上海朱家角水都南岸酒店

6000年前我们的祖先在这块土地上劳动生息繁衍，创造了灿烂的古代文化。一、项目区位概况1、区位认知

地理描述项目位于上海市青浦区朱家角镇，所处位置距青浦镇中心6公里、距市中心48公里。动线描述沪渝高速（G50）、沪青平公路（318国道延伸段）、朱枫公路。轨交：17号线朱家角站（2017年通车）。配套描述[商业]：朱家角古镇及其周边区域，以传统小吃为主。[生活]：当地居民主要集中生活在以古镇为中心半径1公里的范围内。区域内有数个交通站点及“朱家角汽车站”。[娱乐]：朱家角古镇、东方绿舟、高尔夫球场、大淀湖及淀山湖。驱车前往市区主要CBD用时国家会展中心：约半小时；大虹桥：约40分钟；徐家汇：约1小时；静安寺：约1小时；人民广场：约1小时；陆家嘴：约1.2小时；四川北路：约1.5小时。

青浦格局一个主城区+一个生态旅游居住区青浦新城朱家角

随着近年来的发展，青浦已经发展成为以“青浦新城”为中心的东部城区和以“朱家角”为中心的西部旅游生态区，朱家角在青浦也将占据更为重要的地位，发挥更突出的地域优势。

青浦规划——青浦区规划简述（至2020年）以“一城四片”为基点，重点发展工业、商业、房地产业、城市服务业、电子信息、汽车配件制造业、生态旅游、生态居住、现代农业及生态林业。——朱家角镇规划简述（至2020年）：[水]：形成朱家角镇区的主体构架，淀山湖、大淀湖是镇区核心空间；[老区]：老区改造形成镇区的商业中心；[新区]：古镇北侧的珠溪河以西，规模2平方公里，规划目标“一中心，二河街”，是未来集镇的行政中心，住宅建设重点区域；[旅游度假区]：滨河区与古镇风貌保护区一起形成集镇旅游度假中心。[交通规划]：利用延安路高架及其延伸线形成“淀山湖——朱家角——上海中心城区——海港新城——洋山深水港”经济线。1.1.1基本数据区位及人口朱家角镇地处江、浙、沪交界处，为青浦、昆山、松江、吴江、嘉善五区(市)毗邻之中心，历来为江、浙、沪两省一市重要集镇之一。朱家角位于青浦区中部，全镇户籍总人口59759人，来沪人员49038人，下辖28个行政村和11个居委会。全境总面积138.6平方公里（包括淀山湖水域面积46平方公里）。旅游经济兴旺发达朱家角每年约650万人次的游客量，8公里内21,300户别墅及高档小区，周边约有3000间客房。1.1认知朱家角依托政策及经济的良性运行，朱家角整个社会事业蓬勃开展，也为房地产业的健康发展奠定了基础；借灵韵古典的古镇气息及丰富的文化内涵，朱家角区域特色日益显著；第三产业旅游业继续快速发展，为朱家角创造了最核心的价值点，也为各产业链提供了机会；1.1.2现有配套如上表所示:

青浦通过A9与上海市区一线相连，特别是朱家角古镇地理位置独特，处于淀山湖、佘山、闵行三区域的圆心，半径辐射范围内自然资源及旅游休闲资源极其丰富，这从上海大区域来说是绝无仅有的，朱家角即是上海的后花园。另外，周边别墅社区、高尔夫球场及国际学校数量众多，这也说明区域内的高消费人群并不缺乏。生态岛大淀湖古镇配套区肯德基、迪欧咖啡、农工商超市、联华超市等

