北京房地产开发商分析比较-final

竞争对手调研分析•中远房地产SWOT分析中远房地产管理咨询工程重要说明本文件为中远房地产管理咨询工程行业分析报告的补充说明文件，主要目的是说明中远房地产现阶段在北京市房地产开发市场所处的竞争地位，并尽可能的分析预见未来面临的竞争格局。

本文件由远卓管理参谋以行业资料调研、行业专家及外部竞争对手访谈中所获取的信息、资料为根底作出分析判断。资料、数据收集过程中可能存在统计时间、统计口径等差异，参谋组结合访谈及经验判断进行了初步修正。此外有一些数据在相关数据报道及访谈过程中获取为一定范围区间，工程组取中间值进行比较分析。对选取竞争对手及比较指标的解释竞争对手选取原那么：北京老牌国营房地产开发公司——城建开发总、天鸿集团；房地产开发集团及其北京地区开发公司——万科、中海、珠江；房地产国内主板上市公司——万科、金地；北京新兴民营房地产开发公司——万通、红石〔中鸿天〕；深圳、广州等南方北上进京的房地产开发公司——金地、珠江；必须在北京已有较大开发量或准备大举进入〔潜在竞争对手〕北京房地产开发市场；香港房地产开发商进京开发竞争行为单独分析——长江集团、新世界、新鸿基；比照分析指标、内容选取：根据房地产企业开发经营特点，选取总资产规模、净资产规模、资产负债率、年销售收入、净资产收益率、历史开发量、土地〔工程〕储藏等七项量化数据指标；战略取向、组织结构、局部公司的薪酬体系分析比较；选取竞争对手简要介绍、典型工程介绍作为附件供参考。目录主要竞争对手根本数据比较港资房地产开发商分析主要竞争对手战略取向比较竞争对手工程组织管理模式比较典型企业人力资源管理体系及薪酬比较中远房地产SWOT分析及开展建议附件：竞争对手公司及工程根本情况介绍总资产规模比较——2001年底数据总资产规模〔亿元〕说明：房地产开发业务的特点决定房地产公司的总资产会受开发工程影响的产生较大波动。该指标选取的标杆企业主要为在京有大量开发业务的集团公司，以反映中远竞争地位。中远房地产从目前总资产规模看仍属于房地产开发企业中等规模。与老牌国有房地产开发建筑公司而言资产规模上有较大差距，但与新兴房地产开发企业而言，资产规模上有一定竞争优势。*红石数据难以获取，以访谈中获取数值估计。中国海外——中国建筑工程总公司下属；城市开发总——原北京城建总公司；天鸿集团——隶属北京城乡建设委员会；华润置地——起源于北京西城区政府；净资产规模比较——2001年底净资产规模〔亿元〕说明：房地产开发企业的净资产规模反映了公司自有资金规模，一定程度上确定了房地产开发的规模和抗风险能力。该指标选取的标杆企业主要为北京房地产开发公司的规模，以反映中远房地产在京竞争地位。中远房地产从目前净资产规模看属于北京房地产开发企业中等规模。中国海外地产开发主要集中于海外，近年逐渐调整经营重心在广州、上海、北京、成都设立分公司。北京注册时间较晚，目前开发3个楼盘。红石数据难以获取，以访谈中获取数值估计。资产负债率比较资产负债率〔％〕说明：房地产开发企业一般均运用较好的借贷资金杠杆进行房地产开发。该指标选取的标杆企业主要为北京房地产开发公司的规模。中远房地产2001年底比照一些优秀中大型房地产开发企业资产负债率较高，需要注意。可考虑调整方式：1、进一步注资；2、调整一些存量资产质量；3、经过长期经营改善。房地产全行业资产负债率平均值为79.7％，优秀值47.8％。历史开发规模比较——截至2001年底历史开发量〔万平米〕说明：历史开发规模一定意义上可以代表开发公司的开发经验，内部工程管理的程度，也能反映出其房地产开发品牌价值；该指标选取的标杆企业主要为在京有大量开发业务的集团公司。中远房地产从历史开发量上属于新兴的房地产开发公司。与其他北京房地产开发公司而言历史开发规模上有较大差距。年销售收入比较——以2000、2001年平均计算年销售规模〔亿元〕说明：2000、2001是北京市房地产销售增长较快的年份，也是外地房地产公司涌入的期间。该指标选取的标杆企业主要为房地产开发公司在北京的销售业绩，2年平均可以较好反映其投入资源，业绩表现。中远房地产从年销售额看面对的是竞争最剧烈的第二梯队。万科集团及金地集团以集团收入列示〔斜线柱〕，北京万科作为进入很早进入北京的房地产开发公司其销售业绩并不算理想。金地集团初步进入北京，但目前实力仍然缺乏。珠江地产立足广州，与合生创展联手，并将北京市场作为下一步重点市场，值得关注。净资产收益率比较——收益以00、01两年平均计算净资产收益率〔％〕说明：净资产收益率受到公司利用借贷资金杠杆的能力，其表现有较大差异，对红石〔中鸿天〕访谈中了解到其净资产收益率超过20％；该指标选取的标杆企业主要为北京房地产开发公司。中远房地产以近两年收益平均与增资前〔3.75亿〕净资产计算，收益水平适中。公司2001年底增资扩股后，收益被摊薄，经营压力较大。万通15％属于访谈得到的结论，而且万通2001年同时有多个楼盘进入销售期，收入、利润状况较突出。城市开发、天鸿集团由于开发一些政府工程影响以及净资产规模较大、质量不高，收益率较低。万科、金地作为上市公司收益率可代表行业较领先水平。土地储藏比较分析——截至2001年底土地储藏〔万平米〕说明：土地作为稀缺资源对房地产开发商意义重大。土地储藏反映了一些大型房地产开发公司的长期开发思路，也反映出其开发实力；该指标选取的标杆企业包括万科、中海外等大型集团公司土地储藏〔以斜线柱表示〕，也比较了8家房地产开发商在北京的土地储藏状况。中远房地产按照目前工程储藏计算有一定的土地储藏，但相对大型房地产开发商，储藏规模偏小。城市开发、天鸿集团、华润〔北京〕置地有历史政府批地因素的影响；万科集团、金地集团、中国海外其土地储藏为集团整体。包含其北京分支机构的北京土地储藏量。其余房地产开发公司主要为在北京的土地储藏。