房地产资产管理

房地产资产管理是资产所有人自己或者委托专业机构对有形的房地产资产进行科学管理，以期实现资产最大限度的保值增值行为。房地产资产管理的业务内容主要有物业管理、设施管理、财务管理和运营管理。对于房地产开发商而言，其终极目标是将运营良好的资产打包成金融产品，通过市场交易和交换行为，获得更多的资金和更大的利益。房地产资产的物业管理关注资产的日常运营，为租户提供及时的服务，保证物业的持续收入和现金流。它是对整个物业资产进行科学化管理，包括制订物业整体发展策略，进行物业定位和定位调整分析、持有或出售物业的决策分析，物业费用支出的管理与审批，物业运行绩效的监控。并根据物业管理在市场竞争中的绩效表现，评估物业公司的工作状况，协调物业公司与租户的关系，定期进行资产的投资分析和运营状况分析。此外，确定物业投资目标，审批物业更新计划、新购或处置旧有物业以保持资产的运营优势和市场竞争力，实现组合投资收益的最大化也是房地产资产物业管理的重要内容。房地产资产的设施管理主要集中在设施的运行管理和维护上，包括各种水电管网和设备管理、安防管理、保洁管理、商务服务、前台服务、维修管理、技术改造、节能管理、系统运行和日常巡查等。设施管理所显示出的服务水平对于资产的价值发挥具有重要的意义。高端持有型物业80%以上都委托专业的乃至国际性的管理公司进行科学管理，其原因就在于此。设施管理前期的设备选型、设备招投标、设备维保合同的签订等为后期经营打下良好而坚实的基础具有重要意义，后期则通过专业的物业操作和维护使整个物业设施设备保持长久如新，避免“一年新、两年旧、三年破”的状况出现，以实现资产的保值增值。房地产资产的财务管理对象的特征在于，资产以出租为主而不是出售，以保证物业产权的单一性，对物业享有永久性的权利和义务。从而，资产管理的财务目标是实现资产长久性的保值、增值并获得超额利润。在资产成长的过程中，前期的资金支持以及后期的经营管理对于广义商业地产的成功有着十分重要的作用。在后期经营的财务管理中，租户或业主的管理费一般包含在租金之内，维修基金由开发商支付并以投资计划来做安排。其风险在于出租率底、租金收取不及时。因此，物业的高端性以保证租户的质量是关键。从而，以此为基础的预算的周密程度反映了资产管理水平的高低，其中以营业预算表和收支平衡表最为重要。此外，房地产融资在房地产资产的财务管理中占据重要地位。银行贷款、私募、IPO上市、REITS都是重要渠道。而REITS则更适合于持有型物业融资，它可以打通房地产行业的各种融资渠道，沟通银行存款与资本市场的关系，促进持有型物业的健康发展。无论对于投资机构还是个人投资者，商业物业、酒店物业和写字楼都属于资本获益最为显著的持有型资产类型。有专业人士指出，“如何对最为显著的资产进行管理”和“如何进行有效的资产财务管理”是目前投资者最为关心的两个话题，解决好以上两个问题，是有效管理资产的重要途径。房地产资产管理-清华大学刘洪玉讲座我今天讲的题目是关系到企业发展战略方面的问题。实际上，大家都知道了，我们国家加入WTO,然后申办奥运成功，这实际上给我们这个行业带来了很多的新的机会，大家都在寻求在这样一个变化了以后的环境条件下，寻求自己的企业里边的应对的措施，那么这种外部环境的变化，实际上给我们带来了好多的挑战，这里边我们列举了一些，比如说土地的市场日趋规范，传统的从土地当中获得利润的这种做法受到了挑战。因为我们说，像全国各地现在实际上已经开始在做这种政府的土地储备、土地整理，统一的土地出让的政策，这一块实际上我们说土地一级市场的管理，日趋规范，那么将来如果原来我们说开发商可以碰上一些比较好的项目，是因为地的原因，地便宜的话，那么现在这个问题也在逐渐的受到挑战，所以，也有的公司就说了，实际上你有土地储备这本身并不是你的竞争优势，因为土地储备也是个双刃剑，有时候可能会把你拖累死了也有可能，这并不是说有了土地就有了财富。那么，另外这个消费者日益的成熟，传统营销致胜的策略受到了置疑，我们实际上在中国的房地产市场上，我们走到全世界任何一个地方都看不到像中国的房地产市场这么热闹，然后看看各个媒体上面的广告房地产占了非常大的份额。如果说原来我们作房地产初期的时候，还不注意营销的问题，那么那时候拿着领导批的条子，可能还不注意这些。那么现在大家对于营销非常重视，而且这个东西力量很神气。但是，实际上现在大家也慢慢的感觉到老百姓对这些营销的手段、营销的花招已经给弄晕了，他不知道哪个好了，哪个坏了，所以大家都还在出奇招，但是再奇效果也开始明显的递减了，所以有的开发商说我前面花了500万广告费卖了200万的房子，这种情况已经出现了。另外投资一体化趋势加速，打破了区域市场的垄断。那么像外地的投资者，包括境外的投资者，再像有比较高的利润空间的这样一些市场在进入。他对于当各个地方原来已经形成的那种格局提出了挑战，像北京这个地方，大家都一直认为北京这个市场利润比较高，而且不太容易进来。但是，实际上随着投资一体化趋势的加速，北京现在实际上也在吸纳百川，有南军北伐，有东北虎南下，各种各样的说法都有，这个市场上很热闹。