第四章 机器设备评估

第四章

机器设备

第一节

机器设备的特点及其评估基本程序

一、机器设备的特点

1.单位价值量大，使用寿命长，流动性差

2.工程技术性强

3.价值补偿与实物更新周期不一致

4.涉及专业面广

二、机器设备评估的基本程序

一般说来，机器设备评估大致经历以下几个阶段：

（一）评估准备阶段

（二）现场工作阶段

1.逐台（件）核实评估对象。

2.按照评估重点或人员安排，对待评估设备进行分类。

3.设备鉴定。

（1）对设备技术状况的鉴定主要是对设备满足生产工艺的程度、生产精度和废品率，以及各种消耗和污染情况的鉴定。

（2）主要了解设备是处在在用状态还是闲置状态。

（3）了解设备的制造，设备所处环境、条件对设备质量的影响，设备现时的完整性、外观和内部结构情况等。

（4）对设备的磨损程度鉴定主要是了解和掌握设备的有形损耗。

（三）确定设备评估用技术参数阶段

（四）评估估算阶段

（五）馔写评估报告及评估说明阶段

第二节

机器设备评估的成本法

一、成本法的基本思路

机器设备的评估的价值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值

二、机器设备重置成本的构成

重置成本一般包括重新购建或建造与评估对象功效相同的全新资产所需的一切合理的直接费用和间接费用。

对于单台机器设备，不需要安装的，重置成本仅包括设备购置成本、运杂费，需要安装的机器设备还包括安装费、基础费，另外还包括资金成本、税金等。

（一）进口机器设备重置成本的计算

1、物价指数法

例题：ABC公司2005年从国外进口一条汽车配件生产线，其进口总价为200万美元，国内运杂费为10万元人民币。2013年该生产线进行评估，评估人员通过市场调查获知该类设备目前在国外市场上的销售价格比2005年增长了12%，国内运杂费上涨了30%，评估基准日美元对人民币的汇率为1：6.2，该类设备的进口关税为20%，增值税为17%，则该进口生产线的重置成本为：200X（1+12%）X6.2X（1+20%）X（1+17%）+10X（1+30%）=1962.88万元2、直接核算法进口设备重置成本=到岸价X现行外汇汇率+进口关税+增值税+银行及其他手续费+国内运杂费+安装调试费例题：某企业从国外进口的设备需进行评估，经过调查了解到评估基准日该设备从国外进口的离岸价为100万美元，境外运杂费需3万美元，保险费为离岸价的4‰，该设备现行进口关税税率为25%，增值税税率为17%，银行手续费约占到岸价的6‰。国内运杂费及安装调试费需3.4万元人民币。评估基准日美元同人民币的比价为1：6.2，则该进口设备重置成本如下：FOB=100万美元保险费=100X4‰=0.4万美元CIF=100+0.4+3=103.4万美元进口关税=103.4X25%=25.85万美元增值税=（103.4+25.85）X17%=21.9725万美元银行手续费=103.4X6‰=0.6204万美元进口设备重置成本=（103.4+25.85+21.97250.6204）X6.2+3.4=945.05万元

（二）国产机器设备重置成本的测算

1.物价指数法。

机器设备重置成本=机器设备原始成本×评估时该类设备价格指数/购置时价格指数

例：

某型号压力机，2003年购置。评估基准日为2013年。该设备帐面原值365000元，其中：设备购价310000元，基础及安装费50000元，运杂费5000元。已知：2003年和2013年该类设备的定基物价指数分别为120%和180%，基础及安装费的定基物价指数为150%和200%，按基准日价格标准重置，运杂费为12000元。计算该压力机的重置成本。1.如何理解资产评估行为的复杂性与综合性2.如何理顺资产评估机构与委托单位之间的关系根据上述公式：

重置成本=310000X180%/120%+50000X200%/150%+12000

=465000+66667+12000

=543667（元）

2、功能比例法

机器设备评估价值=参照物设备的现行价格X被评估设备功能/参照物设备功能

例题：现对企业的A机器设备进行评估，其年生产能力为80吨，由于市场上没有与A设备完全相同的设备，所以选择了与A设备具有相同性质和用途的全新机器设备B作为参照物，其年生产能力为100吨，参照物机器设备B的现行成本为200000元，试评估A设备重置成本。

A设备重置成本=200000X80/100=160000元

3、规模经济效益指数法

RC1=RC2(A1/A2)X例：计算某化工设备的重置成本

某被评估的化工设备，生产能力为月产20吨某化工产品，现在，市场上已没有相同生产能力的设备。生产能力为月产30吨的同类型设备，市场售价150万元。经测算，该类型设备的规模指数为0.65。则，

