第6章不动产开发投资项目基础数据测算

第6章不动产开发投资项目基础数据测算6.1不动产开发投资项目基础数据结构6.2项目总投资、总成本估算与资金筹措6.3项目经营收入、税金及利润的估算

6.4必要报酬率的确定

2/5/20231主讲人：李军峰6.1不动产开发投资项目基础数据结构

6.1.1环境数据不动产投资决策的环境数据涉及自然环境、经济环境和人文环境等不同环境领域。1.自然环境项目所处的地势地貌、气候特征、地理位置、土质条件等自然环境因素，不仅对项目的销售价格、租金收入有影响，而且对项目技术手段的选择有着直接的影响。2.经济环境鉴于不动产流动性差的基本属性，不仅要考虑宏观经济环境，更要考虑区域经济环境甚至竞争对手、关联企业的微观经济行为。2/5/20232主讲人：李军峰3.人文环境不动产投资项目，尤其是住宅开发项目，对项目所处的人文环境常常有着很强的依赖性。2/5/20233主讲人：李军峰6.1.2技术数据不动产投资技术数据主要包括土地面积数据、基础设施数据、建筑安装数据、公共配套数据以及工程进度数据。这些技术数据直接影响着项目的资源消耗、投资水平以及施工管理。2/5/20234主讲人：李军峰1.土地面积数据土地面积与建筑面积的比例关系可以用项目的容积率来反映。2.建筑安装数据建筑安装数据主要包括土建工程、装饰工程、设备安装等内容。3.工程进度数据工程进度是不动产投资项目的重要技术数据。合理安排工程进度不仅有利于保障工程质量、控制薪酬支出，而且有利于不动产公司赢得市场机会。2/5/20235主讲人：李军峰6.1.3财务数据1.不动产开发投资项目营运模式对财务数据测算的影响出售、出租和自营是不动产开发项目的三种基本营运模式。在开发出售模式下，开发商所投入的建设资金均属于流动资金的性质，其投资的大部分是形成建筑物或构筑物等以固定资产形式存在的不动产商品，并通过项目建设过程中的预售或建成后的出售活动，转让这些不动产的所有权以收回投资。2/5/20236主讲人：李军峰项目的总投资是开发建设投资和流动资金之和，总投资形成开发产品成本以及项目运营中所需要的固定资产、无形资产、递延资产和流动资产；项目运营中发生的总成本不仅包括经营成本，还包括固定资产折旧、无形资产摊销等；项目的经营收入表现为租金收入和自营收入。在三者兼而有之的混合经营模式下，根据混合经营的比例，项目总投资就转化为项目开发产品成本、固定资产和经营资金；项目运营总成本相应包括经营成本、固定资产折旧、无形资产摊销等；项目的经营收入表现为销售收入、租金收入和自营收入。2/5/20237主讲人：李军峰2.财务数据测算的基本内容项目财务数据测算是指项目分析人员根据自身的调查研究，搜集整理有关数据和资料，并据此估算不同营运模式下项目总投资、总成本、经营收入及税金、利润及利润分配等各项财务基础数据，编制有关财务报表的一系列工作。2/5/20238主讲人：李军峰（1）项目的计算期其计算期就是开发期，是指从建设开始到全部售出的时间；对开发后出租、自营或置业后出租的项目而言，其计算期就是持有期或经营期，是指从建设或购买不动产开始，不断地获取收益直到项目转售或项目的经济寿命结束的时间。（2）项目总投资预测指对项目建设期间各期的投资支出和建设项目的总投资进行预测。总投资包括开发建设投资和自营模式下项目经营需要垫付的营运资金。2/5/20239主讲人：李军峰（3）总成本费用预测指项目建成后，在一定时期内，对项目在各年度所发生的总成本费用进行的预测。即对项目开发产品成本和营运成本进行预测。（4）经营收入和税金预测指在生产期间的一定时期内，对项目各年的经营收入与经营税金进行的预测。2/5/202310主讲人：李军峰（5）利润总额及利润分配预测指项目建成后各年的利润与收益的预测。利润是指经营收入扣除成本、费用、各种税金及附加后的数额；收益则是利润与固定资产折旧之和。（6）贷款还本付息预测指项目建成后，按国家规定预测归还贷款的资金来源，分年归还银行贷款及国内外其他借款的本金和利息，用以计算偿清贷款本息的时间（贷款偿还期）。2/5/202311主讲人：李军峰不动产基础数据环境数据技术数据财务数据图6-1不动产投资项目基础数据结构2/5/202312主讲人：李军峰6.2项目总投资、总成本估算与资金筹措