红石目前仍坚持工程式运作，依靠公司高层个人能力的开展模式，公司以土地可以获取为假设，操作上以工程驱动。典型竞争对手均具有较明确的市场定位和客户群，局部房地产公司进一步明确定位，局部房地产公司采取客户/产品多层次组合开展高端中端低端万通万科工程公司各类企业的市场定位比较城市开发、天鸿、华润依靠强大的政府背景及土地储藏，在产品定位上灵活选择；万科：具有稳定收入，对生活品质有一定要求的中等收入阶层；中海〔北京〕、珠海地产、金地依据其强有力的开发经验、开发品质，锁定中高端市场；华润置地将调整其目前庞杂的产品线，锁定中端市场；万通：事业有一定成就，具有稳定的高收入，注重家庭生活和居住环境的富裕人群；红石：中国正在迅速成长的5％的最富裕人群，最求时尚和前卫的生活方式；其他北京房地产小型工程公司，以地域特点有针对性的选择客户群体，分布于高、中、低市场城市开发天鸿集团华润置地中海(北京〕红石〔中鸿天〕珠海金地5000元/平米8000元/平米中远房地产概念图房地产开发过程当中的竞争要素比较投资决策工程建造营销推广物业管理本钱管理设计规划资金管理概念图中远房地产按照历史房地产开发过程中关键控制要素看，在工程质量控制管理、物业管理、本钱控制、资金管理控制等方面能力较为薄弱。投资决策的管理是房地产开发关键成功要素，营销推广是公司准确定位产品及收益实现的保证，随中远房地产下阶段开发规模的扩张，其风险将会扩大，其管理控制是需要进一步加强的另一个关键点。品牌员工素质天鸿珠江中远金地万科万通红石中海饼图示例解释：市场最佳市场领先市场平均水平市场较差市场最差目录主要竞争对手根本数据比较港资房地产开发商分析主要竞争对手战略取向比较竞争对手工程组织管理模式比较典型企业人力资源管理体系及薪酬比较中远房地产SWOT分析及开展建议附件：竞争对手公司及工程根本情况介绍亚洲金融风暴银行利息不断升高，房地产开发本钱加大，资金抽逃房地产泡沫开始破灭，截止去年９月，香港楼价下挫四到五成，３０万投资房地产的中产阶层因为银行债台高筑一夜之间成为“负资产〞业主香港地产商和整个地区经济受到沉重打击，香港地产开发丰厚的利润不再。李嘉诚旗下的长实集团2000年税后盈利比１９９９年下跌６７％；联营公司和记黄埔2000年税后盈利比１９９９年下跌７０％。港资开发商纷纷转战内地香港地产泡沫造就３０万“负资产〞阶层，开发商利润下滑遭受重创，导致港资开发商纷纷转战内地港资地产进军内地房地产市场主要以广东海南与四大直辖市为主广东地区是港资最多的区域，香港新世界集团主要在广东与海口开展，只有少量工程进入其他地区上海地区近两年特别吸引港资的目光，和记黄埔、新鸿基地产在上海均有大型工程北京近两年吸引港资的力度不大，李嘉诚的东方广场与东坝举措是少有的惊人之笔香港长江集团在北京投资以大型工程为主公司情况开发动作长江集团由以下四家上市公司组成：长江实业〔集团〕〔“长江实业〞〕和记黄埔〔“和记黄埔〞〕长江基建集团〔“长江基建〞〕香港奠定集团〔“香港电灯〞〕，总市值5490亿港元〔截至2002年3月15日〕。北京–东方广场座落于东长安街一号的东方广场，总建筑面积达80万平方米，为亚洲最大的建筑群。

北京–丽都广场丽都广场毗邻北京市四环路的交通枢纽地段；广场内的设施包括提供726间客房的北京丽都假日饭店、12家餐厅及酒吧、364间公寓式住宅单位、21万平方尺的甲级现代化写字楼、综合购物娱乐商场、乡村俱乐部、国家学校及园林公园。

北京–丽来花园位于北京市顺义县天竺镇薛大人庄村的丽来花园，面积约1400万平方尺，将分四期建成单栋式及半独立之花园洋房，娱乐设施包括高尔夫球场、会所、购物商场等，预计2021年完成。北京－东坝和黄对北京东坝３５０公顷工程１００亿元的投资，东坝边缘地区是北京市规划建设的十大边缘集团之一，规划占地3626公顷，其中建设用地大约1767公顷，现有住户10885。东坝边缘集团以东坝乡为中心，开发后将变成低密度中高档住宅区，可居住人口15万。新鸿基地产进入北京较早，以商场为主要投资方向国内土地储藏〔截至2001年6月〕所占楼面面积以百万平方尺计住宅商場写字樓总面积开展中的物业上海0.1--0.1广州及珠江三角洲0.40.1-0.5合计0.50.1-0.6已完成投资物业北京-0.80.21.0上海0.40.10.30.8合計0.40.90.51.8总面积0.91.00.52.4香港特区最大的地产开发公司之一，以兴建优质楼宇见称。一九七二年於香港证券交易所上市。雇员一万八千名。拥有全国最大的土地储藏的公司之一，土地储藏达5200万平方尺〔截至2001年12月31日〕，其中包括三千二百七十万平方尺土地开展储藏及一千九百三十万平方尺投资物业组合。租金总收益为29亿八千八百万港元〔截至2001年12月31日〕。主力在各区开展具指标地位的楼盘，为楼宇素质定下新水平。公司情况开发动作新东安市场

王府井大街138号(佔50%)新东安市场位于北京最繁华的商业及零售区王府井，占地二十二万平方尺，为综合性商业物业，总楼面积二百一十万平方尺，包括一百三十万平方尺的商场和四十三万平方尺的写字楼。该物业地契年期达五十年，有效期至二零四三年，新东安市场为北京市内标志性物业，并获由北京市民投票选为九十年代北京十大建筑建筑物之一。典型物业新鸿基地产是香港土地储藏量最大的公司之一，其在国内的土地储藏不可小视新世界地产是在北京开展较好的地产商之一，住宅是其在北京开展的重点新世界开展为基于香港的大型企业集团。本集团於一九九零年成立，并於一九九二年在香港联交所上市，现为恒生指数成份股之一，资产总值超过港币一千二百八十亿元。集团以地产业务为基石，经过二十多年的经营和开展，业务普及中港两地，核心业务经营范围已扩展至：物业、基建、效劳及电讯科技。