皮革皮草城项目可行性分析报告

00纺织服装业态可行性分析报告10目 录一、 皮革皮草市场分析二、 西安皮革皮草市场分析三、 全国皮革皮草商户对西部地区投资分析四、 2号交易广场东区规划背景及必要性分析五、 西安华南城皮革城可行性分析六、 西安华南城皮革城SWOT分析七、 西安华南城皮革城招商方式分析八、 皮革皮草区域建筑构造优化分析九、 财务预算分析十、 招商政策分析十一、西安华南城皮革城运营分析十二、西安华南城皮革城工程结论和建议前 言近几年随着城市的快速进展，全国各大、中城市已经纷纷消灭了批发市场外迁现象。例如：郑州、昆明、武汉等城市。一、西安市服装市场分析全国纺织服装行业进展状况康复路主要批发市场概况将来市场行情分析1、 全国纺织服装行业进展状况总体上，走势稳中趋升。由于从国内形势看，我国纺织业将有大的进展前景。首先，随着人民生活水平由温饱型向小康型的迈进，对纺织品的需求开头由保暖为主转向以追求时尚和表现共性为主。到本越来越高，纺织工业必需加快改革步伐，建立快速反响机制，使纺织品日趋成品化、配套化、时尚化和共性化。其次中国人口占世界人口1／5，纺织品在相当长时期内必需立足国内，特别是农村市场。目前我国农民生活水平的提高，农村市场对服装需求潜力巨大。同时，我国仍具备劳动力和资源的比较优势，为我国纺织业的进展供给了有利的客观环境。2、 康复路主要市场概况20239162314.55218号，商场北侧接近秦浙商城、康复路交易广场及康复路管区，东临炫彩商城。该商场隶属于陕西银邦经营治理。陕西银邦投资进展〔集团〕是一家在陕西注册的浙江民营企业，集团公司成立于2023年，注册资本5000万元人民币。公司主要以房地产开发、销售、市场开发、物业治理等为核心经营方向。陕西银邦集团下设工程公司有：陕西银邦经营治理、陕西嘉和投资开发、陕西宏大投资进展、陕西艾德投资进展五大子公司。集团主要投资工程有：北京世纪大厦、上海客站名品商厦、西安康复路嘉和精品广场。20231275950㎡。位于西安市长缨西路82三府湾客运车站。交通便利，人流密集，是西安服装批发市场的集散地之一。多彩城隶属于陕西多彩集团。20231.520231投资兴建，陕西时丹达服装城经营治理的现代化服装批发商城。陕西时丹达服装城于20234251.53400020230位于陕西省西安市碑林区友情路３３３号，主要经营房地产销售及物业治理。19911430002720019914.6丹尼尔已成为集“房地产开发、商贸旅游和资源重组”为一体的大型民营企业集团。目前总资产已达15.610001991-1995西安闹市中心解放路创办，确立了商贸业在集团进展中的根底地位。1996-1999城和开发“中山门”、“东西窑坊”两个大型住宅小区的过程中，利用房地产、商贸和重组的联动，转变了传统房地产业的运作模式，使房地产开发成为集团的龙头产业。先后开发了中山门小区、窑坊小区、太华路小区等大中型住宅小区；成功兴建和托管了康复路丹尼尔商城、康复路交易广场、丹尼尔轻纺市场和中山门古玩市场等大型商贸市场；兼并托管了西安纺织器材厂、西安石膏板厂和西安木材总厂等一批亏损国企。目前开发在建的解放路金光大道、保康大厦、国贸大厦、和平路丹尼尔商务酒店、建国路大昌大厦、长乐路世前开发在建的解放路金光大道、保康大厦、国贸大厦、和平路丹尼尔商务酒店、建国路大昌大厦、长乐路世1030康复路成功的要点主要表达在以下几个方面：康复路成功的要点主要表达在以下几个方面：成熟的老市场，知名度较高人流量较大强大的商户积聚力量便利的交通产品齐全而且价格大局部人都能承受3目前纺织服装专业市场的进展趋势，更多的指向是品牌效劳。从产业链上讲，综合性市场大多期望能够尽量掩盖整个产业链，包括原料市场、面料市场、服装加工市场等。从市场的规模上讲是越来越大，老市场在扩建，市场建设也是一个比一个大。硬件条件和大型百货商场也是不相上下，有的条件甚至超过大型百货商场。