某公寓楼立项申请报告

项目名称：XX公寓楼房地产开发项目申请报告建设单位：XX市XX实业发展有限公司编写单位：编写日期：二○○八年十二月目录HYPERLINK\l"_Toc142126162"第1章项目概况及申报单位概况 2HYPERLINK\l"_Toc142126163"1.1项目概况 2HYPERLINK\l"_Toc142126164"1.2项目申请单位情况 7HYPERLINK\l"_Toc142126165"1.3项目研究结论 8HYPERLINK\l"_Toc142126166"第2章发展规划、产业政策及行业准入分析 10HYPERLINK\l"_Toc142126167"2.1房地产业总体发展规划 10HYPERLINK\l"_Toc142126168"2.2房地产业政策 14HYPERLINK\l"_Toc142126169"2.3行业准入分析 23HYPERLINK\l"_Toc142126170"第3章资源开发及综合利用分析 25HYPERLINK\l"_Toc142126171"3.1资源开发方案 25HYPERLINK\l"_Toc142126172"3.2资源开发利用方案 27HYPERLINK\l"_Toc142126173"3.3资源节约措施 28HYPERLINK\l"_Toc142126174"第4章节能方案分析 29HYPERLINK\l"_Toc142126175"4.1建筑用能标准和节能规范 29HYPERLINK\l"_Toc142126176"4.2能耗状况和能耗指标分析 29HYPERLINK\l"_Toc142126177"4.3节能措施和节能效果分析 31HYPERLINK\l"_Toc142126178"第5章建设用地、征地拆迁及移民安置分析 33HYPERLINK\l"_Toc142126179"5.1项目选址及用地方案 33HYPERLINK\l"_Toc142126180"5.2土地利用合理性分析 33HYPERLINK\l"_Toc142126181"5.3征地拆迁和移民安置规划方案 34HYPERLINK\l"_Toc142126185"第6章环境和生态影响分析 35HYPERLINK\l"_Toc142126186"6.1环境和生态现状 35HYPERLINK\l"_Toc142126187"6.2生态环境影响分析 35HYPERLINK\l"_Toc142126188"6.3生态环境保护措施 36HYPERLINK\l"_Toc142126182"6.4地质灾害影响分析 37HYPERLINK\l"_Toc142126183"6.5特殊环境影响分析 37HYPERLINK\l"_Toc142126189"第7章经济影响分析 38HYPERLINK\l"_Toc142126190"7.1项目投资估算 38HYPERLINK\l"_Toc142126191"7.2资金筹措 41HYPERLINK\l"_Toc142126192"7.3盈利能力分析 41HYPERLINK\l"_Toc142126193"第8章社会影响分析 42HYPERLINK\l"_Toc142126194"8.1社会影响效果分析 44HYPERLINK\l"_Toc142126195"8.2社会适应性分析 45HYPERLINK\l"_Toc142126194"8.1社会风险及对策分析 46第一章项目概况及申报单位概况1.1项目概况1.1.1项目名称XX市XX实业发展有限公司XX公寓楼房地产开发项目。1.1.2项目建设单位XX市XX实业发展有限公司。1.1.3项目建设地点XX区**D区1号商业街5-12户。1.1.4项目建设背景XX市XX实业发展有限公司按照建设项目立项及申请用地程序，于2007年04月17日办理有两份《建设用地规划许可证》，；2007年05月12日取得两份《国有土地使用证》，项目用地坐落在XX区**D区1号商业街5-12户。临沿江西路及水宝路，本地块属于XX市城市发展规划区域。所处区位交通便利，附近有沿江西路及宝源桥。现有商业繁华程度一般，区域周围大部份正在建设施工,周边有威利斯花园、**、滨江金利大酒店、假日酒店及市经委工业园等。公共配套设施正在完善。据目前发展趋势可预测，该区域未来居住生活环境规划良好。项目土地红线内已平整,达五通一平,建设进场条件成熟,项目的早日建设可以使土地实现其价值尽快地得到实现。1.1.5建设内容及规模XX市XX实业发展有限公司委托长沙雨花建筑设计院XX分院对XX公寓楼房地产开发项目进行设计，设计方案经报XX市规划建设局审批同意，项目拟建共一栋联体公寓式商住楼，层高为九至十层，其中地下一层为停车场；第一至三层为商场及商场配套用房、四层以上为住宅，主要经济技术指标如表：主要经济技术指标表1-1项目单位指标总用地面积平方米3499.10建筑占地面积平方米1995.35总建筑面积平方米21835.466其中其中计入容积率面面积住宅总建筑面积平方米13586.155商铺总建筑面积平方米5995.21不计入容积率面积积地下车库面积平方米2254.10容积率5.60绿化率覆盖率%57.02总户数户249层数层9/10总车位数个76其中地上停车位数个地下停车位数个761.1.6工程技术方案1、项目定位本项目以开发商丰富的开发建设经验及市场开拓经验,拟建设高品质的集商业、公寓住宅及停车为一体的综合性小区商住楼,以实现产品市场认可度高、项目利润最大化、资源利用最大化的战略目标。2、目标客户及市场价格定位项目开发结合其实际地理位置及地块周围环境因素,分析项目的目标客户主要定为XX市未婚或新婚人士、外来定居XX的单身人士、工厂工人或管理人事。本项目位于XX区**D区1号商业街5-12户，属于XX市城市规划发展方向，区域附近已建或正在建设的商住楼较多，未来有着良好的景观与规划，本项目销售定位根据区域市场定价的原则，结合本项目的自身位置、市场定位、区域发展等相关因素，选择项目区域附近同期同类档次的物业作为定价参照，同时参考目标客户对项目销售价格的感受分析，建议项目以“低开高走”的渗透模式为定价策略，项目商铺售价建议5000元/平方米，住宅售价建议2300元/平方米,停车场售价建议4万元/个。项目房地产销售期内，价格调整可在10%～20%。4、项目开发进度根据本项目实际情况,项目总开发面积21835.46平方米,开发面积较大,及区域内类似开发项目较多，且考虑到XX市房地产业的迅速发展，该项目应遵循审慎、加快的开发原则，方案建议快速开发，总开发期为16个月(约1.3年)。1.1.7主要设备选型及配套工程1）、电气设计本项目属民用建筑项目。根据其电负荷运作特点和电器品质的要求，遵循安全性、可靠性、经济性和灵活性的四个原则，设计供配电方案。设计依据：《建筑电气设计手册》；《民用建筑电气设计规范》[JGJ/T16-92]；《供电系统设计规范》[GB50052-95]；《低压配电设计规范》[GB50054-95]；《建筑物防雷设计规范》[GB50057-94]；《火灾自动报警系统设计规范》[GB50116-98]。供电设计：1．供电电源及电压：采用10KV环网供电，采用电缆沿城市电缆沟暗敷引至；装设380/220V应急式柴油发电机组作为一级负荷的备用电源。2．供电系统：10KV系统采用单母线接线，放射式馈至各台变压器；低压系统采用单母线分段接线，正常时各变压器独立运行，变压器之间设低压联络。3．配变电所：在地下室设一座配变电所，变压器总装设容量4800KVA；装设一台柴油发电机组，容量为500KW。4．室外工程：所有室外高、低压电缆均采用直埋或电缆沟敷设。