百联地块商业户型及业态占比分析123

滨江新天地商业规划方案百联龙水南路项目商办地块研展定性本案SOHO+商铺建模型本案应造20620平方SOHO

8837.4平方商铺SOHO楼层1F-12F层高4.5米建筑高度58.5米商铺楼层1-2F1F层高5.9米2F层高4.5米结论SOHO百货中餐饮小餐饮12F12F2F2F2F2F中厅广场小景观大餐饮2F百货天钥桥南路丰溪路黄浦江大餐饮人流聚集点人流回游点人流回游点人流回游点人流回游点——对基地进行分析，严格按照指标进行规划以商业利润最大化为原则，对商业面积进行深入分析通过基地与规划条件计算SOHO+商铺占地面积比例通过视线范围来排布SOHO及商铺的摆放位置

论证本案SOHO+商铺配比及层高分析规划项目建筑指标占地13390平方容积率2.2建筑面积29458平方覆盖率50%限高60M实际商业占地面积6695平方沿街商铺用足50%覆盖率SOHO不遮挡住宅为前提计算出占地商铺以沿街1-2F为主，沿街商铺保证最大覆盖率50%，发挥商铺最大价值在不遮挡住宅前提下，SOHO尽量接触更大江景视野用足硬性指标前提下，提高商业用房附加价值合理增加层高和实用面积为客户利益最大化建筑前提：进行基地指标分析严格按照指标进行规划量价对比SOHO高于3F商铺价值仅做1-2F商铺其余建面分配给SOHO沿街1-2F层商业价值最大3F商铺价格低于SOHO层数价格4F:1:0.43F:1:0.62F:1:0.81F:1:1.5商业1层均价是3层均价的2.5倍，按照住宅与商业比沿街1F商铺能够或获取1:1.5的利润。但随着地段不同楼层增高，无主力店带动，人流导入困难等因素则丧失应有的价值。2010年现有出售徐汇区酒店式公寓售价与商业售价对比项目类型地段价格嘉汇国际SOHO天钥桥路325号

均价40000元/平汇鑫国际商铺蒲汇塘路150号（近宜山路）

底商-1F至2F均价31000元/平做餐饮整栋1-5F均价46000元/平3F商铺售价与酒店式公寓持平，销售速度SOHO更为快速销售价格层面：商铺受人流、地段、品牌价值影响，徐汇区3楼商铺价格与酒店式公寓持平。销售速度层面：SOHO不受人流、品牌等限制，去化速度更为快速。根据以上指标规划SOHO、商铺设计利润最大化根据商铺只做1F-2F层总高为10.4米SOHO每层4.5M总高58.5M规划项目建筑指标商铺以1-2F沿街占地4418.7平方SOHO占地1600平方商铺建筑面积及层高1F：4418.7平方2F：4418.7平方

1F层高：5.9M2F层高：4.5SOHO建筑面积及层高1-13F总建筑面积：20620.6平方1-13F层高为：4.5M总高位：58.5米项目建筑设施要求SOHO用房框剪结构通水、电、气以及上下排水入户承重不低于住宅标准东西方向日照系数6小时充足商铺用房适合餐饮：通水、电、气以及上下排水，化油池（根据店面类型分类进行)框架结构无隔墙本案SOHO办公：20620平方1-2F商铺:8837.4平方规划商业楼盘视野范围:保证最优化江景视线结合北面住宅视野范围，让商业与住宅保持最大接触江景范围20F20F20F20F20F20F江景江景江景江景江景江景江景江景本案SOHO主力户型-以投资为主自用为辅的户型配比SOHO楼层2F-13F产权分割层高：4.5M标准层主力户型：76-125平方

结论SOHO商铺名称房型面积面积占比套数套数占比75m22R12372.3660%16571%125m23R8248.2440%6629%总计20620.6100%231100%L1L2——根据本案住宅规划面积的定位，SOHO面积进行错层定位调研滨江板块沿岸中小面积住宅的客户特征分析SOHO市场热销户型特征与装修标准的建议分析本案未来SOHO自用客户、投资客户特征及范围

