中国房地产税收改革策略,财政税收论文

中国房地产税收改革策略,财政税收论文本篇论文目录导航：【题目】【第一章】【第二章】【第三章】【第四章】中国房地产税收改革策略【结论/以下为参考文献】第四章中国房地产税收改革策略4.1确立房地产税收改革主要方向4.1.1房地产税收体系重构分析表示清楚，我们国家现行房地产税系存在多税种穿插重叠征收的问题，比方同样对土地征税，却分设了耕地占用税和土地使用税等两个税种。营改增后，对销售房地产征收增值税，还要征收土地增值税，明显土地增值税有重复课征之嫌。同时，我们国家房地产经济呈现大起大落状态之后，明显表现出L型态势，持续几年市场价格低迷，房地产企业面临有价无市窘境。种种迹象表示清楚，现行房地产税系与房地产经济发展需求不相适应，迫切需要重新架构。围绕房地产经济活动各主要环节，其改革重点概要阐述如下：〔1〕土地获得及开发环节根据表2.1和表2.4能够得知，在房地产业开发环节，需要缴纳的税、费可达十几种，这不仅极大地增加了征收获本，而且加重了房地产开发商的税收负担。同时，房地产商在获得土地使用权的环节需要一次性缴纳高昂的土地出让金。太多的资金被开发环节所占用，会严重影响房地产商资金周转率及房地产市场的正常运营。因而，基于高额土地出让金的存在，在改革中应该减轻开发环节的整体税负，通过实行简税制来避免穿插征税。据此，能够尝试对开发环节现行的耕地占用税撤并到土地使用税之中，作为十分税目处理。〔2〕建造及流转环节消化房地产现有库存已成为我们国家当前构造性改革的5大任务之一。据统计，当前消化我们国家现房库存需要2年左右的时间，而消化期房库存则需要长达4-5年之久。这种客观形势要求我们国家降低流转环节税负，凭借一定税收优惠政策来刺激房地产市场交易。为此，主张撤并耕地占用税，取消土地增值税。〔3〕保有环节保有环节是各个发达国家课税的重点，各国普遍对该环节设有税负相对较重的财产税。我们国家保有环节现存在税基窄、税收优惠不合理等众多问题，而这一系列问题又会引发纳税人利用地区税收差异偷逃税款、伺机囤房炒高房价等恶意行为。针对闲置存量房，建议改革以增加保有环节税种与现有税种对存量房实行差异不同对待从重计征的方式相结合。4.1.2税制要素及征管办法改革关于房地产税收体系即税种构造健全完善基础上，房地产税收改革还需着眼于相关税种的法律要素调整设计和征管办法的改革。税种由相关法律要素诸如征税对象、纳税人、税率、税基、纳税义务发生时间、纳税期限、纳税地点等构成，这是房地产税收实体法的核心，也是其得以贯彻执行的法律根据。所以，应借助现有税收体系中各税种的相关法律要素内容，结合房地产业发展的客观形势需要，相应地调整完善这些税法要素，以发挥税收调节经济的作用。比方，根据营改增规定，房地产销售环节已改征增值税，为了消除同一征税对象在同一经济环节重复征收同类税种的现象，应考虑暂缓征收或者停征土地增值税，并在增值税法改革中将房地产销售税率由11%提高到17%.除此之外，房地产税改革还需对相应征管制度或办法进行相应调整，重点在于革除旧有的不适应新形势下房地产税收征收入库和不利于房地产经济发展的相应规定，在征收方式等方面，运用互联网+税务技术，构建电子征税、办税服务平台，降低纳税成本，便捷纳税服务，促进税款及时足额入库。4.2房地产税收改革策略重点内容4.2.1完善房地产税收体系构造房地产改革的方向应突出调节重保有、轻流转基本指导思想就是在积极影响财政基础上，强化房地产市场调节功能发挥，降低房地产企业存库，打击房地产商业化囤积，促进刚性需求。