标杆房企地下车库项目经济指标造价含设计标准

【***研发】***集团地下车库经济技术创新研究（最新成果）***集团地下车库经济技术研究引子：地下车库成本增加的主要错误从上面的表格可以看出，车库设计中的任何疏忽，轻则带来成本超千万的额外增加。重则影响到未来的使用功能。基于此：江苏***从无锡***魅力之城开始，到目前苏南***在开发的10个项目，我们就一直和苏南***设计部为降低地下车库部分的开发成本而努力，在目前房地产市场以“现金为王”的开发形势下，对于地下汽车库的开发成本的节约就很有必要了，为了做出更经济的地下汽车库，江苏***对影响车库成本的因素做了各个方面系统的研究，在集团内部形成了标杆性研究成果，值得在整个集团范围内推广。一研究如何谈适度突破规划要求《江苏省城市规划管理技术规定》中规定一类居住区小汽车比例为1辆/户，二类居住区小汽车比例为0.4辆/户。基于对地下汽车库经济性的讨论，我们从规划的角度针对无锡***魅力之城五期与无锡***金域蓝湾做了如下的研究：1.无锡***魅力之城五期，地处新兴片区，客户定位为首次置业，小户型产品为主流，其新政比例仅为90/20（90平米以下的户数占总户数的20%），为平衡无锡***金域蓝湾，可以加大小户型的比例到90/70。规划设计要求车位比例为1.2辆/户，***通过与规划局沟通，最后按1.0辆/100平米考虑，就此一项为魅力五期节约投资1785万2.无锡***金域蓝湾，地处市中心核心地段，客户以再次改善居住为主，但项目受新政比例90/35（90平米以下的户数占总户数的35%）的影响，全区90户数很多，导致要考虑的停车位过多。规划设计要求车位比例为1.0辆/100平米，***通过与规划局沟通，最后按1.0辆/户考虑，就此一项为金域蓝湾节约投资7100万。通过以上两个实例说明：小区规划争取最有利于开发需求的车位比例，是解决地库经济性问题的根本。首次置业以小户型为主的居住小区，宜按每百平米来控制车位比较合理；再次改善以大户型为主的居住小区，宜按每户来控制车位比较合理。二研究地库设计范围设计地库首先要考虑其可实施的范围，掌握好了设计范围，才能使地库的利用率达到最大化，否则既浪费了空间又节约不了成本。影响地库设计范围的因素大概有如下几种：1.上部建筑—是否要连通。意思是在做地库范围的设计时，要考虑地下车库与住宅主体是否要在地下层连通，要否设计地下大堂等。地库和住宅尽可能的保持一定的距离，要基础保证施工的操作面，特别是基础有高差时，更应根据土的力学性质，留不同的距离，减少基坑维护费用，档次要求高的小区一般考虑住宅地下入户。2.销售和开发节奏—分期。当整个小区要做分期开发时，地库的设计也要考虑分期建设，否则会对下一期的建设和前一期的销售带来麻烦，分期建设就要设缝，带来部分建设成本的增加。3.停车数量—规划停车总量扣除地面停车数量。首先我们要根据规划要求计算出需要的总停车数量，然后减去地面的停车数量就是需要建设的地下停车数量了，再结合住宅的主体进行地库的范围设计，在地库设计时做到心中有数。4.人防—核六级以上人防必须采用全埋地下室。人防地库一般要求的层高要比普通地下车库高，不能做半地库，也不能在地库上随意开洞进行采光或通风，我们一般做到层高3.6米，考虑双层机械停车库，提高单位面积的停车效率。5.设备用房—必要的设备用房。一般小区肯定会有、生活水泵防、消防水泵防、变电所等配套的设备用房，为了减少对土地资源的浪费，在规范匀许的前题下，我们尽量把设备用房放在地下车库里。