩，总建筑面积30万平方米。项目定位大型欧式居住高档社区。东方巴黎风情步行街总商业面积约3万方。汽车总站德胜兴业广场凯旋大厦东方巴黎青年路建设路三站商铺分布示意图下图红色粗条为商铺分布位置示意条:商铺总数东方巴黎总共有约640间店铺，其中外街铺约240间，内街铺（步行商业街）约400间。商铺规格面积以20－150平为主，外街铺层高3.6米；步行街商铺分两种规格，前进路和临香榭丽舍散步道商铺为层高4.5米，米兰大街商铺分为两层，形成别具特色的空中走廊，标准层高。>>>烟台商圈发展（2）、烟台三站批发市场烟台三站批发市场地处市中心繁华地段，北临汽车站、港口船运站，南靠长途汽车站，距莱山机场15公里，交流方便，是胶东知名的大型批发市场。市场占地30万平方米，建筑面积35万平方米，拥有商贾5200多户，经营商品40余大类6万多种的大型综合批发交易市场。其中，服装、鞋帽、小商品、果品、文化、机电配件、家具、家电、电脑科技、图书文化、汽车配件、家居装修和装饰材料、储运、娱乐服务等16个专业市场已各具特色。分析：1、三站批发市场占地30万方，建筑面积35万平方米，拥有商贾5200多户，经营商品40余大类6万多种。庞大的体量和丰富的商品种类造就了三站的商业地位，三站不仅在芝罘区，甚至整个烟台市县都响有其名，是烟台人购物、消费的首选之地；2、三站市场人流众多，经营状况良好，但是总体偏低的商品档次、缺乏特色的商品业态划分、凌乱的商业布局和低档的购物环境越来越限制市场本身的发展，三站市场有必要进行相应的业态调整和布局，进行购物环境的改善，才能增强市场竞争力。

>>>烟台商圈发展青年路商圈体量比例扇形图青年路商圈特征总结分析:专业批发市场型商圈，特色商圈人气鼎盛，网点之间经营状况反差过大总体购物环境较差，内部缺乏人流导向性商品品种较齐全，档次中下与南大街商圈形成互补，两者有逐渐融合的趋势商圈地位面临分化和削弱的威胁>>>烟台商圈发展（三）、幸福商圈：幸福商圈范围为幸福中路、幸福路一带，以振华广场、九隆广场为核心，为区级商圈，商圈内主要以百货、超市以及家居建材城为主。行政区属芝罘区地域范围以幸福路和幸福中路为中心，向周边延伸人流结构幸福区域居民，中青年为主商业区域由幸福路和幸福中路组成区域价值满足幸福区域大众化消费需求的区级商业功能区商业特点以幸福路和幸福中路交界处商业价值最大，且以九隆广场和振华广场为商业支撑，目前尚未形成区域商业中心经营业态餐饮、服装、百货、娱乐休闲等综合商业主要网点振华广场、九隆广场购物环境由于该商圈商业物业是近年规划建设，动线设计合理，购物环境较好商业氛围区域商业较为集中，人流较大商圈描述1、该商圈属幸福区级商圈，主要针对幸福区域居民的日常消费，辐射范围较小；2、该商圈人流量大，日平均人流量达18万，与三站商业中心人流量相差无几；3、形成时间较短，缺乏街区商业；4、商圈内商业建筑设计合理，人流导向性较强；5、该区域居民消费力不强且偏向市中心购物，商业经营情况一般。>>>烟台商圈发展商圈内主要商业项目位置>>>烟台商圈发展1、商圈内主要商业项目调查分析（1）、振华广场基本信息项目名称振华广场开发商振华集团商业类型百货购物中心开业时间2004年底建筑面积约4万㎡店面开间（㎡）主力25－70营业率100％主要消费人群35-55之间的成功人士详细信息商场业态类别超市、服装、鞋帽、珠宝、化妆品、饰品、床用家具、手机、家电、数码等功能分区地下一层量贩超市、家电一层（百货、鞋帽商场）钟表、首饰、化妆品、箱包、手机、照相器材、精品鞋、品牌鞋、休闲鞋二层（女装商场）女正装、女休闲装、少男少女装、少淑装、女裤三层（男装商场）精品、正装、休闲、衬衣西裤、运动休闲、四层（针织、儿童商场）羊毛（绒）衫、羽绒服、床上用品、内衣、童装、童裤、玩具、文体、运动器材五层（家具商场）现代家具、中式家具、沙发软体家具、红木家具、办公家具>>>烟台商圈发展幸福商圈体量比例扇形图:2、幸福商圈特征总结分析：辐射范围窄小幸福商圈作为一个区级商圈，辐射范围极其有限，主要针对幸福区域居民的日常消费。人流量大，但区域消费力不强四周居民小区较多，常住人口近30万，日均人流量达18万次，周边居住人口虽然较多，但消费力不强，多为中、低收入者。汇集众多知名商家，区域商业竞争激烈汇聚了振华广场、美特好、肯德基、麦当劳、永和豆浆等知名商贸餐饮业及乐天家居大型家居建材城；振华地下超市人气较旺，楼上部分则差强人意；九隆广场则是美特好超市经营较好，乐天家居经营十分一般，铜锣湾则于2005年底撤出经营。威海商业概况[TheCommercialSituationofWeihai]>>>威海商业概况山东·威海世界上最适合人类居住的城市之一。>>>威海商业概况一、威海商业概况威海市是一个地级沿海开放市，位于山东半岛东端，北、东南三面为黄海环绕，西与烟台市接壤，整个海岸线长985.9公里。东及东南与朝鲜半岛和日本列岛隔海相望，北与辽东半岛隔海对峙，是国内距韩国最近的城市。>>>威海商业概况

