第一章 房地产估价概论

第一章房地产估价概论

第一节对房地产估价的基本认识第二节房地产估价的要素第三节房地产估价的现实需要第四节房地产估价师的职业道德第五节中国房地产估价行业发展概况1第一节对房地产估价的基本认识一、房地产估价的含义（熟悉）（一）专业估价与非专业估价的不同五大点：□由专业人员和专业机构完成□是一种专业意见□具有公信力□实行有偿服务□承担法律责任2第一节对房地产估价的基本认识（二）房地产估价的概念房地产估价是指房地产估价师和房地产估价机构，根据估价目的，遵守估价原则，运用估价方法，按照估价程序，对估价对象在估价时点的特定价值进行分析、测算和判定并提供相关专业意见的活动。3第一节对房地产估价的基本认识分析：价值分析，对影响估价对象价值的各种因素进行分析；测算：价值测算，利用数学公式或模型和数据，对估价对象价值进行计算；判断：价值判断，根据测算出来的结果以及市场行情和自己的专业经验，对价值进行最终判定。4第一节对房地产估价的基本认识（三）估价与评估的异同估价是指价值评估，其含义更加精准、明确和具体（范围窄）评估的范围较广，不仅包括价值评估，还包括质量评估、投资风险评估、制度政策评估等（范围广）房地产估价师以及估价机构除了进行价值评估外，还可以进行其它相关评估和咨询顾问业务5第一节对房地产估价的基本认识（四）国外和港台地区对房地产估价的称谓及定义美国RealEstateAppraisal英联邦国家PropertyValuation日本和韩国不动产鉴定评价香港物业估值或物业估价台湾不动产估价

6第一节对房地产估价的基本认识

二、房地产估价的本质（掌握）（一）房地产估价本质上是评估房地产的价值而不是价格□尽管叫价格评估，但评估的是价值而非价格□原因是为了避免与政治经济学中价值概念产生混淆和误解

7第一节对房地产估价的基本认识□价值与价格的区别■价值是物的真实所值，是内在的、相对客观和相对稳定的，是价格波动的中心■价格是价值的外在表现，围绕价值上下波动，是实际发生、已经完成并且可以观察到的事实□价值与价格的关系■理论上，价值决定价格（心理支配行为）■估价上，从价格来推导出价值（通过行为来了解心理）8第一节对房地产估价的基本认识（二）房地产估价应是模拟市场定价而不是替代市场定价□估价和定价的关系（估价是提供关于价值的专业意见；定价是相关当事人自己的行为）□房地产估价模拟大多数市场参与者的思维和行为，在充分认识房地产市场形成房地产价格的机制和过程，以及深入调查了解房地产市场行情的基础上，通过科学的分析、测算和判断活动，把客观存在的房地产价值揭示出来□价值原本存在，估价师利用知识去揭示这个价值，而非发明创造出价值9第一节对房地产估价的基本认识（三）房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证□要点■估价结果是专业意见，而不是价格保证■估价师对自己的专业意见要承担法律责任10第一节对房地产估价的基本认识□估价专业意见分类■咨询性或参考性意见——为委托人自己使用而提供的估价，属私人产品■鉴证性或证据性意见——为第三方使用而提供的估价，属公共产品□鉴证性或证据性作用的估价所承担的法律责任，一般要大于咨询性或参考性作用的估价□承担法律责任时，能证明自己没有过错的除外（有举证责任）11第一节对房地产估价的基本认识（四）房地产估价都有误差但误差应在合理范围内□对估价准确性的认识（5点认识）①由于信息的不完全与不确定，使得合格的估价师也只能得出近似的评估价值（误差不可避免）②所有的估价都会有误差：评估价值＝真实价值＋误差③估价的允许误差较大（10%~20%）12第一节对房地产估价的基本认识□对估价准确性的认识（5点认识）④判断估价误差大小，一般不与实际成交价格相比，而是与合格的估价师对同一估价对象在同一目的、同一估价时点下的重新估价结果进行比较⑤一般不会重复评估来确定误差，而是通过考察估价师和估价机构在履行估价程序上有无疏漏，在估价过程中有无失误来间接地对其估价结果肯定或否定13第一节对房地产估价的基本认识□防止出现较大误差的方法——制定估价业务技术规范和职业道德规范等①房地产估价规范②城市房屋拆迁估价指导意见③房地产抵押估价指导意见14第一节对房地产估价的基本认识（五）房地产估价既是一门科学也是一门艺术□估价师的实践经验很重要（估价须依靠科学的理论和方法，但又不完全拘泥于理论方法）□影响房地产价格的因素众多，只通过数学公式或模型难以把握与量化□必须对不同估价方法的局限性进行调整和综合平衡，也依赖于综合判断艺术水平□因此估价师一般要求有一定年限以上的估价实践经验15第一节对房地产估价的基本认识

