房地产项目无敌测算超全版

项目经济测算

目录1项目及评论依照简介....................................................11.1项目技术经济指标...............................................11.2经济评论依照...................................................22项目投资估量..........................................................22.1项目开发成本估量...............................................22.2建设投资进度...................................................33资本筹备和投入计划....................................................43.1利润测算.......................................................43.2项目可运用资本估量.............................................63.3投资计划与资本筹备.............................................74项目盈余能力评论......................................................84.1静态评论.......................................................84.2动向评论......................................................105项目敏感性剖析.......................................................136项目经济评论结论及建议...............................................156.1.项目经济评论结论..............................................156.2.建议..........................................................151???项目及评论依照简介

玉溪沃尔玛购物广场（以下简称“项目”）位于云南省玉溪市红塔区中心城

区内，红塔大道与东风路的交界处，东至东风路，西至花园街南端，南至红

塔大道绿化广场，北至瓦窑十二组民房，占地15.16亩。规划总建筑面积约

4.46万平方米。

1.1?项目技术经济指标

依据拜托方供给的有关数据和初步的整体规划设计方案编制项目技术经济指标表，项目的技术经济指标为经济评论中各项成本花费及收入测算的基础数据。

1项目总用地面积17,840平方米1.1建筑用地面积8,976平方米按13.464亩折算1.2绿化用地面积1,133平方米按1.7亩折算1.3泊车场用地面积8,864平方米按13.296亩折算2容积率1.503建筑密度37.16%4总建筑面积44,108平方米4.1地上商场建筑面积26,694平方米共四层首层商场建筑面积6,630平方米二层商场建筑面积7,104平方米三层商场建筑面积6,575平方米四层商场建筑面积6,385平方米4.2地下商场(沃尔玛)建筑面17,414平方米一层积1.2?经济评论依照经过全面的市场检查和依照项目策划的思路，本评论报告是在项目采纳租售方案一，即先租借后整体销售方案的基础上，从定量的角度对项目开发经营过程中波及的投资、收入和成本花费进行测算，并对项目的财务可行性（包含盈余能力、偿还贷款能力及抗风险能力）作出评论及针对性建议。

经济评论原则：在项目经济效益剖析中，严格依照国家及地方对房地产项目开发经营的法例政策规定，以及对房地产公司财务核算及财税制度的规定，以求公正、正确地反应项目的经营状况，进而为项目作出适合的评论和建议。

经济评论前提：本方案中，项目经过在先期出租经营获取租金收入，

待物业出租率保持在90-95%之间，进入稳固经营期后，

采纳一次性整体销售的方式实现投资回收和盈余。因

此，项目计算期以建设经营销售周期为参照，计算期

为9年，由2004年1月1日起算。考虑到项目投资利润的状况，在项目的投资进度估量中以季度为计算时间单位，其他以年度为计算时间单位。

????????????????????各项经济测算不考虑社会物价总水平及通货膨胀改动影响。

项目核算的钱币为人民币。

2???项目投资估量

2.1项目开发成本估量

项目开发成本包含七大类花费项目：土地成本、先期花费、建安工程成

本、基础设备建设费、开发期税费、不行预示费、公司管理费。此中，

项目土地花费、建安工程造价、开发期税费以拜托方供给的数据为基础。

项目总开发成本为15,008万元，建筑面积单方成本为3,403元/平方米。

项目开发成本估量表，见附表一。

说明：土地成本：包含地价、土地交易税费、土地赔偿费和建设期投入的地租花费。依据拜托方供给的土地出让金、赔偿费和土地租金数据计算，土地成本花费共1,260万元。

先期花费：包含规划设计勘探费、先期顾问费、拆迁及土地平坦费三项。勘探设计费以建安工程花费为计算基础，按经验比率估量；先期顾问费按实质已发生额计算；拆迁及土地平坦费以项目总用地面积为计算基础，按经验值估量，先期花费共343万元。

建安工程成本：包含土建装饰成本和安装工程成本两大项目，根

据拜托方供给的估量单价指标，联合策划方案中

对建筑配套设备的建议进行计算，建安工程成本

共11,356万元。

基础设备建设费：包含外水外电工程费、道路及广场建设费、绿化工程费，此中外水外电工程费以总建筑面积为计算基础；道路及广场建设费和绿化工程费以相应的用地面积为计算基础，依据经验值估量单价指标计算，基础设备建设费共317万元。