古镇配套区

目前朱家角古镇配套相对已比较齐全，而古镇外部虽有一定的配套设施,但总体尚不成熟。

旅游度假区国际高尔夫乡村俱乐（18洞）东方绿洲5分钟范围区教育配套区教育配套区市重点中学--朱家角中学珠溪小学朱家角中学1.2朱家角发展规划城镇性质及规划定位休闲度假+生态居住的旅游城镇朱家角是市级历史文化名镇，“十五”期间上海市率先建设的“一城九镇”之一。濒临淀山湖风景区，以休闲度假和生态居住为特色的旅游城镇。建设方针功能及空间重组,现代水乡与古镇风貌结合——朱家角古镇的开发建设在功能结构和空间形态上重新组合，确立新的镇区空间构架和功能分区；——采用改建与重建相结合的建设方针，对镇区功能结构进行调整，将不适宜的工业、仓储等性质的用地，转换为旅游休闲设施、商业文化娱乐设施用地，使老镇区成为集镇的商业中心和旅游休闲中心。——新区建设本着统一规划、综合开发的原则，各项市政公用设施及配套建设应同步进行。以居住功能为主，同时将行政中心、文体中心从老镇迁至新区，形成富有现代江南水乡城镇特征并与古镇风貌一脉相承的全新城镇风貌。用地规模及四至范围镇区总体规划用地8.14平方公里——至2020年，镇区总体规划用地8.14平方公里，包括老镇区2.6平方公里。其中城镇建设用地620公顷，人均城镇建设用地为124平方米,总增加住宅建筑面积180万平方米。——以老镇区为基础包括古镇风貌保护区，向北包含大淀湖，向东向南至318国道；向西跨越朱昆河进一步拓展镇区发展空间。将原来位于318国道南侧的工业区归并至朱枫公路两侧的工业区，新镇区不再布置工业用地。城镇布局结构规划以水体为“心脉”，形成老区、新区二大块城镇布局结构注重现状城镇空间布局特点的延续和整合。城镇用地布局注重功能分区，同时为使城镇生活更具活力，各相关性质用地可综合安排。朱家角镇镇区空间布局结构以水系为构架，以水体为“心脉”，形成老区、新区二大块。（1）水是形成朱家角镇区的主体构架，包括三个层次：水心：大淀湖以及规划文体中心和中心公园是镇区核心空间；水脉：淀浦河由西向东横穿集镇；水络：现状河道和规划河道相结合，形成具有内聚力的河道网；（2）老区：即目前的建成区。以古镇风貌保护区（61.5公顷）为核心，淀浦河沿岸以及祥凝浜路沿线为建设重点地区，通过老区改造形成镇区的商业旅游中心。（3）新区包括四个组团。沿大淀湖东、北侧的组团一为花园住宅区；组团二、三由一条沿河的商业街串联起来。组团四位于淀浦河南岸较为独立，也是未来集镇的行政中心。（4）休闲度假区组团集中于淀浦河两岸，均为滨河地区与古镇风貌保护区一起形成集镇旅游度假中心。商业金融规划

双线构筑朱家角镇区商业中心规划未来朱家角镇商业设施应结合旅游业的开发、老镇区的改造、古镇风貌的保护，集中在二条线上。第一条线：祥凝浜路两侧，以商住综合楼为主体，形成新的具有古镇风貌特色的商业街；第二条线：淀浦河南岸老镇区段，结合水面的开挖、水网重塑，形成新的商业中心。同时老镇区通过一系列的改造、更新将成为朱家角镇区的商业中心。住宅规划

居住功能移至新区规划朱家角镇区住宅建设将重点转移至新区。老区将发展商业服务以及旅游相关的产业。同时结合老区改造适量地发展商业与住宅相结合的居住形式。老区常住人口控制在0.8万人左右规模。本案1.3本案配套小区内部配套：创意区齐全商业中小学：朱家角小学幼儿园：朱家角幼儿园综合商场：联华超市、华联超市、农工商邮局：朱家角邮局银行：工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行医院：朱家角仁济医院1.3朱家角配套

