武汉2017上半年房地产市场研究报告

武汉策源市场研究部2017年7月2017上半年武汉房地产市场研究报告第一章《宏观环境》第二章《土地市场》第三章《商品住宅》【目录】第四章《市场预判》ⅣⅠⅡⅢ经济结构性风险加大，金融逐步收紧；全国政策收紧，武汉政策跟随；房企量变加速，质变可期；城市发展引来高速发展期武汉土地市场量升价控，地王难现；三环外成交主力，中心供地放量；房企拿地门槛不断提高；土地热度外溢至部分三线城市调控效果显现，供需回落，价格企稳的温和表象下，市场实际热度未降反升，刚需项目跑量大，高端项目“逆市”热销下半年政策收紧概率价大，供应集中放量、缓解供求矛盾，受高端盘入市影响，价格出现结构性上涨第一章宏观环境经济运行政策导向行业动态城建规划1.1经济运行挽救全球低迷的实体经济，而创造出的低利率环境，释放的流动性，并未能成功促进实体经济的全面复苏全球经济现象一：全球低利率已成常态，资金的脱实向虚形成“资产荒“本轮全球经济复苏利率和价格的因素都发挥了重要的作用，在实体经济回报率低迷的背景下，宽松的货币政策对于投资的推动作用相对有限，资金的脱实向虚是全球性的现象。全球范围的资本流动，使发达经济体的长端利率之间保持了较高的关联度。伴随着国内货币宽松带来的“资产荒”，日本与欧洲的投资者不断加大海外资产的配置力度，而美国的长期国债也成为了重要的选择，未来国内资金流出压力大。可以看到在本轮经济复苏启动之前的2016年上半年，中国、美国和欧元区房地产行业增加值对于名义GDP的贡献率都出现了非常明显的提升。全球经济现象二：全球经济出现小阳春，房地产受益最明显全球经济现已从低迷状态发生转变，房地产推动作用明显；在全球范围内的低利率环境下带来的房地产市场回暖以及相关需求的好转，是本轮全球经济复苏的重要推动力之一。中国经济与全球经济同步，经济结构风险与金融风险相伴相生国内经济一季度中国经济增速6.9%，连续两个季度回升，超出预期。一季度经济有可能是经济下行过程中的一个小反弹，二三四季度再上升概率不大。未来受房地产政策加码、出口形势和金融去杠杆等政策影响，将逐步走低，完成全年目标没有问题，2017年中国经济发展将是前高后稳的一个过程。2017年上半年固定资产投资与房地产投资增长超预期，房地产业与金融业占经济发展比重过大，投资环境存在较高风险。信贷收紧、房地产持续加码，去杠杆，市场维稳将是国家政策的主旋律。经济结构：2017年上半年国内经济短期上行，房地产业占经济发展比重过高，结构性风险加大短期经济越好，政策上防风险力度会越大，去杠杆防范金融风险，保证经济和社会稳定发展国内经济金融货币：中国货币当前已经进入被动式“缩表”阶段，流动性收紧成为大基调我国货币当局总资产与我国官方外汇储备具有趋同性，从M2增速来看，下降趋势难改，2017年5月M2增速为9%。国内经济影响一：金融去杠杆提速，导致房企融资难度持续加大，资金压力凸显社会融资规模增量持续放缓，新增人民币贷款趋于稳定；PMI指数回稳，为楼市调控提供了良好的环境。2015年至今均值数据来源：中国人民银行、武汉策源市场部国内经济影响二：率先房地产去杠杆，房贷利率持续上行，信贷政策趋紧楼市信贷调控不断收紧，房贷利率也继续上行。银行部门对于降低杠杆率、化解银行系统性风险的决心，接下来的信贷政策仍将是偏紧的，而首套房贷款利率上浮就是一个重要表现，未来银行放款速度很可能取决于谁能接受较高的利率数据来源：融360、武汉策源市场部经济运行小结从国内外经济发展形势来看，房地产市场风险的防范、去杠杆的必要性很大房地产市场受宏观经济、货币收紧的直接影响，未来调控取趋严的态势将持续全球经济持续低迷阶段防风险是关键中国经济结构性风险加大金融收紧逐步加码1.2政策导向全国政策刺激维稳严控2016年10月至今2016年3月-9月2016年2月以前2015年3月2016年7月2016年12月全国两会：稳定住房消费，支持自住及改善性需求经济工作会议：化解房地产库存，稳定房地产市场，去库存上升至国家战略2015年12月2016年2月中央政治局会议：要有序消化房地产库存，注重解决区域性、结构性问题，实行差别化的调控政策,未来因城施策也将更具体、更细化2016年4月全国两会：支持居民住房刚性需求和改善性需求中央政治局会议：首次罕见提及“抑制资产泡沫”经济工作会议：坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，既抑制房地产泡沫，又防止大起大落2017年3月全国两会：坚持因城施策去库存，坚持住房的居住属性，加强房地产市场分类调控2016年9月张高丽主持关于16个热点城市房地产调控专题会，对热点城市房价过快上涨带来的泡沫风险表示担忧，明确短期控房价目标，预示调控集中密集出台2016年11月住建部：部分城市房地产调控工作部署，强调“不能松动，继续严控”的会议精神2016年4月起，全国开启短周期、高频率的调控节奏，2017年仍将以严控为主基调一年的政策利好促成15年的地产牛市，而从16年二季度以来，部分热点城市楼市过热引发多轮调控，政策基调从维稳到严控，层层加码全国政策调控城市从一、二线城市向三四线蔓延，调控范围从东部沿海城市向中原腹地扩散2017年全国超60城调控不断加码，投机资金向热点区域周边的“非限”区域转移，本次调控呈城市群联动化，即京津翼、长三角、珠三角和环渤海等城市圈分群联动调控京津翼城市群长三角城市群珠三角城市群中西部重点城市截止5月中旬出台楼市调控政策的城市列表一线城市北京、广州、上海3个二线城市南京、南昌、厦门、杭州、成都、福州、青岛、石家庄、长沙、天津、海口、郑州、重庆、武汉、济南、西安、兰州、南宁18个三四线城市南昌县、连江、嘉兴、嘉善、崇礼、赣州、滁州、三亚、保定、涿州、涞水、沧州、廊坊、中山、镇江、句容、东莞、佛山、连云港、贵阳、无锡、芜湖、海宁、启东、淄博、霸州、文安、任丘、高阳、长乐、平潭、唐山等34个手段多样广度扩围强度升级2017年调控的主要特征一二线热点城市在原有调控基础上进行政策升级，全面封堵政策漏洞调控继续向环中心的三四线城市扩围，并且政策力度有所加强，看齐一二线除限购限贷等常规手段之外，亦从限售、商住管控、土地供应等多方调控全国政策以“限贷、限购、限价、限售、限商”的五限模式为主要手段，堪称史上最严调控政策主要强调坚持居住属性，传统限购限贷政策不断升级，创新性的限售政策通过冻结短期交易，着力打压抑制投资投机需求；楼市“五限”政策将继续扩围此轮调控的主要手段调控维度主要调控政策信贷限贷提高首付比例、房贷利率上调、变相增加还贷成本行政限购手段升级：认房又认贷款、扩大限购区域、延长外地人社保缴纳时间、离异人士限购等限价限制楼盘的备案价格、土地出让实行最高限价限售住房需取得产权证后满一定年限后方可上市交易限商对商改住严格监管，限购、限规划等封堵炒房漏洞打击假离婚购房、严禁过道学区房、中介整治等土地根据楼市消化周期差异化供地升级加码3月北京率先将商办类项目纳入限购范围，广州随后跟进；上海、深圳、武汉等城市也加入整治商住公寓的热潮诸多城市严格管控预售证申报价格，如控制申报房价的上限、增幅、下浮幅度北京、三亚、济南等多地二套房首付提高到五至六成，个别城市外籍购买首套首付不低于五成，客户购房门槛大大提高截止6月30日，全国已有近60个城市实行限购政策，3月以来北京、杭州、广州、佛山、厦门、珠海、东莞等城市限购并持续升级，主要是提高社保年限。