为此，主张从下面两方面设计改革方案：〔1〕撤并耕地占用税和城镇土地使用税耕地占用税是对特地土地资源课征的一个税种，若房地产企业开发环节存在占用耕地的情况，则在占用耕地的第一年缴纳此税种，自获批耕地使用权之日起满一年时转为缴纳土地使用税。首先，耕地占用税是为保卫稀缺的农用耕地资源，但在实际操作中它扮演的仅仅是一个存在时间短、一次征收的过渡性税种，调节制约作用并不突出；其次，耕地占用税与土地使用税在征税对象的唯一差异不同就在于土地形态，即未经农业生产开发的原始土地征收土地使用税，农业开发耕地征收耕地占用税；最后，土地使用税名词明显有行为税性质，有悖国家对占用国家土地资源征税特征。为此，建议将两个单独税种撤销而合并成一个独立税种为土地占用税,将耕地占用税作为土地占用税的一个税目。〔2〕停征或取消土地增值税土地增值税征收意图主要是为防控房地产炒买炒卖造成贫富不均现象，则应针对商业性持有住房〔含个人多套住房和企业闲置存量房地产〕销售征收，打击房地产囤积行为。但该税种在法律要素设置和征管实践上都有悖设立初衷，其征税对象简单定位于销售或转让房地产，流转税特征特别明显。而房地产销售环节一直征收营业税或增值税等流转税，税务机关便盯紧房地产企业，企业便转嫁给购房户，使房价居高不下。从财政性税收角度完全能够从适当提高流转税率〔如增值税率设为17%〕角度实现，没有必要轻征增值税后再重复征收此税。能够考虑开征持有环节连续征收的新税种如不动产调节税,替代土地增值税的调节功能，弥补营改增对地方财政影响，培育地方主体税种。〔3〕设立调节功能强烈的新税种开征遗产税。结合2004年工商税制改革时设立的(中国遗产税暂行条例〕对死亡公民在境内、境外遗有全部财产以及死亡非公民在境内遗产，对其实际继承人和法定期限内的受赠人征税。十分是被继承人死亡时遗留财产和生前若干年如5年内发生的赠与房地产，均为继承人或受赠人无偿获取的大额财产，极易造成一夜暴富现象。开征遗产税，即可有效调节贫富分化差距，促进社会财富积累逐步趋于均等化。②开征不动产调节税。对居民自用唯一维持生计住房，应给予免税或先征后退的房产税优惠。但对于存量闲置房，则可从持有成本入手，增设以不动产评估值为税基、累进形式税率的保有税种--不动产调节税，纳税人存房越多，其承受税负越重，由此驱动纳税人尽早将存量房和闲置房地产推入流通领域，降低刚性需求成本，活泼踊跃房地产市场，减少社会经济资源消耗。所谓不动产调节税，是以纳税人持有的非生活、生产经营使用的不动产为对象课征的一种税。本税是房产税的协同调节税种，它不对拥有或管理并处于个人生活和单位生产经营实际使用的房地产征收，而是专门针对单位和个人以盈利为目的的商业性持有的土地、房屋、停建不动产及其在建工程为对象征收的一种税。征税对象应包括个人持有三套及以上住房、单位持有并闲置一年以上未开发建设土地和房地产企业持有并超过一年的存量房产等。该税种属于地方固定税种，由地税机关区分纳税人自有闲置不动产、单位拥有闲置不动产实行差异不同征收，如个人房产根据评估价格征税，单位房产按账面净值或评估价格〔无账面净值〕征税等；同时，实行阶梯式税率,即根据闲置不动产数量或闲置时间实行税率阶梯式递增，详细税率可按闲置套数一定比例地上浮于现行从价计征房产税1.2%的税率，如闲置一套房产税率2%,闲置两套房产则5%,三套以上可确以为长期闲置房产，一律10%等。