江苏地标性建筑大型城市综合体项目发展定位报告

XX中心发展定位报告目录HYPERLINK\l"_Toc138406270"1报告摘要3HYPERLINK\l"_Toc138406271"1.1项目背景3HYPERLINK\l"_Toc138406272"1.2项目的主要特点3HYPERLINK\l"_Toc138406273"1.3项目开发5HYPERLINK\l"_Toc138406274"1.4市场概况5HYPERLINK\l"_Toc138406275"1.5主要财务数据6HYPERLINK\l"_Toc138406276"2公司概览8HYPERLINK\l"_Toc138406277"2.1公司历史和背景8HYPERLINK\l"_Toc138406278"2.2使命与任务声明9HYPERLINK\l"_Toc138406279"2.3管理团队、管理委员会及背景9HYPERLINK\l"_Toc138406280"2.4现时股东11HYPERLINK\l"_Toc138406281"3宏观经济及不动产综述13HYPERLINK\l"_Toc138406282"3.1中国13HYPERLINK\l"_Toc138406283"3.2江苏省16HYPERLINK\l"_Toc138406284"3.3南京18HYPERLINK\l"_Toc138406285"4与本案项目有关的南京房地产市场分析26HYPERLINK\l"_Toc138406286"4.1南京写字楼市场26HYPERLINK\l"_Toc138406287"南京写字楼市场综述26HYPERLINK\l"_Toc138406288"供给29HYPERLINK\l"_Toc138406289"4.1.3需求31HYPERLINK\l"_Toc138406290"租金/售价32HYPERLINK\l"_Toc138406291"4.2南京商业市场37HYPERLINK\l"_Toc138406292"4.2.1商业市场概况37HYPERLINK\l"_Toc138406293"4.2.2供应40HYPERLINK\l"_Toc138406294"4.2.3需求42HYPERLINK\l"_Toc138406295"4.2.4租金42HYPERLINK\l"_Toc138406296"4.3南京4/5星酒店市场46HYPERLINK\l"_Toc138406297"酒店市场概要46HYPERLINK\l"_Toc138406298"供应47HYPERLINK\l"_Toc138406299"需求51HYPERLINK\l"_Toc138406300"平均房价52HYPERLINK\l"_Toc138406301"4.4南京服务式公寓市场55HYPERLINK\l"_Toc138406302"服务式公寓概览55HYPERLINK\l"_Toc138406303"供应57HYPERLINK\l"_Toc138406304"需求59HYPERLINK\l"_Toc138406305"租金/售价60HYPERLINK\l"_Toc138406306"5发展策略及概览64HYPERLINK\l"_Toc138406307"5.1最理想的发展组合及发展策略64HYPERLINK\l"_Toc138406308"5.2发展进度最新资料68HYPERLINK\l"_Toc138406309"5.3委任第三方顾问的最新资料69HYPERLINK\l"_Toc138406310"5.4委任第三方管理协议及其主要条款69HYPERLINK\l"_Toc138406311"6本案项目相关信息70HYPERLINK\l"_Toc138406312"6.1开发参数70HYPERLINK\l"_Toc138406313"6.1.1地块位置70HYPERLINK\l"_Toc138406314"项目开发内容组合74HYPERLINK\l"_Toc138406315"6.1.3各组成部分定位（写字楼、商铺、酒店式公寓、酒店）75HYPERLINK\l"_Toc138406316"6.2组成部分项目详情（写字楼、商铺、酒店式公寓、豪华公寓、酒店）76HYPERLINK\l"_Toc138406317"6.3建筑规格（一期）77HYPERLINK\l"_Toc138406318"结构规格77HYPERLINK\l"_Toc138406319"各组成部分规格79HYPERLINK\l"_Toc138406320"6.4机电设备规格80HYPERLINK\l"_Toc138406321"电梯及自动扶梯80HYPERLINK\l"_Toc138406322"空调系统82HYPERLINK\l"_Toc138406323"6.4.3电力/照明系统83HYPERLINK\l"_Toc138406324"6.4.4防火系统83HYPERLINK\l"_Toc138406325"6.4.5通讯系统83HYPERLINK\l"_Toc138406326"6.5本案项目的SWOT分析84HYPERLINK\l"_Toc138406327"7市场推广策略概览89HYPERLINK\l"_Toc138406328"7.1市场推广计划概览89HYPERLINK\l"_Toc138406329"7.2目标市场分析89HYPERLINK\l"_Toc138406330"8财政概览91HYPERLINK\l"_Toc138406331"8.1综合现金流量分析–财务重点91HYPERLINK\l"_Toc138406332"8.2公司现有及预计合约责任94HYPERLINK\l"_Toc138406333"8.3财务结构及责任94HYPERLINK\l"_Toc138406334"8.4投资计划安排94HYPERLINK\l"_Toc138406335"8.5股东退出投资策略941报告摘要1.1 项目背景XX中心（以下称本案项目）起初是由XX集团控股有限公司发起并投资开发。该公司于1993年成立了XX集团股份有限公司作为项目公司，负责项目经营及物业管理。本案项目被视为南京地标性的项目，备受市政府支持。自1993年起，一直被列为南京的重点开发项目。凭着精巧的建筑理念和优秀的设计，本案项目多年来已得到广泛的赞誉。在2004年，本案项目更被中国房地产TOP10研究组评为十大新地标建筑。房地产TOP10研究组是中国领导性的房地产机构之一，由北京的国务院发展研究中心、清华大学房地产研究中心和北京指数研究所合作设立。1.2项目的主要特点本案项目位于南京的传统市中心，在鼓楼区内中央路和湖南路的交界处。项目距离湖南路大约200米，湖南路是南京的主要商业街。物业面向中央路。中央路是城市的一条主要道路，从中央路可以便利通达南京最大和最成熟的商业中心区新街口，只需大约10分钟车程。项目距离新建的地铁1号线玄武门站只有200米。通过玄武门站，可以很方便地到达南京北部和东南部的主要区域。本案项目距离南京市中心之外的禄口国际机场大约40分钟车程。本案项目同时受益于它附近的风景区——玄武湖，这是一个面积约444公顷的湖，与项目仅隔一条马路。按照本案项目的设计，房客能够180度享受到整个湖的景观。 