被评估设备重置成本=（被评估设备的能力/参照物的能力）x×参照物重置价

=（20/30）x×150=115万元三、机器设备各项贬值的估算（一）实体性贬值1、年限法成新率=设备尚可使用年限/（设备已使用年限+设备尚可使用年限）例题：2013年3月20日对甲企业的一台数控机床进行评估。该机床已使用年限为4年，评估人员经调查发现，该类机床为10台，其中有2台的使用寿命为12年；有2台的使用寿命为13年；有3台的使用寿命为14年；有1台的使用寿命为15年；有1台的使用寿命为16年；有1台使用寿命为17年。则该类机床的平均使用寿命为：12×2/10+13×2/10+14×3/10+15×1/10+16×1/10+17×1/10=14年尚可使用年限为10年成新率=10/14=71.43%2、修复费用法成新率=1-修复费用/重置成本例题：A评估事务所接受B发电厂委托对其一台生产锅炉进行评估。该锅炉的重置成本为100万元，已使用6年，现该锅炉管道及附属设备损坏需更换维修，估计更换管道以及维修附属设备需20万元，经技术鉴定认定修复完毕后该锅炉可以使用10年。（1）重置成本：100万元（2）可修复部分磨损引起的贬值：20万元（3）不可修复部分的重置成本：100-20=80万元（4）不可修复部分贬值率=6/16=37.5%（5）不可修复部分的贬值额：80×37.5%=30万元（6）该锅炉的全部贬值额：20+30=50万元（7）该锅炉的综合贬值率：50/100=50%成新率为50%（二）功能性贬值例题：计算某电焊机超额成本引起的功能性贬值。1、分析被评估机器设备的超额运营因素：经分析比较，被评估的电焊机与新型电焊机相比，引起超额运营成本的因素主要为老产品的能耗比新产品高。通过统计分析，按每天8小时工作，每年300个工作日，每台老机器比新机器多耗电6000度。2、确定被评估设备的尚可使用寿命，计算每年的超额运营成本：根据设备的现状，评估人员预计该电焊机尚可使用10年，如每度按0.5元计算，则：每年的超额运营成本=6000度*0.5=3000元3、计算净超额运营成本：如所得税按33%计算，则税后每年净超额运营成本=税前超额运营成本*（1-33%）=2010元4、确定折现率：10%净超额运营成本的折现值=2010*6.145=12350元（三）经济性贬值例题：某发动机专用生产线，原设计生产能力为25000台/年。该生产线至今已经使用10年，根据实体状况判断尚可使用5年。目前，由于新发动机产品的出现，市场对老产品的需求下降，造成开工不足，现在生产线的实际产量为15000台。使用规模经济效益指数法求其经济性贬值率。根据统计数据，该发动机专用生产线的规模经济效益指数为0.68。则：经济性贬值率=1-（15000/25000）0.68=0.71第三节机器设备的现行市价法机器设备评估价值=参照物市场交易价格+被评估机器设备与参照物差异量化额合计一、评估步骤1、确定评估对象，搜集所需资料2、选择参照物3、比较待评估设备与参照物并将二者差异量化（1）交易日期的调整调整为评估基准日的参照物价格=参照物在交易日的成交价格×评估基准日价格指数/交易日价格指数（2）品牌、质量与结构差异调整（3）新旧程度差异调整新旧程度差异调整=参照物的价格×被评估设备成新率/参照物设备成新率4、确定评估值二、案例：对企业一台使用了5年的设备进行评估，评估人员经过考察，选择了三个近期成交的类似设备作为参照物，有关资料如下表：参照物1参照物2参照物3评估对象交易价格元20万30万22万交易条件公开市场公开市场公开市场公开市场交易时间10个月前6个月前2个月前评估基准日付款方式一次付款一次付款一次付款一次付款生产能力件/年6400660050006000运营费用元/年90000940008000086000已使用年限年6545尚可使用年限年5686成新率%50%60%70%60%1、生产能力的差异调整参照物1的调整系数=1-（6400/6000）0.6=-0.039参照物2的调整系数=1-（6600/6000）0.6=-0.059参照物3的调整系数=1-（5000/6000）0.6=0.104生产能力差异额为：参照物1=200000×（-0.039）=-7800元参照物2=300000×（-0.059）=-17700元参照物3=220000×（0.104）=22880元2、运营费用差异调整参照物1=（90000-86000）×（P/A，10%，5）×（1-33%）=1167.2元参照物2=（94000-86000）×（P/A，10%，6）×（1-33%）=28595.0元参照物3=（80000-86000）×（P/A，10%，8）×（1-33%）=-21446.3元