朱家角周边在建设施众多，大都已在2010年前后竣工，整个区位的配套设施还算比较完备；[酒店]：凯悦酒店、皇家郁金香酒店；[民俗院馆]：尚都里（南）、上海申窑国际陶艺中心、四民会馆；[其他文化与休闲项目]：多个高尔夫俱乐部、游艇俱乐部、众多星级酒店及国际学校环绕。并有谭盾水乐堂、尚都里休闲广场、国家粮仓、四民会馆、胡项城艺术展览馆、演艺剧场、人文艺术馆等艺术休闲场馆。

朱家角印象

古韵悠长的人文古镇，水墨般的小桥流水人家；大上海的后花园，自然旅游资源得天独厚；车行交通便捷，四通八达；青浦整体社会经济结构以工农业为主体，而朱家角古镇占据了绝大部分的第三产业产值；朱家角古镇是青浦最具活力的核心；配套成熟的度假休闲好去处；近期建设发展迅猛，远景规划良好,2016-2017年间将会有大量新产物呈现；随着17号线、20号线的通车，将带来更大更多的客源流量；周边存在大量高端消费群体及高层次场所；休闲度假和生态居住为特色的旅游城镇；

二、青浦别墅市场研析1、青浦别墅市场与朱家角板块形成竞争威胁的项目，主要来自于青浦新城板块，赵巷板块及徐泾板块。徐泾板块

从市区到达的动线上看，徐泾、赵巷及青浦新城板块都将造成别项目别墅客源的截流，因此在后续的市场分析中，我们将一并进行研究分析。

1.朱家角别墅市场09年朱家角板块别墅供求分析09年朱家角板块的别墅项目总体供小于求，供应主要分布在6月及8月，分别为朱家角康桥水乡及海源别墅的集中推量；09年成交价格有所起伏，主要是受海源别墅价格的拉动，带动了整个板块别墅价格的提升；09年1-9月份朱家角板块共成交别墅294套，整体均价在16500元/平方米左右；朱家角板块以往别墅个案明细朱家角板块类别东方庭院海源别墅朱家角新城物业类型别墅别墅普通住宅、别墅建筑类别独栋别墅,联排别墅,

双拼别墅,叠加别墅（毛坯）独栋别墅（毛坯）多层、叠加、联排、

独栋别墅均价联排16500元/平米独栋19000元/平米2000万元/套起15000元/平方米（联排）面积段182-290570-106770-250容积率0.760.140.7开盘日期2005-4-232005-7-12007-9-28交房日期2008-12-302006-3-30三期2009-6-15楼层状况2-4层2层洋房5-6层别墅3层销售率95.67%现为一期，18套成交2套，11.11%53.43%总户数798套229套3000套停车位状况室内单车位室内双车位（地上、地下）共1500多个绿化率46%75%40%占地面积304000平方米1175300平方米800000平方米建筑面积231000平方米164542平方米650000平方米峻工时间06年52010年5月3108年底物业管理费2.5-3元/平方米/月8.50元/平方米·月

1.3元/平方米/月物业管理详情上海新独院物业管理有限公司第一太平戴维斯中信泰富(上海)物业管理有限公司开发商上海珠佳康桥半岛上实集团中信泰富集团代理商汉宇地产上海同策中原地产

朱家角板块在售项目有限，主要为东方庭院、朱家角新城及海源别墅，价格主要在14000元/平米-24000元/平米间，个别豪宅别墅如海源别墅在50000元/平米左右。三、青浦商业情况透析青浦区商圈主要为两个，分为城区商圈及古镇商圈，主要以城区商圈为核心；

