华燕苏州恒业狮山桥项目市场报告

厚积而薄发，打造姑苏新地标苏州恒业狮山桥项目市场报告PART-1苏州市宏观市场分析目录导引PART-2区域办公市场简析PART-3纯办公形态经济测算PART-4酒店式公寓市场简析PART-5酒店式公寓形态经济测算PART-6项目定位及SWOT分析PART-7价值提升（产品篇）PART-8户型建议PART-9商业建议市场分析项目定位产品提升及建议前言篇苏地2003B42地块项目简介本案位于市区与新区交汇处，但本案并不具备浓烈的办公区氛围本案三香路干将西路西环路高架苏州高新区苏州市市中心本案位于西环路高架与三香路的交界处，以西环路高架为界,本案正处于中心城区与苏州高新区的交接处。本案未能挤入新城CBD区，仅属于CBD的辐射范围苏地2003B42地块项目简介受地块限制，本案未能融入新区CBD内，但受CBD区的辐射影响项目东起国际经贸大厦。西至运河公园，南依三香路，北靠活络浜。区域受狮山桥影响。与新城CBD区产生阻隔，本案未能融入新区CBD内，但受CBD区的辐射影响。苏地2003B42地块项目简介项目由五星级酒店及办公产权性质产品组成。办公产品以小户型为主项目经济指标项目占地建筑面积16841㎡项目总建筑面积104182㎡其中地上建筑面积76005㎡地下建筑面积28177㎡机动车总停车数662容积率4.51办公产品经济指标总共办公层数（7-42F包括两层设备层）36F预计总共的销售面积约57466㎡五星酒店总平图办公产权标准层办公产品套内使用面积：50-80平方米。单套间面积小，可分割。参与经济测算面积在57466㎡区位：中心和商务的交汇本体：生活属性大于商务属性12苏地2003B42地块项目简介产品价值的思考——对于这样的优质区位体系，我们将做成什么样的产品？纯办公

or

酒店式公寓?

注：站在经济测算的角度，我们以价值最大化理论确定本案的产品落位。PART-1苏州市宏观市场分析苏州地区宏观经济分析2009年苏州大市仍实现地区生产总值7400亿元，按可比价计算比上年增长11%，这一增速仍高于全国范围的8.5%。根据前六年的GDP对比趋势分析，苏州地区增长率呈现逐年下滑态势。虽经济增长幅度下降明显，但增长率仍在10%以上。虽然苏州目前GDP增长幅度呈现下降趋势，但是增长幅度仍位于10%以上。2009年苏州开放型经济逐步回升，呈现“低开平走逐步回升”态势，全年实现进出口总额2014.5亿美元，其中出口额为1140.9亿美元，比上年下滑13.40%。实际利用外资82.2亿美元，比上年仅增长1%。以上数据表明在上一经济周期中支撑苏州经济成长的主要推动力——外贸出口，在金融危机的侵袭下已经优势不在。外向型经济仍回升乏力，这是导致苏州近期经济上升幅度缓慢的原因苏州地区宏观经济分析2008、2009年中国出现的经济调整可以看作在金融危机的背景下中国经济运行的必然结果，即从处于产业链低端环节的中国制造提升到中高端环节的中国创造。苏州是中国外向型经济的先锋、中国制造的典型代表城市，目前苏州经济和中国经济结构调整处于同一宏观背景——由代工制造向自主创新迈进，由现在以制造加工为主向研发、高端技术生产创造发展。随着经济结构逐渐完善、产业成功升级，苏州经济将会有更大的成长空间。政府大力推进由“苏州制造”向“苏州创造”转变，产业升级对办公及行政公寓市场带来机遇

苏州地区宏观经济分析品牌认知过程建设期快速发展期政府前期造势住宅用地出让基础设施建设公共设施建设人口特征规划期、启动期：稳定繁荣期阶段无人气标志时间本地客、投资客、其他区域挤压客户商务人士、创意人士、豪宅客户以及投资客城市白领为主、创意人士、都市游走者政府公建建设中高档住宅建设住宅和写字楼商业用地出让公众对新区前景不确定商办开发区域基本成熟区域内土地出让完毕公众对区域确立信心区域成为城市经济发展新增长点区域成为活力中心，经济活动和社会活动引领城市生活项目建设基础设施住宅、基础设施写字楼、商业,酒店式公寓大型综合体大型MALL苏州地区房地产分析目前地区发展处于快速发展期，目前发展趋势为本案入市带来机会点。10月份，虽有不期而遇的“新政”影响，苏州商品住宅市场依旧延续了“金九”的火爆，体面的度过了“银十”甜蜜期。本月，全市新增商品住宅67.29万方，环比9月份减少29.1万方，降幅30.2%；同比2009年10月份商品住宅新增量，增加45.89万方，涨幅214%。本月全市累计销售商品住宅73万方，与9月份持平；同比2009年10月份，销售量下降15.6万方，降幅17.6%。1-10月份，全市累计销售商品住宅401万方。本月供销比0.92，市场表现供不应求。1-10月份，全市累计新增供应商品住宅459万方。1-10月份累计供销比1.14，市场表现供大于求。总体价格呈现逐年递增趋势，在2010年尤为显现。整体房地产处于供不应求的状态，价格呈现逐年递增的趋势。苏州地区房地产分析苏州地区房地产未来发展趋势1.“三区三城”建设全面启动，苏州率先走出产业转型的第一步2009年12月17日，苏州市委全委（扩大）会议上提出，要把苏州建设成为科学发展的样板区、开放创新的先行区、城乡一体的示范区，成为以现代经济为特征的高端产业城市、生态环境优美的最佳宜居城市、历史文化与现代文明相融的文化旅游城市，简称“三区三城”。2.京沪高铁打造世界级发达城市带，带给苏州无限发展机遇京沪高速铁路全长1318公里，设计时速350公里，共设臵21个客运车站。该项工程预计5年左右完成,2013年投入运营。3.苏州轻轨2号线开工引导城市南北方向发展，建立大交通格局2009年12月28日，苏州轻轨2号线开工建设。苏州轻轨2号线北起于相城区京沪高铁苏州站，途经平江区、金阊区、沧浪区，南止于吴中区迎春南路站，线路全长26.6公里，全线共设22座车站。规划落实对于区域房地产及产业升级打下了坚实的基础苏州地区宏观经济分析2009年苏州楼市的高热，一方面导致开发商拿地热情高涨，土地需求大幅增加；另一方面政府为稳定后市供应，加大推地幅度。土地市场供求的匹配增长，推动今年土地成交量大幅反弹，但相对火热的楼市，供应量体仍显不足。09年住宅类土地成交楼面价涨幅远远超过09年苏州住宅成交均价涨幅，主要因土地市场需求旺盛，而政府推出土地相对过少，造成地块竞拍价格节节攀高了；其次还因本年度所推的核心区位和稀缺景观资源类型地块较多，拉升了土地楼面均价。苏州地区的供应不足为本案以酒店式公寓产品入市带来机遇苏州地区宏观经济分析苏州城市产业升级战略出台之后，商业类地块出让在2006、2007年达到高峰期，其中包含2009年投入运营的圆融时代广场和万达广场等知名商业综合体。同时2008年和2009年住宅用地成交遇冷环境下，商业类土地成交量依然保持相对稳定比例。商办类土地供应不足增加了本案稀缺性宏观市场总结宏观经济方面经济增加力的不足促进整体产业由对外出口向以制造加工为主向研发、高端技术生产创造发展。区域房地产环境近期市场仍表现为供不应求的现状，且区域房地产发展呈现向城市发展第三级增长，办公及行政公寓市场机遇体现。市场未来预期新的市政规划为产业升级打下了坚实基础苏州地区土地的供不应求为本案入市带来机会点商办类的比重下降，对于投资客的选择面减少宏观因素对于苏州市商办类项目入市具备较多的利好因素及增值空间。PART-2区域办公市场简析苏州地区办公市场目前苏州市以新城区、中心办公集中区、园区CBD三大办公区为主新区CBD中心区办公集中区园区中央商贸区本案

