无锡蠡湖项目市场研究

无锡蠡湖项目市场定位报告戴德梁行房地产咨询(上海)有限公司2008.03酒店式公寓篇商业篇写字楼篇总目录第一部分写字楼篇宏观市场分析1无锡GDP近年来保持平稳快速增长，年均增速都在15％以上，其GDP总量在长三角城市中处于中等水平宏观经济环境——GDP无锡历年GDP及年增长率长三角城市GDP横向比较(2007)数据来源：无锡历年统计年鉴以及各地2007年统计公报。单位：亿元无锡第三产业比重近年来有所上升，但增长较为缓慢，而且第三产业增加值绝对数要低于上海、苏州、杭州等城市数据来源：无锡历年统计年鉴以及各地2007年统计公报。无锡历年产业结构长三角城市三产发展水平横向比较（2007）宏观经济环境——第三产业无锡历年房地产投资完成额2001年-2005年，无锡房地产投资经历了一个逐步增速转而放缓的周期；从2006年开始，房地产投资增长重现加速过程宏观经济环境——房地产投资数据来源：无锡历年统计年鉴。宏观经济环境——外商投资近几年，无锡的外商投资发展较为平缓，每年的实际使用外资额基本保持在25-33亿美元，变化幅度较小无锡历年合同外资额无锡历年实际使用外资额数据来源：无锡历年统计年鉴。2007年无锡对主要国家和地区的进出口情况无锡历年进出口情况最近三年，无锡进出口增长有所放缓，年增长速度基本保持在33%左右；从进出口总额来看，欧美、日韩是无锡主要的对外贸易国家宏观经济环境——进出口数据来源：无锡历年统计年鉴。宏观消费市场2007年无锡市社会消费品零售总额单位：亿元数据来源：无锡市统计信息网、无锡市统计公报2007年无锡市社会消费品零售总额突破1134.75亿元，同比增长17.5％。无锡消费市场的繁荣显示出该城市消费者强劲的消费实力，并呈现继续增长的态势，为商业的发展奠定宏观基础。年度社会消费品零售总额1134.75其中批发零售贸易业零售总额1007.84餐饮业零售总额108.42其他零售总额18.49产业分析2加快发展先进制造业做大做强电子信息、新材料、机械装备、汽车及零部件、高档纺织五大支柱产业，大力发展环保、新能源、生物医药三大先导产业，实现制造业的优化升级，推进国际先进制造技术中心的形成，构建国际先进制造技术中心优先发展现代服务业

构建区域性商贸物流中心、区域性创意设计中心、区域性职业教育中心和区域性旅游度假中心，并大力发展信息服务业、金融服务业、动漫产业、专业服务业等现代服务业两大产业重点无锡产业发展目标产业结构IIIIII2007年1.458.540.12006年2.257.640.22005年2.857.539.72004年2.061.236.82003年2.860.336.9无锡产业结构发展无锡市产业规划数据来源：无锡市统计局和无锡市规划局。无锡以电子信息、新材料、机械装备、汽车及零部件、高档纺织为主的制造业基础雄厚，目前正在向创造型产业和服务型经济转变无锡市产业布局★蠡园区域★无锡工业布局调整规划无锡城市发展战略——“城市南进，产业北移”，“工业出城入园”工业园区规划原则——“区域集中、产业集聚、开发集约”无锡工业空间格局——“四园八区”，即新区、锡山经济开发区、惠山经济开发区和滨湖开发区四大省级以上开发区，和安镇-羊尖、胡埭-阳山、硕放-鸿山、山北等八大工业集中区工业服务业总体产业布局：重化工业沿江发展，高新技术产业向沿路高新技术园区集中，创意、旅游、商务、科研等现代服务业向沿湖功能区集中现代物流业——主要集中在江阴港区、下甸桥港区、硕放、藕塘、锡东等物流集聚区信息服务业——主要发展软件业和影视动漫产业等金融服务业——吸引各类中外金融保险机构来锡设立总部或分支机构创意产业——以蠡园国家工业设计园、太湖国际科技园等为载体，大力发展设计研发业数据来源：无锡市规划局。市中心新区太湖广场蠡园

