楼市论文集粹

楼市论文（zt）------羡慕学者的学识和才能。以下转载，在此向文中作者表示敬佩，希望自己能学好经济学，用好经济学，将来成为拥有作者一半学识的文化人。上海楼价是高是低，楼市有无泡沫，恐怕会是本论坛永恒的主题。这里只谈一谈，我个人的一点看法，欢迎拍转。一、上海现在楼价是市场的产物。上海房价2003年全年涨幅在25%左右，这个涨幅已大大超过上海GDP总量、户均家庭可支配收入的增幅和恩格尔系数降幅。2004年，到目前来看，恐怕还是难以退烧的。楼价到底高不高，确实高。但必须承认楼价基本上还是在一个自由和开放的市场上形成的。既然是在市场上形成的，决定价格的就是需求与供给。如果现在房产市场供大于求那就要跌，反之就要涨。值得专门提一下，现在经常混淆的是，到底什么是“供应量”和“需求量”。“需求量”没有问题，就是指有效购买力，与多少农民进城，多少青年准备结婚，不能讲完全没关系，但关系也不大。需要指出，“供给量”指的不是建筑面积，也不是土地面积，而是市场价格（市值）的总和。这里，我需要表明一下身份，我是空方。作为空方，我最感谢的就是“世贸集团”了，“滨江”和“湖滨”这样两个地方的房子，都给“炒”成了天价，对比“康桥”，对市场最大的贡献是，在同样面积的土地上把“供应量”提高好几倍。同样需要感谢的是，“中远两湾”它的高容积率，也起到了同样的效果。如果你学过《西方经济学》，自己画一下均衡曲线和市场需求曲线就知道，“高价房”绝对是双刃剑，如果市场反转，对价格杀伤程度最大就是它，一旦开始下跌，必然是市场连锁反映（这以后再专门讨论）。但另一个需要指出的是，市场上形成的价格，并不代表没有泡沫。你说是20块的“湘火炬”的价格合理，还是3块5的“湘火炬”的价格合理？其实不过是反映了不同时间内市场对它的供求关系而已。房价既然是由市场决定的，涨跌自然也是正常的现象，和其他的市场没什么区别。就象股市，今天能涨到2200点明天也能跌破1300，没什么稀奇的。知道了上面几条，现在市面上1/4的楼市评论你就不用看了。什么土地拍卖价格上升（其实反映市场对土地需求），什么原材料张价（建造成本不过900元/平方米，建材对房价的影响恐怕只能体现在小数点3位以后），种种理由，各样分析，你就都知道都是扯谈。明天房价要是供过于求，他割肉斩仓也要买，变成“烂尾楼”也要停；明天如果需求旺盛，再烂的房子也能卖。归根到底，是对房子的供求关系决定了房价，（由于建筑成本相对固定，其实是对土地的供求关系决定了房价）。我们习惯讲，“价格围绕价值波动”，道理没错，但指导实践就不行。因为我们既没有办法发现波动的范围，也没办法发现波动的时间。通过价格去发现价值，实际上根本不可行。在这里，我说句大话，我来打房价老虎，保证3月内房价打下30%。最简单的中心精神：保证供给，限制需求。1、落实国家土地管理规定，标到地后2年不开发的一概收回，重新招标。（这国家是有法律依据的）限制囤积居奇，限制炒土地行为。2、建设500万平方米经济适用房。经济适用房免去土地出让金，由政府财政代付动迁补偿金。房屋价格与“市场房价”相应便宜45%左右。但收取物业税，每年物业税为“政府核定该房屋当时价格”的7.5%～15%（由当年通货膨胀系数决定）。经济适用房不得自由流通，但可以按“政府核定该房屋当时价格”卖给政府（或其代理非盈利型机构），政府不得拒绝收购。经济适用房出让及回收情况，包括购买及出售人，完全上网公开。经济适用房先面向特定人群出售，逐步扩大。除失业及退休人员，经济适用房应有交纳上海社会保障记录，其优先程度，按家庭登记人口总交纳年限决定。经济适用房每户限购一次（注意，是一次）。经济适用房容积率不低于4.2。位置考虑方便群众交通。3、商品房供应集中向高档商品房发展，市中心集中供地。以平抑高档商品房价格为重点。争取高档商品房价格下跌，争取出现“多米诺骨牌”效应，出现连环下跌。4、商品房交易登记制度，对商品房交易赢利收取所得税，税率为33%。房屋由于质押等方法引起所有权变更的，采取拍卖手段。对刻意隐瞒房屋交易价格的，不保护其不当得益，并采取严格法律手段。5、商品房租赁登记制度，对租金收取所得税，税率不低于利息税。住房和大米白菜没什么区别，就是这么简单。就着几招（张五常讲“乱拳打死老师傅”）就这个意思。二、排队与房价记得原来在论坛上看空房价的时候，有人质疑我，“你说要跌，可买房为什么要排队”。当时，我反问，买“巴比”馒头也要排队，难道代表粮食会涨价吗？应当承认，我的回答是错误的。有排队这样的情况出现，就说明价格有上调的空间。但我之所以这样回答，也不是完全没有理由的。套一句老话，情况是很复杂的。我慢慢来讲。今天，最让我关注的排队现象是，NBA的球票排队，3000张票一日出空，其受欢迎的程度，真不是盖的。但是，究竟是什么样的需求支持这样的情况呢？问题的关键，是排队买到后的票子可以高价在市场上出售；不排队就要到市场上去花更多的钱去买同样的票子。在这个问题上，我们还是必须感叹市场那无可伦比威力，不论是球迷还是黄牛，在市场的面前变得如此平等，共同发现“物品”的“真正价格”。其实问题很简单，据说照一般的牌价，雇一个民工排一天队的价钱是200元，只要预期在“黑市”上能把着200元赚回来，就有人雇人会去排队，如果他自己愿意这样挣200元的话，他自己会去。我们不论是当年排队买冰箱、彩电，还是排队买“巴比”馒头；不论是买“甲A”沪连对决，还是今天买“NBA”都是这样的机制在起作用。没有什么稀奇的。我们得出结论是：排一个队（按一昼夜计），行为本身最多值200元。如果，你预期排个队的行为收益超过200元，那就排队去吧。同样，市场这只看不见的手，等你到达的时候一定会看到一条长龙的。回到刚才的问题，排队和房价的关系是怎样的呢？我的结论是，有排队对未来房价涨跌的预期，没有太大的价值。在市场的条件下，任何交易都要在“买”“卖”双方进行，有人“买”才“卖”得了，有人“卖”才“买”得到，价格是市场均衡的产物，大家都由自己，对商品的估计进行交易。有排队这样的情况出现，确实就房价说明价格有上调的空间。但这个价格、这个预期都是指现时现地的市场而言，于未来无关。而产生这样的价格空间，刚才已经讲过200元足以。