苏州市区、新区、园区三个区域内各聚集了一部分写字楼，而且都分布在各区域的商业中心附近。市区写字楼主要分布在以观前、石路及南门三个商业区及其辐射范围内；新区写字楼集中在新区商业中心和行政中心附近；园区写字楼分布在规划建设中的园区中央商贸区周围。苏州地区办公市场苏州市整体在售办公市场供不应求，价格稳步上升。整个苏州办公市场自09年经济复苏，房地产市场开始回暖，由于供应量的下降及区域成交火暴，目前苏州地区办公市场成交呈现供不应求状态。目前整个苏州地区办公市场销售单价位置在10000-12000元/平方米间。价格呈现上升态势。09年1月至于10年10月苏州办公市场总供应面积为359931平方米，09年1月至于10年10月苏州办公市场总成交面积为568290平方米，苏州09年1月至10年10月市场总供求比为0.63单位：㎡单位：元/㎡供求比苏州地区办公市场市区写字楼明显老化，新区、园区优势明显市区写字楼大部分建造于1997年之前，基本上是93、94年房地产热时盲目投资产物。由于建成时间较长，大部分写字楼外观陈旧，设施落后，以及内部空间分割明显，无法自由分割，物业管理滞后，且交通拥堵，停车不方便。由于新区、园区相对中心城区限高的高度宽松，因此新推出的写字楼多为小高层或高层，不仅外观美观且由于采用框架结构，使之能按客户需求自由分割单位。这批写字楼外观新颖，设备先进，电梯的性能和速度有了大幅提升。而且，更加注重物业管理，通过有实力物业公司的高档物业管理，提升整个写字楼的档次。金洲大厦光大银行新区CBD园区中央商贸区苏州地区办公市场园区典型办公楼一览 项目名称位置物业管理水平配套设施周围商业配套商务氛围档次月租金（元/平方米/月）均价（元/平方米）国际大厦星汉街★★★★电梯、中央空调银行★★★★高档租金100物业管理费2214000金融大厦星汉街★★★★电梯、中央空调银行★★★★高档租金100物业管理费18

13000建屋大厦星湖街★★★★电梯、中央空调湖西中央商贸区★★★高档租金90物业管理费2210000商旅大厦星湖街★★★★电梯、中央空调湖西中央商贸区★★★高档租金75物业管理费18

10000高峰会苏绣路★★★★电梯、中央空调湖西中央商贸区★★★★★高档租金75物业管理费18

12000环球188星海街★★★★★电梯、中央空调湖西中央商贸区★★★★★高档租金12022000加城大厦金鸡湖路★★★电梯、中央空调小商店、欧尚超市★★★中高租金65馨都广场金鸡湖路★★★电梯、中央空调银行、欧尚超市★★★中高租金75宗艺开元东环路★★★中央空调、电梯银行、邮局★★★中高租金48国际科技园机场路★★★中央空调、电梯超市、咖啡屋、餐厅★★★高档租金48、物业管理8.5东环时代东环路★★★中央空调、电梯超市、咖啡屋、餐厅★★★中高租金50，物业管理费615000苏州地区办公市场高端个案参照（环球188）：目前是整个苏州市高档写字楼标杆 座落：左岸商业街概况：集酒店式公寓、甲级写字楼、环球公馆于一体的城市综合体，总建筑面积约18万平方米。立于苏州金鸡湖西CBD中央，总高282米。

办公户型面积：160-250平米物业：9.3元/平米/月（含水电）租金：120元/平米/月层高：3.95米销售单价：28000元/平米（办公）装修成本：2000-3000元/平米购买性质：40%投资、60%自用去化情况：2009年8月开盘至今，办公去化50%左右。高端个案参照（环球188）：采用高标准配置，整体品质在整个苏州市场属于一流苏州地区办公市场苏州地区办公市场园区内办公楼市场特征

相对而言，园区的写字楼分布较散，但基本已形成集中的写字楼区域。

产品的档次主要在中高档以上，目前高档产品环球188等

产品出租的方式予以经营。

大多数写字楼车库或车位数量还有待增加，少数高档写字楼车库或车位数量充足。

园区的写字楼功能单纯，其绝大部分都缺少辅助设施以及一些生活娱乐配套，如商务中心、接待中心、餐厅等。园区的写字楼商务氛围、生活工作氛围明显比往年活跃。在国内外。园区的大部分写字楼的月租金主要在48—120元/平米/月的范围。国际大厦和环球188租金和售价代表了目前苏州写字楼市场的最高标准。最高销售单价可达22000元/平方米，目前各个项目去化良好。苏州地区办公市场项目名称位置物业管理水平配套设施周围商业配套商务氛围档次产品不利点月租金（元/平方米/月）产品综合力沿海国际中心干将西路★★★★★电梯、中央空调