此外，华东地区主要的商业和贸易中心——江苏展览馆，位于项目东面，可以非常方便地通过地下通道到达出口附近的本案项目。 本案项目是一个综合性的发展项目，包括高档商场、甲级办公楼、4星(Novotel)和5星(Westin)酒店、豪华公寓和服务式公寓。一共有三座塔楼，而底下设有8层裙楼。其中一座高的塔楼有35层，另外一座是38层。这两座塔楼围绕着一座超高层73层塔楼。下表显示本案项目第一期和第二期总建筑面积(GFA)的细节：部分第一期(平方米))第二期(平方米))总计(平方米)办公楼23,22875,61298,840商业87,06145,410132,471酒店29,16653,82882,994服务式公寓045,15045,150产权式服务式公寓寓26,761026,761豪华公寓14,889014,889停车场45,95024,64970,599总计227,055244,649471,704资料来源：XX集团股份有限公司根据建筑进度计划，第一期的裙房将会在2007年6月完工，然后商业部分会开始试营业。第一期余下的部分将会在2007年12月前完工。第二期的建筑将会在2007年开始，并预计于2010年12月完成。1.3项目开发无论是正在开发还是计划中，本案项目的办公楼部分将运用一些南京最高规格的设计要件，融合当今办公楼市场上的优秀独特要素，譬如架空地板、高得房率、高标准层高、面积较大的标准层和较短的电梯等待时间。这些特点将会使它更好的满足跨国企业和大型的本地公司对高档办公楼的需求。本案项目的酒店/服务式公寓/豪华公寓的设计和规格，将会是南京的最高档次的。因为我们将利用一系列优质的进口设备和装置。此外，我们运用一些设计设计，将会使本案项目的每个住宅单位都能够欣赏到玄武湖的景观。本案项目所有的豪华住宅公寓单位，每间都是在375和550平方米之间，每层只有一间。这些豪宅比南京目前或未来已知所有高端住宅项目的单户面积都大很多，让住户能够得到无可比拟的独特享受和豪华设施。因此，它是一个完全独特的产品，目标客户是南京不断增加的上层阶级人士。1.4市场概况目前的南京房产市场中，高档办公楼、商业、住宅、酒店和服务式公寓仍然是在处在一个尚未全面发展的阶段。虽然部分物业的未来供应将会增加，但是高档项目的供应，尤其是像本案项目一类，还是非常有限的。目前市场上其它物业都存在各种各样的缺点，相比之下，本案项目具有强大的市场潜力。它将会填补高档市场空白，满足跨国企业和本地的大型机构日益扩大的高端需求。1.5主要财务数据现金流预计-综合收入办公楼租金总收入入1,996,0222商业租金总收入3,829,8883产权式服务式公寓寓及豪华公寓寓租金总收入1,802,6003服务式公寓租金总总收入566,086酒店租金总收入2,831,9448停车场租金总收入入269,237总计：销售/租金金收益11,265,7779成本减：办公楼业务和和房产税345,037减：商业业务和房房产税244,142减：产权式服务式式公寓及豪华华公寓业务和和房产税100,044减：服务式公寓业业务和房产税税293,686减：酒店直接成本本、业务和房产税税1,372,9001减：停车场业务和和房产税47,251税后净销售收益8,862,7118减：办公楼市场营营销成本196,602减：商业市场营销销成本382,988减：产权式服务式式公寓及豪华华公寓市场营营销成本180,260减：服务式公寓市市场营销成本本56,609减：酒店市场营销销和管理成本本165,792减：停车场市场营营销成本26,924市场营销后净销售售收益7,853,5443减：总开发成本3,625,1886息前税后净现金流流4,228,3557利息和税前净现金金流18,776,3383加：获得贷款2,921,1446减：利息开支-第第一期（189,874）减：利息开支-第第二期0减：偿还贷款(2,921,1446)利息后和税前净现现金流18,796,5518减：土地增值税(9,426)减：企业税(333.3%)(1,749,1994)利息和税后净现金金流2,580,3005EVA现金流12,268,7746办公楼商业酒店服务式公寓产权式服务式公寓和豪华公寓第一期第二期综合税前项目内部回报报率（利息和税前前）29.96%37.85%24.55%26.78%182.67%45.02%25.08%34.76%税前股东内部回报报率（利息后/税前）30.16%38.02%24.80%27.06%183.90%45.41%25.08%34.92%税后股东内部回报报率（利息/税后）25.15%30.96%18.64%20.13%106.41%34.01%18.54%28.85%2公司概览2.1公司历史和背景本案项目起初是由XX集团控股有限公司发起并投资开发。该公司于1993年成立了XX集团股份有限公司作为项目公司，负责项目经营及物业管理。XX集团股份有限公司是非上市公司，其股份由数个股东持有。其中XX集团股份有限公司是控股股东，占有公司67%的大多数股份，其它主要股东有武汉钢铁集团有限公司、中国石化扬子石油化工有限公司、中国石化金陵石油化工有限公司及交通银行。以下是该公司的架构图：BoardBoardPresidentPresident’sOfficeProjectAdmin/HRAuditFinanceLegalSales&MarketingPhaseIPhaseIIQuantitySurveyDesignCo-ordinationAdminRetailHotel&ResidentialOfficeHR’项目组法律一期二期-商业酒店及服务式公寓写字楼人事董事局总裁董事办公室行政/人事审核财务市场推广及销售行政工料测量设计统筹高级公寓本案项目被视为南京地标性的项目，备受市政府支持。自1993年起，一直被列为南京的重点开发项目。凭着精巧的建筑理念和优秀的设计，本案项目多年来已得到广泛的赞誉。在2004年，本案项目更被中国房地产TOP10研究组评为十大新地标建筑。房地产TOP10研究组是中国领导性的房地产机构之一，由北京的国务院发展研究中心、XX房地产研究中心和北京指数研究所合作设立。2.2使命与任务声明使命：XX集团股份有限公司以建设最高质量的物业，以吸引最高端的买家及租户为己任。继续投入XX集团股份有限公司力量以取得进一步的发展。（原文无）职责声明：追求股东利益最大化的同时，促进本地人口、经济的发展。建立一个地标型建筑，为南京甚至全国的房地产开发设立新的标准。为南京乃至江苏省提供领导性的生活环境，进一步提升生活、工作及休闲档次。为南京出现的新贵阶层服务，满足其日益增长的需求。投入XX集团股份有限公司力量以进一步作这方面的改进（原文无）2.3管理团队、管理委员会及背景本案项目的发展有赖各类人士的广泛合作，包括有著名建筑师、设计师、顾问、及物料供货商，他们不断紧密合作以组成一个高效率的管理及执行团队。以下是管理及执行团队的公司们的详细资料：参与角色公司名称背景开发商XX集团股份有限限公司.本案项目的主要股股东。为贝森投资有限公公司、金榜集集团控股有限限公司(香港)及HongkkongRRuilinngProopertyyInveestmenntCo..,Ltdd.所持有有。建筑师美国洛翰建筑师事事务所显赫业绩遍及商铺铺，酒店，学学校，机构、政政府及公建物物业的建造。