威海市商贸流通经济保持增长，整个消费品市场呈现货源充足，繁荣活跃，物价适中，买方市场日益突出。

2003年，当威海市被联合国人居署评为“最适合人类居住的地方”后，其城市建设、经济得到了飞速的发展。据统计，威海市（含环翠区、高区、经区）的家庭数已达20.38万之多，常驻人口约60.92万，流动人口为11万左右，现阶段城市人口还在快速扩张。家庭结构上，2人和3人家庭分别占到总户数的28.55%和45.97%，1人家庭占到10.21%，4人和5人家庭分别占到总户数的11.48%和2.84%。其中农业人口为160647人，占总人口的26.37%；非农业人口为448553人，占总人口的73.63%。威海市市区商业网点按行业分类统计汇总表按区域分：环翠区的网点数最多，共5265个，占总个数的44%；经区共有3709个，占31%，高区共有2992个，占25%。>>>威海商业概况>>>威海商业概况威海经济地位被众多经济发达城市包围。即将竣工的青荣城际高铁（青岛-荣成）使威海与青岛、烟台真正形成了1小时的胶东经济圈。高铁威海站设在经区，将对整个经区发展起到极大的带动作用。>>>威海商业概况由下图可知：威海市GDP在山东省排名第六，2011年GDP为2110亿，相比2010年1944亿增加了8.5%。>>>威海商业概况由下图可知：威海市人均GDP在山东省排名第三，2011年人均GDP为75222.8元，与2010年的76778元比较减少了2%。>>>威海商业概况由下图可知：威海市人均可支配收入在山东省排名第六，2011年人均GDP为22000元，与2010年的22235元比较减少了1%。威海商圈发展[TheCommercialCircleDevelopmentofWeihai]>>>威海商圈发展二、威海商圈发展经区高区环翠区>>>威海商圈发展（一）环翠区商业物业现状分析

根据市场调研分析，环翠区目前共有14家大型商业地产，其中档次最高的为华联购物广场、华联商厦、百货大楼、友谊现代商城、威胜大厦等；大世界、环球广场、海港大厦等为中档；金地商厦、韩国服装城等为低档。另外还有天坛家具城、鑫城电脑城、金谷图书批发市场等为专业的商业物业地产。楼盘名称威胜大厦海港大厦韩国服装城大世界环球广场金地大厦建筑规模(m2)6万1.68万2万5.5万1万1.2万层数4层6层4层3层3层7层楼盘名称金谷图书批发市场百货大楼华联购物广场华联商场友谊现代商厦小商品批发市场建筑规模(m2)8万4万2万6万N/AN/A层数3层15层5层20层4层3层目前环翠区各商业地产户型面积主要以45㎡以下的户型面积为主，46-70㎡、71㎡以上的户型面积为辅。这只要是因为经营业态的因素，而导致的户型面积配比主要是小户型为主。从户型面积的配比上可以看出环翠区的各商业地产所经营定位特性，小户型的面积主要从事服装等业态，大户型的面积主要集中在专业商业地产内。