那么，再一个就是信息技术发展很迅速，信息技术的发展一个方面使得竞争趋向于理性，因为由于信息技术的发展，使得这个市场的信息越来越公开了，提高了生产效率。另一方面，也改变了开发商的这种商业模式，要求开发商提高它的产品和服务的附加价值。再有一个就是房地产金融行业也在不断的发展，这样就使得房地产市场和资本市场的联系越来越密切，那么又跟我们整个宏观的经济又相关，实际上现在我们房地产投资过程当中筹措资金的成本在不断的下降，那么这样也导致了竞争的加剧。在这个时候，开发企业最关心的核心问题，我觉得一个是怎么组织好企业内部和外部的资源，为市场提供高质量的产品和服务，在实现企业利润目标的同时，提高最终客户的满意度。所以，我想今天给大家介绍的是结合房地产开发业务的特点，总结房地产开发企业的价值连，探讨价值连延伸对房地产开发企业发展战略的影响，主要是探讨这样一个问题。那么房地产开发企业价值链的分析，首先解释一下这个问题，那么我们说一个企业的价值链和他所从事的单个活动的方式，反应了他的历史战略和这些战略的途径以及反应的基本的经济效益。那么基本的价值活动是涉及产品的物质创造及其销售、转移给买方和售后服务的各种活动，那么企业中的基本价值活动通常可以分为内部后勤、生产经营、外部后勤、市场营销和服务这几个类别，还有一些是属于辅助的基本价值活动主要是通过提供外购投入、技术人力资源以及各种企业范围的职能提供相互的支持，这我就不说了。对于房地产开发企业来说，它实际上始终在遵循一定的程序，去开发一个又一个的想法，这个程序主要我们一般把它分成八个阶段，包括寻找投资机会，细化投资的方案，然后进行可行性研究，进行合同的谈判，然后签署有关的协议，进行工程建设，竣工，投入使用，然后进入到房地产资产的管理这样一个过程。为什么要作价值链分析呢？我们说主要的目的就是要寻找竞争优势的来源，将资源集中到有利可图的环境当中去，实际上我们大家都知道，房地产开发过程当中有一种大家都已经感觉到了的。实际上越向前延伸，那么它的利润空间实际上是越大的。为什么一个规划师作一个方案可以拿几百万美元呢？画两张图，作一个规划方案我们就给他几百万美元，然后作施工图的时候，结构工程师花了牛劲做了一万张图，可能我们连20万美元都不给他。实际上房地产行业越往前延伸利润越大。为什么？因为我们在前期实际上做工作的风险也是比较大的，那么相对应的，越往后就越没有风险，所以后面的利润水平就会降低。但是，实际上每个企业如果大家都想作前端的事情，作利润高的事情都不可能，那么每个企业都要和自己的实际情况来结合，在产业链这个环节当中，实际上主要是要把你的优势发挥出来，集中运用到某一个环节当中去创造价值。那么价值链在组织结构设计上能够发挥有益的作用，那么就是说你知道价值链的形式，怎么去设计公司的结构，那么他有很大的帮助，另外价值链分析有助于明确某一种价值的成本结构，另外对企业分析产业结构竞争格局也有帮助。这就是价值链级别企业竞争优势的时候作价值链分析，包括了基本的活动，刚才说的，然后有辅助的活动这样两个部分构成的。那么，对于房地产开发企业来说，它的价值链的研究主要一个是价值活动的识别，然后是价值活动的归类，然后形成一个价值链。对于房地产开发企业它的业务分类我们基本上按照开发的过程，有机会寻找、前期、规划设计、土地开发、建筑管理、市场营销，然后接下来就是房地产资产的管理，这个就是在每个阶段要做的工作。实际上，这里边我们说房地产开发企业，企业的基础设施这里边包括了人力资源，然后就是上边这一块，他也能够对企业的利润产生很大的影响。那么，底下这个基础的活动，就是我们看前边这个图，实际上有基本活动，有这个企业辅助的活动，那么这两块实际上都是对我们企业的经营活动产生很大的影响，人力资源就是招聘、培训这一块，支持系统就是这些信息、法规这些东西，支持系统，然后就是采购的系统，这是一部分辅助的活动。那么它的基本活动是在这底下，那么房地产开发业务的流程，一般的都是先形成一个创意，然后寻找这个机会，进行产品的规划设计，进行土地的开发，然后进行建设管理，然后进行市场营销，进行资产管理，实际上这个过程，我们叫生产及营销的组织，然后这一块主要是产品的设计管理。我们发现在房地产开发经营的各个当中，实际上产品设计管理和生产营销组织这两各环节，是它的最主要的环节。为什么呢？因为产品的设计管理这一块，主要是要把握住用户的需求，发现价值的空间，就是说在北京的这样一个市场上，为什么有的开发商说，我这一平米房子占6000块钱，利润是6000块钱，我现在卖1万2，我有6000是利润，有6000是成本，那么也有的开发商说我这个房子是6000，我卖7000都很费劲，那么实际上6500还卖了一部分，那么都同在北京的市场上，那么实际上利润空间是不一样的，这里面和用户的需求是直接相关的，需求的特征。这里边从经济学上来说，我们有时候讲需求弹性，对于普通的这些房地产项目来说，比如说普通住宅来说，你的价格弹性就不是非常的大了。这个时候，实际上你要想获得比较高的这种利润，就不太容易。但是相对来说风险比较小。