论证本案SOHO建筑面积、房型面积及消费市场调研根据商业住宅面积SOHO户型面积错层定位SOHO户型以中小户型为主错开与住宅的面积定位名称房型面积面积占比套数套数占比180m24R32404%185%200m24R2960040%14842%220m24R3652049%16647%260m24R52007%206%总计74560100%352100%名称房型面积面积占比套数套数占比120m22R2880038%24045%140--150m23R2784037%19236%160--180m24R1224016%7213%200m24R60008%306%总计74880100%534100%方案一方案二20F20F20F20F20F20F滨江板块沿岸中小面积住宅客户以舒适型为主面积需求68-130左右以自住为主能够面向江景交通便利的舒适户型沿江居住人群素描能够看到江景，中小面积承受总价不高，28-35岁年龄段为主以青年家庭三口之家居多，选择房型看重舒适、追求实用为主，地段方便购买江景房有部分改善型客户，但因住宅限购令，本案有潜在需求滨江板块小面积住宅调研名称房型面积价格楼层装修尚海湾豪庭1R68平米57143元/平小区内18/36精装尚海湾豪庭2R134平米60075元/平一线江景36/37精装百汇园2R104平米51000元/平8/14精装百汇园2R86.06平米51000元/平10/14精装江颂（中海瀛台二期）2R89.2平米40000元/平小高层精装绿邑新境2R97平米23196元/平2/8精装临江豪园2R114平米34434元/平13/22精装最大面积段134最小面积段平均68尚海湾豪庭宛平南路1455弄宛平南路丰溪路百汇园江颂（中海瀛台二期）龙吴路龙瑞路龙水南路喜泰路绿邑新境临江豪园临江豪园宛平南路921弄滨江板块中小户型房型以舒适、家庭经济型为主尚海湾豪庭小户型段具体分析64-68平米2房户型户型设计上，在售的大面积公寓，除了日常居住功能外，还最大限度地利用了沿江景观资源，使临江住户能够享受到浦江的一线江景。另外，为方便住户日常的休闲娱乐，每栋楼内都设有功能细分的“泛会所”。针对徐汇再售SOHO面积、售价及户型的调研中环内售卖主力户型在：70-125平方精装标准普遍在：名称地段均价（元/㎡）总建筑面积（㎡）主力面积（㎡）装修情况层高(米)嘉汇国际广场徐汇区300005591960-130精装3汇宁183徐汇区35000-400004228286-145精装3.1中环时代广场闸北区1900011636380-100精装5.4M层高是相同地段、品质最突出的销售优势酒店式公寓对比分析层高越高溢价能力越强背景：2007年11月底，九久青年城即将上市。首次开盘大约推出2栋共计约600套房源，三梯十九户设计，为35-46平方米的小户型。和一期房源最大不同在于：二期房源的层高为4.8米，分割出的上层空间有2.28米，而一期房源上层仅1.4米。加高1.2米售价涨到1.4万面积段及品质趋同却远低于青年城项目名称区域面积层高均价装修标准上海青年城嘉定35-464.8M14000元/平方1500-1800元/平中大九里德嘉定55-963.2M11000元平方1800-2000元/平上海青年城46.77平方两式两厅平面图上海中大九里德55平方一室一厅平面图比较案例：铂悦8184.5米层高经典户型样板大堂挑高8M4.5米层高SOHO样板设计宜商宜居在硬性指标下增大SOHO产品附加值分析现有市场SOHO+商铺投资心理迎合市场投资、自用客户原则一：尽量增加挑高、挑窗等面积为产品增加亮点成功案例上海青年城产品指标满足客户对面积的需求，开发商开始将楼层定制在3.6M，而后又重新加高为4.8M使空间大大增加，销售价格赶超中大九里德。原则二：尽量增加窗户外延部分，房间以单墙体分割成功案例产品指标原则三：增加小阳台设计，户型方正降低公摊面积成功案例产品指标北京天鹅湾弥补SOHO缺乏采光和空间狭小的缺点，利用飘窗外延的设计增大采光面，房间以单体墙分割，减小分割占用的面积上海中大九里德利用建筑外观的设计，增加外阳台设计，充分考虑到SOHO购买人群的心里，户型方正降低公摊面积，让消费者利益最大化未来自用SOHO市场：徐家汇板块潜在需求量巨大潜在SOHO需求客群15.7万人潜在自用客大量聚集在徐家汇SOHO购买类型人群素描徐汇符合购买SOHO人群调研徐汇区知识服务业15.77万人口，潜在购买或租户量巨大知识服务行业人口年轻化、高收入容易接受SOHO产品高学历、高收入、年轻人购买第三套房以上的投资者看重投资回报率因长期工作需要，购买在工作地点周围，交通方便04-08年统计入住率平均为76%，历年租金水平增长率在3%由于徐家汇是服务行业聚集区，吸引了76%高端人士入住酒店式公寓行业大专以上学历比重从业人数利润率人均报酬软件业88.28127043.784.26万计算机服务65.4070734.023.27万电信业79.042299.183.00万互联网信息80.70342-10.963.37万法律服务88.7399426.393.71万计算机、科学服务业65.404284013.823.00万未来投资SOHO市场：投资客集中在汽配产业市场项目周边现已成熟汽配市场成为主要SOHO投资对象汽车市场龙华汽配城：投资6亿元人民币，位于上海市徐家汇区原龙华机场南大门、云锦路与石龙路交汇处总面积：30万平方米，徐汇第一汽配市场。拥有企业：三家4S店，一个车检中心，650个汽车贸易企业，出租率80%。汽配市场本案SOHO投资类型人群素描工作地点比较方便，投资、自用灵活使用便于办公及自用，适合企业高层购买投资，近内环地段SOHO产品稀缺对商业地产不限贷，不限购，适合限购住宅投资者介入针对本案未来SOHO客户建议精装风格及标准适合商务人士设计宜商宜居的现代简洁风格装修标准在5000元/平左右本案商铺业态比例5：3：1：1框架结构设计商铺1F-

