2023年湖南省房地产估价师案例与分析报酬率与折现率考试试卷

20２3年湖南省房地产估价师案例与分析:报酬率与折现率考试试卷本卷共分为2大题５0小题,作答时间为180分钟，总分１00分，60分及格。一、单项选择题(共2５题，每题2分,每题的备选项中,只有１个事最符合题意）1、房地产估价从某种意义上讲是（）房地产的价值。

A．发明ﻭＢ．发现

C.发明ﻭD．隐定2、下面关于路线价法的表述中,不对的的是_＿。

A．路线价法实质是一种市场法,其理论依据与市场法相同,是房地产价格形成的替代原理ﻭB．路线价合用于城乡街道商业用地的估价

C.运用路线价法的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐ﻭD.路线价法是特定的街道上设定标准临街宽度,从中选取若干标准临街宗地求其平均价格3、砖混结构二等房屋的残值率一般为。

A：4%

B：3%ﻭＣ:２%ﻭＤ：1％

E：工业用地的监测点评估价格4、房地产开发商进行开发项目融资结构安排时，通常要投入占项目总投资__的自有资金或股本金。

A.15%

B．20％

C．30%ﻭD．4０%5、在__,我国经济发展史上第一次提出了建立房地产市场，确立了房地产市场的地位，宣告了中国社会主义房地产市场的诞生。

Ａ.19９２年ﻭＢ．202３年

C.1978年

D．1987年6、下列有关债券的表述中,不对的的是＿_。ﻭA．债券是一种有价证券,是社会各类经济主体为筹措资金而向债券投资者出具的、承诺按一定利率定期支付利息并到期偿还本金的债权债务凭证

B．关于债券的发行，若市场利率高于债券利率,则溢价发行ﻭC.私募债券的最大特点是募集对象特定ﻭＤ.债券利率的高低,重要受银行利率、发行者的资信级别、偿还期限、利率计算方式和资本市场资金供求关系等因素的影响7、房地产估价机构评估一宗土地,评估价2023万元人民币,按国家规定收取的评估费最高不超过＿_万元。

A．3．0０ﻭB.３.80ﻭC．4.00ﻭD．6.00８、某宗房地产土地面积320㎡，建筑面积300㎡，建筑的外观及设备均已陈旧过时，有待拆除重建,估价拆迁费用每平方米建筑面积450元,残值每平方米建筑面积1５0元,则该宗房地产相对于空地的减价额为。

A：１44000元ﻭB:1３5000元

Ｃ:９６00０0元ﻭＤ:900０0元

E:工业用地的监测点评估价格9、现有某总建筑面积为１5000m２的在建工程，已知土地使用年限为４0年(自开工之日起算),计划开发期为3年,现已进行1.5年。估计建成还需１.５年，投入使用后年净收益为4８０万元,资本化率为8%，折现率为12%。该项目续建完毕后的总价值折算到现在为__万元。ﻭA.39３9.6１

B.44３３.88

Ｃ.４768.50ﻭD.５６５２.０910、风险对房地产投资者行为的第一个影响，就是令投资者根据投资风险的大小拟定其合理的()。ﻭA．投资规划

Ｂ．投资回收期

C．投资方向

D.投资收益水平

１1、下列关于利率的叙述有误的是__。

A.利率从不同角度分类，可分为固定利率和浮动利率，市场利率与公定利率

B.我国金融机构的存贷款一般使用固定利率，并且所有金融机构都要使用国家规定的统一利率

C．浮动利率可以减少借贷双方承担的利率风险ﻭD．我国利率的制定及调整,由中国人民银行颁布并组织实行12、下列各类房地产中,特别合用于成本法估价的是．【2０２3年考题】ﻭＡ：某标准厂房

Ｂ:某酒厂厂房ﻭＣ：某待出让土地ﻭD:某写字楼ﻭE：工业用地的监测点评估价格13、某公司购买一宗房地产，土地使用期限为４0年,不可续期,至今已使用了8年。该宗房地产当时在正常情况下第一年获得净收益6万元，以后每年净收益增长2％，从第8年开始,净收益保持稳定,该宗房地产的报酬率为7%。则该宗房地产的现时收益价格为万元。(说明:建筑物经济寿命未明确说明，拟定收益期限依据不充足）ﻭＡ:85.4５ﻭB：87.16