同时，市场进展趋势是更加留意整个市场的软件建设，不仅是金融效劳、商务上的效劳，还包括法律服务、物流效劳、信息效劳，这些品牌效劳是型市场进展的方向。二、西安纺织服装市场分析康复路概况康复路主要批发市场分析西安将来市场分析1康复路批发市场是西北最大的综合性集贸批发市场，始建于1984发皮货、服装、内衣、日用品及其他杂货，康复路批发市场一个行李已辐射至全国23个省、自治区，终日人流拥挤并且价格比较廉价，成为西北地区物贸沟通中转站和集散地。220239162314.55218商场北侧接近秦浙商城、康复路交易广场及康复路管区，东临炫彩商城。该商场隶属于陕西银邦经营治理。随着经济的进展和市场的不断变化，在批发业务方面，西北商贸城面临着市场的分流和外省批发市场的拦截，并且在康复路商圈内的各大市场也在不断改进和扩大规模以及大环境下整个批发市场的外迁，西北商贸业面临着巨大的挑战，将逐步转型为零售市场。8220231275950㎡。紧邻三府湾客运车站。交通便利，人流密集，是西安服装批发市场的集散地之一。多彩城隶属于陕西多彩集20231.52023商场的统一治理；商场位于康复路商圈的边缘，通道狭窄，卫生环境差，早上打货顶峰时商场治理比较混乱。19911430002720019914.6丹尼尔已成为集“房地产开发、商贸旅游和资源重组”为一体的大型民营企业集团。目前总资产已达15.6亿元，员工1000例，造成市场本身的混乱；国税及地税也存在相当大的关系折扣，局部商户对此有埋怨；由于曾承包给嘉和20231号，右邻汉隆商场左邻康海商厦。由西安展耀投资开发投资兴建，陕西时丹达服装城经营治理的现代化服装批发商城。陕西时丹达服装城于202319911430002720019914.6丹尼尔已成为集“房地产开发、商贸旅游和资源重组”为一体的大型民营企业集团。目前总资产已达15.6亿元，员工1000例，造成市场本身的混乱；国税及地税也存在相当大的关系折扣，局部商户对此有埋怨；由于曾承包给嘉和202327—10元/2516395万6000万左右，拿全国皮革皮草市场数据来看，这些数据少之又少。3场势在必行。三、2宏观环境分析纺织服装态规划必要性分析对西安华南城各交易广场的影响1完善自我市场以及大量的建市场，又给了我们很大的威逼，急需我们加快专业市场商户的招商。2西安还没有一个超大体量综合批发市场，这个时机格外重要，西安华南城有实力担当这个历史责任。西安华南城的品牌影响力得到了市民的广泛认可。2号交易广场的先天地理优势打算了做纺织服装的地理条件。2号交易广场规模符合纺织服装的营业面积要求。由于西安华南城过去在专业市场已做了肯定的招商宣传，从而我们就有了招商根底。西安华南城有一支专业的招商团队，特别是对纺织服装有肯定的资源。32号交易广场是西安华南城对外正式招商的第一个交易广场，它招商、运营的成功与否对后期其他交易广场起到关键性的作用。2号交易广场目前招商的业态有女装、奥莱、皮革皮草。目前从招商形式来看，纺织服装的招商和运营可能性较高。成功运营2号交易广场纺织服装的作用或影响力：进一步提升西安华南城的品牌价值；坚决了众多商户和投资者对西安华南城的信念；2号交易广场产权商铺的销售；西安华南城的物业增值将大幅度提升；大大促进2号交易广场其他业态招商、运营的进展；对西安华南城其他交易广场的运作起到事半功倍的效果；成功运营将为公司带来客观的经济收入；将会为本区域的进展带来深厚商业气氛，同时会加快本区域的各项配套的完善程度。必将促进港务区的招商引资；四、西安华南城皮革城可行性分析规划区域可行性规模可行性具体业态划分2号交易广场建筑施工、装修的完成，目前面对最为紧迫的就是招商、运营。而皮革皮草业态的规划2号交易广场的实际状况进展解剖分析。12号交易广场区域位置的交通便利性符合大型皮革皮草城的落户；2号交易广场大气的建筑外观、时尚的外立面、充分的停车场符合皮革皮草商品定位；内部装修档次符合大型皮革皮草的运营环境；2号交易广场的硬件设置、停车配套能满足将来消费者；2号交易广场的奥特莱斯，其目标客户定位与皮革皮草属于同一类；210万平米2号交易广场无论从档次、规模、配套上完全能满足皮革皮草正常运营环境。