泛海国际居住区研究报告

武汉泛海国际居住区研究报告湖北中原研究部

WuHan.11.2011报告内容421武汉CBD概况客户分析泛海国际居住区项目总结53营销分析Part1.1武汉CBD区域组成武汉CBD是中心城区五条主干道围合而成的区域左图红色部分为武汉王家湾CBD。

西北部以发展大道为界，东北部以青年路和常青路为界，西南部以汉西路为界，东南部以建设大道为界，5条中心城区主干道围合而成的区域将规划成武汉CBD。武汉CBD由泛海国际居住区，SOHO城，泛海城市广场，中心商务区两大公园以及其他目前尚未规划的项目组成别墅区soho城泛海城市广场香海园，兰海园，碧海园武汉中心樱海园体育公园生态居住区核心商务区泛海国际居住区和泛海城市广场香海园樱海园兰海园碧海园樱海园——目前武汉CBD唯一在售住宅项目，而其他香海园、兰海园和碧海园，首批单位预计明年下半年公开销售。它位于武汉CBD东北端，邻近地铁2号线、3号线。是武汉CBD首个集高端购物中心、五星级酒店、甲级写字楼、高尚服务式公寓和公共活动广场等功能于一体的大型城市综合体。其定位为“一站式、体验式”国际时尚消费购物中心，。预计2011年底实现正负零。写字楼预计竣工时间为2013年5月，酒店竣工时间为2014年5月。目前正在开展基坑土方开挖阶段。地下空间——其中王家墩中心站也是武汉CBD核心区地下空间的首个实施工程

武汉CBD商务核心区地下空间是集地下商业、文化娱乐、交通、基础设施为一体的大型地下综合体。商务核心区规划建设布局包括：轨道交通三、七号线，地铁王家墩中心站，中心广场，黄海路下穿隧道，地下交通环路及公共管沟，地下商业连廊，地下停车场等7个部分。总建筑面积约260万平方米，总面积相当于9个中山公园或27个洪山广场。其中，核心区地下空间规划建设94万平方米，以地铁中心站为发源地，形成规模庞大的地下商城。中心站分为地下三层：地下一层是下沉式广场，设计为一个穹顶，将建成我市外形最特别的地铁站；地下二层为3号线与7号线共用站厅层；地下三层分别为3号线与7号线的站台，此项目于2010.10月启动。泛海国际SOHO城．泛海国际SOHO城共有8栋建筑，其中6栋26层，2栋37层综合商业层，48万方的建筑面积。泛海国际SOHO城，位于财富核心商务区核心门户位置，紧临高端居住区,泛海国际居住区，总建筑面积约79万方，是集SOHO办公楼、5A甲级写字楼、高档公寓、酒店、酒店式公寓、商业为一体的国际全能商务服务综合体，未来商务办公氛围浓厚，居住基础条件优越。泛海国际SOHO城采用绿色生态建筑设计，以“建造健康”为理念，为贸易、信息、咨询、创意等行业量身定做宜商宜居的综合空间，全力打造先进、智能、现代化的综合商务聚集地.武汉中心区域7：观光阁区域6：酒店区域5：酒店区域4：酒店式公寓区域3：办公区区域2：办公区区域1：国际商业区世界级会议中心武汉中心位于财富核心商务区西南角，占地约2.81公顷，总建筑面积32.14万方，楼高88层，建筑高度438米。武汉中心为集智能办公区、全球会议中心、VIP酒店式公寓、白金五星级酒店、360°高空观景台、高端国际商业购物区等多功能为一体的地标性国际5A级商务综合体，定位于与中国中部现代服务业中心相匹配，体现武汉市经济、人文发展趋势和地貌特征，满足高层次商务活动及人士需求。王家墩公园，梦泽湖公园王家墩公园效果图梦泽湖公园效果图