对于这个高端的，我们所谓的高端产品来说，比如万通，万通做的万泉新欣家园，可能是五千多块钱的成本，现在卖一万二、一万三的一平米，那么连冯仑自己都承认，这种项目是可遇不可求，那么我只是碰到了，瞎猫碰死耗子碰上了，那么这里面也没有那么简单，怎么别人没碰到让你给碰到了，这里面也有一个怎么把握用户的需求，发现价值空间的问题。另外就是生产营销组织，你发现了这种需求怎么去满足他，发现了这种价值空间，怎么去满足这个价值，那么所以我们这两个是房地产价值链当中最关键的两各环节。那么在房地产管理当中一个是垂直的价值链的管理，把价值渗透到材料的供应、客户的服务等上下由的环节，这是垂直的价值链管理。还有一个是叫水平的价值链管理，就是位于价值链同一水平之间的企业的战略联盟，比如说现在有房地产联合网，什么住宅产业联盟这种，这实际上是一种水平价值链的管理。有了这个价值链的概念，实际上又有一个价值链扩展，业务的扩展问题，我们现在国内有很多的房地产开发企业，尤其是上市公司，那么大家都开始在琢磨，因为对于一个上市公司来说，他非常重要的是他要有比较平稳的业绩，那么显然，仅仅是作房地产开发满足不了股民对这个公司的业绩平稳性的要求，所以，都希望在围绕着房地产的价值进行一些相关的拓展，那么这个表里边就是台湾做的一个研究，这个房地产企业在进行拓展的时候，他往哪些方面拓展，比如说房地产相关的行业，酒店管理、旅馆的管理、大楼的管理、建筑经理、营造，营造就是我们的建筑施工，然后建设等等。他这里面往建设，往仓储、商场这些地方，还有酒店管理拓展的比较多的。他么这些行业实际上是跟房地产行业密切相关的。另外还有一种拓展就是和海外投资和金融、证券这个方面的拓展也比较多，再有其他的就是往高科技方面拓展，有的高科技服务业，像物业管理的服务，个别的还有到制造业，因为比如像住宅产业化的过程当中，住宅的布品、布件的生产，这实际上是制造业工业的东西。我们在分析我们国家好多房地产企业的时候，很多企业因为原来可能都是从其他的行业转过来的，就是我们所说的买壳，然后把自己装进去上市。可能原来这个上市公司是搞旅游的，然后就被房地产企业控股了以后，想办法把房地产装进去，装进去以后，实际上这里边又有好多你原来的主导的产业和新的主导产业之间的这种关联度。那么很多房地产企业也投资搞高科技，有的还搞生物制药，实际上这里边我们说在作这种布局的时候，实际上就面临着很大的风险，为什么呢？我们可以从台湾的经验也可以看出来，实际上他拓展的时候，首先或是在围绕着自己相关的行业，然后金融也是跟他密切相关的，因为房地产开发企业他积累了大量的这种投融资的经验，而对其他的领域就相对的少一些。所以，他在多元化发展的时候，首先考虑跟自己的本产业内相关的发展机会，另外在跨行业拓展业务的时候，大部分进军的是金融和投资行业，这个房地产企业具有大量的资金，并且在长期的项目开发中积累了大量的融资项目有关，而且这些行业所投入的现金流、特点及融资投资能力的提高，都符合房地产本身需要的利益，也就是说在寻求拓展的时候，实际上是要形成相互支持的态势，而不是分散他的资源。我们现在实际上很多开发公司在考虑拓展的时候，往往是跟自己的主业来竞争资源，而不是能够形成互补的这样一种态势。策略联盟也是横向价值链管理的一种模式，联盟内的企业结合各自的专长，相互提供商机，共同进行房地产开发经营，但是这个在中国实现起来可能是比较艰难，不同的企业之间如果能够在目前这个阶段，谁也不服谁的阶段，那么大家怎么能够相互提供商机互补，不太容易做到，但是这确实是提高企业竞争力有效的一个途径。另外就是通过软硬件结合的方式，向消费者提供更多元化的成套的服务，比如说通过这种联盟，帮助企业拓展市场空间，降低经营成本，满足多元化的需求，提升企业的品牌形象，形成一系列的垂直服务的网络。比如说像我们国内原来就有过这种房地产住宅刚才提到的那些联盟，他就希望能够在中国的市场上占有一定的份额，一说这个联盟，然后通过集团统一采购，然后降低成本，然后因为实力强了，就可以提升形象，然后又可以自己形成一个垂直的服务链，包括材料供应、布品、布件的生产都可以，他是这样的一套思路，这个思路实际上是跟这种横向价值链管理的用策略联盟这样一种方式去设计的。价值链管理当中应该注意的问题是什么呢？房地产垂直价值链的延伸对企业的要求比横向价值链更高，他要求企业领导者对不同领域有深刻而长远的分析认识，要求企业集团具有很强的产业规划能力、资源整合、信息和人力资源支持等等，现在实际上我们国家房地产企业都在扩张，就像大连万达，然后深圳的金地，然后万科这样一些企业，都在寻求扩张。那么扩张的过程当中，很重要的一个就是你的能力，如果能力被稀释了，你的资源由于你自己的资源不够使用，也可能会在这个资源整合的过程当中，也会出现问题，这都是值得大家认真的去思考的东西。因为我自己接触到的个最典型的一个例子就是我们国内郑州的亚细亚集团，他经营零售商业，然后进军了房地产，就由于房地产把他拖垮了，这里面很重要的一个原因就是他的管理能力，在郑州那么一个市场他很强，而且在郑州竞争对手的实力可能还一般，但是他到了广州、到了上海、到了北京，那么这个竞争对手的实力要比他强，并不一定比他弱那么他的那点优势到了这边普遍就不一定是优势了，但是他仍然很雄心勃勃的去到这些市场上竞争，而且这个竞争的时候，还要把大量的资金去投资到放到自己拥有的商场，因为零售业自己拥有商场、拥有这种情况实际上是不多的。