C:８8.50

Ｄ：88.90ﻭE：工业用地的监测点评估价格1４、以每间客房的综合投资乘以客房数估算一座酒店的总投资,这种估算的方法叫做。ﻭＡ：单元估算法

B:单位指标估算法

C：工程量近似匡算法

Ｄ：概算指标估算法

E:借款协议15、某房地产投资项目，资产为6000万元,负债为35０0万元，流动资产总额为3000万元，流动负债总额为150０万元。则该项目的速动比率是()。

Ａ．80%

Ｂ．120%

Ｃ．171%

Ｄ．２0０%1６、评估某宗房开发用地２0２3年10月1６日的价值，要将在未来发生的支出和收入都折算到20２3年10月１６日。假如预测该宗土地２023年１0月1５日开发完毕后的房价为3000万元,折现率为1２%，则需将这3000万元折现到202３年10月１6日,即在２023年10月16日的房价实际为__万元。ﻭA.252６ﻭB.２241

C．２１３5

D.29851７、下列不属于普通股股东享有权利的是。

A:股息红利分派的规定权ﻭB:对公司事务的质询权ﻭC:规定赎回权ﻭD：公司剩余财产的分派权ﻭE：执行层的组织协调1８、某套建筑面积为100m2、每平方米建筑面积２02３元的住宅，其实际付款方式为首付5万元,余款向银行抵押贷款。抵押贷款期限为5年，还款方式为按月等额支付，贷款年利率为5%。该套住宅的实际价格为__万元。

Ａ．18.25

B．2０．00

C．21.58ﻭD．２2.001９、__的理论依据是生产费用价值论。

A.市场法ﻭB．成本法ﻭＣ.收益法

D.假设开发未20、某城市2023年至202３年的平均房价分别是2700元／㎡、3３0０元/㎡、3５0０元/㎡,则该城市2023年至2023年房价年平均增长__。ﻭＡ.９.04%ﻭB.13.８６%ﻭC.1０9.０４%ﻭD．1１３.86％21、对无房和住房未达成规定标准的职工实行住房补贴的前提条件之一是房价收入比在倍以上。ﻭA:４ﻭB:5

C:6ﻭD:7ﻭE:房地产估价机构必须加盖公章22、某大楼先后抵押给3家银行并都办理了抵押登记,债务人未能及时清偿债务,拍卖该大楼所得的价款按顺序清偿。ﻭA:贷款协议签订的先后

B:贷款数额的大小ﻭC：各银行起诉的先后

Ｄ:抵押登记的先后ﻭＥ:执行层的组织协调２３、一个住宅社区的住宅建筑基底总面积是3600,而该社区的住宅用地面积是1000０0,该社区的住宅建筑净密度是。ﻭA：３．6%ﻭB：4％

C:36％

Ｄ:４0％ﻭE:执行层的组织协调24、房地产投资的缺陷是__。

A.投资回收周期较长

Ｂ.投资数额巨大ﻭC．变现性差ﻭD．以上均对的２5、__是对原有价格按照时间序列进行修匀，即采用逐项递移的方法分别计算一系列移动的时序价格平均数,形成一个新的派生平均价格的时间序列,借以消除价格短期波动的影响,显现出价格变动的基本发展趋势。ﻭA.数学曲线拟合法ﻭB．平均增减量法

C.平均发展速度法ﻭＤ．移动平均法二、多项选择题(共2５题,每题2分，每题的备选项中，有２个或2个以上符合题意,至少有１个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得０．5分)１、在考虑房地产交易限度的不同承担状况时，房地产正常的成交价格等于。

A:卖方实际得到的价格／(1-应由卖方缴纳的税费比率）ﻭＢ:卖方实际得到的价格-应由卖方承担的税费ﻭC：买方实际付出的价格-应由买方承担的税费ﻭＤ:应由卖方承担的税费/应由卖方缴纳的税费比率

E：买方实际付出的价格－(１-应由买方缴纳的税费比率)2、某开发项目的规划建设用地面积为500０m2，假如地上建筑容积率为6、建筑覆盖率为50%、楼高１7层(其中1~４层为建筑面积相等的裙房,５~17层为标准层）,则标准层每层建筑面积为（）m2。

A．882

B．1765

C.1667ﻭD．１5３８３、短期偿债能力指标重要是。ﻭＡ：流动比率

B：速动比率

C:资产负债率ﻭＤ：存货周转率ﻭE：存货周转天数4、成本利润率的计算公式是__。ﻭＡ．开发利润÷(土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售费用)

B.开发利润÷(土地取得成本+开发成本)

C.开发利润÷(土地取得成本+开发成本+投资费用)

