恒大翡翠华庭个案分析

2023/2/5恒大翡翠华庭个案分析首期项目位于

长沙市长沙县星沙东四路与特立路交汇处项目总体规划

203.3亩，总建筑面积约47.5万平方米，住宅总建筑面积约43万平方米，共31栋，其中首期住宅建筑面积约9万平方米，共6栋绿化面积：47000平精装标准：1600元/平物业服务：恒大金碧物业项目规模可观，规划合理，超宽楼间距，绿化面积较大，一级资质物业服务，首期货源充足项目概况11500平米恒大剧院，共分四层。首层：品牌店，二层：餐饮、娱乐，三层：大众影院，四层：VIP影院。2900平米北大幼儿园5200平米皇家会所，共分四层。首层：餐厅、恒温泳池，二层：健身大厅、瑜伽室、棋牌室、电子竞技中心、阅览室，三层：乒乓球室、桌球室、舞蹈室，四层：儿童娱乐中心47000平米皇家园林14500平米风情商业街生活配套一应俱全，私家内湖、皇家园林提升项目品质售楼部项目配套项目区位项目位于星沙东四路与望仙路交汇处，距离星沙主干道开元大道（地铁3号线东三线站）1公里，距长沙县政府、商业中心2公里，距离松雅湖400米,近距离眺望松雅湖，整体上外部享受不错的外部资源景观；距离长沙黄花国际机场15公里，距离老火车站12公里，距离武广高铁南站15公里。项目区位小结区域优势：零距离享受松雅河景观带，近距离享用松雅湖，属于政府重点规划的松雅湖板块，属于星沙热点区域，发展前景看好；路网发达，长永高速、星沙大道、开元路、东四线、特立路、望仙路等环绕项目周边；规划地铁三号线距项目仅500米，预计地铁3号线2016年开通；市政配套齐全，周边有松雅湖中学、碧桂园中英文小学、卜蜂莲花超市、通程商业广场、开元大酒店、明城大酒店、长沙市八医院等配套；区域劣势：项目暂无公交线路直达，交通可达性相对较弱；项目东侧为拆迁安置区，对项目品质有一定影响碧桂园、华润、恒基等大型房地产开发商已进驻本区域，周边房地产开发项目众多，竞争激烈目前房地产市场观望情绪较浓首期产品类型包括：78-87的两房，100-120的三房，140左右的四房。占比如下：首期热销78-120平米刚需户型占比达90%，产品优势突出。户型套数(套)单套建筑面积(㎡)总建筑面积(㎡)套数面积百分比百分比二房11878.949314.920.14020.106818687.6816308.480.2210.1868小计304

25623.436.10%29.36%三房29100.282908.123.44%3.33%29101.032929.873.44%3.36%186110.9320632.980.2210.2364118119.2914076.220.14020.1612118109.812956.40.14020.1484小计480

53503.5957.01%61.30%四房29139.474044.633.44%4.63%29141.84112.23.44%4.71%小计58

8156.836.89%9.35%合计842

87283.82100.00%100.00%首期产品生态宜居区位价值便捷交通项目规模规划设计建筑特色园林特色项目价值点提炼产品特色精装品质航母配套物业管理品牌实力高性价比双公园临湖美宅

城市鼎级生态休闲卖点一自然生态卖点一、自然生态居湖南城市“第一湖”、“长沙西湖”松雅湖首排，距离特立公园仅2公里，坐享松雅湖环湖风景区山水胜景，万亩生态湿地资源，自然风光无比优越。新城中轴

