关于房地产行业的发展与国内生产总值分析研究

PAGEPAGE20关于房地产行业的发展与国内生产总值分析研究

摘要当今房地产在国民经济中始终占有举足轻重的地位它不仅影响人民的生活还带动了其他产业的发展。我国的房地产行业在改革开放后飞速发展但在这个过程中也也暴露出一些问题需要发现解决。

房地产在整个国民经济中所占的份额，不仅能够反映一个国家（或地区）的资本运作，而且能够反映这个国家的经济发展状况。本论文将运用预测法，采用最小二乘法和相关系数检验，对进行分析，从而更加深刻的理解房地产和那个也与GDP关系和影响以及其对的重大贡献。文章通过2014年房地产行业的投资和销售情况和国内生产总值的线性回归分析和预测分析了房地产行业的现状显示出房地产行业对国民经济的重要性同时在高速发展中暴露出的一些问题。我国应该科学地有条理地发展房地产行业。关键字：房地产行业；发展速度；增长量；国内生产总值

abstractTherealestateplaysanimportantroleinthenationaleconomy.Itnotonlyaffectspeople'slifebutalsodrivesthedevelopmentofotherindustries.China'srealestateindustryinthereformandopeningup,butintheprocessalsoexposedsomeproblemsneedtobefoundtosolve.Theshareofrealestateintheentirenationaleconomy,notonlyreflectsthecapitaloperationofacountry(orregion),butalsoreflectstheeconomicdevelopmentofthecountry.Inthispaper,weusethemethodofforecasting,theleastsquaremethodandthecorrelationcoefficienttest,tocarryontheanalysis,andthusthemoreprofoundunderstandingoftherealestateandtherelationshipwiththeGDPanditsinfluenceanditsimportantcontribution.Throughtheanalysisandforecastoftherealestateindustry'sinvestmentandsalesin2014,thepapershowstheimportanceoftherealestateindustrytothenationaleconomyandsomeoftheproblemsexposedinthehigh-speeddevelopment.Ourcountryshouldbescientificandorderlydevelopmentoftherealestateindustry.Keywords:Realestateindustry;;speedofdevelopment;increment（GDP）(GrossDomesticProduct)

目录摘要 2Abstract 3引言 5一、房地产行业与GDP关系的必要性 6二、房地产与国内生产总值分析 9（一）国内生产总值与房地产的关系分析 9（二）国内生产总值与房地产的相关分析 12（三）国内生产总值与房地产的回归分析 14三、国民经济中房地产的发展及其产业特点 16四、国民经济中房地产行业的发展问题及应对意见 19参考文献 22