当然，可以以规定按照闲置房地产年评估增值额作为计税根据，可实行分年累进税率办法，由于用作出租的房屋是纳税人尚未在用的房产，其本质上与闲置房产有着一样属性，因而不动产调节税税率设置可参照房产税从租计征12%的税率做上下浮动调整，如征税对象闲置未满一年的，税率为10%;超过一年未满3年的，税率15%;超过三年未满5年的，税率20%;超过5年的，税率为25%.通过不动产调节税，能够打击房地产倒买倒卖行为，提高财政收入。通过上述改革构成的新房地产税系，将比现行房地产税系愈加优越，在保持聚集财政功能的前提下，愈加突出税收对房地产市场全方位、多环节的调节效应。如此图4.1所示。图中看出，税改前分布于中国现行房地产市场的相关税种包括土地使用税、耕地占用税、契税、房产税、土地增值税、营业税、城建税、印花税、企业所得税和个人所得税等共10个，剔除国民经济领域普遍征收的营业税、城建税、印花税、企业所得税和个人所得税等5税种，直接用于调节房地产市场的税系由土地使用税、耕地占用税、契税、房产税、土地增值税等5个专属税种构成，主要调节环节为房地产获取、使用和销售处置；按本文主张，将耕地占用税撤并到土地使用税并更名为土地占用税,取消土地增值税，新增设不动产调节税和遗产赠与税，同时国家实行营改增将营业税改征增值税。这样专属于房地产市场调节的税种包括土地占用税、契税、房产税、不动产调节税和遗产税等5个。在税种总量不变、充分具体表现出简税制原则的基础上，实现税系构造的宏大改变，对房地产获取、使用、销售处置、存量闲置和继承遗赠等五大环节进行设计，明显加强了税收调节功能，其先进性可见一斑。4.2.2调整完善房地产税收法律要素〔1〕征收范围调整概括地讲，房地产税收范围调整主要围绕土地占用税增设闲置土地税目、房产税增设保有房地产税目，同时将其征收范围扩大到农村，及对乡镇企业、村办企业拥有并管理使用的房屋、建筑物和构筑物征收房产税；同时，选择在二线以上城市试点开征遗产赠与税，暂将征税对象规定为房地产和货币资金等。当前我们国家房产税和城镇土地使用税的征税范围都局限在城市、县城、建制镇和工矿区，但统计数据表示清楚，我们国家在2020年城市化率就到达了51.3%,这表示清楚截至当时我们国家城市人口数量就已经超过了农村。并且随着城乡一体化进程的加快，我们国家很多农村地区基础设施建设完备、经济发展水平大幅提升。在这里形势下，继续对农村地区房地产税执行免税政策难免有失公允。因而，将农村区域房地产纳入征税范围是改革中需要实现的，实际征收时可区分农民寓居自用房和农村经营性用房，对自住房及经济确实落后的区域可仍采取免税政策，确保不增加农民基本生活成本的前提下实现城乡税制一体化。存量房及城镇非经营性用房应纳入房地产税征税范围。一直以来我们国家房产税和土地使用税对于存量房均实行免税政策，即使对上海、重庆两市进行房产税试点改革，也仅有重庆对存量的独栋别墅施行课税，而上海所有的存量房及重庆普通档次存量房还是那样没有被纳入征税范围之中。当前，在我们国家一个家庭拥有多套房产已不是个别现象，而房产对于家庭来讲也逐步成为财富保有的具体表现出，也是对国家和社会资源不合理占有的表现。况且从发展视角来讲，增量房和存量房并没有严格的界线，如今的增量房在将来会变成存量房。因而从财产税的角度来讲，持有多套房产但却能够享受零税负的现在状况不仅有违财产税平衡财富的性质，而且也不合情理，难以维持税收公平性。综上所述，房地产税征税范围既要包括城镇也要包括农村，既要涵盖新购房也要顾及存量房。