2F产权分割小面积户型：45-65平方大面积户型：100-200平方餐饮：休闲娱乐：零售：配套服务大休闲手绘稿SOHO百货中餐饮小餐饮12F12F2F2F2F2F中厅广场小景观大餐饮2F百货天钥桥南路丰溪路黄浦江大餐饮平面图结论人流聚集点人流回游点人流回游点人流回游点人流回游点——根据现有市场商业类型占比分析商业主力类型针对滨江沿岸商业的业态调研

（滨江板块及内环参照调研）针对现有徐汇区域相同商业体量、类型的商业进行调研根据消费者定位量身定做商业类型配比及意向商业选型案例分析：建筑形态的建议（参照闸北大宁国际商业房型设计）戴德梁行徐汇物业报告论证本案商铺建筑面积、房型面积及业态配比调研根据徐汇缺失业态定位：以餐饮休闲为主力业态利用滨江优势打造沿街餐饮休闲业态增大餐饮休闲占比增加目的性消费本案沿滨江及龙华区域商业业态比例与档次调研从整个徐汇的各种业态开店数量来看住宿和餐饮业不足批发零售及房地产行业一半。龙华低区目前尚以大量的老式居住区为主，其商业配套多为日常生活服务类和零售类，休闲娱乐占比为29.8%不足生活配套及零售。沿滨发展规划趋势来看，未来近内环该区域导入大量商业和居住人群，将会对该区域餐饮娱乐数量和档次有更高要求现有商业无法满足现状。分布较为零散，项目周边内无大型集中商业区域。商业类型住宅小区沿街商铺，缺乏集中商业规划档次中低端大众化为主，缺少高档商业业态生活服务为主，缺乏餐饮娱乐业态客群类型周边工矿企业工人居多，人口居住复杂滨江参照案例：老码头商业街以餐饮休闲为主利用滨江环境打造商业类型调研餐饮、零售、休闲占比现有徐汇市场售卖同类型商业调研徐汇2010年现有可售型商业调研：汇鑫国际商业街项目名称区域楼层户型面积用途价格汇鑫国际蒲汇塘路150号（近宜山路)

整栋1F-5F2900平方餐饮（整栋出售）46000元/平沿街商铺2F1F-1F600平方百货（2F——负1F）31000元/平业态及主力户型成功案例：商业物业主动线设计参照大宁国际参照北上海的标杆型商业建筑形态与商业布局对本案进行全新打造人流回游点成功案例：商业物业房型设计参照大宁国际参照北上海的标杆型商业建筑形态与商业布局对本案进行全新打造合理利用空间，增强连廊、广场、通道等增强顾客流动性。主力店与小店铺穿插，百货、餐饮、娱乐分布合理。成功案例：商业户型面积及分布参照大宁国际参照北上海的标杆型商业建筑形态与商业布局对本案进行全新打造规划业态配比及动线设计量身打造滨江休闲主题主题性打造滨江休闲商业街以餐饮休闲为主力辅以零售业态空间布局功能商业类型面积占比地上部分服饰、箱包时尚女装、潮流男装、个性户外、品牌箱包883.74平方10%特色餐饮轻餐饮、咖啡厅、特色中餐饮、韩式烧烤、高档西餐、饮品店4418.7平方50%休闲娱乐酒吧、茶楼、SPA、KTV2651.22平方30%生活配套电信、移动、ATM机、银行、便利店、画廊、教育培训883.74平方10%合计8837.4平方

