当前我国及深圳市产业规划发展情况

龙岗街道南约社区洋桥和汉田片区工业区升级改造可行性研究汇报(初稿)深圳市全至工程咨询有限公司2014年9月12日目录开发对象和范围1建设周期与投资规模2收益的主要来源32项目年回报率及还款计划4结论与建议5洋桥和汉田片区工业区升级改造项目可行性研究项目区位及范围项目定位拟建规模目前完成审批工作31.开发对象和范围2.建设周期与投资规模3.收益的主要来源4.年回报率及还款计划5.结论与建议1.开发对象和范围项目区位及范围4深圳市龙岗中心组团东部发展轴和北部发展带《深圳市城市总体规划（2010-2020年）》1.开发对象和范围项目区位及范围5靠近龙岗中心城，为深圳市高新区宝龙高新园区西北角的产业拓展区与宝龙园区、大运新城、龙岗中心城及坪山新城等共享产业基础、基础设施及公共服务1.开发对象和范围项目区位及范围6洋桥（工业区）、汉田城市更新单元范围本项目更新范围1.开发对象和范围项目区位及范围7大浪路1.开发对象和范围项目区位及范围81.开发对象和范围项目定位9发展定位以龙岗中心城为依托，抓住深圳市高新区宝龙高新园转型升级发展的机遇，将项目整体重建改造为与宝龙高新园产业配套发展、产居功能融合区，集总部经济、研发、柔性化生产和综合配套服务功能于一体的深圳现代产业园。高效的、生态的、领先的国际一流产业园高效–平台高效、服务高效生态–绿色智慧、尺度宜人领先–硬件领先、功能领先1.开发对象和范围项目定位10发展定位1.开发对象和范围项目定位11客群定位核心引入医药类龙头企业，带动产业自主集聚，兼顾复合性和长远弹性空间，打造生物医药产业为主导的复合型产业园。1.开发对象和范围项目定位12功能定位体现“产城融合，混合加速”的发展理念1.开发对象和范围项目定位13功能定位各功能物业之间形成互为配套、相互助益且平衡的生态链；1.开发对象和范围拟建规模14序号功能规模（㎡）备注一产业用房指标38413430%1研发写字楼500002模块化产业用房1264033返还政府产业用房192074回迁产业用房1125245总部产业用房76000二配套用房指标16462970%1配套公寓995282商务公寓300803回迁商业315214写字楼底商20005公寓底商5006产业用房底商1000三小计548763四停车位指标970002425个五合计6457631.开发对象和范围拟建规模151.开发对象和范围拟建规模16功能配比合理性：依据2014年实施的《深圳市城市规划标准与准则》工业用地混合使用指引，工业用地可混合开发商业用地、办公用地和三类居住用地，但研发用房与厂房（无污染生产）建筑面积合计不宜低于总建筑面积的70%。开发强度合理性：本项目规划建设用地为107709.94平方米，拟调整为为工业用地，计划建设计容建面为548763平方米，工业用地容积率为5.1，符合《深圳市城市规划标准与准则条文》新型产业用地容积率上限6.0的要求。1.开发对象和范围已完成审批工作17项目前期工作进展顺利，政策审批风险较小。洋桥和汉田片区工业区升级改造项目可行性研究建设周期建设标准估算内容总投资181.开发对象和范围2.建设周期与投资规模3.收益的主要来源4.年回报率及还款计划5.结论与建议2.建设周期与投资规模建设周期192.建设周期与投资规模建设周期202.建设周期与投资规模21符合我国绿色建筑评价标准等级一星级标准，其中甲级写字楼符合三星级标准符合深圳绿色建筑评价标准等级铜级标准建成绿色产业园区建设周期2.建设周期与投资规模估算内容22建设补交地价，参照《深圳市城市更新办法》：第三十六条，拆除重建类城市更新项目中城中村部分（非农建设用地），建筑容积率在2.5及以下部分，不再补缴地价；建筑容积率在2.5至4.5之间的部分，按照公告基准地价标准的20%补缴地价；建筑容积率超过4.5的部分，按照公告基准地价标准补缴地价。依本办法补缴地价进行拆除重建后，符合有关规定的建筑物和附着物均可以由建设单位取得完全产权，并可以自由转让。第三十八条，工业区升级改造升级改造为工业用途或者市政府鼓励发展产业的，原有合法建筑面积以内部分不再补缴地价；增加的建筑面积按照公告基准地价标准的50%补缴地价；补交土地价款项目建设用地中非农建设用地面积为26575.92平方米，其他建设用地面积为81134.02平方米。23转让补交地价，参照《深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）》（深府办【2013】3号）、《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》（深府办【2014】8号）工业楼宇，应按照工业和办公公告基准地价的平均值补缴地价。按照《深圳市基准地价（2013年）》计算补交新型产业用地的土地价款，地块周边工业基准地价平均价317.5元/㎡，地块周边办公基准地价平均价1271.5元/㎡，因此本项目新型产业用地补交地价按照工业与办公基准地价的平均值计算为794.5元/㎡；配套设施，应按照市场评估地价标准补缴地价。配套公寓与商务公寓基准地价平均价1193.5元/㎡，商业基准地价平均价2118.5元/㎡。市场评估地价按照基准地价的三倍预估。2.建设周期与投资规模估算内容补交土地价款24建设用地功能用房安排：用地类型占地面积计容建筑面积其中产业用房配套商业配套公寓非农建设用地26575.92135537.1935021.00100516.19其他建设用地81134.02413225.81384134.0029091.81更新改造后物业运营安排：功能分区经营性物业（单位：㎡）返还面积销售面积租赁经营面积政府产业用房建筑面积合计产业用房112524.00202403.0019207.00334134.00研发写字楼50000.0050000.00公寓129608.00129608.00商业31521.001000.002500.0035021.00合计144045.00333011.0052500.0019207.00548763.002.建设周期与投资规模估算内容补交土地价款25补交土地价款：46599.94万元物业类型建筑面积（㎡）地价测算面积应补地价（万元）应补交地价(含契税印花税)(万元)免地价（㎡）补20%基准地价（㎡）补50%基准地价（㎡）补基准地价（㎡）补评估地价（㎡）产业用房384134.00