扩大限购区域或将二手房纳入限购范围超30个城市开启“限售”，取得产权证后满2年或3年方可转让，保定白沟新城定为“五年”，时间最长全国政策商品房限价双重限制备案价格深圳：备案价格≤周边同类在售项目价格

或本项目前期成交价格或周边同类二手房价格，如超过则停止网签、责令整改

成都：报价≤周边同类在售项目价格

或本项目前期成交价格售价低于备案价苏州、天津、南通：实际售价≤备案价格，分批销售时不得提高售价

福州：售价≤备案价格或再次申报备案价格上调幅度不超过10%一次性销售全部房源无锡：一次性销售全部房源，3个月内不可上调价格广州、武汉：一次性公开全部房源及每套房屋价格，并一次性对外销售，对商品房进行价格指导政府指导房价郑州：高于备案价格的企业，将进行约谈指导济南：销售价格高于开发成本20%以上的住宅项目限制办理预售证土地拍卖限价以苏州、南京带头开始，多个热点城市通过“双限双竞”、“限地价、竞配建”、提高自持比例、设置土地竞拍最高限价等方式引导理性竞价，目前已有包括北京、天津、深圳、南京、苏州、合肥、厦门等十余个城市在土地出让中实施限价打压房价力度打压房价力度打压房价力度打压房价力度政府严格限价，南京一二手房价格倒挂限价政策或成双刃剑，短期可控房价，长期激化矛盾，阶段调整可能性加大为落实中央控房价、稳市场目标，各地从限制商品房备案价格、限制土拍价格方面入手，限价也成为大多数城市调控的标配之一武汉政策武汉上半年实行商改住并针对装修房价制定标准，无严格新政出台，整体调控相对温和调控政策主要强调坚持居住属性，传统限购限贷政策不断升级，创新性的限售政策通过冻结短期交易，着力打压抑制投资投机需求；楼市“五限”政策将继续扩围，“遇涨即调”将成为下半年政策的主基调武汉市房地产调控当前政策限购限贷（最低首付）限售土地监管本市非本市（社保或个税）首套二套2套2年30%普通住房50%，非普通住房70%//全装修住房实施分段限价，严控开发商通过装修变相涨价2017年5月10日，武汉市房管局对精装修项目划分档次，分档制定指导价，装修房价格标准分为六档：1）售价低于1万的，全装修不高于2000；2）售价1万-1.5万的，全装修不高于2500；3）售价1.5万-2万的，全装修不高于3000；4）售价2万-2.5万的，全装修不高于3500；5）售价2.5万-3万的，全装修不高于4000；6）售价3万以上的，全装修不高于5000。4月19-20日，武汉召开全市房地产市场专项整治行动运动员部署大会，会议宣布：即日起，在全市开展房地产市场专项整治，通过全覆盖、拉网式排查，严厉打击房地产开发企业和经纪机构的违法违规行为。严格把好预售备案关，将房价维持在现有水平，新开盘房价只能降，不能涨。对于不接受备案指导价的楼盘项目，3个月内对其重新定价备案不予复议，暂缓发放预售许可证。对于群众反映强烈的精装修价格虚高问题，也要纳入监管。对所谓“茶水费”，露头就打；对中介门店二手房挂牌价，一一核实。武汉政策房贷比例日益增加，按揭贷款审批流程放缓，信贷收紧为大势所趋在房产调控政策整体趋严的大背景下，各家银行机构本着“因城施策”的原则，武汉和全国一线热点城市相比较，在调控措施和力度等方面要相对宽松武汉部分银行房贷利率一览表银行名称首套（无房无记录）二套放款时间武汉公积金公积金基准（3.25%）公积金1.10倍（3.58%）90天中信银行基准（4.90%）1.1倍（5.39%）30天农业银行基准（4.90%）1.1倍（5.39%）30天交通银行基准（4.90%）1.1倍（5.39%）30天华夏银行基准（4.90%）1.1倍（5.39%）30天民生银行基准（4.90%）1.1倍（5.39%）30天邮储银行基准（4.90%）1.1倍（5.39%）30天工商银行基准（4.90%）1.1倍（5.39%）30天光大银行基准（4.90%）1.1倍（5.39%）30天广发银行基准（4.90%）1.1倍（5.39%）30天兴业银行基准（4.90%）1.1倍（5.39%）30天汉口银行基准（4.90%）1.1倍（5.39%）30天中国银行基准（4.90%）1.1倍（5.39%）30天招商银行基准（4.90%）1.1倍（5.39%）30天建设银行基准（4.90%）1.1倍（5.39%）45天数据来源：融360、武汉策源市场部政策导向小结全国房地产调控政策持续升级加码，但武汉上半年政策调控力度相对温和，下半年跟随收紧概率加大全国政策收紧武汉政策跟随抑投机、价企稳是最主要的两方面，但整体仍承受较大的压力。包括开发商的资金压力、限购下的换房压力、信贷收紧中的购房压力以及预期波动中的成交压力。于武汉而言，整体市场运行平稳，无比较严格的新政出台，仅是跟随其他一线城市进行整治商改住和精装修限价。