——★★★★高档径深长，采光差，面积大租金85★★★★光大银行西环路★★电梯银行、超市★★★★中档房型陈旧，走道窄租金45★★★长谷金融大厦宫巷口★★★★电梯、中央空调小商店、欧尚超市★★★中高交通及商务、商业氛围差租金47★★★★丽景苑干将东路★★★★电梯、中央空调银行、商店★★★中高交通及商务、商业氛围差租金70★★★★远东大厦阊胥路★★★电梯银行、欧尚超市★★★中高交通及商务、商业氛围差租金25★★★泰华商城人民路★★★电梯商店、银行等★★★★中低结构和布局差租金40★★★★金州大厦阊胥路★★★电梯无★★★中低——租金30★★★广大商务楼临顿路★★★电梯无★★★中高——租金40★★★嘉福写字楼阊胥路★★★中央空调、电梯银行、邮局★★★中高——租金70★★★市区典型办公楼一览 苏州地区办公市场高端个案参照（沿海国际中心）：对本案最具有参考意义的项目之一 座落：市政府北，干将路旁，主城中心唯一的花园广场式商业综合体概况：集五星级万豪酒店、甲级写字楼、酒店式公寓和精品商业于一体，以174.8米的主城第一高楼，由开发商持有，正对外租赁中。可租层数为3—27层。办公户型面积：180-220平方米物业管理费：12元/平方米/月租金：75-85元/平方米/月（含水电）层高：3.00米目前租赁情况：82%装修成本：毛坯西环路高架干将路沿海国际中心高端个案参照（沿海国际中心）：区位、物业形态、品质均具借鉴作用 苏州地区办公市场古城最高建筑174.8米五星级万豪国际酒店(29-49F)甲级写字楼（1-28F,30000㎡）精装公寓（3-9F，13600㎡）底商（1-2F，3000㎡）拥有5星级国际酒店配套，定位为苏州最高档的综合商住广场；175的建筑高度，在主城区内可视性强，形象昭示性强。该项目区位位于老城区与新区的交界附近，属于非CBD区域内。该项目顶部为万豪国际五星级酒店，与本案具有五星级酒店属性相同。在品质上该项目为老城区标杆项目，办公租赁价格位于区域内之首。苏州地区办公市场市区写字楼的开发时间普遍都比园区的早几年。

写字楼主要集中在市区的主要干道沿线或附近，分布广泛且总量较大。

物业管理水平并不高，服务和写字楼管理落后。

市区写字楼在地理位置、交通、配套等方面占有绝对优势，成为其吸引客户入住的主要因素之一。

写字楼设施、房型布局、结构等普遍陈旧和落后，以中高和中低档次写字楼居多。

许多写字楼的功能复杂，比如混合有商业、有居住、有办公等租金水平大大低于新区或园区的，这是市区写字楼的又一个优势。

出租率也很高，平均在85%以上。

市区办公楼销售价格维持在7000-22000元/平方米之间，月租金除了沿海国际中心在100元/平方米其他项目基本在30-70元/平方米间。市区内办公楼市场特征 市区内办公楼客户特征

市区写字楼的客户群主要以苏州本土中小公司和外省市、外资企业驻苏机构或公司为主，特征比较明显。

单个写字楼的客户群性质可能会相对统一或集中，但总的看来，城区写字楼的客户群性质较杂。

这些客户群之所以选择市区办公，一个原因是市区的交通、各种配套等条件较为完备和方便；另一个原因是市区写字楼的租金总体要低。

他们并不看中通过选择更高档的写字楼来提高或维护公司的形象和价值等。苏州地区办公市场新区典型办公楼一览 项目名称位置物业管理水平配套设施周围商业配套商务氛围档次销售单价（元/平方米）月租金（元/平方米/月）产品综合力国际经贸大厦南环西路★★★★电梯、中央空调银行、商店、餐厅★★★★★中高档

9000租金60★★★★★金狮大厦狮山路★★★★★电梯、中央空调银行、商店、餐厅★★★★★高档9500租金75★★★★★新地国际中心狮山路★★★★★电梯、中央空调银行、商店、餐厅★★★★★高档13000租金95★★★★★金河国际大厦狮山路★★★★★电梯、中央空调银行、商店、餐厅★★★★★高档13000租金72★★★★★金河国际中心狮山路★★★★电梯、中央空调银行、商店、餐厅★★★★★中高档12000租金75★★★★狮山峰汇狮山路★★★★电梯、中央空调银行、商店、餐厅★★★★★中高档10000租金70★★★★新创大厦狮山路★★★电梯、中央空调人力资源银行★★★中档-----租金50★★★香格里拉狮山路★★★★★电梯、中央空调酒店、餐厅★★★★★高档9500租金55★★★★苏州地区办公市场高端个案参照（国际经贸大厦）：紧临本案，另一个可参考的办公项目座落：环西路高架与三香路交界处概况：共25层的办公格局，近10年左右的历史，由于当地工商协会入驻，因此在当地具备一定影响。办公户型面积：138-248平米租金：55-60元/平米/月（含物业管理费）层高：3.5米装修成本：毛坯得房率：75%目前租赁情况：98%的入驻率。公司情况：以外贸、驻苏州公司分支机构居多。苏州地区办公市场高端个案参照（国际经贸大厦）：品质感相比新兴办公项目有劣势，车位紧缺。国际经贸大厦由于开发年限较早，整体品质老化严重。整体形象对于注重形象的外资企业不具有吸引力。由于前期规划考虑不足，区域内可停车位缺乏，目前出现抢“车位置”现象。苏州地区办公市场新区内办公楼市场特征

新区的写字楼主要位于狮山路一带的新区的“中央商贸区”，其比较集中，互相之间的距离较近。

在新区相对集中的写字楼区域内，商务氛围、商业配套等较好。

这一区域的写字楼装修和产品塑造要求高，且单体的规模都较大。

主要写字楼的租售率、租金均高于市区写字楼的水平。

写字楼的风格和提供的服务差异性大，雷同性较小。

新区主要高档写字楼的功能设计上考虑全面，能满足除办公之外的其他一些服务。目前新区写字楼项目以在租赁方式为主，整个楼盘出租率达到70-85%左右，国际经贸大厦出租率高达98%，租金体系控制在80元/平方米/月。销售单价仅在9000-12000元/平方米。