县府央区

豪门主场围绕松雅湖水上生态公园，将形成星沙新的CBD和国际富豪生活圈。地处星马新城，与河西并列为长沙两大城市次中心，周边超市、银行、学校、医院、酒店环绕四周。南邻国家千亿级工业园长沙经开区，区域前景无限。银行：中行、建行、工行、农行、交行、招行、兴业银行、光大银行等超市：卜蜂莲花超市、新一佳超市、步步高超市等餐饮：开元大酒店、开源新城大酒店、天成大酒店、麦当劳、肯德基等医院：长沙市中医医院(长沙市第八医院)、星沙医院、长沙县妇幼保健院等电器：通程百货、苏宁电器、国美电器加油站：天华中路加油站、星沙大道加油站、星沙加油站等其他：长沙县政府、经济技术开发区管委会、星沙镇政府等政府机关卖点二、区域价值紧邻地铁3号线东三线站，距长沙县政府、商业中心2公里，距老火车站12公里，距机场及武广高铁南站15公里。未来东四路南沿，直达长沙经开区，交通更将日趋便捷。地铁路网，通达全城，3分钟近享城市生活圈卖点三、交通条件项目占地204亩，总建筑面积约60万平米，项目建筑风格为欧陆新古典风情建筑，糅合欧洲古典与现代元素，塑造皇室高贵与奢华。典雅精致的色彩，大开大阖的的阔达格局，配合昂贵石材，传递深厚历史感与高贵隽美气质，树立大长沙鼎级豪宅标杆。60万㎡奢装华宅，大长沙首席湖居名门卖点四、规模+建筑国际级规划理念，设计超前，错落有致。更人性化的设计，超高绿化率，建筑、园林与地形完美结合。商业、公寓与普通住宅，五星级会所、恒大剧院商业中心等合理布局，从树立星沙松雅湖畔首席品牌社区出发，定位为长沙东县府央区以生态涵养环境和高品质宜居住宅为特色的大型综合性居住社区。国际领先规划，建筑以内湖为核心环绕布局，构建高品质宜居生活。卖点五、规划设计欧陆新古典风情建筑，糅合欧洲古典与现代元素，塑造皇室高贵与奢华。典雅精致的色彩，大开大阖的的阔达格局，配合昂贵石材，传递深厚历史感与高贵隽美气质，演绎传世名门风范。欧陆新古典主义建筑，演绎正统豪门风范卖点六、建筑特色47000㎡欧陆大师级四季皇家园林，步随景异，景观连轴，组团绿洲，以大师手笔打造。超大的中央园林、各具风情的主题广场，与历久弥新的欧陆新古典主义建筑成围合式布局。与北面万亩碧波及湿地交相辉映，成就松雅湖畔不可再版的非凡格调。

世界级皇家园林，万亩水域辉映传世名宅卖点七、园林特色凯旋门罗马假日广场爱琴半岛塞纳湾达利时间湖巴比伦花园星辰广场香榭丽舍大道爱丽丝花园马赛广场园林景观命名：欧陆大城，强化项目欧陆风格，用以欧洲相关地名为主题进行命名。12346587910全景产品楼王

户户瞰湖揽园78-140㎡主流户型，精装成品，户型紧凑，得房率高，满足不同阶层客户需求；南北通透，客厅带超大景观生活阳台，厨房带生活阳台，卧室带转角飘窗和独立卫生间，舒适实用。超高五星级酒店式入户大堂，全城罕有。卖点八、产品特色9A精装

满屋名牌

成品领袖联合全国顶级装修设计团队，与奥的斯、科勒、摩恩、松下、海尔等近百家国际知名品牌战略合作，采用全球统一采购、统一配送、绿色环保材料统一装修、施工质量全程严格把关的完善体系，将6000余条精品标准贯穿于项目建设始终，打造国际级精品生活。卖点九、精装品质5200㎡五星超豪华会所，室内装潢豪华气派，恒温泳池、多功能健身房、台球室、乒乓球室、钢琴室、棋牌室、儿童活动中心等配套应有尽有，打造区域顶级社交平台。15000㎡国际商业中心及恒大剧院、17000㎡沿街风情商铺，1900㎡北大学园幼儿园，打造一站式购物休闲娱乐，引领高端文化生活新风尚。

一站式航母配套，王者尊享恒大剧院商业中心会所贵族双语幼儿园卖点十、配套设施恒大集团旗下金碧物业，拥有国家一级物业管理资质，为业主提供24小时、一对一的顶级管家服务，坐享欧洲皇室专有的尊贵服务，树立南中国物业服务标杆，成就顶级豪门生活。国家一级资质物管——金碧物业