目前在北京有：8项传统式开展工程，总建筑面积1170766平方米4项大型住宅开展工程，总建筑面积2105191平方米1项旧城改造工程，地盘面积223952平方米典型传统工程〔酒店、商场、综合楼〕：北京新世界中心北京新世界万怡酒店北京京广新世界酒店典型住宅工程：北京新景家园北京新康家园北京太华公寓公司情况开发动作典型物业公司情况开发动作香港兴盛集团是一家以地产为支柱的大型企业集团，上世纪90年代初首先在广东汕头成功地开发了龙津花园，之后又在广州先后开发了天秀大厦、云秀花园、中华广场等房地产工程。香港兴盛集团的董事长邹锡良亦因此而成为广州市的荣誉市民。“使馆新城〞是兴盛集团在北京的第一个房地产工程，总建筑面积29万平方米，在尚未破土开工的情况下，就已被10月份在京举行的国际建筑联盟〔UICB〕2001年大会评为“未来住宅精品楼盘〞。该工程位于东直门外大街以南，春秀路以西，新中街以东，地块闹中取静。“使馆新城〞共有27栋住宅建筑，一期13栋、二期9栋、三期5栋，套内建筑面积由98平方米至424平方米，住宅楼的高度由12层至22层不等，全部为板楼，共有20多种户型，方案在2003年入住。“使馆新城〞的会所含有5个子会所：男士会馆、女士会馆、儿童会馆、康体会馆、家庭会馆。在“使馆新城〞的园区和会所内，共设有50项休闲和运动设施，这在目前北京的住宅社区内称得上是绝无仅有。在广东开展迅猛的香港兴盛集团于近期打入北京港资开发商虽然目前在北京投入力度尚不大，但其自身实力决定其未来在北京取向将极大影响北京房地产开发商的竞争地位港资北京房地产开发商转战内地已成为事实，但目前在国内，更多的是在北京上海等直辖市开发高档商用楼宇及高档写字楼，对于巨大的住宅市场投入并不大。但港资房地产拥有：雄厚的资金实力：1000－5000亿的市制，为国内房地产开发商的最大型开发商的10－20倍；较强的政府关系：港资房地产开发商作为香港特区的富豪与国家政治高层保持良好的关系；已经储藏的土地资源：资金实力、政府关系保证下的港资房地产开发商在北京近期均由大量的购置土地的行动；大规模高品质的开发能力：在香港多年标准运作的历史经验以及优秀的人员素质；确保其迅速作大的可能性，对北京市房地产开发商而言有较大威胁，因此港资联盟互相借鉴优势也成为一些国内房地产开发商的选择；目录主要竞争对手根本数据比较港资房地产开发商分析主要竞争对手战略取向比较竞争对手工程组织管理模式比较典型企业人力资源管理体系及薪酬比较中远房地产SWOT分析及开展建议附件：竞争对手公司及工程根本情况介绍北京原有的房地产开发企业进一步稳固实力，外地、外资企业纷纷进京，将引发北京房地产市场竞争新格局本地大鳄继续立足北京天鸿集团以北京回龙观文化小区为主在北京力推品牌战略城市开发集团以华鼎施加为先锋向中高端市场进行战略调整华润置地以北京为开展重心，逐步进军上海、成都本地民营新星迅速开展万通慎言跨地域开展，依然锁定北京市场红石以零土地储藏战略，稳固开发领先优势并引入资本力量迅速开展太合房地产将立足北京，开展从别墅、低密度住宅到普通住宅的产品线外地企业进京，珠江合生势头最猛中海、万科等全国布局的成熟房地产公司97年即进入北京2000年金源、万达、珠江、金地等领先企业纷纷挥师进京珠江2001年同时推出5个楼盘，力争3－5年进入北京前三甲港资企业实力雄厚新恒基、和记黄埔、新世界等颇具实力的港资房地产开发商进入北京，前期以高档写字楼和商场为主，开发了新东安广场、东方新世界和新世界中心等成功物业，目前在住宅市场也有大动作以重点区域和重点城市为主，逐步向其他区域和省市梯级滚动是大型房地产开发商在区域拓展时的共同战略以上海为中心的长江三角洲拓展区域以北京为中心的环渤海地区以深圳、广州为中心的珠江三角洲拓展区域万科的区域拓展思路—三大城市圈，百万人口城市华润置地：以北京为业务中心，逐步进军其他重要城市，在全国形成北京、上海、成都等几个中心区域，完成区域开展战略珠江合生：稳守南方市场，积极进军北拓：无论是工程还是企业，都力争进入北京房地产市场第一阵营，三至五年内问鼎京城开展商前三甲。大连万达：1998年开始实施房地产开发的跨地区、规模化开展，在大连、北京、长春、成都和贵阳等城市成立房地产公司，方案三年内销售额超百亿。中国海外：成立北京、上海、广州和深圳、成都五大分公司，以重点区域为主，逐步带动周边地区。土地储藏和存量经营日益成为大型房地产企业的战略选择，物业效劳和置业效劳成为业务组合中的重要方面土地开发/储藏深度物业效劳综合置业咨询太合地产认为土地储藏将成为未来房地产公司的核心资源和关键竞争能力，因此专门成立“太合置地〞进行长期土地储藏万通成立专门的子公司从事土地开发业务华润置业在京开十家连锁店，提供房屋升级效劳万通成立万通筑屋，通过网上渠道提供住宅定制效劳红石在网上推出“猪八戒家政网〞，为现代城的客户提供多种深度物业效劳万科在上海局部小区开始提供收费物业效劳存量租赁经营万通方案在将来的房屋开发业务中，留出三分之一的比例用于租赁太合地产将在今后的高档物业方面由出售转为租赁经营示例目录主要竞争对手根本数据比较港资房地产开发商分析主要竞争对手战略取向比较竞争对手工程组织管理模式比较典型企业人力资源管理体系及薪酬比较中远房地产SWOT分析及开展建议附件：竞争对手公司及工程根本情况介绍项目公司开发设计工程销售类型职能管理型矩阵式管理型工程运作模式的核心区别在于汇报关系和组织职责权力的不同开发设计工程销售职责分工开发设计工程销售工程部工程部只负责施工现场管理部门工程部成为工程执行的负责主体，职能部门成为资源提供、建议与监督主体优点对工程环境的反响较慢；需要高层协调工作多，容易形成决策堆积员工介入双重职权之中，需要公司良好的人际关系和全面的培训实施条件工程数量少，特定区域经营客户定位专一，工程实施环境不确定性低公司高层介入工程协调工作工程数量较多，需要人才共享，不适用于全国经营客户较稳定，但不确定性较高的工程环境公司有专业技能提升要求工程管理型工程公司或工程部开发设计工程销售工程公司成为开发工作的全权负责主体工程执行风险较大；不利于公司职能知识积累和专业化开展跨多个地域经营或客户需求变化多工程管理前期的客户定位非常准确更强调工程产品对客户需求满足程度资料来源：专家访谈、远卓分析工程部缺点职能部门内部实现规模经济对工程环境反响迅速，便于实现工程产品的创新和技术专业化的提升对工程环境反响灵敏，清晰的产品责任，容易到达客户的满意……万科房地产总部对区域公司采用区域管理模式运营，而万科区域公司采用的是职能管理型的工程管理方式〔举例〕总经理各副总万科全国总部职能部门资料来源：万科集团调研与访谈北京公司上海公司天津公司其它区域公司工程执行专业化积累、标准制定、实施监督开发部技术部市场部工程管理部招