中部中心的“中庸之道”1.3行业动态行业动态战地转移：企业青睐进入潜力二线省会及环中心的二三线城市随着一二线城市政策的频繁发布，环一线中心的三四线城市由于调控较少、且能承接一二线城市的需求，越来越受房企青睐城市总建面总金额主要布局房企重庆1155522金科集团、荣盛发展、万科地产、保利地产、碧桂园、万达集团天津633460龙湖地产、绿地集团、碧桂园、蓝光实业、旭辉集团、首创置业、融侨集团合肥626346保利地产、正荣集团、招商蛇口、中海地产、融创中国、碧桂园、华润置地郑州512140碧桂园、阳光城、中国恒大、中海地产、保利地产、建业地产、融侨集团北京5091038首开股份、碧桂园、龙湖地产、中海地产、富力地产、华润置地、首创置业武汉500397远洋集团、龙湖地产、金科集团、碧桂园、保利地产、中海地产、融创中国广州405502碧桂园、万科地产、阳光城、招商蛇口、龙湖地产、保利地产无锡378247万科地产、中国恒大、碧桂园、旭辉集团、保利地产、新城控股、金科集团南京361393中国金茂、华润置地、龙湖地产、保利地产、新城控股、招商蛇口、绿城中国西安35363中海地产、万科地产、融创中国、保利地产、新城控股、正荣集团佛山298149阳光城、万科地产、中海地产、招商蛇口、碧桂园、新城控股苏州291287中国金茂、新城控股、万科地产、中海地产、龙湖地产、碧桂园杭州247348泰禾集团、碧桂园、招商蛇口、融信集团、万科地产、保利地产珠海146160保利地产、华发股份、万科地产、招商蛇口、碧桂园上海129214中海地产、新城控股、碧桂园、世茂房地产、龙湖地产行业动态房企洗牌：房企合作并购趋势依旧，大鱼吃小鱼态势越演越烈受到一二线城市土地供应量有限及拿地政策限制收紧影响，房企对于合作并购模式积极性增加宗地名称属性拿地时间建筑面积（万方）权益总价（亿）拿地企业太原并政地国用（2016）第00116、00171号地块商务、住宅2017年1月5895%11泰禾集团广州穗国用（2004）第10039号、10017号地块住宅2017年1月1075%32阳光城合肥融科城项目商住2017年3月15230%23融创中国上海信业位于和佛山两地项目商住2017年3月95100%40阳光城武汉杨泗港项目住宅2017年3月8110%111龙湖地产杭州富阳银湖街道野风山项目住宅、商业2017年3月5151%22泰禾集团珠海华发世纪城项目商业、住宅2017年3月15100%53华发股份龙海市新厝白塘一带共计18幅地块住宅、商服2017年4月9260%30泰禾集团天津市武清区京公路两侧商住用地和现房商业、住宅2017年4月40100%36龙湖地产北京朝阳区孙河乡西甸村2902-86项目/2017年5月925%46旭辉集团天津星耀五洲项目商住2017年5月30080%128融创中国保定高碑店项目住宅2017年5月7770%4龙湖地产重庆江北嘴国际金融中心项目商住2017年5月7160%35融创中国苏州盛泽镇南麻社区地块商住2017年5月61100%28新城控股中华城项目商住、办公2017年5月12100%30阳光城2017年上半年部分收并购项目情况行业动态强者恒强：碧桂园、万科、恒大销量与金额蝉联榜首，龙湖、中南同比增量明显碧桂园、万科、恒大蝉联全国房企销售金额超2400亿、销售面积超1800万方，龙湖、中南同比金额及面积上升超130%，增量明显2017年上半年房企流量金额排行TOP20排名企业2017年上半年流量金额（亿元）2016年上半年流量金额（亿元）同比上升1碧桂园2842.21226.2132%2万科地产2727.51877.745%3中国恒大2409.71428.169%4保利地产1460.11117.531%5绿地集团1343.2112020%6中海地产1173.8760.354%7融创中国1088.1560.394%8龙湖地产922.5385140%9华夏幸福711.2593.520%10金地集团702.3418.368%11华润置地630.2555.114%12万达集团615500.923%13绿城中国596450.132%14招商蛇口535.1310.972%15鲁能集团507273.785%16新城控股490287.171%17旭辉集团471.5308.753%18世茂房地产453.4344.632%19中南置地450158.3184%20富力地产413.2295.240%2017年上半年房企销售面积TOP20排名企业2017年上半年销售面积（万方）2016年上半年销售面积（万方）同比上升1中国恒大2385.8160549%2碧桂园2290155148%3万科地产1818.11376.632%4保利地产1052.1829.227%5绿地集团1050.7898.917%6中海地产811.5589.738%7万达集团598.2555.98%8龙湖地产597257132%9融创中国582.3297.796%10中南置地432.3142204%11金科集团427.1259.465%12金地集团387284.636%13华夏幸福385.1517.1-26%14鲁能集团372.6190.496%15新城控股361.7279.929%16华润置地347.2420.6-17%17绿城中国345.1253.536%18荣盛发展326.7266.922%19富力地产312241.329%20招商蛇口293193.352%数据来源：克而瑞行业动态2017年上半年全国房企Top50商品房销售金额集中度超过47%，TOP10房企的门槛702.3亿，同比大幅上升；寡头效应：市场份额集中，TOP门槛显著提升行业动态典型事件：融创收购万达酒店及文商旅项目，各家房企寻觅发展新出路融创巨资收购万达76家酒店13个文旅项目，万达进一步降低自身负债率、加快实现轻资产运营进程7月10日，万达商业、融创中国发布联合公告，为了充分发挥双方各自产业优势，经友好协商，双方于2017年7月10日签订了西双版纳万达文旅项目、南昌万达文旅项目、等十三个文化旅游城项目股权转让及北京万达嘉华、武汉万达瑞华等七十六个酒店转让协议。双方同意交割后文旅项目维持“四个不变”：品牌不变，项目持有物业仍使用“万达文化旅游城”品牌；规划内容不变；项目建设不变，仍由万达实施管控；运营管理不变，项目运营管理仍由万达公司负责。行业动态小结不管房企是被动求变还是主动求变，可以看见的是：量变加速，质变可期布局二三线战略转移大鱼吃小鱼房企洗牌还是那几个强者恒强份额高度集中寡头效益2017年上半年，房企动态的几个特征：1.4城建规划城建规划一个中心，几大引擎——长江主轴定中心，引擎驱动助郊区，城市功能不断明确与优化郊区设置多点规划驱动武汉十三五城市空间结构规划武汉环线空间结构规划武汉环线建设不断扩容城市版图发展：武汉主城区可开发量逐步降低，环线扩容，新城规划，城市版图外扩逐步提速长江主轴——世界级城市中轴文明景观带，武汉发展核心，意义深远集中展示长江文化、生态特色、发展成就和城市文明；打造世界级城市中轴文明景观带“五轴一体”交通轴是体现复合交通理念的畅达之轴经济轴是面向全球高端产业的功能之轴文化轴是延续历史脉络，引领时代精神的文明之轴生态轴是彰显自然生态宜居的绿色之轴景观轴是塑造世界级城市名片的形象之轴“五个节点”一年打基础两年出样板三年初见效五年成规模十年基本建成城建规划城市重大事件长江新城——启动区选址谌家矶至武湖区域，打造武汉“第四镇”概念长江新城目标和定位是：坚持世界眼光、国际标准、中国特色、高点定位，把长江新城建设成为践行新发展理念的典范之城长江新城规划将分三期推进，近期起步区30平方公里左右，中期发展区100平方公里左右，远期控制区500平方公里左右，届时将形成“四镇”新格局，再造一个新武汉。