坐享巅峰人生卖点十一、物业管理恒大地产，中国房地产企业第一品牌

中国房地产龙头企业，历经15年发展，恒大地产集团的战略版图已经遍及全国100多个城市，拥有系列项目200多个，多项核心数据指标全国第一；2011年全年，实现销售面积1219.9万平米，位居全国第一，实现销售金额803.9亿元，完成全年销售目标的115%；品牌价值达到210亿元，蝉联全国第一。卖点十二、品牌实力继长沙市区五盘（长沙恒大华府、长沙恒大名都、长沙恒大绿洲、长沙恒大城、长沙恒大雅苑）恒大再一力作，于长沙扩城发展中轴，精心打造高性价比社区。全精装成品呈现，成本控制优惠反馈业主，开盘必特价，特必升值！开盘必特价，特价必升值卖点十三、高性价比松雅湖豪宅王主推项目推广语（1）星沙区域项目亮相的占位性发声；（2）兼具展现项目与有力体现品牌实力；（3）松雅湖区域制高点，“王”项目价值制高点。项目推广地铁旁双湖景精装王资源地位项目定位●突显项目星沙唯一精装大盘；●地铁覆盖，凸显区域发展潜力主推项目定位语交通地位●毗邻松雅湖，项目内超大湖景，绝佳生态环境、御湖景观、鼎级居所。开盘前LOGO组合推广期LOGO组合媒体：媒体细化到位，洽谈所需要的媒体资源；户外、围墙、道旗、公交车身广告等媒体出街；报纸软文、网络软文炒作。物料：VI、基础物料、宣传单页、折页、户型单张、户外等前期宣传物料的设计并印刷到位；画架、展板设计，用于外巡展活动。线下：问卷调查、电话营销、大客户拓展、巡展、路演活动、结合派单、赠送

纸巾盒、拦截客户、恒大项目联销、会所园林开放活动人员：项目前期的销售接待人员招聘并培训。临时接待点接待、巡展派单、全城竞争项目客户拦截、电话CALL客。开盘前品牌落地、卖点释放阶段整体推广媒体：项目开盘前卖点全面释放，开盘前媒体全方位推广，包括：报纸（硬广）、电

台、短信、网络、杂志、DM直邮、车身、分众、电视广告、院线。物料：售楼部装修后的现场包装物料：模型安装、9A精装展示区安装、销售资

料、道具到位；活动营销物料准备及开盘前的所有物料准备工作线下：巡展等公关活动持续开展；7.15日现场实景开放活动；恒大翡翠华庭盛大开盘庆典活动筹备。人员：售楼部接待、活动执行、开盘演练开盘引爆整体推广全区域：全长沙县媒体炒作，重点为星沙城区内轰炸

全媒体：覆盖星沙区域及主流媒体及辅助媒体报纸：潇湘晨报、长沙晚报、三湘都市报网络：新浪乐居、0731、搜房等电台：交通频道户外：星沙各人流集中地或主干道公交车：车身、公交站牌楼宇：分众传媒短信：群发短信杂志：主流行销派单其他：看房车DM直邮：各企事业单位大客户直邮行销路演、巡展媒体投放组合首次入市开盘均价为精装5300元/㎡（均价）6#7-1#1#2-1#2-2#7-2#首期均价首期开盘推售栋数及货量搭配户型面积区间套数可售面积套数比例成交比例预估成交面积成交均价成交额二房78.5-86.1929524541.736%50%15461.271529081784665.76三房100.2-109.524025741.829%50%15445.08510067892016110.89-118.6323226624.3228%45%13312.16544784127682.69四房139.9-142.3608465.47%40%3386.16560018962496合计82785373.22100%45%46955.2715,308252,766,8602012年8月26日恒大翡翠华庭首次开盘，推1、2、6、7号栋，

两房有88㎡、96㎡，三房103-123㎡，四房143-148㎡，5180元/平米起，送1600元/平米豪装，认筹额外85折。2012年7月22日晚，恒大翡翠华庭项目“星光璀璨之夜”新品发布会正式举行。2012年11月3日，恒大·翡翠华庭全新8号栋中央湖景臻品盛大开盘，推102㎡阔景三房，140-145㎡奢华四房，5580元/㎡起，送1600元/㎡豪装。2012年7月13日，设立于万家丽路恒大地产•雅苑的翡翠华庭豪宅体验中心已经正式开放。2013年1月12日恒大翡翠华庭全新9号栋盛大开盘，89㎡温馨二房和109-111㎡阔景三房，5580元/㎡起，送1600元/㎡精装。2013年5月17号加推4号栋88㎡-111㎡户型，在售80-145㎡二到四房临湖美宅，均价6200元/㎡，首付5万起，5980元/㎡起，送1600元/㎡精装产品推售情况恒大大盘暴力售卖模式附：恒大大盘暴力售卖模式跨界团队组建模式大兵团集中作战模式潘式海选海淘特别细节组建模式集中轰炸海量爆发蓄客万人参观现场模板3轮需求摸底精确制导价格超大气场强势开盘模式成熟团购模式有量有价关键道具包装模式短期引爆全民眼球效应模式11大暴力售卖模式

