房地产市场报告 -2022年报 -东莞2022年楼市总结及2023年楼市展望

一手住宅供需价走势一手住宅供需价走势导读均均价29815元/㎡同比↑4%成交271.93万㎡同比↓46%供应308.57万㎡同比↓45%一手住宅2022年宏观环境防疫政策优化，刺激经济向好，政策层面达到历史最宽松，支持刚性和改善型购房土地市场2022年商住地市场整体理性降温，呈逐步修复态势，市场分化格局日益显著楼市行情东莞楼市刺激政策持续出台，新房市场行情冷清依旧，供需创近十年新低；限售放宽释放次新房源集中入市，二手市场成交量价同比上涨开工市场2022开工量处近十年低位，市场新增项目较少，2023年开工量或维持低位运行后市展望宏观环境宏观环境报告备注说明：提供的一切数据皆来自东莞房产管理局、东莞建设网、东莞城乡规划局、东莞国土资源局、东莞统计局、广东土经济环境预计2023年全球经济增速下调至2.7%，全球经济增速放慢MF素P经济面临的调整经济环境2022年面临多重下行压力增速放缓经济面临的调整国内经济2023年经济增速提升或达5%以上，但复苏动能依然偏弱数据来源：Wind，毕马威分析注：虚线部分为预测季度增速新冠疫情持续传播快速加息引发全球经济和金融市场大幅波动不确定性加剧经济环境2022年投资和出口驱动维持经济正增长，增速标准化趋势对比动能放缓；nn段经济增长的主要特征。二季度迎来对经济冲击的实质拐点 (百分比与2019年相比)第四季度储蓄占比大幅加大储蓄倾向明显提高 (百分比与2019年相比)至44.4%n有序放开。可能劲反弹。经济环境投资增长。的会转化为明年与建筑相关的房地产投资疲软。02022E8001100-300出生人口(万人)死亡人口(万人)增长人口(万人)2016178697780920211062101448202012001000200201516559756802017172398673720191465998467201802022E8001100-300出生人口(万人)死亡人口(万人)增长人口(万人)20161786977809202110621014482020120010002002015165597568020171723986737201914659984672018152399353020111604957647201416899747152012163596367220131640969671图20001800160014001200100080060040020010008006004002000-200-400信贷环境信贷环境2008年-2022年我国存款准备金率走势进一步稳增长；、支持房企融资和居民低银行负债端成本。信贷环境年内三次降息；首套房利率下限下调，多个城市房贷利率下调破“3”，但仍难驱动降息居民加杠杆购房LPR品种历史走势图1-11月首套房贷利率低于4%的部分城市lpr加点数n2022年最新全国首套房贷款平均利率为4.17%，比全国房贷利率下限高7BP；二套房贷款平均利率为4.95%，比全国房贷利率下限高5BP。从n据监测，截至目前已有天津、石家庄、武汉、贵阳、昆明、大连、温州、湛江、济宁、包头、泉州、清远、襄阳等20多个城市将首套房贷利率n降准结合“金融16条”政策指引下有助于金融机构加大对楼市供需两端的流动性支持，今年内LPR利率有望再次下调。信贷环境信贷环境项目收并购等方式题楼盘进行解困、债券、股权“三地企融资态度从方向转向保主体2022年重要房地产融资政策一览“金融16条”后转向保房企2022年地产融资政策变化总结楼、稳民生”楼、稳民生”融16条出台得政策支持应但效果一般动2000亿专项借款支项目建设交付2020-202020-2022年房地产行业非银融资结构同比下降超五成，年末出现小幅上升观望情绪重。筑底回升才能走出困境。第三季度从保交楼-救项目-保土地-保销售-救房企趋势加深22020年；因城施策；稳地价、稳房价、稳预期u上半年三度降准、两度下调LPR，下半年“三道红线”倒逼降负债u上半年政策放松纾困引爆地市，下半年多城“四限”调控加码潮u多城加强租赁市场监管，严控高进低出、租金贷等市场乱象22021年房住不炒；因城施策；“两个维护”u上半年金融“收伞”，下半年纠偏促房地产健康发展和良性循环u从加码高频化(73省市249次加码)，到压力城市政策解绑(39城财税托市)u房地产税扩大试点将落未落不明朗22022年；因城施策；保刚需、保交楼、稳民生u地方楼市政策松绑频率快、力度大，政策进入试探性宽松期u针对房地产需求端打出全国性政策组合拳，政策集中保交楼等方面u11月由需求端转向供给端，金融部门针对地产金融端做出一系列举措政策环境解降息(1.20)央行1年期lpr从3.8%降至3.7%5年期lpr从4.65%降至4.6%降准(4.25)央行下调存款准备金率0.25%权担保债权(8.19)银行间交易协商会保首张债券落地龙湖2千亿保交楼基金(8.29)2千亿纾困保交楼专项基金，有额度中安排换房退税，利率下调(9.30)税务总局、央行自有住房1年内购房享受退税优惠，首套房公积金贷款下调0.15%民企债券发放(11.8)银行间交易协会房地产在内民企，可支持2500亿债券融资保交楼(11.21)央行面向6家商业银行推出2000亿元“保交楼”贷款支持计划鼓励并购贷款(3.16)银保监鼓励优质房企兼并重组困难房企，收购困难项目降息(5.20)央行五年期lpr从4.6%降至4.45%降息(8.20)央行1年期lpr从3.7%降至3.65%5年期lpr从4.45%降至4.3%首贷利率下调(9.29)央行、银保监符合条件的政府，可以下调当地首套房住贷款利率下限6千亿房地产融资(9.30)国有6大行年内对房地产融资6大行各自提供1000亿，不限于开发贷及其他按揭贷款金融16条(11.11)央行、银保监涵盖房地产融资、住房融资消费、金融管理政策、住房租赁金融支持6方面降准(11.25)央行下调存款准备金率0.25%，于12月5日执行知会议名称解读2022/9/29央行、银保监会《关于阶段性调整差别化住房信贷政策的通知》对于2022年6-8月新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，在2022年底前，可阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。