标杆房企四线城市房地产开发设计成本优化方案比选报告附图详细

————XX城市公司合约部、技术部四线城市房屋建造成本下不来，售价上不去，利润率低，是业界普遍存在的现象。在夹缝中求生存，在严酷的市场环境下，戒除粗犷的管理方式，精细化计算，留足充分的方案设计与优化时间，让技术与合约很好互动，会给项目的定位奠基好坚实的基础，利润率可以实现最大限度地筹划。XX一期（C-1）项目总占地面积约88.5亩。地块包含3栋小高层、3栋叠加别墅、17栋联排别墅、2栋商业组成，容积率约为1.01；共274户；总建筑密度约35%。建筑风格为“外在古典、内在时尚”，采用坡屋顶等建筑元素突出表现建筑的古典美；创造休闲幽静的居住环境。技术部在方案阶段与合约部紧密配合，从建筑总体到单体方案，进行了多轮次的测算与比较。C-1地块方案效果图C-1地块功能分区图建筑总体优化地下室平面布置的优化项目初步方案可售面积5.7801万m2，建筑面积9.1157万m2；可售面积比只有63.4%，税前销售利润率只有11.98%。我们细细分析了原因，发现地下车库及设备房面积1.4911万m2,219个单车位，90个子母车位，48.25m2/车位。这个指标过高，且该方案考虑了90个子母车位，在该区域考虑是超前设计，该区域出于开封市郊，场区空旷处较多，未来十年内，地下车位都不能全部启用。且收益也不高。因此，合约部给技术部提出了优化地下车库及设备房布置方案，优化目标：优化前车库方案（（地下机动车位及设备房面积14911m2）优化后地下车库平面（地下机动车位及设备房面积12957m2）主要的变化如上图：减少了小高层南面车库的面积，通过走廊与小高层地下室连接。原方案与优化方案比较表比较方案建筑面积(m2))可售面积(m2))可售面积比例(%%)地下车库及设备房房面积(m2)地下车库数(个）车位指标（m2//个)原方案9.11575.780163.4%1491130948.25优化方案8.92485.855265.6%1295731041.80在技术部的努力下，将C-1地块地库方案优化后，土地前成本测算税前销售成本利润率从11.98%提高至13.89%。但离集团要求的不低于15%，还有距离。在目前预期销售价格不变（小高层6500元/m2.叠加11000元/m2，联排别墅15000元/m2)的情况下，提高可售面积比及降低车位指标是努力的目标。因此合约对照图纸，提出建议：1、地下一层平面图中，每栋小高层有2道通道，建议改成1个通道，可以省掉几道墙体；如下图所示：2、住宅主变电所靠走廊墙设置。可以省掉一道墙体。二、结构优化排别墅结构经技术选型有1、异型柱、剪力墙结构；2、异形柱结构3、剪力墙结构，合约配合技术进行结构选型论证。联排别墅不不同结构形式式对造价的影影响分析表方案剪力墙异形柱剪力墙+异形柱序号项目编码项目名称计量单位工程数量金额（元）工程数量金额（元）工程数量金额（元）综合单价合价综合单价合价综合单价合价874450.442816672.889839261.1191异形柱m35.542048.1811346.922108.032048.18221264.88984.22048.18172456.7762有梁板m3343.481482.61509246.888344.371482.61510566.441339.251482.61502975.4443直形墙m3182.391520.59277340.44110.131520.5915403.58857.031520.5986719.2554现浇混凝土钢筋条条增t15.5994905.276516.21114.1564905.269438.01115.724905.277109.744分部小计874450.442816672.889839261.119本页小计874450.442816672.889839261.119直接费（4联排计计为1栋）874450.442816672.889839261.119综合费合计（4联联排计为1栋）142725413292071366322C-1地块综合费费合计（4联排计为1栋，合计22栋）313995888292425544300590844以上计算依据执行中原事业部总包合同通用版本2002年河南省建设工程综合基价，钢筋按照2014年2季度郑州市，混凝土