园景设计师美国SWA景观设设计事务所SWA在业界享有有盛名，具在在美国47个州及全全球40个不同的的国家或地区区工作的经验验。因设计优优良独特，该该公司曾获颁颁400个大奖奖。总承建商北京城建集团有限限责任公司中国500强企业业之一。被评级为全球2225强之承建建商。中国领先型的建筑筑公司。结构工程师华东建筑设计研研究院有限公公司于1952年成立。是中国最大综合设设计机构上海海现代建筑设设计(集团)有限公司的附附属公司。机电顾问美国Bocheeng工程程公司(上海)建筑、机电专业的的领导性的顾顾问公司。市场顾问RuishanggLiannchengg(Shaanghaii)ReaalEsttateCConsulltantCo.,Ltd.于2004年成立。是港资的CommmerciaalLanndProopertyy(Chiina)CCo.,LLtd.之附附属公司。电梯供货商瑞士迅达电梯于1874年成立。基地在瑞士卢塞恩恩。是全球领先的电梯梯制造及供货货商。空调承包商美国美意集团于1935年成立。基地在美国明尼苏苏达州。是在全球设有八个个业务系列及及十六家工厂厂的NORTTEKINNC的附属公司司。楼宇幕墙承包商上海美特幕墙,洛翰幕墙设设计顾问上海美特幕墙公司司是新加坡全全建材有限公公司和获国家家建筑部授权权为一级设计计公司的上海海建材(集团)总公司合资资组建的公司司。曾获颁鲁班奖，该该奖项是建筑行业业的最高荣誉誉奖。裙房幕墙承包商北方国际获国家建筑部授权权为房屋建筑筑工程施工总总承包一级资资质公司。曾获颁鲁班奖，该该奖项是建筑行业业的最高荣誉誉。物业管理NingaoPProperrtyMaanagemmentCCompanny是高力国际物业服服务有限公司司的伙伴公司司。酒店管理喜达屋饭店及度假假村集团在全球范围内有领领先的酒店及及度假村运营营经验。拥有数个世界知名名酒店名牌包括SaiintRiigi,WWestinn、Starwwood,和FourrPoinnts。在全球大约80个个不同国家及及地区经营7550家酒店。机场南京禄口国际机场场机票服务中中心由民航管理局和国际际民航运输协协会授权之一一级代理人。南京领先的机票服服务提供者。2.4现时股东XX集团股份有限公司的五位最高层股东，以股份资本递降排序：XX集团股份有限公司武汉钢铁（集团）公司中国石化集团扬子石油化工有限责任公司中国石化集团金陵石油化工有限责任公司南京南华北方实业有限责任公司此外，XX集团股份有限公司的控股公司，即XX集团控股有限公司，由贝森投资有限公司和金榜集团控股有限公司(香港)各占50%股份，后者是在香港联合交易所公开上市的公司。下表是主要股东之主要资料：股东类别主要业务出资额(人民币百万元)股本XX集团股份有限限公司纯外资建筑及房地产投资资248.58166.960%武汉钢铁（集团）公公司国有炼钢及冶金41.50011.179%中国石化集团扬子子石油化工有有限责任公司国有石油化工39.75010.707%中国石化集团金陵陵石油化工有有限责任公司国有石油化工5.2501.410%南京南华北方实业业有限责任公公司股份公司房地产开发及综合合投资4.5441.224%交通银行国有股份制公司财务服务、储蓄及及借贷4.1251.111%XXXX集团股份有限公司南京国际商城建设有限公司(67%)全外资拥有的公司其它少数股东(33%)中国武汉钢铁集团有限公司(11.1%)中国石化扬子石油化工有限公司(10.7%)其他(11.2%)贝森投资有限公司(50%)金榜集团控股有限公司(HIC)(25%)WahLinkRealEstateInvestmentLimited(25%)股东架构（股份数量合计：371,237,500）3宏观经济及不动产综述3.1中国经济综述中国经济指标（2000-2005）200020012002200320042005人口（10亿）1.271.281.281.291.301.31国内生产总值（110亿元）8,946.89,731.410,517.2211,739.0013,687.6618,232.11实际国内生产总值值增长率8.0%7.5%8.3%9.3%9.5%9.9%固定资产总投资（10亿元）3,291.83,721.44,350.05,556.77,047.78,860.4外商直接投资（利利用，10亿美元）40.746.952.753.560.660.3年度人均可支配收收入（元）6,2806,8607,7038,4729,42210,493消费者物价指数（前前一年度=100）100.4100.799.2101.2103.9101.8城市地区登记失业业率3.1％3.6％4.0％4.3％4.2％4.2%城市家庭恩格尔系系数39.4%38.2%37.7%37.1%37.7%36.7资料来源：中国统计局中国是当今世界人口最多的国家，截至2005年底共有居民13.1亿人。根据中国国家人口与计划生育委员会的预测，在2010年及2020年前预计人口将分别增长至13.7亿及14.7亿。尽管中国的人口结构仍较为年轻，但由于政府实行严格的“只生一个孩子”政策，中国将在未来的10至20年内步入老龄化社会。2005年12月20日，中国国家统计局宣布，由于先前对第三产业数据的低估，2004年估算的国内生产总值已被修订，从13.65万亿元人民币(1.68万亿美元)调高为15.99万亿元人民币(1.97万亿美元)，与先前报告的数据相比增长了16.8%。之前几年修订的数据尚未公布，因此下文有关中国国内生产总值增长的讨论仍基于未经修订的数据。新数据主要表明，中国的服务业远比以前设想的要更为发达，需要调高之前几年的国内生产总值增长率以反映这一增长。另一结果是固定资产投资在增长中所占份额比预期相应较低。就整体宏观经济政策而言，新的数据不可能会对政府政策产生显著影响或在很大程度上改变政府政策。在过去的二十年里，中国经济一直在高速发展。2005年，中国国内生产总值增长率达到九年以来的最高点，即9.9%（经物价因素调整），这引起了人们对于经济过热的担忧。中国政府采取了各种措施减缓增长速度。但初步数据仍显示2005年的经济增长率实际上仍高于2004年的9.5%。中国于2001年加入世界贸易组织后，关税及其他壁垒的逐渐消除促使越来越多的外商投资在各个经济领域之间流动，2005年我国实际利用外商直接投资（FDI）达603亿美元。随着经济的进一步放开，中国有望继续吸引大量投资并保持持续的高增长。中国已成为世界主要生产中心之一，为食品加工、汽车、纺织及服装、鞋袜、玩具、电子消费产品及电信部门生产各类产品。建筑业在2005年蓬勃发展，不动产开发投资增至15,759亿元人民币（1,943亿美元），增幅超过19.8%。尽管工业在国内生产总值中占相当比重，中国仍是一个农业主导型社会，尽管农业在国内生产总值中的份额在过去十年里持续下降，但2004年第一产业雇佣的劳动力仍超过劳动力总数的46.9%。第二及第三产业占国内生产总值的相对比重增加了，第二产业及第三产业雇佣劳动力占总数的比例分别为22.5％及30.6％。城市人均可支配收入一直稳定增长，从2000年的6,280元人民币（774.35美元）增至2005年的10,493（1,293.8美元）。