项目策划报告

总用地面积：约3.2平方公里地面总建筑面积：6,000,000平方米是不是大就能让我们独占鳌头？全市百万大盘主要集中在江北及沿江区域天润城威尼斯水城明发滨江新城大华锦绣华城旭日爱上城本案金地自在城世茂外滩新城区域项目名称占地（万M2）容积率总建（万M2）物业类别产品类型开发商目前报价（元/M2）桥北板块天润城2661.5360住宅、商业多层、小高层苏宁环球8300旭日爱上城433.0118住宅、商业高层红太阳地产8200威尼斯水城3001.4420住宅、商业多层、小高层苏宁环球公寓8500、洋房11000大华锦绣华城1201.56180住宅、商业多层、小高层大华集团8800明发滨江新城1071.89160住宅、商业小高层、高层明发集团公寓9500江景房12000城北板块世贸外滩新城512.3150住宅、商业高层世贸地产公寓15000江景房25000奥南板块金地自在城46.82.2103住宅、商业高层金地地产9700大市场研究——项目分布南京不缺百万大盘这些大盘区位较远，集中在江北及板桥。多规划为大型居住区，配以适量生活、商业配套。我们能否焕然一新，成为领头羊？办公、企业总部面积：1,009,900平方米混合功能面积：256,500平方米商务会展及文化娱乐面积：723,500平方米商业面积：208,000平方米全功能的生活城河西新城区南部新区是新城区的重要组成部分。紧邻长江和秦淮河的连接口，南望南京长江三桥，衔接河西中部地区以及雨花区西善街道。规划区位于河西新城区江山大道以南，西靠长江，南邻秦淮新河，东至南河，规划总用地面积14.17平方公里。本案位于河西新城区南部新区，有河西“金三角”之称，未来发展前景良好本案宗地区位河西新城的规划旨在完善中部地区”四大功能区，三条发展轴”。南部地区“一角，两带，四社区”，最终形成“一心、两带、六轴、七点、十一片”的空间结构。“一心”：中部的市级商务、商业中心“两带”：规划区西侧的滨江生态景观带和东侧的秦淮河滨河休闲风光带“五轴”：青奥江山大街轴；商务办公轴；文化体育轴；商业休闲轴；滨江发展轴；“七点”：江东门地区中心；绿博园滨江入口景观区；中部滨江城市平台；南部滨江城市平台：河西南部地区中心；“鱼嘴”总部商务集中区；江心洲地区中心；“十一片”：九个居住片区，一个都市产业区，一个生态科技区河西新城建设旨在加快中部和南部地区的开发和建设商务中心秦淮河滨休闲风光带滨江生态景观带“鱼嘴”总部商务集中区河西新城的空间布局规划功能地位南京市拥江发展的滨江前沿地区，宜居、宜业的生态新城区。布局结构形成“一角、三带、四社区”的功能结构。“一角”——黄金三角地区，形成商务集中区；“三带”——江东路综合服务带、滨江商务休闲带、秦淮新河休闲服务带；“四社区”——新闸居住社区、双闸居住社区、新梗居住社区和莲花居住社区。一期本案位于规划中的新闸居住区内功能划分明确，商务、居住供应很大