起步区位于谌家矶—武湖区块，具体方位是：东至武湖泵站河，南至长江北岸，西至滠水河、府河，西南至张公堤路，北至江北铁路，约30到50平方公里。据悉，起步区拟定施行“六管控”政策：一、暂停办理规划土地相关审批手续；二、停止新建项目的施工许可证办理；三、全面实施二手房限售政策；四、制止未建先乱、抢栽抢种等现象，五、控制人口非正常迁入；六、暂停市场主体准入登记；蔡甸中法生态新城——拟建设以生态文明为基础的产业经济区，打造武汉西部重要的增长极中法武汉生态示范新城——北抵汉江、南至马鞍山及后官湖生态绿楔、西达凤凰山产业园、东接三环线，总面积39平方公里。中法生态新城总规中法生态城规划空间结构“一轴、一心、多廊、多组团一轴：新天大道空间拓展轴依托新天大道、轨道4号线形成的综合交通走廊，打造生态城东西向空间拓展主要轴线，主要的城市功能和建设用地集中在该轴线上。一心：什湖生物多样性核心依托什湖及周边湿地，打造生态城生物多样性核心区，确保预留足量的生态空间。多廊：多条生物多样性的生态廊道为保证南北向的生态联系和景观的渗透性，结合香河、高罗河等水系和城市主要道路，打造以南北向为主的多条生态廊道，确保什湖与后官湖、汉江、马鞍山等生态要素的连通，构建区域整体生态框架。多组团：多个功能混合的产城融合组团基于既有的生态框架，采取组团式发展模式，沿新天大道空间拓展轴布局六个产城融合的组团，组团内部以混合用地为主，强调功能的混合。城建规划汉南通航产业园落地——将打造中国“星谷”，2025年后将成为新的千亿级经济体武汉首座通用航空机场，将具备“航空运动、运营、制造”三大功能，成为中国航空运动产业中心，中部通航枢纽、中小型通用机场。2016年6月已启动建设工作，目前处于机场主题施工阶段。通航产业园汉南大学城F2国际赛车场汉南区域重点规划通航小镇规划分区城建规划东西湖发展重心北移——吴家山新城北部的泾河板块后来居上，将发展成为区域新中心城市版图发展：武汉主城区可开发量逐步降低，环线扩容，新城规划，城市版图外扩逐步提速行政中心北移：根据规划，东西湖区行政中心将北迁到核心区中，位于临空港大道与金山大道交会处。产业升级重心北移：吴家山老产业区主要集中在吴家山中部和南部，以台商工业园和海峡两岸产业园为主，主要以传统制造业为主。交通网络重心北移：吴家山新城北部核心区规划路网结构已经形成“四横五纵”的主、次干路骨架。“四横”为径北五路、径北四路、径北二路、啤砖路，“五纵”为临空港大道、三店中路、径二路、海东路和张柏路。此外，轻轨延长线，四环线等快速交通网络也逐步形成，吴家山新城交通重心也逐渐北移。重心北移城建规划光谷自贸区——国家级自由贸易试验区落地，进一步推动区域发展腾飞战略定位：努力发展成为中部有序承接产业转移示范区、战略性新兴产业和高技术产业集聚区、全面改革开放试验田和内陆对外开放新高地2016年8月下旬，国务院决定设立中国（湖北）自由贸易试验区。申报总面积120平方公里，其中武汉70平方公里、宜昌28平方公里、襄阳22平方公里。2017年4月1日中国（湖北）自由贸易试验区武汉光谷片区正式挂牌。城建规划百万大学生留汉计划——对大学生群体放松落户政策，降低购房门槛，间接刺激置业需求大学生留汉9大政策：放宽落户、保障安居、主题社区、实习（训）见习、基层就业、

创业培训、创业工位、创业融资、

优化环境2017-05-22出台《武汉市公安局关于贯彻落实全市户籍制度改革相关政策的通知》关于大学生落户政策内容——第九条：在汉就业创业博士研究生、硕士研究生落户第十条：毕业3年内在汉就业创业普通高校毕业生落户第十一条：毕业超过3年在汉就业创业普通高校毕业生落户第十二条：在汉就业创业非普通高校毕业生落户第十三条：中专（技校）毕业生落户第十四条：学生（人才）集体户滞留人员落户第十五条：本市生源学生回原籍落户城建规划城建规划小结发展方式多样规划范围扩大落地力度加强前期武汉市发展以地铁线路及区域规划等模式为主，方法单一，成效缓慢。2017年发展模式明显多元化，以交通完善、规划落地、人才引入等多种方式为驱动，合力促进城市发展；武汉市前期发展重点主要为三环内主城区及热点板块，重心较为集中；2017年发展范围不在局限，十三五规划明确提出多组团发展，主、远城区规划进一步明确、落地；前期部分城市规划政策落地进程缓慢，2017年发展规划及相关政策落地速度快，兑现力度高；体现出本届政府对于城市建设的决心和魄力2017年，武汉城市多项利好并驱，迎来高速发展期第二章武汉土地市场供求走势上半年武汉土地市场供求两热，土地成交量排行全国第三上半年武汉市土地供应建面1111万方，同比上升5%；成交建面1309万方，同比上升44%；总出让金额724亿元，位列全国第二排名城市建面（万㎡）总价（亿元）楼板价（元/㎡）溢价率1郑州2070467225716%2重庆1271614483433%3武汉126672457194%4西安94314315140%5昆明86617820540%6合肥7134576408121%7常州646184285344%8佛山5614067240100%9北京4018632150832%10杭州3935851487957%11宁波386217560569%12上海3724731271321%13广州3674671272721%14成都356226635373%15天津342342999418%16太原33265195422%17南京3164301362348%18长沙30185282564%19无锡299211706843%20青岛29050171610%2017上半年土地成交建面TOP20城市注：建面统计范围包括住宅、商服和其他用地面积注：建面统计范围包括住宅、商服、工业和其他用地面积注：平均楼面价统计范围包括各种性质用地成交地价稳定的表象下，起始地价水涨船高2017年武汉市起始楼面地价同比上升28%，增幅明显；但