开发税费：依照拜托方供给的云南省及玉溪市有关税费规定计算，开发税费共670万元。

不行预示费：按前四项成本花费的总和，依据经验比率5%估量，不行预示费共664万元。

公司管理费：按前四项成本花费的总和，依据行业均匀比率3%估量，公司管理费共398万元。

2.2建设投资进度

依据本项目的建设规模和合作方沃尔玛的进驻要求，鉴于有序而高效的

原则，在合理安排各先期工作，保证质量的前提下，以最快的速度达成

项目建设。依照当前项目进度，计划整个开发期的时间跨度为1.5年即

6个季度。计算期由2004年第三季度起至2005年第四时度。此中，工

程建设期由2004年第四时度至2005年第三季度；2005年9月1日正

式开业。项目投资进度表，见附表二。

说明：

2?土地成本在项目建设前半年分两季度投入完成。

2?先期花费、建安工程成本、基础设备建设费、开发期税费、不行预示费等五项花费依据项目开发和工程建设进度计区分季度投入。

3???资本筹备和投入计划

3.1??利润测算

项目的整体利润包含商场的租金收入和销售收入，共54，428万元，此中租金收入18,988万元，销售收入35,440万元。而车位则作为沃尔玛大型商场和项目商场的配套设备，不考虑收入。

租金收入：依据项目的工程进度和招商策略，商场估计在2005年9月

日正式开业，而开业前，一至四层商场将分两期推行。联合租金定位

剖析，初次推出时，一层商场的均匀租金为178元/平方米.月，二层商场的均匀租金为80元/平方米.月，三层商场的均匀租金为50元/平方米.月，四层商场的均匀租金为40元/平方米.月，负一层商场的租金依照拜托方与沃尔玛所签订的协议价20元/平方米.月计算。（以上价钱均不含商场管理费）

因为实质操作中在商场交托使用时就真实实现租金收入，但在招商过程中又会使用“免租期”优惠等租金策略，所以，一至四层商场的租金收

入计算期从2005年7月1日开始（一般商场的交托使用期会比正式开业的时间提早两个月，以作为商户的装饰期），按“免租半年”的策略，2005年下半年6个月中，只计算3个月租借保证金的收入，而不计算租金收入，该笔保证金收入将在物业整体销售时扣除。负一层商场依照

协议免保证金，在正式开业后免租两个月，所以2005年只计算2个月的租金收入。

租借进度的假定：依据所建议的项目租借进度计划，在开业时，一至四层商场达

到70%的出租率，开业后5年内增添至90%，进入稳固期后保持在90-95%之间。

依照这个目标，假定商场的出租率在2005年开业时达到约70%，经过一年的经营在2007年达到77.5%，此后逐年稳步提高，在2010年达至90%，2011年后趋于

稳固，保持在95%的出租率水平。

租金变化的假定：依据我司对商场的研究经验，项目的租金水平变化根

据出租率和商场的经营时间作以下假定：首层至四层商场租金在2007

年增添5%，此后按每2年递加5%的水平计算，2012年后保持安稳。负一层商场从2005年起按每3年递加3%的幅度计算。

销售收入：依照租售方案建议，待商场的出租率稳固地保持在90-95%

的时候，可将商场整体销售。依据租借进度计划，估计在2012年整体销售商场，销售价值按2011年的租金水平易希望的10%投资回报率，用利润复原法计算。

详细计算方式：一至四层商场以2011年终的租金水平为将来每年等额

的利润水平，采纳等额序列支付的现值系数公式，按10%的折现率将将来收入水平折至2012年初估量各层商场的销售价钱。因为负一层商场的租金是向来依照每3年3%递加的，所以其销售价钱则是采纳等比序列支付的现值系数公式进行估量。

物业使用年限：依据项目商业用地的性质，其使用年限为40年。依照2004年获取土地使用权，在2012年，商场的使用年限尚节余32年。

计算公式：等额序列支付现值系数公式

P=A1*[1-1/(1+i)^n]/i

此中：P—现值（2012年初）A1

—2012年一至四层各层的租金水平，

按2011年终租金水平

等额计算。i

—折现率（按希望的投资回报率

10%计算）

—计息周期数，即节余使用年限32年。等比序列支付现值系数公式

P=A1*[1-((1+s)/(1+i))^n]/(i-s)