D.开发利润÷开发完毕后的房地产价值5、下列关于所有权的表述中,对的的有。(202３年试题）ﻭA：所有权是从物权

B:所有权是自物权

C:可对所有权人的物设立他项权利ﻭD:共有是拟定份额的共同所有ﻭE:建筑物区分所有权人仅拥有专有部分所有权６、具有独立设计的施工图和相应的概预算，可以单独施工，但竣工后不能独立形成生产能力或发挥使用效益的工程是__。

A．建设项目ﻭＢ.工程项目ﻭC.单位工程ﻭD．分部工程7、通常房地产开发投资利润率的计算基数为__。ﻭA．土地取得成本＋开发成本

B.土地取得成本＋开发成本＋管理费用

C.土地取得成本+开发成本＋管理费用＋销售费用ﻭD．开发完毕后的房地产价值8、委托人不得竞买自己所委托的拍卖标的，也不能委托别人竞买，这体现了拍卖活动应当遵循的。(20２3年试题)ﻭＡ:公开原则

B:公平原则ﻭＣ:公正原则ﻭD：诚实信用原则ﻭＥ：执行层的组织协调9、下列对于房地产开发项目管理的有关说法中对的的是__。ﻭA.房地产开发公司应当对其开发建设的房地产开发项目的质量承担责任

Ｂ.经济合用住房建设用地应在建设用地年度计划中统筹安排，并采用出让或行政划拨的方式供应

C.商品房经核验后，确属主体结构质量不合格的,购买人有权退房，给购买人导致损失的，房地产开发公司应当依法承担补偿责任

D．房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起60日内,对涉及公共安全的内容,组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收

E．在投资项目总投资中，投资者可按其出资的资本金的比例依法享有所有者权益，也可转让其出资,但不得以任何方式抽出１０、住宅建筑净密度与等有关。

A：房屋建筑面积

B：建筑层数

C：层高ﻭD：房屋排列方式ﻭE:房屋间距ﻫ１１、房地产开发项目的投资的特性不涉及_＿。

A.投资具有时间性ﻭB．投资目的在于得到报酬ﻭC．投资具有政治行为

D.投资具有风险性１2、＿_不属于市政公用设施用地。ﻭＡ．公共交通用地

B.煤气调压站

Ｃ.广场用地

D．火葬场13、某家庭申请了25万元2023期住房抵押贷款,年利率为６%。该家庭在按月等额偿还4年后于第５年初一次偿还了本金６万元,则从第5年开始该家庭的月还款额减少了元。

A:994.３7

B:１01６.81ﻭC：125５.1６

D:1３87.24ﻭE:借款协议14、关于投资项目资本金的表述错误的是__。

A．投资者可以转让其出资

B．投资者享有所有者权益ﻭＣ.投资者不得以任何方式抽出

Ｄ.投资者可从项目法人处获取利息１5、某宗房地产的土地面积为10０0m2，建筑面积为14０0ｍ2,现需拆除重建，估计建筑面积的拆迁费用和残值分别为3０0元/m2和５0元/m2，则该宗土地的减价修正额为__元/m2。ﻭA．５0

B．250ﻭC．3０0

D．35016、查看估价对象房屋室内环境污染状况时，对室内来源的污染物，应重点查看。ﻭＡ：墙体承重材料ﻭＢ:竹质的家具

Ｃ：装修装饰材料ﻭD:家用电器

E:执行层的组织协调17、一宗房地产的土地价值为4０万元，建筑物价值为６0万元，已抵押贷款4５万元,作为某种目的的估价结果为55万元，则该估价目的的也许是__。ﻭA．买卖ﻭB．抵押贷款

C．拆迁补偿

D.保险18、依代理委托方的不同，物业代理可以分为_＿。ﻭA.联合代理

B.买方代理ﻭＣ．独家代理

D．卖方代理

E．双重代理19、中国现有房地产价格记录，是基于各类物业()的记录。ﻭA．平均价格ﻭＢ.加权价格

C.抽样价格ﻭＤ.成交价格20、产权人将拥有的房地产向保险公司投保时,签订保险协议的形式重要有。

A：保证书

Ｂ:投保单

C:保险单

D：批单

E:暂保单21、建设工程进度控制工作的重要内容涉及。

Ａ：施工现场的调研与分析

B：编制项目建设工程进度计划ﻭC：监督项目施工进度计划的执行ﻭD:制订勘查计划ﻭE：对项目建设总周期目的的论证与分析22、编制房地产投资计划与资金筹措表之前,应先编制.(20２3年试题）ﻭＡ：钞票流量表ﻭＢ:损益表

C：资金使用计划

Ｄ：资金筹措