对房产这样的资产，200元说明什么问题。再举个例子，如果同样包子，别人买1.5元，你卖1元，如果供应量有限的话，你那必然会有人排队，但于未来粮食和包子价格无关。同样的例子，还有电冰箱、甲A球票，当年都是一票（物）难求，现在都弃如破履，在我们这样一个“低收入”的国家，排队就太普遍、太容易了。顺便提一下，为什么供应方会故意出让这样的“价格空间”呢？其往往有其他的目的，以NBA为例，如果它大幅提高票价，完全可能排除排队现象，但对NBA来讲，他在中国的比赛只有两场，但它的市场空间和潜力很大，他关注的是主题衍生产品、广告市场，这样就需要培养一个广泛的市场。一味提高票价，把NBA搞成“贵族运动”，不符合他根本利益。房产商也是这样，在价格和房型选择上给一点优惠，能加快资金回笼，增加销售速度，效果其实比打广告划算得多啊。三、彩票、股票与炒房我曾经讲过：在中国凡是抄股的必定相信有“庄”，凡是赌球的必定相信有内幕，凡是相信买彩票的必定相信有规律，凡是炒房的必定相信“只涨不跌”。我们在这里并不讨论上述问题的有无，而在于一旦股票市场没有庄，赌球没有黑幕、彩票没有规律，炒房不是“只涨不跌”，那还“玩”个什么啊？我有时是买“彩票”的，但我知道彩票价格的一半会被国家收去，只有一半会让中奖者来分，所以多买彩票等于多交税。既然明白了，试试运气而已，所以也不专心。“专业”彩民不是这样的，猜“明牌”，算“概率”，花样百出，不亦乐乎，归根到底，都相信有规律可寻，不这样不足支撑他追求的回报。（友人告诫我，为点击率考虑，不要用数学公式，但我这里必须用一下。）我希望大家理解“数学期望值”的概念买彩票的收益（数学期望值）=中奖奖金×中奖概率=总投入资金×中奖概率=投入资金×0.5这等于讲，把买彩票当投资手段，只能收回一半的成本。这样摆明的亏本生意，如果不是相信彩票必定有规律，会去投入吗？赌球也是类似，我是不赌的，但大家想必知道，赌球中凡是实力弱的，赔率必然高；凡是实力强的，赔率必然低。在这里，还是市场那只看不见的手控制着一切，利用赔率（其实就是价格）这个奇妙的杠杆，保持着市场的平衡，风险和回报永远成正比。不管是固有的两队实力差别，还是某主力的突然受伤，一切变化都可以在瞬间反映到赔率上。我劝我的朋友，如果不是相信你一人可以对抗全世界，就不用花时间和精力去选择一方投注了。因为，回报的数学期望值一定相等。赌球的收益（数学期望值）=投入资金×赔率×概率－赌博公司的抽成=投入资金－赌博公司的抽成这样的投资注定是负收益，如果不是相信赌球必定有内幕，谁会去呢？证券市场的情况也类似，我非常敬佩的一位前辈经济学家就讲过，“中国股市就是一个大赌场”，如果你投入股市的资金是期望通过上市公司的有效经营，通过分红和基本经营情况的改变来获益的话，我们在这里向您表示敬意，您是孤独的守望者，即使在欧美的股事上您的收益，也需要好几年的时间。如果你还是要直接股价的波动上受益，那不好意识我告诉你，如果是一个充分和绝对完善的市场，恐怕您的智慧和见识都没有办法帮你。不用费心去研究考虑了，你精心选的股票回报恐怕在期望上不会比你家的狗狗高多少。并非鄙视你的美丽和智慧，也不是我刻意恭维你的爱犬，只是因为一个简单的原因，你毕竟没办法拥有所有的智慧。你知道“高科技”未来的收益可能增长的很快，可以市场也知道，所以他的“市盈率”也高，“网络公司”未来可能“不得了”，所以它的股价也“了不得”。这个“ST”可能要摘牌但也可能“改换门庭”，别担心，它的价格一定把两种情况都考虑了。当然，这都依赖于我们的前提，“如果是一个充分和绝对完善的市场”，如果有“庄”的存在，游戏规则就大大不同了。所以，与“庄”共舞成为市场主旋律，与“庄”博弈成为股评的主要话题。如果没有“庄”，不知道还有多少人愿意炒股。下面是我们的主题，如果你买房子是为了出租收益的话，那你的成本是你房子的市值，你的收益=房租－物业管理费－折旧－税金及其他支出，在正常情况下，请你放心，大约收益不会比长期国债高多少的。如果高的离谱，放心各种资金都会蜂拥而入，提高房价（成本），降低租金（收益），直到社会的平均水平。这就是市场的力量。如果是纯粹炒的。通过上面几个例子我们知道，市场是不会缺位的。不用仔细考虑，是大户型还是小户型，如果小户型租金高必然它的售价也高，如果要修地铁，价格肯定考虑了，如果突然有可能修不成，价格马上会体现出来。你家门前有74%的可能修条路，那这条路修成后收益的74%已经体现在你的房价上了。不要怀疑市场的有效性。宏观经济向好，开世博会，必然在价格和预期上都已经反映了，就象“网络股”即使一毛钱还没挣到，一样是天价。举个例子，如果原来预期GDP增长是9%，即使它增长了8.9%，只要低于原来预期，一样跌给你看。我们常常看到有什么“专家”大谈什么“未来经济发展，×××效应”等等，都是扯谈，我预计要打世界大战，还买房子吗？亏损股只要亏得比预期少就能涨，蓝筹股即使赢利，只要赢的不够多，一样会跌。现在的房产价格就已经是“未来经济发展，×××效应”的房价了，到是一旦发展不如预期，或市场上有什么“风吹草动”到是会影响价格的呢。1997年到2003年，为香港的经济增长率比日本国高，为什么香港跌而日本涨呢？四、房价下降只能是幻想吗？今天在网上偶尔看到金岩石先生文章，不怕当“文抄公”摘抄其中一段如下：“房地产市场上有三点是明确的。第一、从现在开始供求之间的非对称性开始减弱，这是好事。第二、基于廉价土地所提供的未来供给将会减少。第三、伴随着银行的紧缩政策，意味着开发商在廉价土地上获得廉价资金提供廉价房屋的能力下降了，其结果必将导致开发成本上升。”金岩石认为，中国的房地产市场还有两个特殊的前提，第一是中国人有房屋偏好，中国人不论走到世界哪里，哪里的房价就上涨。第二、中国人多地少，这是一个基本的现实。在这两种情况下，中国在常规的需求函数上又增加了一个特殊的函数。从这个意义上看，宏观调控时期人们都在等待房价的下降，他认为这只是一个幻想。从中国目前房地产市场长期的成长趋势看，难以避免的结论是，中国的房地产价格会持续上升。金先生是哈佛的博士，其学位人望向来我是十分景仰的，但对上文的几个观点却不敢苟同。不知道萨老见了这“只涨不跌”论感想会如何？而哈佛诸公的眼镜恐怕也掉落一地了。