220万平方米；只有大的规模才能标准西安当前皮革皮草的现状；只有超大的规模才能吸引更多的生产商、经销商参加华南城；如此大的规模完全能满足西安将来皮革皮草的消费力量；成功运营后的西安华南城皮革城将是西部地区规模最大、档子最高、产品最全的购物天堂。3据调查可知，客户对于具体业态的划分、铺位间数看的格外重要。所以我们要科学合理的进展业态划规划，具体如下：区域区域楼层经营业态面积〔平米〕估量间数四层皮革皮毛品牌、整貂区、拼貂区3.2146间2号交易广场东区三层二层精品皮装、皮毛装品牌旗舰店奥特莱斯3.2146间一层奥特莱斯SWOT优势分析劣势分析时机分析威逼分析分析小结1西安华南城在西安近几年的进展其品牌影响力得到认可西安华南城皮革城城将依托在浩大的商贸物流集散地之上的优势区域市场优势：立足西安市场、辐射西部五省2号交易广场的优势：区域位置、规模大、档次高、产品全配套的优势：仓储物流、交通、餐饮、电子商务、会展中心等等旅游的优势：将西安华南城设定为贸易旅游区可加大旅游购物的力量政策的优势：招商政策、税费减免等2西安华南城还没有一个完善而高效的运营模式面对的皮革皮草业态，我们对本行业学问、特性生疏缺乏2号交易广场东区的铺位划分、通道规划不符合皮革皮草业态的运营环境我们的皮革皮草招商时间紧迫、任务重是一种很大的劣势3西安皮革皮草市场的空白是我们需要抓住的机遇目前西部地区还没有一个规模大、档次高、产品全的皮革皮草市场现在诸多皮革皮草商户格外想开拓西北市场4目前全国各地均有皮革皮草城在海宁招商，特别是武汉〔海宁〕皮革皮草城。2-3年内将会开业。5我们的时机。更信任西安华南城皮革城城的招商和运营肯定会圆满成功。六、西安华南城皮革城招商方式分析公司招商托付招商联合招商意向合作方比照方式在招商，无论是那种方式都是对工程有效的，只不过是效果的好与坏的问题。通过调查可知，目前有以下几种方式：1自身招商的优势可以削减招商本钱我们的招商团队具有很强的责任心、执行力经受过前期的招商，相对简洁进入后期的运营治理中自身招商的劣势对皮革皮草行业招商、行业学问欠缺对皮革皮草具体业态的划分缺乏实战阅历行业信息资源相对匮乏商户质量不易把控招商进度相对缓慢2托付招商的优势自身多年在行业内的闯荡，对皮革皮革的运营思维方式比较客观他们把握了很多商户信息，而且自身能带动一批客源实战阅历丰富，特别是业态规划、招商、运营等能准确把握皮革皮草行业的进展事态对业态产品的整合具有专业水平托付招商的劣势公司将会付出一局部招商佣金有些托付单位只是为了招商而招商，根本不参与后期的运营不排解托付单位仅为了获利而招商，无风险的状况下导致招商的危机意识缺乏。3优势：联合招商是一种复合型招商方式，既能保证我们业态合理划分、能使招商团队很快了解皮革皮草行业。劣势：最大的劣势就是在实际的招商中责任难以划分，简洁形成扯皮现象，而且会导致难以预料的招商瓶颈。公司也将会付出肯定的佣金团队合作需要肯定的磨合期4意向合作方 金献东团队金献东团队的成员为温州海宁中大商户，经营

沈克利团队沈克利团队的成员有5人，其中有皮草经销商、商场规背景

但运作皮草招商的阅历较少。帮助华南城招商，酬劳为收取租金提成

商，具有肯定的招商运营阅历。成免租期 2年 1年租金区间租金区间低于40元/平方/月20%-35%。租金收取方式签合同时收取第三年租金二年的租金。佣金方案佣金支付方式额的20%给乙方作为酬劳，如招商至50%以上50%50%；招和80%以下，甲方需付乙方每年收租总额的15%商70%以上，应支付前三个月的总租金给乙方作为佣金。返还给乙方作为酬劳。