三、房地产估价的必要性（熟悉）（一）专业估价存在的基本前提□独一无二□价值量大16第一节对房地产估价的基本认识（二）房地产需要专业估价□典型的不完全市场（完全市场的条件：八条）■独一无二性■价值量大□有许多阻碍房地产价格合理形成的因素，不会自动地形成常人容易识别的适当价格，所以需要房地产估价师提供市场信息，进行替代市场的估价□评估一般分专业17第一节对房地产估价的基本认识（三）房地产估价在估价行业中占主体□房地产“量大面广”，其他资产数量相对较少□房地产需要估价的情形较多，其他资产需要估价的情况相对较少□房地产估价还普遍提供咨询顾问服务，其他资产估价主要限于价值评估本身18第一章房地产估价概论

第一节对房地产估价的基本认识第二节房地产估价的要素第三节房地产估价的现实需要第四节房地产估价师的职业道德第五节中国房地产估价行业发展概况19第二节房地产估价的要素一、估价当事人（熟悉）房地产估价人员房地产估价机构估价委托人20第二节房地产估价的要素□房地产估价人员——估价服务的提供者，估价主体■执业资格——房地产估价师■从业资格——房地产估价员【关于估价师的重要规定】房地产估价师只能且必须受聘于一个房地产估价机构从事估价业务房地产估价师不得以个人名义承揽业务房地产估价师不能以个人名义收费，必须由所在的房地产估价机构接受委托并统一收费

21第二节房地产估价的要素□房地产估价机构——估价服务的提供者，估价主体一级资质二级资质三级资质暂定期内的三级资质

22第二节房地产估价的要素【关于房地产估价机构的重要规定】

由自然人出资以有限责任公司或合伙企业形式设立法定代表人或合伙人是注册后从事房地产估价工作3年以上的房地产估价师估价活动不受行政区域、行业限制不同资质等级机构业务范围按照估价目的划分房地产估价报告应由房地产估价机构出具

23第二节房地产估价的要素□估价委托人——估价服务的需求者，估价服务的对象

【辩析】估价委托人、估价对象权利人、估价利害关系人、估价报告使用人之间的关系

24第二节房地产估价的要素□概念

■估价对象权利人：估价对象的所有人、使用人、抵押权人等权利人■估价对象利害人：估价结果的客观合理与否会直接影响其利益的单位或个人■估价报告使用者■估价委托人：直接向估价机构提出估价需求，与估价机构订立估价委托合同的单位或个人。25第二节房地产估价的要素□关系■权利人一般是估价利害关系人，估价对象的潜在投资者、受让人往往是估价利害关系人；而利害关系人不一定是权利人■委托人不一定是权利人或报告使用者；可能自己使用、可能特定的第三方使用、可能不特定的第三方使用■委托人和估价报告使用者通常是估价利害关系人，但也有例外。26第二节房地产估价的要素二、估价目的（掌握）□是指一个估价项目中估价委托人对估价报告的预期用途□估价目的来源于委托人的估价需要□估价目的将影响估价对象的范围、估价时点、价值类型、估价依据、估价方法，最终影响估价结果□估价目的限制了估价报告的用途27第二节房地产估价的要素三、估价对象（掌握）□概念■即估价客体，也称为被估价房地产，估价标的■当估价对象为房屋所有权和土地使用权以外的某种房地产权益（如抵押权、地役权、租赁权）时，也可称为被估价权益

28第二节房地产估价的要素□可作为估价对象的情况

■在建工程■未来状况下的房地产（期房）■对已经灭失的房地产（如已损毁的房屋）■房地产的局部■现在状况下的房地产与过去状况下的房地产的差异部分（如承租房的装饰）■含有房地产附属财产

29第二节房地产估价的要素□概括起来

■土地■房屋■构筑物■在建工程■以房地产为主的整体资产■整体资产中的房地产

30第二节房地产估价的要素四、估价时点（熟悉）□也称为价值日期、估价基准日□是指估价项目中由估价目的决定的需要评估的价值所对应的时间□一般用公历年、月、日表示□估价时点根据估价目的来确定□估价时点确定在先，评估价值确定在后31第二节房地产估价的要素五、价值类型（掌握）□价值类型的两种含义■价值的种类■由估价目的决定的需要评估的特定价值□理解■同一估价对象可能有不同类型的价值，但同一估价对象的具体一种类型的价值在理论上是唯一的■具体说，某一房地产有买卖价值、抵押价值、征用价值等不同一价值类型，但是针对每一种类型，应该有唯一的价值。32第二节房地产估价的要素□基本价值类型（六种）