标采购部销售部万科区域性公司的工程组织方式－〔北京、天津〕万科有明确的客户群体定位及产品定位，其要求较一致，容易标准化多工程并行运作；人员素质较高，企业文化较强，部门间配合意识很强；工程一工程二采用矩阵式管理型工程运作模式的华润置地公司，由于工程协调工作很多，经营决策层副总较多，出现了决策效率慢的问题研究发展部开发部技术部市场部总经理工程管理部招

标采购部副总副总副总副总副总副总副总8-9个总经理助理副总销售公司物业公司………工程部工程部……〔华润组织结构示意图〕工程管理模式华润2年前开始试行工程经理制度，目前是大职能部门，弱工程经理的状况，属于矩阵式管理型的工程管理模式实施表现工程经理的权限过小，目前只是执行部门，对于工程变更、合同签订等没有任何决策权，也不能直接和职能部门协调，工程上的协调通过工程经理向总部的工程管理部汇报，再由其和总部其他部门协调，解决问题效率过慢加之高层层设置过多，决策效率进一步降低，对工程问题、客户问题的反响不及时资料来源：华润置地公司调研与访谈采用工程主导型工程运作模式的万通房地产公司，存在着较大的工程执行风险总经理各副总万通组织结构示意图工程管理模式工程主导型工程管理模式总部的经营部负责工程前期的筹划工作，当工程决策后公司任命工程经理组建工程公司，工程经理作为工程与公司之间的接口，全权负责工程管理工作实施条件工程决策期公司必须全面把握客户的需求和为产品的特性对工程经理的要求很高，既要能够把握客户需求又要能够领导工程公司实现产品的要求总部职能部门工程经理工程公司开发部技术部市场部工程管理部资料来源：万通集团调研与访谈实施风险虽然这种工程管理模式，能够适应不断变化的环境，及时决策，但工程执行的风险很高，一旦工程经理的能力缺乏，将很可能导致工程的失败未来开展方向在与冯伦董事长的访谈中他提到：万通未来的工程管理模式将是目前万科的矩阵式管理模式。目录主要竞争对手根本数据比较港资房地产开发商分析主要竞争对手战略取向比较竞争对手工程组织管理模式比较典型企业人力资源管理体系及薪酬比较中远房地产SWOT分析及开展建议附件：竞争对手公司及工程根本情况介绍调研公司以社会招聘为主要渠道获得企业开展所需的专业人才万科万通红石万科从2000年以后才开始从高等院校招聘毕业生，且偏重于营销、人力资源等非工程专业万科进行校园招聘的前提条件是公司经过十几年开展，已建立了从内部培养人才的能力2000年为加强万科工程建造环节的管理能力，万科开展“海盗行动〞，从中海大量挖掘具有丰富经验的人才，万通招聘的人员一般都具有较丰富的行业经验，在熟悉工程后即可承担负责工作万通也少量吸收有潜力的高等院校毕业生，进入业务开展部，通过与有经验的员工的日常工作交流，迅速获得能力公司的员工根本上从社会招聘，将来可能会考虑从各校中招聘有潜力的大学生红石在全球范围内招聘，目前的CFO是美籍香港人在ChinaHR和52Job上常年设有专栏招聘广告，并聘请香港猎头公司获得高级人才调研公司都设置了专业职位序列，以满足不同人员职业开展的需要万通从96年就设置了针对专业人员的技术职位序列，红石、金地同样也是两个序列万科从分公司规模到达70人以后开始在管理序列之外设置专业序列万科的职位序列万科在各分公司都设有管理和专业两大序列，以保障员工有充分的职业开展空间。职位序列的底层是基层员工，管理序列从下至上设有经理助理、经理和副总三个层级，专业序列从下至上设有专业经理、高级专业经理和总监三个层级，与管理序列一一对应。公司最高职位是总经理。员工从基层提拔上来可以进入任意一个序列，两个序列之间的人员也可以经过主动申请变更工作岗位而调整序列。专业序列的薪资水平比管理序列同等级稍低。专业经理高级专业经理总监专业序列管理序列经理助理部门经理副总经理总经理基层员工三家公司的薪资结构中都包含有绩效工资的局部，并采用多种鼓励措施万科万通红石根本工资+绩效工资+总经理基金年功序列根本工资+绩效工资+股权根本工资+绩效工资+“赛季〞奖金30％左右销售人员并不采用高提成的做法普通员20％部门经理以上25-30％普通员工20％管理人员比例更高公司正在申请发放期权长期员工有金牌奖励多种手段树立员工荣誉感，多种非物质鼓励灵活的职业开展路径员工持股会福利购房方案家庭福利政策公司高速开展带来员工的开展空间任人唯能的人才使用机制和竞争机制优惠购房方案薪资结构浮动局部比例其他鼓励措施房地产行业薪金比较——总经理、副总经理、部门经理〔北京地区〕资料来源：竞争对手访谈6－10绩效工资13根本工资部门经理副总经理总经理车补〔6万/年〕＋买房优惠隐性收入38根本工资15绩效工资车补〔6万〕＋买房优惠隐性收入车补〔4万/年〕＋房补〔3万/年〕隐性收入18绩效工资45根本工资红石〔中鸿天〕万科〔北京分公司〕比照公司〔万/年〕8－1015－2045万优惠买房＋车补5万30－4012－20公司购置住房、公关费用不限、配车给个人20万优惠买房＋车补3万不明潘世屹〔董事长〕年薪80万8123518不明