由于城市居民日渐富裕，他们的消费模式也发生了改变，食品占其总开支的比例越来越小，2005年这一比例仅为36.7％，比2004年下降了2.7％。随着收入的增长，中国拥有了一个庞大的国内市场，因此它不再完全依赖于出口业。在大多数城市里，人均年收入稳定增长。同时，中国的农业人口的增速已放缓。同时，过去六年里消费者物价指数一直保持平稳，城市居民人均年消费显著增长。自2000年以来，外资利用迅速增长。外商直接投资协议金额从2000年的711亿美元增至2004年的1,566亿美元，年增幅达30％。投资项目数量也从2000年的22,347个增至2005年的44,001个。这表明，近些年里在中国成立的外商投资企业、合资企业及其他合作发展企业的数量大幅增加了。外资利用协议投资项目数量量投资额（10亿美美元）（协议议金额）200022,34771.1200126,14071.9200234,17184.8200341,081116.9200443,664156.6200544,001-资料来源：中国统计局房地产市场综述中国经济指标（2000-2005）200020012002200320042005房地产投资（100亿元人民币币）498.4634.4779.11,010.61,315.81,575.9销售面积（百万平平方米）186.4224.1268.1337.2382.3－施工面积（百万平平方米）659794.19411,175.31,404.5－商品住宅均价（元元每平方米）1,9482,0172,0922,1972,549－商业用房均价（元元每平方米）3,2603,2743,4893,6753,966－所有物业（包括住住宅、商业、办办公及其他）均均价（元每平平方米）2,1122,1702,2502,3592,714－资料来源：中国统计局自2000年以来，中国的房地产投资额以及在建房屋面积一直处于增长趋势，在未来几年里，我国房地产经济有望继续快速增长。值得注意的是，全国平均房价掩盖了不同城市市场之间的极端不平衡，上海和北京等发达沿海城市房价明显高于其他城市。城市化年份城市人口（占总人人口百分比）200036.2200137.7200239.1200340.5200441.8资料来源：中国统计局中国大陆的城市化进程一直很快，在过去八年里，城市人口比例年平均增长率为1.4％。中国国家统计局估计，到2020年，中国的城市化率将达到50％，而到2050年，该比率将达到70％。然而，需要重视的是，中国有关城市化的统计可能有误导作用，应谨慎对待，因为如“城镇”这样的地区分类不是个严格的标准。由于中国的城市化开始加速，这将提供更充足的廉价劳动力，加强中国的竞争优势，有助于城市的发展。珠江三角洲、长江三角洲及环渤海经济圈的经济繁荣说明了这一点。3.2江苏省（图中文字，自上而下）山东省江苏省连云港徐州八滩高沟宿迁淮安盐城兴化东台镇江南京南通常州无锡苏州安徽省江苏省位于中国东东海岸的中心心。全省土地地面积为1002,6000平方公里（占占中国总土地地面积的1..06%），西西面是安徽省省，北面是山山东省，南面面是浙江省，东东面是上海市市。该省纵跨跨长江两岸，包包含约1,0000公里长长的黄海海岸岸线。截至2005年底，江江苏省的人口口总数为7,4755万，为中国国人口数第五五多的省份.该省每平方方公里人口密密度高达7228.6人，是是中国人口最最密集的省份份。江苏省经济指标20042005增长率(%)占全国的分额（22004）国内生产总值（110亿元）1,551.1221,827.2117.8%11.3%人均国内生产总值值（元）20,85224,51517.6%--人均可支配收入（元元）10,48212,31917.5%--外商直接投资（已已利用的，10亿美元）12.113.188.9%19.8%固定资产投资（110亿元）682.8873.9728%9.7%出口额（10亿美美元）87.6122.9840.4%14.8%-其中外商投资企业业出口额（10亿美元）65.2294.2844.6%19.3%进口额（10亿美美元）83.3104.9626%14.8%-其中外商投资企业业进口额（10亿美无）70.3290.5228.7%21.7%资料来源：江苏省省统计局由于处在长江三角角洲以内中国国东部沿海地地区的战略位位置，江苏省省的经济一直直得到强大的的支持。近些些年来，江苏苏的经济发展展一直紧随长长江三角洲的的发展步伐，成成为一个主要要的制造及流流通中心，目目前该省是一一个机械、电电子、石化及及汽车制造大大省。因此，自19933年以来，江江苏省的国内内生产总值一一直名列全国国第二，仅次次于广东省，截截至2005年，占全国国国内生产总总值的11..3%。但由由于庞大的人人口基数以及及城市化发展展较强的南部部地区（包括括一些大城市市如南京、苏苏州及无锡）与与北部地区之之间的发展不不平衡，2005年该省人均均国内生产总总值为人民币币24,5115元，仅名名列全国第六六。最近，由于跨国公公司开始进入入中国二线城城市，江苏省省受益匪浅。在2005年，该省吸引外商直接投资（已利用）额名列全国第一，引入外资131.8亿美元。占当年中国外商直接投资总额的19.8％。除乐观的投资指标标外，该省的的贸易数据也也有改善趋势势。例如，在在2005年，总贸易易额达2,279亿美元，比比前一年大幅幅增加33.4％。不断增增加的外需一一直在促进江江苏省工业的的增长，2005年统计的出出口年同比增增长率为40.4％，而进口口年同比增长长率为26％。外商投资企业在出出口贸易中的的地位日益重重要。根据南南京统计局提提供的数据，在在江苏省的外外资企业占中中国进口与出出口贸易总额额的比例分别别为21.7％和19.3％，这表明明江苏作为中中国一个主要要贸易中心的的重要地位。更更重要的是，这这也同时说明明，江苏省，尤尤其是南京市市日渐增多的的外资企业使使该省在中国国贸易及制造造业中具有十十分重要的地地位。3.3南京浦口区六合区下关区浦口区六合区下关区鼓楼区建邺区雨花台区秦淮区白下区栖霞区江宁区玄武区资料来源：南京市市政府南京位于上海以西西约300公里，北京京以南1,200公里，是江江苏省的政治治、经济和文文化中心，也也是长江三角角洲重要的大大都市。南京是一座历史悠悠久的古城，曾曾历经多次战战乱。几百年年来，历史上上曾经有六个个朝代定都南南京。近代，日日本在第二次次世界大战中中侵占中国沿沿海地区时曾曾在南京犯下下滔天大罪，南南京市有30多万市民惨惨遭日军大屠屠杀。南京陆地面积6,,598平方方公里（大致致与上海6,,340平方方公里陆地面面积相当），城城市沿浩浩荡荡荡的长江两两岸发展，因因历史原因中中心城区大部部分位于长江江南岸。南京拥有五大支柱柱工业：电子子和信息技术术、石油化工工产品、钢铁铁工业、电气气以及汽车制制造。南京市的重要实力力之一体现在在其拥有一支支训练有素、文文化素质高的的劳动力大军军。该市具备备强大的教育育机构和设施施，被誉为中中国四大教育育中心之一（其其余三个城市市是北京、上上海和西安）。总总共有38所大学以及600多所科研机机构和贸易学学校坐落于南南京，以满足足不到600万人口的教教育需求。近年来南京的人口口数量稳步增增长，从2000年的545万增至2005年的596万，年均增增长率1.9%。