根据市场调查，环翠区各商业物业大都是售租并举进行经营，其出租率和出售率平均在五成左右，目前环翠区各商业地产中，韩国服装城、金地大厦两家商城，其出售、出租率仅为48%、68%。其余商城出售、出租率均为90%以上。

1、环翠区>>>威海商圈发展威高广场>>>威海商圈发展（二）环翠区商业网点房现状分析

1、售价分析

根据调查资料显示，环翠区商业网点房地产其出售价格分别为：花园南路、和平路、新威路和统一路三个街区商业网点房，其出售价格分别是1.6万元/㎡、1.4万元/㎡、1万元/㎡和0.9万元/㎡。

2、租金分析

根据调查资料显示，环翠区商业网点房出租价格分别为：统一路、新威路、和平路、塔山中路、光明路和戚家夼路六个街区商业网点房，起出租价位分别为：1500元/㎡/年、1400元/㎡/年、1300元/㎡/年、960元/㎡/年、875元/㎡/年和700元/㎡/年。

3、业态分析

在环翠区各商业网点房现有业态的调查中发现，目前从事最多的前四位业态是娱乐休闲业、茶店、零售业及药品业和家具业，（药品业和家具业并列）其分别占总业态的27%、15%、12%、10%和10%；其中，娱乐休闲业位居总业态榜之首。其次是图书音像业、洗染业、服装/鞋业、餐饮业及其它业态，分别占总业态的7%、7%、5%、5%和2%。

>>>威海商圈发展（三）环翠区商业案例分析（1）小商品批发市场

小商品批发市场位于威海最大的居民生活区附近，周边人流量较多，其经营定位准确，主要以小商品批发零售为主。目前该广场出租价格在1.4-2元/㎡/天，在威海商业地产中属于低档价位。因目前已经基本售完，出租率达到100%，所以未能探知其出售价位。该项目定位在小商品批发零售，其在前期的招商、出售过程中，因投资商资金周转方面的因素，导致前期营销推广过程中受阻。后因政府的相关介入，其招商工作才得意顺利完成。目前该广场主要以10-16㎡的户型对外出租，其统一的管理，独立店铺、自主经营的运营模式得到了广大业主的喜好。项目名称小商品批发市场项目类型专业小商品、杂品、百货用品、食品批发零售开发商一轻开发，罐头厂出资，政府入股出租率100%层数3层地理位置文化中路开业时间2001年12月21日1、2层试营业，2002年8月20日正式营业>>>威海商圈发展（2）环球广场

环球广场位于昆明路（大世界西侧），威海首条步行街区内。地理位置优越，开发商强大的资金势力为该项目前期操作奠定了坚实的基础。在项目前期操作中，其强大的广告渲染力，吸引了大量的投资者的目光。该项目主要以经营服装批发零售为主，其经营面积有16—20㎡、20-45㎡、60—80㎡、80—120㎡和120㎡以上等不同类型的面积，供置业者选择。该广场良好的购物环境，成为本地消费者娱乐休闲购物场所。究其原因，一是该广场统一管理、独立店铺、自主经营的经营模式。其次是良好的物业公司的介入，为消费者提供了一个良好的购物休闲环境。其中良好的物业公司介入对置业者在购买投资过程中，增加了一定的信心。目前该广场的出租率达到98%左右。项目名称环球广场

项目类型服装商场

开发商环球建设有限公司

物业公司威海环球广场物业管理公司

地理位置昆明路（大世界西侧）

开业时间1998年

总建筑面积1万平方米

出租率98%左右

层数3层>>>威海商圈发展（3）威海天虹

威海天虹位于东城路86号（老汽车站原址）是天虹商场在山东开设的第1家分店、全国第50家分店，2011年12月29日正式开业。

商场现有营业面积3.5万平方米，共5层。经营品类主要包括：超市、化妆品、鞋类、服装、皮具箱包、钟表首饰、儿童用品、床上用品、体育用品、数码产品、儿童乐园等。

威海天虹致力于打造“百货+超市+餐饮”的家庭式一站式购物中心，为威海市民带来全新的购物体验。商场营业时间夏季早上9:00至晚上21:30，冬季早上9:00至晚上21:00，超市每天早上8：30开始营业。

威海天虹以满足顾客需求为目标，以顾客需求为向导，以“自始至终地为顾客倾注一点一滴的关怀”为使命，以“亲切、便捷、专业”为服务理念，提供专业的导购服务，快速的收银服务，周到的售后服务，温馨的便民服务，努力成为威海商业服务的领先者。>>>威海商圈发展超市\烟酒\茶\保健品\数码产品\花卉\饰品\面包鞋类\化妆品\首饰\钟表\眼镜\精品\机器修鞋\钟表维修\餐饮\自助银行少女装\少淑女装\淑女装\饰品\时尚女包\美甲\VIP体验室