重点发展产业市中心重点发展以旅游、商贸、金融、会展、信息咨询为主的第三产业，以及房地产、建筑、电子、纺织等产业。新区重点发展电子信息产业、IC产业、光伏产业、汽车零部件产业、生物医药等为主导的高新技术产业，纺织、化工、机械等产业以及物流等生产服务产业。蠡园开发区重点发展工业设计、电子信息、精密制造等产业；近年来，政府大力扶持工业设计和集成电路等产业的发展，加快了高新科技产业孵化基地的建设。太湖广场太湖广场定位为无锡“城市客厅”，规划将发展成为以现代服务业为主的城市新CBD。无锡市分区产业定位数据来源：无锡市规划局。无锡市区产业规划蠡园开发区产业发展分析集芯片设计、制造、封装、测试为一体的微电子产业链新一代家用电器、高效节能灯及灯具、通讯设备、电子计算机、电子元器件、半导体器件等蠡园经济开发区东至蠡溪路、北至梁溪河、南至太湖大道、西至梁湖路，区域面积约2.5平方公里核心产业基地为国家工业设计园以地产开发、建筑设计、结构设计等房地产及相关行业也形成一定集聚规模其它重点发展产业还包括——电子信息产业以及精密机械产业工业设计园主要设计范围精密机械产业电子信息产业精密机械基础件、精密模具、精密仪器设备、精密机床、精密医疗设备等还有，高效电机、汽车零配件以及大型成套专用设备等数据来源：DTZ写字楼部和无锡市规划局。产品设计建筑设计装饰设计平面设计IC设计模具设计精密零件设计汽车及工装设计工业计算机应用设计无锡产业分析小结无锡市整体产业发展现状无锡经济保持平稳快速增长，以电子信息、新材料、机械装备、汽车及零部件、高档纺织为主导的制造业基础雄厚目前无锡正在向创造型产业和服务型经济转变，但第三产业整体增长缓慢，经济仍然以工业为主导无锡市产业发展规划按照无锡产业布局规划，重化工业沿江发展，高新技术产业向高新技术园区集中包括蠡园区域在内的沿湖区域，规划重点发展创意设计、旅游、商务、科研等现代服务业蠡园区域产业发展现状及未来前景本项目所在的蠡园区域，目前已集聚形成了工业设计、建设服务业、电子信息、精密机械以及商贸物流等五大行业未来蠡园区域，将逐渐发展起上述五大行业为主要产业支撑的现代服务业，但其发展速度将受到来自市中心以及太湖广场区域的竞争性限制写字楼市场分析3无锡写字楼市场分析——供需状况无锡写字楼市场历年新增供应量相对不大，历史供应量增长缓慢到2007年，写字楼供应量仅约36万平方米近年来，随着无锡宏观经济持续向好，写字楼年增去化量有不断攀升的趋势2007年的去化量约为10万平方米目前无锡写字楼市场整体平均入驻率约为89%但随着未来众多大体量、综合型项目的相继供应，预计入驻率将有所下降历年累计供应量及入驻率新增供应量及去化量注：数据来源-DTZ写字楼部；统计未包括较低品质的商住楼以及自用项目；供应时间以项目的竣工交付时间为准。市中心新区太湖广场蠡园无锡写字楼市场分析——区域分布无锡写字楼主要分布在市中心、太湖广场、新区以及蠡园区域等四大板块市中心板块属于无锡商业、商务、金融、文化中心，写字楼最为集中，租金/售价较高新区写字楼品质不高，数量较少，写字楼发展与区域高新产业的发展密切相关，创业型企业众多，租金/售价相对较低蠡园区域主要依托工业设计园，写字楼市场与区域产业密切关联，房地产及相关行业、设计类、制造类以及商贸类企业为主流，租金/售价水平一般太湖广场板块是未来的城市新中心，现有写字楼数量很少，但是无锡未来高品质写字楼重要集中供应区域无锡写字楼市场分析——区域分布无锡写字楼的区域分布租金：1.0-3.0元/天/平方米入驻率：90%租金：1.0-1.7元/天/平方米入驻率：85%租金：1.0-1.6元/天/平方米入驻率：92%租金：1.6-3.0元/天/平方米入驻率：80%无锡写字楼市场分析——市中心板块分布：写字楼主要分布在人民中路、解放西路和解放东路围成的三角区域；品质：大多数写字楼建成时间较早，写字楼品质普遍不高；但新建成项目品质提升幅度较大，如摩天360、财富大厦、金陵大饭店项目；未来供应项目将以高品质综合性项目为主；空置率：市中心写字楼的入驻情况较好，平均空置率约为10%；租金：市中心写字楼的租金水平相对较高，金陵大饭店的租金报价可达3.0元/平方米/天，其它项目在1.0-2.2元/平方米/天1.金陵大饭店2.佳福大厦3.摩天3604.华光大厦5.天安大厦6.东方广场A座7.东方广场B座8.财富大厦9.金鼎大厦10.优族联盟11.泰翔大厦12.华宇大厦13.站前商贸区14.长庆大厦15.时代中心大厦注：统计未包括品质较低的商住楼和自用楼；数据来源-DTZ写字楼部。142465378131211151262725.百脑汇科技大厦26.红豆国际广场27.保利达广场28.恒隆广场29.崇安寺二期30.苏宁人民路地块30282529910未来供应项目已交付项目市中心写字楼案例——摩天360位置： 崇安区人民中路123号发展商： 无锡三阳银辉房地产开发公司业态组合：商业，酒店式公寓、办公楼占地面积：4400平方米规模：办公建筑面积约4万平方米建筑层数：50竣工日期：2005年市中心写字楼案例——东方广场位置： 崇安区中山路人民路发展商：无锡商业大厦集团有限公司物业管理：上海陆家嘴物业管理公司规模： 总建筑面积45130平方米；办公建筑面积21138平方米建筑层数：29竣工日期：1996年，2004年重新装修市中心写字楼案例——财富大厦位置： 崇安区人民中路220号投资商：香港华人国际投资集团发展商：温州华晨投资有限公司规模： 约3万平方米建筑层数：24竣工日期：2007年面积分割——A

84.93平方米B

83.99平方米C

98.65平方米D

194.68平方米E

161.85平方米F223.72平方米无锡写字楼市场分析——新区板块分布：新区现有写字楼数量较少，主要分布在长江路沿线；品质：除了百仕达大厦品质相对较高外，其它写字楼品质都很低；空置率：新区政府招商力度较大，同时区域内写字楼总量不大，目前平均空置率较低，约为8%；租金：租金水平较低，除百仕达大厦的租金报价可达1.6元/平方米/天之外，其它项目的租金报价都在1.0元/平方米/天1234651.软件园2.科技创业园3.东方银座4.百仕达大厦5.金源大厦

6.创源大厦已交付项目未来供应项目数据来源：DTZ写字楼部。新区写字楼案例——百仕达大厦位置： 新区长江北路6号发展商：无锡百仕达投资有限公司规模： 总建筑面积约2.5万平方米办公建筑面积约1.5万平方米建筑层数：13竣工日期：2005年无锡写字楼市场分析——蠡园板块分布：写字楼主要分布在太湖大道沿线以北；品质：新竣工项目以及在建项目，相比无锡写字楼整体水平，设计标准普遍提升，如华仁逸景大厦、工业设计大厦、润华国际大厦等；空置率：该区域写字楼客户入驻表现一般，平均空置率约为15%；租金：华仁逸景大厦的租金报价可达1.7元/平方米/天，其它现有项目的租金报价水平在1.0-1.5元/平方米/天1.发展大厦2.西BD联创大厦3.工业设计园一期孵化大厦4.华仁逸景大厦5.创意园一期

6.时代杰都

7.润华国际大厦8.工业设计大厦9.佳城国际大厦10.绿苑大厦11.生产研发综合楼12.蠡湖科技研发楼13.创意大厦14华邸国际大厦15.万达广场已交付项目未来供应项目123456789101415★★本项目数据来源：DTZ写字楼部。111213蠡园区域写字楼案例——西BD联创大厦位置：滨湖区蠡园开发区隐秀路发展商：无锡市政设计研究院规模：总建筑面积约4.2万平方米电梯系统：三菱LEHY电梯，速度2.5米/秒空调系统：日本大金VRVⅢ，独立新风系统竣工日期：2007年底代表客户——无锡百泰建筑设计有限公司无锡业鼎制冷设备有限公司无锡中环国际建设设计有限公司无锡埃菲尔广告设计有限公司无锡威盛文化传播有限公司无锡众合建筑设计有限公司无锡民源装饰工程有限公司江苏地基工程有限公司无锡怡信天成投资顾问蠡园区域写字楼案例——华仁逸景大厦位置：滨湖区太湖大道、明园西路交汇处发展商：华仁集团江苏房地产开发有限公司占地面积：8,302平方米规模：总建筑面积约3.3万平方米标准层面积：1350平方米层高：3.8米电梯系统：5部OTIS电梯空调系统：VRV无锡写字楼市场分析——太湖广场板块分布：写字楼主要分布在太湖广场周边；品质：现有写字楼数量很少；未来供应量大，包括世贸中心、茂业城以及九龙仓项目空置率：现有写字楼的空置率约为20%；租金：数码大厦租金报价可达1.5元/天/平方米，凯燕环球中心的租金报价可达3.0元/天/平方米1.数码大厦2.凯燕环球中心