据据温州金献东成都沈克利独立招商承租面积1280009600096000单位租金404050租金递增20%20%20%工程收入子工程计收第一年前五年累计计收第一年前五年累计计收第一年前五年累计1.1承租面积租金6144000022364160046080000247357440576000002096640001.3物业费1024000307202376800023040007680002304000支出小计6246400022671360046848000249661440583680002119680002.1合作方佣金12288000447283201152023011520230002.2员工佣金3727360372736041226244122624349440034944002.3广告推广费30000000150000000300000006750000015000000337500002.4旅游大巴10000000500000007500000375000007500000375000002.5铺位改造费2650000026500000202300002023000020230000202300002.6运营治理费10000005000000750000375000075000037500002.7返租支出095568230.64085412313.12085412313.122.8物业费10240004915202376800046080007680004608000利润小计合计84539360-22075360424675910.6-19796231174660624-27812624234412937.115248502.884751240010855600188514713.123453286.88经过以上测算，公司独立招商与两家意向合作方比照，在5年内他们整个支出本钱较高，分别为4.25亿元、2.34亿元。5年的利润来看，公司独立招商利润高于他们。七、皮革皮草区域建筑构造优化分析2皮革皮草对规划要求分析构造优化的指导思想优化总体方案优化构造实施打算纵观全国皮革皮草商场的建筑构造布局大都以本业态运营而建。目前市场上商户均以海宁集团所建构造布局为典范。2号交易广场内部的装修最终打算需要优化当前的这种小格挡构造，只有这样才能增加西安华南城皮革城城招商、运营的成功率。12号交易广场东区构造分析没有了优势。铺位面积小通道窄动线规划不合理2通道宽度8米—12525米宽。动线要求通过消费者的购物习惯科学合理的划分动线，主要是铺铺临街、没有死角。店面大小80—120200平米左右。整体环境整体环境要求装修档次高、通透敞亮，商场营运气氛的营造要深厚，各项硬件设备齐全而能正常运转。3以皮革皮草规划需求进展优化比方科学合理的动线、通道的宽度、店面大小、商场环境的营造在不影响整体构造的状况下，尽量降低优化本钱比方拆隔墙板的再利用、空调设备的再利用、线路的再利用等等改造前后尽量不要削减铺位的使用面积在构造优化过程中不能过大的影响商场整体装修风格优化还需要符合消防要求，尽量不要影响商场的消防设施4;格局方案如下：优化前构造格局优化前构造格局优化后构造格局东西5米通道 拓宽两条南5米通道合铺后的使用面积为：33.6—247.38平米每层铺位数量为：131个5

拓宽四周边缘通5米实施时间实施工程实施时间实施工程具体实施工程合作单位及部门备注打算。11通道和动线2、招商中心皮革皮2草组日完成优化构造方案33445公司确定11日制定实施方案22336月—8月工程施工依据构造优化最终案实施工程部11830日完成施工223八、财务预算分析东区工程改造本钱预算东区招商本钱预算东区运营本钱预算风险分析〔物业升值〕及其他交易广场的无形收入。对于西安华南城皮革城工程我们必需有肯定的本钱投入，才能换来长远的收益。