不明指标超额有奖励60-70中海北京不明税前工资，万元/年房地产行业薪金比较——总经理、副总经理、部门经理〔北京地区〕资料来源：竞争对手访谈2－5绩效工资6根本工资部门经理副总经理总经理3％左右的股权，其他不明隐性收入12根本工资6绩效工资20％股权隐性收入车补〔4万/年〕＋房补〔3万/年〕隐性收入12绩效工资25根本工资华润置地万通比照公司〔万/年〕8－1020车补＋买房优惠50车补＋买房优惠车补＋房补500税前工资，万元/年不明采用年度或季度对业绩进行考核，而不是采用月度绩效考核万科万通红石年度年度季度-“赛季〞根据公司的年度工作方案分解确定*，年中修正年初由公司分解部门目标，各部门制定相应目标责任书并分解到员工指标包括工作态度、工作能力和工作绩效三大局部工程公司指标主要是销售收入、利润和重要进度根据每季的工作方案分解确定不明部门经理考核员工主管副总\总经理考核部门经理部门长考核员工主管副总考核部门经理最优和最差者交叉考评考核频度考核指标确定考核关系绩效工资晋升末位淘汰**绩效工资晋升和淘汰培训绩效工资晋升和淘汰特别辅导和培训“赛季〞奖金和表彰考核的影响*万科没有岗位职责说明书**万科最近开始有主动淘汰以万科为代表的成熟型企业已建立了系统的高质量的培训体系，而以红石为代表的开展型企业的培训相对不够系统万科万通红石聘请专业培训机构，购置了昂贵的经理人培训产品，投入非常大，成为吸引员工的重要手段培训成为员工能力提升的重要途径，培训对所有员工都开放全国视频会议系统帮助各地公司充分交流心得和经验HR部门每年安排100个小时以上的培训工程，以管理培训和社会礼仪为主，外请专业培训机构实施技术\专业培训由部门申报和组织实施，公司有预算经费要求基层员工每年受培训时间不少于40小时，管理人员不少于50小时公司的培训相对缺乏，系统性和方案性缺乏有外请机构进行专业培训万科的投入明显高于其他公司，访谈过程中万科人力资源的专业化也给人留下了最深的印象企业文化建设成为人力资源管理的重要内容和标准管理有力补充万科万通红石通过各种主题活动激发员工的工作积极性和创造力：合金方案、孔雀开屏方案通过主题年确认和突出公司的工作重心，客户微笑年、网络联盟年、职业经理年通过多种沟通渠道和对沟通的鼓励，建立健康的交流气氛：十二种上下沟通渠道，“火花岛〞反省会：第一阶段反省公司管理；第二阶段反省公司战略；第三阶段站在未来反省公司的现在价值观整合“阳光心态〞和“生人文化〞将每一个考评季度称为“赛季〞，鼓励员工进行业绩竞赛，对于每个“赛季〞评选出的优秀员工进行公开的表彰和奖励任人唯能，任何员工都有时机得到重视和重用目录主要竞争对手根本数据比较港资房地产开发商分析主要竞争对手战略取向比较竞争对手工程组织管理模式比较典型企业人力资源管理体系及薪酬比较中远房地产SWOT分析及开展建议附件：竞争对手公司及工程根本情况介绍中远房地产自1997年转型为市场化经营型公司以来开展迅速，获得市场认可，也初步构建了企业平台经过几年的精心运作，在北京地住宅开发、写字楼开发领域的工程均获好评，入选北京“年度明星楼盘〞，建立中远房地产的工程品牌和公司品牌；初步形成公司的核心骨干，并积累了房地产运作经验；员工的凝聚力较高；已形成的围绕房地产开发的近10家控股子公司，经营范围涉及房地产开发上下游以及中介效劳等领域，积累了一定经验，使公司可以根据市场价值变动快速调整策略，开展经营性业务平滑公司整体收益；随着新股东增资，公司资金方面实力进一步增强，从净资产及总资产看目前已到达国内中型房地产开发企业规模；并且通过下一步股份制改造及谋求上市将进一步拓展公司未来开展平台；股东的资产实力、世界性的声誉及品牌效应与以及在全国范围内的影响力、网络关系，使中远房地产在开发业务获取资金、跨地域开展以及与其他公司合作、联盟等方面获得一定便利；……公司优势详细内容论述可参见?中远房地产内部诊断报告?SWOT中远房地产开展时间较短，在资源及技能方面仍存在较大缺陷，距离市场领先的竞争对手还有较大差距公司劣势资源方面：总资产、净资产规模处于北京市第二梯队，但与第一梯队的差距仍然较大〔为城市开发、华润、天鸿的三分之一左右〕；增资扩股后的收益水平难以伴随净资产倍增快速放大，净资产收益率会在一两年作有时间较市场水平偏低。另外现有资产结构不合理，资产质量需要进一步优化；土地储藏较北京市前3位开发商处于绝对劣势；随公司规模迅速膨胀，人力资源成为关键制约瓶颈，公司依靠核心管理层的个性化管理较多，业务执行层的专业化能力缺乏以适应未来竞争；技能方面：对客户需求把握以及通过工程运作满足客户需求的能力较突出，但稳定性及控制能力尚有所欠缺在开发环节中，前期市场分析研究的控制管理、工程中资金管理、本钱控制及质量管理，以及销售管理、物业提升价值等方面均存在改善需求公司在资本运作及存量资产经营管理方面投入缺乏，开展缓慢；管理体系：公司历史创业快速开展，使公司难以认真思考并清晰规划公司未来战略开展；公司受到国企管理模式的影响，尚不是完全市场化运作，尚未形成绩效管理的体系来实现有效考评，薪资体系不具有市场竞争性；公司运营系统不完善，特别在公司运作流程方面，依赖关键人员经验判断以及责任心，尚未形成清晰、完善的体系组织结构变化频繁，本部部门职责划分不清，运营与支持部门配合不畅……详细内容论述可参见?中远房地产内部诊断报告?SWOT房地产行业目前处于新一轮景气周期，特别是公司目前立足北京面临众多的机遇市场时机——住宅增量住宅需求将长期持续高速增长：北京市居民对居住的改善需要及经济持续增长趋势因素的结合使市场需求总量长期持续开展，为公司未来立足北京奠定稳固根底；全国省市经济开展不均衡及乡村城市化形成住宅开发梯级滚动及全国性的热点区域，人均GDP高的城市房地产业相对成熟，公司可以尝试进行跨地域拓展，实现全国性品牌以及持久获利；存量房交易市场的成熟开展引发新的获利区间，住宅二、三级市场联动局面初步形成并在加快开展，公司目前业务组合已经涉及；随国内居民贫富差距的进一步拉大，不同档次居民生活小区的效劳需求呈现结构、层次性分化，一些根本物业管理根底上，增值收费物业效劳、管家式效劳等市场需求开始呈现，公司可以结合住宅开发考虑复合效劳方式及获利潜力，与开发业务形成良好互动；市场时机——写字楼、商用楼宇由于城市政治、经济特点，北京写字楼、商业楼宇市场开展相对国内其他区域较为领先。