河西南部的规划除了规模大，区位好，功能全外，

我们还有什么？2011年起河西将集中打造“六城两中心”计划“六城”：青奥城，金融城，海峡城，名品城，绿博城，生态城“两心”：博览中心和行政审批中心金融城绿博城青奥城名品城本案位于规划中海峡城内，是政府的重点规划项目海峡城本案河西新城的近期规划建设未来河西，尤其是海峡城建设地带，随着青奥会的举办，2014年12号地铁线的开通将连接该区域和南京市其他地区，出行方便便捷。12号地铁交通线起点黄里，终点为高铁南京南站，并在恒河路站与规划7号线相交，油坊桥站于8号线相交；三个站点经过规划区，即黄河路、运河路和红河路站。不仅出行十分方便快捷，并且地铁通行的利好也将促进南部地区的进一步发展。未来地铁12线的规划建设，将增加本案出行的便利性河西新城的地铁规划青奥城位于江山大街两侧，夹江东侧，主要包括青奥村、青奥轴线平台、青奥中心和国际风情街区四大类项目。在2010年，青奥城已经完成了方案的征集工作，目前正在深化完善。按照河西新城建设指挥部的工作计划，2011年上半年，青奥城将完成规划设计、土地出让、立项环评等各项前期工作，下半年启动建设。2013年底基本建成青奥村，2014年上半年试运行。本案地处规划中的青奥村的南侧青奥城的建设，将极大的带动河西南部地区的发展河西新城重点推进——青奥城建设项目紧邻长江以及滨江风光带，尽享稀缺江景与绿色生态滨江风光带望江而居景观资源核心价值梳理工具–FAB理论本体分析F(features/fact)项目本身的性质/属性本项目地段优势：热点区域，滨江、公园双景观资源产品优势：多种物业形态、多种产品线结合规模优势：超大规模社区，适度居住空间发展优势：未来南京的“陆家嘴”品牌优势：品牌价值可挖掘A(advantages)相对于竞争对手的优势本项目超大规模社区真正“城”的概念B(benefit/value)项目给用户的利益（价值）本项目真正的城市综合体一站式服务启动之初即赢得喝彩一期项目定位建议有的好东西是可望而不可及，而我们有的是可望又可及的好产品海峡城一期住宅（首批）产品将会成为献给首置客户的城市小公馆首批一期【壹】WHY大豪宅VS小公馆河西皆是“大豪宅”唯我独是“小公馆”为什么？为什么？为什么？如何规避政策所带来的风险？理由一：政策背景2011年1月26日，国务院温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作，随后国务院办公厅发布“关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知”（简称“国八条”），提出“明确房价控制目标，更大范围更加严厉的限购政策”等一系列政策。首次明确提出“房价控制目标”，表明调控从通过行政手段调控房地产市场转为直接调控市场。各地政府需制定“房价控制目标”并在一季度公布，标志着中央政府继续调控、遏制房价上涨的强大决心。此外，调控目标从国发10号文的“遏制部分城市房价过快上涨”明确为“房价控制在合理水平（所有城市）”，这表明您全国主要城市房价趋稳甚至结构性下跌的可能性正在加大。行政手段继续升级，限购范围更广且更加严厉。“国办发1号文”公布了更加严厉的行政手段，特别是限购政策更加严厉（已有2套住房的当地户籍居民家庭、1套住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，不得购房），涉及城市更广（包括直辖市、计划单列市、省会城市在内35个大中城市甚至更多城市即将限购）。金融、税收手段全面升级。“国办发1号文”继续强化差别化信贷政策，二套房首付从50%提高到60%(各地还可结合“房价控制目标”进一步提高)；个人转让住房营业税从差额转为全额征收；2011年商品住房用地供应不得低于前两年均值，大力推广“限房价、竞地价”方式出让土地等。落实约谈问责机制，确保相关政策落实到位。“国办发1号文”再次提出落实约谈问责机制，并将“执行差别化住房信贷、税收政策不到位”等情形纳入问责范围，有利于保证了相关政策的严格执行。此轮政策调控覆盖面更广、深度更深“8”——国八条房产新政解读主要条款关键内容点评1.进一步落实地方政府责任合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布明确房价控制目标，稳定预期，表明调控从通过行政手段调控房地产市场转为直接调控房价2.加大保障性安居工程建设力度多渠道筹集保障性住房房源，逐渐扩大住房保障制度的覆盖面，有条件的地区，可以把建制镇纳入住房保障工作范围，努力增加公共租赁房供应扩大保障性住房覆盖范围，强调公共租赁住房发展3.调整完善相关税收政策，加强税收征管买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税；各地要加快建立和完善个人住房信息系统加大房产交易成本，打击投资投机，完善个人住房信息系统为后续房产税制改革打下基础4.强化差别化住房信贷政策对贷款购买第二套房的家庭，首付款比例不得低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍，各地根据实际在此基础上可以上调此前二套房首付为50%5.严格住房用地供应管理落实“三类”住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求，今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量，大力推广“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品房住宅用地确保保障房建设用地供给，明确土地招拍挂制度改进方向6.合理引导住房需求各直辖市，计划单列市，省会城市和房价过高、上涨过快，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施，原则上对本地户籍的家庭限购2套房。对非本地户籍能提供社保和纳税证明的限购一套，对非本地户籍且不能提供社保和纳税证明的暂停购房限购更加严厉，涉及城市范围更广7.落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责制对于政策落实不力的省（区、自治区）人民政府要向国务院作出报告，有关部门根据规定对相关负责人进行问责明确约谈问责机制，确保政策的有力执行和落实8.坚持和强化舆论引导各地稳定房价和住房保障工作好的做法和经验，要加大宣传力度，引导居民从国情出发理性消费舆论引导住房合理消费本次调控政策要求各地明确房价调控目标，更大范围更加严厉地实施限购措施，政策力度更强“8”——国八条房产新政解读“2”——两地房产税试点办法要点解读上海仅针对新购住房且有较多减免，税率相对较低。上海仅针对新购且属于居民第二套住房（本市居民人均60平方米以内免征，非本市居民第二套住房无免征）。税基为交易价格的70%。税率暂定0.6%，交易价格低于上年平均价格2倍，税率为0.4%。应纳房产税税额=新购住房应征税的面积x单价x70%x税率。重庆除针对新购高档住房和“三无人员”新购第二套住房外，还对存量独栋商品住宅征税，税率跨度大。重庆对独栋商品住宅、新购高档住房（交易单价为上两年平均交易单价两倍以上）和“三无人员”（无户籍、无企业、无工作）新购的第二套普通住房进行征税，并设计率不同的免税面积。前两类住房税率从0.5%-1.2%不等，后一类为0.5%。应纳房产税税额=应税建筑面积x单价x税率。征收范围上两地各有侧重，上海税率较低，重庆税率跨度大上海税率更低，但在新房市场中符合征税条件的房源更多比较两个城市的征税范围，上海虽仅针对新购住房，不涉及存量房，但由于只要属于第二套住房即纳入征税范围因而单从新房市场来看，上海符合征税条件的新房可能更多，可能对大户型、高档住房同时产生影响，普通住宅业有可能纳入纳税范围。而重庆的政策主要针对高档住房，而对价格不高的普通住宅不会产生影响。比较两个城市的税率，重庆税率相对更高（最低0.5%），而上海税率为0.4%或0.6%，但有计算应纳税额时需乘以70%，因此税率相对更低。较低的税率对持有成本增加不大，但对市场心理将产生显著影响房产税对市场的影响关键看税率和税基如何设定。目前来看，开征房产税虽然增加了持有环节成本和投资收益的不确定性。但0.5%的税率远低于过去几年房价的上涨幅度。较大幅度的减免也使得实际税率更低。因此，在“国八条”已有更严厉的政策出台的前提下，房产税试点短期内对抑制房价上涨的实际作用并不是很大，而更多的对购房者产生心理影响，此前上海的大户型高档住宅热销现象即与此有一定关系。部分需求已受“国八条”限购政策限制，因而房产税对购房者的需求总体影响不大重庆房产税政策中涉及的“三无人员”将因“国八条”限购政策而无法购房，上海房产税政策中涉及的非本地居民新购住房，因此上海房产税政策将主要影响到本地户籍居民家庭的改善型需求的释放（根据“国八条”的限购政策，已有两套或更多住房的本地户籍居民家庭无法购房，因而也不受房产税的影响。）房产税和“国八条”叠加，将加大试点城市高端市场的波动此次房产税试点主要针对高端住宅市场（虽然所以上海新购住房都可能被征税，但由于仅针对多套住房，因而更有可能受影响的是高价或大户型住宅），2010年占整体比重约10%（上海单价30000元以上的住宅成交套数占11.5%；重庆别墅和高档公寓的销售面积占比仅为5.6%，销售额占10.1%）。试点将主要对此类物业产生影响（此前上海已出现一定程度的抢购现象），而对其他物业影响不大。在严厉限购政策出台后房产税试点对市场影响不大，但将加大高端住宅市场波动上海、重庆房产税试点办法影响解读新政将改变相关各方的预期短期量价调整不可避免供需关系转变，价格趋稳并出现结构性下调但对一些首置和首改型客户影响较小购房者：认同调控政策从严，未来预期将逐步转变政府层面：明确房价控制目标，确保政策执行到位金融机构：密切关注房贷风险，信贷投放力度放缓开发企业：资金状况将受到显著影响，市场集中度进一步提高“8+2>10”——影响解读8+2>10——政策力度远胜“国十条”，彰显政府调控决心，标志着调控进一步升级和深化。“国八条”、上海重庆两地房产税试点办法连续出台，各项调控较2010年4月出台的“国十条”更加严厉，将形成“8+2>10”的政策合力。此外，中央政府“提前”发布政策，表明中央政府对2010全年宏观经济增长数据较为满意，同事也有利于政策影响在春节前后的传统淡季期间逐步释放，并能充分彰显政府推进房地产调控、遏制房价的决心，标志着调控政策的进一步升级和深化。不做政策的炮灰，瞄准刚需理由一：政策背景2011年1月，国务院办公厅即发出1号文件调控房地产市场的政策是2010年调控政策的升级和深化，也是对可能出现的2011年春季房地产市场行情的防御，是一种事前“消防”，而非事后“救火”。该政策目的在于进一步彰显政府调控决心，缓解房价上涨预期。河西、奥体已经遍布大豪宅，作为奥体南部新区的第一个项目，我们该去抢这杯羹吗？理由二：市场背景且看江湖，从市场中得到答案HIGHT资料来源：世联分析河西板块近6年的发展历程来看，河西已真正成为“全南京人的河西”，迎来全面发展时代

