某著名地产集团估价案例资料

目录HYPERLINK\l"_Toc250581061"一、致委托人函2HYPERLINK\l"_Toc250581062"二、估价师声明3HYPERLINK\l"_Toc250581063"三、估价的假设和限制条件5HYPERLINK\l"_Toc250581064"四、估价结果报告6HYPERLINK\l"_Toc250581065"（一）委托方6HYPERLINK\l"_Toc250581066"（二）估价方6HYPERLINK\l"_Toc250581067"（三）估价对象6HYPERLINK\l"_Toc250581068"（四）估价目的6HYPERLINK\l"_Toc250581069"（五）估价时点6HYPERLINK\l"_Toc250581070"（六）价值定义6HYPERLINK\l"_Toc250581071"（七）估价依据7HYPERLINK\l"_Toc250581072"（八）估价原则7HYPERLINK\l"_Toc250581073"（九）估价方法7HYPERLINK\l"_Toc250581074"（十）估价结果7HYPERLINK\l"_Toc250581075"（十一）估价人员8HYPERLINK\l"_Toc250581076"（十二）估价作业日期8HYPERLINK\l"_Toc250581077"（十三）估价报告应用的有效期8HYPERLINK\l"_Toc250581078"五、估价技术报告9HYPERLINK\l"_Toc250581079"（一）个别因素分析9HYPERLINK\l"_Toc250581080"（二）区域因素分析9HYPERLINK\l"_Toc250581081"（三）市场背景分析10HYPERLINK\l"_Toc250581082"（四）最高最佳使用分析10HYPERLINK\l"_Toc250581083"（五）估价方法选用11HYPERLINK\l"_Toc250581084"（六）估价测算过程11HYPERLINK\l"_Toc250581085"（七）估价结果确定15HYPERLINK\l"_Toc250581086"六、附件17HYPERLINK\l"_Toc250581087"七、房地产估价课程设计心得体会18一、致委托人函**房地产开发有限公司：受贵公司委托，本所秉着客观公正科学独立的原则，对由贵公司自建并拥有产权的、位于济南市历下区**立交西街101号普通住宅楼进行市场价格评估，估价时点为2009年12月28日，估价目的为买卖。本所根据估价目的，遵循估价原则，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过测算，结合估价经验与对影响房地产市场价格因素进行分析，确定估价对象在市场上有足够的买方和卖方，并且进入市场无障碍的条件下，于估价时点可能实现的市场价值为人民币（大写）壹仟玖百玖拾壹万元。**房地产估价事务所法定代表人：**（签名并盖章）2009年12月28日二、估价师声明我们郑重声明：（一）我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。（二）本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。（三）我们与本次估价的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。（四）我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。（五）我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地勘察，并对勘察的客观性、真实性、公正性承担责任，但我们对估价对象的现场勘察仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据委托方提供的资料进行评估。除非另有协议，我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任。（六）没有人对本估价报告提供了重要的专业帮助。（七）本估价报告依据了委托方提供的相关资料，委托方对资料的真实性负责。因资料失实造成估价结果有误的，估价机构和估价人员不承担相应责任。（八）本估价报告结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得做其他用途。未经本估价机构和估价人员同意，估价报告不得向委托方及报告审查部门以外的单位及个人提供，凡因委托人使用估价报告不当而引起的后果，估价机构和估价人员不承担相应的责任。（九）本估价报告的全部或部分内容不得发表于任何公开媒体上，报告解释权为本评估机构所有。（十）未来市场变化风险等因素对买卖价值均产生一定的影响，本报告未考虑市场变化风险，买卖人在办理买卖事宜时需全面考虑。（参加本次估价的注册房地产估价师签名、盖章）三、估价的假设和限制条件（一）估价的假设条件1、委托方合法取得土地、房屋权证，并以所确认的房屋用途和土地用途评估估价对象的价值。2、本报告以估价对象在估价时点处于完好状态并达到委托方所提供的使用功能为假设前提。（二）估价的限制条件：1、估价时点后，估价报告有效期内估价对象的质量及价格标准发生变化，并对估价对象估价价值产生明显影响时，不能直接使用本估价报告。2、本次估价结果未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有自然力和其他不可抗力对估价结论的影响。