规划在王家墩地区建设四大开放式绿化休闲公园，建设核心区南部公园，其绿化与水面总用地面积达到51公顷，面积接近中山公园的两倍。利用现状机场跑道南侧17公顷水杉林，建成森林公园。王家墩公园体量12万方，今年年底将竣工。梦泽湖公园位于武汉中央商务区规划的中心轴线南端，总占地面积约49.7公顷，湖水面积约23公顷，是武汉最大的人工水体公园。它规划布局为湖中有岛屿，湖边设码头，湖岸四周建环湖景观带，形成具有生态效用的大型公共开敞水域空间。2011年5月份，梦泽湖公园一期规划通过，目前正在进行水体公园的开挖阶段。Part1.2武汉CBD总体规划定位由来——武汉政府充分发挥空军汉口机场旧址的优势资源，同时响应中部崛起的占率，武汉CBD应运而生。原王家墩面貌规划建成后效果图武汉CBD选址于汉口的王家墩地区。王家墩地区建国以来一直作为空军汉口机场使用，随着城市的发展，已成为汉口的地理中心，该地区土地资源充足，区位条件优越，周边基础设施配套完整，地面拆迁压力小，是城市中心区极为难得的一块可供进行高层次、大面积开发的用地.随着国家"中部崛起"战略的提出和武汉城市圈的建设，服务于武汉经济，满足日益紧密的国际经贸合作与交流，武汉市委、市政府适时提出建设自己的CBD。2003年1月，市长李宪生在武汉市十一届一次人代会所作的《政府工作报告》中，站在武汉未来城市发展的高度，正式提出在汉口王家墩老机场原址建设“武汉王家墩商务区”的战略部署。从此，武汉CBD建设正式拉开序幕.总体定位——将发展成为以金融、保险、贸易、信息、咨询等产业为主的“立足华中、面向世界、服务全国”的现代服务业中心

武汉CBD规划总用地面积7.41平方公里，规划建筑总量为1400万平方米。预测2019年在CBD工作的和居住人口规模将达到15-20万人。

武汉CBD定位为以金融、保险、贸易、信息、咨询等产业为主的“立足华中、面向世界、服务全国”的现代服务业中心，形成以银行、保险、证券等投资公司、集团总部办公为主，辅之以法律、会计、信息、咨询策划、广告等中介服务业，汇聚会展、零售、酒店、居住等功能的综合性城市中心区。

规划分区——规划结构包括中心商务区、全生活城服务区、综合商业区及生活居住区等四大功能区。生活居住区商务中心区综合商业区全生活服务区全生活城服务区，用地63公顷，布局在中心商务区东北，靠近常青路、青年路布置，以服务市民购物休闲、商业娱乐等新兴业态为主，兼具高档宾馆会议功能。综合商业区，用地65公顷，位于中心商务区与建设大道之间，通过综合商业街衔接中心商务区与老城区的商业功能，建设商业、公寓以及少量办公建筑。该区域主要服务于中心商务区，兼顾提供外围城市地区服务中心商务区，用地约1.0平方公里，以中央广场为核心，布局商务核心区和外围3个综合商务组团，功能以A、B类商务办公为主，兼有商业、文化、娱乐及中高档酒店、公寓、住宅等建筑，形成土地混合使用的“24小时”活力城市。

生活居住区，用地262公顷，规划居住人口20万人。在生活居住区中建设13.4公顷的现代体育中心，丰富商务中心与社区居民的文体生活。Part1.3武汉CBD交通规划武汉CBD到武汉周边地区有两条交通动线，6个地铁站点，30个公交换乘点。武汉CBD位于汉口城区中心，距天河机场21公里，汉口火车站1公里，武汉开发区18公里，东湖经济技术开发区24公里，位于城市内环与二环线之间，是城市快速交通的结合点。武汉轨道2号线和规划中的3号线，共享未来CBD的5条轨道交通线路、6个地铁站点和30个公交换乘站点，可便利地达到武汉三镇。距新世界国贸商圈咫尺之遥距江汉路商圈5公里接发展大道（城市核心区）接建设大道（武汉金融街）距1号线2公里2号线从基地内部穿越武汉CBD内部交通动线规划：两纵三横，实现了本区域任意地点10分钟可上城市快速通道。