2014年青奥会落户南京为河西发展提供再次腾飞的机遇仁恒江湾城南洋碧瑶花园中海塞纳丽舍LOW第一阶段：艰难起步表象：以全国领先型房企入主：万科、中海、万达等客户：以新南京人为主，价格外溢型驱动优势：片区规划利好要素：客户觉得距离市中心仍较远价格：4600-5300第二阶段：稳步提升表象：区域领先型、本地房企跟进：银城、嘉业等客户：鼓楼西、建邺、新南京人为主，品质追求型驱动优势：片区形象初现要素：消费者消费结构单一，紧凑型物业绝对主流价格：87000-10000万科光明城市银城西堤国际第三阶段：全面发展表象：各类房企全面开花；大平层持续走量；打破办公、住宅倒挂现象客户：南京人的河西，购买来源区域广，重复性消费出现优势：片区完全显现复合型CBD/居住功能要素：稀缺性资源（全新规划，干净、舒服），区域全面成熟起来价格：17000-20000

保利香槟国际发展阶段片区发展潜力LOWHIGH万达华府嘉业阳光城河西发展认识仁恒国际公寓200520082010河西板块05、09年供应量超过120万平米，其他年度供应量在90万平米上下徘徊；河西板块销售量高潮出现在2006年，成交167万平米，08年遭遇滑铁卢，成交仅为66.67万平米，但随后09年成交再次突破130万平米，良好的发展预期使得总体上供不应求；10年遭遇楼市调控之年供应成交均出现下跌。河西板块成交均价一直保持着平稳的上涨趋势，但09、10年的均价涨幅远远超过了07年的涨幅。河西板块总体市场分析板块整体供求趋于平衡，价格稳步上升，河西已得到全市的认可（市场成交份额和成交均价均居全市第三位）板块08年份额09年份额10年份额11年1月均价（元/平米)城中4.1%4.8%4.2%26924城东2.8%3.0%2.9%19857城北5.6%8.9%8.1%12888城南7.6%6.6%11.8%12357河西16.8%13.6%15.8%18367仙林2.1%9.9%3.0%13696江宁26.1%22.5%20.3%9329江北34.9%30.7%33.9%7865河西板块区已经形成龙江、新江东、奥体三大片区；奥体片区目前正在成为高端住宅聚集区。仁恒国际公寓仁恒江湾城保利香槟国际本案天正滨江21000元/平米御江金城18000元/平米保利香槟国际18500元/平米和府奥园20000元/平米中海凤凰熙岸27000元/平米星雨华府23000元/平米万达广场17000元/平米栖庭22000元/平米仁恒G5322000元/平米宋都美域19000元/平米碧瑶花园23900元/平米仁恒江湾城22000元/平米金地名京30000元/平米奥体片区新江东片区龙江片区河西在售项目依托滨江以及大力的市政规划建设，本区域已成为高端居住区项目总建（万㎡）容积率已售（万㎡）待售（万㎡）均价（元/平米）主力产品备注龙江区域中海凤凰熙岸56.83.3510.346.527000三房140、四房170在售100、140、172平方米房源新江东区域御江金城22.83.27.715.118000三房130-40、别墅300近期将推12号楼的剩余房源万达广场262.021.34.717500两房81-89、三房117-133在售80-168平方米房源天正滨江7.52.12.25.321000四房170-260在售1、5、6号楼，房源面积170-260平方米不等星雨华府372.3917.519.523000两房98、三房133-149主要在售15、17栋房源，面积145、151平方米金地名京202.219.80.230000两房88、三房148还有10几套“和院”在售，面积200-294平方米栖庭7.82.993.14.722000两房102、三房130在售01、03、05栋，102-142平方米奥体区域和府奥园10.52.72.18.420000两房77-87、三房120-133新房源预计上半年推出保利香槟国际262.214.111.918500三房120-140、四房160-190近期将推出8、17号楼面积120、140、160平方米仁恒江湾城741.912.261.822000三房130-150预计2月底推出二期5、7幢楼，仁恒G538.62.07.90.722000两房78-80、三房110-125在售08栋，78、86平方米复式碧瑶花园17.71.912.15.623900两房105-110、三房148-154二期在售106-149平方米两房三房宋都美域222.113.18.919000二房98、三房120-141在售房源133-141平方米现房河西在售项目河西市场在售项目未来住宅建面总计供应量约193.3万㎡，而据本案最近的奥体区域就有97.3万㎡

