纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法(二)

《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》的公告（2）

涉税服务咨询国家税务总局公告2016年第14号纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法第一PPT模板网：第一条根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）及现行增值税有关规定，制定本办法。

本条是关于制定《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》（以下称《办法》）的法律依据。第一PPT模板网：第二条纳税人转让其取得的不动产，适用本办法。

本办法所称取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。

房地产开发企业销售自行开发的房地产项目不适用本办法。第一PPT模板网：

一是纳税人转让取得的不动产，适用该《办法》。房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，不适用本《办法》。

二是取得的不动产包括直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。纳税人销售权属登记在自己名下的不动产时，适用该《办法》。

三是房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，不适用本《办法》，而是适用《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》。也就是说，纳税人销售还没有进行权属登记的不动产时，即是一手不动产时，不适用该《办法》。

举例：如果一个房地产开发企业，开发一批商铺，销售出90%，剩余有10套商铺尚未售出。房地产开发企业办理权属登记，将该10套商铺登记在自己企业名下，以自己名义对外出租。3年后，该商区房产价格上涨，有买家提出要购买商铺。房地产开发企业决定将该10套商铺再出售，此时，该10套商铺已经登记在不动产企业名下，再次销售时，属于“二手”，不是尚未办理权属登记的、房地产开发项目的房产，因此，房地产企业应适用本《办法》，而不是《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》办理相关税务事项。第一PPT模板网：

第三条一般纳税人转让其取得的不动产，按照以下规定缴纳增值税：

（一）一般纳税人转让其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，可以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。第一PPT模板网：纳税人资格类型转让不动产类型计税方法预缴（地税）申报（国税）发票开具一般纳税人单位或个人取得（老项目）简易计税（全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价）/（1+5%）*5%差额申报

5%征收率

扣减预缴自开第一PPT模板网：

（三）一般纳税人转让其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，选择适用一般计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。纳税人资格类型转让不动产类型计税方法预缴（地税）申报（国税）发票开具一般纳税人单位或个人取得（老项目）一般计税（全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价）/（1+5%）*5%全额申报

11%税率

扣减预缴自开第一PPT模板网：（二）一般纳税人转让其2016年4月30日前自建的不动产，可以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。纳税人资格类型转让不动产类型计税方法预缴（地税）申报（国税）发票开具一般纳税人单位或个人自建（老项目）简易计税全部价款和价外费用/（1+5%）*5%全额申报

5%征收率

扣减预缴自开

（四）一般纳税人转让其2016年4月30日前自建的不动产，选择适用一般计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。第一PPT模板网：纳税人资格类型转让不动产类型计税方法预缴（地税）申报（国税）发票开具一般纳税人单位或个人自建（老项目）一般计税全部价款和价外费用/（1+5%）*5%全额申报

11%征收率

扣减预缴自开

（五）一般纳税人转让其2016年5月1日后取得（不含自建）的不动产，适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。第一PPT模板网：纳税人资格类型转让不动产类型计税方法预缴（地税）申报（国税）发票开具一般纳税人单位或个人取得（新项目）一般计税（全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价）/（1+5%）*5%全额申报

11%税率

扣减预缴自开

（六）一般纳税人转让其2016年5月1日后自建的不动产，适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。第一PPT模板网：纳税人资格类型转让不动产类型计税方法预缴（地税）申报（国税）发票开具一般纳税人单位或个人自建（新项目）一般计税全部价款和价外费用/（1+5%）*5%全额申报

11%税率

扣减预缴自开

第四条小规模纳税人转让其取得的不动产，除个人转让其购买的住房外，按照以下规定缴纳增值税：（一）小规模纳税人转让其取得（不含自建）的不动产，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。第一PPT模板网：纳税人资格类型转让不动产类型计税方法预缴（地税）申报（国税）发票开具小规模纳税人单位或个人取得简易计税(全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价)/（1+5%）*5%差额申报

5%征收率扣减预缴能自开自开不能自开由所在地地税机关代开发票

（二）小规模纳税人转让其自建的不动产，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。第一PPT模板网：纳税人资格类型转让不动产类型计税方法预缴（地税）其他个人除外申报（国税）其他个人除外发票开具小规模纳税人单位或个人取得简易计税全部价款和价外费用/（1+5%）*5%全额申报

5%征收率扣减预缴能自开自开不能自开由所在地地税机关代开发票总结：地税机关

非自建不动产：对于纳税人销售非自建的不动产，应以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率（或者征收率）向不动产所在地主管地税机关预缴（或者缴纳）税款。

这也就是说，纳税人应按照差价和5%征收率计算预缴（或者缴纳）增值税款。第一PPT模板网：总结：

自建不动产：对于纳税人销售自建的不动产，应以取得的全部价款和价外费用，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴（或者缴纳）税款。