384134.00202403.00

31340.6432437.56配套商业35021.0035021.00

0.00配套公寓129608.0031418.8053151.8429091.8115945.5529091.8113683.4514162.37合计548763.0066439.8053151.84413225.81218348.5529091.8145024.0946599.942.建设周期与投资规模估算内容补交土地价款2.建设周期与投资规模估算内容26拆迁补偿费用补偿标准：现金补偿部分，按照同类项目经验按8000元/平米计算，不再进行过渡安置、搬迁及二次装修补偿。物业返还部分，根据《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）》，临时安置过渡费按20元/㎡•月计算，回迁房一般建设周期约为3年计算。搬迁涉及的二次装修、搬迁等补偿费单位成本按照1000元/㎡计算。项目现状建筑面积158573.83平方米，其中144045平米按照1：1返还比例实施物业返还，剩余14528.83平方米以现金补偿。拆迁补偿费用共计36398.80万元，其中现金补偿11623.06万元、过渡安置费10371.24万元、搬迁补偿费14404.50万元。27建筑安装工程费用：253636.49万元工程建设其他费用：17929.14万元预备费：13578.28万元建设费用共计285143.91万元，单方造价为4415.61元/m22.建设周期与投资规模估算内容建设费用28计算思路：补交土地价款46599.94万元，拆迁费用36398.80万元，建设费用285143.91万元。项目采用边开发边运营，运营实现的销售收入再投入项目建设中，建设资金不足通过银行贷款解决。按照最低资本金要求，自有资金77755.36万元，占总投资20%。按照建设周期计划，运营实现的销售收入208324.20万元，占总投资54%，经测算，银行贷款需101121.38万元，占总投资26%。按银行最新公布的5-30年贷款利率6.55%预计估算，建设期利息20634.13万元。2.建设周期与投资规模估算内容建设期利息29总投资估算为388776.78万元，总单方造价为6020.43万元/m2补交土地价款46599.94万元拆迁费用36398.80建设费用285143.91万元建设期利息20634.13万元。2.建设周期与投资规模总投资洋桥和汉田片区工业区升级改造项目可行性研究收益方案物业市场价格收入测算301.开发对象和范围2.建设周期与投资规模3.收益的主要来源4.年回报率及还款计划5.结论与建议313.收益的主要来源收益方案功能分区经营性物业（单位：㎡）返还面积销售面积租赁经营面积政府产业用房建筑面积合计产业用房112524.00202403.0019207.00334134.00研发写字楼50000.0050000.00公寓129608.00129608.00商业31521.001000.002500.0035021.00合计144045.00333011.0052500.0019207.00548763.003.收益的主要来源分布：深圳研发办公物业主要分布在南山高新区、西丽、车公庙及外围区域的龙岗及光明新区；随着中心城区企业对外扩张与需求外溢，近年来，外围区域的龙岗及光明新区研发办公物业出现了较快的发展32物业市场价格33近年来，龙岗区高新技术产业的快速发展是研发办公物业需求增长的重要支撑。龙岗区已建成研发办公物业主要有天安数码城、中海信上市企业总部基地、李朗软件园、华南国电大厦、广弘星座从现有研发办公物业的的租售及入驻情况来看，整体还是比较乐观的，说明龙岗区发展研发办公物业一定程度上得到企业和市场的认可，为区域研发办公市场的发展奠定基础。