引言房地产业作为新兴的产业，产业链长，关联度大，能直接或者间接带动多个上下游产业的发展，对我国经济的发展起着举足轻重的作用，它不仅极大的影响着我国的产业结构的调整，而且触及国民经济的方方面面，以住宅建设为主的房地产产业，在拉动经济增长，扩大就业等方面起到了积极的作用。房地产产业对于经济发展具有高度的敏感性和超前性，房地产行业作为第三产业的龙头被确定为国民经济新的增长点，国家正采取各种措施鼓励和支持房地产行业的发展。虽然受金融危机的影响，但是房地产行业在相当长的时间内依然是消费热点，市场也将保持相当长时间的旺盛期，它将促使产业结构的调整，推动国民经济的发展。一房地产行业与GDP关系的必要性房地产业是国民经济的重要组成部分，在一个国家和地区国民经济中，房地产业有着重要的地位和作用。它既是国民经济的基础产业和先导产业，在一定时空条件下，房地产业是国民经济的支柱产业。１、房地产业是社会经济活动的基本物质前提，是国民经济发展的基本保证房地产是社会一切产业部门不可缺少的物质空间条件，更是构成各个产业部门不可或缺的基本要素。而且当今城市经济和城市现代化都是以房地产为基础，这些都显示出房地产基础产业的重要地位。２、房地产业链长、关联度大则直接或间接地引导和影响很多相关产业的发展房地产业的感应系数和影响力系数在国民经济各产业部门中处于平均水平以上。房地产业增加值占全国ＧＤＰ的比重成此案加速上升的态势；房地产税收在我国财政收入中的比重，也随着我国税制调整而逐步增大。３、房地产业所吸收的就业人口和房地产业所带动相关产业的就业人口也处在一种不断扩大的过程中；产业溢出的社会效益十分明显，正改变着我国国民的生存环境和生存方式房地产业作为支柱产业，对国民经济有着举足轻重的作用和影响二、房地产与国内生产总值分析选取样本区间2009-2013年国民生产总值统计数据表1国内生产总值年份国内生产总值第一产业第二产业第三产业2004159878.321412.773904.364561.32005184937.422420.087598.174919.32006216314.424040.0103719.588554.92007265810.328627.0125831.4111351.92008314045.433702.0149003.4131340.02009340902.835226.0157638.8148038.02010401512.840533.6187383.2173596.02011472881.647486.2220412.8204982.51978年至2011年国内生产总值直方图如图1所示：国内生产总值国内生产总值010000020000030000040000050000019819801982198419861988199019921994199619982000022004200620082010年份产值第三产业第二产业第一产业图1国内生产总值如上述所示，在三大产业中，第二产业的产值远远高于第一产业的产值和第三产业的产值。如此，可以得出：第二产业在我国的国民经济中，起着主导地位。随着经济的发展，我国的第三产业，即：除第一、二产业以外的其他各业，位居第二。通过观察我们发现，在1978年至2011年，第三产业的最大值与最小值的差值达到了204110，故我们可以预测，随着科技的进步，经济的发展以及人们思想的转变，第三产业的发展拥有无限潜力。第三产业增加值占国内生产总值比重的高低，是衡量一个国家现代化发展水平的重要标志。目前，高收入国家这一比重约为70％，中等收入国家约为50％，低收入国家平均比重约为35％。由于第三产业中多数行业具有资本有机构成低、劳动密集、技术密集、智力密集等特点，是安排劳动力就业的主要渠道。20世纪90年代以来，我国第三产业增加值每增长一个百分点，就可以创造100万个就业机会。统计数字表明：第三产业也是税收、特别是地方税收增加的主要来源。第三产业的发展促进了人民生活质量的提高，生活质量的提高与人均国内生产总值的上升之间存在着如下关系：即人均国内生产总值较少、社会经济与文化发展程度较低时，社会还不能把较多的资源用于生活质量的改善，生活质量的提高只可能是缓慢的。只有随着经济的发展、随着人均国内生产总值的增加，社会上才能有越来越多的资源投入生活质量的提高方面。当今世界各国对第三产业在社会经济格局中的地位和作用越来越重视，第三产业的发展对我国经济的发展也显示了重要的作用。二、第三产业与国内生产总值分析（一）国内生产总值与第三产业的关系分析改革开放以来，我国国民经济保持着快速增长的模式，综合国力大大增强，社会生产力水平也明显提高。在此期间，第三产业也得到了快速发展，其对国民经济的影响力不断增强。第三产业的发展不仅吸纳了大量的新增以及从第一、第二产业转移出来的劳动力并且还促进了很多新兴行业的发展。国家统计局统计显示九六年至九九年间第三产业增加值净增了二十万四千一百一十亿元。第三产业在国内生产总值中所占的比重由23.9提高到43.4。表2是中国第三产业的发展状况：表2第三产业总产值构成单位：亿元年份第三产业交通运输、仓储和邮政业批发和零售业住宿和餐饮业金融业房地产业其他第三产业总产值构成年份第三产业交通运输、仓储和邮政业批发和零售业住宿和餐饮业金融业房地产业其他200464561.39304.412453.83664.85393.07174.126571.2200574919.310666.213966.24195.76086.88516.431488.0200688554.912183.016530.74792.68099.110370.536579.12007111351.914601.020937.85548.112337.513809.744117.72008131340.016362.526182.36616.114863.314738.752577.12009148038.016727.128984.57118.217767.518654.958785.92010173596.019132.235746.18068.520980.622782.066886.62011204982.521931.943445.29172.824958.326708.078766.3从表2中我们可以看出近几年我国第三产业呈稳定快速地发展。