以目前的城市发展状况来看，青浦东部城区尤其是夏阳湖区域是目前青浦城市发展中“城市化进程最快、基础设施最齐全、整体定位档次最高的区域”古镇商圈主要是以朱家角古镇为核心，及辐射区域；1、青浦城区商业状况青浦百货情况一览项目名称商圈位置规模/M2开业时间经营状况成泰百货老城边缘80002000.5佳青浦百货大楼老城区30002003.9良东方商厦老城区110002005.12佳凯特利广场新城区200002006.12差青浦小型商业基本情况名称商圈位置商家种类经营情况百联桥梓湾老城区百货、餐饮、娱乐、专卖等经营较好港隆广场城北商圈建材、餐饮、专卖等部分经营较好，部分在建凯特利广场东部城区百货、餐饮娱乐较差夏阳湖商铺东部城区大型餐饮、浴场、超市等一般仁恒海滨东部城区大型餐饮一般欧洲街东部城区服饰、餐饮、旅行社等经营状况较差目前此类商业消费市场的规模与业态布局仍处于较为初级的发展阶段，尤其休闲购物型商业，经营状况尚未起色。青浦餐饮类商业市场经营状况：名称位置营业面积（M2）消费档次（元）经营状况伊丽名豪城北2000100-200生意一般，做婚宴来天华老城区4000120-170生意较好天天渔港新城工业区附近3000100中午生意差，晚上生意较好，多为工业区客户象山海鲜新城区千岱大厦2000100-150生意较好白玉兰海鲜老城区城中路2000100-150生意较好目前青浦城区餐饮类商业消费市场，凭借周边密集分布的高端居住人群，餐饮类商业经营状况较为良好；根据近年来科特勒对于当前商业市场上的各种主要的商业类型以及他们各自对于商业消费人气的拉动作用，发现，其中百货购物、餐饮以及超级市场三类业态对于商业消费人群的拉动性最强。青浦酒店业市场经营状况：旅

游

星

级

宾馆

基

本

情

况指标单位合计三星级二星级饭店数个1679客房数间1051681370床位数张19541271683客房平均出租率%42.640.446.7营业收入万元1154984263123从上表可以看出：目前青浦的酒店业还处于初级阶段，多为二、三星级的宾馆，缺乏高级酒店场所（这块市场已经有所被重视），从其客房数量及床位数量来看都远远不能满足于实际的客流量，这也是朱家角古镇成为短途旅游而不能称为逗留点的原因之一。

景区外重要街道——祥凝浜路

——祥凝浜路是朱家角镇最主要的商业街，镇区内原住居民，生活日用大都是在这条路上购买的。——集中各银行网点、饮食店、中、小型超市、日杂店等，公交站点也多集中在这条道路上，目前该道路显得有些杂乱。——未来规划的祥凝浜路，将是朱家角镇区的商业、金融一条街，也是文体休闲用品特色街。它的西端与景观大道珠溪路相交处靠近本项目，因此祥凝浜路未来的发展程度与本项目休戚相关。表象繁荣的度假村经济

——古镇周边以休闲、度假及商务培训功能的度假村为主，且又以淀山湖、大淀湖的美丽湖景为卖点的度假村。——度假村鸟笼式的消费模式，运营时间较长，其娱乐项目及设施都已陈旧，且经营模式老化。这些已经运转度假型宾馆虽然拥有2—3星级的档次，也兼有娱乐、休闲、体育活动的，但逐步脱离了现代都市人群追求时尚、新潮与速度感的消费理念，已不能适应现代消费需求。在历史城镇旅游发展遭遇过度商业化、同质化竞争等瓶颈的背景下，不能再单纯依靠历史资源发展观光旅游，应转向了文化休闲业、旅游房产业的发展。