首先，按俗话将，“有涨有跌才是市场经济”。为什么有涨有跌，市场需要不断平衡而已。“市场出清”是微观经济基本假设。如果真的有一种商品只涨不迭，供求如何保证平衡。房价不会下降，就意味着，需求永远增加，供给永远减少。这可能吗？当然，我强调我认为，考察房产市场的供需量，应该以购买金额和销售量来考虑，而不是房屋面积。需求量与多少农民进城，多少青年准备结婚，关系也大。“供给量”指的不是建筑面积，也不是土地面积，而是市场价格（市值）的总和。关于需求的具体分析，我下一篇再讲。金先生的观点有几个依据，1、土地成本增加；2、中国人有房屋偏好；3、中国人多地少。上述3个依据我感觉都有商榷的余地，在市场环境中，真正决定商品价格的是供需关系，与商品的成本关系不大。成本只有得到市场的认可，才能体现在价格上。是对房子的供求关系决定了房价，明天房价要是供过于求，他割肉斩仓也要买，变成“烂尾楼”也要停；明天如果需求旺盛，再烂的房子也能卖。我们的“东方经济学”讲“价格围绕价值波动”，道理没错，但指导实践就不行。因为我们既没有办法发现波动的范围，也没办法发现波动的时间。97年香港房价高企的时候，企业不顾一切拍地，泡沫破灭，该死的死，该跌的跌，当初高价拍的地，谁理你啊。知道你地价高，估计你头寸紧，还要杀你价呢。就是我们现在的市场，各房地产公司拿地的价格相差很大（能差上几10倍），但反映在房价上呢？能发现他们这原始的差别吗？关键还是供需（有效购买能力、购买意愿、有效供给能力、供给意愿）这4个因素在起作用。经济学的基本前提之一是，资源稀缺。从这角度来看，恐怕全世界不只中国人对房屋有偏好，也不只中国人多地少吧。再讲，中国人3千年前就在香港、台湾（有文物为正），200年前去美国，可是这些地方都是有涨有跌的。所谓“偏好”又有什么关系呢？不论走到世界哪里，哪里的房价就上涨，这荣誉恐怕只有“地理大发现”时的欧洲人才担当得起。其实“中国人”也是“经济人”，拿“中国人习惯”说事，容易误入歧途。10年前，大家“排队买彩电”，不是也有人论证过“中国人对家用电器有偏好”吗？如果讲人多地少，恐怕墨西哥城的人口密度要比纽约高，好象房价不是吧，还有孟买呢？金先生是博士，“不识庐山正面目”，恐怕是“只缘身在此山中吧”。五、长期投资房产有超高回报吗？近2日，坛子上的方向又有变化，纷纷谈起房产的长期投资价值来。我们讨论的例子是：上海的华侨新村（上海改革后第一批商品房），在1979年时价格是6万左右，现在价格为100万左右，25年回报是17倍。上述的例子很典型，也很难得，对我而言我也很熟悉，我很愿意通过这个例子来讨论房产的投资价值问题。首先，必须承认，房产不是消费品，而是投资产品。当时的7万元，肯定是一笔巨款。但买一所房子，至少有了基本的“安身立命”的基础。而留在手边挥霍，肯定早就没有了，（我身边就有这样的例子）。第二，我觉得当时的“华侨新村”7万元的价格应该是偏高的，当时有很多老房子出售，由于没有“煤卫”，价格便宜很多，由于很少人买得起，我记得长阳路上的新里一栋才3万多，（03年买出是50多万），好房子也便宜，上方新村新里1栋也就10万。现在恐怕上千万了。当时老房子不值钱，不认识他的历史价值。“华侨新村”是新公房，所以偏贵。但由于当时它就是商品型的，就有它的普遍性，具有分析价值。其实当时价高其实主要并不高在绝对价格上，而是高在房价与收入的比值上。从与收入比来讲。当时人均收入不超过40元/月（那时是“38元万岁”的时代），而满足吃饭的基本需求后，可支配收入就更低了。如果按今天的2000元/月的价格来计算，当时的价格几乎相当与现在的300多万了。这样的价格已经是天价了。这当然只能是特殊历史的产物，“华桥新村”是侨汇房，讲难听是“钓凯子”的，讲好听就是现在的“豪宅”了。我个人感觉，在79年6万比今天300万，还要难得。但也确实证明一个道理，房子的价格最基本的决定因素可以认为是2个方面，一是货币购买力（大家记得80年代的钱多“值钱”吗？），二是社会收入。这2点从根本上决定了市场的需求情况。过去、现在、未来的房价，都是这样。现在房子的保值价值，也就体现在对上述2点的反向作用而已。然后，我们来分析他的收益情况，25年回报是17倍。按年折算是多少呢？年回报约是11%，加上5%的出租收益（其实实际上在98年前都没可能实现这么高的收益的），扣去房钱、地产税什么的（这倒很便宜）总和约是16%。但是，我们扣除人民币购买力下降的影响呢（有统计，现在人民币购买力是当年1/10），我估计年收益也就7%~9%。这可是我们经济增长最快的25年啊（社会收入增长效果最明显）。这样来看，如果社会收入增长不能达到前25年的水平（我认为达不到，否则我们提前到2020年就能实现伟大复兴），以历史情况看，房产的年回报也就在5%~7%之间。根据我了解，这样的回报和其他情况差不多，有人讲，计算1990~2003年的香港房产市场，总回报也是这个水平。我的结论：长期来看，年回报在5%~8%之间。说高不高，说低不低的一个水平，市场平均水平而已。可见，市场规律还是起决定作用的。如果讲投资价值的话，我们有个比较，伯克希尔•哈撒韦公司(BerkshireHathaway)（老板是巴菲特）在过去1964到2003年的39年中年平均回报是22.2%,而同期标准普尔500指数的投资回报平均每年是10.4%,（也就是讲就是你闭着眼睛选一个股票，预期回报是10.4%），上述收益是扣除通涨的，虽然由于统计指标不明确，不能直接比较，但还是很有参考价值的，我请大家自己比较一下。下面是比较夸张的例子：1979年，当时人民币对美圆是1比3左右，这就是1万美金。如果在1980年，你用1万美圆投资“微软”，今天的收益是6亿美圆如果在1980年，你用1万美圆投资“沃儿马”，今天的收益是4千万美圆如果在1980年，你用1万美圆投资“GE”，今天的收益是1千万美圆如果在1980年，你用1万美圆投资“intel”，今天的收益是9千万美圆如果在1984年，你用1万美圆投资“甲骨文”，今天的收益是6千万美圆如果在1989年，你用1万美圆投资“DELL”，今天的收益是8千万美圆如果在1994年，你用1万美圆投资“思科”，今天的收益是1千万美圆能比吗？