2023年物业管理知识点整理参考版

物业管理知识点整理（参考版)注:以上整理内容仅是我个人的理解，仅作参考使用，复习的重点以老师上课讲解的为准,欢迎大家补充完善。第一章物业管理概论1、物业的基本组成部分。由此定义不难看出,物业包含三个基本组成部分：（1）已建成并投人使用的各类建筑物。（住宅社区,商住楼，别墅，高层写字楼,仓库,厂房等）(2)与建筑物相配套的设施、设备。（3)相关场地。涉及建筑物周边的绿地、庭院、道路、停车场等。2、物业管理的概念。物业管理，简朴地说,就是人们对一个特定的物业进行的管理活动。关于物业管理的含义.(英译为不动产管理、房地产管理、物业经营)广义的物业管理，是指一切为了物业的正常使用而对物业自身以及物业的所有者、使用者所进行的管理和服务活动。涉及房地产开发环节的初期介入、物业前期管理、房屋及其设备设施的维修保养、消防保安、环境卫生、绿化养护、道路养护、停车场管理和物业范围内的商业服务、家政服务、房屋的装修装饰、房屋租赁等服务。广义的物业管理涉及物业开发、建设和使用各个环节狭义的物业管理,一般只限于对某个已建成投入使用的具体物业在委托管理范围内所进行的管理服务,其重要任务是房屋的维修养护、共用设备和设施的管理、治安保卫、清洁卫生、绿化养护等服务。3、现代物业管理起源的时期:物业管理是社会经济发展到一定阶段的必然产物，起源于１9世纪6０年代的英国。真正意义上的现代物业管理是在美国形成并发展起来的。1９世纪末20世纪初，美国经济进入垄断资本主义阶段，高层建筑在美国大城市中得到迅速发展，这对专业的物业管理提出了规定。现代物业管理兴起的一个标志是１9２023在乔治霍尔特的策划下，来自美国各地的7５名代表在芝加哥成立了“芝加哥建筑物管理人员组织”（CｈiｃagoBｕiｌｄｉngMaｎaｇerｓOrgａnization）。大批物业管理的专业人才,进一步推动了物业管理行业的发展。第二章物业管理的基础理论４、建筑物区分所有权的基本内容。我国学者对建筑物区分所有权表述是多个区分所有权人共同拥有一栋区分所有建筑物时,各区分所有权人对建筑物专有部分所享有的专有所有权与对建筑物共用部分所享有的共用部分持分权，以及因区分所有权人之间的共同关系所生的成员权之总称。我国《物权法》建筑物区分所有权第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。第三章物业管理机构5、业主的权利与义务。业主的权利：按照物业服务协议的约定,接受物业服务公司提供的服务。建议召开业主大会会议（２0%),并就物业管理的有关事项提出建议。提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议。参与业主大会会议,行使投票权等。（投票权的拟定）选举业主委员会委员,并享有被选举权业主的义务：遵守管理规约、业主大会议事规则；（类似于协议关系)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会做出的决定;按照国家有关规定交纳专项维修资金;准时交纳物业服务费用；法律、法规规定的其他义务。6、业主大会与业主委员会的职责与权利。业主委员会的职责:（一）执行业主大会的决定和决议;

（二）召集业主大会会议,报告物业管理实行情况;ﻫ（三）与业主大会选聘的物业服务公司签订物业服务协议;ﻫ(四）及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务公司履行物业服务协议;

(五)监督管理规约的实行;

（六)督促业主交纳物业服务费及其他相关费用；