5．防雷与接地：配变电所在工作及保护接地系统与建筑物防雷接地系统共用接地装置。为防止雷电波沿高压电缆侵入形成过电压而损坏电气设备，10KV供电系统装设避雷器。电力、照明及自动控制设计：1．电源、电压和配电系统：电力、照明配电电源由本配变电所引接，采用380/220V中性点接地TN-S系统。照明系统则采用放射式与树干式相结合的配电方式。2．用电指标：建筑按50-70VA/M2的用电标准进行设计。3．接地故障保护：本建筑电源总进线进行总等电位联结：所有用电设备的金属外露部分均与PE专用接地线连接。2）、给排水设计设计依据：《室外给水设计规范》[GBJ13-86]；《室外排水设计规范》[GBJ14-87]；《建筑给水排水设计》[GBJ15-86]。设计方案：1、城市居民用水量标准。本工程用水量估算见表1-2。表1-2城市居民用水量标准地域分区日用水量(L/人人·d)适用范围一80～135黑龙江、吉林、辽辽宁、内蒙古古二85～140北京、天津、河北北、山东、河河南、山西、陕陕西、宁夏、甘甘肃三120～180上海、江苏、浙江江、福建、江江西、湖北、湖湖南、安徽四150～220广西、广东、海南南五100～140重庆、四川、贵州州、云南六75～125新疆、西藏、青海海注：1表中所列日用水量量是满足人们们日常生活基基本需要的标标准值。在核核定城市居民民用水量时，各各地应在标准准值区间内直直接选定。

2城市居民生生活用水考核核不应以日作作为考核周期期，日用水量量指标应作为为月度考核周周期计算水量量指标的基础础值。

3指标值中的的上限值是根根据气温变化化和用水高峰峰月变化参数数确定的，一一个年度当中中对居民用水水可分段考核核，利用区间间值进行调整整使用。上限限值可作为一一个年度当中中最高月的指指标值。

4家庭用水人人口的计算，由由各地根据本本地实际情况况自行制定的的管理规则或或办法。

5以本标准为为指导，各地地视本地情况况可制定地方方标准或管理理办法组织实实施。生活给水系统：本建筑给水水源采用XX市自来水。全天用水总量约55800M3，给水、污水和雨水就近与小区路上的城市管道连接。建议给水管分别从两条道路上引入，以实现双路供水。三层及其以下为低区供水，由城市管网保证其水量和水压。三层以上又成一区，由一组变频机组供水。污水和雨水排放：地段内污雨水分流。本设计中排出的污水主要是生活污水，室外设化粪池，待处理后，排入城市污水管道，雨水有组织外排，裙房屋顶雨水有组织内排水，在室外集中后排入城市雨水管。1.1.8投资规模及资金筹措经估算,本项目所需建设资金4121.07万元(详见7.1.3项目投资总估算)，由开发公司自有资金投入1500万元，占总估算投资的36.40%；其余2621.07万元可通过银行贷款或其他渠道融资。1.2项目申报单位概况单位名称:XX市XX实业发展有限公司机构地址:XX市XX区**D区1号商业街5-12户法人代表:###股东构成:###.###注册号:###########企业类型:有限责任公司成立日期:2007年02月28日注册资本:人民币=800\*CHINESENUM2错误！未找到引用源。万元经营范围：房地产开发经营（凭有效资质证书经营）；销售建筑材料。资产负债:根据开发商提供资料所知，XX市XX实业发展有限公司截止2007年10月30日,2007年资产负债见表1-3:表1-3资产负债表单位:元资产负债及所有者权益益1流动资产合计188538533.92流动负债合计120615700.002长期投资0.00长期负债0.003固定资产674570.991所有者权益7466854..834无形及递延资产0.005其他资产0.006资产总计:195284244.83负债及所有者权益益总计195284244.83主要投资项目:XX公寓楼现有生产能力:根据自筹资金验资报告（####验字[2007]第17号）：XX市XX实业发展有限公司截至2007年3月19日止，累计实缴注册资本为人民币800万元，及位于XX区**D区1号商业街5-12户的一宗3499.10平方米土地,15900000.00元。合计为33611295.00元。1.3项目研究结论1.3.1投资估算和资金筹措1、投资估算项目总投资由建设投资和建设期利息两部分组成。经估算，本项目总投资为4121.07万元人民币，其中建设投资为3887.25万元，建设期利息233.82万元。详见项目总投资估算表（表7-3及表7-4）。2、资金筹措本项目所需建设资金4121.07万元，由开发公司自有资金投入1500万元，占总估算投资的36.40%；其余2621.07万元可通过银行贷款或其他渠道融资。1.3.2项目综合评价结论本项目是属于中型开发项目，项目的开发将对XX市新市区基础设施建设、城市功能的改善起到积极的推动作用，本项目的开发价值也随着项目综合功能的完善、产品的高品质与高附加值、功能多样性而得以提升。1.3.3财务评价1、当平均收益率ic取16%时，项目财务净现值（NPV）为587.37万元，大于0，表明该项目的获利能力达到并超过了平均收益率的要求，在财务上是可以接受的。2、项目财务内部收益率（IRR）=35.04%>16%(目标收益率)＞7.47%（贷款利率），且水平较高，表明项目盈利能力较好，抗风险能力较强。3、静态投资回收期Pt为1.27年小于1.33年,表明项目可行。上述经济指标是根据目前的市场形势对预期目标利润估算的结果。发展规划、产业政策及行业准入分析2.1房地产业总体发展规划2.1.1XX城市发展与规划XX市位于广东省东北部、东江中上游。其范围是东经114度14分至115度36分，北纬23度10分至24度27分。东接梅州市、汕尾市，南邻惠州市，西连韶关市、惠州市，北与江西省交界。全市面积1.58万平方公里。XX市是京九入粤第一市，又是广东省拥有铁路最长的城市市；京九铁路、广梅汕铁路、105国道、205国道、河惠、河梅、粤赣高速公路构筑了XX四通八达的交通网络，是粤东北重要的交通枢纽。1、XX市总体城市功能定位XX是广东经济北上，向内地梯度推进的接力站、支撑点，是南接珠三角，北接闽、浙、赣的重要通道，是广东省优质生态环境基地和生态屏障。XX市是国务院1988年1月7日批准设立的地级市，管辖XX区、东源县、龙川县、紫金县、连平县、和平县共五县一区。全市原有119个乡镇和街道办事处，截止至2006年末全市现设有98个乡镇，4个街道办事处，1个农场，1251个村委会和154个社区居委会，全市总面积1.58万平方公里，总人口324.9万人。2、XX城市经济发展规划根据《XX市国民经济和社会发展十一五规划》到2010年，全市生产总值达到420亿元，年均增长16%；人均生产总值达13330元（约合1646美元，按8.1元：1美元折算），年均增长15%；第二产业增加值达到220亿元，年均增长23%，其中工业增加值达到173亿元，年均增长22%，三次产业增加值比重达到12∶52∶36；地方财政一般预算收入达21亿元，年均增长20%；县域经济发展取得新突破，县区生产总值年均增长15%以上。3、XX城市社会发展规划XX市以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，以深入贯彻党的十六精神为动力，以加快发展为第一要务，全面落实科学发展观。以打造“四个XX”、争创“五个城市”、实现“五大发展”为目标,全力推进交通、能源、工矿骨干项目、农业龙头企业、水资源开发、旅游资源开发、城市化、社会主义新农村、教育文化、生态环保等“十大工程”建设。