成交楼面环比仅提升2%，维持稳定价格变化价格变化成交地价维稳主要受政府限价政策影响，溢价率降低；整体楼面地价处于全国中游水准2016年开发商拿地热情高涨，全市平均成交溢价率高达41.6%，2017年受政策影响，平均溢价率大幅下降；分区区域2016年溢价率2017年溢价率中心城区江汉区6.49%11.14%东湖高新区117.91%6.71%硚口区0%3.89%经开区0.76%1.65%汉阳区64.97%1.00%江岸区0.08%0%武昌区14.74%0%青山区22.94%0%洪山区35.14%0%远城区蔡甸区0.59%58.92%黄陂区109.89%15.62%新洲区1.42%11.60%东西湖区112.04%8.48%江夏区70.71%0.29%汉南区0%0%全市平均41.60%3.39%排名城市楼板价溢价率1北京2150832%2杭州1487957%3南京1362348%4广州1272721%5上海1271321%6天津999418%7佛山7240100%8无锡706843%9合肥6408121%10成都635373%11武汉57194%12宁波560569%13重庆483433%14常州285344%15长沙282564%16郑州225716%17昆明20540%18太原195422%19青岛171610%20西安15140%注：溢价率统计范围包括各种性质用地环线变化受部分地块供应影响，二环内成交量同比增大，三环外仍为土地成交主力2017年上半年内环成交99.66万方，一二环间成交399.51万方，二三环间167.71万方，三环外642.36万方内环楼面价13367元/㎡三环线二环线内环三环外楼面价2746元/㎡二三环楼面价4877元/㎡一二环楼面价8481元/㎡2017上半年各环线平均楼面价情况区域特征江岸区、汉阳区、洪山区、东湖高新区、东西湖区土地成交建面较大，超100万方；东西湖、黄陂、江夏等区域价格有大幅提升同比成交面积变化同比成交价格变化江汉区-24%63%硚口区2016年上半年无成交江岸区14%49%汉阳区399%43%武昌区4%18%洪山区18%46%东湖高新区6%-16%经济开发区51%-26%青山区-66%-86%东西湖区1118%291%黄陂区-46%302%江夏区348%381%蔡甸区-28%12%新洲区-64%55%四个热点区域成交平均建面超200万㎡，三个后起之秀成交价格平均涨幅超300%企业竞争多家房企新进武汉，品牌房企重金置地，未来武汉房企品牌竞争激烈远洋、复地、中信泰富拿地金额高达100亿，重金布局武汉；金科、康桥、南山等首入武汉，对市场信心坚挺入驻方式开发商操作项目收购并购禹州禹州太子湖项目龙湖长丰村A包项目阳光城中大十里新城中华城A、B地块鹏欣白金壳子联合开发中民投万新现代城海航通航通航小镇招拍挂金科P（2016）160号地块康桥P（2017）032号地块南山P（2017）042号地块福建三远P（2017）047号地块五矿P（2017）041号地块排名拿地企业拿地金额（亿元）竞得地块1远洋集团150.0归元寺地块2复地集团130.1汉正街东片地块3中信泰富99.2二七滨江地块4中海地产29.6汉口饭店地块5金科股份27.2大洲村地块6瑞安房地产23.0光谷东地块7保利地产15.4江夏地块8武汉奥山12.1光谷东滑雪场9五矿地产7.7盘龙城地块门槛提高武汉土地竞买保证金逐年提升，房企在汉拿地门槛提高2017年上半年武汉市平均竞买保证金达到3.7亿元，较2016年上涨5.8%年份平均竞买保证金（万元）涨幅2017年37784.255.8%2016年35690.69158%2015年13780.69-7.4%2014年14890.1271%2013年8704.42/排行地块编号区域竞买保证金（万元）土地位置总用地面积（㎡）TOP1P（2017）052号武汉经济开发区258470武汉经济技术开发区三环线与龙阳大道交汇处185156TOP2P（2017）009号江岸区198400江岸区二七沿江商务核心区北片229040TOP3P（2017）034号汉阳区150700归元片B包180700TOP4P（2017）033号汉阳区149300归元片A包167700TOP5P（2017）020号江岸区146020江岸区新益村118781门槛提高中心城区地块的设置摘牌门槛，招商引资成拿地筹码地块地块编号成交价（万元）溢价率规划要求归元寺A/B包P(2017)033号P(2017)034号15000000%1、引入世界500强区域总部2、自持20万方商业十年3、建筑形态保持武汉特色4、配建中小学设施……汉正街东片P（2016）156号P（2016）157号13110005.39%0%1、商务部分不低于30%的建筑面积自持运营满5年以上2、引入全国性金融机构总部3、配建中小学设施4、须建设一处高度不低于400米的超高层标志性建筑5、依法保护地块内历史古迹……二七滨江P（2017）009号9920000%1、文化设施（音乐厅）及配套设施合计建筑面积3.0万㎡2、须建设一处高度不低于240米的标志性建筑3、商住比约为3.5:6.5……汉口饭店地块P（2016）151号28642812.3%1、引入全国性金融机构总部2、最高标志性建筑高度不低于180米3、增设不少于100个社会公共停车位4、增设不小于250平方米体育活动空间……从2017上半年出让的多宗中心城区地块来看，政府对地块从建筑设计、地块规划和招商引资提出了更高的要求宗地编号：P（2016）156号成交价格：801000万元宗地编号：P（2016）157号成交价格：500000万元受让方：复地集团宗地编号：P（2017）034号成交价格：753500万元宗地编号：P（2017）033号成交价格：746500万元受让方：远洋集团2017年总价地王：99.2亿P（2017）009号中信泰富2017年单价地王：19133元/㎡P（2016）151号中海地产2017年上半年，中心城区多宗“准地王”成交，未来将进一步提升区域价值，成为区域标杆复地、远洋、中信泰富等旧改项目的高地价成交，对中心城区的影响深远地王项目热门地块远洋150亿底价拿下归元寺片P(2017)033、034号地块归元寺A、B包综合地块规划净用地面积35.31万方，总建筑面积约为187.97万方,折合楼面价8277—9326元/㎡住宅用地综合用地商服用地宗地基本信息：P（2017）033、034号地块位于汉阳中心区归元片内，由A包1-5号、B包6-8号共10宗地块组成。