〔2〕纳税人调整我们国家房地产税纳税人的规定应遵循受益人原则，即谁的财产谁征税.但由于我们国家实行土地公有制，居民个人没有土地所有权，其享受的仅仅是土地一定年限的使用权。基于这一基本国情，在确定房地产税纳税人时应将这些情况纳入考虑范围之内。总体而言，所有在我们国家境内享有土地使用权和房屋所有权、使用权、管理、交易权、收益权等的单位和个人，均应被确定为房地产税收的纳税人。譬如遗产赠与税纳税人应包括接受遗产继承和受赠〔含转赠〕遗产的单位〔部门除外〕和个人。这不仅仅是税收公平性原则的要求，也是现行房地产市场二手房供给紧张、供求失衡现在状况的需求。只要增加持有成本、扩大税源，那些被称为房哥房姐的纳税人才会放弃同时保有太多套房产，最终实现积极刺激二手房市场、拯救出更多的房奴、合理配置房产资源的理想目的。只拥有土地使用权而没有房屋所有权的个人。将拥有土地使用权却不拥有房屋所有权的个人设定为纳税人，是由于现行土地征用制度的弊端所引起的。当前存在大量征而不用、多征少用、征而迟用的现象，造成的后果是严重降低了土地配置效率，同时对于稀缺的土地资源构成浪费。存在开发商仓促上马，开发资金不到位而留下的烂尾工程；存在政绩工程或因私利非法转让和炒卖现象。尽管国家在土地使用方面有明文规定，如对开工前的期限有所限制，但开发商仍然无视这些规定而囤积土地，然后等待上地升值后进行投机活动。对这部分闲置土地征收的房地产税是特别必要的，能够在一定程度上提高土地资源的有效利用率，抵制土地投资活动，使开发商从项目立项、可行性分析之至项目开工都会慎重而行。当单位和个人共同拥有房地产的土地使用权和房屋所有权时，由共有各方分别纳税，可以以指定华而不实一方集中纳税。几个单位或几个人共同拥有一座建筑物的土地使用权和房屋所有权的，纳税人应是对土地使用权和房屋所有权拥有权利的每一个人或每一单位。单位和个人应该以其实际使用的房地产部分的评估价值占总房地产价值的比例，分别计算并缴纳房地产税。对于产权出典的情况，纳税人是承典人，假如出现产权所有人、监护人及承典人均不在房产所在地的，或者存在产权未确定及租典纠纷未解决的情形时，应该是由代管人或使用人纳税。这样能够避免由于家庭或户籍变动所带来的税收流失，也有利于房地产税的征管。对于拥有房地产所有权的未成年人，只要其名下拥有房地产即应为房地产相关税收的纳税义务人，其纳税义务可由其法定监护人抑或财产实际管理使用人或收益拥有人代为履行。〔3〕计税根据调整计税根据调整改革，主要围绕方面：一是房产税中个人持有非唯一寓居房产和房地产商持有存量房产的评估价格，税收公平是征税的基本原则，保证税收公平的重要因素之一就是计税根据的合理性。在计税根据方面房产税、遗产赠与税等均能够房产的市场价格作为计税根据，然而市场价格是不断变化的，只要计税根据与房产的现实价值保持吻合才能保证房产税征收的公平合理。房产评估是一项浩大的工程，由于所在城区、房屋户型、周边环境、小区档次、物业服务水平等众多因素都是在房地产评估时需要考虑的。但由于我们国家当下的房地产评估体系特别薄弱，评估的中介机构能否经受过专业培训尚不可知，其公信力不高等客观原因使得无法在短期内实现以评估价值作为房产税的计税根据。因而，沪渝两市暂以市场价格作为计税根据是基于我们国家当下房地产评估体系不成熟的现实考虑。从长远角度讲，以公允的市场评估价值作为房地产税的计税根据为国际大势所趋，这能够让不动产的价格随着市场经济形势的变化而变化，一定程度上保障了税收弹性。