下调2022/9/30财政部、税务总局《关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》〔财政部税务总局公告2022年第30号)自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在售后1年内重新购房的纳税人，对其出售现住房已缴个税予以退税优惠。退税2022/9/30央行《中国人民银行决定下调首套个人住房公积金贷款利率》自2022年10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下〔含5年)和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。第二套个人住房公积金贷款利率政策保持不变。贷款利率下限下调2022/9/29央行中国人民银行货币政策委员会2022年第三季度例会要因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，推动“保交楼”专项借救加快落地使用并视需要适当加大力度，引导商业银行提供配套融资支持，维护住房消费者合法权益，促进房地产市场平稳健康发展。楼”2022/9/30税务总局《国家税务总局关于支持居民换购住房个人所得税政策有关征管事项的公告》(国家税务总局公告2022年第21号)细化执行口径、明确了办理退税手续和需提供的资料，以及税务部门服务征管举措。实退税相关政策2022/9/30--根据证券时报，从多个信源获悉，监管部门近日鼓励银行进一步加大对制造业中长期贷款、房地产等领域的信贷投。长期信贷投放放2016年以来首次释放积极信号，推动降低个人消费信贷成本，政策出台针2022年“930”房地产政策p“930”往往是房地产政策的重要窗口，本次四部委三项政策为2016年“217”(2014-2016年最后一组放松政策)以来首次释放积极信号，政策对居民住房需求的支持力度加大公积金贷款利率：与往年930政策对比，下调基础设立了条件，针对性更强，满足阶段性放宽首套房贷利率下限的城市以位于中西部省份的弱二三线城市为主，预计这些城市首套房贷利率下限或可向1年期LPR适当靠拢(2)个人所得税优惠：住房交易环节涉及的增值税和契税已在2014-2016年调整至历史较宽松水平，此次个人所得税优惠可进一步减轻住房置换中的税务负担。由于不限定城市能级，对房屋增值额或成交总价更高的高能级城市优惠额度更高，但考虑到政策同时要求在1年内购房才进行退税，仍以支持居住需求为主。2022年2022年1-11月全国各地楼市一览表2022年房地产放松政策出台频率5月进入高峰期9月小高峰、刺激政策应出尽出6-8月效果观察期10-12月频出下降力度不减1-3月试探性放松政策环境4月调整频率加快、力度加大出尽出有关。反观重点一、二线城市政策松绑空间依然较大。向未改。人住房公积金利率0.15个百分比限售3年4月，大专以上人才限购1套新房，限售两年；石岐和东区(除岐江新(南屏镇和湾仔街道除外)何横琴粤澳深度合作区限购，废限购区首套首付最低2成购首套前2年累计满12个月降至6个月社保/个税，二套前4年累计36个月降至3年满24个月社保、个税；二孩或三孩家庭允许新购1套商品住房；增值税“5改2”；限售“3改2”7月，仅莞城、东城、南城、万江、松山湖实施限购，其他镇区8月限购区首付比例下调10%最低3成起湾区政策3个月9月，深化二手房“带押过户”、“交房即交证”2023展望趋势全球经济增速放慢，国内以扩内需为重点2023展望趋势宏宏观经济增速提升，但复苏依然偏弱消消费随疫情缓解得到改善，储蓄助力消费复苏高高技术制造业、新能源引领投资增长全球经全球经济增速放慢，外需下滑使出口承压宏宏观经济政策保持积极，政策性开发性金融工具加大支持力度总人口进入负增长阶段总人口进入负增长阶段，“少子老龄化”将成为常态房地产市场依然偏弱房地产市场依然偏弱，但对经济的拖累减小美联储加息步伐放慢美联储加息步伐放慢，人民币汇率、资本市场压力减小2022年四季度政治局会议传达的信息没提“动态清零2022年四季度政治局会议传达的信息没提“动态清零”度将更加放开强调增长效果积极的政策主基调没有提及房地示着楼市拐点的到来产•“保交楼”的民生底线和“不走老路”底线预示着房地产新发展模式加速维度2022年7月政治局会议2022年12月政治局会议政策基调巩固经济回升向好趋势，着力稳就业稳物业，保持经济运行合理区间大力提振市场信心、扩大内需战略同深化供给侧结构改革有机结合起来，做好稳增长、稳就业、稳物价工作，有效防范化解重大风险、推动经济运营整体好转，实现质的有效提升和量的合理增长宏观政策在扩大需求上积极作为稳字当头，实施积极的财政政策有稳健的货币政策，加强各类政策协调配合，优化防疫防控措施，形成共促高质量发展合力财政政策弥补社会需求不足，用好地方政策专项债券资金，支持地方政府用足用好专项债务限额积极的财政政策要加力提效货币政策弥补社会需求不足，加大企业信贷支持，用好政策性银行新增贷款和基础设施建设基金稳健的货币政策要精准有力疫情防控情要严格防控，做好病毒变异跟踪和新疫苗新药物研发更好统筹疫情防控和经济社会发展优化疫情防控措施产业政策提高产业链供应链稳定性和国际竞争力，畅通交通物流，优化国内产业链布局，支持中西部地区改善基础设施和营商环境产业政策发展和安全并举，科技政策要聚焦自立自强社会政策兜底民生底线提升产业链供应链韧性和安全水平扩大内需宏观政策在扩大需求上积极作为财政政策要有效弥补社会需求不足着力扩大国内需求，充分发挥消费的基础作用和投资的关键作用”改革开放继续实施国企改革三年行动方案，促进出口、扩大尽快，做好技术、外资引进工作切实落实‘两个毫不动摇，增强我国社会主义现代化建设动力和活力推进高水平对外开放，要大力度吸引和利用外资防风险保持金融市场总体稳定，妥善化解地方村镇银行风险要有效防范化解重大经济金融风险，守住不发生系统性风险的底线房地产坚持房住不炒，因城施策，支持刚需和改善住房需求2021•房住不炒、加强预期引导、探索新的发展模式2021•房住不炒、加强预期引导、探索新的发展模式2018制宜、多策并举20202019•房住不炒、稳地价、稳房价、稳预期政策趋势2023将继续松绑调控和加大支持2022年12月中央经济工作会议要点点当头、稳中求进政策方债持民营经济和民营企业发展壮大。