3、价格变动因素调整参照物1=200000×10%=20000元参照物2=300000×6%=18000元参照物3=220000×2%=4400元4、新旧程度差异调整参照物1=60%/50%=1.2参照物2=60%/60%=1参照物3=60%/70%=0.865、初评价值初评价值1=（200000-7800+1167.2+20000)×1.2=268646.4元初评价值2=（300000-17700+28595.0+18000)×1=58895元初评价值3=（220000+22800-2144.3+4400)×0.86=47055.7元6、最终评估价值（268646.4+58895+47055.7）/3=124865.7元第四节机器设备成新率的技术鉴定将技术鉴定结果确定的成新率和用使用年限法算得的成新率按一定的权重比例计算综合成新率一、锅炉成新率的确定以10吨以上水管式蒸汽动力锅炉为例（一）锅炉筒体及水管（35分）1、锅炉内壁有无腐蚀（点蚀及片蚀）及水垢（以近期定期检查记录为准）。（12分）2、锅炉炉墙有无变形或破损。（10分）3、水冷壁及对流管有无变形。（5分）4、炉条运行机构包括炉片是否掉落及加煤机构运行是否正常。（8分）（二）仪表检查一次与二次仪表数值是否相符。仪表是否按规定要求定期检验，锅炉安全阀是否按规定定期校验。（15分）（三）鼓、引风机及出渣、除尘系统（35分）1、鼓、引风机在运行中机体有无异常振动，轴承有无异常发热，锅炉炉膛负压是否因鼓、引风机的正、负压力值未达到规定值而异常。（18分）2、出渣机出渣是否连续，机构运行是否正常。（5分）3、除尘器是否堵塞、泄漏、器体有无破损锈蚀。检查烟囱烟色度是否正常。（12分）（四）锅炉出口气压是否稳定，省煤器是否泄漏，给水系统的水泵出口压力是否达到预定值，水处理（离子交换）系统工作是否正常，除氧系统工作是否正常。（15分）二、汽车成新率的确定（一）分部件鉴定法1、发动机及离合器总成汽缸压力是否符合规定值，机油有无泄漏，冷却系统是否漏水，燃油消耗是否在正常范围（见各型汽车标准）。发动机点火后，不论在何速度均不应有断火现象，也不应有活塞缸或曲轴轴承、连杆轴振动异常现象。（35分）2、前桥总成工字梁应无变形，转向系统操作应轻便灵活。（8分）3、后桥总成圆锥主动齿轮在1400~1500转/分时，各轴承温度不应高于60度，差速器及半轴的齿轮不允许有敲击声或高低变化响声，各结合部位不允许漏油。（10分）4、车架总成应无变形，各焊口应无裂纹及损伤，各铆接件应齐全，无松动现象。液压减速器不应有漏油现象。（14分）5、变速器总成在运行中，齿轮在任何档位均不应有脱档、跳档及异常声响。变速杆不应有明显抖动，所有密封部分不应漏油。变速时变速杆操作应轻便。（8分）6、车身总成车身有无碰伤、脱漆、锈蚀，门窗玻璃完好，密封良好，座椅完整。如为货车，则车厢应完好无损伤。驾驶室仪表能正常工作。（15分）7、轮胎依磨损量确定成新率。（2分）8、其他制动系统，气压制动的储气筒及制动筒不应漏气。如为液压制动，各部位不得漏油，且液压制动系统不得进入空气。电路的电源、点火、信号、照明等应工作正常（8分）9、较高级客车应评定空调系统及音响的技术状态。评分时将空调系统及音响归入车身总成，将车身总成的评分增为25分，再适当调减其他总成的评分。（二）综合鉴定法1、外观检查（20分）汽车外部有无碰伤、划痕、脱漆及锈蚀。车身及驾驶室的门窗是否完好，密封是否良好，驾驶室仪表是否完好。（10分）发动机及变速器箱体、后桥结合部等不得漏油，冷却系统不得漏水，转向系统及变速器操作应轻便灵活。（10分）2、行驶检查（20分）加速性能：货车从20公里/时加速至40公里/时不应超过25秒，小客车不应超过10秒。（二）运输设备评估实例汽运公司某型大拖拉汽车价值的评估汽车名称：大拖拉，某规格型号，载重量40吨，2007年购入后即交付使用，已使用4年，已行驶80988公里。重置成本的确定：依据该公司2011年购入同型号815大拖拉，其原值为606132元，该原值已包含了应交纳的各种税费，载重汽车近期价格没有变化，仍以原值606132元作为重置成本。成新率的确定：与工程技术人员一起在现场采用分部件鉴定的方法进行鉴定。该设备综合成新率确定为70%。其详细鉴定见附表。评估值=重置成本×综合成新率=606132×70%=424292元汽车车辆鉴定表序号项目鉴定标准鉴定情况实际分数1、发动机总成1）汽缸压力是否符合标准2）机油是否泄漏，冷却系统是否漏水3）燃油消耗量是否在正常范围内4）测量汽缸内椭圆度不超过0·125mm5）在高中低速时没有断火现象和其它异常现象35分燃油消耗超标，-10分汽缸椭圆度超标，-10分其他符合要求