古镇及周边居民——朱家角原住居民对朱家角本身的水乡景色早已熟视无睹，而他们对接受新鲜事物的渴求由来已久。——本地的休闲娱乐设施单一，且不成规模，不上档次，已完全满足不了当地人的娱乐、休闲需求。因此本项目与朱家角原有娱乐消费存在差异，但兼容江南水乡建筑风貌的河畔酒吧街、精致酒店、大型商务会馆等产品适时地填补了朱家角镇高档娱乐的空白，势必会受到当地居民的青睐。国内外观光游客（团体、散户）——由于朱家角地处沪、苏、浙三省交界地段，比起其它旅游区，朱家角有着天然的地理优势。——由于出行时间和资金成本不高，沪苏浙一带游客把朱家角作为周末短线旅游的必游景点之一。——朱家角还吸引着全国乃至国际游客的目光。朱家角和周庄、同里、乌镇等都是长三角“水乡”特色旅游的主要景点。各大旅行在安排游客作上海旅行时，都将朱家角作为一个必到的景点，朱家角与上海市区的外滩、东方明珠等一起成为沪上旅游的重要景点。当然这也为本项目带来了大量的长三角以外的国内、国际旅游客户。4、商业项目客群分析4.1消费人群分析

周边高档别墅区业主——朱家角规划了大面积的中、低密度的高尚生态型别墅生活区，分布在古镇周边，以淀山湖、大淀湖及西洋淀湖为依托；——本项目作为朱家角新镇区规划的一部分，也是这些高档社区特色休闲娱乐配套设施。将来，别墅区陆续投入使用后，本项目很大一部分服务对象就是那些别墅区的业主。——周边在建别墅有康桥水乡、朱家家角新城等。而沿淀山湖特色居住区项目也已在启动之中。周边的赵巷、徐泾、佘山等高尚别墅区都有可能成为本项目的消费人群。团队商务会议群体——上海选择风景优美、设施完善、风味独特的风景区洽谈业务、会务交流等企业日渐增多。——朱家角目前有许多针对商务会谈及企业培训而开设的度假村，如大淀湖畔的家化培训中心、复兴路上的虹珠苑、太阳岛度假村、大千庄园、景苑山庄、东方绿舟度假村等。以企业团体接待的商娱设施同样有极大的生存空间。本项目在承接商务群体上更具有规划及交通地理区位上的竞争力。4.1消费人群分析4.2消费习惯分析

虽然从青浦整体来说，拥有较高消费能力的人群，但是受到当地商业市场发展状况的影响，尤其是购物类商业消费人群，存在前往老城区消费的习惯，整体消费习惯尚需要引导；古镇的主体消费人群以游客为主，商业模式仅仅是停留在旅游商品及餐饮的消费层面上，城市型商业消费与中心型消费场所设施并不完善，因此，当区域内的居民有较大型消费需求时会外出消费，从而抑制了本地消费。四、项目可行性论证1、产品相关地块名称业态名称总建面积㎡地上建面㎡地下建面㎡套均面积套数容积率用地面积㎡E1特色商业326642516475002201150.735949E2a（北）特色商业22139170395100220780.71623798F4-3特色商业16203124533750220571.210378F5联排叠院23598181485450200910.7524197.7E2b（北）枕水别墅1122886332595250350.3226977E2b（南）精品酒店6498499815000.77140E2a（南）会议中心391030109000.74300F4-4b大宅门4780368011000.57360总计1210209312527900376140099我们将本项目的产品分为：稀缺产品（商业性质）---酒店公寓