，且在售项目都以大户型为主要供应产品项目名称地块位置土地性质楼面价（元/㎡

）土地现状占地（万㎡）容积率总建（万㎡）受让方NO.2010G43建邺河西大街以北，黄山路、庐山路之间商业金融业用地、酒店式公寓用地5677未动工2.26.514.3江苏盛康商贸NO.2010G53东至西城路西至吉山路；北至规一路；南至白鹭东街二类居住用地、居住社区中心用地8584未动工11.93.136.9和记黄埔NO.2010G54东至吉山路；西至泰山路；北至怡康街；南至白鹭东街二类居住用地、幼托用地12789未动工4.83.014.4招商地产NO.2010G67东至空地；西至康苑新村；北至现状富春江东街；南至小青路。住宅用地10827未动工1.12.12.4中冶置业河西市场潜在项目河西区域拿地成本均较高，可以预计未来都将走豪宅路线河西板块俨然已成为南京人品质追求型主力需求区域，河西不缺大豪宅，但缺乏真正的贴近刚需的项目，作为奥体南部新区的第一个项目，我们是否要利用这个市场空白点？控制总价，快速去化，引爆全城理由二：市场背景作为超级大盘的首批产品，我们必须要从全局利益出发，如何才能有利于后期的销售？理由三：项目背景自我审视，看我有何法宝？总用地面积约3.2平方公里地上建筑面积6000,000平方米住宅面积3,803,000平方米办公企业总部面积1,009,000平方米混合功能面积256,500平方米商务会展及文化娱乐面积723,500平方米商业面积208,000平方米项目地上建筑面积高达600万方，其中集住宅、办公、混合、商务娱乐和商业等多种物业形态，是一座名副其实的城市综合体。海峡城主要经济指标河西奥体片区作为一个新区，早期大部分项目的高端定位，其客户基本以投资及改善型客户为主，导致了区域内入住率较低，人气不旺，从而使得目前整个河西的商业及办公的发展仍然比较滞后。萧条的商业和办公调查项目交付时间调查时间亮灯率万科光明城市2008.82010.8.1521：0026%中海塞纳丽舍2007.835%注：数据来源365地产家居网高的空置率区域借鉴—奥体新区的尴尬理由三：项目背景作为奥体南部新区的第一个项目，作为南京市唯一一个超过500万方的超级城市综合体，作为政规划的重点项目。首批以刚需产品入市，提高项目的入住率，从而带动项目后期乃至其他物业的销售海峡城一定要从全局利益出发大豪宅VS小公馆小公馆作为一期（首批）产品是我们不二的选择小公馆遇见海峡城一期（首批）产品WHAT【贰】我们的出发点Start作为首置客户！他们想什么？他们要什么？他们喜欢什么……客群描述毕业时对未来充满憧憬工作时全力以赴，为未来拼搏买房时充满无奈与沮丧他们有自己的圈子有自己的生活有自己的梦想他们尚处于为生活拼搏的阶段每天在忙碌中度过难得的闲暇也希望有格调的度过然而他们在高涨的房价中，无数次沮丧他们为了能拥有一套房子还在努力挣扎集结全城首置客户，为高素质人群量身打造精品小公馆我们的首置、功能性首改客户——城市的明天他们与年轻渐行渐远，但有一定经济实力！思想前卫，接受力强，对新鲜事物天生拥有强烈的敏锐感，渴望独立，更渴望拥有自己小小的世界；房子不一定要大，但一定要有温馨，够特别；追求品位同时，更能有自己独立的精神世界；他们接受的是比较多元化的思想观念，在日常生活、休闲娱乐等方面更加新潮，他们非常在意生活的品质，更让自己享受到好的生活；客群特征OurCustomers他们懂得生活是一种享受城市是一种收藏家庭是一种财富你要什么，我给什么市场定位不仅仅给你幸福，还会给你更多海峡城一期首作--

豪宅区的城市小公馆住宅户型配比

物业类型：高层主力户型：两房、2+1房、三房备注：此配比仅作为项目一期（首批）产品参考户型面积套数比例产品核心价值点85平米二房45%功能紧凑型两房满足栖居需求110平米2+1房40%功能紧凑型2+1房功能实用120平米三房15%相对舒适三房周边项目价格行情比较：参照项目本项目仁恒江湾城和府奥园朗诗绿色街区评分指标权重区域20%10011511095交通20%100107115105配套20%100110110110周边环境15%1001009597居住氛围10%100110113107品牌价值5%10011095105片区提升空间10%1009510095总评分100%100107.4107.3102项目价格（元/平方米）/220002000013000目标加权价格（元/平方米）/20484.1718639.3212745.10参照权重（%）/35%40%25%加权后价格（元/平方米）/7169.467455.733186.27本项目加权平均价格（元/平方米）17811.46从周边项目的比较来看，本项目精装产品的静态价格在17811元/平方米左右。价格建议由于本项目作为河西南部新区的第一个项目，因此我们只能选取距离本案最近的项目作为参考依据。因此保守估计本案的合理价格区间为16000-18000元/平米。看得见的成熟一期项目混合功能区建议作为一个超级大盘，一期的入住情况。将会极大影响购房者对本案的认可度从而直接影响本项目后期的销售。如何提高项目的入住率？成熟的配套有助于提高项目的入住率混合功能用地的建设，商住的结合也许是个机会！