3、本次估价未考虑特殊交易方式对评估结论的影响。四、估价结果报告委托方：**房地产开发有限公司（二）估价方：**房地产估价事务所法定代表人：**（三）估价对象估价对象位于**市**区**立交西街的普通住宅楼，占地2660平方米，地势平坦、其形状为不等腰梯形、土地产权性质为出让土地使用权，出让期限从2006年11月18日至2076年11月18日，出让年限为70年。委托方持有《国有土地使用证》。评估**家园的现时公开市场价。估价目的买卖，估价对象**家园为一栋普通住宅，２００７年６月１日竣工；钢混结构,容积率系数为1.5；简装；共３个单元，共４层，１单元一梯两户。西户１２０平米，两室两厅一橱一卫，明厅明卫；东户１３０平米，两室两厅，明厅暗卫；２单元一梯一户，面积１９０平米，四室两厅一橱两卫，３单元一梯一户，面积２２５平米，五室两厅一橱两卫，１单元每户一车位，一地下储藏室１５平米；，２单元每户２车位，一地下储藏室２０平米；３单元每户３车位，一地下储藏室２０平米；（四）估价目的为估价对象买卖提供价值参考。（五）估价时点：2009年12月28日（六）价值定义根据估价对象及委托方的要求，本报告评估估价对象目前状况下，于估价时点的市场价格。（七）估价依据1、委托方与本估价机构签定的房地产估价委托书；2、房屋所有证；3、国有土地使用权证；4、《中华人民共和国城市房地产管理法》5、《中华人民共和国土地管理法》6、中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》7、估价对象现场勘察记录；8、委托方提供的与本次估价相关的其他资料；9、本估价机构掌握的房地产市场的相关资料。（八）估价原则本估价报告在遵循客观、公正、科学、合理的基本原则下，结合估价目的对估价对象进行评估。具体依据如下估价原则：合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则。（九）估价方法本估价报告采用市场比较法和成本法两种方法进行评估，并运用数理统计分析的有关方法，结合估价人员的经验，最终确定的估价对象的估价结果。（十）估价结果本估价机构根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过测算，结合估价经验与对影响房地产市场价格因素进行分析，确定估价对象于估价时点可能实现的市场价值为人民币（大写）壹仟玖百玖拾壹万元。（十一）估价人员：**（十二）估价作业日期：2009年12月28日至2010年01月06日（十三）估价报告应用的有效期：估价报告应用的有效期自完成估价报告之日起原则上为一年，但市场状况变化很大时，估价报告应用的有效期不超过半年。五、估价技术报告（一）个别因素分析**家园为一栋普通住宅，２００７年６月１日竣工；钢混结构,容积率系数为1.5；简装；共３个单元，共４层，１单元一梯两户。西户１２０平米，两室两厅一橱一卫，明厅明卫；东户１３０平米，两室两厅，明厅暗卫；２单元一梯一户，面积１９０平米，四室两厅一橱两卫，３单元一梯一户，面积２２５平米，五室两厅一橱两卫，１单元每户一车位，一地下储藏室１５平米；，２单元每户２车位，一地下储藏室２０平米；３单元每户３车位，一地下储藏室２０平米；（二）区域因素分析地理位置：**家园位于济南市历下区**立交西街环境条件：估价对象所处区域环境状况较好交通条件：估价对象位于经十路**立交西，交通四通八达，周边有115路、116路、360路、317路、BRT2路、K53路等多路公交车临近设站，交通便利，可轻松到达趵突泉等七十二泉、泉城植物园、泉城广场、大明湖等多处济南名胜景点。基础设施（1）供电。该区域使用市政供电系统，供电可靠性较强。（2）通信。该区域使用市政通信网络。（3）供水。该区域由市自来水公司供水。（4）供暖。该区域有供热管网铺设。（5）供气。由市天然气管网供气。（6）通路。该区域周围有立交桥起止点，并临近经十路，交通四通八达。5.公共设施情况：该区域内有幼儿园、学校、医院、超市、银行、商业配套服务设施齐备。（三）市场背景分析从国家政策上分析：国家刺激经济上行的政策没有变。房地产产业自身的规模，以及对相关产业的带动作用都注定了房地产仍为政府实现扩大内需目标最有效、最便利的调控产业。宽松货币环境没有变，通胀预期没有变。实体经济投资尚不积极。近几个月工业品增加值虽然开始上升，但国内以制造业为主的实体经济，投资热情仍不积极。受资本逐利性的特性带动，大量的投资资金，难免会进入股市、楼市等市场寻求利益。从济南市市政府政策引导和市场环境来看：泉城济南以其悠久的历史文化和其天然的七十二泉而享誉中外，而**家园恰恰位于济南市。从本年度成交土地来看，东部历城区、西部西客站片区、北部小清河片区及南部九曲片区将成为明年住宅供应集中区域，中部核心区的纯居住功能则在慢慢弱化，城市扩张仍以东西向为主，北部发展重在改善现有环境，提升区域形象。另外，根据济南市政府的市中心东移政策和济南市的向东发展战略，位于济南市东的**家园极具升值空间。（四）最高最佳使用分析房地产估价应当以估价对象的最高最佳使用为前提进行估价。最高最佳使用是指法律上允许、技术上可能、经济上可行、经过充分合理论证，能使估价对象产生最高价值的使用，本估价对象地处商业、餐饮业和娱乐业较为聚集的区域，本报告中的使用功能为最高最佳使用。（五）估价方法选用根据估价对象为普通住宅的特点，以及本市房地产市场中与估价对象类似的房地产交易实例较多的情况，本估价报告选用市场比较法和成本法为主要的估价方法。