3.燕莎商务中心4.世贸中心5.茂业城6.九龙仓项目7.君来广场已交付项目未来供应项目数据来源：DTZ写字楼部。1264573主要在售及即将开盘项目情况西BD联创大厦（2006年7月）销售报价7200元/平方米华仁逸景国际大厦（2006年7月）销售报价10,000元/平方米华邸国际大厦（2006年9月）销售报价11,000元/平方米红豆国际广场(尚未开盘)预计报价20,000元/平方米润华国际大厦（2007年7月）销售报价12,000元/平方米天诚大厦（2006年12月）销售报价12,800元/平方米注：相关数据截至2008年3月。百脑汇科技广场(尚未开盘)佳城国际中心(尚未开盘)工业设计大厦(尚未开盘)预计报价10,000元/平方米目前的销售项目主要集中在市中心和蠡园板块红豆国际广场预计2008年5月开盘，预计报价可达20,000元/平方米目前蠡园板块的项目售价较难突破12,000元/平方米的瓶颈报价12,000元/平方米的润华国际大厦去化情况明显缓慢创源大厦(2007年10月)销售报价7,000元/平方米END主要销售项目项目状态办公部分总体量去化率目前可售办公面积华仁逸景大厦尾盘销售约22,000平方米约90%约2,200平方米西BD联创大厦尾盘销售约36,000平方米约93%约2,520平方米华邸国际大厦销售中约26,000平方米约90%约2,600平方米天诚大厦销售中约22,000平方米约50%约11,000平方米创源大厦销售中约20,000平方米约10%约18,000平方米润华国际大厦销售中约30,000平方米约20%约24,000平方米红豆国际广场即将开盘约30,000平方米-约30,000平方米百脑汇科技大厦即将开盘约17,000平方米-约17,000平方米工业设计大厦即将开盘约55,000平方米-约55,000平方米佳城国际中心即将开盘约30,000平方米-约30,000平方米在售或即将开盘销售项目——注：数据截至2008年3月，数据来源为项目组调研后结合经验作出的综合估计。主要在售及即将开盘项目情况在售项目户型分布（按数量）数据来源：DTZ写字楼部。在售项目户型分布（按面积）户型分割特征目前无锡写字楼市场上，300平方米以下户型的供应面积占到了90%以上，分割原则以销售灵活性为主小面积写字楼供应中，以100-200平方米的户型分割为主300平方米以上的大面积多为整层供应，300-500平方米面积供应量相对较少主要销售项目情况写字楼购买目的（无锡市）数据来源：DTZ写字楼部。写字楼购买目的分析购买目的目前无锡写字楼销售市场中，以投资为目的的购买占到了约60%的比例项目组调研过程中发现，近几年以满足自用需求为目的的购买有上升趋势与市中心相比，蠡园开发区内的写字楼购买则主要是出于自用需求，占到了约70%的比例而且，为满足自用需求而购买蠡园区域写字楼的企业主要是无锡本地企业写字楼购买目的（蠡园开发区）项目案例——润华国际大厦润华国际大厦平面图项目位置：青祁路与太湖大道交叉口北侧开发商：润地利集团占地面积：约1.5万平方米总建筑面积：约14.9万平方米业态组合：1-6层商业，A座7-30层五星级酒店，A座31-54层酒店式公寓，B座8-45层写字楼本项目开盘时间为2007年7月，目前销售报价为12,000元/平方米项目销售人员对外宣称写字楼部分8-31层已售完，但我司根据无锡市场的数据积累，估计该项目截至2008年2月的实际去化率约为20%，销售情况很不理想原因一方面在于本项目售价较高，再者办公标准层平面不合理、平面利用效率较低等产品品质方面的因素也影响较大项目案例——佳城国际中心项目位置：太湖大道/鸿桥路东北开发商：无锡华锐置业有限公司占地面积：约1万平方米总建筑面积：约6.3万平方米（其中办公部分约3万平方米）业态组合：写字楼、酒店式公寓建筑层数：写字楼26层层高：3.6米标准层面积：约1160平方米竣工时间：预计2009年开盘时间：预计2008年5月数据来源：DTZ写字楼部。项目案例——工业设计大厦项目位置：太湖大道/鸿桥路西北开发商：无锡江南工业设计园发展有限公司总建筑面积：约6万平方米建筑层数：27层标准层面积：约2400平方米竣工时间：预计2009年开盘时间：预计2008年4月数据来源：DTZ写字楼部。项目案例——红豆国际广场项目位置：北大街与解放路交汇开发商：无锡红豆置业有限公司建筑设计：现代设计集团-华东建筑设计研究有限公司开发顾问：第一太平戴维斯占地面积：约1.17万平方米总建筑面积：13.7万平方米（办公部分约2.5万平方米）

业态组合：酒店式公寓（24层-38层、40层-45层）、办公楼（8层-22层）、商业（地下1层-7层）建筑层数：48层建筑高度：248米销售报价：20,000元/平方米开盘时间：预计2008年5月数据来源：DTZ写字楼部。项目案例——华邸国际大厦华邸国际大厦平面图项目位置：梁清路孙蒋路交汇处开发商：无锡文博置业有限公司占地面积：9,042平方米总建筑面积：43,810平方米，办公部分约26,000平方米开盘时间：2007年9月业态组合：1-3层为商业配套，4-28层为写字楼建筑特色：每三层配有空中花园项目案例——天诚大厦户型图项目位置：清扬路26号开发商：无锡市天诚房地产开发有限公司总建筑面积：约2.6万平方米，办公部分约2.2万平方米项目类型：公寓式写字楼竣工日期：预计2008年项目案例——百脑汇科技大厦项目位置：人民西路与五爱路交汇处开发商：百脑汇电子技术（无锡）有限公司总建筑面积：约5.4万平方米，办公部分约1.7万平方米业态组合：商业、写字楼竣工日期：预计2009年项目现状项目案例——创源大厦创源大厦平面图项目位置：新区长江路黄山路交汇处开发商：无锡中正房地产有限公司占地面积：7549平方米总建筑面积：约2.5万平方米，办公部分约2万平方米创源大厦未来主要供应项目分布图1红豆国际广场2崇安寺二期3恒隆广场4保利达广场5苏宁人民路地块6君来广场7世贸中心8茂业城9九龙仓项目10燕莎商务中心未来竞争激烈，市中心和太湖广场区域将有众多高品质、综合性项目供应；蠡园区域的未来供应量也较大未来供应情况11创意大厦12佳城国际中心13工业设计大厦14润华环球大厦15万达广场16华邸国际大厦17生产研发综合楼18蠡湖科技研发楼19绿苑大厦崇安寺二期红豆国际广场恒隆广场世贸中心茂业城润华国际大厦燕莎商务中心1238741215万达广场10保利达广场1314★5苏宁人民路地块本案工业设计大厦佳城国际中心6君来广场11创意大厦19绿苑大厦16华邸国际大厦1718生产研发综合楼蠡湖科技研发楼未来供应情况——崇安寺二期5号地块1号地块占地面积：约3,800平方米容积率：＜12.5建筑规模：预计总建筑面积约4.8万平方米业态组合：商业、酒店、写字楼竣工日期：预计2011年以后占地面积：约1.05万平方米业态组合：商场、写字楼、酒店、酒店式公寓地上建筑面积：约14万平方米建筑高度：总高度258米左右竣工日期：预计2011年以后项目现状物业位置：人民路和中山路交叉口占地面积：约3.7万平方米建筑规模：总建筑面积约25.5万平方米，地上约24.3万平方米办公规模：约11万平方米建筑形式：两栋220米、230米的高层建筑项目进度：拆迁中竣工日期：预计2011年以后未来供应情况——恒隆广场项目现状未来供应情况——保利达广场项目现状物业位置：工运路解放北路交汇处占地面积：约5.4万平方米建筑规模：总建筑面积约43.8万平方米，地上约32.2万平方米办公规模：待定建筑形式：酒店、写字楼、住宅项目进度：净地，未动工竣工日期：预计2011年以后未来供应情况——苏宁人民路项目项目现状地理位置：人民路新生路西南角占地面积：约2.3万平方米项目总规模：约20万平方米办公规模：待定业态组合：酒店式公寓、写字楼、商业、酒店项目进度：拆迁中竣工日期：预计2011年以后地理位置：清扬路（文化路至革命陈列馆路段）开发商：茂业国际控股有限公司办公楼规模：约7万平方米项目进度：地基施工竣工日期：预计2010年未来供应情况——茂业城项目现状地理位置：位于太湖大道、清扬路交叉口东南角