具体如下：1编号工程改造费金额〔万元〕1、撤除水泥隔墙板33.282、凿地砖48.063、铺地砖125.494、撤除卷帘门9.245、撤除角钢基层埃特板石膏板隔墙37.296、建隔墙27.517、装卷帘门9.248、做角钢基层埃特板石膏板隔墙161.829、撤除天花42.7010、做天花70.1911、铺内刷乳胶漆1.1512、灯及线路改造费116.98合计合计683本钱掌握点：拆建时尽量避开材料的损失建筑废料再利用〔如：隔墙、卷帘门、电线灯具等〕皮革城卖场店铺建议不使用卷帘门人工本钱2编号1、招商费用差旅费金额〔万元〕30备注151个半月住宿、餐、交通、通讯等费用2、商户考察费120600人，2023元/人3、公关招待费10合计编号员工佣金160金额〔万元〕1、佣金12020元/平米计算本钱掌握点：考察本钱招待本钱3推广费用1500第一年广告、活动推广等旅游大巴、免费大巴750旅游大巴、免费巴士运营治理费75运营治理人员工资等合计2325运营本钱逐年递减华南城皮革城本钱预算项目华南城皮革城本钱预算项目费用预算〔万〕备注推广本钱大巴本钱运营治理陈本西安华南城皮革城收支预算表西安华南城皮革城收支预算表根底数据内容第一年其次年第三年第四年第五年合计出租率70%90%95%100%100%出租面积6720086400912009600096000出租均价00506072租金00547202306912023082944000206784000运营收入0315000060000006000000720230022350000小计672003150000607202307512023090144000229134000工程改造20230000000020230000招商本钱5000000000500000返租0028470771284707712847077185412313运营费用232500001575000012023000120230001202300075000000佣金344640000003446400小计4719640015750000404707714047077140470771184358713合计-47129200-126000002024922934649229496732294484248752.31.8亿元，最终实7500营好的话，可以增加我们的租金收益。所以在后期运营中要有效的掌握运营费用，可大大增加我们的收益。通过可控范围有效掌握本钱随着运营增加收入，逐年租金的增幅、商场内外广告收入等等促进销售收入九、招商政策分析招商对象招商时间、地点招商人员招商政策我们通过对海宁皮革城、武侯皮革城、原点皮革城等大户进展了调查分析，他们对皮革招商政策格外敏感，结合他们2号交易广场整体政策已出台，对于皮革皮草的政策要在这个根底上进展调整。具体如下：1大品牌、大零售商；面对全国，以海宁、成都、辽宁、辛集等地优质品牌企业为主，谢绝投资者参与。2202331日——20237月主力招商地点：海宁市、西安华南城本部3主要人员为西安华南城招商中心皮革皮草组10—15人帮助西安华南城招商的外联人员〔海宁当地的大户〕4租金水平236元/米签约年限53-5年。免租期还沿用当前的免租期2年时间收取方式分析1、保证金收取方式3年期保3年期保证金收取标准依据商铺面积的不同一次性收取保证金5万，7万。租期租期面积诚意金额300㎡以下5万元3年300㎡以上7万元以此政策执证金921万元/层，相当于9.4个月租金。5年期保5年期保证金收取标准依据商铺面积不同一次性收取保证金7万，9万租期租期面积诚意金额300㎡以下7万元5年300㎡以上9万元以此政策执证金1283万元/层，相当于16.5个月房租。十、西安华南城皮革城运营分析皮革皮草运营的特点完善运营配套西安华南城运营模式在全国各地遍地开花而成功运作的主要缘由之一。1主要是为了便于后期的成功运营。它的主要特点如下：完善的制度——制定商场不同的各项治理制度丰富的阅历——高薪聘请熟知本行业的治理中高层人员广告力度——通过各种渠道将海宁皮革皮草辐射到全国旅游大巴——将海宁皮革城纳入旅游消费产业免费大巴——从周边市县免费拉送消费者订货会——每年举办各种皮革皮草的订货会促销活动——在淡旺季期间、节假日举办不同类型的促销活动电子商务——打造网上皮革皮草城22步的完善，而且相关配套需要在运营之前必需要完成，否则就很难保证我们开业后的正常运营。饮