6.2.1不动产开发项目投资支出测算不动产开发建设投资是指在开发期内完成不动产产品开发建设所需要投入的各项成本费用。开发建设投资测算项目内容主要包括：土地费用、工程费用、开发间接费、开发费用、开发期税费、销售费用、其他费用以及不可预见费等。1.土地费用土地费用是指为取得项目用地使用权而发生的费用。项目土地使用权的取得方式不同，发生的土地费用也不同。2/5/202313主讲人：李军峰【案例6-5】2007年9月20日上午11点10分，成都的土地拍卖价格被改写，一个全新的地王此时诞生。位于红星路步行街的原成百地块以8800万元/亩被九龙仓收入囊中，楼面地价达到16499.99元/平方米。此前不少中介机构在预测这块地的成交价时，比较一致的观点是在4000多万/亩，然而结果却在这个基础之上翻了一倍。如此计算出来的房价是，商业部分房价将达42000元/平方米，写字楼以及住宅、酒店将达20000元/平方米以上。2/5/202314主讲人：李军峰2.工程费用不动产项目的开发必然涉及建筑材料的消耗以及相关设备的采购与安装，将这部分支出列入工程费用的范畴，具体包括：前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用和公共配套设施建设费用。（1）前期工程费用不动产开发项目正式开工之前需要完成一些列前期准备工作，如开发项目前期规划、设计、可行性研究，水文、地质勘测，以及“三通一平”等。2/5/202315主讲人：李军峰①项目规划、设计、可行性研究所需费用可按总投资的一定比例测算。一般情况下，规划设计费为建安工程费的3%左右，可行性论证费占建安工程费的1%～3%。②项目水文、地质勘测所需费用支出根据工作量结合有关收费标准测算，一般为建安工程费的0.5%左右。③土地开发中“三通一平”（通水、通电、通路、场地平整）等工程费用，主要包括地上原有建筑物、构筑物的拆除费用，场地平整费用和通水、电、路的费用。这些费用的测算可根据实际工程量，参照有关计费标准进行。2/5/202316主讲人：李军峰（2）基础设施建设费用基础设施建设费用是指项目用地规划红线以内的各种管线和道路等工程的费用，主要包括供水、供电、供气、排污、绿化、道路、路灯、环卫设施的建设费用，以及各项设施与市政设施干线、干管、干道的接口费用。具体测算时，可按单位指标法进行。2/5/202317主讲人：李军峰（3）建筑安装工程费用建筑安装工程费用是指不动产主体工程建设所发生的建筑工程、设备采购、设备安装和室内外装饰等费用。具体而言，建筑工程费包括结构、建筑、特殊装修工程费。设备采购及安装工程费包括给排水、电气照明及设备安装、空调通风、弱电设备及安装、电梯及其安装、其他设备及安装等。建筑安装工程费用测算可以采用单元测算法、单位指标测算法、工程量近似匡算法、概算指标测算法、概预算定额法，也可根据类似工程相关费用进行经验测算。2/5/202318主讲人：李军峰①单元测算法单元测算法是指以基本建设单元的综合投资额乘以单元数得到项目或单项工程总投资的工程费用测算方法。如以每个标准单元的综合投资额乘以单元数测算一座写字楼的总投资；以每张病床的综合投资额乘以病床数测算一座医院的总投资等。