尤其在社会服务业方面增长更是迅猛。这也显示了我国整体经济实力得到提高随着人民物质文化生活的丰富大家对服务行业的需求也有了很大提升。这也反过来刺激了第三产业本身的不断发展。此外房地产业和交通运输业的增加值增长也很快速。这也得益于我国国内生产总值的稳定发展良好的经济形势也为服务业的生长提供了一定的土壤。表3是国内生产总值构成表：表3国内生产总值构成表单位：%续表3国内生产总值构成表年份国内生产总值第一产业第二产业第三产业工业建筑业2004100.013.440.42005100.012.147.441.85.640.52006100.011.147.942.25.740.92007100.010.847.341.65.841.92008100.010.747.441.56.041.82009100.010.343.42010100.010.146.740.06.643.22011100.010.046.639.96.843.4据数据显示：2005年，中国加快第三产业发展，全年第三产业增加值为73395亿元，增长9.6%，其中，批发零售餐饮业17119亿元，增长11.4%；运输邮电业13805亿元，增长12.4%；金融保险业6188亿元，增长9.8%；房地产业8125亿元，增长5.3%；其他服务业28158亿元，增长8.1%。第三产业对国民经济增长的贡献率为38.8%。从上表中可以明显看出自改革开放以来，第一产业在国内生产总值中的比例在不断的减小，第二产业的比例一直处在40%～50%之间，而第三产业的比例却从23.9%稳步上升到了40%，仅次与第二产业。第三产业以不可抵挡的惊人速度增长着，可以说其对国民经济的重大影响也在与日俱增。虽然其影响不及第二产业，但亦不小。（二）国内生产总值与第三产业的相关分析社会经济现象之间存在着大量的相互联系、相互依赖、相互制约的数量关系。这种关系可分为两种类型。一类是函数关系，它反映着现象之间严格的依存关系，也称确定性的依存关系。在这种关系中，对于变量的每一个数值，都有一个或几个确定的值与之对应。另一类为相关关系，在这种关系中，变量之间存在着不确定、不严格的依存关系，对于变量的某个数值，可以有另一变量的若干数值与之相对应，这若干个数值围绕着它们的平均数呈现出有规律的波动。例如，批量生产的某产品产量与相对应的单位产品成本，某些商品价格的升降与消费者需求的变化，就存在着这样的相关关系。两个变量之间线性相关程度及共同变化时的方向可以用简单相关系数来反映，一般以r表示样本的相关系数。如果回归方程通过了各项检验，就可以利用回归模型进行预测。所谓预测，就是利用模型已包含的过去和现在的样本信息，对模型进行外推，对变量的可能值做出定量估计。通过手工计算得出表4数据：表4国内生产总值单位：亿元年份国内生产总值（y）第三产业总产值（x）y2x2xy2004159878.3064561.3025561070811.004168161458.0010321950890.002005184937.4074919.3034201841919.005612901512.0013855380552.002006216314.4088554.9046791919647.007841970314.0019155700061.002007265810.30111351.9070655115586.0012399245634.0029598481945.002008314045.40131340.0098624513261.0017250195600.0041246722836.002009340902.80148038.00116214719047.8421915249444.0050466568706.002010401512.80173596.00161212528563.8430135571216.0069701016029.002011472881.60204982.50223617007618.5642017825306.0096932452572.00∑3456259.701399037.10867995606307.05154857458873.69366244698120.85国内生产总值与第三产业总值如图2所示：图2第三产业与国内生产总值r的取值范围在-1~+1之间，即-1≤r≤1。若0＜r＜1，表明X与Y之间存在正线性相关关系；若1≤r＜0，表明表明X与Y之间存在负线性相关关系；若r=+1，表明X与Y之间存在完全正线性相关关系；若r=-1，表明X与Y之间存在完全负线性相关关系。可见当︳r︳=1时，Y的取值完全依赖于X，二者之间即为函数关系；当r=0时，说明Y的取值与X无关，即二者之间不存在线性相关关系。相关系数公式：经计算,国内生产总值与第三产业总产值的相关系数r=0.999。所以二者为高度线形相关。即x与y之间线性相关性显著。（三）国内生产总值与第三产业的回归分析这里我们只考虑第三产业一个影响因素对国内生产总值的影响，因此就采用一元线性回归模型进行预测。通过相关分析，分析第三产业与GDP的线性相关程度，国内生产总值与第三产业总产值的相关系数r=0.999，发现第三产业与GDP线性关系较好，存在一定的线性关系，可以建立一元线性回归模型。（1）建立一元线性回归预测模型在回归分析中，只包括一个自变量和一个因变量，且二者的关系可用一条直线近似表示，这种回归分析称为一元线性回归分析。选取国内生产总值（亿元）为因变量Y，影响国内生产总值的单因素第三产业（亿元）为自变量X。建立线形回归分析模型如下：Y=a+bX；其中a为常数项，b为相对因变量Y的偏回归系数。（2）计算变量间的回归系数回归系数的精确求估方法有最小二乘法，用最小二乘法化简得方程：；通过手工计算得出表4数据，可计算出：=1604.73=2.34求得一元线性回归预测模型为：y=1604.73+2.34x根据回归模型和最小二乘法分析结果得出，第三产业对GDP有着重要的贡献；GDP对第三产业同样也起到重要的推动作用，同时第三产业对GDP有着很强的正向相关性。