那么，他在北京想作北京的项目，他买了11万平米的楼，其中有4万平米是市场，其他的面积是写字楼、公寓，他原来设想把公寓和写字楼卖掉，把利润留到哪儿呢？留到商场，这个商场就是他赚的，白赚一个商场，然后自己开商场，想得很好，但是实际上他拓展的过程当中，就发现由于资金自己的投资能力不够，对房地产的行业也不熟悉，另外他的商场到处去开的结果，就是在郑州的业务源到了北京就要当部门经理，连柜台的这种班组长都不行了，就得到部门经理了，很显然即使你郑州的售货员的水平再高，到了当部门经理是另外一种要求。所以我们房地产企业在扩展的时候，也存在着同样的类似的问题。那么我们国家实际上在房地产从业人员职业化的这种能力的培养还不是很完善的时候，这个过程就更有问题，我们经常会看到房地产行业有一些消息说哪个明星今天从这个集团跑到那个集团了，然后有哪个人被哪个人又挖走了，这样走一个以后，企业就地震一次，甚至市场也跟着忽悠一次，媒体也跟着忽悠一次。实际上这个东西人才流动在一个健康的市场条件下是非常自然的。为什么我们目前出现了这种不自然的情况了呢？就是因为我们这方面的人才还非常的缺乏，而且还没有形成这么一个机制来培养这些人才。大家都已经一致的意识到了，在今后的市场竞争当中，我们自己要有自己的核心竞争力，那么这个核心竞争力可能主要体现在4个方面，一种是设计管理的能力，一个是生产营销的能力、组织的能力，一个是企业管理，要有一个很好的企业管理的平台，还要有一个创新的能力，那么这里边前边的两个能力大家现在基本上刚才说了也比较重视，那么企业管理平台，这个就跟不同企业就有很大的关系了。那么我们现在实际上企业管理平台如果企业的规模不是足够大的话，这个平台就不太容易做好。另外，创新能力，有人说我们创新风险太大，我们还是要想办法先让企业具有学习的能力，就是不断更新自己知识的能力，那么实际上在房地产行业里面的这种创新，一种是产品的创新、技术的创新，实际上你的管理、营销的模式也是要创新的，那么这个就是对于一个企业的这种核心竞争能力的要求。我记得我原来就曾经探讨过一个问题，在前边我们说的整个房地产开发过程当中，比如说设计管理能力，我们现在都请洋设计师给我们设计，这个设计出来肯定好，老百姓喜欢。但是，实际上我最近参加了一些大的项目规划设计的招标，然后评审，就发现洋设计就是在营销的时候形成了一个说法，说这是洋人设计的，但是实际上内容并不一定合适，并不一定适应我们中国市场需求的特征。所以这里边我们说，各个企业都在琢磨，怎么去把自己做大做强，万通冯仑是不是刚刚讲完，冯总他一直希望把万通做成一个房地产行业的百年老店，要想办法长久不衰。那么他自己也在琢磨一些创新的问题。但是，我曾经也很重视，多次提出来一个问题，就是如果房地产企业他的主营业务就是作房地产开发的话，那么实际上要想作到百年老店是非常困难的，因为就是冯总他自己也使，房地产企业就跟赌博似的，两块变四块，四块变八块，八块输了就回零，从零开始，然后再一块变两块，两块变四块，老是这么翻，翻到最后又回来。那么就像一个很大的房地产公司在加拿大的，就是因为在英国做了一个千年琼顶的一个项目，那么最后就把他拖累死了。那么实际上做到多大都有可能再回来的可能性。这里边的原因是什么呢？就是你作为一个房地产公司，你如果仅仅是开发，我们有时候说国营的企业，国有的一些企业，只要有了利润，政府拿走，然后拿走了利润再给你块地，你再建房子再赚了钱，赚了钱再被政府拿走，再给你一块地，最后哪天说WTO进入了，美国要来和你竞争了，然后你赶紧看看你的家底怎么样，组织组织和人家竞争去吧，发现自己没有资产，资产一点都没有。然后，手上有一些资产都是卖不出去的房子，边边角角的这些房子，这些房子要实现价值很难，这样的话，实际上这个企业面临着这种新的市场环境，就很难生存和发展，那么所谓的多强多大，那么也是虚的。所以，我们说从房地产开发企业长远发展的角度出发，我们说要重视它的新增的价值链环节，就是房地产资产的管理。我们说为什么这样呢？从长远发展的角度来说，房地产市场将不可避免的从开发建设，提供增量供给为主，向投资金融为主，保持存量供给为主来转变，那么大家经常出国考察，国外很好看到塔雕林立的情况，有的时候你偶然看到一个项目在建设，就感觉到很稀奇，就是说这个项目还真有活力，还真有新房子在建。但是你绝对没有停手在这个城市里面，房地产好象在整个的经济体系中没有什么作用，也不是。在任何一个城市，房地产都是这个城市里面的一个主要的产业之一，那么他们比如说像在美国，他就讲，房地产市场是经济之指示器，是国民经济的一个指示器，经济健康不健康，看看房地产的价格怎么变化就知道了，看看老百姓的购买能力和房地产价格是不是匹配你就清楚了，因为如果价格高了，老百姓买不起了，说明一个是房地产本身的问题，再一个是宏观经济也有问题，就是老百姓收入低了，由于宏观经济环境不好他就收入低，这是经济发展健康与否的指示器。