成熟女装\家居用品\内衣\家居服\床上用品\儿童用品\儿童乐园\VIP专享空间男装\商务休闲装\体育用品\健身器材\休闲装\皮具\改缝裤脚

商品布局>>>威海商圈发展楼层平面>>>威海商圈发展楼层平面>>>威海商圈发展楼层平面>>>威海商圈发展楼层平面>>>威海商圈发展楼层平面>>>威海商圈发展威海天虹考察图片购物指南商场入口商场手扶梯商场装饰顶部灯饰商场一层>>>威海商圈发展（4）威高广场：本商业尚在规划阶段，并未开业。A、项目简介威高广场---37万㎡中央都会综合体，总投入40亿元，紧邻威海市政府、环翠区政府，西观环翠楼，东望刘公岛，是威海政务、商务、旅游、购物中心、城市核心区，商圈成熟。项目包括威高购物中心、御泉湾酒店式私属温泉公寓、威高SOHO、顶级智能写字楼、连通刘公岛和环翠楼的迪尚步行街。>>>威海商圈发展威高购物中心定位为已快时尚为主要风格的国际时尚购物中心，打造威海城市新亮点。>>>威海商圈发展开发商：威海市万通置业有限公司投资商：威高集团、迪尚集团物业公司：仲量联行项目特色：公园地产,教育社区,旅游地产,品牌地产,城市豪宅,水景住宅,轨道沿线,世外田园,低密居所,科技住宅,观景居所容积率：2.1绿化率：20%>>>威海商圈发展B、项目交通项目位于威海市环翠区新威路、昆明路、海滨路、宝泉路围合处，四面临主干道，具备良好的交通条件，临近环翠区政府、幸福公园，附近商业气氛浓厚。>>>威海商圈发展C、业态分布威高购物中心是目前威海最大型的商业项目，融入MALL在花园里、花园在MALL里的国际理念，定位于威海首家集购物、餐饮、休闲、娱乐、文化等为一体的“一站式”购物广场项目。目前招商主力店ZRAR、H&M已达成进驻意向，乐天百货、乐天百货和威海首家的乐天IMAX影院已签订协议。>>>威海商圈发展楼层主要业态分布四/五层IMAX影院、休闲咖啡馆、国际美食、量贩式KTV、电玩游艺三层儿童娱乐、精品餐饮、高雅西餐二层国际时尚品牌、国内名品服饰、潮流配饰首层国际时尚品牌、国际名品服饰、高级珠宝名表、国际化妆品、连锁咖啡厅地下一层大型超市、家电数码、品味家居、运动休闲、美食广场、轻便餐饮、生活服务、洗浴会所>>>威海商圈发展2、高区（一）高区商业物业现状分析

根据市场调研分析，高区目前共有5家大型商业地产，其中档次最高的为利群购物广场；建城广场为低档。另外还有大屋建材装饰城、威韩商贸城、棱方园家具广场等为专业的商业物业地产。项目名称棱方园家具广场大屋建材装饰商场威韩商贸城建盛广场利群购物广场建筑规模（m2）2.3万2.5万4.1万30002万层数1层5层1层7层4层目前高区各商业地产户型面积主要以45-80㎡之间的户型面积为主，45㎡以上、75-200㎡的户型面积为辅。这主要是因为经营业态的因素，而导致的户型面积配比以中户型为主。从户型面积的配比上可以看出高区的各商业地产所经营定位特性，小户型的面积主要表现在零售业态，大户型的面积主要集中在专业商业地产内。

根据市场调查，高区各商业物业大都是售租并举进行经营，其出租率占主

导地位，目前高区各商业地产中，除建盛广场出租率较低外，其余商业出租情况较好。>>>威海商圈发展>>>威海商圈发展（二）高区商业案例分析：利群购物广场门店简介：青岛利群集团威海购物广场有限公司是一家综合型百货商厦，隶属于利群集团。该购物广场于2002年8月24日开业，位于山东省威海市高新产业技术开发区文化西路166号，建筑面积2万平方米，是利群集团第一次向地级城市扩张的尝试。商场导航：