以无锡***魅力之城五期为例，初步地库方案面积在6万多平米，停车1553辆，地库的车均面积在40平米左右。优化地库方案分成四个较小的单体，总面积在4.6万平米，停车1575辆，地库的车均面积在30个平米以下。两者相比面积减少近1.4万平米,车均面积减少10平米,每个车位约能省2万元，1500多个车位造价一共就能节约投资3000多万元。所以，地下汽车库的设计范围应尽量规整，尽量减少地下室无用面积的范围。提高车库的利用率，降低车均面积是节约成本的关键，是任何后期降低含钢量结构优化所不能比拟的，选择合适的地库方案才能真正降低无效成本。三研究地库建筑设计地下汽车库的设计须满足《汽车库建筑设计规范》（JGJ100-98）和《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》（GB50067-97），经济型地下汽车库建筑设计的要点主要有：出入口设计；坡道的宽度，曲线坡道内径和宽度；车位柱网的确定；层高的确定因素；地库覆土厚度的确定；地库的构造做法等。1.出入口设计车库出入口的设置原则：2.坡道宽度小汽车转弯须满足其最小转弯半径，所谓最小转弯半径，即汽车回转时汽车的前轮外侧循圆曲线行走轨迹的半径。小汽车最小转弯半径不等于环道内径，一般为6米。环道内径一般不小于3.4米即可，曲线坡道宽度一般单行为4米，双行为7米。为了更方便理解，我们所做如下图表：以上图表经分析可以得出，小汽车的坡道内径一般不小于3.4米，外径一般不小于7.9米，坡道宽度不小于4.5米。如果要考虑到较长的小型车或中型车，坡道的转弯内径和坡道宽度还要适当放大。除了在宽度上要分析坡道的合理性之外，坡道的坡度也需要其合理性。一般坡道的坡度含纵向和横向坡度两个内容，它们直接关系到车辆进出和上下行驶的方便程度与安全程度。对于小汽车停车库直线式停车和平行式停车。平行式停车的车位为6.0*2.4米，车道宽为不小于3.8米；斜列式30°或45°前进式的车道宽也为3.8米，60°前进式的为4.5米，后退前进式为4.2米；垂直停车前进式的车道宽不小于9米，后退式的为5.5米，一般情况采用后退式停车。经过多年的实践与研究，目前国内外停车库车辆停放方式普遍采用倒进顺出与车道成90°直角的停车方式，每辆车所占车库面积的比例最小。由于住宅小区地下停车须最大限度地提供停车数量，采用此方式停车最为合理。具体停车方式图表如下：除了在停车方式上有经济性的讲究之外，在车库内的柱网布置也需要有其合理性。对于单建式地下停车库，停放小型车时不宜采用两柱间停一辆车的方式，以免柱过多；对于附建式，则有时因上部建筑柱网尺寸较小，而两柱间停一辆车可能是合理的。在选择停车间柱网时，除满足技术要求和使面积指标达到最优外，还必须考虑结构上是否经济合理，包括结构跨度尺寸不应过大、材料消耗量要小、结构构件尺寸合理、在平面和高度上不过多占用室内空间、柱距与一定的结构形式相适应，以及柱网单元种类不应过多等方面。具体停车库柱网与停车的关系如下表：经过分析与研究，对不同的停车方式对应的柱距经济性考虑如下图：4.地库的层高合理的地库层高，对降低其成本是很重要的。一般确定地库层高的原则主要有四个方面。第一，合理的选用地下室底板的构造做法，根据实际构造来计算层高；第二，在确定层高时，精确计算设备管线预留高度以及结构梁高；第三，当车库与变配电间或水池等设备用房同层设计时，应采取“设备用房局部降（升）板”，而车库层高按常规设计；第四，管线综合。其中，管线综合注意遵循的原则：1.应尽量使“主风道”靠近车道外侧设置或走车位上空；2.