规划确定“两纵三横”的道路格局，实现本区域的任一地点10分钟内可上城市快速干道。

规划以全互通的立交形式，通过地上、地面与地下等多层复合的路网体系，将商务核心区高层建筑、地铁站口、地上与地下商业空间、停车场库（包括地下停车库）相衔接，形成全天候的综合城市空间。

根据武汉市轨道交通网络发展规划，地铁2号、3号和7号三条轨道交通线路将穿越王家墩地区。Part1.4武汉CBD建筑园林配套武汉CBD——建筑经典石材建筑，成就高尚居住风范：采用天然花岗岩，构造紧密、均匀、质地坚硬，具有很高的抗压强度，使得建筑坚久耐用。天然石材的耐腐蚀性和耐温差特性也非常符合武汉天气特性A级保温系统，看不见的精益求精：樱海园采用的A级保温材料——西斯尔岩棉保温板，可以降低冷气或暖气能耗70%以上，具有高效的吸音降噪和弹性消振性能。集中供暖，减少二氧化碳的排放，节能环保，满足人们使用上的要求，为人们提供“健康”“适用”和“高效”的使用空间。武汉CBD——园林内部配套王家墩公园内部配套体育公园外部配套后襄河公园内部配套梦泽湖公园项目配套——武汉CBD各个组成部分本身是项目的配套，共同组成一个大型的中央商务区。泛海居住区内部园林配套,游泳池，瑜伽馆等等。武汉中心，集国际商业于一体地下中心，大型的购物广场交通中转外部配套：综合商场：武商量贩、新世界国贸店21武汉CBD概况泛海国际居住区4客户分析项目总结53营销分析Part2.1泛海国际居住区规划概况泛海国际居住区现包括前期在建和销售的樱海园，以及后期规划的香海园，兰海园，碧海园。武汉CBD中的住宅部分统称为泛海国际居住区。前期在建和销售的樱海园，同期规划的香海园，兰海园，碧海园。樱海园香海园，兰海园，碧海园樱海园是目前泛海国际居住区唯一在售项目，共有9栋高层泛海国际居住区是武汉CBD首个大型高档住宅开发项目，项目地处泛海城市广场以西，占据CBD商务核心区以北；项目紧邻12公顷王家墩公园，北面是耗资近3亿元建成的后襄河公园，还有武汉CBD内梦泽湖公园和体育公园簇拥，生态资源十分优越。目前开发在售的为樱海园，共9栋高层。项目概况（樱海园）项目地址王家墩中央商务区（武汉CBD）产品均价小平层14000元/㎡，大平层18000元/㎡项目体量220000平方米项绿化率44%总户数2500容积率3.8物业费2.85元/月/㎡园林设计贝尔高林(香港)代理公司中原地产樱海园香海园兰海园碧海园樱海园在售有一期的3,4,5,9#和二期的2,8#，6,7#预计明年年初公开发售，1#推售时间未定。213456789樱海园地处泛海城市广场以西，CBD商务核心区以北位于市中心繁华地段，交通便利，环境优美。一期销售3,4,5,9栋，2010年6月6日开盘，目前3,4,5#已经售罄，只有9栋未售完，其中二单元已经售罄，一单元还剩余30%的房源，分别为262㎡的五房和204㎡的四房。二期现在已经开盘的有2.8栋，6,7栋预计明年年初开盘，1#开盘时间暂时还没有确定。二期房源2#主推小户型，销售率40%，8#为166,177的大户型，去化率较低，几乎为0。Part2.2樱海园户型分析2#主推小户型，均价14000元/㎡，1#与2#户型完全相同，暂时还未推出。2#为3梯6户，现已经开盘在售，共32层.1#暂时未推出，推出时间不定，，1#，2#户型完全相同，2#户型配比如下1号房3室2厅2卫122平2#2—2室2厅2卫98㎡3—2室2厅2卫98㎡4—2室2厅2卫98㎡5—2室2厅2卫98㎡1—3室2厅2卫122㎡6—3室2厅2卫122㎡户型面积套数占比销售套数销售率2*2*19812066.67%2520.83%3*2*11226033.33%4676.67%总计98-122180100%7139.44%1,2#中2#为二期推出产品，1#推出时间未定三房122㎡两房98㎡8#是一两梯两户的大户型，更注重居住的舒适度，2个单元，均价18000元/㎡。8#为两梯两户，二单元，32层，2种主要户型，分别为166