依法民营企业产权和企业家权地产决依法打击违法犯罪行为。过渡融风险企风险。供给侧改革费近五年中央经济工作会议房地产相关表述••防范化解重大风房住不炒20222023年房地产政策趋势判研：1、房住不炒依然是房产大政方针的主基调，毫无疑问2023年是政策宽松年，楼市在防风险与稳增长并重。2、短期来看，房地产行业仍未出清，未来供需两端在稳房地产政策仍有发力空间；3、供应端政策重在防风险改善行业资产负债情况，随着“四支箭”进一步落实和优化，“保交楼”是重中之重，优质头部房企资金支持力度有望进一步加大，行业集中度进一步提升。4、需求端政策的落脚点在于引导市场预期和信心回暖，中央高层明确房地产是国民经济的支柱产业，为市场释放更加积极信号，扩内需战略支持住房改善消费，意味着如降息、降低首付比例、税费优惠、购房补贴、适度放松限购等制约合理住房消费的梗阻存在进一步放松和优化的可能。5、保障性租赁住房和长租房将成为发展重点2023展望2023年房地产市场趋势判研地与开工缩量致供应显著回落•2022年土地成交同比降四成，将影响后续的新开工规模建少•竣工交付是房企投资重心，对新增供应支撑有限供应萎缩叠加需求不振总量仍回落•年内行情走势发展大概率“前低后高”，上半年延续调整，三季度部分城市才当成功“筑底”企稳，部分强二三线城市四季度大概率轮动复苏•购房信心依旧匮乏、市场回稳尚需时日，需求疲弱是直接影响•2023年经济复苏和楼市刺激将在一定程度上增强楼市购买力和信心预期，2023年实际需求将会回暖释放•楼市进入存量人口主导的改善时代，改善性需求有望真正代替刚性需求，成为楼市需求的真正主力和楼市发展的第一驱动•楼市进入买方市场，去库存是2023年楼市主题•部分城市的楼市库存很可能在三或四季度见顶东莞宏观经济&人口湾区九市湾区九市2022年前三季度GDP及增速东莞宏观LPR莞首套房利率与去年同期对比大减165BP近年来LPR近年来LPR走势时间5.75% (当时LPR+110BP)5.95% (当时LPR+130BP)4.1%(LPR-20BP)4.9%(LPR+60BP)周2021.12LPR为4.65%东莞宏观2022.12022.102022.112022.122022.52022.72022.22022.42022.8【限购7.4【限购放宽】8.29【限贷放宽】10.8【公积金】11.9【限价放宽】住房公积金贷款流对2021年12月以来，+限售+免税+公积①解除28镇限购，①东莞首套：名下5年期以下(含①预(现)售首批售放宽】动性系数调整为1受疫情影响漏缴社金放宽】限购区仅留莞城、无贷款记录，购买5年)个人住房备案价不得高于同①东莞全域解除限购；保补缴后视为“连①二孩或三孩家庭，东城、南城、万江、限购区非普通住宅，公积金贷款利类型住宅备案价，②城区及松山湖新房、续缴纳”。允许新增购买一套松山湖率由2.75%下且不低于经备案的4.28【限购放宽】商品住房②购买限购区域内前为4成)同类型住宅申报均证满2年方可上市交易；①恢复个税购房，②“双(多)证房”住房的，拥有住房②东莞首套或二套：年期以上个人价的90%(含)；③其他区域的新房网既认社保、也认个视作一套商品住房；套数只计算限购区名下有已结清的贷住房公积金贷②网签价不得高于签满3年方可上市交易，税；③购买绿色建筑商域内的住房套数。款记录，购买限购款利率由备案价，也不得低二手商品住房不再限②“逐月连续缴纳”品住宅公积金贷款7.8【限售放宽】3.25%下调至于备案价的15%售。售调整为“累计缴纳”额度可上浮20％；积分摇号楼盘限售3.1% (含)；12.26【限贷放宽】③取消新入户购房“双半年”限制④对于非户籍人才的社保/个税缴纳年限由36个月定向缩短至24个月④增值税征免年限由5年缩短为2年；⑤限售3年变2年。⑥取消夫妻离异购房限制年限由5年改为3年4成)③东莞第二套：如果名下贷款未结清，购买限购区普通住宅，最低首付4成。 (此前为5成)③未售新房自取证满360天可上调备案价≤5%，满180天可下调备案价，且下调幅度不限全市统一无贷款记录首付最低2成，有贷款记录首付最低3成12.30【二手房交易】推行二手房带押过户模式东莞宏观新房二手房合同网签备案之日起满3年或取得不动产权证满2年无合同网签备案之日起满3年湖镇限售新房东莞最新房贷政策有 )非普通住宅(＞144㎡) 无2成3成(不管有无还清)3成4成现有三限证满5年入户3年产权获得可自现有三限证满5年入户3年产权获得可自由处置东莞现有三限房项目情况表称 (㎡)房分房分实旗康苑基础基础实旗景花园0信息0实旗晖花园4实旗盛花园实莞香苑4湖湖科学城0东莞三限房分配方式园区、镇街定向分配园区、镇街定向分配园园区、镇街抽签全市抽签全市抽签东莞三限房完全产权获得按按市场评估价5-8折购买另外50%产权总供应量超6000套。2023展望东莞宏观经济楼市政策信贷环境土地市场土地市场报告备注说明：提供的一切数据皆来自东莞房产管理局、东莞建设网、东莞城乡规划局、东莞国土资源局、东莞统计局、广东土16000据来源：瑞城搜150191400012000100008000118.30600094.73涨16000据来源：瑞城搜150191400012000100008000118.30600094.732022年东莞招拍挂一级市场成交数据对比地块属性指标2022年2021年同比商住成交宗数-38%占地面积(万㎡)94.73170.81-45%建筑面积(万㎡)247.81487.13-49%起始价(亿元)360.17480.76-25%成交金额(亿元)372.18589.11-37%楼面地价(元/㎡)150191209424%溢价率(%)%23%-85%商服成交宗数56-17%占地面积(万㎡)5.357.15-25%建筑面积(万㎡)8.4630.73-72%成交金额(亿元)4.2115.24-72%楼面地价(元/㎡)497449600%工业成交宗数85-8%成交面积(万㎡)384.80385.350%成交金额(亿元)47.3845.79%地价(元/㎡)2311884%数据来源：瑞城搜350.00300.00250.00200.00150.00100.0050.000.00东莞商住用地供需量价走势4000200002013201420152016201720182019202020212022供应面积(万㎡)成交面积(万㎡)楼面价(元/㎡)p挂市场总共出让25宗商住商服用地，其中商住用地20宗，出让面积94.73万㎡，同比下滑45%，收金372.18亿元，同比下滑37%，楼面地价15019p“两集中”新政下，新房限售价取消、配建要求降低、土地保证金要求大幅下调等拿地门槛上出现明显放宽，但地市表现依旧理性降温，销售持续下行及融资受限影响下，房企投资信心不足，双方僵持博弈，房企拿地回归谨慎，商住用地供需量连续两年收缩，价格上则因个别稀缺优质地块成交而结构性上行。