借鉴国际经历体验，健全的房地产评估系统需要一套规范的评估标准和独立的评估机构。规范的评估标准要求各地区根据统一的流程、统一的衡量标准对房地产价值进行综合评估，为房地产税提供准确、可靠的税基。独立的评估机构要求相关部门根据实际情况选拔评估人员，并对其进行严格的专业知识培训。关于评估机构能够参照美国的做法，即保证评估机构与房地产税征管机构互相分离，有效预防税收有失公允情况的发生。另外还能够由民间推选产生社会第三方评估机构，对评估机构的评估结果起到衡量参考的作用。不仅如此，为了确保房地产评估值作为房地产税计税根据这一改革的推进，国家还需要及时出台相关立法保障，为对房地产评估值存在质疑的人提供诉讼途径，确保税收的公开透明。〔4〕税率调整税率作为税法的核心要素，是具体表现出税负轻重及征税深度的重要指标。税权方面，能够统一规定各省、直辖市、自治区房地产税的最高和最低税率，地方能够在各省级人民代表大会的受权下根据各地实际情况详细选择税率。这种方式方法在保证税制统一和宏观调控能力的同时，兼能照顾各地详细实际情况，进而更具可操作性，被世界上很多国家所采用。详细税种税率形式方面，选择标准取决于该税种设立的定位目的。当前我们国家有三种税率形式，分别为：比例税率、定额税率和累进税率。假如征税的目的是以增加收入为主，可考虑选择比例税率或定额税率；假如征税的主要目的是用以调节贫富差距、促进社会财富再分配，则能够选择累进式税率。需要调整税率的税种主要有新撤并构成的土地占用税和房产税两种。首先，相关土地占用税的税率调整。应从两方面着手：一是适当上调单位税额。近些年来持续通货膨胀，而土地使用税和耕地占用税税额始终没变，使得两种土地税的税收入严重缩水.为此建议：〔1〕适当提高土地占用税十分是占用耕地的平均单位税额；〔2〕对闲置土地和多套住房、豪华别墅等特定不动产占地，施行加成征税.对闲置土地，主张对实际开发并建设面积未到达50%的，就其未开发面积，按规定单位税额加征3-5成；实际开发并建设面积未到达1/3的，应根据其未开发建设面积程度，分别规定加征5-10成；对个人拥有豪华别墅和多套住房，按照规定的单位税额征收土地占用税，可以以最高加征3成征收。进而，实现对国有土地资源保卫，促进土地流通和利用效率。其次，房产税税率调整。在继续执行现行税率基础上，增加对单位和个人保有的消费性住房征税，税率能够根据房产状态确定幅度比例税率，如二套住房适用税率0.5-1%,三套及以上住房为1-1.5%,同时辅以征收不动产调节税。除此之外，高档住宅亦是房地产税应重点调控的对象。对于居民持有的存量豪华住宅应实行差异不同对待原则，税率可选择累进式。在高档住宅持有期间，可根据该住宅购买时的平均单价进行分档，按档位执行超额累进式税率，即房价越贵、越高档，保有成本越高。同理，转让环节，可以以对高档住宅和独栋别墅执行分级超额累进式征收契税，交易价格越高，所纳契税也就越多。总而言之，对待高档住宅采取差异不同化征税方式，能够从根本源头上引导购房者合理消费、倡导开发商理性开发，有利于土地资源的合理配置。4.2.3健全房地产税收征管体制〔1〕优化征收办法房地产税征收办法能够因时制宜，灵敏确定。企事业单位的房地产税收可仍然沿用现行的相关规定，但对个人来讲，最有效的税收征管办法应是借鉴美国和日本的经历体验，实行在社区报缴税款，即社区代收代缴的办法。当前我们国家房产税实行自行申报的方式，纳税人能够选择网上申报或地税营业大厅实地申报。