一楼为珠宝、化妆和超市，经营珠宝首饰、钟表眼镜、美甲、鲜花、茶叶、药品、生鲜食品、干海产品、糖果、水果、蔬菜、调料、烟酒、滋补品、休闲食品、日用百货、洗化用品等；

二楼主要经营男女皮鞋、文体用品超市、书店、健身器材、电脑、箱包，针织、妇用、床上用品、并设有运动休闲专厅、特色小吃区；

三楼主要经营男装、女装、休闲装、童装、童鞋、儿童玩具、儿童游乐场；

四楼为家电商场，主要经营电视、冰箱、洗衣机、空调、音响、手机、电话、橱具、照相器材等。>>>威海商圈发展3、经区根据市场调研分析，经区目前共有3家大型商业地产，其中档次最高的为侨乡购物广场；另外还有齐鲁商城、万发装饰建材城两家专业的商业物业地产。项目名称侨乡购物广场万发装饰材料城齐鲁商城建筑规模（m2）5万2万1.2万层数3层1层3层经区位于威海市南部，是威海经济开发区的中心，是威海市未来的行政区域和交通枢纽。2002年交易额达86005万元，2003年交易成交额达142855万元，日平均人流量达8万人次左右。交易区内以家具装饰材料、家具装饰用品等专业批发零售经营为主。其中，区内万发装饰材料商场、齐鲁商场等专业市场都集中在青岛路齐鲁大道一带。商场开业率达93%以上。档位面积为中，面积分别为50-70㎡、140-150㎡。环境适中，它们拥有一定的固定客源。>>>威海商圈发展九龙城休闲购物广场>>>威海商圈发展（二）经区商业案例分析：（1）齐鲁商城齐鲁商城位于齐鲁大道附近，由东方集团实业有限公司投资开发。商场优雅的购物环境，吸引了周边大量居民的关注。其单体经营面积主要集中在50-70㎡之间，其出租率为93%左右。

万发装饰建材城位于青岛路、竹岛附近，2万平方米的经营面积，促使其成为经区唯一一家大型装饰建材市场。其开发商为威海汽运有限公司，优越的地理位置和准确的经营定位，为其发展奠定了良好的基础。目前改装饰建材城出租率为100%。项目名称齐鲁商城

项目类型家具装饰用品商城

地理位置齐鲁大道青岛路，竹岛

总建筑面积12000平方米

实用率93%

建筑风格现代写字楼现代展览中心

主力单位面积

50-70㎡、

60—75㎡、80—95㎡、90—130㎡、120—135㎡、140—150㎡

经营模式及效果独立店铺，自主经营。

目标客户群周边社区居民，中等收入人群经营定位家具建材各层经营内容及面积一楼：木地板、实木门、各种板材、木线条。二楼：百货超市三楼：灯饰、五金用品、交电材料、布艺窗帘、厨房用品。主要经营板材、洁具、陶瓷、板材市场；

>>>威海商圈发展（2）九龙城休闲购物广场：本商业尚在规划阶段，并未开业。A、项目概况：九龙城休闲购物广场项目是由山东省著名企业—家家悦集团投资，国际专业一线地产服务公司—戴德梁行全程顾问，经多年筹划，巨资打造的准现房高端综合体地产项目，业态主要包括：15万平米威海最大shoppingmall，甲级5A智能化观景写字楼，酒店式服务高级公寓（40平米到500平米）。建成后将成为集购物，办公，居住为一体的威海国际商圈。政府的良好规划，使九龙城投资、置业潜力与日增加。>>>威海商圈发展B、项目区位：项目位于经济开发区香港路西大庆路南的十字路口，毗邻威海火车站、威海汽车站、青烟威荣城际高铁站，交通非常方便。>>>威海商圈发展C、配套信息绿化率:30%容积率:3.5配套设施：商场及超市：齐鲁商城、每美商城、乐天玛特、佳世客、豪业圣迪、特乙甲全球家居广场、美乐乐天家居、时代广场