就是在中国，当年海淀区四季青乡政府，用2万元掺股“四通”，后来分得不下6千万。分得少，主要还是它后面经营地不好。80年初，齐白石的1幅画不过几千，今天可能几十万你用6万元买“猴票”，今天估计也上亿了。如果是“梅兰芳”，就更厉害。你用3万买1000张股票认购证，也能赚个300多万了2000年到现在，基金的回报据说也不止年15%。当然，上述投资风险大得多了，所以回报高。六、需求是怎样被放大的（1）？每次写文章讨论房产市场文章，我都要不厌其烦解释一个基本的理念，“决定房产价格的是需求与供给”。其中，需求量就是指“有需求的购买力”，供给量指的是“市场价格（市值）的总和”。之所以我反复强调这样基本概念的“ABC”，主要原因是，现在实在是充斥着太多的混淆，其中最普遍的就是把人口量当需求，我们常常可以看到，将人口增长（或城市人口增长）再成上一个所谓的“平均住宅面积”就当未来的需求，用多少农民进城，多少青年准备结婚，来预计市场的需求。前不久，还有一篇关于“老年公寓”的文章，就将老年人数中3%（据说是国外住老年公寓的比例）乘上所谓人均30平方（其实，以我们的居住条件，能有20就不错了）来预测未来市场。在完全没有考虑现实支付能力、生活条件、养老习惯、医疗条件的情况下，我实在不知道这样的需求预测有什么价值。更加受到误解的概念是“供给量”。我们的“供给量”指的不是建筑面积，也不是土地面积，而是市场价格（市值）的总和。用“面积”当供给量的话，崇明和外滩同样“一平方”的区别如何体现呢？他们的价格可能相差50倍。更重要是，其实与“供应量”有关的不仅是“新房”还有“旧房”，当房价上涨，不只新房涨，旧房也在涨，市场的供应市值不断增加。这些“市值”随时可能在市场上实现。经济学上讲，“唯一会不断增加的是货币供应量”，房产市场上也是这样。我讲过，作为空方，我最感谢的就是“世贸集团”，“滨江”和“湖滨”这样两个地方的房子，都给“炒”成了天价，对比“康桥”，对市场最大的贡献是，在同样面积的土地上把“供应量”提高好几倍。同样需要感谢的是，“中远两湾”的高容积率，也起到了同样的效果。我们认为，要考察“需求量”最关键的因素是有2个。第一、“可支配收入”（其实和人口数无关，不然房价最贵的国家必然是中国、印度，最贵的城市是墨西哥城，人总想住大房子，关键是买得起。第二、房产的资本收益能力，（用马克思的话讲，就是资本化的地租收入），也就是租房、炒房的收益。我说过“决定房产价格的是需求与供给。”我们坚信“房价要跌”并不是出于“人文关怀”和“居者有其屋”这是政治家的抱负，我们观点的基础就是“上海房产的需求已经被过分放大”。首先，给我如此强烈印象的出于两个基本事件，“温州炒房团”和“姚广康”事件。关于“温州炒房团”原来我有文章描述主要有下面几个特点。1、我们平时讲的温州炒家，不仅包括温州也包括其周边地区。我认识的，不少来自永康，台州，这些地方的房价其实不一定高。2、温州是“手工业”发达地区。确实是工业产业，但核心竞争力是靠大规模手工操作，利用较底的人工成本，降低价格，来取得竞争优势。3、温州是经济收入差别比较大，贫富差距大的城市。千万富翁不少，但一般人工作一月收入在1500元（前提是拼命加班），拒一般估计，穷人和富人数量基本在二八开。4、温州经济形态决定其一旦积累较大额资金，很难通过继续扩大生产规模来使资产增殖，产生较多的闲余资金。5、有闲余资金，且较集中，且不愿意投入常规的金融途径。这些因素决定了这部分资金的基本性格。第一、流动性大，哪里有利润，迅速聚集。第二、不进行长期投资，不进入长期金融的途径。投机性明显。第三、操作上明显的散户特征。第四、战术上大胆，战略上谨慎。“千做万做，蚀本不做”，很少描绘远大，美好的远景。对未来估计，脚踏实地。我认识一温州人，其在上海房产上有较大投资。问其怎样看待风险，其讲：“H市长都讲过会有丰厚回报，而且完全没有风险。”细问，回答如下：他现在有10套左右房产，市价千万以上，但其自有资金不过150万左右，原来他用的是用租金还按揭的办法。现在房产市场不好租，就用扩大按揭比例，延长按揭时间的办法解决。问：一旦旦房产市场有有较大调整，怎怎么办？一旦旦由于通货膨膨胀，银行调调高利率，怎怎么办？答：“我我不怕。实在在不行，去温温州找个人，价价值75万的房子，反反正是自己卖卖给自己，平平地起价，120万卖给他，银银行贷90万，先用银银行的钱收回回成本。如果果市场不行，就就不还了，让让银行拍卖房房产好了，剩剩下的是银行行的坏帐了。银银行买最后一一单。那个抗抗债的不过宣宣布破产而已已。”那客户物色的是其其一个远房堂堂叔，想讲给给大家听的是是，他今年58岁，职业是是企业家，名名下是客户的的厂，当然也也向银行抵押押了。“在中国，要想………就要靠银行”，客户最后后如是讲。等到今年“姚广康”事件被揭露露，更加让我我们相信，现现在投入房产产市场的资金金，其中有太太多“不是自己的的钱”，市场的购购买力被过分分的夸大了。“温州炒房团”和“姚广康”们共同特点点是，他们所所投入的资金金已经大大超超过了他们对对风险的承受受能力。而且且，市场的“供应量”也被这样的“炒作”不断推高，他他们“托盘”的压力越来来越大。而由由于国情，银银行和其他利利益集团的博博弈中，又处处于不利的地地位。“121”文件与地产产业的对撼，遭遭到掺败就是是明证。银行行不拥有全部部自我选择的的能力。现在在银行对市场场采取严格手手段，就表明明确实感觉到到了危险和压压力。就象当年年“透支”炒股票，到到头寸调不开开的时候，就就由不得他们们了。割肉也也是要出的。其其实，那些人人也并非“大奸大恶”，只是充分分利用游戏规规则，“遇到红灯绕绕着走而已”，原来他们们正是依靠这这样的方法“挖到第1桶金”，而且这样样的方法，赚赚“快钱”，钱来得太太容易，所以以从来不在乎乎高利率，正正常的商业经经营对他们根根本没有吸引引力。他们在在“快车道”上，越来越越快，直到“翻车出轨”。我常想，这这究竟是中国国民营资本的的“原罪”，还是“宿命”。据我知道道，现在有的的房产商，在在地下金融市市场上以16%的年利率借借高利贷。已已经如此疯狂狂，如同穿上上红舞鞋，我我已经闻到死死亡的味道了了。