（七)组织和监督专项维修资金的筹集和使用；ﻫ(八）调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷;ﻫ(九)业主大会赋予的其他职责。业主大会履行下列职责(权利）：(一）制定、修改业主公约和业主大会议事规则;（二)选举、更换业主委员会委员,监督业主委员会的工作;（三)选聘、解聘物业管理公司;(四)决定专项维修资金使用、续筹方案,并监督实行；（五)制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；7、业主大会召开的条件。业主大会自初次业主大会会议召开之日起成立。初次业主大会召开条件:1.已交付使用的物业建筑面积达成５0％。2.已交付使用的物业建筑面积达成３0%-50%，但使用已超过1年集体讨论——书面征求意见定期会议——临时会议1.２0%以上业主建议;2.发生重大事故或者紧急事件需要及时解决的;3.业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情况８、物业服务公司与其他机构的联系。一、物业服务公司和业主委员会的关系：经济上的协议关系、法律上的平等关系、工作上的合作关系、聘用与被聘用的关系、委托与被委托的关系、相对独立的运作关系。二、物业服务公司与房地产开发公司的关系：１．房地产开发公司附设物业服务公司２．委托专业物业服务公司实行物业管理。三、物业管理公司与相关部门的关系：1、房地产行政主管部门:负责对物业服务公司经营资质的审批、对物业管理招投标活动实行监督管理、对物业管理活动实行监督管理、组织物业管理公司参与考评和评选。２、工商、税务和物价等行政主观部门工商行政部门：每年年检、年审、对违法经营有权依法进行批评、教育、处罚，直至吊销公司营业执照，对合法经营给予保护和支持。税务管理部门:定期和不定期的业务检查和指导物价行政部门：加强物业服务公司的服务内容、标准和收费项目、标准的监督,未经物价主管部门批准，物业服务公司不得扩大收费范围,不得提高收费标准，若违反价格法律法规,由价格主管部门依据《价格法》《价格违法行为行政处罚规定》予以处罚。第四章物业服务市场9、物业管理市场的基本构成。1.市场客体物业管理市场上的互换对象是“物业管理服务”,是一种无形的劳务。这种劳务涉及物业管理公司、专业公司或人员提供的以物业为媒的各种服务等。2.市场主体物业管理市场的需求主体是物业所有权人和使用权人,供应主体为物业管理服务经营人,即通过合法手续取得物业管理服务经营资格的人或组织。３.协调主体,重要由政府或行业组织担任。4.市场环境市场环境是指能使市场交易得以顺利进行的环境。即是指社会制度、各种相关的规章和具有法律效力的规范性文献以及社会风气、习俗等。基本的社会经济制度和法律。物业费缴纳的主体。业主应当根据物业服务协议的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。1１、物业管理运营机制和组织模式(一）价格机制:在其它因素相对不变的情况下,当物业服务价格升高或减少时，会导致物业服务供应的增长或减少及需求的减少或增长,这种供应的增长或减少与需求的减少或增长反过来又会引起物业服务价格的减少或升高,引导价格回归原位。供求机制:在物业管理市场中,供应是指在一定期间内已经存在于市场可以提供应市场销售的物业管理服务的总量；需求则是指在一定期间内市场上消费者对物业管理服务的具体货币支付能力的需求数量。（三）竞争机制组织模式:1．政府对物业管理市场的管理；2.行业协会对物业管理市场的管理；３.物业管理公司的自我管理;4.社会舆论对物业管理市场的监督管理12、物业管理成本的基本内容成本的含义:一般而言,成本是指所有生产费用,即公司生产经营过程中发生的，以货币形式表现出来的各种物化劳动和活劳动的花费。