商务酒店：铂丽斯国际大酒店、杨家滩商务酒店、速8酒店、锦江之星、格林豪泰、顺心酒店、菠萝蜜时尚主题酒店

娱乐休闲：KTV洗浴皇家铭洋国际娱乐会所豪业圣迪影院、佳世客大地影院

户外娱乐：乐天世纪休闲体育公园（包括羽毛球、网球、足球、篮球、乒乓球、高尔夫球、环形跑道等）停车位:地下2层为6万多平方米的停车场，停车位1000个（其中地下1000个，地上未定）>>>威海商圈发展D、物业服务>>>威海商圈发展E、图片参考商场室内效果图商场室外实景图商场外立面施工图>>>威海商圈发展F、楼层平面：一层>>>威海商圈发展F、楼层平面：二层>>>威海商圈发展F、楼层平面：三层>>>威海商圈发展F、楼层平面：四层>>>威海商圈发展F、楼层平面：五层荣成商业概况[TheCommercialSituationofRongcheng]>>>荣成商业概况>>>荣成商业概况荣成简介荣成市位于中国山东半岛最东端，与韩国、日本隔海相望，是中国沿海经济和口岸双开放城市。全市辖13个镇、一个管理区，863个行政村，92个居委会，总面积1392平方公里，总人口67.1万人。>>>荣成商业概况由下图可知：荣成市在山东各省市GDP中排名较靠后，与济南、青岛、烟台等城市差距较大，该情况也与其人口较少、城市规模较小有关。>>>荣成商业概况由下图可知：荣成市在山东各省市中人口较少，只有烟台市人口的10.3%。>>>荣成商业概况由下图可知：荣成市在山东各省市人均GDP除东营市外位列第二，达到104232.5元。说明荣成市虽然人口较少，但是消费潜力非常大。>>>荣成商业概况由下图可知：荣成市在山东各省市人均可支配收入中排名第三，仅次于济南市、青岛市，并且高于山东省人均可支配收入21.8%。>>>荣成商业概况荣成房地产市场的发展趋势之一是房价会持续上涨。房地产的价格不但不会往下走，而且肯定会持续增长，作出这样的判断主要是基于四个方面的因素：

其一，经过多年的蓄势待发，荣成的城市基础设施建设完善，05年众多重点工业、农业、旅游业投资项目的集体上马，大力改善城市的投资、居住环境，外来资金、人才、流动人口的大量积聚，房地产市场的需求势必处于快速增长的态势。其二，近年荣成商业地产开发程度不高，目前更因为政策调控导致商业地产的开发门槛拔高，因此当前通过审批的商业地产项目将在一段时期内成为稀缺性产品，在唤醒市场投资潜能同时，也推动着城市商业的良性发展。其三，随着荣成市区的进一步发展，对周边县镇移民的吸引力更大，大量人口进城居住、就业，将增加房地产市场需求。其四，拆迁安置增加房地产市场的整体需求。城市加大城市危旧住房改造力度，城市基础设施建设的步伐会继续加快，这部分需求将保持稳定的增长。>>>荣成商业概况荣成的商业市场的特征从整体上看，受限于城市、人口规模、消费总量，商业发展水平较低、对周边地区辐射力较弱。商业中心以沿河北街街口为中心，向四周辐射，集中式商场成为本地的商业主流，其次是老商业街的持续繁荣，并不断筛选出优势行业进行集中式发展，如市中心服饰百货、通讯、摩托、电器等业态的比重逐渐加大。商业步行街发展名不副实：数家集中式商场占据80％的临街位置，临街商铺数量较少。市中心已形成以服装百货、家电为主的专业市场，非中心区域已形成以装饰材料、家私为主的专业市场，个别区域形成主要、餐饮、工业机电为主专业街。城市居民可支配性收入逐年递增，消费水平、购买力趋强，民间一般性消费以本地为主，高档消费习惯性向威海、青岛流向，对本地商业发展构成客观影响。荣成商圈发展[TheCommercialCircleDevelopmentofRongcheng]>>>荣成商圈发展一、市中心商业目前自然形成，市民、商家所公认的商业集中区域，

界定范围：南山北路、青山西路、沿河北街、沿河步行街。界定标准：1、商业区内主要客群来源于全市及外地客群，完全不局限于本区

2、商业区的知名度与影响力是全市范围3、商业区市场容量、经营规模、商业集中程度均属全市前列市中心商业>>>荣成商圈发展【市中心商业案例分析】1、沿河北街>>>荣成商圈发展A、传统商业老街，服装百货业仍然是主流。B、在城市百货商业中，商业老街享有得天独厚的地源优势。C、品牌服饰发展缓慢，市场空间极大。>>>荣成商圈发展2、沿河步行街>>>荣成商圈发展1、超大型商场经营惨淡，阻碍步行街发展。2、新购物中心出现，取代老霸主地位。3、集中式商场数量多，临街商店数量少，商业结构不平衡。4、市中心商业辐射力有限，步