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法律培训强恩公司工程方面

认定合同无效的情况第一条建设工程施工合同具有下列情形之一的，应当根据合同法第五十二条第（五）项的规定，认定无效：（一）承包人未取得建筑施工企业资质或者超越资质等级的；（二）没有资质的实际施工人借用有资质的建筑施工企业名义的；（三）建设工程必须进行招标而未招标或者中标无效的。发包人请求解除建设工程施工合同的，应予支持：

（一）明确表示或者以行为表明不履行合同主要义务的；

（二）合同约定的期限内没有完工，且在发包人催告的合理期限内仍未完工的；

（三）已经完成的建设工程质量不合格，并拒绝修复的；

（四）将承包的建设工程非法转包、违法分包的。发包人可解除合同的情况合同被认定无效后的结算建设工程施工合同无效，但建设工程经竣工验收合格，承包人请求参照合同约定支付工程价款的，应予支持。未验收事先使用建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用后，又以使用部分质量不符合约定为由主张权利的，不予支持；但是承包人应当在建设工程的合理使用寿命内对地基基础工程和主体结构质量承担民事责任。竣工日期当事人对建设工程实际竣工日期有争议的，按照以下情形分别处理：（一）建设工程经竣工验收合格的，以竣工验收合格之日为竣工日期；（二）承包人已经提交竣工验收报告，发包人拖延验收的，以承包人提交验收报告之日为竣工日期；（三）建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用的，以转移占有建设工程之日为竣工日期。结算工程款的方式当事人对建设工程的计价标准或者计价方法有约定的，按照约定结算工程价款。因设计变更导致建设工程的工程量或者质量标准发生变化，当事人对该部分工程价款不能协商一致的，可以参照签订建设工程施工合同时当地建设行政主管部门发布的计价方法或者计价标准结算工程价款。建设工程施工合同有效，但建设工程经竣工验收不合格的，工程价款结算参照本解释第三条规定处理。工程量争议当事人对工程量有争议的，按照施工过程中形成的签证等书面文件确认。承包人能够证明发包人同意其施工，但未能提供签证文件证明工程量发生的，可以按照当事人提供的其他证据确认实际发生的工程量。及时决算当事人约定，发包人收到竣工结算文件后，在约定期限内不予答复，视为认可竣工结算文件的，按照约定处理。承包人请求按照竣工结算文件结算工程价款的，应予支持。阴阳合同的处理当事人就同一建设工程另行订立的建设工程施工合同与经过备案的中标合同实质性内容不一致的，应当以备案的中标合同作为结算工程价款的根据。合同结算纠纷处理当事人约定按照固定价结算工程价款，一方当事人请求对建设工程造价进行鉴定的，不予支持。当事人对部分案件事实有争议的，仅对有争议的事实进行鉴定，但争议事实范围不能确定，或者双方当事人请求对全部事实鉴定的除外。建设工程施工合同无效，且建设工程经竣工验收不合格的，按照以下情形分别处理：（一）修复后的建设工程经竣工验收合格，发包人请求承包人承担修复费用的，应予支持；（二）修复后的建设工程经竣工验收不合格，承包人请求支付工程价款的，不予支持。因建设工程不合格造成的损失，发包人有过错的，也应承担相应的民事责任。合同被解除后的结算建设工程施工合同解除后，已经完成的建设工程质量合格的，发包人应当按照约定支付相应的工程价款；已经完成的建设工程质量不合格的，参照本解释第三条规定处理。因一方违约导致合同解除的，违约方应当赔偿因此而给对方造成的损失。招标公告我方的规定10.3合同方式本合同采用总价合同（由固定单价方式确定）3.2投标报价一、投标人报价时充分考虑以下内容对报价的影响且这些影响因素均已包含在投标报价中。1、投标人充分熟悉施工图纸，阅读招标文件、核算工程量清单熟知本工程的难易程度、现场情况、技术说明、合同草拟条件、材料供应、质量标准、工期、道路交通情况、人工、材料、机械、包装运输、施工技术、成品保护、检验试验、样品验收、利润、各种税金及规费、文明施工等全部因素，此基础确定投标报价。2、投标人充分考虑停电、停水、施工场地不足，成品保护所需要的费用，建筑垃圾、残土外运，施工过程中的发生的环保、城市卫生费以及排污费用等。施工期间产生的停工、窝工、材料二次倒运及场地二次清理费用，招标人均不再给予补偿。3、按照国家及地方政府规定，应由承包人交纳的各种税费已包含在投标报价中，由中标人向相关部门交纳。4、措施费用已包含在投标报价的固定单价及固定总价中，结算时不调整。措施费包含完成本工程所需的技术、生活、安全等方面的非工程实体项目全部费用，具体措施内容包括但不限于以下内容：4.1施工及安全维护所需的所有脚手架及挡板的搭设；4.2垂直运输机械的使用；4.3建筑物超高引起的人工、机械的增加；4.4大型机械进退场、安拆及基础施工；4.5安全文明施工增加费，主体施工安全网维护费，施工现场围挡、地面硬化费；4.6排污费、地下施工照明等增加费用、排水措施费、环境保护费。4.7已完工程的保护费用，材料的二次搬运费4.8夜间施工增加费。4.9冬季施工增加的人工费、措施费；4.10冬季越冬维护防冻胀处理费及人员看护等相关费用；4.11雨季施工防雨、排水、防潮处理费用；4.12各施工单位施工场地内临时施工道路的铺垫；4.13为迎接检查，所发生的文明施工费用。4.14为贯彻政府“控制扬尘污染”的要求，“控制扬尘污染”费用在投标报价中综合考虑。4.15投标人需在报价中考虑制定降低工程现场的噪音，防止扰民的可行措施，涉及的相关费用已包含在报价中。承包人根据施工图纸，工程量清单，并承诺工程量清单已经包含了图纸内的全部施工内容（发包人指定的分包工程除外），清单中没有签写的项目和费用，视为已包括在其他项目之中，结算时工程量、单价均不再调整。因市场波动出现的材料、人工、机械等涨价，结算时不予调整。承包人负责承担招标代理费用的50%，组织投标的相关费用以及按规定须由其向政府部门缴交的办理各种手续费用，此费用在履约保证金中扣除。临时用电接入费应由各施工企业按照比列分担，分担方式为：临时用电接入费×（承包人施工面积/×××××××平方米），发包人在支付工程进度款中扣除。工程结算价款=固定合同总价±面积增减±设计变更、签证费用+分包配合费-违约金（罚款）-发包人代缴费用-其他应扣款。合同价款的确定与结算形式（一）本工程采用固定合同单价方式确定合同总价。（二）固定合同总价为：上述价格承包人已经充分考虑到了包括但不限于下列因素且该些因素均已包含在固定单价及固定总价中。承包方式包括但不限于包工、包料、验收（承担一切验收组织和费用）等费用。承包人承包范围包括但不限于：发包人提供的本工程施工图纸所包含的建筑、结构、电气、采暖、给排水、消防及其它与主体工程不可分割的工程；与分包工程（含发包人指定分包工程或独立承包工程，下同）的协调、配合、管理等发包人可根据工程需要对承包人工程承包范围进行适当调整，承包人应予接受。承包人按工程承包范围以及合同要求包工、包料、包施工现场水电费、包机械、包工期、包质量、包安全、包文明施工、包环境保护、包竣工验收、包施工风险等在内的总承包方式承包本工程。竣工双方在确定竣工日期和各项控制工期时，均已充分考虑下列因素：1、可能出现的各种规模的雨雪天、高温天气、台风、停水停电、节假日、工地及周边环境等影响因素（不含不可抗力因素）。2、考虑发包人分包工程施工的合理工期。3、因发包人原因造成工期延误的，工期给予相应顺延，但发包人不承担因此造成的相关费用。4、因承包人自身原因不能按期竣工，总合同工期不变，每逾期1天向发包人支付合同总价款千分之一的违约金，违约金最高限额为合同总价款的2％。逾期超过15天（不含30天）仍不能竣工的，发包人有权解除施工合同。工程竣工结算参照的文件1、中标备案的《建设工程施工合同》及补充合同；（决算的决定性约定，指导全部决算）2、原招标文件及乙方的投标文件；3、乙方投标报价中的工程量量清单的价款；4、签证及设计变更（计价的基础是合同及3）商品房销售方面出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。商品房毗邻城市交通干线，受超标噪声污染，购房人不能以合同目的不能实现要求解除合同