当将来房产税在全国范围普及之后，由于持有二套及以上改善型住房的居民人数诸多，个人申报房产税的情况会大幅增加。考虑到众多不便于网络操作的客观因素存在，可尝试受权社区、街道办代收房产税，结清税款后由社区统一汇缴至地方税务局。委托社区对税收征管进行监督，往往比税务直接监督愈加便捷和时效。社区负责管理一个小区内的所有住户，其对区内房源和户主信息把握最全面和准确，调取房产信息更为便捷，故由社区负责监督不仅能够节省大量税务调查成本和疏漏风险，而且催促报缴税款更为直接、方便。〔2〕健全征管体制相较于税务机关对不动产税款征收情况的管理，管理员问责制效率要更高层次、征管成本更低。固然我们国家(不动产登记暂行条例〕规定于2021年3月1日起开场正式施行，但从详细执行情况来讲还没有落到实处，也并没有实现大数据链接。国家可于各社区设置专门的管理员负责进行逐户排查，对居民住房以及企业在用、停用、报废的房产设置相应的房地产卡片。于每个纳税期核查能否有产权人没有及时缴税，若有该类情况，则应根据房地产卡片上记录的联络方式及时通知纳税人上缴税款，追踪负责。这样一来，将税收征管落到实处、落到细节，可很大程度上地保证税源不流失。〔3〕建立社区管理与产权登记信息分享制很多城市在民政、社保、户籍、住房等横向部门间的信息互联互通非常不顺畅，甚至没有建立完善的、统计口径一致的信息系统。通过这一漏洞，购房者能够凭借瞒骗等不正当手段，轻松获得首套房购房优惠。所以，摸清房产税征收对象的家底一直是困扰国家改革房产税的基本问题，对此，国家不能单纯依靠不动产申报。由于单位和个人申报数额肯定留有余地，甚至存在很大水分，这种情况是客观存在的。在国内，任何人拥有房地产都要办理房产证和土地证。只要捉住房屋和土地产权源头，不动产信息将特别全面而准确。为此，可责成住建部、国土资源部统计各类房地产及其价值等相关指标，每季度应定期向财政部和国家税务总局提供动态信息和数据，供其研究制定房产税改革方案和调整政策。基层社区和土地机关除向上级部门报送产权信息表之外，还须将产权信息系统对地税开放，地税根据分享信息进行改革操作。这样，改革根据的难题可迎刃而解。〔4〕完善减免税以公平税负上文已提到，除了民生性保障住房、军事用房等特例以外的其他房屋，不应区分来源及用处，应当一视同仁普遍课税，即以实现公平税负和营改增势头下对地方的财政补充。对不符合国家产业政策的项目用地和廉租房、经济适用房以外的房地产开发用地以及属于越权减免和不符合减免规定的一律不得减免税。以个人住房为例，对于居民个人住房征税应秉承不增加居民负担、知足基本生存保障的原则。笔者以为能够将居民住房以购买时每㎡成交均价作为衡量标准，将居民住房分为普通住宅和高端住宅两类，对二者实行差异不同化征税。普通住宅免予征税、高档豪华住宅课以重税，外表看是不平等的税收政策思想。但深切进入分析便知，面对贫富分化差距造成的财富分配不公矛盾日益加大，社会出现显着的两大分裂阶层。高档住宅多为富人拥有，他们因占据了多数的资源分配量和掌控了多数社会经济资源才成为资产阶级,因而必须对其多征税；相反，普通住宅拥有者多为占有和支配国家和社会经济资源较少的中产阶级和无产阶级,所以，只能对其适当征税甚至从民生角度或生计需求不征税的国际税收惯例出发而不征税或免税〔先征后退也是国际社会普遍采用的办法〕。可见，对富人多征税甚至征重税，对穷人少征税或免税，才是真正意义的税收公平，是税收调节器所固有的应在十分社会形态下发挥大公平的特征。4.3