七、由黄牛炒“票票”说开去张五常先先生讲过，作作为一个研究究价格理论的的人，他对实实证工作好之之成癖。为了了解玉石市场场，卖过玉，其其在夜市卖桔桔更是成为集集名。于我而而言，要研究究价格变化情情况，一个非非常有吸引力力工作是“黄牛”。近日，就就有一个绝好好的例子—F1。方便起见见，我们仅仅仅谈论星期六六的价格，在几天前F1的门票还是“一票难求”，如果你上周周六去过“上赛场”的话，你就就能够发现竟竟然现在可以以低价买到。而而且一张面值值为3000元的门票，竟竟然可以在同同一时间被开开出从400—2500这相差几倍倍的价格。其实，每每次“黄牛”的操作手法法都是相似的的。首先，是是如果比较热热门的票子，有有能力的黄牛牛会通过内部部人搞内部票票，实在不行行就组织人（或或自己）连夜夜排队，等待待以后加价抛抛售，这是第第一部分。第第二部分，就就是在体育场场门口低价买买入高价抛出出。（这和房房产市场蛮相相近的，只是是他们换了个个“中介”的名字）。在这里我我要声明，我我对中介和黄黄牛并没有恶恶意和负面的的看法，他们们是“市场价值”的发现者，经经管有时“吃相难看”，但我认为为他们的行为为本身没什么么可指责的，只只要不是“贩假票”和有欺骗的的行为（这两两点也很难避避免）。在这这个“食物链”的底部是购购票者，上面面是“黄牛”，最上面是是比赛或演出出的“组织者”。因为有关关系的黄牛是是少数，排队队挣的又是辛辛苦钱。所以以大多数黄牛牛都采用第2种方法，但但由于低价买买入高价抛出出中市场风险险的存在，黄黄牛市场中往往往存在“行规”，如，他们们会约定一个个“底价”，无论如何何不能突破这这个底线，在在外围（通常常在体育场外外的车站开始始）他们会有有人“收票”，远远地对对你拿着钱，只只要你有卖票票的意思，就就紧紧缠住，一一是你当时不不了解价格，他他可以以比较较便宜的价格格买到你的票票，第二是不不让你的票价价（肯定比他他的便宜）到到内场冲击他他的票价。一一般而言，到到了体育场附附近，如果他他的票买120，你的票也也能卖100，他必须收收下这是行规规，不然你找找个花坛什么么，登高一呼呼“100块1张”，他手里所所有的票子都都受影响。如如果你喊“50一张”（这是他在在门口向你收收购的价钱），那那他手里所有有的票子都买买不出去了。当然你向向他买就复杂杂多了，如上上面同一时间间被开出从400—2500这相差几倍倍的价格，这这取决于你的的议价能力和和信息的对称称程度。但是是，不论是黄黄牛还是购票票者个人都是是在接纳这个个价格。在后后面调控的是是供求关系。以这次FF1为例，原来来是“一票难求”，但一直到到了20日，突然很很多票子蜂拥拥而出，在易易趣上3000元的票子，原原来还有人加加价到3500出售，但马马上价格直线线下滑，值到到有卖500多元的价格格其速度只快快让人惊讶。真真正是“迅雷不及掩掩耳”。F1的票票价定得是高高是低，我不不便多做评论论，据组织者者讲票买完了了，市场价值值已经实现，我我们实在没有有什么可多指指责的。不论论如何，票最最后还是要转转让到愿意跑跑到安亭赛场场去的人手中中。由于我们们还是缺乏赛赛车的土壤，被“炒高”的价格不可避免地回落了。其实，就是当天在易趣上抛售的票总共不过几百张，比起15万的总数，实在不值一提，但背后市场“供求”的反转，已经是不可避免了。当初的“高票价”买出去，在在市场上实现现，不是市场场的错，也不不是黄牛的错错。现在“票价跳水”，也在市场场上实现，同同样不是市场场的错，也不不是黄牛的错错。他们仅仅仅是“发现”了其真实的“供求”关系而已，尽尽管“速度”快了一些，“效率”高了一些。可能已经经有读者在怪怪我讲话罗嗦嗦了，下面就就是正题。我我们从上面例例子看到，当当初“风光无限”的高票价，在在“团体购票”的时候，在在黄牛“囤积居奇”的时候，的的确是“高不可攀”。但是在我我们还缺乏“赛车土壤”的地方，在“价格高企”的条件下，很很多人并不愿愿意去60公里外的安安亭，在太阳阳底下晒3天，就选择择把票子卖出出来。尽管可可能在15万人中，只只有一个不高高的比例，泡泡沫不可避免免的破灭了，价价格“无可选择的”下滑了。同样，我我们现在的房房产也有多少少这样的泡沫沫呢？看来“风光无限”“高不可攀”，但同样有有相当部分是是掌握在“团体购票”和黄牛手中中，不断“囤积居奇”时，自然价价格不断高企企，但一旦泡泡沫破灭，大大家觉得“风险”高到大家难难以承受的时时候，大家选选择出货，恐恐怕价格的下下降速度只怕怕是“迅雷不及掩掩耳”呢。F1准备备工作是出色色的，又是第第1次F1到上海，同同时并不缺乏乏国际概念，翻翻了一倍的酒酒店价格证明明，也不缺乏乏国外来客。大大家如果当初初，去售票处处门口听一下下，“黄牛”们还有许多多票价会上涨涨的理由，但但毕竟是“中国站”，其价格还还是取决与中中国“赛车土壤”，取决与有有多少人愿意意花多大的代代价去现场看看。房产市场场也是这样，不不论市场如何何“喧闹”，房产市场场的价格还是是取决于大家家愿意为改善善自己的居住住环境花多少少钱，取决于于民众收入。八、需求是怎样被被放大的（2）我写这系系列文章的本本意，想写一一些真正从经经济学观点去去讨论上海房房产市场的文文章。上海的的房产市场你你可以用各种种角度，星象象命理，八卦卦风水，但是是如果你用的的是经济学的的名义，就必必须符合经济济学基本的观观点和方法。但但长久以来，我我还是看到许许多“似是而非”的经济评论论。在前面文文章中我们提提到，现在上上海房产市场场上“最活跃”的是炒房者者，而“炒房者”最大特点是是其并不以自自己居住为目目的，甚至不不考虑通过“出租”获利。其利利用“银行”资金为主要要资金来源，大大大的夸大了了市场需求。从市场总总体看，需求求的被放大来来源于4个错误的预预期：1、对对民众收入的的错误预期关于房价价，我的观点点是，大家并并不是不想买买房了，而是是买不起房了了。来“搜房”的朋友都是是与房产业有有关或准备买买房的，大家家的受教育程程度较高，收收入水平也较较高。虽然论论坛很热闹，但但恕我直言，其其实论坛上人人数其实不是是很多，据我我估计保证每每周至少上一一次论坛的人人不过3、5千人吧。