1、实行改革开放30年以来，我国经济发展一直保持高速增长，GDP的均增长率超过9%；同时，在国际经验上来看，一直都有经济的高速增长造就了许多就业岗位的说法，但是我国却因为人口和劳动力持续在增长。出现了失业率上升的现象。究其原因，是我国的产业结构长期失衡，即第一产业、第二产业的比重过高导致的。当前，发达国家和新型工业化社会的国家，大部分的就业岗位都是在第三产业产生的。而我国在第三产业就业的劳动力人数比重还不到30%。要缓解当前的就业难的形势，就必须调整不合理的产业结构，大力发展第三产业。

2、我国第三产业的高速发展，但与国外发达国家相比，比重还是很低的。国外第三产业比重是高达60%—80%，而我国第三产业的贡献率在2006年是38.8%，第三产业是我们的薄弱区域，同时，我们的弱点也是我们潜力最大的发挥空间。但是其增长比率不是在短期就能完成的，它需要很长时间的改变。如果能发展得当，在若干年之后，一定会给我们的就业岗位和GDP增长提供一个发展的大平台。使得GDP总量，有望赶超发达国家。回归方程计算值与实际值比较表5如下：表5回归方程计算值与实际值比较单位：亿元年份197819881992200220052007x872.484590.269357.3849898.9073432.87100053.50yc3646.3400612345.9403723500.9909118368.1603173437.6366235729.92y3645.2215042.8226923.48120332.69183217.40249529.90y-yc-1.122696.883422.491964.539779.7613799.98(y-yc)21.2601985247273175.9811713407.383859374.21695643773.03190439448通过上表方程计算值与实际值之间的比较，我们不难看出，1978年的计算值（yc）大于了实际值（y）。一般情况下，计算值比实际值小，基本能反映真实情况。从表中不难看出能基本反映真实情况的是1988、1992、2002、2005和2007年。所以从整体上来看，大多数的计算值小于真实值，它能够反映真实情况。通过对国内生产总值和第三产业总产值的分析，无论是从相关分析还是回归分析，我们都可以看出国内生产总值同第三产业总产值之间有着非常显著的线性关系，并且从第三产业总产值估算出来的国内生产总值能够较真实的反映实际的国内生产总值。由此可以充分证明第三产业对我国国民经济的影响重大，第三产业的发展也促进着国民经济的向前发展。三、国民经济中第三产业的发展及其产业特点第三产业的发展水平是衡量现代社会经济发达程度的重要标志，而众所周知，中国的第三产业发展与发达国家第三产业的发展水平仍存在巨大差距。下文对第三产业的发展进行研究，希望能找出其因素，并针对它提出一些可行的建议。研究对象为1978-2011年的第三产业的数据，研究其增长量与发展速度，希望找出其因素所在。增长量：说明两个同时期发展水平增减差额的指标。它说明社会经济现象在一定时期内增长（或减少）的绝对量。其计算公式为：增长量＝报告期水平－基期水平逐期增长量=报告期水平—前一期水平累计增长量=报告期水平—固定基期水平当报告期水平大于基期水平，即现象水平增长时，表现为正值：反之，现象水平下降时，表现为负值。由于所选基期的不同，增长量分为逐期增长量和累积增长量。逐期增长量是报告期水平减去前一期水平的差额，说明现象逐期增长的数量；累积增长量则是报告期水平与基期水平（一般是最初水平）相减的差额，说明一定时期内的总增长量。发展速度：发展速度是反应社会经济发展程度的相对指标，它是现象的报告期水平与基期水平之商，说明报告期水平已经发展到基期水平的百分之几或若干倍。发展速度和增长速度都是人们在日常社会经济工作中经常用来表示某一时期内某动态指标发展变化状况的动态相对数。把对比的两个时期的发展水平抽象成为一个比例数，来表示某一事物在这段对比时期内发展变化的方向和程度，分析研究事物发展变化规律。以某一时期(报告期)水平同以前时期(基期)水平对比而得，用百分率或倍数表示。