客户群以外资企业或机构，外省市公司机构，及苏州本土外向性公司为主，这类型公司对利用写字楼档次来提升自己的形象等较为注重。

客户群以中小型的公司最多，主要从事管理或服务类的业务，兼有部分生产加工性的公司新区内办公楼客户特征 苏州地区办公市场1、目前苏州地区及各个板块内可售办公市场供不应求。2、各项目间产品品质差异大，存在明显差距。3、新区及园区的入驻率相比其他市场较高，新区入住率高达80%。4、新区可售的产品价格由于品质较老化，销售单价基本在9000-12000元/平方米。苏州市区办公市场总结 PART-3纯办公形态经济测算纯办公物业形态经济测算3A甲级写字楼项目自身经济指标项目基本定位——3A甲级写字楼发展商对项目的预期利润价值最大实现项目所处的优质区位纯办公物业形态经济测算项目定价依据——参照周边项目的租售情况确定本案办公市场合理价格市场比较法根据周边在售办公项目销售价格对比确定本案均价。市场租金收益还原法周边目前在租赁行情确定本案的价格体系市场比准价格根据周边在售办公项目销售价格对比确定本案均价。收益还原价格根据周边在售办公项目销售价格对比确定本案均价。以利润最大化原则选取项目进行办公产权方案的优化方式。纯办公物业形态经济测算市场比较法——选取新河国际大厦及环球188作为销售型办公定价参照比较项目权重金河国际中心（参考权重70%）环球188（参考权重30%）拟合程度比较系数拟合程度比较系数区域位置101100.091100.09商务氛围301100.271500.2硬件配置10900.111400.07立面形象101000.11800.05户型设计101000.11200.08配套设施101100.091200.08物业管理201000.21500.13合计1000.960.71项目当前市场均价（元/平方米）1200019000系数还原价格（元/平方米）1152013490本案市场拟合价格=11520×70%+13490×30%=12100元/㎡。纯办公物业形态经济测算收益还原法——以国际经贸大厦与沿海国际中心作为项目收益定价依据国际经贸大厦租金在45元/平方米/月；（不含物业费）出租率为98%沿海国际中心租金在80元/平方米/月；（不含物业费）出租率为80%通过调整，建议本案的租金在75元/平方米/月，折合年收益为900元/平方米/年。确保90%以上的出租率本案的租金还原==

13644元/㎡以本案40年的经营使用年限，以银行五年以上年基准利率下限5.94%纯办公物业形态经济测算定价总结——在目前市场环境中，办公产品租赁优于出售方案1：办公出售当前市场比准价格为12100元/㎡方案2：办公出租当前租金还原价格为13644元/㎡√PART-4酒店式公寓市场简析本案位置中翔丽晶8000元/㎡（在售）飞凡第5街8600元/㎡（在售）金枫国际8500元/㎡（在售）印象198000元/㎡（在售）上城9000元/㎡（在售）环球18828000元/㎡（在售）永诚国际广场8000元/㎡（在售）苏州地区酒店式公寓在售市场目前苏州市在售的酒店式公寓售价差异明显楼盘名称地理位置物业形态总建面积总套数容积率主力面积上城长江路花苑东路路口住宅、商业23000平米250套

1.845平米飞凡第5街苏福路珠江路路口沿街、酒店式公寓3.3万平米300套2.035~40平米金枫国际吴中区金枫南路9号公寓、商铺7.7万平米/3.040~60平米中翔丽晶相城大道大润发北侧酒店式公寓26万平米924户2.550-67平米永诚国际广场吴中经济开发区核心公寓63000平米864户340-130平米环球188左岸商业街酒店公寓18万平米/

1083~105平米印象19吴中区东吴北路19号酒店式公寓17500平米277户4.840~50平米除环球188外，其他产品面积以50㎡的小户型为主目前主要在售酒店式公寓主力面积大多集中在40-60㎡之间，而绝对高端的项目主力面积集中在80-100㎡左右，且集中在园区；项目多为复合型地产，容积率总体不高，高端综合体项目相对较少；苏州地区酒店式公寓在售市场楼盘名称产品亮点配套服务设施风格备注上城全明空间构造，4.95米层高两层独立设计，全部精装修长江路沿街纯一层商铺现代风格无酒店服务飞凡第5街5米层高的酒店式公寓凯马广场的商业配套现代风格无酒店服务金枫国际挑空高达4.98米，附赠4平米花台金枫商业核心圈/华润超市简约现代4-11层挑高住宅、毛坯，无酒店服务中翔丽晶欧典装修商务会所简约现代无酒店服务、戴德梁行提供高品质物业服务永诚国际广场4.9米挑高空间、精装修2万平方米综合商业广场现代简约产权40年环球1884.2米大空间，豪华装修左岸商业街，天虹百货等现代ARTDECO新加坡FRASERS运营管理并提供居家式酒店服务印象19精品样板房/豪华酒店式装修商业裙楼，酒店会所现代无酒店服务在售酒店式公寓基本上采用精装修，强调层高、居住功能分区，但5米以下层高居住利用率相对不高。作为投资型物业，少量项目注重产品亮点设计，吸引客户眼球，提升产品价值。如设置酒店式大堂、精品装修、精品建材和休闲主题广场。由于目前在售酒店式公寓注重项目硬装，而软包装成为本项目提升附加值重要的市场机会。产品绚丽夺目，以豪华装饰作为项目入市的附加值苏州地区酒店式公寓在售市场楼盘名称所在区域价格价格描述上城高新区均价9500元/㎡全精装修酒店式公寓复式挑高4.95米飞凡第5街吴中区起价9000元/㎡总价35万左右。精装修酒店式公寓。5米挑高金枫国际高新区均价8500元/㎡40－90㎡时尚空间，挑空高达4.98米，1层价格换取2层面积中翔丽晶相城区均价8000元/㎡目前剩余百套左右，价格上涨500元/㎡永诚国际广场吴中区均价8500元/㎡4.8米挑高菜单式精装修环球188园区均价28000元/㎡软、硬装全配豪华装修，装修成本5000-6000元/㎡印象19吴中区均价8500元/㎡精装修酒店式公寓苏州市场上的酒店式公寓，作为投资型物业，在售个案销售单价集中在8000~10000元/平方米之间。在售项目多为挑高式带装修项目，售价普遍不高。环球188由于其地段环境及产品优势，价格表现跳脱市场。环球188凭产品品质优势使价格脱离普通酒店式公寓市场苏州地区酒店式公寓在售市场楼盘名称所在区域开盘时间去化描述上城高新区2009年6月目前去化90%，月去化30-35套飞凡第5街吴中区2008年8月酒店公寓公寓已售完、月去化15-18套金枫国际高新区2009年6月公寓部分去化60%，月去化33-35套中翔丽晶相城区2009年6月目前去化80%，月去化45-50永诚国际广场吴中区2009年8月目前去化50%，月去化48-50环球188园区2009年8月公寓目前去化70%，月去化50-55套印象19吴中区2008年5月目前已去化90%，月去化15-18套园区及新区的酒店公寓产品由于商务配套及产品等优势，去化率明显高于其他区域的项目。具备售价优势的诸如中翔丽晶等项目，去化同样相对较高。环球188的表现为本案入市表明市场存在对高端品质公寓的购买力及需求苏州地区酒店式公寓在售市场参照个案（环球188）：唯一一个能参照的高档在售酒店式公寓座落：左岸商业街概况：集酒店式公寓、甲级写字楼、环球公馆于一体的城市综合体，总建筑面积约18万平方米。立于苏州金鸡湖西CBD中央，总高282米。