XX在最近召开的全市城乡规划建设管理工作会议上提出：经过10年左右的努力，初步形成以中心城市（市区）为龙头，以县城和中心镇为骨干，以一般建制镇和中心村为依托的城镇化发展的新格局，力争到2010年全市城镇化水平达到40%。根据XX市总体规划，确定城市发展方向为重点向北发展，适当向南和江东扩展。建设开发时序，遵循重点建设东埔，合理开发白田，完善老城区，远期东江的原则。努力建设成为经济繁荣、社会文明、环境优美，最适宜居住和创业的粤东北陆路交通枢纽和山水园林城市。4、XX城市环境发展规划构建绿色XX以实施绿色广东战略为契机，严格控制各类污染源，强化中心城区更新建设，确保XX生态优质标准，努力构建环境友好型和资源节约型社会，全力打造“既要金山银山，又要绿水青山”的绿色XX，把XX建成优美的山水园林城市,促进经济发展与人口、资源、环境可持续发展。5、XX城市产业发展规划重大工程项目是实施“十一五”规划的重要载体，也是实现规划目标的强大支撑。“十一五”期间，XX市重点建设“十大工程”，规划建设重大项目193项，计划总投资380亿元，“十一五”期间计划投资359.7亿元。其中:规划建设交通项目19项，“十一五”期间计划总投资24.9亿元。高速公路建设。重点建设广河高速公路XX段及汕昆高速公路龙川至连平段。规划建设能源项目22项，“十一五”期间计划总投资78.4亿元。规划建设工矿企业项目40项，“十一五”期间计划总投资94.5亿元。规划建设新农村工程项目4项，“十一五”期间计划总投资8.3亿元。规划建设农业龙头企业项目19项，“十一五”期间计划总投资31.6亿元。规划建设水资源开发工程项目14项，“十一五”期间计划总投资31.2亿元。规划建设旅游游资源开发工工程项目11项，“十一五”期间计划总总投资20.3亿元。公共卫生体系。重重点建设好市市人民医院、市市妇幼保健院院、市中医院院等公共卫生生工程。文化教育设施。重重点建设市职职业技术学院院二期、市技技工学校二期期、市职业技技术学校、市市第二中学、市市图书馆、市市广播电视中中心及广播电电视数字化等等项目。体育设施。重重点建设市体体育场和市体体校改造工程程。（十）生生态环保工程程规划建设生生态、环保工工程项目16项，“十一五”期间计划总总投资10.5亿元。环境境保护。加快快建设城市和和县城污水处处理设施生态态环境建设。环卫设施。规规划建设城市市密闭式垃圾圾中转站，改改造和建设公公共厕所。生态环境建设。重重点建设水土土流失综合治治理及江河整整治工程。2.1.2项目情情况分析XX公寓楼房地产开发发项目位于XX区**D区1号商业街5-12户,总用地面积积3499..10平方米，总总建筑面积218355.46平方米,规划总户数数为249户,共一栋层高高为9、10层,其中地下一一层为地下停停车场、第一一至三层为商商场及商业配配套用房、四四层以上为公公寓住宅,该项目属于于中型房地产产开发项目。近年,XX市房地产发发展迅速,开发面积增增大、开发品品质提高及商商品价格上涨涨速度快等特特点。XX市XX实业发展有有限公司根据据XX市房地产发发展情况,结合区域规规划发展方向向,及整个XX市房地产发发展特点,规划拟建一一栋集停车、商商业、住宅为为一体的综合合性商住楼。规规划地下一层层为停车场、第第一至三层为为商场、三层层以上为小面面积公寓式住住宅楼。小面面积公寓式住住宅楼的建成成不仅弥补XX市小面积公公寓楼的市场场空缺,降低消费者者购房压力,满足了单身身人士购房的的需要。还促促进XX市居住功能能发展完善,符合XX市新市区规规划发展发向向,改善了XX市新市区城城市环境,促进XX市旅游业的的发展,带动城市经经济发展。2.2房地产业业政策2.2.1房地产产业发展现状状1、基本情况及特点1）、房地产投资开开发情况2006年新批准准立项房地产产开发项目51个，预期建建设总建筑面面积217.007万平方米，项项目计划总投投资约30.86亿元。2006年实际完成成房地产开发发投资总额11.68亿元，占项项目计划投资资的37.855%，同比增长51.899%（2005年完成7.69亿元）。市市区房地产开开发投资占市市区（含市直直和XX）全社会固固定资产投资资额（44.89亿元）比重重为26%。2）、房地产施工、竣竣工面积2006年施工项项目63个（含往年年未竣工项目目），累计施施工面积194.224万平方米，同同比增长60.944%，其中2006年新开工项项目31个,新开工面积117.662万平方米，同同比增长136.771%。市区2006年商品房竣竣工面积52.22万平方米，同同比增长25%。3）、批准商品房预预售项目情况况2006年1～112月共批准商商品房预售项项目45个,批准预售面面积80.91万平方米，同同比增长37.14％。其中住住宅批准预售售面积71.33万平方米，同同比增长42.72％；住宅批批准预售套数数5799套，同比增增长32％。商业营营业用房批准准预售面积9.58万平方米，同同比增长6.2％。4）、区域分布及主主要楼盘情况况2007年开发热热点主要集中中在两江四岸岸、建设大道道周边、永和和路两旁及新新市区，其中中2007年拟建地块块附近沿江两两岸主要楼盘盘有：雍雅豪豪苑、明珠华华庭、**、威利斯花花园等。5）、商品房供应结结构情况2006年XX市市房地产开发发企业在商品品房供应上以以单套住房建建筑面积在90～144平方米之间间、户型为三三房二厅二卫卫和四房二厅厅二卫的普通通住宅为主，约约占批准预售售面积的48%，单套住房房建筑面积在在90平方米以下下和144平方米以上上分别占批准准预售面积的的24%和28%。而根据商商品房用途划划分，供应结结构为：普通通型住宅占商商品房供应量量的63%，高档豪华华型住宅占商商品房供应量量的15%，别墅占商商品房供应量量的10%，商业营业业、办公等用用房占商品房房供应量的12%。2、房地产需求情况1）、商品房预（销销）售情况2006年预(销销)售商品房5048套，同比增增长30%；预(销)售面积63.81万平方米，同同比增长26%，商品房预(销)售金额13.91亿元，同比比增长51%。其中住宅宅预(销)售套数4566套、面积56.49万平方米，同同比分别增长长34.577%和30.499%；商业营业业、办公等用用房预(销)售482套数，预(销)售面积7.32万平方米，同同比增长1.7%。2）、存量房（二手手房）交易情况2006年国家加加强了二手房房交易环节的的税收管理，加加大了二手房房交易的成本本，降低了炒炒房利润空间间，存量房（二二手房）交易易市场趋淡。二手房交易易总面积30.93万平方米，同同比下降2％，成交2044套，同比下下降2.34％，交易金金额为2.44亿元，同比比增长8％。其中存存量住宅交易易面积为27.64万平方米、成成交1825套，同比分分别增长31.37％和31.011%，二手商业业用房交易面面积为3.29万平方米、成成交219套，同比下下降68.76％和68.711%。3）、房地产抵押登登记情况2006年预购商商品房贷款抵抵押2570套，占总预预售套数的60.9%，其中预购购住宅抵押2456套，占住宅宅预售套数的的61.588%，预购商品品房贷款抵押押面积34.21万平方米，占占总预售面积积的63.566%，预购商品品房贷款抵押押登记金额4.36亿元，占预预售金额的38%。2006年现房贷贷款抵押4820套，其中住住宅4121套，抵押登登记面积165.2万平方米，抵抵押贷款金额额16.33亿元；其中中住宅抵押登登记面积90.03万平方米，抵抵押贷款金额额6.81亿元。4）、房屋租赁情况况据不完全统计，22006年房屋出租租16884套，面积约126.663万平方米，房房屋出租价格格上涨幅度趋趋缓，不同区区域、类型的的房屋租金水水平相差较大大。