总体而言北京供给量相对过剩，但甲级写字楼的需求仍相对缺乏；西部开发、原乡村城市化开展将增加这些新兴经济区域对商用楼宇、写字楼等相关配套等的需要，属于新时机点；详细内容论述可参见?中远房地产行业分析报告?时机SWOT房地产行业目前处于新一轮景气周期，特别是公司目前立足北京面临众多的机遇〔续〕其他房地产相关时机：国家即将出台的产业投资基金将会引导房地产投资基金的标准开展，凭借对房地产开发、经营环节的深刻理解，房地产投融资管理将深刻影响房地产企业经营运作；随市场整合、开展，国内房地产开发、效劳企业之间，国内房地产企业与国外相关企业之间的合作联盟的形成、发生将更加频繁，为包括中远房地产在内的新兴房地产公司快速获取标准运作经验技能提供时机；国家对房企上市限制的解冻为房地产开发企业上市融资获得可能；随行业不断标准、开展，房地产开发的过程及上下游将形成更多的行业细分，一些崭新的获利根底、盈利模式将不断产生；……详细内容论述可参见?中远房地产行业分析报告?时机SWOT市场的重大调整及竞争格局的演变对市场参与者未来开展带来了一些负面的不确定性长期立足北京的房地产开发的大中型房地产开发企业实力显著增强，以港资为代表的外资企业以及一些拥有特殊资源的原非房地产知名企业纷纷涌入北京房地产开发市场，使北京房地产开发产业总产能迅速加大，暴利时代快速消逝，对原有公司的粗放管理带来挑战；随着客户消费意识、维权意识的不断增强，消费者投诉房地产开发商的事件越发频繁，中远房地产要建立客户效劳意识及风险防范意识，防止重大伤害性争端损害公司或工程品牌，甚至影响公司业绩；市场竞争压力增大导致公司主动或被动选择开发创新、营销技巧及效劳增值手段创新，造成公司潜在经营性风险大大增加；未来行业集中度将大大增加，对于目前处于北京房地产企业第二集团中游的中远房地产而言，公司如不能在未来2－3年保持超过竞争对手的开展速度，将难以获取未来竞争优势地位；……详细内容论述可参见?中远房地产行业分析报告?威胁SWOT中远房地产目前处于北京房地产开发第二集团，能否保持稳定快速开展，以确立未来北京市房地产开发、效劳的领导地位取决于未来2－3年竞争策略中远房地产竞争对手行业平均开展水平第一梯队：以城市开发、华润置地、天鸿集团为代表，资产规模巨大，拥有大量土地储藏，年开发量、年销售额目前占据北京领先地位；第二梯队：以万科〔北京〕、万通、珠海〔北京〕、中海〔北京〕、中远房地产为代表的一些新兴企业，中等资产规模30亿左右，业绩平滑稳定，年销售额10亿左右，资产收益率较高、没有历史包袱、专业化公司开展，操作理念、手段较为领先；第三梯队：以中小型房地产公司及大量工程公司为主。数目众多，资产规模小，业绩波动较大，工程开发周期紧密。北京房地产开发第二梯队中远房地产在明确战略行动方案的指引下，搭建能力成长平台。目前首先要加强人力资源管理，提升公司及员工的专业化技能、水平，为持续稳定的高速成长储藏动力；要尽快完善内部管理体系，为持续稳定的高速成长提供保障！中远房地产应逐步调整业务管理重心，从以开发业务为主转向开发与经营并重，保证业绩稳定增长2005200220032004业务收入仍以北京市开发为主，提升工程开发各环节的均衡能力，开发业务销售收入12.5亿，公司总收入14亿；对信通等资产进行盘整，改善资产质量；公司重组，股份制改造、内部管理提升公司总收入17亿元左右，其中开发规模及收益增长迅速，销售收入达15亿元左右；经营收入2亿元左右；加强土地、工程储藏资产状况优化根本结束〔提供流动资金支持；平滑收益〕上市工作公司总收益达20－22亿元，二大板块初步形成。其中：北京房地产开发收益放大到17亿元左右，经营板块奉献至公司3-4亿元，良好平滑收益根据市场状况调控土地储藏；准备开发跨地域开展，躲避风险，储藏新增长动力公司整体收益25－28亿元〔北京市房地产开发3－5名〕；其中：开发收益合计22亿，其中异地开发启动〔3至4亿〕；资产管理业务作为独立板块运营，与开发业务相互补充促进5至6亿左右〕；管理重点开发板块为主开发与经营板并重2006-业务开展战略示意图资产管理板块股权\产权设计、管理投资管理〔房产、地产、增值管理〕中介销售\租赁〔中介租赁散盘推广二手房买卖〕物业管理〔根底物业\收费物业〕其它管理运营体系、人才体系〔整合准备〕写字楼经营\二手房中介咨询物业收益增长介入地方\房产买卖房地金融******20012005200220032004初步房地产开发工程各环节能力均衡提升加强知识管理建立客户管理界面客户专家形象建立多工程/矩阵式管理跨地域开发试探少量外地开发工程多区域子公司建立开发业务板块写字楼〔公寓〕经营物业管理:根底物业、收费物业二手房出租、出售规模开展土地经营写字楼〔公寓〕经营物业管理〔住宅\写字楼等〕二手房出租出售，扩大收益源，抢占市场份额写字楼〔公寓〕经营物业管理〔住宅\写字楼等〕二手房中介资产盘整经营业务板块目录主要竞争对手根本数据比较港资房地产开发商分析主要竞争对手战略取向比较竞争对手工程组织管理模式比较典型企业人力资源管理体系及薪酬比较中远房地产SWOT分析及开展建议附件：竞争对手公司及工程根本情况介绍天鸿集团根本情况公司全称：北京天鸿集团公司成立时间：1983年，企业性质：国有控股，总资产规模超百亿元。