此中：P—现值（2012年初）

A1—2012年负一层商场的租金水平

s—等比系数（固定递加率3%）i—折现率（上边提过，年折现率采纳10%，故此处的实质折现率为（1+10%）^3-1=33.10%）

n—计息周期数。商场节余使用年限为32年，故计息期数为

32/3=10.67期。

详细价钱变化和项目利润估量详见附表三和附表四。

3.2??项目可运用资本估量

项目可运用资本是指在扣除有关经营税费和经营花费、所得税后的租

售收入。本方案中经营期内的可运用资本共36,438万元。可运用资本估量详见附表五。

依据国家和地方相应财税法律法例的规定，参照近似房地产项目有关开发和营销成本的经验数据，联合项目的实质状况，在开发经营时期波及的各项税费率以下表：

项目经营时期有关税（费）率一览表1租借时期税费1.1营业税及附带1.1.营业税11.1.城建税21.1.教育费附带31.2房地产税2销售有关税费2.1营业税及附带2.1.营业税12.1.营业税附带（含城建税和教育费附2加）2.1.3防洪工程保护费2.2交易及印花税3推行花费

5.5%租金5%营业税7%营业税3%租金12%5.68%销售收入5.00%营业税10.00%销售收入0.18%销售面积8元/平方米销售收入2.5%4租借花费年租金收入8.33%5销售花费销售收入1%6地租33万元/年7大修费项目建安工程成1%本