开发商：无锡世界贸易中心有限公司占地面积：约5.5万平方米项目规模：31.5万平方米，地上约24.9万平方米办公规模：约6.4万平方米项目进度：地基施工竣工日期：预计2010年未来供应情况——世界贸易中心项目现状地理位置：陈列馆路南侧、清扬路西侧、文化路北侧开发商：九龙仓集团业态组合：写字楼、酒店、商业、住宅办公规模：一期约4.7万平方米项目进度：地基施工竣工日期：预计2010年未来供应情况——九龙仓一期项目现状未来供应情况——君来广场地理位置：永和路清扬路交汇处无锡市人民大会堂旁

项目总规模：约11万平方米办公规模：待定业态组合：写字楼、酒店项目进度：净地，未动工竣工日期：预计2011年以后物业位置：梁青路、青祁路交汇处占地面积：约18万平方米建筑规模：总建筑面积约72万平方米业态组合：23万平方米购物中心，3.6万平方米五星级万达酒店，2.8万平方米写字楼，25万平方米住宅，两栋高层酒店式公寓项目进度：拆迁中竣工日期：预计2011年以后未来供应情况——万达广场项目现状地理位置：西临凯宾斯基大饭店，北临永乐路，南为永和路项目规模：总建筑面积约15万平方米办公规模：待定业态组合：写字楼、公寓、商业项目进度：净地，未动工竣工日期：预计2011年以后未来供应情况——燕莎国际购物中心地理位置：北临伯渎港，东侧至金钩桥街，南侧至永乐路，西至规划中的通扬路开发商：无锡中住房地产开发有限公司项目总规模：约7万平方米办公规模：约8,000平方米业态组合：酒店式公寓、写字楼、商业项目进度：地基施工竣工日期：预计2010年未来供应情况——新天地休闲广场写字楼未来供应情况注：此处体量为项目办公体量，供应时间指项目竣工交付时间；数据来源为项目开发商提供，部分在建及规划项目的信息未来可能出现变化。50,000100,000150,000200,000250,000300,000350,000400,000450,000500,000200820092010预计＞500,000太湖广场市中心新区蠡园区域单位：平方米约219,000世贸中心