水都南岸属于50年产权的功能产品，由于其成本开支将按商业标准收取，因此传统售卖方式私人购买的可能性不大，如果用卖后返租形式售卖，将使投资房产者和度假暂居者购房有更大的选择空间，另外一些企业主通过公司名购买的可能性会相当大，一方面可作为固定成本投入合理避税，另一方面所有生活成本的产生也可入帐，正好为一些企业主们大开方便之门。产品分析：通过以上的项目可行性论证，我们可以清楚看到，项目的规划在目前及未来的朱家角商业市场是超前的，大有可为的。而项目的盈利点大致集中在以下几点：（1）度假型旅游消费伴随着朱家角旅游形态由观光型向度假型转变，每年百万人次的游客数量，巨大的消费群，假日型消费，尤其是夜间住宿将是本项目最大的盈利点所在。（2）高档别墅区人群消费从以上论证可以看出，朱家角乃至整个青浦、松江佘山一带，都将是高档别墅区聚集的地区，由于本项目适用人群是中、高端客户，且本项目经营的特色休闲项目是目前的稀缺型产品，未来必将受到追捧。（3）中心镇区居民消费朱家角镇区目前的休闲、娱乐设施存在着规模不大，档次不高的毛病，这些设施远远满足不了镇区居民日益膨胀的消费欲望，并且这些居民对原有的水乡景点早已出现审美疲劳，因此对本项目的特色娱乐设施接受度高。（4）商务会议消费本项目是集吃、住、玩于一体的大型休闲娱乐设施，而且处在进入朱家角景区的交通要冲上，位置得天独厚，对于讲求效率的商务型消费来说，无疑是一个不错的选择。2、盈利分析及风险预测2.1未来主要盈利点本案的产品中特色商业产品占据绝对主力，根据以上市场分析，我们结合来看，此类产品在大青浦乃至于大上海范围内都不多见，特别是具有这么大规模的项目更少，那么我们的机会与风险在哪呢？2.2市场层面的风险产业结构比较单一；与周边松江、嘉定等区相比，缺乏城市性核心竞争力；处于江浙沪三省交汇处，人员结构复杂；旅游产业模式及商业配套形式尚较初级；消费习惯有待提升及引导周边城市旅游古镇的发展影响地铁2号线延伸段及20号线；区产业结构调整；古镇被评为国家级宜居城市;上海西面交通枢纽，知名度不断提升；朱家角镇将重点发展房地产住宅建设、市政设施和配套商业服务建设；具有顶级生态资源及唯一性旅游效应;整体区域的开发力度形成热点.商业性质用地规模巨大,资金回笼压力较大；产品创新性与市场的接受度的调和;项目所在地周边基本零配套，依赖朱家角镇中心；项目所在区域属于开发起步阶段，区域居住认同尚需提高。品牌开发商；项目规模效应与古镇的一体化；项目所含范围内自然资源丰富，是打造优秀景观、提升生活品质的利好条件；项目产品类型丰富，能吸引各消费需求的客户，丰富项目内涵；项目配套设施设计规划完善；大区域内无新建同类产品，本项目具有唯一性优势。外部风险内部风险外部机会内部机会除了上述市场层面等外部因素带来的风险，我们面对的还有在投资开发过程中出现的风险，如何规避这些风险的发生才是项目取得成功最重要的保证；规划风险：客户来源风险：市场风险：金融政策风险：经营管理与业态控制风险：2.3投资开发层面风险3.1项目核心竞争力阐述核心竞争力之一：大上海只有一个朱家角核心竞争力之二：项目定位的差异性核心竞争力之三：项目在目前青浦商业市场的唯一性核心竞争力之四：成熟旅游地产项目的抗风险保障广阔旅游市场为本项目提供有力支撑3.2支撑点从青浦区旅游发展委员会提供的数据显示，青浦区以朱家角为核心的旅游业，无论是旅游人数还是旅游消费，都呈逐年递增的态势发展。（具体如下表）年份旅游人数(万)增长率总收入(亿元)增长率人均消费(元)增长率2001185