2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月12345678911月月月月月月月月月月月月12345678911月月月月月月月月月月月月2021年2022年20212月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月12345678911月月月月月月月月月月月月12345678911月月月月月月月月月月月月2021年2022年2021年2022年楼面地价(元/㎡)溢价率60.0050.0040.0030.0020.0010.000.00东莞招拍挂商住地供需量价月度走势数据来源：瑞城搜供应面积(万㎡)成交面积(万㎡)成交总价(亿元)160.00140.00120.00100.0080.0060.0040.0020.000.0035000300002500020000150001000050000东莞商住地楼面地价及溢价率月度走势数据来源：瑞城搜50%45%40%35%30%25%20%15%10%5%0%p开年延续低迷行情、融资困境，叠加疫情反复，房企拿地信心普遍不足，2022年土拍市场开局遇冷，首轮集中供地拿地门槛上已出现明显，但仍未改地市冷淡局面，首轮8宗供地仅成交2宗，4月及5月接连出台楼市宽松政策提振市场信心，二至四轮政府往更核心区位供应更优质土地以确保成交，城区、松山湖、滨海等热点片区优质地块供应增加，部分地块起拍价亦有所下调，成交情况好转，但热度分化依然明显，房企拿地理性谨慎，土地市场冷清行情依旧p数为排名首要关键词，成交金额为第二关键词招拍挂市场房企分布2022年商住用地房企拿地宗数排行榜排名房企成交金额(亿)占地面积(万/㎡)建筑面积(万/㎡)拿地宗数分布镇区1保利集团34.449.0924.313横沥、厚街、万江2峰景集团12.103.437.553虎门3新世纪地产&首铸地产25.338.3326.072石碣、石龙4武汉城建50.135.8422.171长安5万科集团46.937.3222.701南城6华润置地45.635.9820.931松山湖7华润置地&滨海湾控股28.8614.8024.421滨海湾新区8松山湖科学城21.246.0518.151松山湖9中天集团21.115.9411.951东城珑远集团21.014.2915.011大岭山11东莞交投21.004.1916.741大朗华侨城集团&松山湖管委会19.9513.5518.251松山湖中海集团13.455.571南城东实集团5.736.951大朗恒亿集团5.282.357.041东坑p2022年成交的20宗商住地被15家房企(此处联合拿地合并统计算一家)收入囊中，央国企与本土房企均有新地布局，拿地主流仍是外来品牌房企；土房企强势回归拿下约半数地块；而保利、万科、华润、中海的品牌房企则精准拿下滨海、城区、松湖等热点片区优质地块；p保利集团以34.44亿元、3宗商住地成交居房企拿地排名榜首。镇区分布地建面前三；滨海湾首挂可售商住地；水乡、临深片区供地少2022年东莞商住用地成交镇区分布数据来源：瑞城搜石龙山山望牛墩莞城东坑东城东坑东城28万㎡头沙头沙田3324万㎡凤岗210蔡白村地块地块性质：商住用地占面：4.94万㎡容积率1.0＜R≤3.13起拍总价：23.17亿元起始可售楼面地价：15000元/㎡竞拍结果：终止出让2022年东莞第一批集中供地出让结果数据来源：瑞城搜山蔡白村地块地块性质：商住用地占面：4.94万㎡容积率1.0＜R≤3.13起拍总价：23.17亿元起始可售楼面地价：15000元/㎡竞拍结果：终止出让2022年东莞第一批集中供地出让结果数据来源：瑞城搜山涌东坑地块性质：商住用地占面：3.55万㎡容积率1.0＜R≤5.0起始可售楼面地价：8562元/㎡竞拍结果：终止出让地块性质：商住用地占面：4.47万㎡容积率1.0＜R≤5.0起始可售楼面地价：11604元/㎡竞拍结果：终止出让东城头湖诸佛岭社区地块地块性质：商住用地占面：4.45万㎡容积率1.0＜R≤3.0起拍总价：22.14亿元起始可售楼面地价：19720元/㎡竞拍结果：终止出让社区地块地块性质：商住用地占面：5.84万㎡容积率1.0＜R≤3.8建面：22.17万㎡成交总价：50.13亿元溢价率：0%可售楼面地价：22606元/㎡竞拍结果：武汉城建凤岗集中供地东莞市横沥镇村尾村地块东莞市横沥镇村尾村地块地块性质：商住用地占面：3.88万㎡容积率1.0＜R≤2.64成交总价：8.85亿元溢价率：5%可售楼面地价：8639元/㎡竞拍结果：保利集团东莞大岭山镇矮岭冚村地块东莞大岭山镇矮岭冚村地块地块性质：商住用地R.26建面：4.43万㎡起拍总价：8.02亿元起始可售楼面地价：18102元/㎡竞拍结果：终止出让镇矮岭冚村地块地块性质：商住用地占面：4.21万㎡容积率1.0＜R≤3.5起拍总价：25.91亿元起始可售楼面地价：18112元/㎡竞拍结果：终止出让区域地王区域地王招拍挂市场集中供地道官桥滘社区地块东坑竹路与元美东路交汇处北侧地块性质：商住用地建面：22.7万㎡成交总价：46.93亿元溢价率：14%可售楼面地价：25900元/㎡竞拍结果：万科集团东城洪梅道滘区域地王区域地王招拍挂市场集中供地道官桥滘社区地块东坑竹路与元美东路交汇处北侧地块性质：商住用