64,000茂业城

70,000九龙仓一期

47,000约173,000润华国际大厦30,000红豆国际广场30,000佳城国际中心30,000工业设计大厦55,000百脑汇科技大厦28,000河埒广场2011-华邸国际大厦26,000创源大厦20,000金源大厦30,000绿苑大厦15,000创意大厦50,000蠡湖科技研发楼45,000天诚大厦22,000生产研发综合楼11,000约189,000恒隆广场110,000万达广场28,000崇安寺二期>100,000苏宁项目保利达广场燕莎商务中心君来广场创意园三期140,000新天地休闲广场8,000九龙仓二期无锡写字楼市场分析小结无锡写字楼市场供需状况每年新增去化量有不断攀升的趋势，2007年新增去化量约有10万平方米，目前无锡写字楼市场平均入驻率约为89%但未来市中心、太湖广场以及蠡湖区域都有众多大体量、综合型项目相继供应，写字楼去化压力较大写字楼租赁市场状况无锡写字楼租金水平普遍较低，大多数写字楼的租金报价集中在1.0-2.2元/天/平方米蠡园区域目前的租金报价在1.0-1.7元/天/平方米，空置率约为15%无锡(国家)工业设计园出于税收任务以及导向性产业集聚的诉求，下辖办公项目在推向市场时，市场收益并非首先考虑因素写字楼销售市场状况目前红豆国际广场未开盘，预计报价为20,000元/平方米，蠡园区域最高销售报价为12,000元/平方米目前无锡写字楼市场上，在售写字楼项目以300平方米以下的小面积分割为主写字楼购买客户中，市中心的投资客户比重较高，但蠡园区域则以无锡本地的自用型客户为主写字楼客户分析4无锡写字楼客户行业分布数据来源：DTZ写字楼部。无锡写字楼客户分析无锡写字楼客户整体特征无锡写字楼主要集中在市中心板块，例如东方广场、华光大厦，以及新供应项目如摩天360、金陵大饭店、财富大厦等，高品质写字楼所占比例较低入驻客户以专业服务类、房地产及相关行业以及物流商贸类企业为主无锡写字楼入驻客户以无锡本地企业为主，占到了75%其次为来自长三角其它城市的企业，所占比例约为17%无锡写字楼客户来源地分布蠡园区域写字楼客户行业分布蠡园区域写字楼客户特征与蠡园区域的产业特征相符，写字楼入驻客户主要以工业设计、机械制造、房地产及相关行业的企业为主与上述产业相配套的服务类企业以及物流商贸类企业也有一定规模客户来源主要以无锡本地企业为主，来自长三角其它城市的企业也相对较多外资客户中主要是日韩和欧美企业数据来源：DTZ写字楼部。蠡园区域写字楼客户来源地分布无锡写字楼客户分析为对无锡写字楼驻户特征进行细致深入的研究，我们选取了综合品质相对较高的写字楼作为深度调研对象调研目标：了解无锡高品质写字楼入驻客户的行业类型、来源地、办公面积等无锡写字楼客户分析——深度调研对象租金报价入驻率金陵大饭店3.060%东方广场1.8-2.295%华光大厦2.1（含物管费）92%摩天3601.6-2.085%佳福大厦1.890%站前商贸城5号楼1.585%天安大厦1.4-1.590%租金报价入驻率华仁逸景大厦1.790%发展大厦1.0-1.585%西BD联创大厦1.2-1.550%创意园1.090%市中心板块蠡园区域数据来源：DTZ写字楼部。无锡高品质写字楼客户行业分布（按数量）数据来源：DTZ写字楼部。高品质写字楼客户分析——行业分布无锡高品质写字楼客户行业分布（按面积）无锡高品质写字楼入驻客户的行业分布特征高品质写字楼中，入驻客户仍以房地产及相关行业、专业服务类以及物流商贸类企业为主而且上述三类企业，以66%的入驻数量吸纳了70%以上的办公面积虽然无锡以机电设备、汽车零部件、高档纺织等产业为主的生产制造业相对较发达，但对写字楼的需求明显不如其它行业强劲，入驻企业数量仅占写字楼入驻客户总量的16%，办公面积需求也仅占到12%金融和IT高科技类企业所占比例相对较小但金融类企业以5%的企业数量使用了7%的办公面积，单个企业的办公面积贡献度相对较大无锡高品质写字楼客户来源地分布（按数量）数据来源：DTZ写字楼部。高品质写字楼客户分析——来源地分布无锡高品质写字楼客户来源地分布（按面积）无锡高品质写字楼入驻客户的来源地分布特征无锡高品质写字楼的入驻客户，仍以无锡本地企业为主，占到了66%，但是要低于无锡整体市场中本地企业所占的比例（75%）无锡高品质写字楼的入驻客户中，来自长三角其它城市的企业数量（20%）也相对较多，比17%的全市整体水平高3个百分点，与无锡本地企业数量之和占到了所有写字楼入驻客户总数的80%以上目前无锡写字楼市场上，外资客户较少（6%），但外资客户的办公使用面积达到了11%，单个外资企业对办公面积吸纳量的贡献度较高高品质写字楼客户分析——办公面积分布从平均办公面积看，金融类企业最大，其次为房地产及相关行业、专业服务类企业；而从办公面积分布来看，200平方米以下的企业数量占到了70%无锡高品质写字楼客户平均办公面积（按行业）无锡高品质写字楼客户办公面积分布数据来源：DTZ写字楼部。单位：平方米大面积客户分析——行业分布大面积客户行业分布（按数量）注：数据来源-DTZ写字楼部，大面积客户指办公面积在400平方米以上的写字楼入驻客户。大面积客户行业分布（按面积）无锡大面积客户行业分布特征相比高品质写字楼的整体客户构成，大面积客户中物流商贸类企业所占比重（13%）明显下降而生产制造类企业，从客户数量或是办公使用面积角度，所占比例都有所提高，但只以25%的数量贡献了18%的办公面积IT高科技类大面积客户的办公面积贡献度也同样较小，以10%的数量贡献了5%的办公面积此外，金融类大面积客户所占比例明显提高大面积客户中，房地产及相关行业对办公面积的贡献度明显较高，以24%的数量贡献了36%的办公面积大面积客户分析——来源地分布大面积客户来源地分布（按数量）大面积客户来源地分布（按面积）无锡大面积客户来源地分布特征大面积客户中，无锡本地企业仍然占了大多数，占到了70%以上，与全市整体状况相似而且，无锡本地大面积客户对办公面积的吸纳（79%）要高于其数量占大面积客户总量的比例（73%）来自长三角其它城市大面积客户的数量（19%）也相对较多但是，非无锡本地的大面积客户（数量之和占27%）所吸纳的办公面积只占大面积客户办公面积总量的21%注：数据来源-DTZ写字楼部，大面积客户指办公面积在400平方米以上的写字楼入驻客户。大面积客户分析——办公面积分布注：数据来源-DTZ写字楼部，大面积客户指办公面积在400平方米以上的写字楼入驻客户。无锡大面积客户的平均办公面积(按行业)无锡大面积客户的平均办公面积(按来源地)平均办公面积（按行业）无锡大面积客户中，房地产及相关行业企业的平均办公面积最大，要明显高于其它行业房地产及相关行业大客户主要包括无锡知名的房地产开发企业、建筑设计类以及装饰工程类企业其次是金融类和物流商贸类企业，平均办公面积分别为1108平方米和804平方米平均办公面积（按来源地）无锡本地和外资大面积客户的平均办公面积较大，在1000平方米左右其它区域大面积客户的平均办公面积则在600平方米左右单位：平方米单位：平方米无锡外资客户分析——行业分布无锡外资客户行业分布（按数量）无锡外资客户行业分布（按面积）无锡外资客户行业分布特征目前无锡写字楼的入驻客户中，外资企业比重较小，并且主要集中在东方广场、华光大厦和摩天360等几个市中心的高品质项目中从行业角度看，无锡外资企业主要集中在生产制造类、物流商贸类以及专业服务类三大行业但是，虽然外资金融类客户的数量较少（占无锡外资企业总量的6%），其吸纳的办公面积则占到外资企业办公面积总量的18%数据来源：DTZ写字楼部。无锡外资客户分析——来源地细分无锡外资客户来源地分布无锡外资客户来源地分布特征目前无锡写字楼市场上，约有62%的外资客户来自美国、英国、德国、法国等欧美国家其中，以美国企业最多，占到外资客户总量的约32%其次数量较多的是日韩客户来自其它国家的外资客户约占9%，其中又以新加坡企业最多入驻无锡写字楼的外资企业中，大面积客户主要来自美国因此，无锡写字楼市场上，美国企业的平均办公面积最大，为314平方米其它国家企业的平均办公面积在135-180平方米之间大多数外资客户的办公面积在100-200平方米之间无锡外资客户的平均办公面积数据来源：DTZ写字楼部。单位：平方米无锡写字楼客户分析小结无锡高品质写字楼的入驻客户特征以房地产及相关行业、专业服务类和商贸物流类客户为主，主流办公面积需求在300平方米以下房地产及相关行业、专业服务类和金融类企业的平均办公面积较大，分别为186、190和210平方米从写字楼客户来源地看，主要是无锡本地和来自长三角其它城市的企业，占到80%以上无锡大面积（400平方米以上）客户特征大面积客户中，房地产及相关行业的企业比例最高，其次是生产制造类、商贸物流类、专业服务类和金融类企业其中，房地产及相关行业的平均办公面积（1402平方米）最大，其次是金融类和物流商贸类企业大面积客户仍以无锡本地企业为主，平均办公面积为1091平方米，其次外资客户平均办公面积也较大无锡外资客户特征无锡写字楼市场上的外资客户主要入驻在市中心的高品质项目中从行业角度看，无锡外资企业主要集中在生产制造类、物流商贸类以及专业服务类三大行业，外资金融类客户的数量很少外资客户主要来自欧美、日韩国家，其中来自美国的写字楼客户的平均办公面积为314平方米，其它国家写字楼客户的平均办公面积在150平方米左右附件——无锡大面积客户举例市中心板块金陵大饭店友邦保险无锡营销服务部约1,180平方米金陵大饭店无锡民生房地产开发有限公司约1,180平方米金陵大饭店无锡中住集团约1,180平方米金陵大饭店江苏华地企业集团约1,180平方米佳福大厦无锡市金茂对外贸易有限公司约1,800平方米东方广场A座江苏东方名流投资有限公司约900平方米东方广场A座韦博国际英语无锡中心约900平方米东方广场B座无锡中兴装饰设计有限公约1,530平方米时代中心大厦无锡信诚人寿保险公司约1,800平方米时代中心大厦金百灵投资咨询有限公司约1,800平方米蠡园区域华仁逸景大厦中丝进出口无锡有限公司约2,500平方米华仁逸景大厦华仁集团约3,750平方米华仁逸景大厦江苏兴达文具集团约2,500平方米华仁逸景大厦江苏中创机电工程约1,250平方米华仁逸景大厦无锡和润大地投资发展约1,250平方米西BD联创大厦无锡市政设计研究院有限公司约6,300平方米西BD联创大厦无锡民用建筑设计院有限公司约4,200平方米附件——无锡外资客户举例市中心板块金陵大饭店中外运阪急国际货运有限公司中日合资金陵大饭店大金（中国）投资有限公司日本金陵大饭店友邦保险无锡营销服务部美国东方广场西门子（中国）无锡办事处德国东方广场诺基亚投资有限公司芬兰东方广场欧姆龙自动化有限公司日本东方广场伯灵顿全球货运物流有限公司美国华光大厦日本宇部技术工程柱式会社有限公司日本华光大厦爱美克空气过滤器无锡办事处美国华光大厦瑞典环境出口公司瑞典华光大厦德国梅尼辰医药有限公司德国摩天360J.MRESOURCE韩国吉姆柱式会社韩国摩天360普瑞玛泰棉业公司中国代表处英国摩天360SIMON西蒙电气（中国）-无锡办事处西班牙蠡园区域华仁逸景大厦美华科技（法国）无锡代表处法国发展大厦TIMKEN铁姆肯公司