100%利用滨江优势打造沿街餐饮娱乐商业其占比为构想5：3：1：1餐饮：休闲娱乐：零售：配套服务大休闲SOHO百货中餐饮小餐饮12F12F2F2F2F2F中厅广场小景观大餐饮2F百货天钥桥南路丰溪路黄浦江大餐饮平面图人流聚集点人流回游点人流回游点人流回游点人流回游点打造滨江新天地情景步行街品味餐饮、休闲云集特色餐饮个性公共休息区休闲娱乐

时尚百货个性配套独特商业街风格建议构想情景式创意时尚街区超大开间通透亮为基调导指牌简单易懂框架结构挑高空间24小时智能监控公共卫生间案例：大宁新天地商业步行街分析大宁新天地商业布局与配比对本案有重要借鉴意义大宁价值机制的四大象限示意图租金水平调研为2009年4月面积配比以入驻主力商家工商银行宠物乐园农业银行海高装饰中国移动麦子咖啡面包广龙阁酒家星沙婚礼川之锦卡柏干洗皇家御厨大酒楼自然美SPALACASA咖啡西餐启新幼儿教育诗婷SPA美容尚都造型案例：大宁新天地商业步行街面积配比以中小型商铺为主，大型商铺量偏少，造成缺乏主力店的凝聚力和人流。产品设计方面，尽量扩大面宽，底层6米超高层高，满足商户的实际使用需求。大宁新天地的不足之处1、未充分考虑与大宁国际的错位竞争，餐饮比例偏少，购物与生活配套比例偏高。2、后排商铺被前排遮挡，导致商铺没有最大化临街。

3、小型商铺比例过高，影响整体商业档次，进驻中高端品牌店造成难度。

4、商业街长度过长，应加以导入人流进入内街，影响整体租金水平。

5、缺乏景观小品营造气氛，不利于人流汇集。分析大宁新天地商业布局与配比对本案有重要借鉴意义——分析本案现有商业状况案例分析现有滨江板块商业市场调研以商业+SOHO去化为主可能性和风险分析

论证本案商业建议全部以销售为主滨江板块商业地块众多未来竞争激烈本案龙华历史风貌保护区通过对规划的调研，2010年开发滨江板块景观带之后按照从西到东的开发顺序进行综合开发，其中商务办公地块将实行大规模的集中开发。除了这三大区域，其他区域以保留建筑为主，开发相对零散。政府规划沿滨江景观带将建立商务区众多地块开发为商业性质用房现有开发沿滨江近83万平方商业商业压力巨大沿滨江景观带将建立商务区众多地块开发为商业性质用房项目名称：北外滩汇闪项目占地面积：104，600平方总建面积：33.25万平方（仅地上，地下面积2.5万平方）物业类型：独栋办公、酒店、商业、公寓式酒店项目名称：国际客运中心占地面积：160，000平方总建面积：40万平方（地上16万，地24万万平方）物业类型：办公楼、酒店及商业项目名称：上粮八库占地面积：27，301平方总建面积：10万平方物业类型：商业、办公、酒店对本案项目的影响：1、以水为资源的滨水商务开发带，政府扶持力度大政策环境优于本案。2、对住宅规模开发较小，且政府规划打造滨江沿岸以商业为中心。3、近期新兴崛起的与本案类型规划类型一致属一定程度的商务同类竞争，本案应及早售卖避免恶性竞争、规划商业面积以街铺为主现有地段不利于引进大主力店本案商业要求不足引进主力店有风险本案商业应以投资为主自用为辅利用百联这块商业金字招牌为投资客进行辅助招商根据现有市场预测SOHO+商铺均去化销售价格尽早进行售卖避免未来的恶性竞争SOHO+商业可领跑滨江商业地产进行商业售卖预测表附录：北面经济适用房超市定位及构想推出适合三公里主要消费居民结构的综合性平价超市以区别本案消费北片区——最低服务社区商业为主