第三产业增长量与发展速度如表6所示：表6第三产业增长量与发展速度年份第三产业逐期增长量累计增长量环比发展速度定基发展速度续表6第三产业增长量与发展速度年份第三产业逐期增长量累计增长量环比发展速度定基发展速度200464561.38556.663688.81.1573.99200574919.310358.074046.81.1685.86200688554.913635.687682.41.18101.492007111351.922797.0110479.41.26127.622008131340.019988.1130467.51.18150.532009148038.016698.0147165.51.13169.672010173596.025558.0172723.51.17198.962011204982.531386.5204110.01.18234.931978年至2011年第三产业增长量折线图为图3所示：图3第三产业增长量从1978～2011年,第三产业逐期增长，在1978～1990年,第三产业增长不明显，但有实际的增长，1990年累计增长量为5015.9亿元，平均逐期增长量为300亿元左右。从1990～2011年,第三产业飞速发展，2011年，第三产业累计增长量为204110亿元。再从第三产业定基发展速度来看，如图所示：在1978～1990年，定基发展速度明显较小，发展缓慢。1990年定基发展速度为675%，而2011年，第三产业定基发展速度为24395%，是1990年的40倍。1978年至2011年第三产业定基发展速度为图4所示：图4第三产业发展速度第三产业是我国国民经济发展的重要组成部分，具有其特殊的地位和作用。第三产业在国内生产总值所占的比重已经上升到40%，仅次于主导产业—工业。第三产业的飞度发展，促进了我国国民经济的发展步伐持续向前，与此同时第三产业也呈现出其独有的特点：1、投资小、吸收快、效益好，就业容量大。第三产业基本是一种服务性产业，其投资成本低，见效快，所需要的劳动人员量大。我国的人口多，劳动力资源丰富，为其发展也提供了便利。2、覆盖面积广，发展速度快。第三产业是一个混合产业，其涵盖的行业既有社会服务业，如市政公共服务、社区服务等，也有国民经济中的基础行业，如信息产业、金融保险业等，亦有新兴行业，如信息咨询、技术服务、科技推广等。社会在进步，这些行业的发展也随之加快，并以较快的速度一直向前发展。四、国民经济中房地产行业发展问题与建议第三产业是指除了第一，第二产业以外的其他企业，根据我国实际情况，可以分为流通部门和服务部门。包括交通运输业，邮电通讯业，商业，饮食业，金融保险业，教育，文化，广播电视业等等。范围极为广泛，基本上可以算是一种服务性产业。在我国，第三产业总体规模持续扩大，占GDP比重不断提高，对国民经济增长的贡献也越来越大，以成为吸纳劳动力就业的主要渠道；第三产业的发展不断促进我国经济结构的调整，同时期内部结构也进一步得到优化，不但传统的第三产业，如交通运输，邮电通信，饮食业等继续保持快速增长，一些新兴的第三产业如旅游，电子信息服务，贸易及房地产等部门也保持着迅猛地发展势头。它不仅能够多方面的满足人民生活的需要，提供广阔的就业门路，而且还以其特有的服务职能，促进第一，二产业的发展。因此，第三产业在社会经济格局中占有非常重要的地位。然而，我国第三产业与发达国家第三产业的发展水平仍存在巨大差距，世界上第三产业占GDP比重平均水平为68％，低收入国家是48.5％，中等收入国家是54.2％，高收入国家是71.3％，我国为40.7％，农村剩余劳动力很难大规模转移，二元经济结构的转换难以完成，优化产业结构，大力发展第三产业已成为我国经济发展的“当务之急”。

而且，在当今世界，第三产业的发展水平已成为衡量现代社会经济发达程度的重要标志。随着中国加入WTO，国内服务市场会引入更为激烈的国际竞争，这对于尚处于稚嫩阶段，总体竞争实力还很弱的我国第三产业的发展势必形成巨大的压力和挑战。我们必须了解到影响第三产业的因素所在，并以此为基础，提出一些好的建议供参考，使我国的第三产业在持续的增长的同时还能在