名称项目规模分期开发销售均价（元/㎡)租赁均价（元/㎡·月）入驻率龙岗天安数码城一期：50168㎡二期：71000㎡三期：117882㎡四期：297000㎡分四期开发一手14000-15000；二手13000毛坯：40-50精装：50-60项目一期是2008年入伙，现时入驻率已达90%，二期于2010年中投入市场，目前全部售完，销售速度较快，三期现时入驻率约为50%。中海信上市企业培育基地：228000㎡上市企业总部基地：380000㎡分二期开发政府限价9000；40一期约90%；二期正在建设中李朗软件园一期：100000㎡二期：300000㎡二期/25一期入住率约50%；华南国电大厦其中单栋总建面4万㎡——10000-1200045——广弘星座14万㎡10000左右2014年9月入驻3.收益的主要来源物业市场价格343.收益的主要来源物业市场价格项目名称物业类型单价（元/㎡）与本项目契合度阅山公馆住宅15500★★☆☆☆仁恒峦山美地住宅18500★★★☆☆金地名峰住宅17000★★★★☆旭源怡景轩住宅14500★★★☆☆振业天峦住宅15000★★★☆☆项目周边商品房住宅销售情况为：周边商品房销售价格约为1.5~1.8万元。353.收益的主要来源项目收益起始价格项目名称数量单位当前销售均价（元/㎡）一、销售部分总部产业用房76000.00㎡12000模块化产业用房126403.00㎡10000政府回购产业用房19207.00㎡9700配套公寓99528.00㎡15000商务公寓30080.00㎡18000商业1000.00㎡32000二、租赁部分研发写字楼50000.00㎡40商业2500.00㎡134洋桥和汉田片区工业区升级改造项目可行性研究收入及成本测算报表编制财务指标还款计划361.开发对象和范围2.建设周期与投资规模3.收益的主要来源4.年回报率及还款计划5.结论与建议4.年回报率及还款计划37收入及成本测算收入测算：总收入652877.51万元，其中销售收入约为566768.34万元，运营期（14年）租赁收入61964.40万元、物业管理费收入18601.22万元、地下停车场收入5543.55万元。成本测算：总成本387276.64，其中开成本339696.34万元，固定资产折旧13355.42万元，自营事业成本17221.83万元，销售费用17003.05万元。利润总额221453.25万元4.年回报率及还款计划38报表编制损益表4.年回报率及还款计划39报表编制全部现金流量表4.年回报率及还款计划40报表编制自有资金现金流量表4.年回报率及还款计划41报表编制还款4.财务分析评价42财务指标序号名称单位数量备注1项目计算期年20

2计算期内总收入万元652877.51

3计算期内平均年收入万元32643.88

4计算期内平均年纳税额万元4975.55

5资本金净利润率%11%

6销售净利润率%25%

7税前内部回报率%19.60>8%

8税后内部回报率%15.02>8%

9所得税后财务净现值万元25476.58>0

10所得税后静态投资回收期年5.78<计算期

11所得税后动态投资回收期年6.49<计算期

4.财务分析评价43财务指标选取销售收入、建设投资做为敏感因素对项目财务内部收益率进行了测算:

建设投资与销售收入对内部收益率的影响十分显著，因此项目一方面需严格控制建设投资成本，另一方面，应加强项目的推广力度，提升物业服务水平，保证项目经营收入的实现，以达到项目目标。变动比率敏感因素-15%-10%0%10%15%建设投资17.