风道宽度尽量控制在1.2米以内，使风道下面不设置喷淋；3.电桥架、设备管线尽量与风道平行设置、尽量不要设在风道下方；4.各类管线交叉点不要设在主车道处。另外，采用宽扁梁也是在结构上降低层高的有效方法之一。一般地下车库计算层高的基本内容如下表：其中管线常用的计算高度为喷淋≥200mm（喷淋需要高度为150mm，预留50mm安装高度），通风道300mm~500mm（含50mm的安装支架高度），电桥架一般150mm高。5.地库顶的覆土地下汽车库顶板的覆土厚度一般根据三点确定。首先，地下室顶板覆土厚度应结合景观方案精细化设计，不同种植区域覆土厚度应不同。也可采用树池或堆土来种植，目的是尽量减少覆土荷载优化成本。其次，如采用覆土种植，建议覆土厚度为：种植大树处覆土局部1200mm高，普通乔木处800mm，草坪一般300~400mm高。第三，方案阶段，给排水专业应给出排水方案，根据水管布置长度及上方有无行车情况确定所需覆土厚度，进行局部调整。***魅力之城A块一地库，投影部分为小乔木种植范围，通过二次堆土，满足小乔木的栽植，土坡为二次找坡，精细化设计，如下图为其断面：6.地库的构造苏南***通常的地库构造做法如下表：四．研究地库结构设计地下室成本的控制制约于各部位构件的设计，是综合体的体现，因此针对各构件必须全面考虑才可能达到经济、合理的目的。现有地下室设计结构类型基本均为框架结构，外围为混凝土挡土墙，详细测算其中的两个地下室，其含钢量指标如下：根据上表数据，通过比较发现，地下室顶板及井字梁的用钢量最大，占到总用钢量的一半左右。所以，地下室顶板上作用的荷载对含钢量影响很大，减少作用在顶板上的荷载，可以减少钢筋用量从而达到节约钢筋的目的。若建筑布局合理，并能有效控制景观覆土厚度，消防车道布置合理，在结构有利部位的话，结构整体含钢量能有较大幅度的下降。除了在结构的含钢量上可以减少车库的成本之外，在地库结构的构造上，也可以进行优化设计，以达到节约成本的目的。1.基础形式不同的地区，地质构造也不尽相同，则对于地下汽车库的结构要求也有所不同。以无锡地区为例，其地下抗浮水位相对较低（约3.054米），如能充分利用地下水位高度，将对节约工程造价创造有利条件。通过对埋深、覆土和层高的综合设计，在无锡地区，根据计算结果现有地下室均未设置抗拔桩，基础为筏板形式，水浮力靠结构自重平衡，因此，基础造价得以大幅下降。因为水浮力靠结构自重平衡，结构上需增加配重，通过比较发现，在基础底板上增加荷载是经济有效的方式（不增加顶板荷载）。当然，确保结构自重与外部景观荷载，采取必要的降水措施对结构正常使用亦起到至关重要的作用，特别是在施工雨季期间，一定要做好降水和场地排水工作。2.伸缩缝或后浇带设置伸缩缝势必会造成一部分建筑面积的浪费，因地下室温度应力不明显因此规则结构一般不设伸缩缝，只设置后浇带。只有当地下室结构平面严重不规则，才会在应力、变形集中的地方设置伸缩缝，当然分期建设也会设缝。后浇带间距一般控制在40~45米左右比较经济。3.底板底板配筋主要控制指标是裂缝，而且底板承受较大水浮力作用，为保证其刚度，底板厚度不应设置过薄，在一定板厚情况下，底板配筋大部分区域为构造配筋。若底板为梁板式，底板可以薄一些，但底板上浮力均要传至基础梁上，基础梁配筋势必很大，无形中就会造成结构上的浪费。而且设置基础梁也会增加基础施工难度，鉴于此种考虑底板一般设置为无梁楼盖体系，对减少地库的成本更合理。4.顶板地下汽车库顶板的结构型式可以有多种选择：普通梁板式、普通无梁楼盖及新兴的现浇空心无梁楼盖。