②单位指标测算法单位指标测算法是指以单位工程量投资额乘以工程量得到单项工程投资额的测算方法。一般来说，土建工程、给排水工程、照明工程可按单位建筑面积造价计算；采暖工程按耗热量（瓦/平方米）指标计算；配变电设备及安装按设备容量（千伏安）指标计算；中央空调设备及安装按负荷量（千卡/小时）指标计算；供热锅炉安装按每小时供汽量（立方米/小时）指标计算。

2/5/202319主讲人：李军峰（4）公共配套设施建设费用公共配套设施，又称公建设施，是指为不动产物业客户提供配套服务的各种公共设施，如居民小区的居委会、幼儿园、公厕、垃圾站、学校等公共设施。3.开发间接费不动产开发企业所属独立核算单位在开发现场组织管理所发生的各项费用称为开发间接费。主要包括现场管理中发生的办公费、水电费、周转房摊销，管理人员工资、福利费、劳动保护费和其他现场管理费用。2/5/202320主讲人：李军峰4.开发费用在不动产项目开发过程中，必然要发生管理费用和财务费用，总称其为开发费用。（1）管理费用不动产开发企业管理部门为组织和管理不动产项目的开发经营活动而发生的各项费用称为管理费用。主要包括：管理人员工资、工会经费、职工教育经费、劳动保险费、待业保险费、董事会费、咨询费、审计费、诉讼费、开办费摊销、业务费摊销、业务招待费、坏账损失以及其他管理费用。管理费可按项目土地费用和工程费用之和的一定比例测算（一般为3%左右）。2/5/202321主讲人：李军峰（2）财务费用财务费用是指不动产开发企业为筹集资金而发生的各项费用。主要包括借款和债券的利息、金融机构手续费、融资代理费、外汇汇兑净损失以及企业筹资活动发生的其他费用。不动产开发项目的借款利息主要包括长期借款和流动资金借款利息。2/5/202322主讲人：李军峰①长期借款利息这种方法适用于不动产开发项目初期论证中现金流出的测算。这种方法是建立在实际利率的基础之上的。

②流动资金借款一般而言，流动资金借款按全年计息。利息每年照付并计入财务费用，期末一次还本。

每年应计利息的近似计算公式如下：2/5/202323主讲人：李军峰5.开发期税费开发期税费是指项目开发期间所负担的与不动产投资有关的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。主要包括固定资产投资方向调节税、土地使用税、市政支管线分摊费、供电贴费、用电权费、绿化建设费、分散建设市政公用设施建设费等。不动产项目在投资估算中不可轻视该项费用。在一些大中型城市，这部分税费已经成为不动产项目投资费用的重要组成部分。2/5/202324主讲人：李军峰6.销售费用销售费用是指开发企业在销售不动产过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。7.其他费用其他费用主要包括临时用地费和临时建设费、工程造价咨询费、总承包管理费、合同备案费、工程质量监督费、工程监理费、施工图审查费、工程保险费等。2/5/202325主讲人：李军峰8．不可预见费用不动产开发项目投资测算应适当考虑不可预见费用。不可预见费是指用于应对未来不可预见事件的发生可能对项目造成的困难和损失而事先准备的费用，包括基本不可预见费和价格不可预见费。不可预见费的估算可考虑综合计提或分项计提两种方法。前者是指综合考虑项目的复杂程度、前述各项费用测算的准确程度和涨价因素，以土地和工程费用之和的3%～7%测算；后者是指根据影响项目的因素，按经验比率计提基本预备费的同时，按项目建设期的预期物价上涨水平估算涨价预备费。