如何打造这样的混合功能区呢？引进商务办公企业商务办公区的设立，吸引大量的客户入住，必将带动商务办公区的配套发展和成熟，以此来促进社区配套的完善。混合功能区规划前提生态低碳河西南部地区的规划是以“生态城”为建设理念，倡导生态、低碳的生活、工作理念。旨在用5年时间把河西南部建成高绿化覆盖率和超低能耗的“生态城”；绿化覆盖率不低于50%，人均绿化面积将达20平方米，新建建筑将符合65%的节能目标。规划区内的混合用地必将秉承这一理念，打造成宜居、宜业的新兴区。混合功能区规划要点项目的后期，有企业总部（高端商务区）的规划差异化的招商引资中小型企业基地混合功能区规划定位鉴于规划要求和定位本案一期主要吸引的是高科技的中小型企业，产业是

电子信息产业生产性服务业环保产业生产性服务业环保产业电子信息产品研发软件开发市场研发信息服务生物科技环境监控循环利用节能技术资源研发综合利用主要吸引产业类型市场营销物流管理医药科技金融银行保险业混合功能区业态建议塑造科研商务区倡导田园工作生活模式环境功能复合功能区++层次丰富的院落、花园的室外空间组合，与生产工作场所相结合，它在人的尺度上界定了个体的人与自然景观的关系，对高科技企业园的环境功能有至关重要的作用。将园林式的空间布局营造植入产业园的体系中，给工作者建构了一个最为适宜发挥他们创造力、想像力的空间，让他们能够在自然中工作，回归生活、工作、娱乐与自然为一体的田园模式。营造温和健康、文化开放的氛围。塑造科研商务区；信息的交流、新技术的共享促使研发水平不断提高。混合功能区规划理念基于生态、低碳的生活、工作理念，建筑的外立面建议采用现代风格。简洁、开放凸显商务办公的高效性。创造出高质量的工作环境，显现技术领导和创新的优势。混合功能区规划外立面建议商务办公环境需求：

1.功能齐全，智能配套丰富

2.宽敞、明亮、舒适的办公空间

3.开放、独立的办公氛围

4.良好的商务环境与品位√一旦商务办公的引入，配套支撑十分重要！混合功能区规划环境建议引进商务办公企业相应的配套需要加大引入商务办公企业，就需要成熟的配套建设。相应的配套建设逐渐发展，成熟之后也会加大商务办公企业引进的几率，以此获得效益。需要哪些配套设施呢？混合功能区——商务办公和配套现今，众多企业以年轻人为主，因而企业培训是融入企业文化的一部分，设置与企业匹配的培训场所，可以把培训和教育融入生活，提高白领的职务修养和生活品位，促进积极向上的办公办公环境。白领培训文化艺术公共图书馆可以作为一个文化建筑的标志，让每一位企业人士感受文化的饕餮。图书馆也是企业各层人士充电学习的最佳场所。图书馆文化艺术有一个外形突出的艺术、展览馆，可以是项目的精神堡垒；未来可以是艺术品陈列馆，也可以作为一个流动艺术的展示中心，是商务办公环境的艺术高地。艺术馆文化艺术休憩式商业街区休闲商业区生活商业区文化商业区通常为情境式体验式的商业，业态多为休闲娱乐等有特色的主题店，包括餐饮、酒吧、咖啡、茶馆、特色中餐、日韩料理、特色面包房、西点厅等。自发形成的生活配套，比如社区超市、服饰、美容美发、烟酒店、干洗店、药店等生活服务型商业。先期可作为画室、展厅、表演厅、个人创作室等形态存在，以免租的形式吸引艺术家展示其个人著作，最终形成前述的休闲商业区形态。商业街区商务酒店是商务办公区域的休憩场所，利于商务办公人员的长期往来和商务洽谈。咖啡屋和茶社也是商务办公区必不可少的元素，是办公人员舒缓压力，与同事或上司直接交流的好去处。商务酒店、咖啡屋以及茶社商业街区用餐饮带动整个启动期的商业氛围，通过一些比较实用的品牌商家，来带动整个风情街的人气。这样也给商务办公区的工作人员以消费购物的地方。风情商业街商业街区贴近自然的健康运动项目，以硬质铺地为主，同时满足休闲和锻炼的目的。公园广场也符合生态、低碳的宜居环境。公园广场休闲娱乐运动会所：室内游泳池，标准池＋亲子池；瑜珈馆，设立常规瑜珈和热瑜珈室；壁球馆和室内高尔夫项目提升高品质。休闲会所：洗浴、棋牌、咖啡、书吧等；SPA，红酒吧；儿童中心，提供亲子空间。休闲、运动会所给予住户健康、环保的生活理念，聚集人气且提高了生活品质。运动、休闲会所休闲娱乐健康管家中心除了拥有社区诊所的功能外，还有医疗保健康复功能：身体检查、体能检测以及健康资讯指导中心。健康生活的理念融入到平常工作生活中。健康管家中心健康医疗成熟的商务办公配套