如商业繁繁华的人民路路，商铺月租租金接近每平平方米100元，广晟广广场、兴源路路平均月租金金约每平方米米50元，其他偏偏僻路段商铺铺月租金每平平方米不到20元；市区带带家具公寓式式住宅月租金金为300～400元/套，普通不不带家具的成成套住宅租金金：一房一厅厅月租金为300元/套，二房一一厅月租金为为400元/套，三房一一厅月租金为为500元/套；而新江江路、源西片片区每套住宅宅平均月租金金比上述区域域低50～100元。写字楼楼月租金在每每平方米15～25元之间。5）、商品房价格情情况XX市新建的商品住宅宅根据销售价价格水平可以以分高、中、低低三个档次，根根据2006年商住楼开开发及销售情情况，高档商商品住宅代表表楼盘有：长长城世纪华府府、碧海名居居等，这类小小区布局合理理、环境优美美、户型结构构舒适实用、交交通便利、公公共基础设施施完善，市场场交易价格在在2000～3000元/M2之间；中档档商品住宅代代表楼盘有：：文雅苑、三三友邨等，这类小小区规模适中中、环境优美美、公共基础础设施基本完完善，但与已已形成的商业业中心相对较较远，市场交交易价格在1800～2500元/M2之间，低档档商品住宅代代表楼盘有：：静逸居、宝宝华商住楼、安安逸苑等，这这类小区规模模相对较小、地地理位置相对对较偏、小区区园林绿化较较少，市场交交易价格在1100～1800元/M2之间。别墅墅平均交易价价格为每平方方米3654元，同比上上涨12%。商业营业业用房平均交交易价格为每每平方米3871元，同比上上涨17.966%。受新建商商品房价格上上涨的影响，二二手住宅平均均交易价格为为每平方米788元，同比上上涨10%。3、产业生命周期分析析根据产业生命周期期分析图可知知,住宅(房地产)产业正处于于生命的成长长期,产业处于上上升阶段,市场剩余容容量较大,产业风险较较小。4、行业结构与竞争争格局2007年XX市市的房地产企企业主要以实实力强大的行行业和区域龙龙头企业为主主体的并购重重组将成为该该行业的趋势势，在这种趋趋势背后，是是优势企业对对土地、资金金、市场的新新一轮整合，XX市的房地产产行业在未来来数年内将重重新洗牌，优优胜劣汰将进进一步推动有有限的资源加加速流向资质质高、资信好好、开发业绩绩良好、品牌牌效应明显的的房地产企业业。资源重新新配置所带来来的规模效益益将强化消费费者、投资者者、供应商、政政府部门及金金融机构对优优势企业的信信心，从而使使企业获得更更多的土地和和资金资源。

随着行业整合的加剧，房地产行业必然由“诸侯割据”、“群雄并起”的历史时代向“春秋五霸”、“战国七雄”的时代演变，并最终促进一批房地产巨头的出现，这些房地产巨头将占据XX市房地产大部份的市场，他们的经营方式、开发理念将对城市的社会经济生活产生巨大影响，对其他中小型公司进入市场形成实际的壁垒。5、主要企业分析目前XX新市区已有一批企企业正在投入入生产，如华华盛制衣有限限公司、宝嘉嘉服装有限公公司、嘉太医医保有限公司司、三星电子子、XX市制药厂等等等。新市区引入项目及及企业的前提提为以无污染染或低污染为为主，入驻企企业主要以电电子元件、服服装、模具、通通信设备及部部件为主。随着大量企业的进进注XX市区,以完善企业业的配套工程程,该区房地产产业也飞速的的发展。目前前较大的房地地产开发公司司主要有:万隆房地产产开发有限公公司、京华房房地产开发有有限公司、XX市广晟投资资有限公司等等;主要有:万隆公园一一号、华清苑苑、广晟凯旋旋城等建设项项目。6、房地产业供需分分析从近些年看，一个个全新的XX正崛起在珠珠三角北部，优优越的投资环环境和政府的的政策支持使使众多的投资资商看好XX。目前，XX市已初步形形成诸多工业业园：以高新新技术为主的的高新技术产产业开发园区区、以汽车组组装及配套为为主的银龙汽汽车工业园、以以模具行业世世界五强之一一——香港龙记集集团为龙头的的模具工业园园、早期开发发建成的明珠珠工业园、以以日用小家电电产品为主的的美平工业园园、韩国IT工业园、精精密电子和陶陶瓷工业园，还还有正在火速速建设的临江江工业区的等等等。根据《XX市城市市总体规划（2001～2020年）》,XX市中心新区区将向建设大大道及高新区区发展,随道大量投投资商进军XX市,必然会带来XX房地产业的的发展,扩大该区商商品房的销量量,基于对目标标客户的分析析综合。拟建建项目区域周周围的置业心心理主要有:区域本地单单身新建小家家庭的需要、用用于商业投资资及住宅租需需要、外地工工厂工人或管管理层人士,工作方便考考虑。2.2.2房地产产业发展前景景1、总体发展前景据有关调查中20006年内计划购购买商品房的的客户比例占占总调查人数数的61%，说明市场场购买力比较较充足，市区区居民购房的的潜在市场比比较乐观。同同时，随着我我市经济的高高速增长，外外来从业人员员的增加，在在一定程度上上将促进市区区商品房的需需求增长。XX市作为后发城市，近年来国民经济保持平稳较快发展，据市统计局最新统计资料显示：2006年全市实现生产总值（GDP）263.99亿元，比上年增长27.3％，增速居全省各市首位；全市完成地方财政一般预算收入12.54亿元，比上年增长47.2％。全市国民经济呈现“速度快、结构优、效益好、后劲强”的良好态势。城乡居民的收入不断提高，2006年城镇在岗职工年均工资17004元,比上年增长5.4％，居民人均可支配收入在9532.5元，比上年增长7.1％。经济的快速发展必将促进房地产业的稳步发展。2、潜在市场通过对居民住房状状况调查分析析，住房需求求的主要原因因还是为了改改善居住条件件，约占总调调查人数的60%，新建家庭庭住房需求占占20%左右，投资资、拆迁等其其他需求约占占总需求量的的10%。而对100个潜在商品房房购买客户的的调查中，20007年有计划购购买比例占总总调查人数的的90%。同时，随随着我市经济济的高速增长长，外来从业业人员的增加加，在一定程程度上将促进进市区商品房房需求的增长长。根据《XX市近期建设设规划(2006～2010))》及XX市区住房解解困的相关要要求，20007年住房房建设年度目目标为：商品品住房建设66330套，建建筑面积约662万平方米米，政策性住住房建设2330套，建筑筑面积约188850平方方米。从各种因素和和数据分析，可可以说明2007年市区商品房房需求潜在市市场比较乐观观。3、购房人群户籍地域域有扩大的趋趋势随着XX交通网络的完善，高高新区落户企企业的增长，XX市区房地产产的价格相对对低廉和区域域环境优势，将将吸引更多的的外地投资置置业者到XX购房，市区区购房人群户户籍地域有扩扩大的趋势，外外地客户的需需求将为XX市区房地地产提供良好好的发展空间间。同时，市市区一些较大大的房地产开开发项目也有有意识地选择择深圳等地品品牌商品房营营销队伍，为为珠江三角洲洲有意到XX投资置业的的客户群提供供方便、优质质服务，促进进商品房的营营销。4、2007年XX市市房地产仍将将稳步发展2006年国家虽虽然先后出台台了“国六条”和“十五条细则”等宏观调控控政策，但房房地产业作为为一个重要支支柱产业地位位未发生改变变，国家仍将将引导和促进进房地产业持持续稳定健康康发展。根据XX市房管局对对市场走势调调查结果，57%的受调查人人看好XX市2007年的市场，认认为房价会上上涨，17%的受调查人人认为房价与与2006年基本持平平，认为房价价会下跌的占占总调查人数数的21%，认为房价价走势很难判判断的仅占5%。另一方面面，由于XX市经济保持持良好发展势势头，高新开开发区周边工工业园区高速速发展将带来来人口的增长长和较大住房房潜在消费需需求。