物业管理公司的成本,就是指公司在从事物业管理活动中，为物业产权人、使用人所提供维修、管理和服务等过程中发生的各项支出。物业服务成本或者物业服务支出构成一般涉及以下部分：(1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;（２)物业共用部位、共用设施设备的平常运营、维护费用;(3)物业管理区域清洁卫生费用；（4)物业管理区域绿化养护费用；（5）物业管理区域秩序维护费用;(6）办公费用;（7)物业管理公司固定资产折旧；（8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;(9)经业主批准的其他费用(1０）税金(１１)合理利润13、物业费如何计算(大题计算题)（131-1３4)第五章前期物业管理1４、前期物业协议的签订主体：甲方：开发商或建设单位乙方：经招投标选聘的物业管理公司(开发商、前期物业服务公司、业主）13９15、邀标的基本情况邀请招标也称有限竞争性招标或选择性招标，是指招标人预先选择若干有能力的公司,直接向其发出投标邀请的招标方式。重要特点是招标人不使用公开的公告方式,投标人是特定的，投标人的数量有限。16、物业服务招投标过程招标程序：1、成立招标领导小组２、编制招标文献3、公布招标公告或发出投标邀请书4、发放招标文献5、投标申请人的资格预审6、接受投标文献７、成立评标委员会8、开标评标和中标9.结束阶段物业管理投标的程序1、获取招标信息2、项目评估与风险防范3、登记并取得投标文献４、准备投标文献5、送交投标文献6、接受招标方的资格审查7、参与开标、现场答辩和评标８、签约并执行协议1７、装修(）见课本(１６2-１67）:相关条件和规定第六章1、平常养护的基本内容房屋维修平常养护是指物业服务公司对房屋建筑的平常保养和护理,以及对出现的轻微损坏现象所采用的的必要修复等保养措施和护理过程。有房屋零星损坏平常维修、季节性防止保养以及房屋的对的使用维护管理等工作。可分为小修养护,计划养护和季节性养护三种类型。2、平常管理的基本内容房屋的安全检查房屋维修计划管理房屋维修技术管理房屋维修质量管理房屋维修施工管理房屋维修施工监理房屋维修档案资料管理３、1、房屋完损等级评估的规定(大题)这个问题要系统的了解清楚（１７７)（1）规定对整幢房屋进行综合评估。（２）规定以实际完损限度为依据评估，而不能以建造年代或原始设计标准高低为依据。（3）规定掌握好评估等级的决定因素,以结构部分的地基基础,承重构件屋面中最低的完损标准来评估。（4）规定严格掌握完好房标准和危险房标准。(5)规定对重要房屋评估等级严格复核测试。（６）对正在施工的房屋规定搞施工前房屋评估。六、房屋完损标准的划分（一)房屋完损的四个标准各类房屋完损标准是根据房屋的结构、装修、设备三个组成部分的各个项目的完好或损坏限度来划分的，将房屋完损状况提成四个标准:(1)完好标准；（2）基本完好；（３）一般损坏标准；(４）严重损坏标准。二）房屋完损等级的分类根据各类房屋的结构、装修、设备等组成部分的完好、损坏限度,房屋的完损等级即房屋质量评估分为以下五个等级：（1)完好房。是指房屋的结构构件完好,装修和设备完好、齐全完整。管道畅通,现状良好,使用正常。或虽个别分项有轻微损坏,但一般通过小修就能修复的。(２）基本完好房。是指房屋结构基本完好，少量构部件有轻微损坏,装修基本完好,油漆缺少，设备、管道现状基本良好,能正常使用,通过一般性的维修能修复的。3）一般损坏房。是指房屋结构一般性损坏。部分构部件有损坏或变形,屋面局部漏雨，装修局部有破损,油漆老化、设备管道不够畅通,水、卫、电照具和零件有部分老化、损坏或残缺。需要进行中修或局部大修更换部件。(4)严重损坏房。是指房屋年久失修，结构有明变形或损坏。