提升小区入住率促进提升商务办公区的配套建设成熟，必将吸引更多的客户，也使得住宅客户入住的可能性大大增加，是社区住宅配套形成的基础。社区住宅配套的形成也必然刺激商务办公区的配套日趋成熟，完善。同时也能凸显出自身的配套特性。商务办公配套和社区配套的关系阶段教育相结合引入幼儿园→知名小学→重点中学的大学前系列教育。社区教育中心：中老年学校，职业培训，儿童辅导；培训学校：提升课程，专业培训；远程教育。实现教育一体化。社区教育社区康复中心，康复治疗+心理咨询。社区诊所，常规医疗定期名医专家交流。社区药店，便民方便。私人诊所，作为辅助医疗的重要一环。社区诊所社区医疗社区底商，分散于各个组团，辐射范围更广。菜场，提供净菜服务以及有机蔬菜专柜，便于住户的生活购物。社区便利消费社区菜场戏水池和戏沙区结合，满足不同季节的儿童游乐需求，塑造一个小型亲子乐园的景观高潮。接近原生态的锻炼型活动，主要针对儿童，但也能吸引到一些好奇的成人参与其中。不仅让儿童拥有欢乐园，也能与父母有更多的交流。儿童特色游戏区社区儿童游乐区社区的学校，社区中心，社区业主自发组成的演出表演活动，或者定向聚会活动，亲子活动，竞技比赛，定期举办，形成一个社区的固定活动，增强社区人气和居住氛围，提供住户一个互相交流互动的平台，让住户都走出家门，形成真正开放的社区生活方式。周末广场交流会社区广场我们的目标旨在打造宜居、宜业的生活环境打破商务办公和社区居住区的隔阂植入新的生活、办公理念；追求品质生活在这里，我们营造生态、低碳城中美景，亲近未知的自然未来目标未来舒适生活产品优化建议导入一种全新的健康的生活模式成为海峡城未来发展的新方向。本案未来及那个会成为南京全新的滨江国际社区.产品定位低碳生活创建一个健康的、可持续发展的、对环境无害的低碳新城建筑形态增加绿化空间改善通风效果结合周边的生态环境。将空中花园注入建筑物的“风洞”当中，将地面的园林带到空中，去造就一系列的立体绿化，成就了“楼在林中，林在楼中”的概念建筑形态-改善通风效果风洞形成二级风，带走尾气、湿气、使到处充满清新的空气。建筑形态-改善通风效果共享空中花园，生活因此不同/Lifewillbedifferentwiththeskygarden建筑形态-改善通风效果能源利用外墙保温外遮阳系统中空玻璃+LOW-E膜太阳能草坪灯雨水回收系统节约能源新能源阳台壁挂式太阳能板家居智能系统同层排水新风系统隔音降噪系统地热采暖分户式净水系统室内环境/IndoorEnvironment交通

/Traffic人车分流系统地铁自行车废弃物处理/GarbageTreatment垃圾回收系统家用垃圾粉碎器有机垃圾生化处理机水元素气元素土元素生物元素景观环境在水元素区域可修建环保水池和人工溪流。人工溪流水由净化的生活污水的来，体现了以谁为本的空间设计理念，同时也向世人展示一个重视水资源保护的生态小区。景观环境-水元素通过台地的起伏变化，并种植高中乔木、高低灌木、以及近地花卉和草地的掩映，呈现出高低错落的五重景观，并可通过坡地围合及曲径通幽等手法，移步换景，营造出丰富的景观序列空间。景观建议-土元素大量种植成树形成小面积森林，可设置林中漫步、森林浴、森林吸氧、攀岩、野营、树林标本采集、闻森林馨香，吸高氧空气，听松涛鸟鸣泉音，感受一份山野的灵气。景观建议-气元素利用湿地公园的水系设置具有趣味性的芦苇迷宫。湿地的特有条件能提供生物较好的生存环境，昆虫标本采集，水岸垂钓、飞鸟栖息的野趣的充分展示大自然风采。景观建议-生物元素建筑立面建筑风格思考：1、与外部景观资源的和谐；2、对于走在其身边的人们，其所需要的极高的质感。建筑立面现代、简洁、个性龙湖世纪峰景建筑立面仁恒河滨城：造型简单,硬朗,利用里面色块的处理凸现建筑的品质。

建筑立面建筑立面景观思考：1、需要承托建筑的品质；2、拥有较为丰富的原生态景观；住区景观建议现代自然景观住区广场景观希望住区内外呈现不同的感官感受.简洁、明快、清爽的现代居住景观，无论从高空视觉，还是细部都将是品质的体现。在整体环境保持现代极简主义风格的同时，种植大量植物，并注重打造休闲地带，体现小区休闲氛围。简洁、秩序的外显特征回应了现代生活的功能需要；丰富、深邃的内涵感悟满足现代人的精神需求。///住区组团景观景观设计上体现简约、洗练、纯粹的极简主义风格，使人们在情感上得到平静。住区组团景观住区休闲景观阳光沐浴，旱冰游乐，漫谈散步，都将是这个区域的品质休闲活动。滨江景观建议滨江景观滨江景观的设计将为项目整体提升一个档次。滨江景观宽阔的视野，环保材料的应用，都使来宾更具亲切感。与水相邻，慢跑、自行车都将是一种自然而亲切的运动滨江景观可在绿化带上设置棋桌，供老年人平时下棋娱乐。滨江景观600万平方米的联想海峡城企划策略

G07地块，海峡城第一个面市的地块，对于客户来说，他们更想通过它了解背后的这座城。城的故事·优势发掘

·定位语&推广语

·视觉表达

城的力量·推广三大关键词

·开盘前推广

城的故事企划演绎从世茂到远雄，从台湾香港房地产界到保险、金融界各大股东，他们携手为海峡城而来，以远见卓识落笔南京，对城市综合体的理解与实现，必将突破南京以往水准。理想品牌ADVANTAGE1品牌背后的每一个名字都是一个巨人，因同一个理想而走到一起，实现600万平方米的理想国。世界规划CBD进化后的CAB实践场（CenterActiveZone），国际最先进的城市规划理念，商务、研发、商业、服务、娱乐、居住等于一体，政府大力引导，后期大量港台外企入驻。站在世界的高度，融合先进的文明，在这里，从入驻的品牌、生活的居民、工作的企业、休闲的方式，都以全球眼光设计未来。在这里，海峡城就是一个世界村。ADVANTAGE2秦淮河口，长江邻水，承袭河西新城的绿色主题，以更先进的环保节能为理念建造一座生态城。南京最大的LEED认证综合体项目，是城市与自然的完美融合，为南京建造一座梦幻岛。低碳生态

ADVANTAGE3梦幻岛未来感无所不能的丰富的环保的理想国中心的世界村舒适的科技的包容的开放的国际的600万平方米有无限开放的可能性，600万平方米的梦想在这里慢慢展开，太多的形容词，太多的生活方式，容纳一生梦想的城市，值得一生探究的城市。推广语海峡城，一生之城海峡城定位语航母级奥体滨江生态城600万平方米，南京前所未有的城市综合体规模奥体最新兴版块，最具青奥概念江河交汇口，景观与人文价值体现环保生态规划，LEED国际认证