我在论坛坛上常常可以以看到，不少少朋友常常以以与自己相近近的环节举例例子，讨论以以一对白领夫夫妻的收入如如何支撑现在在房价，但有有没有想过，上上海到底有多多少人能有这这样的收入。根据20004年和2003年《上海统统计年鉴》上上的统计，2002年上海从业业人员报酬总总额是788.555亿元，而平平均报酬是22612元（就是1884元/月）。2003年上海从业业人员报酬总总额是873亿元，而平平均报酬是25565元（就是2130元/月）。21300的平均收入入其实并不底底，如果是以以全上海的劳劳动人口计算算的话，确实实能让良宇同同志，好好放放心了。但是我们们只要将上述述两者相除，就就可以看到，参参加统计的不不过是348.7万人（2003年更低341万）而已。而而上海人口近近1400万，劳动适适龄人口至少少是800万以上，其其他人口到哪哪里去了呢？？我猜想，当当然不会全是是失业，而是是从事农业家家庭生产，下下岗人员再就就业，小商业业等，这些人人的收入当然然不会很高，很很难超过上述述标准。我还有一一个没有得到到官方正式文文件肯定的数数字，即上海海参加劳动社社会保险的人人是400万左右，参参加住房公积积金是347万左右。但但这2个数值，和和上面的判断断是符合的。而那些没没有被纳入统统计视野的，应应该就是低收收入者了，当当然也会有其其他隐性收入入和非法收入入没有包括，但但从统计上来来讲，影响已已经很低了。同同时，我认为为采用的统计计数据本身也也没有问题。从上面我们几乎可可以推断，全全上海收入最最高的350万人的平均均收入是1884元/月。由于我我门的收入结结构还是金字字塔型的，多多数人收入还还是低于平均均水平。我估估计，上海月月收入在2500元以上的，不不过120万到140万人，60多万户家庭庭而已。根据上海海的房价，月月收入2500元以下，是是很难买房了了。几乎可以以这样讲，上上海的房价仅仅仅依靠这120万到140万人在支撑撑。我们再回回望一下，我我们的房产市市场是从1998年开始（此此前的“侨汇房”主要是用来来钓凯子的）。在在这5－6年中的“置业”的浪潮中，投投入购房的资资金不但包括括历年的积蓄蓄，原有的二二手房，还预预支了未来10年20年甚至30年的收入。这这样的资金投投入才形成了了“第一次房产产热潮”，即使这样样能参加这次次“热潮”的改善了自自己的居住了了条件的，估估计也就占人人口的20%，而且由于于用完了前面面的积累，用用完了未来的的收入，他们们很难再有能能力再购置新新房，再改善善住房条件了了。如果你和和我讲，上海海的房产市场场要靠外地人人、外国人来来支撑的话，我我无言。上海海不是一个移移民城市，已已经有1400万人口的上上海也不可能能成为一个移移民城市。而而且，世界没没有一个大型型城市是能依依靠外来需求求支撑房产市市场的。于是我们们发现，当我我们发现，大大家并不是不不想买房了，而而是买不起房房了。当2000年大家还是是为了改善居居住条件买房房时，现在已已经“非结婚”不买房了（只只有这需求比比较刚性）了了。原来160平米3房，105平米2房，缩水到110和80平米了。反反映了什么问问题——购买力在下下降。在我们已已经没有一个个正常的社会会需求来支撑撑这个房产市市场的条件下下，看来这“接力棒”只能交到“炒房人”手中了。九、需求是怎样被被放大的（3）2、低价价房供应不足足，导致推高高整体房价。有人让我我形容一下上上海的房产市市场，我常用用的是“上有虚火上上升，下有内内火攻心”。我讲过，上上海的收入情情况是不足以以支撑现在上上海房价的，这这话我不仅现现在这么讲，而而是从去年年年底（2003）开始就在在讲。但我实实在需要对在在市场上尚显显旺盛的需求求进行解释。有人讲笑笑话，“说将来上海海市区房子涨涨到4万/平方”。我讲“把房卖500万，去加拿拿大投资移民民去”。现在房子子没有涨到4万，但许多多人也已经开开始把钱他用用了，或买车车，或改善生生活。效用是是可以互相替替代的而已，价价钱越高需求求越低，是经经济学最基本本的道理。股票市场场有不同的股股票，房产市市场也有不同同的楼盘；股股票市场上可可以分为高价价股低价股，房房产市场也可可以这样划分分。高价低价价是在市场的的条件下均衡衡的，一套200万的房子可可能是市中心心的小公寓，也也可能是市郊郊的别墅，反反映购买者不不同的“偏好”而已。反正正，市场的手手会自动调节节的，如果不不是个体有什什么重大变化化，也和股票票市场上差不不多，随“大盘”沉浮而已。还有一个个现象，我发发现，在身边边自2003年后，很少少见有人为改改善居住条件件而购房了，身身边常见的购购房只有3种“炒房的”、“结婚的”、“拆迁的”，除“炒房”外，几乎都都是最刚性的的需求了。“刚性”的需求是没办法的的，可刚性需需求的购买力力又实在比较较低，反映在在现实的市场场上就是，低低价好卖。不论是二二手的“旧公房“也好，还是是地方偏远一一些的”新房“也好，只要“总价”低肯定卖的的快，这样的的楼盘涨得最最快，这样的的楼盘队排的的比较长。为为什么老百姓姓没钱，不是是一定要买房房的，都不买买了，有闲钱钱也不买房了了。从市场上上来看，也很很明显，原来来上海总体房房价可以从2000元到10000多分布，现现在全部聚集集到5000到10000了。老“公房”涨得快，高高价房涨得慢慢。房价开始始聚集于7500——8000的区域。同同时原来160平米3房，105平米2房，缩水到110和80平米了。为为什么？有利利减低总价，让让人买得起。房产市场场却有个特殊殊的特点，涨涨价通常从低低价开始，2000元（如崇明明）涨到3000，当时如果果我收入只能能买2000的，就找不不到房子了。有有人就不买了了，要结婚的的没办法，买买3房的，改买2房，再多背背几年债，咬咬咬牙就买下下来了。同时时炒房的看有有利可图，跟跟风而上，价价钱就这样起起来了。2000的买3000，原来3000的开始卖4000，逐渐向上上推动，价格格就是这么传传递到整个市市场的价格上上，同时需求求同时被放大大传递到市场场上了，形成成了房产市场场“欣欣向荣”的局面。我本来设设想是尽量不不要涉及，政政府的具体政政策的，现在在略微讲到：：我们的党是是人民的党，我我们的政府是是人民的政府府，对于人民民的住房问题题，一直是很很关心的。