■市场价值■快速变现价值■谨慎价值■在用价值■清算价值■投资价值

33第二节房地产估价的要素【重点难点】市场价值与非市场价值

□市场价值（公开市场价值）的条件（5+3）■一般条件（5个）

①交易双方自愿进行交易

②交易双方是出于利己动机进行交易

③交易双方是精明、谨慎行事的，并且了解交易交易对象，知晓市场行情

④交易双方有充裕的时间进行交易

⑤不存在买者因特殊兴趣而给予附加出价

34第二节房地产估价的要素■隐含条件（3个）

①最高最佳使用

②继续使用

③市场参与者的集体观念和行为

35第二节房地产估价的要素□主要的非市场价值种类（5种）

■快速变现价值

■谨慎价值

■在用价值

■清算价值

■投资价值36第二节房地产估价的要素六、估价依据（熟悉）□是指估价项目中估价所依据的资料和标准■相关法律、法规、政策和标准■估价委托人提供的有关情况和资料■估价机构和估价师掌握、搜集的有关情况和资料□估价师应当对委托提供的有关情况和资料进行必要的核查37第二节房地产估价的要素

七、估价假设（熟悉）□内涵■估价项目中估价师对那些估价所必要，但尚不能肯定、而又必须予以明确的前提条件作出的某种假定□防止出现的情况（3种情况）■滥用估价假设■不明确估价假设■无针对性地列举一些与本估价项目无关的估价假设38第二节房地产估价的要素八、估价原则（熟悉）□是指在房地产估价的理论与实践中，总结、提炼出来的一些简明扼要的进行房地产估价所应依据的法则或标准□基本原则（最高行为准则）：独立、客观、公正□技术性原则：合法原则、最高最佳使用原则、估价时点原则、替代原则39第二节房地产估价的要素九、估价程序（熟悉）□获取估价业务□受理估价委托□制定估价作业方案□搜集所需资料□实地查看估价对象□分析估价对象价值

□测算估价对象价值□判断估价对象价值□撰写估价报告□内部审核□交付估价报告□估价资料归档

40第二节房地产估价的要素十、估价方法（熟悉）41第二节房地产估价的要素十一、估价结果（熟悉）□概念■是指估价师通过估价活动得出的估价对象价值的专业结论■估价结果应该客观公正

42第二节房地产估价的要素□估价师不得有以下行为

■不能在估价结果上迁就“客户满意”

■不能在完成估价之前与估价委托人或者利害关系人讨论估价结果

■不能在未估价之前就征求估价委托人对估价结果的意见

■不得以迎合估价委托人的高估或低估要求来争取估价业务43第一章房地产估价概论

第一节对房地产估价的基本认识第二节房地产估价的要素第三节房地产估价的现实需要第四节房地产估价师的职业道德第五节中国房地产估价行业发展概况44第三节房地产估价的现实需要一、国有建设用地使用权出让的需要（掌握）二、房地产转让和租赁的需要（熟悉）三、房地产抵押贷款的需要（掌握）四、房地产征收征用补偿的需要（掌握）五、房地产税收的需要（熟悉）六、房地产损害赔偿的需要（掌握）45第三节房地产估价的现实需要七、房地产分割的需要（熟悉）八、房地产保险的需要（了解）九、房地产争议调处和司法鉴定的需要（掌握）十、企业有关经济行为的需要（熟悉）十一、房地产管理的需要（了解）十二、其他方面的需要（熟悉）46第三节房地产估价的现实需要【重点】国有建设用地使用权出让的需要

□招标出让方式中招标底价，投标人的投标价

□拍卖出让方式中，出让人拍卖底价，起叫价；竞买人的最高出价

□挂牌出让方式中，出让人挂牌底价，起始价；竞买人最高报价

□协议出让方式中，出让人协议出让的最低价，土地使用者的最高价47第三节房地产估价的现实需要【重点】抵押对房地产估价的需要（7种）

□初次抵押估价

□再次抵押估价

□增加抵押贷款估价

□抵押期间估价

□转抵押估价

□续贷抵押估价

□处置抵押房地产估价48第三节房地产估价的现实需要【重点】损害赔偿的需要

□因规划修改给房地产权利人的合法权益造成损失的赔偿评估

□在自己的土地上建造建筑物妨碍了相邻建筑物的通风、采光和日照等造成相邻房地产价值损失的评估

□因施工中挖基础不慎使邻近建筑物倾斜造成邻近房地产价值损失的评估

□因未能履约使他人工程停缓建，对他人造成的损失的评估

□因工程质量缺陷造成房地产价值损失的评估

49第三节房地产估价的现实需要□使他人房地产受到污染，造成他人房地产价值损失的评估

□因对房地产权利行使不当限制，对房地产权利人造成损失的评估

□因异议登记不当，造成房地产权利人损害的评估

□因非法批准征收，使用土地，对当事人造成损失的评估

□其他相关评估50第三节房地产估价的现实需要【重点】其它方面的估价需要（5种）

□建设用地使用权期间届满