3.9

211

200225035.1%528.2%200-5.2%200328012.0%860.0%28643.0%20043048.6%9.518.8%3129.1%20053205.3%11.217.9%35012.2%20063457.8%15.235.7%44125.9%200738010.1%21.239.5%55826.6%20084005.3%223.8%550-1.4%分析：青浦每年四百万左右的游客，其中至少90%以上是到青西地区以朱家角为中心的区域内旅行的，也就是说，2008年光是朱家角古镇每年的旅游消费达到近20亿元。而目前，青浦全区，高档次的宾馆并不多，而针对度假型游客的商业业态，还主要是经营理念及模式陈旧的度假村占有主导地位。而度假村消费主要面对客户仅仅是游客中极少的一块，即商务会议人群，而占绝大多数自费型游客（团体、散客），由于在朱家角难觅质、价皆宜的夜间消费及住宿场所，只能朝游暮归，不能尽兴而去。而本项目的功能定位正有可能弥补目前朱家角度假旅游消费中的空白，势必会被游客认可，而带来极好的投资回报及社会美誉度。朱家角旅游业正向度假型旅游转型朱家角新的旅游规划为度假型旅游铺平道路3.2支撑点3.3机会点可以说项目本身就是朱家角旅游转型的产物，项目是新镇区大力发展的商业休闲娱乐设施。项目大力发展夜间消费，与古镇景区的白天观光对接，形成旅游休闲娱乐的互补与互动。项目是朱家角向度假型旅游转型的有力推动者和受益者，朱家角度假型旅游的形成，也必将为本项目带来巨大商机。（1）项目的定位应该是基于“白加黑”（白天加夜间）消费模式。白天在古镇风情街上度过，夜晚可在临河酒吧区悠闲惬意地坐上一段时间，感受夜间别样景致，随后进入精致酒店进入梦乡。商业运营的良好预期为投资本身带来了最大的可能性，展示出美好的前景才能吸引更多的投资者。（2）土地的商业性质为个人投资带来了避税的可能，以企业的名义购买不仅仅能计入公司成本避税，而且免去了个人的生活开销成本，水电煤等自费虽然按照商业标准收取，但同样能够计入公司运营成本。（3）不仅仅17号线会为朱家角及本案带来大量的市区方向客流，同时项目地处朱家角沪渝高速和朱枫公路旁边，项目极有可能成为长三角“主题游览线”的中心枢纽位置，因此,本项目吸引的不仅仅是市区内的投资者,还有周边城市的投资者。（4）青浦已有及待建的大批低密度高档别墅住宅区，不仅仅将为本项目带来大量的高端消费群体,也有很大可能从中直生再次投资置业的客户。（5）随着周边其它旅游配套项目的落成，也将为朱家角招徕来大批的游客及投资者，而本项目的优越地理位置及优良的休闲娱乐功能，也将吸引这些过往来客在本项目消费和投资。3.4政府支持的重要性由于本项目实际上是朱家角古镇的外延，因此政府的效应非常明显,政府的对外口径怎么说将直接影响项目今后在招商引资过程中投资者的信心及决定.政府对整体规划及项目同质竞争控制的重要性项目中后期经营亟需政府监管职能支持