地建面：22.7万㎡成交总价：46.93亿元溢价率：14%可售楼面地价：25900元/㎡竞拍结果：万科集团东城洪梅道滘头湖沙田大宁社区地块大宁社区地块大宁社区地块地块性质：商住用地建面：2.91万㎡成交总价：4.67亿元溢价率：0%16035元/㎡竞拍结果：峰景集团地块性质：商住用地建面：2.33万㎡成交总价：3.73亿元溢价率：0%16035元/㎡竞拍结果：峰景集团地块性质：商住用地建面：2.31万㎡成交总价：3.7亿元溢价率：0%16035元/㎡竞拍结果：峰景集团凤岗占面：7.32万㎡容积率1.0＜R≤3.1大朗镇蔡边村及洋乌村地块大朗镇蔡边村及洋乌村地块(三限房)地块性质：商住用地建面：6.95万㎡成交总价：5.73亿元溢价率：0%可售楼面地价：8239元/㎡竞拍结果：东实集团地块性质：商住用地占面：3.11万㎡容积率1.0＜R≤2.5建面：7.77万㎡可售楼面地价：20972元/㎡竞拍结果：保利集团数据来源：瑞城搜石龙山山湖迎宾路与工业西路交叉口东北侧地块性质：商住用地1.0<R≤3.3成交总价：19.95亿元溢价率：0%13079元/㎡竞拍结果：华侨城集团&松山湖管委会镇矮岭冚村地块地块性质：商住用地占面：4.29万㎡容积率1.0＜R≤3.5成交总价：21.01亿元溢价率：0%14000元/㎡竞拍结果：珑远集团终次报价2022年东莞第三批集中供地出让结果块地块性质：商住用地占面：3.24万㎡容积率1.0＜R≤3.1成交总价：9.94亿元溢价率：0%10393元/㎡竞拍结果：首铸地产&新世纪地产数据来源：瑞城搜中堂终次报价2022年东莞第三批集中供地出让结果块地块性质：商住用地占面：3.24万㎡容积率1.0＜R≤3.1成交总价：9.94亿元溢价率：0%10393元/㎡竞拍结果：首铸地产&新世纪地产数据来源：瑞城搜中堂高埗山涌南城东城东坑梅道滘湖玉兰路与兰香路交汇处西南侧地块性质：商住用地占面：5.98万㎡容积率1.0＜R≤3.5建面：20.93万㎡成交总价：45.63亿元溢价率：1%可售楼面地价：22737元/㎡竞拍结果：华润置地湖新城路与玉兰路交汇处西南侧地块性质：商住用地(三限房)占面：6.05万㎡容积率1.0＜R≤3.0成交总价：21.24亿元溢价率：0%11700元/㎡竞拍结果：松山湖科学城人才安居头湖东城街道新源路与莞长路交汇处地块地块性质：商住用地占面：5.94万㎡容积率1.0＜R≤2.4成交总价：21.11亿元溢价率：0%可售楼面地价：21540元/㎡凤岗横滘村地块地块性质：商住用地占面：5.09万㎡容积率1.0＜R≤3.15成交总价：15.39亿元溢价率：0%可售楼面地价：9830元/㎡竞拍结果：新世纪地产&首铸地产终次报价美东路与元美中路交汇处终次报价地块性质：商住用地建面：5.57万㎡可售楼面地价：25900元/㎡占面：2.占面：2.1万㎡容积率1.0＜R≤3.0镇寮厦社区地块地块性质：商住用地建面：6.29万㎡16100元/㎡竞拍结果：保利集团东莞市东坑镇角社村地块东坑南城东城梅道滘头东莞市东坑镇角社村地块东坑南城东城梅道滘头湖凤岗集中供地2022年东莞第四批集中供地出让结果数据来源：瑞城搜中堂高埗中堂高埗地块性质：商住用地占面：2.35万㎡容积率1.0<R≤3.0建面：7.04万㎡成交总价：5.28亿元溢价率：0%可售楼面地价：7500元/㎡竞拍结果：恒亿集团涌望牛墩莞城新区交椅湾板块中海路旁地块地块性质：商住用地建面：24.42万㎡成交总价：28.86亿元溢价率：0%11956元/㎡竞拍结果：华润置地&滨海湾控股东莞市大朗镇佛子凹村及松柏朗村地块地块性质：商住用地占面：4.19万㎡容积率1.0<R≤4.24、/、/、/成交总价：21亿元溢价率：0%13674元/㎡竞拍结果：东莞交投招拍挂市场2022年有3宗地块位列总价前10、排名城区、滨海等核心热点片区东莞招拍挂市场商住地成交总价排名top10地块编号区域开发商成交总价 (亿元)成交时间2020WR025虎门保利集团66.012020/6/292021WR020南城华润置地56.082021/8/112022WR003长安武汉城建50.132022/4/192021WR011黄江保利集团47.362021/5/182022WR009南城万科集团46.932022/6/242021WR019茶山碧桂园集团46.172021/8/102022WR017松山湖华润置地45.632022/8/302019WG044南城华润集团45.122019/11/52020WR029凤岗鸿荣源39.832020/8/62021WR007大朗中海集团35.972021/3/12数据来源：瑞城搜，数据统计截至2022.12.312宗地块跻身楼面价前10，均位处松湖、东莞招拍挂市场商住地可售楼面地价排名top10地块编号地块编号区域开发商可售楼面地价 (元/㎡)成交时间2017WG001凤岗中海集团266462017/1/202021WR007大朗中海集团259992021/3/122020WR043长安碧桂园集团259972020/10/222022WR009南城万科集团259002022/6/242022WR021南城中海集团259002022/8/302020WR029凤岗鸿荣源258712020/8/62020WR027凤岗保利集团258562020/7/282020WR039松山湖中海集团258542020/9/252021WR003松山湖万科集团258002021/2/32016WG024黄江北大资源集团252642016/9/22数据来源：瑞城搜，数据统计截至2022.12.318宗地仅2宗成交；二至四轮供地策略偏向核心区，热点片区优质地块供应增加，部分地块招拍挂市场招拍挂市场楼市行情楼市行情报告备注说明：提供的一切数据皆来自东莞房产管理局、东莞建设网、东莞城乡规划局、东莞国土资源局、东莞统计局、广东土2981520000 308.5715000271.931000050000住宅市场2981520000 