这也就是说，纳税人按照全额和5%征收率计算缴纳增值税。第一PPT模板网：

从地税机关的角度而言，政策规定非常简单，基本与原营业税保持一致。此政策设计的初衷是，国地税之间尚未实现信息共享，纳税人身份信息，是一般纳税人还是小规模纳税人，回机构所在地后，纳税人是选择一般计税方法还是简易计税方法，地税机关难以知晓和确认。同时，为避免对地方税务部门的信息化征管系统改造过多，避免因技术开发导致时间延迟，不能按时完成税制转让，从简便原则出发，对于销售不动产业务地方税务部门预征或者征收的税款，仍沿用现有营业税的相关规定，仅将价内税改为价外税后计算。第一PPT模板网：

范围：除自然人以外的纳税人发生转让取得的不动产业务，在不动产所在地地税机关预缴增值税款后，回到机构所在地自行申报纳税。自然人没有机构所在地，也不需要按期申报纳税，只有在纳税义务发生时，才需要计算缴纳增值税。因此，对于自然人销售不动产，只需在不动产所在地缴纳税款就可以，不需要再回居住地申报缴纳。第一PPT模板网：总结：国税机关

1、纳税人适用简易计税方法，包括一般纳税人销售2016年4月30日前取得的不动产，选择简易计税方法计算增值税的；及小规模纳税人转让取得的不动产。当纳税人适用简易计税方法时，需考虑不动产属于自建还是非自建：

非自建：对于非自建的不动产，纳税人以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。即差额，5%征收率计算应纳税额。

自建：对于自建的不动产，纳税人应以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。即全额，5%计算增值税。第一PPT模板网：

2、纳税人适用一般计税方法，包括一般纳税人销售2016年4月30日前取得的不动产，选择一般计税方法计算增值税的；及一般纳税人销售改革后取得的不动产。当纳税人适用一般计税方法时，非自建不动产和自建不动产的应纳税额计算规定是一致的：即以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照适用税率11%计算应纳税额。第一PPT模板网：

第五条个人转让其购买的住房，按照以下规定缴纳增值税：

（一）个人转让其购买的住房，按照有关规定全额缴纳增值税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

（二）个人转让其购买的住房，按照有关规定差额缴纳增值税的，以取得的全部价款和价外费用扣除购买住房价款后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

个体工商户应按照本条规定的计税方法向住房所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税；其他个人应按照本条规定的计税方法向住房所在地主管地税机关申报纳税。第一PPT模板网：第一PPT模板网：纳税人资格类型转让不动产类型计税方法预缴（地税）其他个人除外申报（国税）其他个人除外发票开具小规模纳税人个人取得简易计税全部价款和价外费用/（1+5%）*5%全额申报

5%征收率扣减预缴所在地地税机关代开发票小规模纳税人个人取得简易计税（全部价款和价外费用-购买住房价款）/（1+5%）*5%差额申报

5%征收率扣减预缴所在地地税机关代开发票需要说明的是：纳税人向其他个人转让其取得的不动产，不得开具或申请代开增值税专用发票基本概念

第八条纳税人按规定从取得的全部价款和价外费用中扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价的，应当取得符合法律、行政法规和国家税务总局规定的合法有效凭证，否则，不得扣除。上述凭证是指：（一）税务部门监制的发票。（二）法院判决书、裁定书、调解书，以及仲裁裁决书、公证债权文书。（三）国家税务总局规定的其他凭证。第一PPT模板网：一是纳税人适用差额计税政策时，应当取得符合法律、行政法规和国家税务总局规定的合法有效凭证，如果纳税人未能取得合法有效凭证的，则不得享受差额计税政策，应就转让不动产取得的全部价款和价外费用，计算缴纳增值税。二是纳税人预缴税款或者申报纳税时，按规定从取得的全部价款和价外费用中扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价的，应出具合法有效凭证。也就是说纳税人在向不动产所在地主管地方税务部门预缴或者向主管税务机关缴纳税款时，必须提供其扣除不动产购置原价或者取得不动产时作价的合法有效凭证，纳税人如果不能提供，或者提供的凭证，不符合该条规定的合法有效凭证的范畴，则应该全额计算缴纳或者预缴税款。三是合法有效凭证包括：税务部门监制的发票；法院判决书、裁定书、调解书，以及仲裁裁决书、公证债权文书；以及总局规定的其他凭证。“总局规定的其他凭证”，这是对今后可能出现的情况的一个兜底条款。第一PPT模板网：

第九条纳税人转让其取得的不动产，向不动产所在地主管地税机关预缴的增值税税款，可以在当期增值税应纳税额中抵减，抵减不完的，结转下期继续抵减。纳税人以预缴税款抵减应纳税额，应以完税凭证作为合法有效凭证。第一PPT模板网：

一是此条