具具一位美国CNN记者回忆，他他第一次采访访***是在1980年代，当时时担任上海市市市长的***同志最关心心的问题是如如何解决1000万市民的住住房问题。近年来，为为了平议房价价，政府还是是想了办法，但但是似乎少了了最重要的一一招，建设经经济适用房。经经济适用房政政策在全国各各地都有，只只要当地政府府能保证经济济适用房确实实让“老百姓”能买到的多多对改善人民民生活，有了了较大的贡献献。什么是“经济适用房”，就是“社会保障”“民众福利”，条件不一一定很好，但但“居者有其屋”，暂时没住住上的也有希希望。香港当当年就是用类类似“抽签”的办法（当当然，香港的的“经济适用房”也太少，制制度也不好，不不能平议房价价）。我们也有有现在也有“经济适用房”，数量其实实还不少，有有250万平，但几几乎成了原来来的“动迁房”。在市场上上买不到，也也就在市场上上作用不大。由于现在在动迁成本高高昂（这又是是高房价的一一个“恶果”），政府要“收回”土地使用权权需要向居民民进行补偿。必必然要参照市市场价格收购购。但是我们们定的动迁补补偿标准还比比较低，还达达不到要求，就就只能采用变变通的办法，把“福利”项目也合并进来使用。比如，你你的房子值45万，可是按按补偿标准只只能发30万，我政府府用30万强制回收收肯定不行，那那我就拿一套套“经济适用房”来，市场价45万，但30万卖给你，当当作补偿。政府征用用民众财产给给予补偿，自自然是宪法的的要求，但是是应该在本身身的项目下支支出，反映在在市政工程的的预算上，反反映在市政项项目的成本上上，反映在“土地出让金”和“转让费用”上；我认为为仿佛不应该该去动用公众众的“福利”项目。从会会计上讲，是是混淆了“科目”，从财政上上讲，这是“一笔钱，两两遍帐”，掩盖了财财政“支出”。就是说如如果是向非洲洲派遣“援助医疗队”，在支出上上就应该体现现为“对外援助费费用”或“外交经费”，而不应该该动用大家交交纳的“社保医疗基基金”吧。当然政府府有困难，大大家都能谅解解，但还是希希望政府能拿拿出些“真金白银”来，改善大大家的居住条条件。当然，“经济适用房”是还需要配配套措施的，下下面是我的想想法：每年建设设300平方米经济济适用房。经济适用用房免去土地地出让金，由由政府财政代代付动迁补偿偿金。房屋价价格与“市场房价”相应便宜45%左右。但收收取物业税，每每年物业税为为“政府核定该该房屋当时价价格”的7.5%---15%（由当年通通货膨胀系数数决定）。经经济适用房不不得自由流通通，但可以按按“政府核定该该房屋当时价价格”卖给政府（或或其代理非盈盈利型机构），政政府不得拒绝绝收购。经济适用用房出让及回回收情况，包包括购买及出出售人，完全全上网公开。经济适用用房先面向特特定人群出售售，逐步扩大大。除失业及及退休人员，经经济适用房应应有交纳上海海社会保障记记录，其优先先程度，按家家庭登记人口口总交纳年限限决定。经济适适用房每户限限购一次（注注意，是一次次）。经济适用用房容积率不不低于3.4。位置考虑虑方便群众交交通。十、需求是怎样被被放大的（4）？我认为，“经济适用房”不仅是“社会福利”的政府职责责；而且规定定出售对象和和屋主只拥有有限产权的“经济适用房”，本身就是是非常好的调调控手段。我们的房房产市场其实实没有“作空”的机制，没没人能从“作空”中获利。在在这样的条件件下，市场不不容易取得均均衡，需求容容易扩大。但这并不不是说，经济济规律就不起起作用了，“虚火上升”就真的变成“红光满面”了。“节节上涨”还是可能变变成“一泻如注”的。香港、东东京的先例都都是一下子就就“崩”下来了，挡挡都挡不住。现现在上海的房房产市场从总总量上来讲，是“高位运行”，从结构来讲，需求聚集在低部，总量结构上都存在矛盾。我们现在在的“宏观调控”不是“没事找事”，而是为了了避免将来的的“大衰退”。房产市场场也需要，一一个有效调控控的机制和手手段。3、是以以投资或投机机为目的买家家对房地产市市场发展搏弈弈性的预期。据了解，每每个城市都有有不少房屋炒炒手，也有一一部分人肯于于贷款买高价价房或者在城城里工作到郊郊区购房，其其心理就是觉觉得房子会继继续升值或是是郊区的房子子也终会象城城里一样值钱钱。如有人月月薪5千就肯付月月供2—3千贷款买房房就是认为其其房子会升值值。再如大兴兴的土地能拍拍出“天价”，就会盖出出高价房子，有有人买高价房房子就是希望望它会继续升升值。目前各各城市投资性性购房在房市市中都占有一一定比例，如如上海这一比比例已达16％，而在单单价7000元以上的商商品房中，投投资性购房已已占39％。而理论论上这一比例例达20％，风险就就不容小视。一切投资资或投机心理理都是相似的的，即买涨不不买跌，在市市场价格上升升的过程，投投资(机)者总是预期期房价还会涨涨，结果形成成追随者越多多、越涨价、追追随者就越多多的循环。价价格过快上涨涨实际上透支支了日后的购购买力，这不不仅给金融带带来风险，还还会给市场以以虚假的需求求信号，架空空市场形成了了风险。值得一提提的是，我们们通常所说的的“房屋空置率”主要是针对对出售情况计计算的，如果果算算上海房房市的实际入入住率，就会会发现目前确确实有大批资资金沉淀在空空房子里。我我敢断言，现现在房屋出租租市场的萎缩缩是由于破纪纪录的空房率率造成的。上海房市市泡沫隐藏在在二级市场中中。即便在房房价高涨的今今天，大多楼楼盘一上市，还还是会被一抢抢而空，但其其中有一部分分是用来转手手投资的，一一些专业投资资者手中拥有有十几套房不不足为奇。这这一点，可从从最近二级市市场上“次新房”交易十分活活跃得到佐证证。而这些投投资者很大程程度上是依靠靠银行贷款来来炒房，一旦旦哪一天他们们的资金链出出现了断裂，将将会酿成巨大大的金融风险险。据统计，目目前房地产企企业的资金基基本上都来自自于金融机构构，再加上买买者的按揭贷贷款，这一数数字可能要接接近80－90％。而且，和和个人购房会会计划未来还还款计划不同同，这些资金金的偿还是没没有“来源”的，他们就就指望着房产产“投机”来还款。一一旦危机爆发发，后果不可可设想。至少少是该对房产产投机之风敲敲敲警钟了。4、房地地产商对土地地投资需求，被被错误放大到到房产市场。