308.5715000271.931000050000年度供需量价2022年东莞供销总体情况对比类型指标2022年2021年2020年同比洋房供应套数258064814852122-46%供应面积(万㎡)283.94528.20549.47-46%成交套数221234275260368-48%成交面积(万㎡)247.70465.47647.31-47%别墅供应套数7644772506-48%供应面积(万㎡)24.6237.1759.72-34%成交套数30420584014-37%成交面积(万㎡)36.0053.4989.81-33%住宅供应套数265724962554628-46%供应面积(万㎡)308.57565.37609.19-45%成交套数220584282264687-48%成交面积(万㎡)271.93500.89741.76-46%1200.001000.00800.00600.00400.00200.000.002013-2022年东莞住宅年度供需量价走势3500030000250002013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年供应面积(万㎡)成交面积(万㎡)成交均价(元/㎡)2021年1月2月3月4月6月7月8月9月0月1月2月2022年1月2月3月4月6月7月8月9月0月1月2月2021年1月2月3月4月6月7月8月9月0月1月2月2022年1月2月3月4月6月7月8月9月0月1月2月35000288932021年1月2月3月4月6月7月8月9月0月1月2月2022年1月2月3月4月6月7月8月9月0月1月2月2021年1月2月3月4月6月7月8月9月0月1月2月2022年1月2月3月4月6月7月8月9月0月1月2月35000288933000012.26全域解除限购250007.4划分非限购区、限购区首付比例下调 26.08200001500010000500008.29限贷政策放宽5.14限购限售优化4.28恢复个税购房16.52月供需存量价90807004000近2年东莞住宅月度供需量价走势供应面积(万㎡)成交面积(万㎡)成交均价(元/㎡)450400350300250200019.1近19.1434存量面积(万㎡)消化周期(月)434086420100%90%80%70%65%60%50%40%30%20%10%0%住宅市场100%90%80%70%65%60%50%40%30%20%10%0%成交结构东莞2013-2022年住宅各产品类型成交面积占比趋势图2013年2014年2015年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年公寓50㎡以下小户型50-70㎡刚需70-100㎡刚需100-130㎡改善130-160㎡改善160-200㎡豪宅200㎡以上别墅2021年数据来源：瑞城搜以上大户型以及别墅产品合计成交面积占比超两成。住宅市场片区供需存对比2022年东莞各片区住宅供需及存量情况数据来源：瑞城搜片区供应情况成交情况存量情况供应套数供应面积(万m2)面积占比(%)面积同比成交套数成交面积(万m2)面积占比(%)面积同比存量套数存量面积(万㎡)消化周期(月)城区片区383546.1714.96%-27%308246.3417.04%-31%399647.3712.27松山湖片区419458.8319.07%-59%484162.8523.11%-50%670683.7115.98滨海片区584565.7521.31%-53%462657.2921.07%-46%634479.4416.64水乡新城片区392041.0713.31%-20%223523.948.81%-44%541957.2128.67东部产业园片区431745.4714.74%-49%430445.9616.90%-50%607061.9416.17东南临深片区446151.2716.62%-36%297035.5513.07%-46%8994104.1935.17；住宅市场供应区域分布榜首2022年东莞住宅项目供应套数前十备案均价备案均价 (元/㎡)26923楼盘名称华侨城天鹅堡供应套数1056区域高埗镇供应面积 (㎡)排名11340062中海凤凰熙岸道滘镇9689094132262保利时区保利时区虎门镇1170273789991934佳兆业阳光城时代天韵厚街镇7447048026050万科·公园里万科·公园里麻涌镇810452149071056碧桂园·瑜璟臺茶山镇6619876828352鸿鸿荣源熙园山院凤岗镇787663930264478中洲城邦石碣镇5826307427236恒大悦龙恒大悦龙台企石镇5845718975576910海逸豪庭厚街镇5665750926612住宅市场成交区域分布好。住宅市场镇区成交均价同比上涨，南城均价4.64万/㎡全市第一2022年镇区住宅成交均价排名排名镇区2022年成交均价 (元/㎡)2021年成交均价 (元/㎡)均价同比1南城区464063629028%2东城区45707384013松山湖43866391314长安镇4094542791-4%5莞城区39972364716大朗镇37607344379%7塘厦镇36790319098大岭山镇35394352990%9凤岗镇349252630433%万江区3483036519-5%全市房价低点。数据来源：瑞城搜住宅市场房企排名住宅市场房企排名2022年东莞开发商商品房整体成交面积排名前十交套数面积(万㎡)金额(亿元)154.402集团431.913团29.884口11.615集团11.42611.10711.10810.0598.928.45住宅市场个盘排名商品房夺魁，保利时区7.03万㎡居次席2022年东莞全市个盘商品房整体成交面积排名前十称数成交面积(万m)1堡8.922区7.033松湖明珠镇6.9746.725湖金地·天曜城6.516瑜璟臺46.377远·未来之光5.908金色家园5.7395.37利依城大观5.25洋房市场个盘成交排名东莞2022年住宅物业个盘成交套数排名TOP10洋房排名楼盘名称区域成交套数成交面积(㎡)成交面积区间(㎡)参考均价1华侨城天鹅堡高埗镇6838916196至193269562碧桂园·松湖明珠横沥镇6826975079至143208133龙湖金地·天曜城茶山镇5926297687至139245234万科卓越珑