恒大大盘暴力售卖模式1、跨界团队组建模式——营销团队结构配比：恒大核心团队10%；公司成熟置业顾问40%；跨界团队50%前台销售及后台支持均由地产及非地产界销售精英加盟，择优上岗，通过规范化高强度培训，打造跨界销售团队。——优势：远离地产业服务陋习，客户服务理念更统一。恒大大盘暴力售卖模式2、大兵团集中作战模式——常规编制10人：案场置业顾问团队——开盘战役50人：开盘人员调配，大兵团、细分工、多次演练改进，保证暴力开盘高集中性、高成功率。——鲁商中心大兵团集中作战模式创青岛奇迹：鲁商中心日常销售团队约15人，2010年9月28日开盘采用大兵团作战模式，3个小时成功销售90%以上，总销金额超14亿元，大兵团集中作战创造青岛楼市销售奇迹。10万平米上市量恒大大盘暴力售卖模式3、潘式海选海淘——千人面试：采用潘式末位淘汰制销售制度，通过千人海选事件，制造高传播度，提高项目曝光率。——60-80人入围——6轮考试过关上岗，团队精神高度统一：层层筛选，锁定核心人选，核心团队含金量大大提高。恒大大盘暴力售卖模式4、特别细节组建模式——重奖重罚：高奖惩，高淘汰压力——频繁竞评：季、月、周、特殊节点竞评优秀业务、优秀表现——小组为单位竞岗：加强集体荣誉感恒大大盘暴力售卖模式5、集中轰炸海量爆发蓄客——3周蓄客——300万轰炸——1500个筹码——全新闻第一焦点关注1000套开盘量爆发模式恒大大盘暴力售卖模式6、万人参观现场模板——公园式样板区+三周集中轰炸+悬念营造=万人参观盛况恒大大盘暴力售卖模式7、3轮需求摸底精确制导价格——充足客户积累基础上的精确客户价格落点探索（三轮）恒大大盘暴力售卖模式8、超大气场强势开盘——样板区开放一周即开盘——明星助阵万人开盘仪式——百人服务团队保障成功开盘——2轮摇号选房盛况——成交峰值500-1000套恒大大盘暴力售卖模式9、成熟团购模式有量有价——注重团购——有力的价格倾斜推动团购快速扫货恒大大盘暴力售卖模式10、多维包装模式——3D片——影视广告片——项目网站——服装、指示牌、其他销售道具包装，处处凸显大盘气势，渗透项目精神。恒大大盘暴力售卖模式11、短期引爆全民效应模式体验因素和事件因素合力，短期引爆全民关注，暴力售卖直达成功。1、体验因素——取巧的华丽样板间元素——震撼样板区：水景最动人——物业服务：第一眼感官与众不同2、事件因素——借政府之力——借合作品牌之力——借明星之力——借民俗之力——样板之力——会员之力恒大大盘暴力售卖模式短期引爆全民效应关键因素1、体验因素之——取巧的华丽样板间元素荟萃西门子、TOTO等世界级知名品牌，力邀世界级大师团队打造，天然奢华实木、埃及米黄石等名贵石材，精品化施工等，打造满屋名牌9A精装样板房。恒大大盘暴力售卖模式1、体验因素之——震撼样板区：皇家园林，水景最动人打造超大湖景、水景，百亩生态湖、千米叠水瀑布、数10条景观带等，营造恢宏皇家园林。恒大大盘暴力售卖模式1、体验因素之——物业服务：第一眼感官与众不同物业服务是恒大的一大优势，通过物业提升品牌形象，打造与众不同的高端物业服务。恒大大盘暴力售卖模式2、事件因素之——借政府之力全面地、不惜一切代价地借项目每个环节与政府对接，形成记录公诸信心（土地签约、新闻发布、城市规划参与、主题论坛、视察等）恒大大盘暴力售卖模式2、事件因素之——借合作品牌之力通过与顶级品牌公司的整合，涵盖装修材料、主体施工、装修施工、智能化施工、园林建筑、建筑设计、园林设计、销售代理等类别的国内外知名品牌整合产业链，实现全国化精品战略目标。代理公司：易居（