屋面严重漏雨装修严重变形、破损、油漆老化见底、设备破旧不齐全,管道严重堵塞，水卫电照的管线、器具和零件残缺及严重损坏，需要进行大修或翻修、改建。(5)危险房。是指房屋承重构件已属危险构件,结构丧失稳定和承载能力,随时有倒塌也许，不能保证住用安全的房屋（详见建设部颁发的《危险房屋鉴定标准》)。七、房屋完损等级评估方法（1)钢筋混凝土结构、混合结构、砖木结构房屋完损等级评估。(2)其他结构房屋完损等级评估。其他结构房屋是指竹、木、石结构、砖拱、窑洞、捆绑等类型的房屋(通俗称简易结构)。此类结构的房屋,在评估完损等级时按以上两种方法评估。八、评估房屋完损等级应注意事项(1）评估房屋完损等级是根据评估出房屋的结构、装修、设备等组成部分的各项完损限度的基础上，对整幢房屋的完损限度进行综合评估。(2）在评估房屋完损等级时,要以房屋的实际完损限度为依据。严格按建设部颁布的《房屋完损等级评估标准》中规定的方法进行,不能以建筑年代来代替、划分评估,也不能以房屋的原设计标准的高低来代替评估房屋完损等级。（3)评估房屋完损等级时，特别要认真对待结构部分完损限度的评估，这是由于其中地基基础、承重构件、屋面等项的完损限度,是决定该房屋的完损等级的重要条件。若地基基础、承重构件、屋面等三项完损限度不在同一个完损标准时,则以最低的完损标准来评估。(4)完好房屋结构部分中各项一定都要达成完好标准，这样做才干保证完好房屋的质量。（5)评估房屋完损等级时，若超过允许的下降分项的范围时，则整幢房屋完损等级可下降一个等级,但不能下降到危险房屋的等级。（６）评估严重损坏房屋时，结构、维修、设备等各分项的完损限度,不能下降到危险房屋的标准。(7)在碰到对重要房屋评估完损等级时,必要时应对地基基础、承重构件进行复核或测试过后才干拟定基完限度。（8）正在大修理中的房屋暂按大修前房屋评估。（9)危险房屋的标准与评估方法另按建设部颁布的《危险房屋鉴定标准》进行。（1０)评估房屋完损等级时，碰到公私房交叉若公房无屋面、承重墙、基础等,其评估方法不宜本方法进行，可视实际损坏的限度评估。九、评估房屋完损等级的基本做法房屋完损等级的评估可分为定期和不定期两类:（1）定期评估房屋完损等级，一般每隔1-3年(或按各地规定）对所管的房屋进行全面的逐幢完损等级评估。这种评估因其面广量大，其基本做法大体可以分为组织准备(涉及制定评估工作计划、建立评估组织、评估人员进行培训等）;实行查勘;记录汇总等三个阶段。（2）不定期进行房屋完损等级的评估一般有以下几种情况：1、根据气候特性，如雨季、台汛、暴风雪、山洪等,着重对危险房屋、严重损坏房屋和一般损坏房屋等进行检查评估完损等级；２、房屋通过中修、大修、翻修和综合维修竣工验收以后,重新进行评估完损等级；3、接管新建房屋后,要进行评估完损等级。４、房屋安全检查鉴定第七章1、物业管理与服务基本内容（选择）除房屋管理和设施设备管理之外的各项管理服务工作，只要涉及环境管理，车辆与停车管理，安全与消防管理等各项综合管理和物业服务的质量与考评。(概况，选择题)2、车辆管理存在问题道路管理交通管理车辆管理停车场管理（车位局限性车辆乱停乱放车辆被盗行车事故屡屡发生）第八章物业服务公司管理物业服务公司的资质管理(选择题、简答题)（一）资质等级管理的目的行业归口管理，是对公司经营规模、能力的管理。物业服务公司必须接受并按照资质管理的规定从事物业管理服务。市、区、县房地产行政管理部门是物业管理的行政主管部门,按照有关职责分工，审批各类物业服务公司资质，接受资质备案和核发资质等级证书，并进行对物业服务公司资质等级管理的平常工作。资质条件与资质等级1.资质条件:(1)拥有或受托管理一定建筑面积的物业。(2)一定数量的注册资金。(３)符合规定的公司名称和章程。