在全国首届房地产开发综合效益百强企业评比中位居第三名，在北京市经济百强评比中，名列开发企业第一名股东情况：隶属于北京市城乡建设委员会，下属“宝华实业〞与“天鸿宝业〞两家上市公司净资产：30亿总资产：120亿土地储藏：1000万平方米年销售收入：19.3亿人民币客户定位：客户范围较广，目前以回龙观经济适用房为主打产品品牌知名度：在北京地区非常高，通过开发楼盘在深圳也具有一定知名度在京典型工程情况：共开发建设完成60多个各种房地产工程在开发建设的回龙观文化居住区是本市最大的经济适用房建设工程，总建筑面积850万平方米，是集团公司实施品牌战略的重点工程物业管理方面集团公司控股4家大型专业物业管理公司，总计管房面积400多万平方米。集团公司具备规模的自管小区实现了全面创优，10多个小区荣获了全国优秀物业管理居住小区称号和市级优秀住宅小区称号；2个大厦被评为优质工程。现已有3家物业管理公司通过了ISO9000认证。其中，集团公司所属恩济花园物业管理经营公司是我国北方城市物业管理企业中率先实施ISO9002质量保证体系并同时获得国内、国际认证的企业。北京城市开发集团根本情况成立时间：1980年企业性质：有限责任公司股东情况：国有净资产：31.37亿总资产：131.38亿土地储藏：(北京)1300万平方米年销售收入：13.4亿元/2001年客户定位：全方位的客户定位，通过在望京地区开发华鼎世家开始向中高端偏移品牌知名度：具有很高知名度，在北京前三位的大型国有开发企业在京典型工程情况工程名称：华鼎世家地理位置：北京朝阳望京新城中心商务区开发期限：2000年12月－2002年7月开发规模：占地面积6.6万平方米，建筑面积25.5万平方米，容积率3.86〕楼房形态：公寓，6栋板式高层定价范围：5700-6600元营销诉求/客户定位：低价优质，在高智能化、高标准之余，华鼎世家还为居住者配备了周密的平安防范系统。本工程是城市开发集团近20年来开发的最高档工程。荣誉情况：北京晚报2001年十大明星楼盘华润置地根本情况公司全称：华润置地〔北京〕股份成立时间：前身是华远房地产，成立于1993年，2001年11月改名为“华润置地〞企业性质：起源于西城区政府，目前控股公司注册在开曼群岛，香港联交所上市公司股东情况：华润集团及其关联公司实益上持有原华远房地产股份91%股份净资产：2001年40亿元总资产：2001年80亿元土地储藏：目前土地储藏有470万平方米，但对于未来３年的开展规划仍显缺乏，公司在近３年内仍方案增加５００万平方米以上，集中在：昌平工程、通州工程、大兴黄村年销售收入：2001年超过30亿元客户定位：覆盖了高、中、低多种客户群品牌知名度：在北京非常高，2001年多个楼盘入选十大明星楼盘华润置地组织结构董事会总经理研究开展部市场部法律部网络管理部经营管理部技术部工程管理部房管部总经理办公室人力资源部方案管理部财务管理部资金结算中心客户效劳中心招标采购中心销售代理公司物业管理公司俱乐部管理公司工程组〔开发〕子公司〔投资〕副总经理公司总部职能部门较多，强调总部各部门的专业性及对下属工程的协调管理；工程经理弱职能，隶属于工程管理部；总部有多个副总经理和总经理助理，工作协调本钱高在京典型工程情况：共开发建设完成近50个各种房地产工程1994年至1999年：西单北大街大市政工程、西单商业区开发改造工程、西单文化广场献礼工程、东冠英危改小区、东升园危改小区等北京市重点旧城改造工程。为配合北京市的重点工程－京通快速路的融资，兴建了京通阳光华苑住宅区。政府性质的房地产开发2000年以来和未来定位三种类型，九大区域的房地产开发，销售收入预计280亿－300亿元高密度住宅产品：如位于中关村科技园区的华清工程、紧邻奥运会址的华亭工程、CBD北部的凤凰城。中密度住宅产品：如位于商业中心区的西单工程、国贸商圈的双井工程、CBD辐射区的京通工程；低密度住宅产品：新市镇方案，包括：南部的翡翠城工程、北部的沙河工程、东部的台湖工程。凤凰城2001年获?北京青年报?明星楼盘奖〔“平面设计特点鲜明，工程管理质量突出，销售状况良好〞〕，深蓝华亭2001年获?北京青年报?年度优秀楼盘奖〔“销售业绩突出，整体设计具有地标作用〞〕。万科企业股份〔集团〕成立时间：1984年5月成立企业性质：股份有限责任公司，万科是是大陆首批上市公司之一。1988年12月，公开向社会发行股票2800万股集资2800万元，开始涉及房地产业股东情况：2000年8月，中国华润总公司通过北京华润置地购置万科股权成为万科的第一大股东，持股占集团总股本的15.08%。净资产：31.24亿元总资产：64.83亿元，资产负债率51.78%土地储藏：871万平米年销售收入：44.5亿元客户定位：以拥有稳定收入、讲究生活质量和品位的中等收入家庭为目标客户品牌知名度：全国最优秀的房地产开发企业，尤以物业管理著称万科集团组织结构董事会总经理企划部规划设计部工程管理部物业管理部财务部人力资源部办公室股政事务部总经理办公室销售中心客户效劳中心副总经理万科集团采取区域分公司相对独立运作；总部部门对分公司各部门执行日常直线工作指导和各地分公司知识的积累和传达。除股政事务部之外，其余部门在各地分公司都有相应的部门设置。房地产业务按投资区域划分之主营业务收入及净利润在京典型工程情况工程名称：