事实证证明：2007年XX市商品房价价格有较大幅幅度的上涨，甚甚至还将会继继续上涨。但但开发投资、开开发规模及房房价的上涨也也将会带来一一定的市场风风险。2.2.3项目发发展前景XX公寓楼开发项目位位于XX区**D区1号商业街5-12户，项目位位置较好。属属新市区城市市发展方向区区域。临沿江江西路及水宝宝路，承接宝宝源桥及XX大道。拟开开发区域已建建或拟建楼盘盘较多。本开开发项目以质质高低价为开开发原则，市市场价格定位位适中，可以以带来较好的的市场回应；；项目开发有有户型主要为为一房一厅一一卫，该户型型住宅楼的建建成不仅为该该区域人员切切身实际考虑虑，弥补了市市场的空缺降降低消费者购购房压力,满足了低收收入人士购房房的需要,定能受到消消费者的青睐睐。总体而言言，XX公寓楼地理理位置优越、区区域规划景观观较好、交通通便利、设计计功能布局合合理，项目的的市场前景广广阔。2.2.4发展的的原因与动力力据有关部门测处算算，1996至2005年，我国商商品房供应年年平均增长为为13.9%．要满足未未来10年99亿平方米的的住户需求，商商品房供应年年复合增长率率必须达到13.2%，要实现这这个供应速度度，并不乐观观。其主要原因因是土地供应应长期偏紧。我我国保护18亿亩农田是是底线，不容容突破。统计计数据显示，我我国耕地面积积已经减至18亿亩。保护护农田已经到到了“一分一厘算算账，而不是是一分一亩算算”。土地供应应偏紧，使得得未来建设有有地量、建设设用地占有耕耕地比，都将将大幅下降。专家预测，在在两年之内，我我国建设用地地供应处在严严重的短缺状状态。而购房房需求巨大，而而土地供应有有限，这对矛矛盾的长期存存在，使得我我国房地产市市场空间巨大大。中国经济济发展进入高高速期，社会会结构进入转转型期，居民民购买力和购购买意向增强强，新的施政政纲领等等，都都为房地产行行业发展提供供强劲动力。专专甚至认为，房房地产业还将将拥有20年的快速发发展时期。近年来，XX市人人民政府出台台了一系列的的政策，对房房地产行业进进行正确地引引导，加强城城市规划，注注生城市功能能的配套，及及随着XX二次置房热热潮的到来及及XX外商投资企企业不断增多多，这都为XX市房地产行业业发展提供充充足的动力。2.2.5政策影影响分析2007年房地产产行业是相关关宏观调控政政策深入执行行的一年，受受宏观调控影影响，房地产产行业准入壁壁垒进一步提提高，但同时时为优势企业业带来新的发发展机遇。相相关部门政策策包括通过：：税收政策、规规范土地市场场、强化金融融监管、调整整供求关系等等措施，以达达到调整结构构、稳定房价价和加强住房房保障等目的的。土地和金金融方面的紧紧缩，带来的的是房地产行行业准入壁垒垒的提高。这这对大部分实实力不强的房房地产企业意意味着市场空空间的收缩，而而对实力强大大的房地产企企业来说，行行业整合加剧剧给他们带来来了难得的发发展机遇。房房地产调控政政策在平抑房房价的同时，将将引导房地产产市场向有序序、健康、集集约化方向发发展，规范市市场的结果将将促进规模和和实力并存的的房地产企业业加速发展。2.2.6风险分分析项目目前开发条件件基本成熟，同同时随着区域域经济强劲发发展，会带来来较大的城市市与区域发展展效应，但房房地产业作为为一个重要支支柱产业，为为规范我国房房地产业的市市场，国家虽虽然先后出台台了“国六条”和“十五条细则”等宏观调控控政策，及22007年全国房地地产市场价格格均有所上涨涨。尽管市场场的发展前景景良好，但政政策的调整、开开发投资与规规模的扩大及及房价的上涨涨也将会带来来一定的市场场风险。本报报告对市场走走势的判断是是基于对区域域产业规划以以及产业发展展前景的理解解，开发商在在开发过程中中需要切实追追踪市场变化化，妥善安排排分期开发的的策略，以最最大可能的规规避市场风险险。2.3行业准入入分析2.3.1项目法法人资格2.3.2市场需需求分析通过对市场购房客客户的调查,新市区同类类商品房在单单价方面,普遍客户能能承受的商品品房交易单价价在1700～2500元/M2之间，商铺铺交易单价在在3500～5500元/M2之间、停车车位交易单价价在35000～60000元/个之间、写写字楼交易单单价在3500～5000元/M2之间。在户型、面积方面面:根据2006年市场销售售情况和本次次市场调查相相比较，新市市区客户对购购房面积的需需求以单套住住房建筑面积积在80～140平方米为主主，而对住房房户型的需求求则以四房二二厅二卫和三三房二厅二卫卫为主,但对购置一一房一厅一卫卫类型户型主主要为单身人人士,且需求比例例有所上涨。90%消费者睛莱莱于具有特色色的小区景观观;人车分流、功功能分区明显显、体现以人人为本的区域域规划为首选选。在公共设施配套方方面,被调查人认认为:临近市场、超超市、学校及及医院的住宅宅是人们的首首选。本项目交通非常便便利、单位户户型较小、价价格较适中、公公共设施配套套较完善、规规划以人为本本、定能受到到广大客户的的青睞。适合合市场需求。资源开发及综合利利用分析“资源”在《辞海》中的解解释是“资财的来源源。一般指自自然的财源”。资源可以以分为“自然资源”及“社会资源”，其中自然然资源是自然然界中人类能能够开发利用用的物质和条条件。如光、热热、水、土地地、大气、窨窨、矿产、海海洋、森林等等；而社会资资源是人类通通过自身劳动，在在开发利用自自然资源的过过程中形成的物质与精精神财富。如如人力资本、资资金、技术、信信息、知识及及文化等。资源是人类社会生生存和发展的的重要物质基基础，也是我我们全面建设设小康社会、加加快推陈出新新进社会主义义现代化的重重要物质基础础。坚持节约约资源的基本本国策，加快快建设资源节节约型、环境境友好型社会会，促进经济济发展与人口口、资源、环环境相协调，是是贯彻落实科科学发展观、走走新型工业化化道路的必然然要求，是实实现可持续发发展、保障经经济安全和国国家安全的必必然要求，我我们必须以对对国家和人民民高度负责，对对子孙后代高高度负责的精精神，把节约约能源资源工工作放在更加加突出的战略略位置，切实实做到节约发发展、清洁发发展、安全发发展、可持续续发展，坚定定不移地走生生产发展、生生活富裕、生生态良好的文文明发展道路路。合理开发利用资源源是贯彻落实实科学发展面面的需要，是是建设节约型型社会的需要要，也是建立立循环经济体体系的需要。3.1资源开发发方案3.1.1资源利利用基本情况况目前我国资源利用用率偏低,根据<2006中国可持续续发展战略报报告>中指出:在世界59个主要国家家的资历源绩绩效水平的调调查排序，中中国资历源绩绩效居倒数第第6位。2005年全国能能源效率为34.1%，比发达国国家低约10个百分点，钢钢、水泥、纸纸和纸板的单单位产品综合合能耗比国际际先进水平高高40%、45%和120%；矿产资源的总回收收率大概是30%，比国处先先进水平低20个百分点；；工业用水重复利用用率只有60%，比发达国国家低15至25个百分点。3.1.2XX市市资源概况1、土地资源XX市土地总面积1..58万平方公里里，其中耕地地总面积196.2268万亩，人均均占有耕地约约0.62亩。处于粤粤东北山区与与珠江三角洲洲平原地区的的结合部，属属山地丘陵地地区。山岭与与盆地相间，境境内地势由东东北向西南倾倾斜，东江、新新丰江纵贯全全境。在山间间和东江河边边，分布着冲冲积小平原和和宽广的谷地地，土层深厚厚，土壤肥沃沃，适宜种植植粮食作物、蔬蔬菜、甘蔗、亚亚热带水果等等。2、矿产资源XX市素有粤东宝库之之称。矿产资资源品种已发发现56种，具有种种类多、分布布广、品位高高、规模大等等特点，其中中铁、钛、钨钨、锡、稀土土、萤石、高高岭土、陶瓷瓷土、矿泉水水和地热是XX市的优势矿矿产资源。