规划净用地面积35.31万方，总建筑面积约为187.97万方。地块类型地块编号规划净用地面积（万方）建筑面积（万方）住宅用地23.4611.78商服用地4、5、6、7A、7B、822.79110.19综合用地1B、36.4049.00合计35.31187.97该地块在建筑规划设计及引入企业、自持商业等方面的要求较高热门地块须引入1家或以上世界500强公司的总部或区域总部，3家或以上现代服务业企业的区域总部；自持不少于20万㎡的公建产品，十年内不得转让；配建中小学、幼儿园等公共设施；低密商业需体现武汉地域文化特色建筑设计要求遵照《武汉市建设工程规划管理技术规定》和《湖北省无障碍设施建设和管理规定》以及《归元片启动区修建性详细规划》执行。地下空间建设地下商业集中在4、5、6、7号地块内，地下空间应成片开发，需为4号线及6号线站点相衔接，预留轨道交通出入口；地下商业空间应与相邻地块形成地下商业轴线。地下空间的开发建设应该遵照《武汉市地下空间开发利用管理暂行规定》执行。配套建设要求配建3所9班幼儿园，建成后无偿移交所在区教育行政部门；配件1所24班小学及1所24班中学；建设一处不少于50车位的大车停车场及一处不少于200车位的停车场；3号地块内设置不少于1处公共厕所，6、7号地块设置不少于2处公共厕所。特殊要求须引入1家或以上《财富》或《福布斯》杂志2016年度公布的世界500强公司的总部或区域总部，引入3家或以上现代服务业企业的区域总部；须自持不少于20万㎡的公建产品（其中商业不少于10万㎡、写字楼不少于5万㎡、酒店不少于5万㎡），该部分公建产品的所有权在竣工验收后十年内不得转让，十年期届满后，不得分割转让须按照国际绿色建筑认证协会（GBCI）认证的健康建筑标准进行规划、设计、施工和建设。3号地块内铁佛寺为优秀历史建筑，需按照《武汉市历史文化风貌街区和优秀历史建筑保护条例》执行；3号地块内现状有四处历史构筑物，应尽可能结合方案进行保护；6号地块内中华基督教循道公会汉阳文德小学为优秀历史建筑，绣花堂与西大街耶稣圣心堂为不可移动文物，需按照《武汉市历史文化风貌街区和优秀历史建筑保护条例》、《中华人民共和国文物保护法》及有关规定执行。低密度商业街区的建筑空间形态应体现武汉地域文化特色。热门地块复地130.1亿摘得汉正街东片地块，商住比65:35地块总建面达百万方，由7宗地块构成，商住比65:35，容积率高；P（2016）156号楼面价16139元/㎡，P（2016）157号楼面价11143元/㎡各地块信息A1A2A3B1、B2C2C3净用地面积（万㎡）1.711.211.042.471.851.2用地性质商服商服居住商服商服居住居住居住地块总指标总用地面积102240㎡总建筑面积100.1万方其中商务建筑面积51.2万方地上商业总建面8.8万方居住总建面34.5万方地下商业最大建面5.0万方容积率9.73地块出让附加条件较多，对开发企业实力及资质提出了较高要求须对项目商业、商务部分统一运营管理，且人自持商业、商务部分不低于30%的建筑面积满5年以上;规划设计条件要求的标志性建筑需在储备机构交地之日起一年内开工建设建筑设计要求在汉水街以南，临宝庆街的地块内须建设一处高度不低于400米的超高层标志性建筑。地下空间建设地下空间必须建设一条沿多福路、板厂街、宝庆街的车行通道，与汉正街隧道的多福路匝道、友谊南路匝道连通形成地下环路，并与相邻地块的地下停车场连接沿汉水街设置地下捷运线，须为其站点预留空间。配套建设要求地块内应控制不少于12班的幼儿园，用地面积为3600平方米。该幼儿园由土地竞得单位进行建设，建成后其用地及产权应无偿移交所在区教育行政主管部门。特殊要求自地块成交之日起10个工作日内，土地竞得人向武汉市土地储备整理中心付清土地出让价款溢价部分（竞买保证金不可冲抵该部分价款）。自地块成交之日起1年内，土地竞得人向武汉市土地储备整理中心付清全部土地出让价款(该部分价款可用竞买保证金冲抵）竞得须对项目商业、商务部分统一运营管理，且人自持商业、商务部分不低于30%的建筑面积满5年以上（含5年），由市汉正街中央服务区办公室负责监督实施。竞买申请人须编制完成本项目规划建筑方案和产业规划方案，须承诺引入2家以上（含2家）国际或全国性金融机构中国总部或区域总部、引入2家以上（含2家）2013年以来《财富》或《福布斯》杂志公布的世界500强企业区域总部竞得人须同步开工建设项目内公建与住宅，且规划设计条件要求的标志性建筑需在储备机构交地之日起一年内开工建设地块内有两处历史建筑，其保护要求应按照有关意见执行。热门地块中信泰富99.2亿元底价入驻二七滨江，商住比约为35:65热门地块该地块由14宗小地块组成，规划用地面积约22.9万方，地上总建筑面117.3万方，居住38.64万方、文化设施及配套3万方、学校1.35万方、商业和商务74.31万方。住宅占比约33%地块净用地面积（㎡）土地用途建筑面积（万㎡）容积率高度要求规划要求14A10980商服1311.8最高建筑不低于240M规划打造国际总部大楼集聚区，商业、商务总建筑规模52.4万㎡;

16号地块建设国际学校（约36班），建筑面积不少于1.35万㎡14B7450商服7.58 10.2 14C 9950商服、公园绿地9.8 9.8 14D（14D-1/14D-2）9950公园与绿地///16号11540科教1.351.2/17号12174商服9.127.5最高建筑不低于200M18号8640商服7.088.219号12480商服、公园、绿地5.824.727号13490文娱、公园与绿地32.2建筑高度控制在60M之内文化设施（音乐厅）及配套设施合计建筑面积3.0万㎡15号、21号24号、26号29号、30号133250商服、公园、绿地60.55约4.5临江一线建筑控制在100M内建设不少于9班的幼儿园合计229034/117.31.2-11.8//中山大道解放大道长江热门地块中海以28.64亿的总价竞得青年路P(2016)151号地块，建面15万方，地价19095元/㎡19095元/㎡的地价已是江汉区的地王项目，目前区域项目均价20000—30000元/㎡，未来入市将成为片区标杆宗地基本信息：P（2016）151号地块位于江汉区青年路雪松路交汇处，商住地，地块起始价255000万元，加价3.1亿，最终被北京鑫景通达置业有限公司竞得，其实际控股人为中海土地竞买人须承诺引入一家以上(含一家)取得“一行三会”颁发的金融许可证的全国性金融机构区域总部，并提交与相关企业签订的合作协议。