在很多时候，房地产业他说是国民经济的一个发动机，经济要靠这个产业去带动，但是这种发动机也好、指示器也好，是不是必须得塔雕林立才是发动机、指示器呢？并不是这样。所以，在西方的这些发达国家的房地产市场上，虽然他们没有那么多新建的房子，但是房地产市场仍然是他的一个主要的市场内容，主要的一个产业。这个东西就预示着我们这个市场的特征，要有一个转变，这种转变就是要从开发建设往投资和金融的这个方向转变。那么，在以房地产金融与投资为主导的市场环境下，房地产资产的全寿命周期的管理就会成为房地产企业的主要的环节，那么预期这种转变会在未来的5-10年内完成，我们不可能老是这么没完没了的建下去，就是说我们每年有1000万人进城，我们去年光住宅就建了5.4亿平方米，城市的住宅，如果要是城市光增加1000万人的话，那人均得多少平米呀？当然还有一个提高原来的居住水平等等这样一些因素，不管什么说，就是这种建设，比如像北京的写字楼，我昨天从成都回来，我从成都机场一下飞机，然后一路上走，走到城里边，就发现成都的半拉子楼触目惊心，已经好几年了在那儿，都已经成了洪洞了，一个个被导弹击中了以后炸完了以后剩的骨架一样，就已经好几年了。那么新的写字楼就没有建设，住宅还可以。但是原来建的那些别墅什么的东西也都不很了，也都黑洞洞的爬在那儿，停在那儿。这里边也就是说，实际上我们在一个城市它到底需要多少空间和人口有关系，那么非居住的房地产，就和你这个城市的产业结构和它的就业情况有很大的关系，那么城市不可能无限的扩张，尤其在市中心、城市中心区域里面，不可能无限制的建房子，所以当房子建得差不多了，有人说北京，北京有一个奥运会要热闹一阵，因为奥运会我们要把城市里面好多旧房子都拆了，要建新房子，整个换套新装，然后迎接世界各地来的客人。但是奥运会结束了以后，你说我们还要再建多少房子就不敢说了。所以，这里边转变迟早是要到来的，而我们觉得已经要开始着眼于这种转变了。那么房地产开发企业价值链研究，从这个研究的角度，我们说由于这种市场的转变，无疑又给房地产开发企业提供了一种新的体会。那么房地产资产管理实际上包括了物业管理、设施管理、资产管理、组合投资的管理这么几个方面。物业管理，大家都比较熟悉了，他实际上是我们大家都知道，目前主要是住宅小区管理，设施管理，现在概念还不是很清楚，资产管理就更不清楚，组合投资管理也还不知道，但是这几种管理在国外已经发展得很成熟了，另外这四个职能之间，就是在房地产资产管理的四个主要职能之间，有冲突和重叠，但是都有一个共同的目标，干吗呢？要使房地产的价值最大化。北京曾经有大家知道保利大厦，我听别人说，原来保利大厦实际上在北京它的档次大家感觉到这个房子还是不错的，运行得也不错，但是最近这几年听说那个楼由于管理的问题，它的价值就大大的下跌了，那么这个原因是什么呢？实际上我们开发商比较多的是重视到了把这个房子建起来的时候值多少钱，而对这个房子三年、五年、十年以后值多少钱就不太关心，原因是什么呢？因为这个开发商不拥有这些房子，他建起来以后就卖给别人了，所以当初万通搞万通新世界广场的时候，他当初提出来一个口号，他的广告词说世界是你们的，也是我们的，但归根到底还是你们的，把毛主席语录当广告了，据说当时江泽民都听说这个广告词了，说怎么着海南有一帮人回来说世界是他们的，有这么一个说法。实际上我们就是说开发商把利润拿走，其他的我们就不管了，这也是导致我们很多房子出现问题的一个很重要的原因。房地产资产管理实际上它是这么组合成的，一个是设施、物业、资产管理，资产管理比他们两个大，然后资产管理又归他管，但是特点管的都是由他们委托的这么一波管理，就是几个层次，第一个层次、第二个层次、第三个层次的管理。那么我们说物业管理，它的核心工作是对房地产资产进行日常的维护和维修，并且向入住的客户或者业主提供服务，以保障其始终处于正常的运行状态，保证物业始终处在一个正常的运行状态。对于居住物业来说，物业管理就是房地产资产管理的全部内容。但是对于收益性的物业或者大型非房地产公司拥有的自用的物业来说，除了物业管理以外还要进行相应的资产管理和组合投资管理的工作。设施管理它的传统服务主要集中在设施的运行管理与维护方面，就是我这里边的电梯、空调要正常的运行。但是，目前我们说设施管理专业人员他的服务扩展到了为写字楼内的雇员提供一个安全、有效率的工作环境，比说设施管理人员要负责什么呢？要保持写字楼内良好的空气质量，为楼宇更新安全控制系统、为残疾人提供无障碍的安全设施，保证设施符合政府的设施、环境法规的要求等等，那么他要做的事情就逐渐多起来，他具体的工作有财务管理这套，然后有为业主处置购买房地产的建议，然后有室内布局、空间规划、建筑设计空间的规划、维护管理、组织安全服务、信息管理与综合管理报告等等，这个是设施管理要做的事情。那么我们国家现在正在开始要准备做什么呢？因为这个设施管理在国外有一个叫国际设施管理的协会，这个组织实际上是非常大，然后像物业管理这一块，国外也有一些相应的协会，而且有一些国际性的协会。那么我们国家现在也开始要准备研究什么呢？要研究物业管理经理资格考试，将来这个物业管理如果仅仅是看目前的这种物业小区、住宅小区的管理，似乎好象挺简单。