相对而言普通梁板式布置传力明确、受力简单因此使用广泛，但缺点在于影响建筑层高、含钢量也较高；普通无梁楼盖布置简单、节约层高，但属不利结构型式，对建筑平面布局、柱网要求较高且混凝土含量大；现浇空心无梁楼盖特性基本与无梁楼盖相同，但其含钢量最小，混凝土含量居中，是今后发展的重点方向。下图为对三种结构形式，即梁板式、带柱帽无梁楼盖和空心无梁楼盖的结构对比：通个计算分析，得出下表：注：虽然空心无梁楼盖比较经济，但由于其施工难度及其需增加内模费用，在选用时应综合考虑当地施工力量及材料采购费用。5.侧墙地下室外墙的主要控制指标是裂缝，在适当调整外墙厚度（混凝土比钢筋便宜很多）的情况下，外墙钢筋含量会有较大幅度的改观。若地下室层高较高，可在外墙上加设框架柱（扶壁柱）。在计算方法上外墙可当作双向板计算，因此水平钢筋可参与受力而不仅是控制裂缝的构造设置，此时钢筋含量也能得以调整。五研究地库设备设计地下汽车库的成本控制离不开设备设计的优化，好的设备设计方案即可节省土建成本，又可节约设备成本。设备设计只要可以从以下几个方面进行优化。1.消火栓与喷淋设置消火栓和喷淋的设置原则如下表：备注：N为停车数量，灭火器由于均要设计对地库设计没有影响，不纳如考量。2.水泵房水泵房的设置大小如下表：生活水泵房和消防水泵房一般合建，如由于场地原因也可分开设置。当小区分期建设时，则有可能建一个以上的水泵房。分建与合建的基本原则是：当一、二期规划已经确定，泵房合建；当二期建筑性质和高度等都无法确定时，泵房分开建。多层地下室，水泵房及水池宜都设置在地下室的底层。水泵房尽可能避免在住宅下设置（远离塔楼），以减小噪音对住户的影响。水泵房最好靠近配电间，靠近水专业主管井，可以减少管线的长度来减少设备成本。3.水池生活水池的容积，一般居住小区为（15%~20%）Qd，建筑物为（20%~25%）Qd，水池深宜为H（层高）-h（梁高）-0.7-0.3（米为单位），最大日用水量Qd=350m/1000（m为人数）。生活水池一般和消防水池布置在一起。生活水池和结构脱开，底板脱开，侧板若和结构紧挨，侧壁留缝50，必须设顶板。消防水池和结构不须脱开，可利用结构构件，一般不设顶板。水池壁厚度一般200mm，并布置集水坑和排水沟。消防水池容积确定如下表：4.集水坑和排水沟集水坑间距一般为50米左右，最大可为100米。平时地面冲洗用集水坑，容积宜为2.5m3左右，规格一般为2000*1000*1500mm。消防电梯集水坑、水泵房集水坑、车道出入口集水坑容积为2.0m3，规格一般为1500*1000*1500mm。消防电梯集水坑宜设置在井道外侧。排水沟沟深一般200~300mm，沟宽250mm，起点最小深度150mm，0.3%~0.5%找坡，间距最长50米左右。地下汽车库排水方式的选择一般因地库的类型而有所不同，全地下全封闭地库和机械双层地库（复式汽车库）一般采用地漏的方式排水，自然通风机械排烟地库和开敞式车库一般采用地沟+地漏的方式排水。如果没有在特殊要求下，建议用地漏排水，可节约结构层高，降低土建成本。5.变配电所和发电机房一般将其设置在地下一层，江苏要求还不能在最低一层，下部必须有其三倍面积的地下室。变配电所供电半径宜在250米范围内，且靠近大型用电负荷地方为好。不应设置在厕浴或其它经常积水场所的正下方或贴邻（可设双层板）。不宜设在地势低洼和可能积水场所。若设在地下一层时，应采取抬高地面（100~300mm）等防水措施。若设在住宅地下室时，尽量与住户之间相