铁铁矿主要产地地有连平大顶顶、紫金宝山山嶂等地；大大顶铁矿是广广东省第一大大型的铁矿，也也是国内罕见见的量大质好好、易采易选选的铁矿区，总总储量达1亿多吨。钨钨矿主要分布布于连平县和和紫金县，连连平锯板坑钨钨矿为目前全省最大型钨矿。3、水资源XX市位于广东省东北北部，东江中中上游，距离离广州、深圳圳、香港等大大城市仅100多公里，是是下游地区的的饮用水水源源地，境内满满目青翠，绿绿水长流，空空气清净，环环境优美，被被誉为东江河河畔的“绿色明珠”。XX市水资源丰丰富，素有“粤东宝库”之称。新丰丰江水库在其其境内，蓄水水量达139亿立方米，水水库面积达370平方公里。4、生物资源XX市有丰富的动植物物资源。动物物种类200种，其中有有水鹿、苏门门羚及白鹇、穿穿山甲等国家家二级保护动动物。植物种种类近千种，境境内主要野生生植物有树木木、山竹、经经济林、花草草、中草药等等五大类。XX是全省重点点林业基地之之一，全市除除松树、杉树树外，还有较较为珍贵的用用材林赤黎、白白黎、白稠、黄稠、黄樟、山杜英等等。新丰江库区内有著名的森林基因库和国家级珍稀动物自然保护区--大叶山自然保护区，面积近14500公顷，1993年国务院批准在此建立新丰江国家森林公园。3.1.3项目利利用资源规模模分析项目总用地面积33499.110平方米，建建筑占地面积积1995..35平方米，总总建筑面积218355.46平方米，拟拟建层数为9、10层。位于XX区**D区1号商业街5-12户地段。是是XX市市区黄金金地段，是XXX市规划发展展区域，该项项目用地符合合XX市城市总体体规划方向。房地产开发项目占用土地面积不大，且利用较合理，不存在于浪费土地资源的现象。开发公司充分利用本地块的优势、相合周围环境及市场因素，发挥土地的潜在优势，开发房地产，尽快的使之产生经济效益、社会效应和环境效益。3.2资源开发利利用方案XX公寓楼房地产开发发项目，根据据项目开发技技术方案，项项目消耗资源源主要有土地地资源、人力力资源、资金金、技术、信信息等。项目目对其它资源源不利用或极极少利用，拟拟建项目为9、10层，层高不不高，故项目目基础对地下下水等其它资资源没有不利利影响。3.3资源节约措措施1、为了合理利用能能源和节约能能源，专业物物业管理公司司制定节能管管理措施，对对能源工作进进行统一布置置和管理。各各入驻企业和和单位应相应应建立能源管管理部门，并并配备专职和和兼职人员。2、各企业、单位都都应独立安装装水表和电表表，单独计量量核算。各企企业内部较大大型的用电设设备，也应按按有关要求安安装分表，实实分独立计量量和考核。各各居民家庭也也应实行每户户一表，提倡倡节能光荣。3、在区内的各企业业、单位，应应合理地选用用节能型的生生产设备和空空调、通风等等动力设备，居居民家庭在选选用家用电器器时也应优先先选用节能型型产品。4、市政供电部门的的配电房和各各企业、单位位的二次配电电房均应合理理配备无功补补偿装置或设设备，保证变变配电设备的的功率因数达达0.93以上。5、通风、空调设备备的冷却用水水，均应循环环使用。6、区内的照明路灯灯以及企业的的办公场所的的照明灯具，应应采用高效节节能型的金属属卤化灯具和和荧光灯具，以以节省电能。第四章节能方方案分析4.1建筑用能能标准和节能能规范项目用能及节能主主要设计依据据：1.绿色建筑评评价标准GB/T550378--20062.绿色建筑技技术导则(建科【2005】199号)3.夏热冬暖地区居住住建筑节能设设计标准JCJ755-200334.采暖通风与与空气调节设设计规范GB500019-200035.通风与空调工程施施工质量验收收规范GB502243-200026.外墙外保温温工程技术规规程JGJ1444-200047.民用建筑热工设计计规范GB501176-9338.建筑照明设设计标准GB500034-220049.建筑采光设设计标准GB/TT500333-2000110.城市道路路照明设计标标准GJJ445-9111.民用建筑筑电气设计规规范JGJ//T16-99212.空调通风系系统运行管理理规范GB500365-220054.2能耗状况况和能耗指标标分析4.2.1中国国建筑规模及及其能耗规模模截止2005年底，全全国城乡房屋屋建筑面积约约为420亿M2，城镇房屋屋建筑面积165亿M2，其中住宅宅建筑面积108亿M2。近年来，房屋建筑筑特别是住宅宅建筑持续保保持快速增长长的态势，全全国城乡房屋屋建筑队每年年竣工建筑面面积达18-1220亿M2，全国每年年新增城镇压压住宅量约10亿M2，据预测，由由于居民生活活质量改善和和城镇压化进进程的加快，房房屋快速增长长的趋势还将将持续15年左右。2010年全国城城乡房屋建筑筑面积将过到到500亿M2，城镇房屋屋建筑面积约约200亿M2，其中住宅宅建筑面积约约130亿M2。2005年我国建建筑物使用过过程中消耗能能源共计约6.1亿吨标准煤煤，约占当年年社会终端能能耗的27.5%，根据发达达国家发展经经验在工业化化、城市化快快速发展阶段段，建筑能耗耗总理及建筑筑能耗占全社社会终端能源源清费的比例例均将呈上升升趋势4.2.2建筑能能耗内容和构构成建筑能耗一般是指指建筑物使用用过程式中的的能耗电量，主主要包括建筑筑采暖、空调调、热水供应应、电气、炊炊事等方面的的能耗，电气气中主要包括括照明、电梯梯等。我国建筑能耗主要要是采暖和空空调制冷，约约占三分之二二。我国建筑能耗构成成比例建筑能耗构成采暖空调热水供应电气炊事各部分所占比例（%）65151464.2.3项目目能耗指标围护结构传热系数数围护结构传热系数数是衡量建筑筑热工性能的的主要指标，按按照《民用建建筑热工设计计规范GB501176-933》，项目围围护结构传热热系数取值参参见下表：国内外居住建筑标标准中围护结结构传热系数数限值的比较较单位：W/(m2.oc)国家和地区屋顶外墙外窗中国北京居住建筑0.45(四层及及以下)0.60(五层及及以上)0.45(四层及及以下)0.60(五层及及以上)2.80夏热冬冷地区（长长江中下游建建筑）英国0.160.352.0德国0.202.0美国（相当于北京京采暖度日数数）0.190.32(内保温温)0.45(外保温温)2.04瑞典（南部）0.120.172.004.3节能措施施和节能效果果分析4.3.1节能措措施1．积极利用自然光光及自然通风风。重点在设设计上，首先先优化设计。2．改进建筑物的热热工性能技术手段目的适应地区保温措施提高墙体、屋顶、窗窗的热阻值降低采暖负荷、降降低制冷负荷荷严寒、寒冷、夏热热冬冷地区隔热措施提高墙体、屋顶的的热隋性指标标降低制冷负荷寒冷、夏热冬暖、夏夏热冬冷地区区遮阳遮阳设施降低制冷负荷寒冷、夏热冬暖、夏夏热冬冷地区区3．提高采暖、空调调系统能效，集集中供热系统统应全面采用用温控和计量量措施。4．推广高效照明系系统和其他高高效照明产品品。5．积极采用可再生生能源。6．加强建筑物能耗耗管理，逐步步实行：全部建建筑能耗统计计制度，明确确统计报告责责任；推广能能源管理模式式等。项目住宅平均单位位建筑能耗为为24.6KKg标煤/M2，低于发达达国家水平面面，德国为33.6Kg标煤/M2，美国为3.6KKg标煤/M2，生活耗电电量仅为美国国的1/6-11/3。与发达国家住宅单单位能耗对比比地区中国德国美国南方地区（XX市市）北方采暖地区单位建筑面积耗电电量（KWh/MM2）10-20-----60单位建筑面积建筑筑能耗（Kg标煤/M2）10.238.433.630.6由于项目地区气候候特点，人民民生活水平面面及消费模式式等，通过与与部分发达国国家对比，项项目能耗用量量比发达国家家较少，节能能效果较好，我我国居民生活活耗电量电量量仅为美国的的1/6-11/3。