酒店公寓户型面积：83-300平米，主力面积83-105平米物业：11.46元/平米/月层高：4.2米销售单价：28000元/平米装修成本：5000元/平米左右购买性质：40%投资、60%自用去化情况：2009年8月开盘至今，总套数460套，公寓去化70%月去化55套左右。设备服务配套：全球最佳酒店式公寓管理公司FrasersHospitality提供酒店式服务中央空调系统配套中央新风系统中央热水系统公寓主卫配备新型地暖系统24小时顶级酒店式服务享受尊崇时光全落地玻璃窗，立体自然采光公寓电梯独立运行，确保出行入楼更私密更舒适苏州地区酒店式公寓在售市场参照个案（环球188）：主力面积段相比一般酒店式公寓要多该项目主力面积段在83-105，以一室一厅的产品为主苏州地区酒店式公寓在售市场样板房标准参照个案（环球188）：精装修提升了整个项目的品质苏州地区酒店式公寓在售市场参照个案（环球188）：去化表现良好，市场对于该类产品具备一定的需求苏州地区酒店式公寓在售市场环球188自09年7月开始正式开始销售，总计推案460套房源，目前已去化了314套。去化率达到70%左右。价格表现也从开盘时的销售单价开盘初期的2万左右到现在的4万/平米左右。由于该房源面积大，总价高，目前市场总价区间在250-400万元/套。苏州地区酒店式公寓在售市场１、大面积的酒店式公寓可以成为红海小户型酒店式公寓的突破口。

2、项目去化速度验证了市场具备高端酒店式公寓的需求及购买力。

3、高品质为本案加强竞争力带来突破口。

4、借鉴其高品质的社区营造提升项目品质。参照个案（环球188）对本案的启示

零散分布，高端项目分部集中在园区、新区及市区核心地段，在售高端项目相对较少。部分产品受品质所限，去化周期较长。

普通产品价格更多依赖产品挑高产生的附加值；高端产品在占据核心地段之外，售价更多依赖高标准装修与高品质服务产生的附加值。综合体项目强化配套，提升产品附加值。

普通产品面积集中在40-60平米，装修标准800-1500元/平米，销售单价8500-11000元/平米；在售高端产品面积在80平米以上；装修标准3000元/平米以上，销售单价23000-28000元/平米。园区酒店公寓的租金回报率最高，老城区受产品所限租金处于低位。苏州地区酒店式公寓在售市场苏州地区酒店式公寓租赁市场区域案名主力面积户型月租金（元/平米/月）目前同区域住宅二手售价（元/平米）平均年收益率中心城区富达大厦40-501-1-135-40100004.20%自由之邑40-761-1-130-3590004.6%摩登99501-1-135-4080006.00%吴中区凯悦公寓401-1-14068007.5%蓝调都汇40-501-1-140

80006.0%新区狮山丽晶401-1-14590006.1%狮山峰会862-1-138100004.5%御庭国际公寓531-1-11201100013.9%汇豪国际35-451-1-155-65110006.0%园区晶汇新屹40-701房1厅35-5060008-10%中茵皇冠国际60/951房1厅2房2厅100-150240006-8%雅戈尔YARK公馆40-501房1厅60140005%租赁项目租金差异较大，整体租金相比办公有明显劣势老城区：租赁产品多为改造项目，整体档次较低；主力面积集中于40-50平方米；租金集中于35-40元/平方米/月，年收益率集中在6%左右；客源以工作不久的小年轻或企业小白领为主，在售项目少。园区：购买目的自用、投资、投资加自用，基本以项目周边企业中高层购买者居多，用于自用、自用加投资，投资客多数在苏州的私营业主企业合伙人为主；租凭者以项目周边的企业管理者为主；集中在40-65平方米左右的一房为主；租金大约在150元/平方米/月左右，平均年收益10%左右新区：租赁产品集中于狮山路附近；面积范围从35-95平方米不等，以一室一厅产品为主；租金水平在35-150元/平方米/月之间，平均年收益率在5%-10%之间；目前区域内在售酒店式公寓项目不多，80平方米以上客户构成以外资、合资企业管理层及欧美客源为主，35-45平方米之间为在高新区工作的白领、年轻客户为主苏州地区酒店式公寓租赁市场整体客源档次低下，而本案所处的新区具备一定的产业支撑苏州地区酒店式公寓租赁市场本案的自己身条件要求本案应该向更高一层定位迈进产业的升级及五星级管理为本案定位顶级酒店式公寓提供支撑苏州地区酒店式公寓租赁市场以本案周边的五星级酒店作为参照，确定本案的租金落位本案万豪五星级酒店香格里拉酒店新城花园酒店苏州地区酒店式公寓租赁市场整体面积小，且月租金相比普通的酒店式公寓产品更具回报率区域案名主力面积（平方米）户型长期租金（元/平方米/月）已除去服务费用中心城区万豪酒店40-501-1-1311新区新城花园酒店50-601-1272香格里拉大酒店60-651-1-1290新城花园酒店万豪五星级酒店香格里拉大酒店苏州地区酒店式公寓租赁市场高端个案参照（新城花园酒店）：与本案最接近的五星级酒店位于苏州新区商业中心，临近著名的虎丘、寒山寺。依窗俯瞰，可一览京杭大运河的美景和古城的新貌。1997年开业。2008年装修。酒店星级：5周围景观：苏州乐园虎丘寒山寺邻近：距离距机场80公里距离距火车站5公里距离距市中心4公里项目描述：位于CBD区内，具备稳定的客群。中国第一家拥有五个中庭花园的酒店，春、夏、秋、冬、樱。长租客户描述：以CBD区域内的行政办公客户为主。主要为外籍人仕居多。目前长期出租率达到70%左右。对外报价为16000元/间/月。折算单面积为272元/平方米/月该酒店是当地的酒店经营管理公司，与万豪等世界品牌形成差异竞争。价格上也具备优势。本案新城花园酒店苏州地区酒店式公寓租赁市场旧楼新楼高端个案参照（新城花园酒店）：目前长期客全部集中在新楼区，外国人居多旧楼租金明显低于新楼该项目以地上车位与地下车位结合，停车系统井然有序苏州地区酒店式公寓租赁市场高端个案参照（新城花园酒店）：花园行政楼的奢华体验与家的温馨舒适安静的行政酒廊每天安排五次茶点，包括早餐，午间小点，下午茶，鸡尾酒开胃小点，以及晚间巧克力小点饮料，还有整晚供应的自助饮料。花园行政酒廊备有各类国际报刊杂志，书籍和高速上网区域。具有行政配套服务行政房和行政套房，高速的上网宽带让您与外界的商谈接洽迅捷便利，数字客房系统，量身定制了五大服务版块，具有特色的室内无线上网系统贴身管家将提供您独享的房内快速入住和离店手续以及无微不至的礼宾服务。对客户开放一周提供5个小时会议室满足商务的需求。苏州地区酒店式公寓租赁市场高端个案参照（新城花园酒店）：花园行政楼的奢华体验与现代生活配套康乐伴您尊享高贵、健身房