但实际上，要把物业管理里面有高的附加值的那部分的管理如果能开展起来，那么我们必须得把我们的队伍建设起来。现在有人讲我们在面临着进入WTO以后的这样一个形势。实际上在房地产业里面，从投资这块，我们开放的已经是无限度了，几乎是无限度的开放了，那么外国人来投资我们都欢迎，然后当然只有一条规定，就是高档的房地产项目不允许他独资开发建设，但是我们高档的概念又非常模糊。所以，实际上我们讲，我们在投资这一块，在开发这一块应该说开放的程度是非常高的。但是在房地产的服务领域里边，高端的有高附加值的这种服务，实际上我们自己都做不到，我们所提供的服务主要是那些传统的受政府保护的这样一些部分的内容，而这个东西实际上我们政府也不能够总保护，所以面临的挑战是很大的。除了前面两种管理，接下来的第三个管理就是资产管理，把房子当做一个房地产资产去进行管理。那么资产管理他的经理要领导物业管理的经理和设施的经理，监督考核他们管理的绩效，指导他们制定物业管理、设施管理的策略、计划，满足组合投资管理者对资产价值最大化的要求，就是资产管理也是要使得这个资产的价值怎么让他最大化，那么他要做的工作就是制定物业策略的计划，然后持有出售的分析，这个就是大家可能还不一定很理解，我给大家看一个图，大家可能就能够清楚了，现在国外作周期分析的时候，大家看这个图，我们经常说，要在高潮的时候卖产品，低潮的时候买土地，这也是很多开发商梦寐以求的事情，低潮的时候要买地，然后慢慢建房子，等到最高的时候，把产品卖出去，歇着，等着进入低潮再买地，高潮的时候再卖房子，大家都希望这样。但是实际上你知道我们目前现在的市场是处在这个点还是处在这个点，还是处在这个点？不知道。所以作为物业的资产管理者就在考虑，为什么不知道？因为我们开发商考虑的比较多的都是短期的问题，就是我对这个市场的判断，就考虑我在三年或者四年之内我能不能把这个房子建起来，然后能不能卖出去，至于五年以后是什么样，跟我没关系了。但是，实际上你要作为一个资产管理者，你必须要考虑长期的问题，这个市场当中一些长期的问题。像美国的分析，实际上是一个市场的指示器、监视器这样的，他就可以看得出来，这是一个平均的空置率，然后这个市场它实际上在不同类型的市场在这个上面的位置是不一样的，比如说康乐设施，然后还有工业、研究与发展、物业和康乐设施，在这个市场周期当中处在这个位置上了，然后最危险的是什么呢？是提供全部服务的这种酒店，然后还有一些社区和邻里的这些零售商场，它的周期已经到了这个位置上了。最好这个时候你把它卖掉才好呢，或者说你赶紧离开他，否则的话你要经历一个相当长期的痛苦的衰退的过程。当然到这个时候卖就不太容易了，可能在这个地方就想办法把它脱手，那么在最高点的时候，大家都知道要下去了，谁还买呀。那么在国外这种周期的研究就比较完善了，那么作为资产管理要考虑长期的问题，而长期对周期的问题要有一个分析和认识。像刚才那个是不同类型的物业在周期当中的位置，这一个就是说对于写字楼市场不同的城市处在这个周期的什么位置，也就是说同一个时间，就像我们中国也是这样，大家都知道，北京现在这么热闹，但是海南那儿可能还没热闹起来呢？还没起来呢，但是海南当初宏观调控市场不灵的时候，给冷却下来以后，北京才刚刚开始热闹，因为这个房地产的低于性很强，所以每一个城市它的周期运行的规律是不一样的。所以，你看就是写字楼这个市场，不同的城市它所处的在这个周期当中的位置也是不一样的。那么，像比如说洛杉矶就在这儿，写字楼市场在这个地方，像拉丝维加斯在这儿呢，但是有一些地方的市场就已经开始走下坡路了，比如说奥斯汀这个城市，还有像底特律。那么这里面我讲的意思是什么呢？对于我们一个资产管理者来说，它实际上持有、出售的分析并不是凭空自己去想象，他实际上要建立在对市场当前的状态、未来的趋势，它的周期循环、波动这样一些分析的基础上才能作出这种决策来。另外检讨物业重新定位的机会、审批主要的费用支出，监控物业运行的绩效，我们现在经常有这样一个问题，业主比如说我拥有一栋写字楼，我把它给一个物业管理公司来管，最后管成什么样，实际上对他的监督并不是非常的有效，包括我们的住宅小区的管理，老百姓组成一个业主委员会，业主委员会实际上也没有人去关心它，最后还是被物业管理公司在管，就是业主都被物业管理公司管着呢，因为你到时候得交钱，说垃圾你只能是14：00到15：00倒别的时间就不行，类似这种。所以资产管理实际上是代表业主来管这个事情。那么再有就是根据物业在同类物业市场上的表现，管理并评估物业管理公司的工作，他要看着物业管理公司，协助物业管理公司和客户的关系，定期的进行资产投资的分析和运营状况的分析，就是你定期的还要对资产的表现进行分析，然后要找出问题，要及时的有改进的措施，那么这个是资产管理要做的事情。那么组合投资管理就是更高一个层次，他所涉及的范围就是确定业主的投资目标，评估资产管理公司的表现，审批资产管理公司提出的物业更新、改造计划以保持资产良好的运行状态和市场的竞争力，管理资产以实现组合投资收益的最大化，就新购置物业或者处置物业作出决策等等，这个又上升了一个层次。