2/5/202326主讲人：李军峰6.2.2总成本费用测算总成本费用是指项目在一定时期内为开发、销售、出租和自行经营不动产产品而花费的全部成本和费用。总成本费用是进行项目绩效评价最主要的基础数据之一，它主要用于计算项目的利润损益。2/5/202327主讲人：李军峰1.总成本费用的构成如果该项目开发完成后是用于租售的项目，项目总成本将主要表现为开发产品成本；如果该项目开发完成后是用于自营或自营、租售兼而有之的项目，则总成本费用表现为相应比例的开发产品成本和营运费用。所以，不动产开发项目的总成本费用包括开发产品成本和营运费用两部分。开发产品成本是指不动产开发企业在开发不动产过程中所发生的各项费用，也就是当开发项目建成时，按照国家有关会计制度和财务制度规定转入的不动产产品的开发建设投资。2/5/202328主讲人：李军峰营运费用是指不动产开发项目完成后，在项目经营期间发生的各种营运费用。2.营运费用不动产营运费用主要包括销售费用、管理费用和维修费用。（1）销售费用不动产开发的销售费用是指开发企业在销售不动产过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。主要包括：营销人员工资、奖金、福利费、差旅费，销售设施的折旧费、修理费、物料消耗费、广告费、宣传费、代销手续费、销售服务费及预售许可证申领费等。2/5/202329主讲人：李军峰一般而言，可按照以下标准测算：①广告宣传及市场推广费用，一般约为销售收入的2%～3%。②销售代理费用，一般约为销售收入的1.5%～2%。③其他销售费用，一般约为销售收入的0.5%～1%。综合以上各项费用，营销费用可按预期销售收入的4%～6%测算。2/5/202330主讲人：李军峰（2）管理费用作为营运费用的管理费用不同于项目投资支出中的管理费用。前者发生在项目建设期，后者则发生在项目建设完工之后的出租或自营期间内。（3）维修费用维修费用是指以出租或自营方式获得收益的不动产项目在营运期间进行修理发生的物料消耗和工资支出等费用。2/5/202331主讲人：李军峰6.2.3资金筹措项目筹资是以投资估算为依据，借助金融市场，采用有效方式，在项目实施过程中有效配置资金的活动。由于房地产投资的资金需要量较大，而投资者自有资金相对有限，能否按期足额投入资金，就成为确保项目顺利实施的基本前提。2/5/202332主讲人：李军峰1.融资原则（1）准确把握投资对象特征，科学进行投资估算（2）研究资金时间价值，适时取得所需资金（3）了解金融市场特征，认真选择资金来源（4）研究各种筹资方式，确定最佳资本结构2/5/202333主讲人：李军峰2.融资渠道融资渠道是指筹措资金来源的方向与通道，体现资金的来源与供应量。（1）资本金资本金是投资者对其所投资项目投入的股本金，通常来自投资者的自有资金。（2）银行信贷资金银行贷款是中国目前不动产开发企业最为重要的资金来源。（3）非银行金融机构资金非银行金融机构主要指证券公司、保险公司、租赁公司、信托投资公司等。2/5/202334主讲人：李军峰（4）预售款预售款是房地产投资者在商品房交付使用之前，预先向购房者收取的价款。一般规定开发商投入的工程建设资金（不含土地费用）应达到或超过地上物预计总投资的25%以后，方可获得政府房地产管理部门颁发的预售许可证。

（5）外商资金外商资金是指外国投资者及中国香港、澳门、台湾地区投资者投入的资金。2/5/202335主讲人：李军峰承包商带资承包和合作开发也经常被开发商作为筹资的来源。承包商带资承包是指由承包商垫资进行建设工程施工的筹资方式。严格地说，这不属于筹资方式问题。

合作开发主要有两种方式：一种是当开发商的资金来源确实困难时，选择一家或数家有经济实力的投资者合作开发；另一种是与当前的土地使用者合作。在合作开发情况下，合作开发者以出资额为限，获得收益，分担风险。不同融资渠道资金供应量存在着较大差别。2/5/202336主讲人：李军峰（三）资金筹措方案的制定资金筹措方案的制定是根据不动产项目对资金的需求以及投资、成本与费用使用计划，来安排资金来源和相应数量的过程。投资项目的具体筹资方案应与项目的投资使用计划相一致。1.资金使用计划的编制编制时应注意以下几点：一是根据建筑安装工程进度表，按照不同年度的工作量安排相应的资金供给量。二是根据设备到货计划，安排设备购置费支出。三是项目的前期费用应尽早落实。四是在安排投资计划时，应先安排自有资金，后安排外部资金。