（六）估价测算过程1、市场比较法：具体估价思路为：在近期房地产市场中选择与估价对象处于同一供求范围内，具有较强相关性、替代性的房地产交易实例，根据估价对象和可比实例的状况，对区域因素、个别因素、时间因素和交易情况等影响房地产价格的因素进行分析比较和修正，评估出估价对象的市场价格。（1）选取可比实例经筛选确定A、B、C三个可比实例。可比实例A：位于历下区**立交中路1000号，为一栋普通住宅楼，钢筋混凝土框架结构，外墙瓷砖罩面，室内初装修，配套设施齐全，成新率为十成。成交建筑面积2300平方米，成交价格为每平方米人民币6900元，成交日期为2009年4月。可比实例B：位于历下区**立交南1090号，为多层住宅，底部一层公建部分，钢筋混凝土框架结构，外墙瓷砖罩面，室内初装修，配套设施齐全，成新率为十成。成交建筑面积2400平方米，成交价格为每平方米人民币7000元，成交日期为2009年1月。可比实例C位于；历下区**立交北108号，为商品住宅楼，钢筋混凝土框架结构，外墙刷彩色涂料，室内初装修，配套设施齐全，成新率为十成。成交建筑面积2250平方米，成交价格为每平方米人民币7100元，成交日期为2009年6月。确定可比实例修正系数的依据：因素A栋B栋C栋区域位置**立交中**立交南**立交北交易价格6900元/平方方米7000元/平方方米7100元/平方方米交易情况正常正常正常交易时点2009.42009.12009.6建筑结构钢混钢混钢混用途居住居住居住建成年份2007.52006.62008.2建筑面积120平方米125平方米110平方米装修中等中等中等成新全新全新全新据以上因素数据，相对估价对象，各因素修正如下：A区域因素：-20；个别因素：+5；交易情况：0B区域因素：-10；个别因素：-10；交易情况：0C区域因素：-10；个别因素：+5；交易情况：0交易时间修正：济南市历下区**东街普通住宅楼2009年1月至12月的价格指数为100，101，102.3，100.9，101.2，106.7，107.6，109.8，110.5，110，110.9，112（均以一月为定基价格指数）。则相对估价对象交易日期修正：A:111/100B:112/100C:105/100计算比准价格祥见下表：可比实例ABC成交价格（元/mm2）690070007100区域因素修正100/80100/90100/90个别因素修正100/105100/90100/105交易情况修正100/100100/100100/100交易日期修正111/100112/100105/100比准价格（元/mm2）7438.867598.897301.45对调整后的比准价格进行综合平均，估价对象的市场价格为：（7438.66+7598.89+7301.45）÷3≈7446元/平方米估价对象于估价时点在完好状态下的市场价格总值为：7446元/平方米×2660平方米≈1980.64万元。2、成本法假设在估价时点现有建筑物存在的土地是一块空地，而在同一场所除建筑物以外的状况均维持不变，重新建造与现有建筑物完全相同或具有同等效用的全新状态的建筑物时，所必要的建筑费、其他费用、利息和正常利税，获得建筑物的重新建筑成本。考虑房屋的实际状态，从而评估其积算价格。2009年12月的成本资料：山东省济南市历下区**立交西附近，土地价格为每平方米5000元；前期工程费为每平方建筑面积185元；建筑安装工程费为每平方建筑面积1180元；基础配套费为每平方建筑面积215元；管理费用为前期工程费、建安工程费和基础配套费之和的2.5％；代收费为每平方建筑面积365元；土地费用、前期工程费和管理费期初一次投入，基础配套费和建安工程费期间均匀投入，利息率为9.5％；利润为总投资的15％；税金为以上各费用和的5.8％；建设期为两年。根据估价对象的特点，成本法评估的基本公式为：评估价格=土地重新取得价格+建筑工程费用+建筑专业费用+开发配套费用+管理费用+利息及融资费用+相关税费+开发商利润根据2009年12月的成本资料具体计算过程如下：建筑面积：共三单元，四层；一单元一梯两户，西户120平米，东户130平米；２单元一梯一户，面积190平米；３单元一梯一户，面积225平米。（120+130+190+225）*4=2660平方米土地面积：容积率为1.52660/1.5=1774平方米土地费：单位成本5000元；5000*1774=887万元前期工程费：每建筑面积185元185*2660=49.21万元建安工程费用：每平方米1180元1180*2660=313.88万元基础配套费：每平平方米215元215*26600=57.119万元管理费：前期工程程费、建安工工程费用和基基础配套费费费用之和的2.5％(49.21+3113.88++57.199)*2.55％=10.5507万元代收费：每建筑面面积365元365*26600=97.009万元费用利息和：土地地费、前期工工程费和管理理费为一次性性投入；建安安工程费和基基础配套费期期间投入，费费率为9.5％（313.88+557.19）/（1+9.5％）0.5+（313.888+57..19）/（1+9.5％）1.5+8887+49..21+100.507==1625..168万元开发商利润：总投投资的15％（1625.1688+97.009）*15％=258..339万元税金：土地费、前前期工程费、管管理费、建安安工程费、基基础配套费及及它们的利息息和和利润和和的5.8％（1625.1688+97.009+2588.339）*5.8％=114..875万元开发总成本：总费费用、税金和和可获利润的的和114.875