美国发展大厦赛普（无锡）膜科技发展有限公司美国附件——无锡金融类客户举例市中心板块金陵大饭店友邦保险无锡营销服务部摩天360中国出口信用保险公司无锡办事处摩天360瑞泰人寿保险江苏分公司无锡营销服务部摩天360江苏中盈投资担保有限公司东方广场A座无锡瑞银投资担保有限公司华光大厦华证期货有限公司华光大厦无锡天一投资担保有限公司化轻大厦泰康人寿保险股份有限公司无锡中心佳福大厦中华联合财产保险股份有限公司无锡中心支公司佳福大厦新华人寿保险公司佳福大厦国泰君安证券时代中心大厦无锡信诚人寿保险公司时代中心大厦建证期货公司无锡营业部蠡园区域发展大厦江苏润富泰投资担保有限公司新区百仕达大厦中国平安财产保险无锡分公司百仕达大厦华泰财产保险股份有限公司无锡中心软件园日本瑞穗实业银行无锡分行软件园三菱东京日联银行无锡分行附件——无锡蠡园区域入驻企业举例小精密有限公司

瑞士PSR有限公司独资企业，注册资本和投资总额均为140万美元，主要生产集成电路用键合劈刀及微小精密零件。瑞士无锡铁姆肯轴承有限公司

由美国英格索兰（中国）有限公司与无锡轴承集团公司共同出资建办，注册资本2700万美元，投资总额3000万美元，主要产品为滚针轴承、滚子轴承、圆筒滚子轴承、球面滚子轴承、滚球轴承等。美国雷华—环球电子设备有限公司由国家航空航天工业总公司607所下属的雷华实业公司和美国环球通讯公司共同出资组建，注册资本262.5万美元，投资总额420万美元，主要开发、研制、生产和销售电视电缆激光传输设备和宽带综合信息网络产品。美国无锡微研有限公司

由日本半导体行业中四大精密模具制造公司之一的日本微研有限公司独资建立，主要生产集成电路、空调散热器翅片、显像管和微型马达四个大类的精密模具以及高精密的各类机械零件，其空调散热器的翅片模具产品，已占有国内市场的90%以上。日本无锡民用建筑设计院有限公司建设部批准的甲级建筑设计、甲级岩土工程勘察、风景园林乙级资质的综合性勘察设计单位无锡无锡信达翻译事务所

江苏省翻译家联盟创办的一家专业翻译机构，是无锡市相关政府职能部门的唯一一家指定翻译机构。无锡无锡贝斯特精密机械有限公司专业从事汽车零部件及工装、摩托车零部件、通信产品零部件、塑料产品模具制造的无锡市高新技术企业无锡第二部分酒店式公寓篇无锡酒店式公寓供应市场分析1户型面积配比去化情况客户群体组成优劣势分析面积配比建议寻找潜在客户操作模式研判经营思路开拓市场典型个案研究市场案例研究目前无锡市场的高档公寓体量较少，主要集中在太湖广场以及蠡园科技园；中心区、新区以及惠山区有少量分布。中心区传统的金融商务中心，目前已经成熟，代表项目有红豆国际中心，摩天360大厦，客户资源可以覆盖全市以及周边地区太湖广场片区未来的城市中心，目前已经初具规模，新的高端项目较多蠡湖科技园相对其他区域拥有环境的优势，靠近新的蠡园经济区，前景看好，目前区域内已有佳城国际中心。新区主要针对新区内的外资企业，目前项目仅有雷迪森广场酒店，产品为产权式酒店以及酒店式公寓。惠山区价格相对其他区域较低，2007年底华美达公馆推出，主要优势为价格、行政配套以及品牌号召力。中心区域惠山区太湖广场新区蠡园科技园市场案例研究市场案例研究——市场发展现状：无锡酒店式公寓市场起步晚、起点低，目前为止凯燕环球中心属于市场金字塔顶端的产品；市场在初期表现出良好的信心和购买力，但在部分高端项目投入运营后暴露出较多问题，使市场受到了一定伤害。中威国际公寓红豆国际广场佳城国际中心润华国际大厦凯燕环球中心雷迪森广场世贸中心万豪国际公寓九龙仓大厦恒隆中心已经推出未来投入禾嘉国际公寓经营中万达商业广场市场案例研究——项目分布摩天360大厦研究案例选取依循“典型、竞争”原则，因此摒弃了部分市场案例，例如：卡摩尔公寓、赛维拉公寓等燕莎国际中心市场案例研究—摩天360大厦物业位置:

人民路123号物业规模

:

占地4400㎡，建筑面积

5.72万㎡，50层，酒店公寓132套开盘时间

:2004年6月22日建筑形式:单栋48层销售情况：基本销售完毕，物业公司统一管理招租项目类型:商业，酒店式公寓、办公楼销售均价:

酒店式公寓均价9000元/㎡购买客户类型:自主与投资群体不明确，因面积过大，租赁情况

不理想，部分客户选择自住配套设施：内部，西餐厅，会所

周边，市中心的配套1－5层商业；6－8层小户型挑高跃层办公；9－15层酒店式公寓；15－

46层办公；47-48层3000平米商务会所市场案例研究—摩天360大厦酒店式公寓面积175—395㎡之间主力面积180㎡无专属大堂，走廊、电梯厅等装修过于简陋，缺乏功能分割，并不能达到专业酒店式公共空间要求项目简评：项目是原有烂尾楼改造，高度及外形较为突出，但是内部空间划分较差，酒店式公寓产品缺乏专业服务，户型面积过大，且与办公楼分区不明显，定位混乱；过分依靠位置优势市场案例研究—摩天360大厦物业位置:

太湖大道与青祁路物业规模

:

占地15144㎡，建筑面积

148795，55层，酒店公寓299套开盘时间

:2007年7月8日建筑形式:A、B两座，A座为55层酒店及酒店式公寓；B

座为45层办公楼项目类型:美国豪生酒店，酒店式公寓、办公楼目前销售状况

:

均价15000元/㎡，销售率10％左右

购买客户类型:投资为主，占到90%

区域包括无锡市区以及周边乡镇配套设施：内部，购物中心，酒店，会所

周边，体育中心，超市等市场案例研究—润华国际大厦1-6层：商业中心8-45层：创意空间办公楼31-54层：酒店式公寓7-31层：五星级酒店A座B座55层：空中景观会馆市场案例研究—润华国际大厦户型面积（标准层）1-bedroom:48平方米*1套1-bedroom:80~108平方米*11套2-bedroom:225平方米*1套（注：主力面积80-105平方米）公共空间入口大堂:12米挑空入户大堂装修配套装修标准:五星级酒店标准、配备全部家具家电

low-e低反射断桥铝合金双层中空玻璃外墙墙壁进口墙纸贴面主门入口铺设羊毛地毯、室内实木地板天花板艺术吊顶设备设施;分户式计量空调系统双路供电、供水系统；网络通信系统、智能化安防系统（该项目尚处于品牌招标阶段、品牌尚未确定)225平米套房80－108平米一房市场案例研究—润华国际大厦项目简评：位于太湖广场和蠡湖新城的中间地带，硬件品质及形象比较出色；产品户型划分不够合理，一房面积偏大，再加上营销推广方面的很多缺陷，目前销售情况一般，但价格在推出后有一定幅度的上涨。在未来与本项目的竞争最为直接。市场案例研究—润华国际大厦物业位置

:

解放西路与北大街交叉物业规模

:

占地1.4万㎡，建筑面积

6.8万平方米，36，层酒店公寓546套开盘时间

:2005年5月28日建筑形式

:单栋，6层裙房商业，30

层住宅销售进度

:目前已销售完毕项目类型

:酒店式公寓、商业销售均价

:8500元/㎡购买客户类型

:投资、自主各约50%

区域无锡本地市区为主居住客户类型：市区高级白领，少量新区外籍人士配套设施：底层商业，主要依靠周边市中心配套市场案例研究—禾嘉国际公寓项目简评：无锡最早的酒店式公寓，产品品质以及外部形象较差，地段优势明显；户型以小面积为主，总价较低，目前租赁情况良好，投资回报情况较好市场案例研究—禾嘉国际公寓物业位置:

太湖大道与鸿桥路交口物业规模

:

占地10814㎡，建筑面积63225㎡，酒店式公寓88套开盘时间

:预计2008年5月项目类型:酒店式公寓、办公楼预计均价:12000元/㎡配套设施：底层商业，周边配套目前较为匮乏市场案例研究—佳城国际中心户型面积1-bedroom:75平方米*2套2-bedroom:150平方米*2套3-bedroom:220平方米*2套（注：主力面积75平方米）装修配套装修标准:1500元/㎡

地板，墙面，吊顶；无家具家电；

设备设施;博世彩色楼宇对讲系统富士地下车库管理系统

HONEYWELL智能楼宇控制

VIDEX电子巡更系统进口空调、品牌未定德国蒂森克虏伯电梯市场案例研究—佳城国际中心项目简评：与本地块一路之隔，项目形象一般，以写字楼为主，酒店式公寓体量较少，装修不包括家具家电。市场案例研究—佳城国际中心物业位置:

惠山新城吴韵路文惠路物业规模

:

占地7337㎡，建筑面积31850㎡

，酒店公寓538套开盘时间

:预计2007年12月装修标准：2000元/㎡

精装修无家具家电户型面积：40–150㎡项目类型:酒店式公寓、办公楼销售均价:7000-8000元/㎡去化情况：2007年12月7日开盘，一期推出40余套，基本销售完毕客户类型：投资与自住各占50%，区域无锡市区购买以投资为主，少量其他区域以及境外购买自住配套设施：酒店，商业街，周边配套缺乏市场案例研究—中威国际公寓项目简评：位置偏远，但在区域内具有唯一性，同时拥有华美达酒店的联体效应；价格极具竞争力，对投资和自住客户都有很强的吸引力。市场案例研究—中威国际公寓物业位置:

北大街与解放路交汇物业规模

:

占地1.17万㎡，建筑面积10.5万㎡，酒店公寓420套开盘时间

:预计2008年5月8-22层：酒店式公寓项目类型:酒店式公寓、办公楼、商业预计均价:20000元/㎡户型面积：标准层28套，50–60㎡，少量100~120㎡配套设施：内部购物广场，以及周边市中心的丰富配套市场案例研究—红豆国际广场项目简评：依靠优秀的地段以及周边成熟完善的配套，可以实现突破性的价格；但产品并没有实质性的飞跃，并未引进酒店市场案例研究—红豆国际广场凯燕环球中心太湖广场燕莎购物中心市人民大会堂物业位置:

无锡太湖广场物业规模

:

占地12867㎡，建筑面积134254㎡55层，酒店公寓726套开盘时间

:2006年4月22日操作模式：出售后统一管理项目类型:凯宾斯基酒店，酒店式公寓、少量办公楼目前销售均价:18000元/㎡去化情况：2006年4月22日开盘，目前已销售完毕购买客户类型:区域分类：无锡70%，苏州常州上海港台等占3％；自住投资分类：投资95%，主要是私营企业主。自住5%，高级金领为主；职业：私营业主、服装、贸易、钢材、政府机关市场案例研究—凯燕环球中心1-5层：公共部分7-19层：凯宾斯基酒店标准客房层20-22层：凯宾斯基行政楼层及总统套房39层：凯燕环球商务行宫空中豪景会馆23-52层：凯燕环球商务行宫标准层凯燕环球中心市场案例研究—凯燕环球中心经营管理方式23-48层

:酒店式公寓，可自住，物业服务可委托凯宾斯基物业49-52层

:产权式酒店，售后返租给凯宾斯基，由凯宾斯基酒店统一经营管理租期10年，业主每年拥有5天使用权业主收益按照出租收益扣除5%租赁税计算（出租率以酒店平均出租率计）甲方承诺业主头两年投资回报率不低于7%。市场案例研究—凯燕环球中心户型面积(标准层）*28套1-bedroom:65-72平方米*22套1-bedroom:80平方米*4套2-bedroom:151平方米*2套（注：主力面积65-70平方米）公共空间入口大堂:6米挑空酒店大堂每层大堂:每层利用电梯厅扇形空间设置敞式迎宾lobby装修配套室内设计:JohnDavidEdison，世界著名设计师（曾设计科威特皇宫、丽兹酒店等）装修标准:3000元/㎡

五星酒店精装修标准，配置全套家具电器(装修及家电多为欧洲知名品牌）设备设施;中央空调（麦克维尔）、冷热水系统、国际卫星电视、瑞士迅达高速电梯（4.5米/秒）市场案例研究—凯燕环球中心会所凯宾斯基酒店配套：23-48层客户持凯宾斯基尊爵卡，可以6-7折优惠价格享受凯宾斯基酒店1-4层餐饮配套（德国普拉那啤酒餐厅、豪景国宴馆、国宾级千人大礼堂、世界美食自助餐厅、波普艺术酒吧）及5层健康养生中心（丽景空中游泳池、豪华影视健身房、温泉概念SPA馆、极品油压推拿室）。商务行宫白钻卡：49-52层客户，专享酒店公寓空中会所，包括多功能宴会大厅、商务秘书群、视讯会议室、蓝天健身房及自主洗衣房、商务网络中心等市场案例研究—凯燕环球中心优秀的建筑形象无锡首个高端酒店式公寓项目引进凯宾斯基酒店稀缺硬件品质软件服务品牌效应统一物业管理太湖广场核心位置地段无锡首个成功的酒店式公寓销售案例市场案例研究—凯燕环球中心交房时部分硬件并未达到承诺标准租赁情况一般、与销售时所描述情景相差甚远众多小业主自行寻找租赁途径酒店与公寓物业管理脱节但是……业主对酒店式公寓的投资信心受到影响“凯燕式营销”已经无法复制，如何寻找我们自己的成功方式？市场案例研究—凯燕环球中心禾嘉国际公寓凯燕环球中心润华国际大厦佳城国际中心中威国际公寓红豆国际广场60009000120001500018000200008500180001500012000750020000价格分布范围较大，多种层次品质的项目并存元/㎡市场案例研究—物业单价对比禾嘉国际公寓凯燕环球中心润华国际大厦佳城国际中心中威国际公寓红豆国际广场4075㎡60㎡506070809010011012013014015047-60㎡80-100㎡180㎡65-72㎡80㎡151㎡80-105㎡48㎡225㎡150㎡220㎡市场两个主要面积区间，小户型在50-100㎡之间，较大户型在150-180㎡之间市场案例研究—物业户型对比50-100150-180禾嘉国际公寓凯燕环球中心润华国际大厦佳城国际中心中威国际公寓红豆国际广场50709010012014016018020022024055-92105-144240-288万元市场案例研究—物业总价对比市场案例研究——市场发展未来：无锡酒店式公寓市场面临迅速发展，未来有大量项目集中上市，综合项目总体量将超过300万方，且主要集中在太湖广场及蠡湖片区，巨大的未来供应将给无锡酒店公寓市场带来剧烈竞争。万达商业广场：物业位置：河埒口梁青路青祁路建筑规模：占地面积18万㎡，建筑面积72万㎡建筑形式：23万㎡购物中心，3.6万㎡五星级万达酒店，2.8万㎡写字楼，25万㎡住宅，两栋高层酒店式公寓开盘时间：预计2008年5月（非酒店式公寓）万豪国际公寓：物业位置：太湖广场清扬路、清名路交叉口建筑规模：占地面积15万㎡，建筑面积45万㎡，其中66层酒店及酒店式公寓占地1.17万㎡，建筑面积10.5万㎡建筑形式：20万㎡购物中心，4万㎡五星级酒店，万豪酒店品牌，7万㎡写字楼楼，10万㎡酒店式公寓开盘时间：2007年10月推出一期毛坯住宅均价12000元/㎡

酒店式公寓将在2009年推出酒店式公寓酒店式公寓毛坯高层住宅市场案例研究—未来竞争案例世贸中心：物业位置：太湖广场太湖大道与清扬路交叉口建筑规模：占地面积5.5㎡，建筑面积31万㎡建筑形式：五星级酒店3.5万㎡；服务式公寓9.8万㎡；写字楼6万㎡；交流中心2.7万㎡；商业用房1.5

万㎡；世贸中心1.5万㎡；开盘时间：一期国际公寓预计2008年5月开盘酒店式公寓推出时间2010年九龙仓大厦：物业位置：太湖广场南部中轴线建筑规模：占地面积2.9㎡，建筑面积28万㎡，一栋70层建筑形式：马可波罗酒店4万平方米、商场3万平方米、办公楼10万平方米和酒店式公寓11万平方米推出时间：未知市场案例研究—未来竞争案例恒隆广场：物业位置：人民路和中山路交叉口建筑规模：占地面积3.7万㎡，建筑面积26万㎡建筑形式：购物中心10万㎡，两栋220米、230米高层酒店式公寓推出时间：未知市场案例研究—未来竞争案例燕莎国际中心：物业位置：西临凯宾斯基大饭店，北临永乐路，南为永和路建筑规模：占地2.5万㎡,建筑面积15万㎡物业形式：酒店式公寓、酒店、办公楼、商业推出时间：未知红豆国际中心世茂中心万豪国际公寓凯燕环球中心九龙仓大厦润华国际大厦本项目太湖广场片区项目建筑形象优势明显，而本项目虽无绝对物理高度，但是目前无锡唯一双塔建筑，同样具有引领区域市场的硬件潜力市场案例研究—物业形象对比2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年禾嘉国际公寓凯燕环球中心润华国际大厦佳城国际中心中威国际公寓红豆国际广场世茂中心