2/5/202337主讲人：李军峰2.资金筹措计划的评估资金筹措方案包括的内容主要有：一是确定项目的筹措资金渠道；二是确定每种渠道所筹措的资金额。

资金筹措方案的评价主要包括以下几方面内容：

（1）审查筹资的合理性（2）审查筹资的可靠性、保证性和合理性（3）审查筹资是否能满足既定目标2/5/202338主讲人：李军峰6.3项目经营收入、税金及利润的估算

6.3.1营运计划的确定1.选择营运模式不动产开发项目既可以采用出售、出租或自营等单一的营运模式，也可以选择三种基本营运模式的任意组合。2.确定具体营运方案选定营运模式之后，还必须明确具体营运方案，即必须进一步确定出售、出租、自营部分所占的比例。3.安排营运周期4.确定售价和/或租金水平5.选择收款方式、编制收款计划2/5/202339主讲人：李军峰6.3.2出售和/或出租价格的确定成本导向、客户导向和竞争导向是不动产开发项目出售、出租价格确定的三种基本定价策略。1.客户导向定价客户导向定价要求在进行深入客户调查基础上，充分考虑客户投资或消费心理，确定具体出售/出租价格。客户导向定价又包括认知价值定价和价值定价。2/5/202340主讲人：李军峰（1）认知价值定价所谓认知价值定价是不动产开发商根据客户对本公司开发项目的认知价值来制定价格的一种方法。客户对不动产项目的认知价值，源自客户的认知能力与信息的披露水平。

（2）价值定价价值定价要求开发商本着“物有所值”原则确定不动产价格。具体而言，就是开发商所确定的不动产价格应当使客户产生一种“相同的质量，较低的价格”或“相同的价格，更高的质量”的心理感受。

2/5/202341主讲人：李军峰2.竞争导向定价采用竞争导向定价，不动产开发商并不以项目成本或客户感受作为定价依据，而是根据不动产市场上竞争对手所采用的价格策略为依据，灵活确定自己的产品价格。竞争导向定价策略又可细分为价格领袖策略、价格挑战策略和随行就市策略。（1）价格领袖策略价格领袖策略是指实力雄厚、声誉良好、处于市场领导者地位的厂商为了彰显自身实力、引领市场走势而采取的一种定价策略。2/5/202342主讲人：李军峰（2）价格挑战策略价格挑战策略以侵蚀竞争对手市场份额、提升自身市场竞争力为出发点，主动采用稍低或远低于竞争对手的销售价格的营销策略。（3）随行就市策略随行就市策略是指开发商比照不动产市场中类似物业的平均价格水平确定开发项目的出售和/或出租价格。2/5/202343主讲人：李军峰所谓市场比较法就是以同类不动产的现行市场售价或租价为基础，结合需要定价的不动产开发项目的具体特点，综合考虑不动产市场行情，通过对同类项目现行价格进行适当修正来确定其售价或租金的一种定价方法。2/5/202344主讲人：李军峰【案例6-6】雅阁公司预计在2008年1月出售其写字楼项目，为了确定其出售价格，公司分析人员收集到与该项目类似的6个同类项目的交易资料（详见表6-14）。已知2007年1月至4月该类写字楼物业价格的月平均变动率为(+6%)，2007年5月至今其价格的月平均变动率为(+3%)。关于区域因素和个别因素见表6-14，表中数字为正（负）的，表示条件比待定物业好（差），数值表示好或差的幅度。根据上述条件，确定雅阁写字楼物业的销售单价。2/5/202345主讲人：李军峰考虑到距现在时间较远价格对测算价格的影响较小，我们从6个交易实例中选取3个作为雅阁写字楼项目的比较实例，即D、E、F。在我们所选取的3个实例中，除了交易状况无需进行修正之外（交易状况修正因子为0意味着其修正系数为1，故可以不进行交易状况修正），其他三个方面（即时间因素、区域因素和个别因素）均需修正，才能较为客观的反应测算项目的价格水平。市场比较法下，项目价格修正公式为：2/5/202346主讲人：李军峰等式右边的各项参数，各个实例的成交价格来自市场调查；时间因素修正系数依据月均变化率调整；交易状况、区域因素、个别因素三个修正系数的确定方法类似。以区域因素为例：