㎡和171

㎡三室两厅两卫，共124套，户型配比如下：8#一单元1号房3室2厅2卫171㎡一单元2号房3室2厅2卫166㎡二单元1号房3室2厅2卫171㎡二单元2号房3室2厅2卫166㎡户型面积套数占比售出销售率3*2*21666250%003*2*21716250%34.84%合计166-171124100%32.4%8#为二期推出产品三房166

㎡三房171

㎡疏阔主卧套房，户型大气方正，全明设计。户型明朗大气，贯穿南北，主佣分离入户，超大景观阳台设计，采光通风极好。9#两梯两户，两个单元，以大户型为主，注重居住的舒适度，均价18000元/

㎡，目前销售率72%.9#为两梯两户，二单元，一单元只有两种户型分别为5房的262㎡和4房的204㎡两种户型，其中2单元已经全部售完。户型配比如下：9#8#一单元1号房5室3厅3卫262

㎡一单元2号房4室3厅3卫204㎡二单元2号房4室3厅3卫175㎡二单元1号房3室2厅3卫164㎡户型面积套数占比销售套数销售率5*3*42622925%931.03%4*3*3175-2045850%5086.20%3*2*21652925%2482.75总计165-262116100%8371.55%9#为一期推出产品，2单元楼层已基本售罄，1单元还剩少量房源262㎡五室三厅四卫204㎡四室三厅三卫204㎡的四室户型明朗大气，贯穿南北，主佣分离入户，超大景观阳台设计，采光通风极佳.262㎡五室疏阔主卧套房，户型大气方正，全明设计。6#暂时未公开销售，但是户型配比已出，预计明年年初公开发售6#一单元1号房4室2厅4卫203㎡一单元2号房4室2厅4卫196㎡三单元1号房3室2厅2卫164㎡三单元2号房3室2厅2卫170㎡二单元1号房3室2厅2卫164㎡二单元2号房3室2厅2卫165㎡6#为两梯两户，三单元，32层，5种户型，分别是1房的203㎡，196㎡，三房的164㎡，165