结合户外场地设置不小于250平方米体育活动空间，B地块设置为配套立体停车楼，在满足自身配建停车位的基础上，增设不少于100个社会公共停车位建筑设计须考虑长江大道城市界面以及中山公园等重要视点城市天际线的塑造临长江大道设置两栋超高层公建，其中最高标志性建筑高度不低于180米。土地外延城市圈周边的强三线城市开始成为开发商关注新热点，宜昌土拍打枪第一枪宜昌土拍市场时间：2017年7月关键词：新地王、长耗时地块区位：两宗地均位于伍家岗区，27号地位于东站附近，自贸区范围内；29号地位于江边，属于宜昌沿江为数不多的可开发土地之一27号地经过超过12小时的竞价，最终融创以7.79亿元成交，楼面地价2291元，成为史上耗时最长的土拍竞价恒大以6.23亿元拿下29号地，楼面地价5635元，晋升新地王其中29号地吸引了碧桂园、融创、恒大、金地、中梁、福星惠誉等知名开发商参与竞拍武汉土地价格高企、土拍条件的苛刻，促使房企进入湖北省经济发展水平较好的三线城市量升控价整体量价二环扩大三环领先结构变化成本、规划同步提升门槛提升进军三线热点外溢2017年上半年，从数据层面分析，武汉土地市场特征：土地小结第三章武汉商品住宅市场数据之下——市场表象数据背后——市场真相数据之下，市场表象——武汉楼市调控效果明显，供需回落，价格企稳，表现温和整体供求2017年上半年，武汉商品住宅市场供应量下降，成交量大幅下滑，但供不应求局面仍持续2017年上半年，武汉商品住宅供应量达908.66万方，同比2016年上半年下滑19%，环比则下滑13%；2017年上半年，武汉商品住宅成交量达975.02万方，同比2016年上半年下滑39%，环比则下滑32%；2017年上半年，武汉商品住宅供应量下滑近2成，成交量下滑近4成，供求比为0.9，市场表现仍是供应紧俏，需求旺盛。（数据来源：武汉房地产信息网、中国指数研究院，武汉策源市场研究部整理）2017年上半年，全国大部分一二线城市成交量下滑，武汉跌幅近平均值，但成交量位居全国第二位成交对比2017年上半年，监测全国重点一二线19个城市成交数据，成交量排名第一位是重庆，其次是武汉、西安和青岛，以上城市成交量均超过800万方以上；监测的19个城市中，成交量同比下跌的城市有13个，平均跌幅为41%，武汉下跌幅度接近平均值；上涨城市有6个，平均涨幅约15%，上涨幅度最高的城市为重庆。下跌城市平均跌幅为41%（数据来源：中国指数研究院，武汉策源市场研究部整理）价格走势2017年上半年，商品住宅成交价格持续稳定上涨，整体成交均价首次突破万元水平2017年上半年，武汉商品住宅成交均价为10054元/㎡，同比2016年上半年上涨7.64%，环比上涨5.35%；2017年上半年，武汉主城区新增供应量相对提升，销售均价超过2万元/㎡的多个项目放量推盘，如万达御湖壹号、越秀国际金融汇、华发外滩首府、华侨城、万科翡翠云台、泛悦城等多个高端项目入市，有效拉高了武汉整体成交均价水平。（数据来源：中国指数研究院，武汉策源市场研究部整理）价格对比2017年上半年，全国大部分一二线城市成交价格保持上涨，武汉价格涨幅低于全国一二线平均水平2017年上半年，监测19个重点一二线城市成交价格，有15个城市成交价格出现不同幅度的价格上涨，平均涨幅达到8.97%，武汉成交价格涨幅低于平均水平，价格上涨速度控制良好；15个重点二线城市中，武汉成交均价为10054元/㎡，仅排名第10位，对比来看，成交价格仍存在上行空间。上涨城市平均涨幅为8.97%（数据来源：中国指数研究院，武汉策源市场研究部整理）2017年，武汉楼市一二环间价差缩小，二环内高端化，三环内逐步改善化，中心聚集效应愈加明显；主力刚需置业受价格挤压外扩环线格局武昌一二环14939汉口一二环18363白沙洲10045南湖12617关山12248青山11602四新11801王家湾13959汉阳滨江14266古田13015后湖12092堤角10064三环线二环线光谷东10110江夏8665经开12344盘龙城7642内环线三环内改善化，二环内高端化，内环豪宅化；受价格挤压，刚需置业外扩趋势明显置业外扩趋势明显（数据来源：武汉CRIC数据库，武汉策源市场研究部整理）主城区的汉阳、东湖高新及远城区的江夏、黄陂为市场供求热点，其中江夏区表现最为抢眼区域供应量占比成交量占比主城区江岸8.2%5.6%江汉5.9%3.3%硚口5.2%4.6%武昌0.8%2.1%洪山8.1%9.0%东湖风景区0.6%0.1%青山2.6%3.9%汉阳11.6%12.8%经济技术开发区3.0%2.6%东湖高新12.8%10.7%远成区东西湖5.2%5.8%黄陂11.3%10.9%江夏13.3%13.2%蔡甸6.2%7.1%汉南2.5%4.3%新洲2.7%4.0%合计100%100%主城区远城区江岸江汉硚口武昌洪山东湖风景区青山汉阳经开东湖高新东西湖黄陂江夏蔡甸汉南新洲同比涨幅3.63%3.82%6.73%-2.47%9.48%-4.07%-2.40%20.62%14.63%13.04%13.42%15.19%60.68%3.39%11.76%-0.35%涨幅排名111091581614246531127132017年上半年，全市16个区有12个区域成交价格上涨，涨幅超过10%的区域有7个；其中江夏区供求量价增幅均排第一位，市场热度高区域对比（数据来源：中国指数研究院，武汉策源市场研究部整理）板块热度分区域重点2017年1-6月成交价格板块对比成交量（万方）（元/㎡）主城区四新61.511,919白沙洲48.710,045青山46.611,558后湖38.712,332光谷东36.710,499古田36.413,255关山31.513,215经开22.912,710汉口中心24.216,028王家湾14.113,958武昌中心12.516,535南湖8.112,886常青24.313,457武昌滨江613,185汉阳滨江3.614,221钟家村1.19,211汉口滨江0.715,342远城区盘龙城54.57,682藏龙岛43.59,506吴家山21.47,661文化大道19.67,321泛后官湖6.85,734武汉均价30万方高价热销低价热销低价低量高价低量二三环间次中心区与潜力