对于一个房地产公司来说，实际上他要从房地产开发为主，向房地产开发与资产管理并重这样一个过程中要有一个过渡的过程，实际上大家都知道，我们关心这个项目的利润，而且我们也经常说，说你要投资一个房地产，虽然开发商最开始把房子建成了以后，把房子卖掉然后你赚了很多钱，但是如果这个市场上没有这么多的挣钱的机会的时候，你可能还是不把它卖掉，自己长期拥有它，然后在拥有经营的过程当中获得利润，你所获得的东西可能才最大，因为比如说它的一个项目的生命周期，它的收益能力，在开发期慢慢的这个收益能力建立起来，建立起来他要稳定一段时间，然后进入衰退期，而且这个周期有的时候是很长的，比如说像有些大型的项目，可能开发期是十年，建成以后可能经过了五年才慢慢的进入了稳定期，而一进入了稳定期可能又有70-80年时间处于稳定或者收益高的过程，比如像美国的大型的像洛克非落中心，像帝国大厦，包括原来在911之前世界贸易中心这两栋楼，都是属于很好的赢利状态的资产。如果你建成了卖掉了，那么这时候实际上你并没有获得很多的东西，如果大家都不想持有的话，你卖也卖不出价格来，所以长期持有它是很重要的一个环节。如果开发要向资产管理进行过渡的话，我们主要分析这个环节，开发商在这个环节要起的作用。我们说项目一旦进入稳定期，保持资产持续稳定的责任就成了物业管理公司和资产管理者的责任了，在此之前房地产开发商的角色是主要的，竣工前开发商的角色是主要的，竣工以后就是物业管理和资产管理是这么一个区别。对于开发商专业的过程当中，很关键的就是竣工以后房地产的价值估计，我们说对开发商来说，它如果把它建成的房子转向资产管理过程当中，他希望这个房子定价越高越高，因为价格越高就说明它的业绩越好，当然对于物业管理和资产管理人员来说，价值确定了评价他们未来工作绩效的基础，也就是说你开发商实现的价值越高，那么日后物业管理、资产管理、组合投资管理人员他的工作起点就越高，压力也就越高，因为在这个转变过程当中实际上是一组人，我们原来是说把这个东西卖给别人了，让别人管，去拥有，那么我们如果说开发商自己去做这样一个转化的话，就要注意好这样一个环节的衔接，所以我们说即使建成后的项目只是在集团内部的开发公司和管理公司之间进行简单的移交，但是资产管理者仍然要就物业的价值参照市场的状况给出一个具体的数额，因为这是划清界限的一个前提。当然，在转移的过程当中还要有其他很多的事情要做，这个我们就不多说了。我们刚才讲房地产开发企业要从开发为主向投资金融为主或者说至少要向拥有物业，同时又开发物业这个方向转变的时候，很重要的是什么呢？需要有一个房地产金融服务的支持，因为开发商他自己没有那么多钱，说我建完了房子，我不卖，我自己拥有，那就把开发商拖垮了，通常情况下，他是要有一个金融的支持。我们说房地产金融服务的发展将要为我们国家房地产金融管理业务的拓展创造条件，那么我们传统上来说，开发商在制定战略的时候，主要是考虑时间上的战略，就是房地产的周期，以及我什么时候进入这个市场，在市场上待多长时间，什么时候离开这个市场，这都是时间上的问题，另外在这个市场上可能我有很多个项目，不同的项目他可能在周期上所处的阶段也不一样，就是我有的项目可能刚开工，有的可能已经接近竣工了，有的可能已经建成了，可能还有一些地是储备，可能这个时间上要有一个匹配。在地域上有一个匹配，因为光在北京，万一北京这个市场出现了问题，你就全完了，可能我还要在天津，天津这个地方你别看它不发达，但是市场好象好也好不到哪儿去，坏也坏不到哪儿去，至少能够让我保持一定的财产。所以你看香港的这些地产商，在亚洲金融危机的时候，李嘉诚受到的影响就很小，为什么呢？他在中国大陆有好多的房地产的项目，这些项目都没有贬值，虽然他在香港的房子可能遍了三分之二，但是在中国大陆的房子不但没有贬值，可能还升值的，所以总体公司的这种表现就好了。那么股民就觉得有新欣，我就不抛你的股票，要不然我全扔光。另外还有一个就是物业的类型，这一块对于企业来说，现在大家都在琢磨要专业化，专业化就是我只作某一种类型，而不是什么类型的房子我都做，这里面也有一个不同类型的作业在不同的时间、不同的市场上这种表现也是不一样的，所以我们就要进行传统的组合，那么开发商它的发展战略在时间、地域和物业类型这么三个方向上组成的这么一个三维空间要从这里面构思他的策略。我们说随着这个市场的发展，随着市场主题特征的发展，这个房地产投资形式也成了开发商要思考的一个问题。如果仅仅是开发，还是同时又拥有房子，这个就是非常值得思考的一个问题。当然了，你说我就一个项目，我开发完了就完了，我还想拥有上哪儿拥有，但是对于做大做强，希望长久做下去的企业，可能就要考虑拥有物业的资产。比如说像香港置地，香港置地现在在北京也开始做项目了，大在金融危机的时候，对他的影响就不大，因为什么？他也是地产公司，他的市值有一百多亿美元，为什么影响不大呢？他主要是出租房子，他拥有的物业价值有一百多亿，然后即使金融危机了，他所处的地段，他拥有的写字楼的地段都非常好，都是一些银行什么的，影响也不大，所以他的租金收入几乎就没有什么变化，就保持了它的一个稳定性。