城的力量企划推广推广关键词低碳营销

国际气场

半官方感低碳营销从项目精神，到营销方式，每一个层面，每一步细节，海峡城都将身体力行地为生态城的梦想而努力，建立南京低碳营销的先锋力量。我们将通过自身的努力，在营销推广中努力节约地球资源，在营销过程中仅物料一项就减少了146.3吨纸的消耗，等于拯救了2487棵树海峡城将推出无纸化未来级接待中心，展示的是售楼处的未来趋势。整个中心里没有楼书、没有裱板、没有销海、没有销平，没有手袋，没有宣传印刷品，取而代之的是IPAD、互动电子屏、强大的在线网站等电子化应用。凡涉及到必须纸张的部分，一律选择环保纸张。客户在与我们的互动中，也成为了低碳行动的一份子，从诧异到体验直至认同。海峡城为绿色青奥加油——南京首个无纸化现象级接待中心开放2487棵大树感谢南京市民话题延伸：海峡城导演好莱坞未来大片海峡城空气罐头地铁派发日：当环保成为全世界的焦点话题，“空气罐头”越来越多地出现在不同的地方，以各种不同的名义被出售。装在易拉罐里的“巴黎空气”售价20法郎；在泰国的罗普卡国家公园有出售高山上的新鲜空气罐头，售价30泰铢；在韩国也能在首尔超市货架上找到济州岛的新鲜空气，售价为每罐约３美元……生态概念以纯净的空气作为概念传播载体，开盘前选择在地铁站进行海峡城空气罐头限量派发，引起全城话题，关注海峡城开盘。媒体选择上，建议以更加低碳环保的电子媒体为主，尝试新兴电子媒体，如微博、开心网、大型电子广告屏等绿色海峡城微博行动无纸化未来级接待中心开放一周内，微博用户只需要转发绿色海峡城活动信息并关注绿色海峡城微博，转发10个好友，海峡城将为此在海峡城滨江大道种下一棵香樟。低碳的电子媒体、植树的话题体现海峡城的低碳营销，更可以快速建立自己的独立媒体，简单互动的参与过程让更多人建立绿色海峡城的形象。国际气场国际化的标准，国际化的品牌，国际化的入驻居民，处处体现海峡城与众不同的国际化气场。同样在推广活动中，出现的品牌、企业、人物也同样希望走国际化路线。滨江慢跑60分国际行：与南京本土外语时尚杂志MAP一同举办，邀请南京的国际人士和南京各界人士参加，沿滨江大道慢跑一小时，宣传呼吁南京滨江保护。半官方感海峡城作为河西重点规划之一，得到了政府的大力支持，政府导向能够有力的建立市场客户信心，因此推广公关中，官方或半官方感的保持，有利于海峡城在没有大配套开工的情况下销售一期。青奥重要配套——海峡城开工：由市长或副市长主持开工仪式，并发表重要讲话，海峡城作为青奥和奥体的重要配套开工。同时配合1-3天的大量的官方报道宣传，与海峡城自身的广告宣传相呼应。政府与台湾**企业签约入驻海峡城总部基地政府与美国**企业签订意向协议入驻海峡城总部基地……2011.42011.62011.10产品期销售进场项目启动项目开盘品牌期事件青奥重要配套——海峡城开工仪式载体网络：HOUSE365专题报纸：5大报纸系列专题报道电视：标点看房板块专题报道\房产栏目人物采访

主题青奥推动海峡城任务作为奥体重要板块的项目建立大形象，让整个城市熟悉海峡城，并认可其区位项目知名度提高后，通过生态大盘的话题操作，大量累积客户。海峡城，生态城进场：无纸化未来级接待中心开放绿色海峡城微博行动开放：滨江慢跑60分国际行开盘：地铁站限量“海峡城空气罐头”派发立体传播网络:官网、微博媒体：电视、报纸户外：大型商场LED杂志：MAP夹送光盘礼品：空气易拉罐、宣传光盘大盘经营海峡城营销策略整盘营销思路1运营原则2开发顺序3操盘思路