房地产公司在预售商品房时未告知购房人所购房屋内铺设公共管道，应承担相应的民事赔偿责任房屋买卖合同的出卖人，在收取了买受人支付的大部分款项后，不能以房屋的工程价款需要优先支付为由，拒绝按合同约定向房屋买受人交付房屋物业方面业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。依法登记取得或者依据生效法律文书、继承或者受遗赠，以及合法建造房屋等事实行为取得专有部分所有权的人，应当认定为业主。这是界定业主身份的一般规则登记作为专有部分界定的标准之一。满足下列两个条件的应当认定为共有部分：1.不属于业主专有部分；2.不属于市政公用部分或者其他权利人所有。承租人、借用人等物业使用人，虽然不是业主，但其居住生活在物业服务区域内，也应当受到物业服务合同、法律、法规以及管理规约的约束。业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。

经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。

业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。

为了使国家、公共利益、本人或者他人的人身、财产和其他权利免受正在进行的不法侵害，而采取的制止不法侵害的行为，对不法侵害人造成损害的，属于正当防卫，不负刑事责任。正当防卫明显超过必要限度造成重大损害的，应当负刑事责任，但是应当减轻或者免除处罚。对正在进行行凶、杀人、抢劫、强奸、绑架以及其他严重危及人身安全的暴力犯罪，采取防卫行为，造成不法侵害人伤亡的，不属于防卫过当，不负刑事责任。假想防卫，是指行为人由于主观认识上的错误,误认为有不法侵害的存在,实施防卫行为结果造成损害的行为.对于假想防卫,应当根据认识错误的原理予以处理,有过失的以过失论,无过失的以意外事件论.

判断方法:

（1）不法侵害行为的实际不存在.

（2）行为人主观上存在防卫意图.

（3）行为人的“防卫”行为给无辜者造成了损害.

事前防卫。事前防卫即对于只是流露侵害意图，或者处于犯罪预备状态，尚未构成直接面临的威胁的行为进行先行防卫。对于这种行为可以及时向有关机关报告，严密防范，不能“先下手为强”。对于事前防卫，构成犯罪的，应当承担刑事责任。犯盗窃、诈骗、抢夺罪，为窝藏赃物、抗拒抓捕或者毁灭罪证而当场使用暴力或者以暴力相威胁的，依照本法第二百六十三条的规定定罪处罚互相斗殴，指双方或多方在主观上均具有不法侵害的故意，客观上均实施了不法侵害对方的行为。是互殴各方均有对对方加害的行为，根据《中华人民共和国刑法》的相关规定，在互相斗殴的过程中一般不存在正当防为的行为。但是如果一方停止或者被动停止了加害行为，而另一方转化成加害方时，则有可能存在正当防卫行为。在司法实践中，互殴中不法侵害转化的情形有以下两种：1、一方已经停止斗殴，向另一方求饶或者逃跑，而另一方仍紧追不舍，继续实施侵