㎡，170

㎡三种户型。6#暂时没有销售，预计每年年初公开发售。6#户型配比：户型面积套数占比3*2*2164-1706233.33%4*2*4196-20312466.67%总计164-203186100%6#暂时未推出，户型如下：一单元1号房4室2厅4卫203㎡2号房4室2厅4卫196㎡6#暂时未推出，户型如下：二，三单元1号房3室2厅2卫164㎡二单元2号房3室2厅2卫165㎡三单元2号房3室2厅2卫170㎡户型销售总结分析1期推出3,4,5,9栋，2010年6月6日开盘，目前3,4,5#看已经售罄，只有9#有部分户型。6#，7#预计明年年初推出（如左图灰色区域），1#推出时间暂时未定（左图紫色区域）。樱海园平面图8#3#4#9#5#2#6#7#1#代表一期产品代表二期产品计划将推出产品暂无计划推出楼栋面积套数占比销售套数销售率9#165-26211627.61%8371.55%2#98-12218042.85%7139.44%8#166-17112429.52%32.4%总计165-262420100%15737.38%Part2.3樱海园建筑园林配套樱海园除了整个武汉CBD本身的配套之外，良好的地缘性同时让它拥有大量丰富的外部配套体育公园红领巾小学后襄河公园樱海园内部配有休闲娱乐会所。除了以上整个CBD前期已经动工的两个公园以外，还有一个后期规划的体育公园，和武汉CBD之外的后襄河公园，以及已经建成的红领巾小学，会在明年9月份正式招生开学。项目外部配套商业综合商场：武商量贩、新世界国贸店、泛海城市广场(在建)银行：建设银行、交通银行、招商银行、工商银行等邮局：中国邮政周边医院医院：同济、协和、红十字(第十一医院)、新华医院等周边学校中小学：红领巾小学、36中幼稚园：社区内国际双语幼儿园项目园林——樱海园内部组团园林七大庭院组团，融入风景中的人文画卷樱海园内部园林以现代的审美观念对古典风格中的某种元素加以改造，提炼和运用，将之运用的七大庭院组团和各个景观小品的型造之中，使之与新古典主义建筑相得益彰，取其形，延起意，从而神，表达独具魅力的园林风采。321武汉CBD概况营销分析泛海产品分析4客户分析项目总结5营销节点分析樱海园3.4.5.9栋蓄客期9月7月8月4月5月推售单位6月前后推售3,4,5,9#第二次开盘第一次开盘6月7,8月推售二期2,8#形象线泛海，武汉CBD核心年前平销期2.8栋蓄客期节能环保美观大气泛海，武汉CBD核心泛海，武汉CBD核心奢华居所4.16号客户健康动感体验季报媒大量广告，户外机场广告百年辛亥•百年建筑摄影大赛2011.6.6前后商圈及小区巡展外墙保温系统展示大量广播台广告广播台广告7.30二期盛大开盘，开盘当日赠送弘扬空调风水讲座8月份每周陆续在报媒上做为数不多的广告中秋喜乐会8.13号客户答谢会广播台杂志大量广告Boss杂志，CBD类刊广告营销报广赏析泛海报纸广告营销卖点泛海国际居住区在各类广告中所秉承的卖点是：宜居型住宅，未来城市发展新标杆，泛海除了在报纸上做广告之外，在其他的杂志如BOSS杂志，CBD类刊，以及广播台做6.7点之间做广告，户外广告主要在大桥，二桥和机场附近。营销精彩活动赏析风水讲座现场有着“中国首席现代风水大师”、“中国首席人居环境学专家”等众多美誉的董易林先生亲临现场，结合周易天地玄空风水与现代人居学，为嘉宾们全面讲解家居风水知识。同时，来自中国装饰行业领军机构——东易日盛家居装饰的精英设计师也受邀到场，向嘉宾们进行了高附加值的樱海园部分户型分析及家装建议讲解。2011年9月10日—12日，一场温馨而雅致的中秋喜乐会，在泛海国际居住区营销中心拉开帷幕。泛海国际居住区以“月满中秋，情浓泛海”为主题的特邀新老客户一起共度这美好时刻。体验健康之旅，享受美好春日时光。4月16日，泛海国际居住区举办了“健康动感体验季”活动，来自泛海国际居住区（业主论坛）的业主们欢聚项目营销中心，一同体验了特色普拉提、踏板操、动感单车等各种运动项目的乐趣，感受到了激情运动带来的快乐。营销中心分析营销中心装修低调而奢华，分区简单科学，区位立体地图、总规沙盘、一，二期沙盘一应俱全，并配有茶歇和影音室。营销样板间分析客厅餐厅厨房主卧厨房样板间配置采用国际顶级品牌，它的设计奢华大气，以欧式为主，秉承泛海的设计理念，以舒适为主，充分考虑主人的私密性和便利性，。洗手间321武汉CBD概况营销分析泛海国际居住区4客户分析项目总结5客户来源分析——泛海客户仍然以地缘性客户为主，客户多来自项目周边的江汉和江岸地区。

江岸江汉硚口、后湖、东西湖片区武昌汉阳省内省外第一周51624021第二周62313012第三周42850011第四周42532203第五周32261001合计221141710248数据取自平销期的9-10月的五周数据：说明泛海客户的主要来源仍然为周边地区，以江汉区为主，地域性客户占据很大因素。客户特征分析——城市城市富裕阶层为核心客户群，职业分布广泛，对高品质生活有共同