那么房地产开发商在操作的过程中有很多种金融的合作伙伴：其中有债务融资、提供贷款的商业银行，还有提供长期贷款的金融机构，还有提供长业的投资者，那么后面这两个是正在发育的过程当中。开发商实际上他希望有的这个融资是两个方面，一个是从开发的这个环节角度，从这个角度去看，开发商的角度去看，他需要有债务融资，权益投资，同时在销售的环节上也需要有融资的环节，那么在这这个环节上有人愿意提供权益的融资、债务的融资，而且作为长期融资的话，必须要有长期的资金的支持，也就是说我们这里面讲的有长期的贷款的支持，他要有债务的融资、短期的债务融资、有权益的融资。所以开发商实际上我们传统的开发商就自己掏一部分自有资金，然后再向银行借点钱，然后再通过预售再弄点钱，最后把这个项目的资金筹集起来了，把项目建成了。但是实际上我们面临一个问题，实际上银行提供这种信贷支持越来越困难了，因为银行实际上我们国家目前房地产市场上的风险几乎都被银行承担着呢，就是如果市场一出现大问题的话，首先受影响最大的是银行。所以，再想扩大范围他心里也发虚了。但是，我们说开发商实际上他要做的一个是权益容易，权益融资和他合作开发这个可以，但是有时候人家说我要有一块好地，另外一波人说我有钱，那么咱俩一块做可以。那么另外就是上市，上市实际上是一条比较艰难的途径，但是有这样一条途径。在权益融资这一块我们在房地产信托这一方面还没有开展起来。另外一部分就是机构投资者还没有进入市场，机构投资者往往通过资产管理公司和顾问公司去工作，然后由资产管理公司或者顾问公司通过他向开发商提供权益融资，向开发商提供这种短期的债务融资，向买房的人去提供这种长期的债务融资，而这块应该说规模非常大。有人讲在研究中国房地产市场在加入WTO以后可能受到的影响，不是说美国的开发商要到中国来搞开发，他永远不会，因为美国人非常实在，他说我不懂你们中国的开发过程，也不懂你们的法律制度，我去干吗去，我不去。但是资本可能会进来，资本进来以后，他是要找合格的开发商，搞合格的物业去向他提供长期的融资。这时候，实际上我们说，就使得我们整个的房地产金融的环境节会产生比较大的转变。当然了这个环境要根本转变还有一个大的问题是什么呢？我们房地产金融这种证券化的程度要提高，因为这种长期的抵押债务只有把它证券化了以后，提高了它的流动性，然后外国的资本进来才更加容易，因为他进来容易，如果你流动性不好，他出去难，他也不愿意进来，就是说将来证券化水平提高了以后，也有利于外国的资本的进入，但是他进来以后，我们经过大量的这种调查，会发现他自己不可能去当开发商，开发商还是你当地的人，但是他要找好的开发商去跟你合作，这是证券化的问题。我这里边给大家举几个例子：比如像美国著名的开发商铁狮门房地产开发公司，他目前在世界18个城市经营开发房地产项目，总的建筑面积460万平方公里，资产超过了40亿美元，那么这个公司在93年的时候也到北京来过，后来没有做称，他实际上在世界上这么多的城市，18个城市，拥有它的物业，它的地区的分散性是足够的，另外它又是融资商又是管理，像洛克非落中心包括纽约的水晶大厦，都是他所拥有的物业，这个图就是那个洛克非落中心，去过纽约的大家都知道，这是洛克非落中心前面的雕塑，这是它的广场，这是一组建筑，整个这一片叫做洛克非落中心，我们平时看到的可能就是其中的这个楼，实际上是一组，整个这个中心的面积有53万多平方米，写字楼，然后有三万多平方米的商场，总共的面积是53万多平方米。就是说整个的铁狮门拥有这么一个份额，他总共拥有41个项目。另外，前一段时间在讲到房地产企业的表现的时候，有一个香港的公司他也在谈，就是说李嘉诚他是一个开发商，但是他自己手上拥有很多物业，像东方广场就是他拥有，另外他建成的房子以后，他还自己管理，就是他在业务收入里面，实际上资产管理的收入也占到李嘉诚长江实业集团业务收入的10%以上，这块少了它以后也不行了，但是李嘉诚还是一个典型的开发商，尤其是和西方这些房地产公司比起来。另外一个公司就是一个搞住宅项目的公司。大家可以看，他是靠房地产投资信托基金支持的，然后他去购买开发，然后管理公寓的一些社区，他实际上是主要经营公寓这一类的产品，他实际上是由一个基金来支持，他也购买，别人建好了我买，我也开发，然后去管理。这个公司也是70年成立的，他实际上现在公司的市值大概是23亿美元，他拥有稳定的社区已经有72个，然后住宅的户数总共有两万多套房子，施工当中还有这么多，然后总共他还有这么多，两万多套。从这个意义上来说，大家看像开发商他自己是由一个基金来支持的，所以他本身并不具备多么强的这种投资的能力，我们现在实际上开发商很累在什么地方？就是自己要有投资的能力，还要有管理的经验，还要协调各个方面的关系，所以他做起来是非常累的，所以房地产开发商也很难专业化。所以，也就是什么样的人都可以成为一个房地产开发商，但是实际上你要是到国外去看的话，并不是什么样的人都可以做开发商，因为开发商是专业的这么一个职业，他关注的主要是开发过程的这些问题。我们说房地产金融体系的完善，将来肯定会有利于我们这个房地产资产管理推上一个心的台阶。那么，中国的房地产金融服务体系，我们说目前正在