远·未来之光虎门镇5095898984至144388665万科时富·金色家园寮步镇5035706375至153260696保利时区虎门镇4965710995至199354767招商·保利依城大观谢岗镇4914907179至142181788佳兆业阳光城时代天韵厚街镇4854696384至132259359卓越蔚蓝领秀常平镇3953579781至11616440金地名著常平镇3874332696至14421374别墅排名楼盘名称区域成交套数成交面积(㎡)成交面积区间(㎡)参考均价1万科棠樾塘厦镇22644904125至660433772万科御景湾8号东城区8843896254至1333487263莲湖山庄大岭山镇6921288202至720454154金融街·金悦府茶山镇689332132至152245055碧桂园·瑜璟臺茶山镇6323760311至434298656海逸豪庭厚街镇629428128至181315747越秀·美的丨天悦江湾沙田镇426027141至195470028万科瑧山悦厚街镇4016608360至460363709佳兆业·碧海云天沙田镇378132185至52933240金色半山清溪镇349709240至372262222020年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2021年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2022年1月22020年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2021年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2022年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月二手房成交东莞二手房住宅成交情况指标2022年2021年2020年同比2021年同比2020年成交套数2127919820281327%-24%成交面积 (万㎡)225.73210.20297.617%-24%成交均价 (元/㎡)21175184711598932%60400200东莞二手房住宅成交量价月度走势 221222500 22122250007.25二手房限购地2000012.26全域解除限购712.26全域解除限购150008.2增值税2改5 19.150008.2增值税2改5 19.692.27非莞籍二套310000限售3改250000数据来源：瑞城搜成交面积(万㎡)成交均价(元/㎡)数据来源：瑞城搜。2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2020年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2021年1月2月32月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2020年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2021年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2022年1月29%营销市场推货情况50252050开盘加推个数及去化率月度走势 100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%数据来源：瑞城搜开盘/加推合计去化率2022年东莞开盘/加推项目去化率占比图很好,很好,8%良好,14%差,58%一般,19%2021年东莞开盘/加推项目去化率占比图差差,17%很好,39%一般,25%良好,19%等级划分划分条件(去化率)很好70-100%良好50-70%一般30-50%差30%以下。东部产业园片区东部产业园片区东南临深片区推售套数：462套城区片区片区分布2022年东莞市住宅项目开盘加推片区分布水水乡新城片区松松山湖片区滨海片区滨海片区数据来源：瑞城搜BD1783291.6077商业市场1783291.6077供需量价2013-2022年东莞非住宅年度供需量价走势300.00250.00200.00150.00100.0050.000.002013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年20000180001600014000120001000080006000400020000供应面积(万㎡)成交面积(万㎡)成交均价(元/㎡)数据来源：瑞城搜备注：非住宅包括商铺、写字楼、商务公寓、车位；价格来源于市场调研，仅供参考数据来源：瑞城搜商业市场总体供需2022年东莞商业市场供销总体情况对比物业类型供应情况成交情况存量情况供应套数供应面积(万m2)面积占比(%)面积同比成交套数成交面积(万m2)面积占比(%)面积同比存量套数存量面积 (万㎡)消化周期 (月)商铺75820.3426.23%-45%245220.6222.51%-22%14598156.1087.40写字楼61111.7315.13%-67%04713.8915.16%8%390663.9154.39商务公寓344717.7822.93%-71%718532.3735.34%-20%1536179.7029.22车位2163427.6935.71%-52%1922424.7126.98%-30%113274144.1867.88非住宅2845077.53100.00%-60%2990891.60100.00%-21%147139443.8856.65商铺市场个盘成交排名东莞市2022年商铺成交套数排名前十称交套数面积(㎡)面积区间(㎡)11202光江南大境11135期1104区985际公馆7876花园7517利依城大观718清溪雅苑619光尘樾数据来源：瑞城搜写字楼市场个盘成交排名东莞市2022年写字楼成交套数排名前十称交套数面积(㎡)面积区间(㎡)1心31154621023镇924珀臺区5426务中心7镇8空之城988数据来源：瑞城搜个盘成交排名东莞市2022年商务公寓成交套数排名前十称交套数面积(㎡)面积区间(㎡)1乐大都汇8092越中环广场797327544/莞佳·云麓半山3945东樾2766都会257807202728时代艺境201519185155数据来源：瑞城搜车位市场个盘成交排名东莞市2022年车位成交套数排名前十称交套数面积(㎡)面积区间(㎡)1江左岸8472心8343山·玖珑湾7304碧海云天镇511550464927街·金悦府4848桂园·天钻镇4709园446区443数据来源：瑞城搜上涨1、1、趋势：东莞楼市刺激政策持续出台，但整体收效甚微，楼市成交反响并不明显，除7月因大部分镇区限购解除，释放一批购房需求拉动当月成交大幅回升外，2022年各月住宅市场表现持续平淡，供需量全年维持在低位徘徊。