15分序号项目鉴定标准鉴定情况实际分数2、前桥总成工字梁应无变形和裂纹，转向系统操作轻便灵活，转向节不应有裂纹8分符合要求8分3、后桥总成圆锥主动齿轮轴在1400~1500转/分时，各轴承温度不应高于60度，差速器及半轴的齿轮符合要求有敲击声或高低变化声响，各结合部位不允许漏油10分有漏油，-5分5分4、车架总成车架应无变形，各焊口应无裂纹及损伤，连接件齐全无松动14分符合要求14分5、变速厢总成1）变速箱在运转中，齿轮在任何档位均不应该有脱档、跳档及异常声响2）变速杆不应有明显抖动，密封部位不漏油，变速操作杆操作失灵3）箱体各孔圆度误差不大于0·0075mm8分符合要求8分6、车身总成车身无碰伤、脱漆、锈蚀，门窗玻璃完好，密封良好，座椅完整15分车身有脱漆、锈蚀，-5分10分7、轮胎依磨损量确定2分较好2分8、其他8分1）制动系统：气压制动的储气筒，制动管不漏气2）电系统：电源点火、信号、照明应正常符合要求8分合计100分70分机器评估案例第五章土地使用权评估及建筑物评估第一节土地使用权概述一、土地与土地使用权二、土地的分类及其特性（一）土地资产的分类1、按社会经济用途2、按经济地理位置3、按所有权归属4、按利用程度5、按开发程度与开发趋势（二）土地资产的特性自然特性：1、土地面积的有限性2、土地空间位置的固定性3、土地使用价值的永续性和增值性4、土地的不可替代性经济特性：1、用途多样性2、经济地理位置的可变性3、可垄断性三、地价的特征与种类（一）1、地价是地租的资本化2、地价是权益价格3、土地具有增值性4、地价与用途相关5、地价具有个别性6、地价具有可比性（二）1、基准地价:是按照城市土地级别或均质地域分别评估出的商业、住宅、工业等各类用地和综合土地级别的土地使用权的平均价格。作用：第一，具有政府公告作用第二，在全国、区域及城市范围内宏观调控地价水平。第三，国家征收城镇土地税收的依据第四，政府参与土地有偿使用分配的依据第五，评估宗地地价的基础第六，引导土地资源合理配置2、标定地价3、交易底价4、市场交易价5、课税价格第二节土地使用权评估程序和原则一、土地使用权评估的程序（一）明确委托项目的基本事项1、明确评估对象2、明确评估目的3、明确评估基准日4、计划评估工作期日（二）制定评估作业计划（三）现场勘察、搜集资料，选择评估方案（四）评定估算土地使用权评估结果，撰写评估报告二、地价评估的原则（一）替代原则（二）最有效使用原则（三）合法原则第三节土地使用权评估的成本法一、基本思路二、适用范围三、计算公式土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益四、操作步骤（一）计算土地取得费用（二）计算土地开发费用（三）计算投资利息（四）计算投资利润（五）土地增值收益确定五、应用举例某市经济技术开发区内有一块土地面积为15000m2，该地块的土地征地费用（含安置、拆迁、青苗补偿费和耕地占用税）为每亩10万元，土地开发费为每平方公里2亿元，土地开发周期为两年，第一年投入资金占总开发费用的35%，开发商要求的投资回报率为10%，当地土地出让增值收益率为15%，银行贷款年利率为6%，试评估该土地的价格。