、游泳池模拟高尔夫射击、台球、乒乓球、棋牌、室美容美发1、区域内具备众多世界知名的酒店服务机构。2、整体品质高，且硬件服务设施配套完善，软件服务达到人性化3、新城花园由于价格优势入驻率相比其他项目较高，入住率高达70%。4、目前价格随酒店品牌差异区间落至在272-311元/平方米/月（含管理费及装修）本案周边酒店产品长期租赁市场总结苏州地区酒店式公寓租赁市场PART-5酒店式公寓形态经济测算酒店式公寓形态经济测算商务型酒店式公寓周边环境资源项目基本定位——国际化酒店式公寓五星级酒店的配套利润价值最大实现项目所处的优质区位项目定价依据——参照周边项目的租售情况确定本案办公市场合理价格市场比较法根据周边在售酒店式公寓项目销售价格对比确定本案均价。市场租金还原价格周边目前在租赁行情确定本案的价格体系市场比准价格根据周边在售酒店式公寓项目售格对比确定本案均价。收益还原价格根据周边在售酒店项目销售价格对比确定本案均价。以利润最大化原则选取项目进行酒店式产权最后的利润经济测算。酒店式公寓形态经济测算市场比较法——选取环球188作为销售型酒店式公寓定价参照比较项目权重环球188（参考权重100%）拟合程度比较系数区域位置101100.09商务支撑201100.18硬件配置101000.1立面形象101800.06户型分布101200.08配套设施101200.08酒店服务管理301000.3合计1000.89项目当前市场均价（元/平方米）28000（精装价）系数还原价格（元/平方米）24920（精修价）本案市场拟合价格=24920元/㎡（精装价）。酒店式公寓形态经济测算市场比较法——作为引导潮流的项目，本案的装修欲与其公寓产品接近，这样才能提升品质形象，从而提升其项目价值酒店式公寓形态经济测算收益还原法——以新城花园酒店与香格里拉酒店作为项目收益定价依据新城花园酒店租金在200元/平方米/月；（不含服务及装修）出租率为70%香格里拉酒店租金在250元/平方米/月；（不含服务费和装修）出租率为65%通过调整，建议本案的租金在200元/平方米/月，折合年收益为2400元/平方米/年。确保85%以上的出租率本案的租金还原=

=36384元/㎡以本案40年的经营使用年限，以银行五年以上年基准利率下限5.94%酒店式公寓形态经济测算定价总结——在目前市场环境中，酒店式公寓产品租赁优于出售方案3：酒店式公寓出售当前市场比准价格为24920元/㎡方案4：酒店式公寓出租当前租金还原价格为36384元/㎡√酒店式公寓形态经济测算总结方案1：办公出售当前市场比准价格为12100元/㎡方案2：办公出租当前租金还原价格为13644元/㎡方案3：酒店式公寓出售当前市场比准价格为24920元/㎡方案4：酒店式公寓出租当前租金还原价格为36384元/㎡√定价总结——从单方面看，酒店式公寓出租方案利润是最大化。总结定价总结——从总价收益考虑角度酒店式公寓出租收益仍是首选方案1：办公出售当前市场比准价格为12100元/㎡方案2：办公出租当前租金还原价格为13644元/㎡方案3：酒店式公寓出售当前市场比准价格为24920元/㎡方案4：酒店式公寓出租当前租金还原价格为36384元/㎡可用于出售的面积为57466㎡由于酒店需要有配套支撑预测可用于实际出租的面积为48000㎡方案1：办公出售方案2：办公出租总收益7.841亿元方案3：酒店式公寓出售总收益14.321亿元方案4：酒店式公寓出租总收益17.464亿元总收益6.953亿元总结纵观整个苏州宏观市场，随着旅游业及长三角地区亚太地区国际门户规划的落实，未来当地高端酒店式公寓市场前景优于办公市场前景。通过经济测算:租赁型的酒店式公寓是投资回报最高的产品形态PART-6项目定位及SWOT分析护城河环线高架本案项目区域价值发现该项目位于苏州高新区的核心地段，属于城市高度成熟地带；根据《苏州市城市总体规划》，该片区将与现在的老城区进行合核，并提升现有的城市功能；“中核主城”——“老城－高新区”合核，全面保护古城，疏解古城人口，提升高新区城市功能，形成苏州集行政、商业、文化和旅游功能为一体的综合性城市中心区。----摘自《苏州市城市总体规划（2004-2020）》本案地处核心地区，区域内已形成了苏州集行政、商业、文化和旅游为一体的综合性城市中心区项目与新区商业街（日韩酒吧街）仅一路之隔，与各大银行毗邻，周边苏州乐园、香格里拉等配套资源丰富。苏州乐园新区商业街新区金融街项目区域价值发现配套的完善为本案落位为高档的酒店式公寓带来了坚实的基础观前商圈石路商圈新区商业街地铁1号线（2011年）项目区域价值发现轨道交通的辐射提升本案所属区域核心属性项目交通非常便捷，距离观前街商业区和石路商业区都很近，公交线路达10几条，且离地铁一号线（2011年建成）项目区域价值发现高档的在售酒店式公寓稀缺为本案入市带来时机环球188苏州城市地标建筑，写字楼当前均价在28000元/平方米左右，其辉盛阁酒店公寓售价达35000元/㎡，房型为80多㎡的1房、120多㎡的2房、170多㎡的3房和300多㎡的4房。沿海国际中心主力产品为70-140平方米的精装一房和两房（装修标准为4500元/平米），开盘时间及对外售价未定。项目SWOT分析本案