第五章建设用用地、征地拆迁及及移民安置分分析5.1项目选选址及用地方方案该项目用地坐落在在XX区**D区1号商业街5-12户地段。项目目于2007年05月12日取得两份份《国有土地地使用证》，证证号使用权面面积2099..90平方米，土土地类型为商商住用地，使使用权类型为为出让，，终终止日期2052年12月29日;及证号为使使用权面积1399..20平方米，土土地类型为商商住用地，使使用权类型为为出让，地号号为1203112403，终止日期2052年12月29日。项目于2007年年04月17日办理有《建建设用地规划划许可证》，编编号为XX分局20071123。根据XX市城市总体规划提提出重点建设设东城区、“两江四岸”、建设大道道两侧及高新新区，项目位位于XX区**D区1号商业街5-12户，位于沿沿江两岸，属属XX市城市规划划发展方向。根根据市场调查查及相关资料料,本项目不占占用农田，项项目不压覆矿矿床及文物等等,项目西临东东江,但项目用地地与东江对防防洪及排涝不不造成负面影影响;项目附近无无军事基地及及空运场地,对军事及通通航等设施不不造成影响。5.2土地利利用合理性分分析项目用地坐落在XXX区**D区1号商业街5-12户。属于XX市市区商业业中心位置。所处区位交通便利，已建或拟建商住楼房较多，附近人流量不大，现有商业繁华程度一般，现有区域周围景观规划一般。项目周围地块大部分已建设或部分规划拟建设及正在建设,现有建筑物有：**、威利斯花园、滨江金利大酒店及部份筹建商住楼等。项目位于未来XX区人民医院及XX区附近，随着周边商住楼盘建设完善，周围公共配套设施完备程度进一步的提高，该项目居住生活环境将会进一步优化。故项目区域建设条件已成熟,在该区域建设商住楼,能最大的体现其土地价值及商业价值。1、本项目建设用地地不需要报国国务院批准，但但已办理有《建建设用地规划划许可证》，建建设规划征得得XX市建设部门门的同意。2、按照本项目建设设用地符合XX市城市土地地利用总体规规划。3、项目用地的建设设对地质灾害害不存在危险险性，据有关关部门的探测测：项目用地地没有矿床等等重要资源。4、项目用地符合因因地制宜、集集约用地、少少占耕地、减减少拆迁移民民的原则。5.3征地拆拆迁和移民安安置规划方案案项目用地区域规划划为XX市新市区发发展用地,此项目不涉涉及征地拆迁迁工作。第六章环境和和生态影响分分析6.1环境和生生态现状6.1.1XXX市生态环境境情况XX市旅游城市初具规规模。新丰江江与东江在市市区交汇，碧碧水绕城，花花团锦簇，空空气清新，污污染度低，是是全国13个大气环境境质量达到国国家一类标准准的城市之一一，也是广东东省环境保护护教育基地，被被誉为珠江三三角洲和香港港的“后花园”。市内旅游游资源丰富，景景区景点遍布布城乡。这些些景区景点，以以及筹建中的的高尔夫球场场和恐龙世界界公园等，这这些景区景点点，都是以“青山绿湖碧碧水城”创建中国优优秀旅游城市市的具体内涵涵。投资开发发优势明显。XX市是东南沿沿海进入内陆陆的必经之地地，属于港澳澳和广东珠三三角经济发达达地区与次发发达地区的结结合部，成为为不可多得的的同时享受国国家、省对山山区和沿海开开放区优惠政政策的特殊地地区。6.1.2项目目自然环境条条件建设项目用地面积积3499..10平方米米。临沿江西西路及水宝路路，所处区位位交通便利，现现有商业繁华华程度一般，区域周围现有景观规划一般,西面朝向东江，景观较好。周围公共设施配套完备程度较高。随着周边有威利斯花园、**、滨江金利大酒店及等商住楼盘。项目地块周围大部分正在建设或规划拟建设,周围无工业污染和其他污染源，环境现状良好。6.2生态环境境影响分析项项目建设期环环境影响因子子识别1、施工队伍进入现现场，排放少少理的生活污污水和生活垃垃圾的污染。2、施工机械运作、清清洗、漏油等等排放少量的的含油和悬浮浮物废水。3、基坑开挖和降低低地下水位等等操作排放含含泥沙废水。4、施工的扬尘。5、建筑施工噪声，如如打桩机、混混凝土搅拌机机和推土机等等发出的声音音。6、施工人员的生活垃垃圾（1kg/人）、生活活污水（150L/人/d）。项目建成后环境影影响因子的识识别1、居民的生活污水水、生活废水水。2、居民的生活垃圾圾、废弃物。3、汽车尾气和居民生生活产生的废废气。4、交通噪声及商业业噪声等。项目建设过程中或或建成后，对对水环境、声声环境、大气气环境产生的的影响较少。6.3生态环境境保护措施项目建设期:1、分时施工，222：00—7：00；13：00—14：30禁止施工，防防止噪声扰民民；2、施工人员生活垃垃圾收集后随随建筑垃圾送送至市政垃圾圾场；3、施工人员生活污污水排入市政政下水道，无无市政下水道道地点要通过过化粪池处理理再排放；4、渣土建筑材料运运送车应加盖盖，防止扬尘尘。项目运营期：1、生活污水就地处处理后，经市市政管网送污污水处理厂；；2、生活垃圾收集于于垃圾站后统统一送往市政政垃圾场，有有条件的居住住区可建垃圾圾处理设施；；3、尽量生产成品房房，防止住宅宅二次装修造造成的环境污污染；4、种植绿化隔离带带，增大绿地地率，合理配配置绿化，增增大绿树率，以以减少交通噪噪声及扬尘的的污染，营造造良好的小区区域气候。6.4地质灾害害影响分析在新篇的地震裂度度区划图中，XX市属Ⅶ度,震级6.1级。地震区区地震呈东北北-西南走向,怊武大断裂裂带通过XX的两侧，由由断裂带引起起的地震对XX市有一定的的影响。震中中在XX城区与新丰丰水库大坝之之间.但项目选址址与新丰水库库大坝较远,且建筑物高高度约60米,符合房屋设设计规范,项目不会诱诱发地震地灾灾害性事故。6.5特殊环境境影响分析XX市历史悠久，是东东江流域客家家人的聚居中中心，形成了了丰富多彩的的客家文化。境境内主要有飞飞龟峰、越王王石、苏区革革命旧址群、热热水温泉、祥祥云岩寺、神神农庙摩岩石石刻、文阁塔塔、新丰江水水库等人文自自然景观。项目选址位于XXX市新市区，项项目离上述场场所较远，不不对历史文化化遗产、自然然遗产、风景景名胜和自然然景观等特殊殊场所造成影影响。第七章经济影影响分析7.1项目投资估估算7.1.1实施施进度建议项目实施时期亦称称投资时期，是是指从正式确确定建设项目目（批准项目目申请报告）到到项目竣工交交付使用这段段时间。项目目实施进度规规划总原则是是精心组织、充充分准备，在在保证建设质质量同时，尽尽量缩短建设设时间。项目实施进度考虑虑以下几个个个因素：1、省建设厅粤建房房字[20011]2号文件《关关于调整我省省商品房预售售项目工程形形象进度条件件的通知》，预预售商品房项项目形象进度度条件调整为为“七层以下（含含本数）的商商品房预售项项目，已完成成结构工程并并封顶；七层层以上的商品品房预售项目目必需完成结结构工程的2/3。根据本项项目的具体情情况，本项目目房屋预售时时间至少应完完成建设结构构工程的2/3时计起。2、项目的资金筹措措能力。3、商品房预售转向向现楼销售。4、拟建项目属于高高层商住楼，开开发的建筑物物层高分别为为九至十层。7.1.2项项目进度计划划工程进度计划见项项目实施进度度表（附表1）。7.1.3项目目招投标根据广东省政府办办公厅转发《国国务院办公厅厅印发国务院院有关部门实实施招投标活活动行政监督督的职责分工工意见的通知知》的有关精精神，广东省省发改委负责责指导和协调调全省招投标标工作，广东东省各有关行行政主管部门门具体负责对对本行业领域域的招投的监监督执法工作作。本项目根根据《中华人人民共和国招招投标投标法法》的有关规规定，组织进进行招投标投投标活动。