北京万科城市花园，京城投资开发的首个房地产工程地理位置：京城东北郊顺义，首都国际机场附近的高级住宅开发地段开发期限：2000年8月竣工开发规模：规划用地约27万平方米，总建筑面积28万平方米定价范围：均价4200元营销诉求/客户定位：中高档住宅小区，欧式建筑风貌，与周围清新自然的田园气息相照应销售情况：在北京，城市花园年内售出现房3.5万平方米，工程累计销售率达92%荣誉情况：获得多个建设部颁发的重要奖项在京典型工程情况工程名称：万科星园，万科公司进军北京房地产主流市场的标志和前哨，星园已是万科集团开发的第33个工程地理位置：距亚运村正北2.5公里，亚运村国际商务圈内开发期限：1999年－2003年10月，一期于2001年8月31日入住开发规模：规划总用地12.77万平米，总建筑面积约30万平米。工程将分三期完成，一期10万平米开工于1999年10月，2001年9月与会所同期入住使用楼房形态：塔楼定价范围：均价6500元营销诉求/客户定位：中高档住宅小区销售情况：一期于年内推出3.9万平方米，销售率69%荣誉情况：北京市质量最高奖“结构长城杯〞奖在京典型工程情况工程名称：

万科青青家园，在京开发的第三个工程地理位置：位于朝阳区京沈高速路旁，距国贸仅14公里，离东四环7公里开发期限：开发规模：总规模约29万平方米，容积率1.1楼房形态：主要以4—5层的低层住宅为主定价范围：均价4500元营销诉求/客户定位：中高档住宅小区，强烈的现代风格的人文社区销售情况：销售率超过98％荣誉情况：2001年北京晚报、北京青年报双明星楼盘中鸿天〔红石〕根本情况公司全称：北京中鸿天房地产/北京红石实业成立时间：1995年企业性质：私营股东情况：潘石屹、张欣净资产：3亿总资产：25亿土地储藏：无年销售收入：17.8亿客户定位：公司的客户定位中国正在快速成长当中的，5％的最富有的人群，他们对生活时尚有强烈的追求，期望生活方式比较另类和前卫品牌知名度：主要来自SOHO现代城的销售，北京房地产开发商中营销高手中鸿天组织结构销售部市场推广部客户

服务部财务部总经理工程部人事内务部公司的组织结构设置较为简单，更类似工程组织；2001年才设置人力资源部门，目前行政内务事务有一个岗，设置在人事内务部门内各位副总经理在京典型工程情况工程名称：现代城地理位置：北京朝阳区建国路88号SOHO现代城开发期限：98年－2001年开发规模：总占地面积7.9万平方米/总建筑面积49万平方米定价范围：10000元左右营销诉求/客户定位：北京市中心高档住宅区、中国第一个SOHO〔SmallOfficeHomeOffice〕工程销售情况：1999年北京市高档公寓工程中卖的最火的工程，取得了公寓区销售率超过90%，销售收入17.8亿的惊人成绩2000年销售收入20亿荣誉情况：1999年和2000年现代城一二期的销售分别为当年单个楼盘销售收入第一在京典型工程情况工程名称：建外SOHO地理位置：北京建国门外大街4号〔国贸中心对面〕开发期限：2001年12月开工，目前建设中开发规模：占地面积18.8万平米，批准地上建筑面积50.3万平方米楼房形态：9座塔楼定价范围：未知营销诉求/客户定位：北京市中心最新的SOHO工程销售情况：一期尚未开始预售，然而由于内部认购已经抢购一空在京典型工程情况工程名称：建筑师走廊地理位置：距八达岭长城十公里处水关长城景点下高速公路旁开发期限：开发中开发规模：总占地面积８平方公里、51栋别墅楼房形态：别墅营销诉求/客户定位：５０间山间别墅和一个乡间俱乐部，一期11棟别墅和俱乐部。由来自亚洲不同国家的１２位杰出前卫建筑师设计的当代建筑博物馆荣誉情况：受邀参加2002年9月的威尼斯双年展的建筑展外地典型工程情况工程名称：博鳌蓝色海岸地理位置：海南博鳌，地块北临博鳌高尔夫球场路，东临博鳌水城C岛，南临万泉河，西临足球场开发期限：2001年10月－2002年10月开发规模：占地面积61万平方米，建筑面积13.8万平方米楼房形态：别墅营销诉求/客户定位：自然景色优美，亚洲经济论坛永久地址金地集团根本情况成立时间：1991年企业性质：上市公司〔2001年4月〕股东情况：国家股28.22%，外资股22.74%，法人股15.71%，公众股33.33%业务范围：以房地产为主营业务，物业效劳、地产中介、广告代理与商业贸易同步开展

净资产：12亿〔2000年12.7495亿，2001年3.6221亿〕总资产：20亿(2000年7.3815亿，2001年22.6993亿〕净资产收益率：2000年9.43%，2001年22.71%年销售收入：主营业务收入2000年29621万元，2001年66293万元；净利润2000年8162万元，2001年22002万元客户定位：在好的地块上做精品物业，走高端产品路线，定位城市中高收入阶层〔招股说明书〕品牌知名度：深圳三剑客之一，2000年名列深圳市房地产综合开发企业第8名，深圳地区品牌知名度前三位金地集团组织结构董事会股东大会监事会总裁董秘投资委员会、财务委员会、行业专业参谋团副总裁财务总监总裁办公室人力资源部企业开展部投资部信息中心方案财务部市场部设计工程部本钱管理部深圳地产部深圳市金地物业管理深圳市金地置业参谋深圳市金地会所深圳市金地广告深圳市经贸开展北京金地兴业房地产开发北京鸿业房地产开发深圳典型工程情况工程名称：金地海景花园地理位置：深圳市福田区南部开发期限：1996年5月开始开工建设，1996年6月开始出售，1997年4月陆续竣工入伙并投入使用开发规模：占地面积46763平方米，总建筑面积87445平方米楼房形态：21栋多层及小高层定价范围：5000－6000元营销诉求/客户定位：自然环境优越，交通条件便利，高品位、新生活概念的精品社区销售情况：楼花期销售率达98％，1997年销售率达95.4％，当年完成销售额3.02亿元荣誉情况：“1998年八大明星楼盘〞，并荣获“广东省样板工程〞称号，全国城市物业管理优秀示范小区深圳典型工程情况工程名称：金地翠园地理位置：深圳市福田区石厦北住宅片区内开发期限：1999年1月开工建设，5月出售，12月竣工开发规模：占地8190平方米，总建筑面积24570平方米楼房形态：6栋12层高的小高层住宅定价范围：6000元左右营销诉求/客户定位：立体绿化使绿化率达100％销售情况：楼花期销售率达97％，销售率达98％荣誉