该土地的各项投入成本均已知，可用成本法评估。（1）计算土地取得费

土地取得费=10万元/亩=150元/平方米（2）计算土地开发费

土地开发费=2亿元/平方公里=200元/平方米（3）计算投资利息

土地取得费利息=150*[（1+6%）2-1]=18.54(元/平方米)土地开发费利息=200*35%*[(1+6%)1.5-1]+200*65%*[(1+6%)0.5-1]=6.39+3.84=10.23(元/平方米)(4)计算开发利润开发利润=[(1)+(2)]*10%=35(元/平方米)(5)计算土地价格土地价格=[(1)+(2)+(3)+(4)]*(1+15%)=(150+200+18.54+10.23+35)*(1+15%)=413.77(元/平方米)该宗地单价为413.77元/平方米,总价为6206550元。第四节土地使用权评估的收益法

一、基本思路

二、适用范围

三、纯收益

（一）纯收益的含义

（二）客观总收益

（三）客观总费用

四、资本化率

（一）资本化率的实质

（二）求取资本化率的方法

1.纯收益与售价比率法。

2.安全利率加上风险调整值法。

3.各种投资风险、收益率排序插入法。

（三）资本化率的种类

1.综合资本化率。

2.建筑物资本化率。

3.土地资本化率。

五、计算公式

（一）纯收益不变

1.在收益永续，各因素不变的条件下，有以下计算式：

P=A/r2.在收益年期有限，资本化率大于零的条件下，有以下计算式：

P=A/r×

[1-1/(1+r)n]

3.在收益年期有限，资本化率等于零的条件下，有以下计算式：

P=A×n

（二）纯收益在若干年后保持不变

1.无限年期收益。其基本公式为：

P=∑i=1tAi/(1+r)i+A/r(1+r)t

2.有限年期收益。其计算公式为：

P=∑i=1tAi/(1+r)i+A/r(1+r)t[1-1/（1+r）n-t]

（三）纯收益按等差级数变化

1.在纯收益按等差级数递增，收益年期无限的条件下，有以下计算式：

P=A/r+B/r2

2.在纯收益按等差级数递增，收益年期有限的条件下，有以下计算式：

P=（A/r+B/r2）[1-1/（1+r）n]-B/r*n/(1+r）n

3.在纯收益按等差级数递减，收益年期无限的条件下，有以下计算式：

P=A/r-B/r2

4.在纯收益按等差级数递减，收益年期有限的条件下，有以下计算式：

P=（A/r-B/r2）[1-1/（1+r）n]+B/r*n/(1+r）n(四)纯收益按等比级数变化

1.在纯收益按等比级数递增，收益年期无限的条件下，有以下计算式：

P=A/(r-s)

2.在纯收益按等比级数递增，收益年期有限的条件下，有以下计算式：

P=A/(r-s){1-[（1+s）/(1+r)]n}

3.在纯收益按等比级数递减，收益年期无限的条件下，有以下计算式：

P=A/(r+s)

4.在纯收益按等比级数递减，收益年期有限的条件下，有以下计算式：

P=A/(r+s){1-[（1-s）/(1+r)]n}（五）已知未来若干年后地产价格的条件下，有以下计算式：

P=A/r[1-1/(1+r)t]+Pt/(1+r)t

六、操作步骤

（一）计算总收益

（二）计算总费用

（三）计算土地纯收益

（四）确定资本化率

（五）计算地价

七、应用举例

例1.有一宗土地，土地使用权出让年期为50年，资本化率为10%，预计未来前5年的纯收益分别为15万元、16万元、18万元、15万元、20万元，从第六年开始，纯收益大约可以稳定在25万元左右，试评估该宗土地的收益价格。

解：根据纯收益在若干年后保持不变，且收益有限年期的计算公式：

P=15/（1+10%）+16/（1+10%）2+18/（1+10%）3+15/（1+10%）4+20/（1+10%）5+25/（1+10%）5*[1-1/（1+10%）50-5]

P=216.1（万元）例2.有一宗地产，目前的纯收益为50万元，资本化率为5%，若（1）未来各年的纯收益将在上一年的基础上增加1万元；（2）未来各年的纯收益将在上一年的基础上增长1%。试分别评估两种情况下的地产收益价格。

解：根据纯收益按等差级数递增和等比级数递增的计算公式：

（1）P=50/5%+1/（5%）2=1400（万元）

（2）P=50/（5%-1%）=1250（万元）例3.某宗土地从2013年1月1日至2018年1月1日5年中，每年的纯收益为10万元，预计从2018年1月1日起，以每年纯收益逐年递增0.1万元；资本化率为10%，试评估该宗土地在2013年1月1日的价格。

解：根据纯收益按等差级数递增的计算公式，该宗土地2018年1月1日的价格为：

P