根据上述文件精神神及1999年9月24日广东省第第九届人民代代表大分常务务委员会第十十二次会议修修订的《广东东省建设工程程招投标管理理条例》，本本项目的招标标范围为：勘勘察、设计、施施工、监理以以及重要设备备、材料的采采购。招标方方式为公开招招标。通过公公开招标，可可以在较广的的范围内择优优选择信誉良良好、技术过过硬、具有专专业特长及丰丰富经验的设设计单位、监监理公司、施施工企业和设设备、材料供供应商，以保保证工程的质质量和降低工工程造价，提提高工程项目目的社会效益益和影响。招标组织形式拟采采用委托招标标方式，委托托具有相应资资质的中介机机构代理招标标。按照《招标投标法法》的招标人人和投标人均均需遵循招标标法律和法规规的规定进行行招标投标活活动，招标程程序分别为：：申请招标、准准备招标文件件、发布招标标广告、进行行资格预审、确确定投标人名名单、发售招招标文件、组组织现场考察察、召开标前前会议发送会会议记录、接接受投标书、公公开开标、审审查标书、澄澄清问题、评评标比较、评评标报告、定定标、发出中中标通知书、商商签合同、通通知未中标人人。项目招标的基本情情况见表7-1招标基本情况表表7-1建设项目名名称:XX公寓楼房地地产开发项目目招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式招标估算金额(万万元)备注全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察√设计√建筑工程√安装工程√监理√设备√重要材料√其他√情况说明:建设单位盖章年月日日注:情况说明在表内填填写不下,可附另页。项目总投资估算1、投资估算内容及及方法建设投资包括土地地费用、前期期工程费、建建筑安装工程程费、管理费费、税费、不不可预见费等等其他费用。各种税费按XX市市目前的取费费标准计取。整个项目按中、高高水平计算。银行1～3年中长期贷款年利利率按7.47%计取。2、建设投资估算1)建筑工程费由于本工程没有提提供地质勘察察报告，无法法知道本场址址的工程地质质情况，因此此，建议在下下一阶段设计计工作开始之之前，应进行行较详细的工工作地质勘察察工作，进一一步查明场址址的工作地质质条件，以便便最终确定各各建筑物采用用相适宜的基基础型式或处处理措施。建建筑工程投资资估算表7-1。建筑工程投资估算算表表7-1项目建筑面积（M2）单价(元/M2)工程造价(万元))备注桩基础21835.46680174.68土建工程6501419.30合计21835.4667301593.992)销售收入和经营税税金及附加费费用本项目经营收入为为住宅收入，销销售收入计征征营业税，按按销售收入的的5%计提；销售售收入计征城城市维护建设设费，按营业业税的7%计提；销售售收入计征教教育附加，按按营业税的3%计提；销售售收入计征堤堤围费，按销销售收入的0.12%计提。流转转税、费计征征合计按销售售收入的5.62%计提，销售售收入与经营营税金表及附附加估算表见见下表。销售收入和经营税税金表及附加加估算表表7-2序号项目合计预售现售2008年10～～12月2009年1～33月1销售收入（万元）5691.732845.862845.861.1商铺收入（万元）2637.891318.951318.95销售面积5275.782637.892637.89单价(元/平方米)500050005000销售比例100%50%50%1.2住宅收入（万元）2749.841374.921374.92销售面积11955.8115977.915977.91单价(元/平方米)230023002300销售比例100%50%50%1.4车位收入（万元）304.00152.00152.00销售面积763838单价(万元/个)4442营业税及附加（万万元）371.10185.55185.553减税费收入（万元元）5320.632660.312660.31注：XX目前的公共分摊面面积系数约为为12%，故本次计计算销售面积积以套内面积积计价，取套套内面积为建建筑面积的88%。3)销售收入和经营税税金及附加费费用项目建设投资估算算表表7-3单位：万元元序号项目内容计价依据投资额备注占总投资比例（%%）1建设投资3887.251.1土地费用3499.10××4820元1686.5743.391.2前期工程费及市政政建设配套费费前期工程费以建安安工程费的6%计，城市基基础设施配套套费按建安工工程总造价4.5%计算。187.434.821.3建筑安装工程费1785.0045.92建筑工程费见建筑工程投资估估算表1593.99水电和消防工程费费按建筑面积65元元/平方米计算算131.01电梯及安装费按20万元/部计算60.001.541.4开发管理费按销售收入的2%%计113.832.931.5税费按建安工程的3..41%60.871.571.6不可预见费以建安工程的3%%计取53.551.383、建设期利息估算建设期利息息包括土地费费用利息、前前期工程费利利息及其它费费用利息,详见表7-4:建设期利息估算表7-4单位：万元元序号利息内容计算过程计算结果备注1土地费用利息1686.57××[（1+7.447%/122）13-1]141.702前期工程费利息187.43×[[（1+7.447%/122）13-1]15.753其它费用利息（1785+1133.83+660.87++53.555）×[（1+7.447%/122）12/2-11]76.37建筑安装工程费、项项目管理费、税税费、不可预预见费等4合计233.824、总投资估算项目总投资由建设设投资和建设设期利息两部部分组成。经经估算，本项项目总投资为为4121..07万元人人民币，其中中建设投资为为3887..25万元，建设设期利息2333.82万万元。详见项项目总投资估估算表（表7-3及表7-4），更详细的的投资计划可可能随设计及及实施的改变变而调整。总投资估算表表7-5单位：万元元序号费用内容金额备注1建设投资费用3887.252建设期利息233.82合计4121.077.2资金筹措本项目所需建设资资金41211.07万元元，由开发公公司自有资金金投入15000万元，占占总估算投资资的36.400%；其余26221.07万万元可通过银银行贷款或其其他渠道融资资。7.3盈利能力力分析若不考虑资金时间间价值，项目目在计算期内内预计销售收收入为5691..73万元，营业业税及附加费费用为371.110万元，减税税销售收入为为5320..63万元，项项目盈利能力力强。7.3.1项目目投资现金流流量表项目投资资现金流量表表见附表2。7.3.2财务务净现值（NPV）与财务内内部收益率（IRR）根据项目投资现金金流量表可计计算出全部投投资的财务净净现值和财务务内部收益率率。1、计算财务内部收收益率当i1=35%时，累计计净现值NPV1为0.98万元；当i2=36%时，累计计净现值NPV2为-26.227万元。则则财务内部收收益率：IRR＝i1＋|NPV1|×（i2-i1）/（|NPV1|+|NPPV2|）=35%＋|00.98|××（36%-335%）/（|0.988|+|-226.27||）=35.04%2、计算财务净现值值根据相关调查，XXX现时的房地地产开发平均均收益率在12%～20%之间，当平平均收益率ic取16%时，财务净净现值NPV的计算公式式为：nNPV=∑（CCI-CO）t（1+ic）-tt=0根据项目投资现金金流量表可知知财务净现值值为587..37万元。3、计算动态投资回回收期房地产开发平均收收益率取166%时，项目目在2009年3月时累计净净