与上海和和全国相比，南南京人口增长长率一直高于于全国和上海海平均的3倍以上，后后者在同期5年间的增长长率为0.6%。由于南京京就业机会多多，吸引了大大量移民前来来定居工作，因因此人口增长长提供了更多多的劳动力。南京市下辖11个个行政区，总总面积6,598平方公里，市市中心面积140平方公里。这这些辖区包括括六合区、浦浦口区、下关关区、栖霞区区、鼓楼区、玄玄武区、白下下区、建邺区区、雨花台区区、秦淮区和和江宁区。经济概况南京市各项经济指指标（20000-20005年）2000年2001年2002年2003年2004年2005年户籍人口（百万）5.455.535.635.725.845.96国内生产总值（人人民币十亿元元）102.1115.0129.8157.6191.0241.3固定资产总投资额额（人民币十十亿元）42.046.660.395.4120.1140.3外商直接投资（实实际利用额，十十亿美元）0.810.791.52.212.57N/A消费品零售总额（人人民币十亿元元）42.246.552.560.071.1100.5人均可支配收入（人人民币元）6,4316,9687,3378,53211,60214,997人均消费性支出（人人民币元）7,0477,3257,3237,7257,91010,704零售价格指数（前前年=100）99.298.896.398.198.196.7失业率6.08%3.59%4.13%4.18%4.03%3.36%恩格尔指数39.4%39.9%41.9%40.4%41.9%36.1%资料来源：南京市市统计局在外商直接投资、房房地产投资和和制造业的推推动下，从2001至2004年南京市经经济发展迅猛猛。截至2004年年底，南南京市的国内内生产总值（GDP）达人民币1,910亿元，按实实价计算2000--2004年间的年均均增长率达13.7%。2005年，南京京市的GDP继续增长17.3%至人民币2,413亿元，在政政府出台房地地产市场宏观观调控措施、固固定资产投资资放缓的背景景下，这种强强劲增长速度度格外引人注注目。更加值值得称颂的是是，17.3%的增长率虽虽低于历年水水平但明显高高于中国其他他主要城市的的GDP增速，如上上海同期GDP增长率是11.1%，几乎是全全国同期GDP平均增长率9.9%的两两倍。南京市国内生产总值（GDP）0南京市国内生产总值（GDP）0501001502002503002000200120022003200420050%2%4%6%8%10%12%14%16%18%20%增长率GDP增长率人民币十亿元人民币十亿元资料来源：南京市市统计局过去5年固定资产实现两两位数增长，从2000年开始以年均增长率19.7%的速度增至2005年底的人民币1,403亿元，主要原因是政府推行有利于工商企业的政策，加上房地产建设大幅度发展。与此同时，十年来来南京市的外外商投资也发发展迅猛。在在2000年至2004年间，南京京市的外商直直接投资实际际利用额以54.3%的年均速度度增长，2004年年底达25.7亿美元，位位居中国第六六位。南京市有效抓住其其在长江三角角洲的战略有有利位置，大大力投资基础础设施建设，实实施吸引外商商投资的政策策，因此，吸吸引了大批跨跨国公司前来来投资，特别别是电子/IT、石化和汽汽车行业的巨巨头。这些跨跨国公司也力力图突破上海海及中国其他他第一梯队城城市的地域。南南京的主要跨跨国公司包括括福特、菲亚亚特、巴斯夫夫、爱立信和和西门子。南京的生活水平呈呈不断上升的的势态，与其其经济稳步增增长保持一致致。城镇居民民的年可支配配收入从2000年的人均人人民币6,4431元增长长至2005年的人均人人民币14,,997元，年年均增幅达26.6%。而同期上上海和全国的的可支配收入入年均增幅分分别是13..4%和11.8%%。同样，家庭人均年年消费性支出出从2000年的人民币币7,0477元上升至20005年的人民币币10,7004元，年均均升幅达10.4%。城市2004年人均GGDP（人民币元）2004年零售销销售额（人民币十亿元）2004年房地产产价格（人民币元/平方方米）北京28,695219.185,053上海55,307245.466,489广州56,271167.515,601南京35,76986.394,261资料来源：上海市市统计局、南南京市统计局局、北京和广广州网上统计计局的网站根据上表，南京与与北京、上海海和广州等第第一梯队城市市相比，按2004年人均国内内生产总值排排名，南京位位居第三，仅仅次于广州和和上海。按2004年零售销售售额和房地产产价格计算，南南京排名最后后。以上排名名表明，南京京增长潜力较较大，其市场场发展相对欠欠成熟。基础设施铁路南京已发展成为中中国西南地区区的一个重要要运输枢纽，铁铁路运输网络络与华北、华华东和华中贯贯连。铁路天天津-浦口线、上上海-南京线和南南京-芜湖线都在在南京交汇。修修缮一新的铁铁路南京站位位于城市的北北部。当京沪高速铁路和和西安铁路等等在建的新项项目竣工之后后，南京的基基础设施将进进一步得到完完善。京沪高高速铁路将中中国两大中心心城市北京和和上海连为一一体，中间贯贯穿南京市。京京沪高速铁路路总共设有21个火车站，包包括天津、济济南、徐州、蚌蚌埠和南京。高高速铁路线覆覆盖区域生产产的工农业总总产值接近全全国的40%。另一条新建中的铁铁路是西安-南京线，目目的是推动中中国西部的开开发。该项目目于2002年开工建设设，预计将于于2007年建成，届届时将在西安安市和东部的的合肥市之间间铺设急需的的运输命脉。西西安-南京铁路途途经四省八市市地，全长955公里。桥梁除了中央政府，地地方政府也积积极发展南京京的基础设施施。据南京市市建设委员会会，从2001年到2005年，运输体体系建设的投投资额年均增增长率保持在在20%。政府意识识到城市不应应该过分依赖赖连接长江两两岸的唯一通通道，南京长长江第二和第第三大桥先后后于2001年和2005年建成，缓缓解了南京长长江大桥的压压力。目前，南南京长江第四四大桥建设预预计将在2006年年内动工工。地铁线地铁1号线于2005年年9月3日投入运营营，极大地减减少了从市区区北部至西南南部的出行时时间。到2015年，地铁总总长度预计将将超过119公里，比目目前线路要长长6倍多。高速公路此外，在现有运输输系统基础上上将新添240公里高速公公路，以及南南京辖区内新新建800公里一级公公路。据南京京市政府，高高速公路建设设预计在未来来五年内完成成。机场同时，航空运输也也在得到改善善。禄口国际际机场距南京京市中心35.8公里，交通通十分便利。该该机场是中国国第五大空港港，开通有覆覆盖本区域主主要城市的国国际航班，包包括香港、首首尔、新加坡坡和大阪。由此可见，政府已已经在运输和和相关基础设设施建设方面面采取了十分分积极的姿态态，并以此来来促进经济增增长，推动本本地房地产市市场蓬勃发展展。城市规划资料来源：南京市市规划局随着近年来基础设设施的重大投投入，南京市市的城市格局局中形成了五五大主要“区块/板块”。第一个“区块/板块”是指沿中山山路的南京中中央零售区，汇汇聚了本市大大部分国内外外知名零售商商。这里商务务大楼林立，定定位与第二个个“区块/板块”有局部重叠叠。第二个区块是新街街口地区，九九十年代末兴兴起的第一波波房地产开发发项目大部分分都建在此地地。