市政配套设施建设对项目提供有力支持4．项目运营估算注：游客包括中外散客、中外团体游客、中外商务会议人群三类如前所述，项目在朱家角区域内有着唯一性的特点，在朱家角的商业消费模式中独树一帜，由于在该区域没有参照性和可比性，同类型休闲娱乐项目极少，同位竞争可能性几乎为零，因此缩小了旅游观光客的选择面，游客的莅临机率大大增加。目前朱家角新的旅游规划项目正在实施阶段，根据规划实施效果预测，未来朱家角的年游客（包括散客、团体游客、商务会议人群）数量最少固定在200万人次左右，平均下来，朱家角古镇景区每周接待游客量保守估计接近4万人次，（由于朱家角景区是旅游度假型经济，游客主要集中在周末和节假日，假日的游客人数会明显的高于工作日的游客数，因此以周为单位计算游客量会比较合理。）随着区域功能的逐步升级及完善，更会带来越来越多的中短期逗留客，叠加效应愈发明显。项目在投入使用之后，预计到本项目消费的度假型游客占到游客总量的30%，则每周游客量在12000人次左右。日均游客量在1720人次左右。由于本项目在朱家角镇区的唯一性，因此到本项目消费的度假型游客占到游客总量的30%的估计是十分保守的。旅游观光客到本项目消费日消费人数：1720人按2008年游客人均消费550元计：1720*550=94.6万元/日4.1外部消费流量估算注：高档别墅群业主包括朱家角镇区内规划的高档别墅区业主、朱家角镇周边如青浦镇、赵巷、佘山、徐泾等高尚别墅区业主朱家角周边由于水脉发达、景色优美，又拥有如朱家角水乡古镇、淀山湖、大淀湖、西洋淀湖、佘山风景区等众多的自然、人文景观，因此一直以来都被视为上海最具生态居住价值的地区之一，因此众多的中、高档房地产开发项目都选址于此，其中尤以高档别墅群居多。由于本项目交通便捷，地理区位优势明显，几乎将上述这些高档别墅项目囊括于20分钟自驾车程的范围之内，而且在同样范围之内，目前还没有出现同类型的高档休闲娱乐项目。因此有可能成为本项目的潜在客户的这些高档别墅区业主不在少数。根据朱有角镇政府对镇区中、高档别墅区的规划得出别墅区规划常住人口分布及数量如下表：4.2外围消费流量估算朱家角镇区高档别墅群区位及常住人口数量表：从上表看出仅朱家角镇区规划别墅群常住人口就高达52000人，而这部分人群因为是朱家角常住人群，因此他们在本项目的消费形式、消费时段及消费次数都与一般的旅游观光客不同，我们这里仍然以保守的方式计算，以52000人作为年消费人数的总量，不计业主们在本项目的消费次数（很多别墅区业主会有多次消费、长期消费的倾向）。以每年总人数的三成到本案消费一次计算：镇区高档别墅群在本项目年消费人数：52000×30%=15600人镇区高档别墅群在本项目日消费人数：15600÷365≈43人按2008年游客人均消费550元计：43×550≈2.4万元/日以上是朱家角镇行政区域内的别墅群对本项目的消费人群统计，而朱家角周边还存在着大量的别墅群，而且数量庞大，这里仅列出周边20分钟内自驾车可达本项目，且有代表性的高档别墅区作一个粗略的本项目消费人群统计。由于青浦镇、赵巷、佘山、徐泾等区域的别墅群，规模都不比朱家角别墅区规模小，这里将青浦镇、赵巷、佘山、徐泾四地别墅区规模视作与朱家角别墅区规模相当，也即四地别墅区常住人口均为52000人，虽然这些别墅群也是常住性质的，但考虑到他们距本项目较远，业主莅临项目的机率大大减小，因此我们以别墅区每年总人数的二成到本案消费一次计算：朱家角镇周边高档别墅群在本项目日消费人数：

52000×4×20%÷365≈114人按2008年游客人均消费550元计：114*550≈7.1万元/日注：古镇区及周边居民包括老镇区原住居民、一般居住区居民、外来人口居住点居民老镇区居民大多以经营假日型旅游消费为主，可以说是做二休五，平时的工作日，朱家角游客明显减少，而这一段时间正是本地居民的休闲、娱乐的时间，而镇区居民的工作日消费正好能填补本项目因工作日度假游客少形成的消费真空，老镇区及周边居民工作日的娱乐消费与游客的假日消费衔接，可以为本项目提供固定的客源层。朱家角镇区及周边居民总计60000人左右，但考虑到居民的消费能力参差不齐，而本项目的定位以中、高端客户群为主，居民到本项目的消费对象会比较单一，最有可能形成居民消费的是本项目规划的娱乐设施，如K房等，且消费能力也会受到限制，因此这里保守的以每年总人数的一点五成到本案消费一次计算（同样不计消费次数）：古镇区及周边居民在本项目日消费人数：60000×15%÷365≈25人按2008年游客人均消费550元计：50*550≈2.8万元/日4.3内部消费流量估算4.4估算结论—项目年营业额综上所述，现在我们可以对每日到本项目消费的固定客户数量进行初步的预测：人群日消费人数(人)2008人均消费(元)日营业额(元)旅游观光客1720550946000镇区高档物业业主4323650周