2/5/202347主讲人：李军峰交易状况、区域因素、个别因素三个因素的修正因子均需要人为确定，因而要求分析人员应当具备丰富的实践经验。否则，市场比较法就只能是平均价格法，随行就市策略也就蜕变为盲目追随策略。测算雅阁写字楼项目的销售价格，需要首先根据D、E、F三个实例分别进行修正。2/5/202348主讲人：李军峰2/5/202349主讲人：李军峰根据对D、E、F三个实例的分别修正结果，不难测算出雅阁写字楼项目的销售价格。即2/5/202350主讲人：李军峰6.3.3经营收入与税金测算1.经营收入测算不动产项目的经营收入是指开发商向社会出售、出租不动产或利用不动产进行自主经营的货币性收入，主要包括不动产的销售收入、租金收入、土地出让收入、配套设施销售收入（以上统称租售收入）和自营收入。2/5/202351主讲人：李军峰1）销售收入销售收入包括土地出让收入、商品房销售收入和配套设施销售收入，其计算公式为：

销售收入＝可售建筑面积×销售单价

（2）租金收入租金收入包括出租房租金收入和出租土地租金收入，其计算公式为：

租金收入＝可租建筑面积×单位租金

空置期（项目竣工后暂时找不到租户的时间）和出租率是影响租金收入的两大基本因素。2/5/202352主讲人：李军峰潜在租金收入、实际租金收入、净租金收入之间存在如下关系：潜在租金收入＝可租建筑面积×单位租金实际租金收入＝潜在租金收入×(1－空置率)＋附属物经营收入或＝潜在租金收入×出租率＋附属物经营收入净租金收入＝实际租金收入－运营费用2/5/202353主讲人：李军峰（3）自营收入不动产项目的自营收入是指开发商以其开发完工的不动产为载体，自主进行商业、服务业或其他经营活动而取得的收入。2/5/202354主讲人：李军峰2.应纳税金测算税金是项目企业利润的一种转化形态，是评价企业投资效益的重要指标。计算出项目的税金，就可以知道项目建成后能给国家上缴多少税金，并能用于计算其它一些经济效益指标。项目税金主要包括项目销售产品或提供劳务应负担的各种流转税金和对经营所得和其他所得征收的所得税。2/5/202355主讲人：李军峰土地使用税发生在项目正式动工之前，房产税发生在项目完工之后的经营过程中，这两种税收已经体现在项目的总成本费用或运营费用中；土地增值税发生在不动产的转让行为中，企业所得税则只有在企业税前利润核定之后才会发生，这两种税收在核算利润时才能用到；经营税金与附加不仅存在于房地产的转让行为中，而且发生在项目的持续经营中。2/5/202356主讲人：李军峰6.2.4利润总额及利润分配测算利润总额是不动产投资者在一定时期内实现盈亏的总额，集中反映不动产开发企业进行不动产经营活动各方面的效益，是企业最终的财务成果，是衡量其生产经营管理水平的重要综合指标，是项目绩效评价中必须估算的数据，也是财务数据测算的重要内容。不动产开发项目利润总额的测算公式为：利润总额＝经营收入－经营税金与附加－总成本费用－土地增值税