位于该区区块内的主要要商务大楼包包括世贸中心心等。第三和第四个“区区块/板块”集中了中端端和普通住宅宅物业，包括括四个住宅物物业区。一般般而言，鼓楼楼区、白下区区和建邺区属属于中端住宅宅物业，而秦秦淮地区则属属于普通住宅宅物业。两大工业园区构成成了第五个“板块”，分别位于于城市两侧。第第一个工业园园区是北部的的南京经济技技术开发区，位位于栖霞区；；第二个工业业园区是南部部的江宁经济济技术开发区区，位于江宁宁区。中端住宅商业中端住宅商业普通住宅零售工业4与本案项目目有关的南京京房地产市场场分析4.1南京写写字楼市场4.1.1 南京京写字楼市场综综述随着近几年南京经经济的迅速发发展以及越来来越多的跨国国公司在当地地扩大业务，对对高端写字楼的需求求不断上升。尽管到目前为止，与中国主要一线城市（如上海和北京）相比，我们可以将该市的写字楼市场描述为处于发展初期，但更优质的写字楼将吸引越来越多的需求和关注。南京和一线城市的差距，尤其是在物业品质方面的差距，将以比九十年代末经济增长期的发展速度更快的速度在未来几年内迅速缩小。目前在南京有两个个主要商业区区集中了该市市已建成的高端写字楼物业：新街口区域和湖南路区域域。截至2006年5月，除了相当数量量质量相对较较差的写字楼楼之外，上述区区域有4座已竣工的的高端写字楼物物业，集中了大多数跨跨国公司及内内资公司。高端写字楼区域图图XuanwuLakeXuanwuLake玄武湖HunanRoad湖南路HunanRoad湖南路Xinjiekou新街口Xinjiekou新街口资料来源：XX集集团股份有限限公司新街口区域新街口区域位于南南京市区中心心，位于三个市辖区——鼓楼、白下下及玄武区交交汇之处。目前该区域是全市最大和最最高级的中心心商务区，具具有如下优势势：各类高端写字楼物物业、高端零售、四四、五星级酒酒店及其他休休闲设施大量量集中。由于地处中中心地带，附附近有地铁站站，几条主干道道（中山路、汉汉中路及中山山东路）也在在此会合，所以该区域交通十分分发达。南京现有四座高端端写字楼，其其中三座写字字楼中位于新新街口，包括括121,0000平方米的写字字楼建筑面积积，以建筑面积积计算，占南南京现有高端端写字楼供应应量的82％。这些物业包括括国贸中心、金金鹰国际广场场及商茂世纪广广场。南京写字楼市场的的相对不成熟，国贸贸中心和金鹰鹰国际广场为为竣工于九十十年代末的较较老物业。尽尽管如此，它它们的租金水水平一直在市场中名列前前茅（每日每每平方米4元），并且保保持着超过95％的出租率。租租户包括众多多知名跨国公公司，如微软、戴尔尔、摩托罗拉拉、爱立信、诺诺基亚及通用用电气。竣工于2004年年初的商茂世世纪广场相对对较新。和上上述两处物业业一样，它也也面临了强大大的需求，目目前的出租率率大于90％。租户也包包括一些跨国国公司，如联联邦快递及MSD。虽然两处物业目前前均被公认为为属于南京高端写字楼，具有良好的的地理优势，附附近有各种重重要休闲设施施，如酒店、高端零售物业及酒店式公寓，但楼房规格还远远达不到国际市场中高端写字楼物业的标准，也比不上上海和北京市场成熟。三处物业的共同弱弱点有：设计水平差差，致使楼面得房率低，缺乏合理规划划的大堂区域域；电梯数量量不足致使等等待时间长；；以及较差的的物业管理水水平。室内装饰和建筑涂料的的选择也反映映出当时房地产产开发时的不够专业。具体到每一楼宇，国国贸中心只有有9,0000平方米的写字字楼建筑面积积，其面积不能满足足跨国公司对对大办公面积积的需求。相反，金鹰国际广广场得房率极低，只只有62％。另外，由由于电梯大堂是共共用的，它的的写字楼部分分和酒店区域域之间细分得不不好。商茂世纪广场的弱弱点之一是楼楼面设计不好好，空间规划划缺乏灵活性性。湖南路区域本案项目所处的湖湖南路区域位于南京京市区新街口口以北。湖南南路西端集中着几处乙级写字楼物业业。目前集中于湖南路路西端的乙级写字楼物业业距离近期竣竣工的位于南南北向的中央央路的地铁站站有15-20分钟的步行行路程。从这方面来，虽然这些乙乙级写字楼物物业位于两大大主干道——湖南路及中中山北路——会合之处，但但其交通不如如新街口那么么便利。虽然本案项目被视视为湖南路区区域的一部分分，但它位于于道路的最东东端范围。离乙级写字楼楼集中区域有有一定距离是是它的一个优优势，这是由由于其位置有利于于创造新的市场场定位。在很多多方面，本案案项目的位置置比现在的乙乙级写字楼集集中区优越，它它的位置属性性和新街口十十分相似。随着2006年初初银河国际大大厦的落成，加加上在建的绿绿地广场与本案项目，湖南路区域提高南京写字楼整体质质量和标准的的趋势正在初初露端倪。与过去该区域集中中于道路西端端的较低品质质写字楼物业业的开发相比比，此轮开发发大都集中于于湖南路区域域的东侧，即玄武湖附近近。因此，有有必要明确的的是，下一轮轮房地产开发发的重点对象象将可能从湖南路区域东侧的地标性性项目开始。凭借其标志志性的建筑、合理的规划及综合的开发方方式，本案项目肯定定会一马当先先。南京现有的、目目前正在规划划或进行中的的项目均没有采用与本案项目的规规模及开发密密集度配套的综合方式，这种方式的运用将使本案项目目成为南京市市及周边城市乃至整个个江苏省的一一个焦点。本案项项目绝对是正在建造中的一个个标志性项目目。2006年初落落成的银河国国际广场只有26,3334平方米的建筑筑总面积，而而绿地集团即将将完成其绿地地广场的一期期工程，写字字楼部分建筑筑面积为18,0000平方米，零零售部分建筑筑面积为16,,500平方米。绿地地广场二期包包括64,3779平方米的写字字楼建筑面积积和43,2998平方米的零零售建筑面积积，截至2006年5月，该期工工程仍在规划划中。4.1.2 供给给资料来源:XXX集团股份有有限公司目前南京高端写字字楼存量非常常有限，近些些年新增供应量很少。国贸中中心和金鹰国国际广场在九九十年代末的的落成向市场引引入了首批符符合当地标准准的高端写字楼，其后直至2004年初都没有有新的供给。在此期期间，南京高高端写字楼物物业总存量一一直保持在64,0000平方米不变变。随着2004年初商茂世纪纪广场的落成成，南京高端端写字楼存量量达到121,0000平方米，几几乎翻了一番番。在经过2005年供给接近零的一段段时期之后，写字楼部分分建筑面积为26,3334平方米的银河河国际广场的落成，才在近近期使得该市高端写字字楼存量增至147,3334平方米。从现在起直至20009年的每年里里，随着新的写字字楼物业的按按期竣工，新新的供给将继续增增加。2006年下半年至2009年，包括本案项项目在内的新新供给预计将达到347,,421平方米。预期期于2009年落成的本案案项目（二期期）及绿地广广场（二期）将占此供给的大部分。本案项目未来的类似项目较老的高端物业XX甲级类似物业业楼宇名称本案项目XX广场国际商务务中心XX际广场XX中心楼宇图片区域湖南路湖南路新街口上海淮海中路地址中央路201号鼓楼A1地块汉中路89号淮海中路10100号写字楼楼层总数12(一期)

330(二期期)95835标准层建筑面积（平平方米）1,952(一一期)