项目优势

项目劣势项目机会项目威胁周边大配套优势交通极其便利地块平整利于开发市场同类竞争稀缺位于市中心稀缺位置周边景观宽阔项目并不位于绝对新区中心区内。高度仅149米，并不如环球188具备城市标杆的绝对高度产业升级带来充足客源源优势。环球188入市成功肯定了市场购买力楼市调控导致未来市场的不确定性。同区域的沿海国际中心即将入市，与本案形成直接竞争，九龙仓等香港项目即将入市对本案品质稀缺带来冲击高档的在售酒店式公寓稀缺为本案入市带来时机本案所处的背景、环境、时机、注定它将作为一个苏州最具代表性的都市型标杆项目出现地块属性城市中心---完善生活配套居住环境---大隐隐于市区域市场市中心高档酒店式公寓稀缺市场对高端产品的充分认可为本案打造成苏州市新城标杆打下基础产业支撑旅游、产业升级对于高档的酒店式公寓需求出现了一种饥渴的状态极度稀缺的城市核心地标市场客户对于都市标杆物业的极度渴望&恒业地产对于项目优秀产品力的打造PART-7价值提升（产品篇）本案要实现苏州标杆定位，必须在产品力打造上精益求精，通过优秀的产品力来最终实现标签1：借助广场形象提升项目价值前广场——通过打造独具特色广场，引起社会对本案的知名度，产品奠定其身份标签效果标签1:广场雕塑是整个广场视线的聚集点，它使整个广场的主题得到展现

————广场雕塑是整个广场视线的聚集点，它使整个广场的主体得到展现，比如洛克菲勒中心的普罗米修斯、华尔街的大金牛——结合商业裙房的体形变化创造半围合的广场空间，以硬质铺地为主，结合树池，休息座椅、路灯形成小型商业集散空间——庭院景观采用钢筋框内垒石成墙，在水池边施以绿化和景观石，其间的石板小道及休闲矮凳，营造人性化的环境。整个景观充满了现代人文气息。标签2:广场塑造通过外部细节改造从而达到项目自身形象起到提升标签3：景观园林——浪漫幽静而富有情怀标签4：建筑小品——精致点缀生活标签5：地面铺设——精致有趣味地面铺设进口大理石、花岗岩，墙面铺砌墙纸及柚木饰板吊顶上安置施华洛斯奇的水晶吊灯大堂内设有欧式的铜铸雕塑入户大堂装修示意1入户大堂装修示意3入户大堂装修示意2标签6:大堂的打造渲染其高档的生活品位标签7:高速电梯加上宽敞明亮的电梯厅，提升国际物业品质设置进口三菱款大型2.5米/秒电梯，其中两部顺延至地下停车场，业主从地下停车场电梯直达居住场所。专设一部电梯，将酒店式公寓与酒店的人员进行合理分流，充分满足大厦内不同时间、不同人群的乘坐需求。部位装修建议公共设备电梯奥的斯第二代（OTISGEN2）无机房电梯（载重1000kg,速度1.6m/s,空调系统，TFT液晶电视）安保系统美国霍尼韦尔（Honeywell）楼宇自控系统及防盗报警系统.。中央空调日本大金（DAKIN）VRVII户式中央空调中央吸尘/新风美国碧慕（BEAM）中央吸尘系统+中央新风系统对讲系统德国原装TCS的彩色液晶可视对讲系统，可与来访者或管理中心直接通话，具有开锁、可视、和紧急呼叫等多功能智能化系统集中污水处理系统和垃圾集中处理系统；单元内预装煤气泄漏探测器，与楼宇安防中心连通采用Hasit(海喜德)10cm的岩棉外墙保温系统，降低空调电耗67%；ABBi-bus®EIB智能建筑控制系统标签8:公共设备建议标签8:低碳环保系统使用水环境绿化环境热能环境绿色空气环境绿色声环境有机垃圾处理新风系统外围护标签8:低碳环保系统使用外墙保温中空LOW-E外窗隔热防躁标签8:低碳环保系统使用标签8:低碳环保系统使用标签8:低碳环保系统使用标签9:服务提升，让客户买到的不仅是房子，更是一份服务——做为一个高端物业，所应提供的物业服务也必须是高质量的，服务到位，是业主享有尊贵的感受；安保/清洁24小时安全维护；家庭清洁卫生；特别家庭安全服务居家环境质量检测；美食通；24小时网络/电脑维护；园艺养护；汽车租赁；节日装饰服务；邮件代收发；报刊杂志代订收；电话号码查询；VIP商务秘书；代购生活用品；留言服务；运动场所/会所包间预订；电话订餐；代订鲜花、酒店客房等；定时叫醒；PARTY策划、家庭保险；牌照申请；帮助聘请家教；四点半学校；私人健康档案；私人医生服务；保姆服务；钟点工服务、洗衣服务、搬家搬物；家政代理/热线管家专署日常服务增值服务通过本案的增值服务，拉开与周边普通住宅的品质，实现项目顶级标杆品质入驻前跟踪服务管家服务建立私人健康档案

为业主建立业主健康档案、跟踪业主家庭成员健康动态、组织业主心理及身体健康状况评估服务，定期组织体检及体质测定，根据业主身体健康状况适时提供健康预警、提供在饮食、起居、运动选择等方面的合理建议。提供私人医生服务

专业的私人医生不仅可以解决业主的“感冒发热”等小症状，还提供心理咨询、制订健康计划等多项上门服务。提供私人医生服务私人健康档案、私人医生服务；私人生活秘书式服务“一对一私人秘书”服务，为业主提供贴身管家，满足了高层人士的需求专属TAXI

提供豪华房车、吉普车、面包车、人货车等十数款车辆的短时租用服务，有专配司机，并可安排专人接送服务；提供PARTY策划

为需在会所或私家举行派对的业主，提供策划及布置服务；策划社区活动

结合重要节假日，组合社区业主参加集体性活动，如海边烧烤、野外踏春等；通过软环境的打造，提升本案的产品力，为业主提供更多的超值服务，使项目真正达到豪宅品质生活标准功能建议以高端养生、休闲、运动为主要功能，可包含健身房、游泳池、桑拿、按摩、阅览等多重功能面积建议

