B01最佳顾问项目华东杭州光耀桐庐江边旧改项目可行性研究分享何林倩汇报报告

光耀桐庐旧改项目可行性研究分享杭州资源中心/何林倩2012.7.18分享的内容发现问题背景说明项目概况初步可研分析问题解决方案过程与结论解决途径实施条件借鉴说明解决问题实施建议借鉴思考2发现问题……3背景说明：有利于政府，更是光耀的倾向性选择有利于桐庐县政府光耀的倾向性选择：为了打造最美山水型现代化城市的发展目标，改善居民生活条件切实降低政府负债水平，健全政府服务社会职能在多种开发模式比较下，光耀倾向于选择第三种方式：方式一：直接拿地开发建设，立即支付50%土地价款，短期内资金压力非常大方式二：强强联合，通过股权合作等方式合作拿地开发，资金压力同样较大方式三：通过与政府合作开发旧改项目，虽然面临繁琐拆迁，但可分期投入资金，如分期支付拆迁补偿费用，安置房价款可抵扣拆迁补偿费用，大大降低了企业前期资金压力，提高资金回报率。桐庐县政府与光耀地产集团成立桐庐光耀新农村合作开发有限公司4背景说明桐庐光耀新农村合作开发有限公司司公司构成主体：桐庐县政府&光耀地产集团公司性质：桐庐县第一家政府与企业合作成立的新农村开发建设有限公司公司特征：公司性质决定了在旧改项目执行中，既要考虑政府所代表的社会效益及群众利益，也要衡量项目开发带来的财务效益。5项目基地实况：位于桐庐桐君街道下洋州村，距中心城区直线距离约3.5公里。项目地块较为规正，由春江东路分为南北两片区,北侧临江。宗地内部为农居房及部分农田，建筑杂乱、密度大；拆迁工作量大。6光耀桐庐旧改项目概况介绍光耀桐庐旧改项目概况介绍改造范围：桐庐县下洋州村江边民居点的所有建筑物，占地约360亩。改造规模：需拆迁建筑面积约19万方；需拆迁人口2115人，共534户。改造方式：采用调产安置方式，实行就地安置。按标准给予拆迁补偿和安置房补偿。安置房外地剩余面积可进行商品房开发，并正常出售。7项目可行性初步分析思路社会效益分析以满足社会效益为研究前提光耀桐庐旧改项目可行性初步分析思路：满足政府方面要求满足居民拆迁补偿要求市场分析以市场分析为基本依据财务效益评价以财务效益分析为最终目的房地产市场分析区域竞品分析客群分析各类收益估算项目投资估算财务净利润率物业价格估算8项目可研评价结论：初步分析结论市场分析结论：市场销售明显放缓、存量仍较大，城市人口有限，市场销售压力大；市场价格虽没有明显下调，但考虑到项目所在区域，与周边竞品相比，项目产品价格定位相对较低。财务经济效益分析结论：商品房开发总投入约379452万元（不含土地费用），总收益约388781万元；净利润约9329万元，收入净利润率为2.40%。结论2：面对低于行业水平的净利润率，但又考虑项目的特殊性，光耀内部决策层的意见不一，结论悬在半空中……前提：保证项目社会效益的实现的具体要求是：给予56778万元的拆迁补偿；17万方的拆迁安置面积；保留村委办公楼用地。结论1：以满足社会效益为前提的情况下，政府认为该项目肯定可操作。9光耀内部的意见不一，我们怎么办？以B总为代表悲观主义派（少数）以A总为代表乐观主义派（极少数）>目前市场行情不好的情况下，后市肯定会转好，可以投资开发该项目...以C总为代表辩证思想派（多数派）意见冲突项目可行>2.4%利润率远远低于行业水平，无论在什么条件下，投资该项目都不可行…项目不可行>目前来看投资该项目不可行；但由于项目特殊，有某些条件实现，项目将有可能实现可行…视情况而定10我们认为，定性分析结论、单一指标，尚不能确定分析、解决问题……11少数悲观派：该项目不可行……少数乐观派：该项目可行……多数辩证派：目前为不可行，但有可能可行……桐庐县政府意见：项目社会效益显著，改善居民生活、促进城市发展，该项目可行……面对这一复杂局面，我们要做的是：站在光耀的立场，运用新型定量评价方法，获取科学决策依据，得出真实结论。问题：如何获取科学依据，揭露真相，化解冲突12Step1:光耀桐庐旧改项目可研评价特征分析特征一：在项目改造过程中既有光耀地产集团代表的财务效益，也有政府为代表的社会效益，该项目具有准公益性质。特征二：该类旧改项目的可行性评价内容应包括：市场可行性分析、财务效益评价、社会效益分析三方面。特征三：项目能否实施，取决于光耀内部博弈的结果、光耀与政府不断协商的结果。因此，该类旧改项目的可研结论不是绝对的，而是动态变化的。13经典数学评价方法123考虑项目存的本质特征，选择可拓评价方法对项目可行性进行综合评价矛盾动态问题动态评价辩证、动态表述解决精确问题：行或不可行静态评价确定性表述解决模糊问题静态评价不确定性、范围表述可拓评价方法√模糊数学评价方法Step2:光耀桐庐旧改项目可研评价方法选择三大主流定量评价方法对比分析：化解意见冲突的关键在于提供科学的量化评判标准，来确定项目的真实可行性。××14Step3:光耀桐庐旧改项目可拓评价过程设计评价指标确定1权重值确定2域区间值确定3市场可行性财务经济效益社会经济效益采用层次分析法确定特征值计算4可拓评价结果5经典域可拓域非域市场可行性指标特征值财务效益指标特征值社会效益指标特征值完全可行综合指标值大于0基本可行综合指标值小于0，大于-1完全不可行综合指标值小于-1A:建立可拓评价指标体系三个域区间与三种结论相对应B:评价操作过程结论15A:光耀桐庐旧改项目可拓评价指标体系建立基于项目本身：为了将市场、财务效益及社会效益置于同一层面，客观评判项目自身可行性更是站在光耀立场考虑：为了站在光耀立场，更科学评判项目的切实可行性16这是一个基于多方视角下的指标体系……目标层权重准则层权重指标层单位权重经典域可拓域非域基于光耀桐庐江边旧改项目本身可行性1市场可行性0.38市场饱和度—0.084100-7070-55≤55