品牌：企业品牌为先导，项目品牌效应放化，树立品牌形象基础；

开发：开发周期长，面临开发节奏的系统性风险，价格的持续增长；

产品：复合产品线，多元化产品价值叠加，扩大市场份额；

客户：多圈层客户构成，复合型客户形态；

发展：区域核心形象力，可自给自足，可持续发展

配套：产品与配套联动，与客户形成项目人文气质；

竞争：规避市场竞争风险，寻求差异化突破

服务：全程服务，提升客户满意度，实现客户升级大盘的运营原则：海峡城：总建600万方一期产品：刚需型住宅+生活商业配套+混合二期产品：刚需+改善型住宅+区域型商业配套；三期产品：刚需+改善型住宅+特色商业配套；四期产品：大型商务、商贸配套+总部大厦；五期产品：改善型住宅+混合一期二期三期四期抢占河西刚需型住宅的空白，建立客户圈层基础放化市场占有率同产品线对比销售客户相互接力溢价空间逐级拉升五期商务、总部大厦等高端商业配套，拉动项目总体定位，同时为最后一期高端产品销售做铺垫五期：住宅+商业+混合四期：商业、总部大厦三期：住宅+商业二期：住宅+商业一期：住宅+商业+混合ⅠⅡⅣⅢⅤ形象年主流年明星年价值年黄金年营销主题阶段背景关键问题策略关键词定义区域，建立市场影响力大盘“震撼点”效应强势推广、特色概念深入人心通过官方声音、社会公信力引导主流市场舆论影响力打造突破区域界线，克服竞争常规思路1.抓大放小2.强势推广3.政府营销营销策略形象未树立首期销售，现金流和成功销售是第一目标快速成交、现金流为王1.扩大客户层面2.缩短决策周期3.高形象性价比立足于主流客户群，对其它客户群具有吸引和涵盖性通过足够大的展示区、震撼点制造卖压提升客户预期价格，以略低于预期价格的实际价格发售，借强势营销机会处理问题产品节点刺激，保持持续竞争力1.推出创新产品及产品概念2.关键配套投入首期销售成功，进入后续阶段，审美疲劳领先产品节点式刺激保持市场声音充分发挥配套体现大盘价值/产品力的核心作用配套的开发策略——分级、价值点以及和住宅的联动关系项目营销转向品牌营销赢得价值回报、大盘力兑现价值1.真实生后秀2.客户营销3.品牌营销综合素质和社区文化是持续的卖点随社区不断成熟、充分展示社区生活，价格可达到持续增长，树立发展商强势品牌项目营销转向客户活动营销为主，以口碑传播演绎社区文化依据企业目标市场环境决策企业战略驱动1.惜售2.实验新产品高价惜售，充分稀释土地价格、实现项目溢价，追求超额利润站在企业策略层面，在项目最后一期推出新产品，实验市场，作为后续项目实现良好市场反馈的策略铺垫操盘思路：Ⅰ.形象年形象尚未树立市场缺乏声音关键问题利用自身的开发为城市及区域增值该阶段是项目立势、占位、概念传播、形成口碑传播的重要阶段陌生的区域价值尚未体现营销目标定义区域价值，建立价值平台奠定项目霸主地位，超越区域竞争霸主地位大主题宣传城市影响力核心策略●‘强势’营销：较高的营销费用，用于强势推广、特色概念深入人心、建立市场影响，有利于形成区域中心化与区域价值●在硬件上制造1-2个“震撼点”，制造震撼效应，形成城市级的巨无霸●自己营造区域价值提升区域竞争力；●依靠城市层面的政策利好、区域规划、重点项目投入等因素的支持，通过官方声音、社会公信力引导主流市场舆论Ⅰ.形象年快速成交前期销售竞争压力关键问题实现现金流营销目标赢得高人气获得主流客户Ⅱ.主流年缩短决策周期扩大客群层面提升性价比核心策略●通过强大的展示区、大型的推广活动，制造气势，促使快速成交●立足于主流客户群，并且对其它客户群具有吸引和涵盖性，形成复合型客群●营销的启动阶段要尽量降低门槛，广泛蓄客●为客户造梦，提升客户预期价格，再以略低于预期价格的实际价格发售，配合现场完美展示，让客户感受超值●首期预留价值空间，可见的价值附送，提升产品整体性价比，迎合部分首期客户的投资意识；Ⅱ.主流年Ⅲ.明星年价格的持续提升阶段性审美疲劳关键问题销售的持续性营销目标新产品，新配套，维持大盘持续热销加大配套投入全新产品或概念业内赞誉核心策略●充分发挥配套体现大盘价值的核心作用——满足生活需求、聚集人气；提升区域价值、展示生活方式、示范品质●通过新的产品体系营造核心体验点，持续聚集人气，保持市场声音，推动项目整体价值不断上升并形成新的价值标杆引领价格提升

●开发行业内客户，在业内形成良好口碑度——得业者得天下Ⅲ.明星年

Ⅳ.价值年价值的整合，大盘魅力的释放大盘魅力的展现关键问题项目营销向品牌营销、文化营销、的转化营销目标新的超越实现更高的利润

Ⅳ.价值年客户活动营销社区体验服务体系的提升核心策略●社区不断成熟，社区实景展示和生活氛围展示充分，项目营销转向客户活动营销为主，为社区不断聚集人气，以口碑传播演绎社区文化●随商业等公建配套的运营、充分展示社区生活，价格持续快速增长，树立发展商强势品牌●随着交付及入住的，提升客户服务水平，确保品牌价值；

Ⅴ.黄金年企业财务目标的兑现深入人心成熟展现关键问题品牌示范基地营销目标完美收官

Ⅴ.黄金年巩固项目定位惜售业主维系核心策略●最佳资源的入市，确保项目以较高的定位完美收官，巩固项目形象●保留的最佳资源，充分稀释土地价格、实现项目溢价，追求超额利润●从企业策略层面，提升所有业主满意度，确立企业口碑，为后续项目做良好铺垫一期产品营销策略1形象展示策略2客户策略5价格策略3服务策略4销售策略1形象展示策略目的：注重现场形象拔高，为项目赢得良好的第一印象；改善周边道路环境，加强工地现场包装，弱化客户对陌生区域的抗性；加强销售现场表现力，为客户造梦提供支持；景观示范区、样板房的配合，增强客户的归属感；体验式营销售楼处售楼处建议：1、以大面积、大空间的销售现场体现出大盘的震撼感；2、除常规模型外，加配项目整体规划模型及区域交通规划模型；前期通过加强售楼处的表现力，为客户提供一个宏伟的区域发展蓝图，从而提升客户对项目的信心及价值认可；情景商业体验街区景观示范区情景商业体验街区：未来生活配套的场景体验，提升客户对项目的信心；景观示范区、样板间：提升项目价值，营造未来的生活场景；现场外围道路及包装：降低客户对陌生区域的抗性，让客户对项目建立良好的第一印象；为客户勾画未来的生活模式，消除抗性，增加吸引力建立基础客户，精细客户圈层目的：扩大客户口碑宣传，促进客户积累通过对基础客户的精细维护，讲客群泛化；加强对客户的长效管理，降低开发周期过长导致的客户流失率老业主激励制度，充分发挥老业主推荐渠道；2客户策略客户基础介质客群意见领袖客户圈层放化泛化客群精细化服务客户基础夯实，实现客户影响放化介质加强客户长效性保养整合三项资源基础，突出项目阶段卖点，项目的信息更新与及时传递的客户沟通方式，从细节上反哺各线客户。短信+客通+活动+上门拜访品牌产品客户拉动提升购买满足方式载体老业主激励制度:老业主的切身感受最具有说服力和感染力，通过制定激励制度，提升老业主推荐的积极性，为现在带来直接目标客群；激励方式：1、现金反馈：推荐成交即可获得一定数额的现金回馈；适用于短期营销活动；2、积分制：推荐看房及推荐成交可获得不同数额的积分，在一定时间节点后根据积分数额获得不同等级的回馈；适用于长期持续进行；客户蓄水节点：预计本案项目达到销售条件为