(4)固定的办公场地和设施。(５）必要的管理机构和人员。(6)符合国家法规政策的经营范围。(7）可以独立承担民事责任。２.资质等级202３年2月２4日建设部第29次常务会议讨论通过发布了《物业服务公司资质管理办法》,并自20２３年5月1日起执行,根据建设部颁布的《物业服务公司资质管理办法》将物业服务公司分为一级、二级、三级资质等级。各等级物业服务公司可承揽业务范围不同。资质等级审批资质审批部门应当自受理公司申请之日起２0个工作日内,对符合相应资质等级条件的公司核发资质证书;一级资质审批前,应当由省、自治区人民政府建设主管部门或者直辖市人民政府房地产主管部门审查，审查期限为20个工作日。新成立的物业服务公司应当自领取营业执照之日起30日内,持下列文献向工商注册所在地直辖市、设区的市人民政府房地产主管部门申请资质：１.营业执照。2.公司章程。3.验资证明。4.公司法定代表人的身份证明。5.物业管理专业人员的职业资格证书的劳动协议,管理和技术人员的职称证书和劳动协议。新设立的物业服务公司按照最低等级核定,并设一年的暂定期。申请核定资质等级,必须提交下列文献和资料:(１)资质等级申报表;（2）公司法人营业执照；（３)公司资质证书(正、副本);(4)物业管理专业人员的职业资格证书的劳动协议，管理和技术人员的职称证书和劳动协议,工程和财务负责人的职称证书和劳动协议;(５)物业服务协议复印件；(６）物业管理业绩材料。四）平常资质管理（五)资质不予审批情况（六)违规解决(参考答案二)物业服务公司资质管理物业服务公司的资质是公司实力、规模、业绩、和诚信的综合反映，是国家对物业服务市场准入管理的重要标志。物业服务公司资质的条件、分级、申请、审批、动态管理等均党属于物业服务公司资质管理制度的内容。物业服务公司从事服务业务的条件涉及:有符合国家规定的注册资本有与其从事物业服务活动的专业技术人员有一定的从事物业管理的经验2、维修资金使用范围3、维修基金的因素4、如何筹集和使用维修基金５、维修基金的重要来源（注：以上四题，网上参考答案众多,建议参考王科涵上传的资料）第九章不同类型的物业管理1、社区物业管理的重点和难点(大题,结合书本和网络)这题需要自己总结和归纳以及查询相关资料,书上和PPＴ上并无具体的内容2、住宅社区物业管理的基本环节及各环节基本内容（286)管理运作由专门的物业管理公司对社区实行统一管理物业管理公司的管理人员要有明显标志，整体素质高房屋维修管理房屋外观完好标志及引路方向平面图严禁违反规划私搭乱建,不得擅自改变房屋用途现象封闭阳台统一有序房屋完好率、零修及时率,零修合格率,建立回访制度和回访记录房屋的资料档案要齐全,管理完善共用设备设施管理共用配套设施完好共用设施设备运营及使用供水设备、设施；二次供水电梯的运营及使用；锅炉供暖、煤气、燃气运营正常道路通畅，路面平整，排水排污管道畅通绿化管理绿地布局合理，建筑小品配置得当。新建社区公共绿地人均应在１平方米以上。旧区改造的社区，公共绿地人均不低于0.5平方米。不能改变绿地使用用途,不能破坏、践踏、占用绿地;绿地保持清洁。环境卫生管理社区内环卫设施要完备有专职的清洁人员和明确的责任范围房屋共用部位保持清洁商业网点管理有序无违反规定饲养宠物、家禽、家畜。保安，车辆管理社区基本实行封闭式管理；专业保安队伍保安人员的规定机动车的管理非机动的车辆管理消防管理健全消防组织，完善消防制度坚持固定的巡查检修制度经常进行防火防灾的宣传教育抓好平时的管理训练和演习社区文化建设社区订有居民精神文明建设公约有娱乐场合和设施,定期组织开展社区文化活动配合街道、办事处、居委会、派出所开展各种工作收费管理在收费、财务管理、会计核算、税收等方面执行有关规定；定期向业主公开物业管理费用的收支情况。管理效益为居民