2,3400(二期)2,0001,6001,800开发商XX集团上海绿地集团金鹰实业有限公司司嘉华集团物业管理高力国际上海绿地集团金鹰实业有限公司司仲量联行移交状况吊顶、已涂墙面、架架空地板吊顶、未涂墙面、水水泥地面吊顶、已涂墙面、水水泥地面吊顶、已涂墙面、架空地板竣工日期2007(一期期)

2010(二期)2007年1997年第3季季度2005年层高（米）3.8(楼面到到楼面)4.2(楼面到到楼面)3.8(楼面到到楼面)3.8(楼面到到楼面)得房率73%(一期))67.0%62%73%载客电梯数量26(一期)

待待定(二期)92215空调服务世纪24小时24小时24小时24小时距地铁站距离2-3分钟步步行路程离鼓楼站不到500米远离新街口站不到1100米远5分钟步行路程程资料来源：XX集集团股份有限限公司、上海海绿地集团及及金鹰实业有有限公司将本案项目、绿地广广场以及南京较早早开发的高端端物业（金鹰国国际广场）与与上海超甲级写字楼物业业（嘉华中心）的建筑质量和和规格进行横向向对比，可以看出，本本案项目具有有十分明显的的优势，该项目目将为该市写字字楼物业开发树立新的标准。特别值值得一提的是是，本案项目目提供诸如更大大的楼面面积积、高得房率、架空地板以及及国际级物业业管理等独特特的高端特色。在南京京现有的高端端写字楼物业业中缺乏上述述高端特色，即即便是在上海海，也只有市市场中最顶级的约15家写字楼物业业具有这些特色色。尽管高端写字楼物物业供给在今后几几年会稳定增增长，南京的的高端写字楼物物业总量与中中国其他大城城市相比仍将将十分有限。例例如，2006年一季度末末南京高端写字楼物物业存量为147,3334平方米，远远少于上海。根根据戴德梁行行物业管理有有限公司的统统计，截至2005年末上海甲级写字楼物业业的总量为385万平方米。如前所述，虽然南南京当前的高高端写字楼物物业主要集中中在新街口区区域，但在不不远的将来，开发重心将将向本案项目目所处的湖南路路区域转移，因为该该区域正在成为一个主要的的中心商务区区。到2009年，预计高端写字楼物物业供应将在新街街口与湖南路路区域之间分配得更为均衡，分别占占南京高端写字楼物物业市场的53%和47%。对比之下，目目前南京高端写字楼物物业存量的82%位于新街口口，而仅有18%位于湖南路路区域。同时，包括本案项项目在内的写字楼楼的质量，将将比市场上绝绝大部分现有有的高端写字楼物物业的质量有有很大的提高高。一些新的的写字楼物业业将运用国际设计计、更大的更更高得房率的楼面面，更高的层层高，更先进进的电梯设备备以及架空地板。4.1.3需求求资料来源：世邦魏魏理仕近年来，面对跨国国企业以及南南京本地大租租户稳步增长长的需求，南南京高端写字字楼市场推出出的新楼盘寥寥寥无几。虽虽然在过去几几年间，新建建写字楼的供供应足以满足足租户的需求求，但目前南南京市场对写写字楼的需求求量和质量要要求都呈上升升趋势，这种种供不应求的的局面已形成成并日趋紧张张。2003年以前，由由于新楼盘推推出不多且市市场规模较小小，南京高端端写字楼的平平均入住率稳稳定保持在93%的较高水准准。相比较而而言，根据戴戴德梁行的统统计数据，22003年年上海市甲级级写字楼的平平均入住率为为87.33%。2004年由于位于于新街口的商商茂世纪广场场的推出使南南京市甲级写写字楼的总体体入住率降至至80%，而而后一年由于于空置写字楼楼基本租出，写写字楼入住率率随即反弹至至93%。商商茂世纪广场场的高入住率率显示了市场场整体需求的的增长，预计计这一需求在在未来几年仍仍将保持增长长。这种需求主要由两两股力量推动动：中国签订订世贸协议后后市场的自由由化程度提高高以及二级城城市（如南京京）相对低廉廉的租金和劳劳动力成本。这这些因素促使使一些已在上上海等大城市市建立稳固基基础的跨国企企业随着其在在中国业务的的扩展进驻南南京和其它一一些城市。展望未来，20006年由于三项项主要写字楼楼物业的竣工工，市场将新新增1633,000平平方米的写字字楼建筑面积积，其中447.5%为高端写字字楼，预计写写字楼入住率率将短期下跌跌，然而前期期积压的强劲劲需求预计将将可以消化大大部分新增写写字楼面积，使使20077年入住率率显著回升。在接下来的几年中中，新楼盘的的供应将使入入住率降低并并保持在882-85%%的水平，到到20099年由于新新楼盘大量供供应，又将出出现一个轻微微的跌幅。然而，由于写字楼楼楼盘质量普普遍提高，跨跨国公司持续续进驻南京，同同时那些已落落户南京的公公司也试图提提升其办公环环境，寻求扩扩张，因而较较新的楼盘将将成为最大的的受益者。这这一发展趋势势与在中国其其他主要城市市（如上海）所所观察到的市市场变化情况况一致。在这这些城市里，跨跨国公司倾向向于租用新近近推出市场的的更新的、质质量更好的写写字楼。4.1.4 租金金/售价总体市场2000年至22003年年间由于高端端写字楼供应应有限及入住住率较高，南南京高端写字字楼的租金保保持在较高水水准，约为每每平方米每天天0.655美元。然然而，2004到2005年，由于新新的楼盘推出出，租金以每每年6.99%的幅度度下滑。这很很大程度上归归结为由于以以下几个因素素的影响。首先，2004到到2005年的大部分分时间内，跨跨国企业在一一些主要领域域（如银行业业）的涉入程程度相对有限限。在这段时时间里，这类类跨国企业大大都专注于在在上海、北京京等各大城市市发展，这是是因为这些城城市提供的市市场机会更多多，且在同等等租金水平上上高端写字楼楼的选择也比比南京更多。其次，在南京，现现有许多高端端写字楼物业业管理不佳，欠欠缺好的维护护，导致租金金下跌。预计南京高端写字字楼租金20006年到2009年将有所回回升，每年平平均上升88%，到20009年将达达到每平方米米每天0..76美元元。未来几年这种租金金增长的动力力将主要来自自那些质量显显著改善的写写字楼楼盘，而而跨国公司对对这类写字楼楼的需求最为为强劲。与此此同时，从外外商直接投资资的稳步上升升可以看到，跨跨国企业不断断进驻南京，促促使写字楼市市场需求增加加，从而推动动租金上涨。商茂世纪广场（于于20044年建成）是是南京第一座座产权式高端端写字楼，其其过去一年的的销售价格变变动可大致反反映南京高端端写字楼市场场价格变动趋趋势。该建筑筑内写字间的的销售价格呈呈上升趋势，由由20044年的1,5500美元元/平方米升至至20055年的1,7735美元元/平方米，年年增幅155%。从2006年至20008年，南京甲甲级写字楼的的销售价格预预计将进一步步上涨，有可可能达到115%的年年平均增长率率，即20004到2005年间间商茂世纪广广场的售价增增长率。此价价格预测同时时也得到其他他新建写字楼楼，如银河国国际广场和置置地广场的市市场研究资料料的有力支持持。这两座大大厦推出后大大受市场欢迎迎，均价超过过1,9000美元/平方米。截截至20006年5月，这这两座大厦70%的的写字间已经经售出。考虑虑到银河国际际广场20006年6月才竣竣工，而置地地广场也将于于今年第四季季度才能完工工这样一个事事实，这样的的销售业绩更更加引人注目目。2009年以后，由由于新建写字字楼的大量推推出，销售价价格将逐渐趋趋于稳定。南京甲级写字楼2004及20055年的毛回回报率分别为为13%和11%。由由于租金增长长速度预计将将低于售价增增长速度，毛毛回报率在22009年将将降至约8%%。