年均去化率%0.076100-7070-55≤55

区域开发程度—0.068100-7070-55≤55

区域购买力—0.057100-7070-55≤55

政策环境—0.095100-8585-65≤65

财务效益评价0.32财务净现值率—0.09610-0.60.6-0≤0

财务内部收益率%0.119100-1212-8≤8

项目投资回收期年0.0521-1010-15≥15

资金来源满足率%0.0535-1.21.2-1≤1；≥5社会效益分析0.30经济净现值率%0.06310-11-0≤0

经济内部收益率%0.059100-88-7≤7

社会福利改善效果—0.093100-8585-65≤65

城市发展效果—0.042100-7070-55≤55

区域发展带动—0.043100-7070-65≤65

A:光耀桐庐旧改项目可研评价指标体系建立17目标层权重准则层权重指标层单位权重经典域可拓域非域基于光耀视角的项目可行性研究体系

1市场可行性0.55市场饱和度—0.115100-7070-55≤55

年均去化比率%0.105100-7070-55≤55

区域开发程度—0.099100-7070-55≤55

区域购买力—0.110100-7070-55≤55

政策环境—0.120100-8585-65≤65

财务效益评价0.45财务净现值率—0.12210-0.60.6-0≤0

财务内部收益率%0.140100-1212-8≤8

项目投资回收期年0.0811-1010-15≥15

资金来源满足率%0.1085-1.21.2-1≤1；≥5A:光耀桐庐旧改项目可研评价指标体系建立18经典域&可拓域&非域标准值、权重值导入……指标特征值导入……B:光耀桐庐旧改项目可拓评价操作与结论将基于项目本身可拓评价指标体系导入项目评估软件，结果如下图所示：19可拓评价结论：综合指标值0.065…，大于0，项目完全可行可拓评价关联函数值……可拓评价原因查询……B:光耀桐庐旧改项目可拓评价操作与结论20基于项目本身的可评价综合指标值为0.65954，大于0，结论为项目完全可行性。从关联函数与原因查询指标值来看，大部分市场可行性及财务效益评价的指标值均小于零；而社会效益的指标值均大于零，这表明该项目的社会经济效益远远大于财务经济效益。社会效益在很大程度上弥补了项目财务效益的不足，使得就项目总体而言为完全可行。B:光耀桐庐旧改项目可拓评价操作与结论21指标特征值导入……B:光耀桐庐旧改项目可拓评价操作与结论经典域&可拓域&非域标准值、权重值导入……将基于光耀视角的可拓评价指标体系导入项目评估软件，结果如下图所示：22可拓评价关联函数值……可拓评价原因查询……B:光耀桐庐旧改项目可拓评价操作与结论可拓评价结论：综合指标值-0.1…小于0，大于-1，项目基本可行23基于光耀视角下，可拓评价综合分值为-0.10…，大于-1且小于0，结论为基本可行，非完全可行。从关联函数与原因查询的指标值来看，市场可行性及财务效益评价的指标值中，大部分关联函数指标值小于或等于0，这直接导致光耀视角下可行性评价为非完全可行。B:光耀桐庐旧改项目可拓评价操作与结论24B:光耀桐庐旧改项目可拓评价综合结论结合以上两大指标体系下的评价结论，确定光耀参与该项目的真实可行性：基于项目本身而言：项目完全可行基于企业视角：项目基本可行（非完全可行）结论1：结论2：由关联函数值与原因查询分值，可判断光耀桐庐旧改项目的社会效益明显优于财务效益。已有条件下，我们认为光耀参与该项目有很大风险，项目为非完全可行；但随着某些条件的实现有可能转化为完全可行。25实施条件建议……26财务效益社会效益财务效益社会效益为了达到这个相对平衡点，必须以社会效益来弥补财务效益上的不足。具体的途径为，在不违反相关规定与原则的情况下，建议光耀地产集团向政府提出适当条件，实现项目切实可行性。途径：寻找社会经益与财务效益相对平衡点条件实现期望结果27我司建议光耀集团向政府提出的条件是：条件（1）：对安置区土地流转和建设办证的有关税费能予以减免，并享有其他新农村建设和旧城改造项目政府给予的优惠政策。条件（2）：商品房开发面积不足以保证投资人达到行业合理利润率水平，补偿差额约50000万元或同等价值土地；A:若补偿以江边附近同等价值、同等地段的地块，补偿土地面积应不低于150亩。B:若同等地段的地块安排有困难，希望能在合适的地段提供一块高