说明：

2?依据拜托方供给的资料，地租依照物业的使用年限每年支付一次，

从33万元起，每5年递加5万元。所以在计算可运用资本时，地

租部分在物业租借时期逐年扣除，在物业销售当年按10%的折现率，

采纳等差序列现值系数公式将节余使用年限的地租花费折现至2012年年初。

2?项目依照出租形式经营物业时，需依照物业的固定财产价值计提大修费以用于物业设备的保护，当物业销售时，该花费则不再予以考虑。

3.3??投资计划与资本筹备

房地产项目开发投资的资本根源为三个方面，一是自有资本，二是各阶段的租售

收入，三是当自有资本已所有投入开发而未获取租售收入或租售收入不足以知足

开发投资时，采纳贷款的形式解决资本问题。

本项目的自有资本按开发成本的35%计提，需5,253万元。项目的租金收入固然

在建设期（即2005年）开始收取，但资本量极少，其实不足以填补资本缺口，所以

银行贷款是本方案运作中的重要融资手段。

??项目资本筹备

依据项目投资进度，配合项目自有资本及可运用租售收入所供给的资本量，

确立项目所需银行贷款为9,813万元。

项目投资计划与资本筹备表详见附表六。

??银行贷款

项目的银行贷款发生时间在2005年初。从2006年开始以可运用的租金收

入付息还本，至项目整体销售获取销售收入后。项目贷款清账期约为8年，银行贷款利息采纳长久（五年以上）贷款利息

5.76%，共计需支付利息2,626万元。

贷款还本付息表详见附表七。

4???项目盈余能力评论

4.1??静态评论

静态评论是指不考虑钱币时间价值对项目盈余能力进行评论。

有关说明

项目损益表的编制（详见附表八）。

损益表反应了项目在整个经营期内的利润总数、所得税和税后利润的分派

状况，是计算投资利润率、投资利税率等静态评论指标的基础表。联合项

目经营方案的状况，项目在8年经营期内，累计税后利润共18,803万元，

上缴公司所得税9,261万元。

???????????????????????所得税的计提：

在项目年度结算时，当出现帐面收入，在扣除开发成本及租售花费、地租、

大修费等花费后，假如有销售利润，则按所得税率33%计算出本项目的所

得税；假如出现损失，该年份所得税为零，由亏转盈的年份则按财务公则

规定将利润总数调整为应纳税所得额，再计算所得税。所得税在租售时期

按年度计提。

盈余能力剖析

评论指标的选用：

房地产经营性项目的静态盈余剖析指标主要选用年均的投资利润率、投资

利税率、自有资本利润率进行评论。

静态评论指标表

投资利润率15.80%10.59%投资利税率18.83%自有资本利润率59.36%39.77%

剖析：

??年均投资利润率年均投资利润率是项目整个建设经营期内的年均匀利润总数与项目总投资的比率。

从项目的经营状况看来，固然年均税后投资利润率比现行房地产行业均匀

利润率（约15％）要低，但应看到，项目的出租经营期只有7年，作为大型商业项目不过是处于初始的营运阶段，租金水平相对较低。并且最后

采纳整体销售的方式销售，项目的整体投资利润率（税后）达到了95.31%，从这一指标来看，项目是拥有相当的盈余能力。

??投资利税率

投资利税率是项目建设经营期内的年均匀利税总数与总投资的比率。

??自有资本利润率

自有资本利润率是项目建设经营期内的年均匀利润总数与自有资本的比

率。

因为项目主假如运用银行贷款解决资本的根源，所以，实现了提高项目自

有资本效率的目的，从项目的自有资本利润率和利税率的水平看，项目的

自有资本盈余能力已远高于行业均匀水平。

所以，从静态指标的水平看，项目拥有必定的盈余能力，说明项目基本可

行。

4.2??动向评论

动向评论的剖析方法是考虑了钱币的时间价值，对项目生命周期全过程

的投资效益进行全面评论的方法。

有关说明

现金流量表的编制（详见附表九、十）

现金流量表（所有投资）不分投资资本根源，以所有投资作为计算基础，

用以计算所有投资在所得税前和税后的财务内部利润率、财务净现值以及

投资回收期等评论指标，观察项目所有投资的盈余能力，而与项目的筹资

方式没关。

现金流量表（自有资本）是从投资者的角度出发，以投资者的出资额作为

计算基础，把借钱本金偿还和利息支付作为现金流出，用以计算自有资本

财务内部利润率、净现值等评论指标。???????????????????????基准贴现率的选定：

基准贴现率是项目净现值贴现时，计算贴现系数所采纳的利率。我国一般

取略大于同期贷款利率为基准贴现率。本项目发生银行贷款，按长久（五

年以上）贷款利率5.76%计，则现按6.34%（按贷款利率上调10%计）作

为基准贴现率进行计算剖析。

盈余能力剖析

评论指标的选用：

动向盈余剖析主要采纳最常用和直接的的盈余性计算评论指标，

包含净现值（NPV）、内部利润率（IRR）和投资回收期。并针

对税前、税后的状况进行剖析评论。

??净现值

净现值的经济含义是：把不一样时间上发生的净现值流量，经过

某个规定的利率i，一致折算为现值而后求其代数和。这样就

能够用一个单调的数字来反应项目方案的经济性。其评论参数

为零，当净现值大于或等于零，即以为项目盈余能力已知足最

低要求，在财务上是能够接受的。

财务净现值的计算公式为：

n

NPV=Σ(CI-CO)t(1+ic)-t

t=1

式中：NPV为财务净现值

CI为年现金流入

CO为年现金流出

为计算期年数ic为基准折现率

??内部利润率

内部利润率是指方案寿命期内能够使净现金流量的净现值等于

零的利率。它反应项目所占用资本的盈余率，是观察项目盈余

能力的主要动向评论指标，该指标依据现金流量求得，其评论参数为基准贴现率，当财务内部利润率大于基准贴现率，即认

为项目盈余能力已知足最低要求，在财务上是能够接受的。

财务内部利润率的计算公式为：

n

(CI-CO)t(1+IRR)-t=0

t=1

式中：IRR为财务内部利润率

CI为年现金流入

CO为年现金流出

为计算期年数

??投资回收期

投资回收期可分为静态投资回收期与动向投资回收期两项，是

指以项目的净利润赔偿所有投资所需要的时间，是观察项目在

财务上的投资回收能力的主要指标。

投资回收期的计算公式为：

Pt

(CI-CO)t＝0

t=1

式中：Pt为投资回收期

CI为年现金流入

CO为年现金流出

为计算期年数

所有投资评论指标表：

净现值（单位：万元）14,5669,043

内部利润率（IRR）20.44%16.16%投资回收期（动向）8.37

投资回收期（静态）8.13自有资本投资评论指标表：

净现值（单位：万元）14,4908,967

内部利润率（IRR）27.67%21.58%投资回收期（动向）8.35

剖析：

按折现率6.34%计算，所有投资和自有资本的税前、税后净现值均大

于零，说明该项目是可行的。

所有投资和自有资本的税前、税后内部利润率均高于选用的利率6.3

4%，表示项目的整体利润较好，所有投资和自有资本均拥有较强的盈

利能力。

从投资回收期来看，项目在最后一年的经营期内，即当项目整体销售

后才能达成投资回收，表示项目的先期利润较低，回收期较长，存在

必定的资本回收压力。

5???项目敏感性剖析

敏感性剖析是经过改动项目方案的各样数据，剖析在项目计算期内各样不确立性要素对

项目利润所产生的影响，找出对项目利润指标影响较大的要素（称为敏感要素），并确

定其影响程度。若各样不确立要素在较大范围内改动时，项目利润指标仍比较稳固，

则说明项目方案拥有较强的抗风险能力。

一般来说，影响房地产项目经济效益的主要风险要素为利润（租金和销售收入）和开发

成本花费。因为该方案中的销售价钱是按租金水平进行估量的，所以以下只针对租金和

成本这两个要素的变化所引致的项目利润指标变化作剖析。

敏感性剖析指标表

成本变化11,73411,06810,3939,7189,0438,3687,6937,0186,343NPV5,7876,6017,4158,2299,0439,84610,64511,44512,245租金变化成本变化20.95%19.61%18.37%17.23%16.16%