“天价地”的背后是是房地产商对对土地保值增增值持有大胆胆乐观的预期期，这种预期期来自城市经经营理念的扩扩张。因为大大家都认为，经经营城市就是是怎么把土地地经营好，吸吸引开发商投投资，把价格格抬上去。而而土地价格的的不断上升强强化了开发商商土地升值的的预期，大胆胆地在土地上上下注，结果果形成了互动动螺旋式的地地价攀升。实实际上不少人人士指出，现现在房子都贵贵在地价上了了。这当中就就存在着非常常令人担忧的的土地风险。但从来没没人规定，成成本的增长一一定要反映到到最终产品上上（这样，当当年国有企业业就不会大规规模亏损了），“天价地”只是反映了房地产商的预期，有没有人“买单”还要看市场检验。但是，在在当年的“拿地”时代，大家家的成本相差差很大。你在在房产价格上上能发现他们们“起点”上的差距吗吗？价格还是是要市场认可可的。空气，人人不能一分钟钟没有，水也也很便宜。煤煤用完不会再再生，200年储量不断断减少，价钱钱（按购买力力）却差不多多。价格理论论不是那么简简单的？我们现在在面临的是中中国房产市场场的第1次“大牛市”，任何人都都缺乏经验——赚钱的经验验和赔钱的经经验。如果不是是“软着陆”，就一定是“硬着陆”，反正不会会老是吊在空空中。在“再分分配”经济的基础础上，在各种种既得利益集集团和民众的的博弈中，在在短期利益和和长期利益的的平衡中，我我们政府每项项政策，都不不简单容易。在“赚钱钱”的热情上，中中国和美国、香香港人没什么么不同，在经经济规律面前前，中国经济济和他们的区区别也很有限限。炒“房”是为了发现现价格，但通通常大家“逃命”比“上班”跑得快。十一、关于2.77%的空置率根据我的的习惯，我一一般不怀疑统统计数据的真真实性。同样样，我也不评评论该次调查查的真实性。但2.7%的空置率还是大大出于大家的预料和感觉的，包括我。我们首要要的还是分析析这报告，从从中寻找信息息。所以我们们假设其采用用方法及数值值均是正确的的。总体上讲讲，我认为这这报告非常有有价值，很难难得。非常有有质量，多空空都应该注意意这份报告。最令我遗遗憾的是，报报告中没有提提出，其进行行采样的房屋屋，按不同的的地域、房价价、面积大小小具体分组的的统计信息。我我们只可以知知道，在本市市17个区，住宅宅总面积规模模近2800万平方米，覆覆盖3382448套住宅。约约占2003年年底本市市建制镇以上上全部居住类类房屋总量的的9%。根据上面面的信息我们们知道其抽样样的房屋平均均面积是82平方，上海海总住房面积积（为3.3亿平方）。我手边关关于上海总住住房面积有2个数字，一一是从53年开始上海海住宅建设总总面积为4亿平方米，2003年人均住房房面积19平方米（人人口是不到1400万）。这些些数字和上面面数值相比较较基本吻合。但我主要要讨论的是如如何解读这些些数字。由于于统计方法的的不同，我们们以前的空置置率只看多少少“商品房”没卖出，请请注意是“商品房”。而在98年前“商品房”在“住宅”的总数中，只只是很小的数数值，多的是是“公房”。“福利房”是没有空置置率的，事实实上也基本不不会有，不花花钱的房子，会“空置”吗？但98年后，住房“商品化”了，不仅新增房是“商品房”，把原来的“福利房”也变成了“商品房”。用来计算“空置”的基数就大了好几倍。举个例子，造了100平，卖了50平，空置率是多少？是50%吗？不是，而是6%。因为基数被放大了，不光要算着100平，还要把历年当“福利房”统计进去，把分出去的400平也算上。这样的话空置率想不低也不行啊。我在前几几期文章中，反反复坚持的观观点是：上海的房房产市场不是是一个1300万人的市场场，只是一个个月收入2500元以上的200万人的市场场。同时，这这市场也不是是一个完全的的市场，只是是一个增量的的市场。1998年后，能在在这市场上购购买房屋的就就是200万人而已。其其他的人几乎乎和房产市场场的涨跌没有有关系。即使使是有动迁这这样的变化，从“市值”上看，他们在退出“福利房”时代后，没和房产市场发生什么关系。他们的住房保持原来状态，并不会产生“空置”。如果我们把1998年前建成的房屋去掉，看看会有怎样的变化。而根据我我的数字是，1998年后建成并并出售的“商品房”总面积是8500万平方米（也也是政府公布布的），约占占上海住宅建建设总面积的的25%。而那75%是原来的“福利房”。这75%一直作为存存量在市场上上体现。如果抛开开存量不谈的的话，我估计计按98年后新增的的供给和需求求情况来看的的话，“空置率”在9%左右。我的习惯惯是，给我百百分比，先要要看总数和分分布（个别情情况）；给我我数值，我要要看存量和增增量。我们从统统计报表的数数据来看，也也能看出端倪倪。2000年后的房屋屋空置率为5.4，111---150平方米和150平方米以上上（这是98年以后的主主要房型了，“福利”时代局级不不过110平）的空置置率高达6.4和8.5。供给大过过需求的情况况已经可以看看到了。那为为什么，这数数值还是低于于我的估计值值呢。要看到到，有部分人人自98年后改善住住房条件，还还是要卖出原原来的住房的的，空置的房房屋（就是高高于“有效”需求的供给给）被传递到到老公房、二二手房的市场场了。如果有有从“市值”统计的话，我我相信能证明明我的观点。这2.77%的空置率，如如果不看存量量，市场反映映的就是1998年（甚至2000年）后。供供给与需求相相比，已经聚聚集了1000万平方的供供给还没有有有效释放。而而对98年后才竣工9000平方的总数数来讲，不是是小数字啊。这样算，调调整后的“参考空置率”就在9%左右了。我曾讲现现在上海的房房产市场从总总量上来讲，是“高位运行”，从结构上来讲，需求聚集在低部，总量结构上都存在矛盾。我现在还是坚持这个观点。而且，这空置的1000万平基本都掌握在炒家手中，房价每涨1块钱，这1000万平跟着涨，多头托盘压力不轻啊。当然，报报告中认为当当前本市住宅宅空置率偏低低主要有以下下几个原因：：一是本市房房地产市场连连年旺盛，在在较长时期供供不应求的形形式下，以前前年度形成的的空置住宅得得到了较大程程度的消化；；二是受近年年来本市大规规模城市建设设、旧区改造造以及世博项项目启动的影影响，本市的的动拆迁规模模较大，由此此