2、2、产品：由于当前经济处在下行周期，居民“钱包”收紧，购买力下滑，大宗投资更趋于理性谨慎，叠加近两年楼市行情持续低迷，房企暴雷事件频发，置业投资风险增加，对市场信心形成较大冲击，客户观望情绪渐趋浓厚，普遍延缓购房置业计划，2022年刚需购房出现明显收缩，130㎡以下的刚需及微改善产品成交占比下滑明显。3、3、营销：各房企为加快出货“花样百出”，首付分期已成常态，部分项目更出现“零首付”的操作，在折扣优惠方面，市场整体优惠幅度可谓空前，打折促销成为各项目标配，折扣基本已去到9折，随着11月备案新规出台，给项目降价提供政策支持，不少项目更是下探至85折甚至更低。宽，5月14日增值税5改2、限售3改2，7月4日除主城区及松山湖外28个镇区解除限购、首付比例下调，随着限购限售政策的松绑，增值税免征年限缩减，刺激下半年二手市场交易持续活跃，成交量相较往年同期处于较高水平，拉动全年成交量同比上涨。5、商业：除写字楼2022年成交量同比小幅上涨外，各业态供需同比普遍呈现明显下滑，商业市场整体供应量腰斩，供应面积仅为上一年的各业态同比下滑幅度皆在2-3成之间。开工市场报告备注说明：4开工市场报告备注说明：提供的一切数据皆来自东莞房产管理局、东莞建设网、东莞城乡规划局、东莞国土资源局、东莞统计局、广东土1,00090080070060000400300200-开工市场1,00090080070060000400300200-开工趋势首2013-2022年东莞开工市场走势2022年东莞各房企商品房新开工建面TOP1020202020年7104221132住宅开工面积(万㎡)非住宅开工面积(万㎡)开工合计(万㎡)2015年84341612592016年71654212582018年4873488352013年87232812002014年92542413482017年71248311962021年5573449012022年4313718022019年5183308481400120010008006004002000数据来源：瑞城搜甲。松山湖虎门住宅开工面积(万㎡)32.961.1非住宅开工面积(万㎡)67.134.5开工合计(万㎡)100.095.6樟木头2.67.610.2大岭山望牛墩4.813.518.2茶山16.328.644.9东坑松山湖虎门住宅开工面积(万㎡)32.961.1非住宅开工面积(万㎡)67.134.5开工合计(万㎡)100.095.6樟木头2.67.610.2大岭山望牛墩4.813.518.2茶山16.328.644.9东坑东城沙田4.815.420.2横沥3.310.213.5寮步0.20.2凤岗3.28.011.2麻涌石龙29.310.139.4厚街石排3.48.311.7洪梅1.647.0高埗6.423.129.5塘厦30.823.554.3长安9.627.737.3万江22.47.529.9南城62.632.695.2黄江24.030.954.9石碣9.415.925.3常平12.722.635.3中堂区域开工量2022年东莞各镇区商品房开工面积120.080.0120.070.0100.080.060.040.020.080.060.040.020.00.050.040.030.020.010.00.0住宅开工面积(万㎡)非住宅开工面积(万㎡)开工合计(万㎡)数据来源：瑞城搜片区片区项目名称开工面积(万㎡)东南临深片区塘厦前湾府18.95塘厦塘厦民营大厦18.82凤岗东实旗晖花园11.16塘厦东实旗景花园10.49樟木头保利武汉城建·林语峯境10.20水乡新城片区望牛墩保利阅江台18.24洪梅首开熙江玥庭7.03中堂盛和星岸轩4.05麻涌大步花园四期松山湖片区松山湖博雅花园(人才房)43.07松山湖松润府28.85石龙旗云城市广场25.16大岭山森湖翠珑湾花园20.34茶山碧桂园·瑜璟臺17.29开工量排名松山湖博雅花园开工43万㎡占个盘榜首，虎门保利时区及黄江科学城·时区超40万㎡紧随其后2022年东莞各片区个盘开工面积TOP5片区项目名称开工面积(万㎡)滨海片区虎门保利时区41.01长安一湾云璟29.92沙田越秀·美的丨天悦江湾19.59虎门和府16.53虎门深物业虎门项目16.21城区片区南城华润置地中心33.86高埗华侨城天鹅堡29.52东城星河传说二期25.50石碣君汇府22.02南城瑧湾汇花园15.76东部产业园片区黄江科学城·时区40.62常平翔龙天地20.32常平卓越蔚蓝领秀15.01横沥保利和悦滨江13.54黄江上群花园13.05数据来源：瑞城搜据来源：瑞城搜备据来源：瑞城搜凤岗开工市场凤岗滨海片区116.53东实旗盛花园8.21区41.012.57南部湾万科城5期11.07业赤岗项目16.21庭7.44石龙高埗山涌望牛墩山涌东城东城东坑洪梅谢岗湖湖沙田黄江19.59凯伦湾花园0.6东实旗康苑7.3729.92天鹅堡22.023.32山望牛墩万江涌9.49天鹅堡22.023.32山望牛墩万江涌9.49凤岗说二期25.55.4229.52城区片区2022年城区片区开工项目分布图12.85玥广场7.57场东坑东城东坑道洪梅谢岗头湖湖地中心33.86恒兆公馆3.92厦1.66融大厦5.53瑞·天玥8.82局中心14.38汇花园15.76湾区大厦2.273.55据来源：瑞城搜备据来源：瑞城搜山望牛墩万江涌山望牛墩万江涌9.58东部产业园片区东部产业园片区共7个项