本案项目及可比案案例租金分析析银河国际广场被认认为是本案项项目的最佳可可比案例，因因为它是该区区域内已建成成的唯一的甲甲级写字楼物物业。由于需需求强劲加之之当前预租方方式盛行，银银河国际广场场在20006年上半半年竣工时即即实现300%的签约约率，其目前前平均租金为为每平方米每每天人民币3.5元元。下表为银河国际广广场各项规格格与本案项目目写字间规格格的比较。目标物业比较物业大厦名称本案项目银河国际广场大厦图片所在区域湖南路湖南路地址中央路201号山西路1号写字楼总楼层12层（1期），30层（2期）19层标准楼面面积（平平方米）1,952(11期)，2,3400(2期)1,386开发商XX集团南京银河房地产开开发有限公司司物业管理高力国际南京银河物业有限限公司交楼条件吊顶、涂漆墙面，架架空地板吊顶、涂漆墙面、水水泥地板/地毯竣工日期2007年((1期)，2010年(2期)2006年天花板高度（米）3.8（楼面到楼楼面）2.65（地板板到吊顶）得房率73%（1期）70.0%客梯数量26（1期），待待定（2期）11空调服务时间24小时24小时距地铁站距离步行2-3分钟步行12分钟资料来源：XX集集团股份有限限公司，南京京银河房地产产开发公司在和银河国际广场场的比较中，本本案项目的质质量在几个方方面要高出许许多。最重要要的一项是银银河国际广场场每层楼面面面积仅1,,386平平方米，相比比之下显得小小，无法满足足市场上多数数跨国公司的的要求。该大大厦其他缺陷陷包括得房率率较低（700%），未铺铺架空地板，及及距离地铁站站较远。影响因素权重本案项目银河国际广场交通便利性0.401.31.0零售物业部分顾客客流量0.051.21.0规模/物业组合0.051.21.0大厦硬件/规格0.401.31.0总体市场定位0.101.11.0得分1.001.31.0平均租金（人民币币/平方米/天）4.43.5基于本案项目与银银河国际广场场的几个因素素的加权平均均，我们得出出的结论是如如果本案项目目现在竣工的的话，其租金金溢价将在225％左右。基基于目前银河河国际广场每每平方米每天天人民币33.5元的的平均租金计计算，保守估估计本案项目目目前可取得得的租金水平平为每平方米米每天人民币币4.4元。未来两年内，本案案项目的租金金增长率预计计将超过南京京市写字楼88％的平均水水平。受以下下因素影响，本本案项目的租租金年增长率率预计将可达达到10％：(i) 本案项目目的租金溢价价水平处于南南京市尚不成成熟的写字楼楼市场的最顶顶端跨国公司的兴趣转转移-他们目目前对综合性性开发方案（即即吃、住、生生活在一个设设施非常完善善的物业里）更更感兴趣在2007/20008年到到期需要续约约的主要写字字楼租约较多多–如爱立信受南京市和周边城城市基础设施施建设以及经经济发展，以以及其作为江江苏省省会这这一特殊地位位等因素的影影响，跨国企企业在南京建建立新公司或或进行扩张，新新的本地公司司也不断成立立。此外，基于中国其其他物业的有有关材料，考考虑到本案项项目写字楼特特有的溢价因因素，如物业业组合中的补补充物业部分分，景观以及及写字间是否否位于较高层层有利位置等等，可知这些些因素是产生生溢价的原因因所在。影响因素本案项目写字楼租租金-20007年本案项目写字楼租租金-20005年2006年的增长长率1.101.02007年的增长长率1.101.0高层1.101.0综合性物业1.101.0景观因素1.041.0得分1.521.0平均租金（人民币币/平方米/天）6.724.4同样位于湖南路附附近，预计2007年竣工的绿绿地广场一期期在质量上较较之银河国际际广场更接近近本案项目。绿地广场对本案项项目未来租金金的乐观展望望提供了有力力支持。基于于市场调研，到到20077年第一季季，预计绿地地广场的租金金可达每平方方米每天人民民币6.550元。考考虑到本案项项目较之绿地地广场受关注注程度更高，预预计其租金水水平可轻易达达到每平方米米每天人民币币6.722元，且很很容易超过这这一水平。2009年第三三季产权式写写字楼部分的的销售价格采采用资本化率率计算方法，基基于当时的预预期租金水平平以及8％的市场场收益率得以以最终确定。基基于这种考虑虑，预计本案案项目截至2009年第三季的的预计销售价价格为每平方方米36,,197元元人民币。4.2南京商业市市场商业市场概况最近几年随着社会会财富增加和和人民群众越越来越强的消消费意愿，南南京商业市场场的需求增长长很迅速。单单在2005年,南京社会消消费品零售总总额合计人民民币1,0000.5亿元，而南南京每年可支支配收入为人人民币14,9997元，两者都都比上年有29%的增长。但但是南京的商商业物业市场场仍然不太成成熟，而且在在过去数年里里，商业物业业在质及量两两方面的增长长均落后于社社会消费品零零售额及消费费者需求的增增长。近年来，众多外国国知名商家进进驻南京市场场，其中不乏乏一些奢侈品品品牌，因此此南京现有的的高档商业面面积已经显得得非常有限，而而且很大部分分素质较差。目目前代表着南南京高端商业业的市中心商商业物业大多多数位于新街街口，少部分分是在湖南路路区域。去年年，在总统府府出现了一块块比较小的高高档商业物业业。城市 2005社会消费费品零售总额额（人民币亿亿元）2005年人均商商业消费额（人人民币）上海 2973 16,721杭州 975.413,000南京1000.514,584来源：上海统计局局，杭州统计计局，南京统统计局根据2005年上海、杭杭州及南京的的社会消费品品零售总额及及人均商业消消费额的比较较，南京排行行第二，仅次次于上海。虽虽然南京的商商业市场远比比上海规模小小并且落后，但但从人均商业业消费额来看看，南京只比比上海少了14.6%。截至2006年5月，在主要要市中心商圈圈（新街口，湖湖南路区域，总总统府）的统统计来看，相相比上海市中中心的高档商商业面积供应应（不包括临临街铺面）约约198万m2，南京商业业面积供应（不不包括临街铺铺面）仅542,0000m22。南京市中心未来的的商业面积供供应将会集中中在河西，这这是在南京西西南部的一块块处于发展中中的CBD区域，在城城市中心的外外围。新街口区域新街口位处南京中中心地带的CBD内，是现时时市内最大的的中高档商业业中心。该区区域的商业从从低档的本地地品牌至国际际豪华品牌一一应俱全，包包括如：Gucci，Cartiier及Versaace等品牌。据估计，目前新街街口商圈的每每日平均人流流是50万人，而在在假日的高峰峰期可达100万人。在新街口的9家百百货店及购物物中心面积共共404,0000m2。那里大部部分都是低至至中档市场。其其中仅有两家家百货店及一一家购物中心心的为中高和和高档。据统统计，高档的的商业面积只只占新街口的的总商业面积积的32%。由于新街口地处市市中心位置，周周边有多样化化的交通路线线环伺，包括括附近的地铁铁站。但是，该该商圈的问题题在于停车位位不足。随着着越来越多人人拥有车辆，这这个问题在南南京将逐渐变变得普遍。湖南路地区湖南路商圈是本案案项目所处的的商圈，也位位于南京市中中心，新街口口以北。该区区域的西端集集中了一些中中档购物商场场及百货店，结结合临街店铺铺向东延伸到到玄武湖。商圈为湖南路西端端的大型中档档写字楼提供供了