近郊板块为主力成交区域，市场热度较高武汉市三镇中心及滨江区域等因供应不足，随价高但成交量较低；四新、白沙洲、青山、光谷东、后湖等二三环间次中心区及盘龙城、藏龙岛等近郊区市场热度较高，成交量较大（数据来源：武汉CRIC数据库，武汉策源市场研究部整理）成交结构产品主力由首置向改善需求转移，市场能级进入新阶段，逐步向一线城市发展靠近2017年上半年，武汉三房户型占比达61.5%，占据绝对主力，其次二房户型占比25.6%，同比2016年下滑7.53个百分点；从面积段来看，90-120㎡占比为50%，为市场主力产品；120-140㎡占比16.3%，保持2016年同水平；而70-90㎡占比22.5%，同比下滑近5个百分点（数据来源：武汉CRIC数据库，武汉策源市场研究部整理）成交结构随着产品面积扩大，总价过百万逐渐成为市场主流，价格提升趋势明显2017年上半年，武汉单价超过1万元/㎡占比已达43.4%，与2016年相比上升9.5个百分点，而1.4万元/㎡以上成交占比达13.5%，同比上升4个百分点；从产品总价来看，当前武汉主力总价段为100-150万，占比约30.1%，同比上升8.2个百分点，价格水平进入新的阶段（数据来源：武汉CRIC数据库，武汉策源市场研究部整理）排名企业名称项目数量销售面积(㎡)1保利地产85608332绿地控股85048353中国恒大113870204万科122911655清能地产52661076武汉地产集团162449287福星股份92449118金地集团81893729碧桂园418924510保利置业5183838排名企业名称项目数量销售面积(㎡)1保利地产74886642万科124776333福星股份104506094中国恒大104264495金地集团74105116碧桂园44089257中建三局83097248武汉地产集团163050599绿地控股729568210复地集团3277957房企排行保利地产夺冠，绿地集团上半年发力，排名迅速上升第二位，万科、恒大紧随其后排名企业名称项目数量销售金额(万元)1保利地产8626150.52绿地控股8470427.43万科12405633.54中国恒大11354131.35金地集团8280744.46福星股份9248398.87清能地产5246514.98武汉地产集团16208943.89保利置业5188938.410省房投1179777.8排名企业名称项目数量销售金额(万元)1万科12582185.12中国恒大10472244.63福星股份10470894.14金地集团7441147.75保利地产73950706中建三局83381417复地集团3313097.38绿地控股7303857.69碧桂园4297902.410长实地产3256966.12017年上半年企业销售面积排行2016年上半年企业销售面积排行2017年上半年企业销售金额排行2016年上半年企业销售金额排行2017年上半年，仅保利与绿地销售面积超过50万方，其余房企销售面积均未超过40万方，大部分房企选择控制入市货量，观望市场变化（数据来源：中国指数研究院，武汉策源市场研究部整理）排名项目名称成交面积(㎡)1绿地国际理想城2229452保利清能西海岸2225573江南花山郡1824934长投绿城蘭园1823675保利上城1792246绿地香树花城1773637保利新武昌1538048保利香颂1244139恒大帝景11085610华润翡翠城110402排名项目名称成交金额(万元)1绿地国际理想城227921.42保利清能西海岸204230.93保利上城183667.44长投绿城蘭园179777.85保利香颂173800.56绿地香树花城160689.67保利新武昌160554.18江南花山郡1394589华润翡翠城136421.510蓝光林肯公园130208.1排名项目名称成交面积(㎡)1碧桂园生态城2237162福星惠誉东湖城2189173保利清能西海岸2039284纽宾凯汉city国际社区1762105武汉复地悦城1676056世茂林屿岸1333417联投龙湾1293858保利圆梦城1259719天纵半岛蓝湾12542110中建汤逊湖壹号121886排名项目名称成交金额(万元)1泛海国际居住区235488.882福星惠誉东湖城234688.793世纪江尚中心197155.14碧桂园生态城177849.995保利清能西海岸164728.76纯水岸·东湖163349.367纽宾凯汉city国际社区146535.78万科城花璟苑135631.259武汉中央文化区132687.5110武汉复地悦城127350.56项目排行由于政府数据调控，销售TOP10项目多集中二三环及近郊热点板块中的刚需跑量项目，中心区域高端项目难觅踪影2017年上半年项目销售面积排行2016年上半年项目销售面积排行2017年上半年项目销售金额排行2016年上半年项目销售金额排行（数据来源：中国指数研究院，武汉策源市场研究部整理）2017年上半年，从数据层面分析，武汉楼市特征：量跌价升供不应求改善内聚刚需外扩整体表现格局变化供求集中郊区发力面积扩大化价格档提升区域热度产品结构销售排行实力房企领跑刚需跑量占优数据背后，市场真相——武汉楼市热度不降反升，刚需项目跑量大，高端项目逆市热销开盘汇总调控数据的背后，是开盘销售热度的不断提升，供应紧缺、抢占资源成为市场热度不减的关键因素2017年上半年：109次2016年上半年：130次开盘次数开盘供应套数2017年上半年：42595套2016年上半年：34878套开盘首日去化率2017年上半年：90.1%2016年上半年：82.5%开盘日光次数/占有率2017年上半年：74次，占68%2016年上半年：34次，占26%毛坯售价2万元/㎡以上项目开盘统计2017年上半年：11个项目成交3314套首日平均去化率82%2016年上半年：5个项目

成交964套

首日平均去化率占58%下降16%上升22%上升7.6个百分点上升42个百分点（数据来源：武汉策源市场研究部周度市场监测数据）开盘分析武汉开盘推量释放集中在3月份后，6月份达到峰值；销售均价1万元/㎡以上占绝对主力（数据来源：武汉策源市场研究部周度市场监测数据）2017年3-6月份开盘推量共36586套房源，6月份开盘推量达11842套，为上半年峰值；销售均价在1万元/㎡以上供应占比高达75%，远高于备案成交单价1万元/平米占比43