控制在3000㎡左右市中心豪宅会所管理参考均采用会员制的方式，使用会员卡。为了配合项目附加价值，建议赠送普通会员措施。管理建议将酒店与酒店服务公寓使用同一个会所，既整合项目有限资源，又提升酒店式公寓的档次。引入专业私人品牌俱乐部，提高整个会所综合管理能力会所设置——休闲与交流的自由天地[CROSS]主题会所CommercialCenter主题会所CommercialCenter充分考虑其余三者，尤其是酒店式公寓入住者的的商业配套功能需求，短时间内以满足其余三者的需求为主，提供舒缓交流空间、小型会议室、健身养身&美容场所、小型24小时便利店、银行个人终端等会所式商业配套业态。服务式商业会所，3000平米左右此主题会所可以以完整主题对外招租，对内部客户免费使用，同时对于周边居民实行会员制招募。如果对外招租，所有会所配套的运营方毋必为行业内知名品牌、根据项目特征要求，此种产品在于突出艺术与商务相结合的氛围，邀请国际大师进行室内装潢设计。从功能定位出发，，明确功能定位PART-8户型建议户型定位策略打造苏州城市标杆，源于独特户型支撑根据市场原则出发，确保快速的资本回收多元化的策略，既确保风险，又面对各类客户群我们知道，顶级豪宅的塑造难度极大。对于一个顶级豪宅的顶级产品而言，打造大气豪放的产品是提升项目品质的根本和立足点，因此在确保项目成功销售的同时还应该打造出项目的独特房型，因此，总统级的套间设置不可忽略，但处于珍品就应该稀缺原则，建议将景观、品质最优质的位置、且套数要少来配置该类房源，贴近项目的高端形象。我们发展，由于受宏观政策影响，投资的需求已不断被削弱，但是区域内由于市场仍供不应求及上海地区外溢出的投资客对于本案带来机会，且目前区域内快速去化的产品仍是小户型的酒店式公寓。因此处于总价卡位特征，建议以60%的体量作为以50-70平方米的精装小户型作为确保资本回升的切入点。出于本案体量考虑，单一性产品易引起较高风险，我们应该以多元化方式避开风险，通过单元的组合形成一房、二房等组合模式形成多元化产品，既能确保风险，且满足不同需求的客户需求。楼盘名称主力面积所在区域价格去化描述上城45平米高新区均价9500元/㎡目前去化90%，月去化30-35套飞凡第5街35~40平米吴中区起价9000元/㎡酒店公寓公寓已售完、月去化15-18套金枫国际40~60平米高新区均价8500元/㎡公寓部分去化60%，月去化33-35套中翔丽晶50-67平米相城区均价8000元/㎡目前去化80%，月去化45-50套永诚国际广场40-130平米吴中区均价8500元/㎡目前去化50%，月去化48-50套环球18883~105平米园区均价28000元/㎡公寓目前去化70%，月去化50-55套印象1940~50平米吴中区均价8500元/㎡目前已去化90%，月去化15-18套市场论证区域案名主力面积户型租金（元/平米/月）目前同区域住宅二手售价（元/平米）平均年收益率新区狮山丽晶401-1-14590006.1%狮山峰会862-1-138100004.5%御庭国际公寓531-1-11201100013.9%汇豪国际35-451-1-155-65110006.0%园区晶汇新屹40-701房1厅35-5060008-10%中茵皇冠国际60/951房1厅2房2厅100-150240006-8%雅戈尔YARK公馆40-501房1厅60140005%我们发现与本案区位相似的产品中50-70的产品仍具有较高投资回报率及快速的去化，对于当下投资者需求仍是可行的

市场论证案例——无锡红豆广场红豆广场为无锡区域内的城市标杆项目，目前售价在23000-25000元/平方米（含3000元的装修费用）面积也采取多元化，以50平方米的小户型为主其中三房与四房比例在3%左右厨房系统墙地面防大理石砖天棚防水石膏板局部吊顶，含灯具橱柜意大利“威乃达”进口橱柜台面人造石厨房电器1、“西门子”脱排、灶具、烤箱、洗碗机；2、美国“爱适宜”垃圾处理器；3、折叠式液晶电视水盆龙头德国“泊浪高”水槽、澳大利亚“皇冠”龙头卫浴系统墙地面仿大理石砖（大户型）、仿古砖（小户型）天棚防水石膏板吊顶外刷耐水环保乳胶漆，含灯具洁具德国“keramag”（凯乐玛）、美国“KOHLER”淋浴房钢化玻璃，酒店式把手，顶花洒及手持花洒同时配置龙头花洒德国“高仪”其它部分主卫配丹麦“丹佛斯”地热系统设备系统洗衣设备德国进口“西门子”洗衣机、烘干机中央空调日本“东芝”中央空调新风系统美国“布朗”空气置换系统供热水装置澳大利亚“恒热”容积式中央热水器可视对讲韩国“三星”其它户内门定制实木贴皮门移门美国“史丹利”（STANLEY）地板多层实木柚木地板＋玄关仿大理石玻化砖收纳系统定制实木贴皮柜体窗台板、门槛石西班牙纯进口雅士美米黄大理石装修标准建议艺术公馆居住空间的[CROSS]——东方锦鲤艺术公馆居住空间的[CROSS]——甲壳虫乐队艺术公馆居住空间的[CROSS]——香奈儿酒店式公寓B型产品ServiceApartment酒店式公寓B型产品30-40层，100户左右产品以100—160平米大户型为主；占总体量的35%为了保持[CROSS]核心理念，在面积增加的基础上，项目不可能仍是对艺术公馆的复制。行政公馆将有1/3左右的房型走主题式装修路线，剩下的房型则以室内多功能空间进行实现；所谓的多功能空间，是指在产品装修初期，预留一个可以简单变化的空间。第一种方案，如果一旦有客户要长期入住，可以根据其要求，把其变成一个简单的视听室、卧室、书房等。第二种方案，则是实现室内墙体可以自由移动——可拆分变化户型，这也是对CROSS理念的支持;40—42层可以设置为超大总统户型;装修标准4000元/㎡。建议销售价格为25000元/平方米

目标：采取跟随环球188策略。多元化组合，从而达到稳定去化水平

[CROSS]行政公馆CommercialCenter从功能定位出发，结合[CROSS]核心理念，明确功能定位厨房系统吊顶墙面天然石材木漆面石膏天花板橱柜德国HACKER红酒柜LIFEBHERR厨房电器西门子系列；脱排油烟机烤箱烹轫垆微波炉洗碗机双门电冰箱洗衣机干衣机水盆龙头DORNBRACHT镶嵌SWAROVSKI水晶卫浴系统墙地面天然石材防潮石膏天花板洁具SFERA浴缸TOTO坐便器GOIDIDEN毛巾架手纸架电子防雾镜龙头DORNBRACHT镶嵌SWAROVSKI水晶开关奇胜CLIPSAL排水系统日本SEKISUI同曾排水系统,PVC排水管设备系统采暖系统德国REHAU(瑞好)地暖管路,德国Vaillant挂壁炉，卧室比利时QUICKSTEP中央空调日本DAIKNVRV新风系统加拿大LIFEBREATH分质给水系统分质给水系统软净水,德国.直饮水;美国中央给水系统垃圾处理系统中央吸尘垃圾处理系统美国ＢＥＡＭ智能系统安全防盗系统消防系统其它户内门漆面防火防盗门,指纹密码锁电梯芬兰KONE观光电梯及KONE服务电梯入户楼梯厅绿玉石电梯门套，古铜不锈钢电梯门，进口石材铺面及墙面，吊顶收纳系统定制实木贴皮内嵌式柜体立面;门窗断桥隔热门窗系统中空涂抹LOW-E玻璃节能环保建筑结构钢筋混泥土框抗震墙结构装修标准建议