第三章-物业管理项目的招标与投标

第三章

物业管理项目的招标与投标

基本要求

1、了解物业管理招标投标的概念、物业管理招投标的组织机构,尤其是开标、评标和定标的有关要求.2、掌握物业管理项目招标、投标的原则、程序和方法.3、重点掌握物业管理招标书、投标书的内容及投标书的编写技能.3.1物业管理项目招、投标概述物业管理招投标是房地产项目运行，管理市场化的重要形式----关键是引入市场竞争机制.3.1.1物业管理项目招、投标概念

物业管理招标:是指开发商或业主管理委员会，为即将竣工使用或正在使用的物业寻找物业管理企业而制定出符合其管理服务要求和标准的招标文件，向社会公开招聘，并采取科学方法进行分析.判断，最终确定物业管理企业的(活动)过程。招标人：依法提出招标项目、进行招标的法人和其他组织物业管理投标:是指物业管理企业为开拓业务，依据招标文件要求,组织编制投标文件，并将其递交给招标人的行为。投标人：是指响应招标、参加投标竞争的法人或其他组织投标的目的:是物业管理企业参与物业管理项目标的竞争，以求通过市场的竞争,获得物业项目的管理权的全过程(活动)。物业管理项目的招投标是一种通过市场进行双向选择的行为.物业管理项目的招投标是平等主体建立起一种新型的平等互利的劳务商品的关系.★在法律上：招标属于要约邀请投标属于要约要约邀请：是希望他人向自己发出要约的意思表示。即要约邀请是当事人希望对方当事人向自己发出订立合同的意思表示的一种意思表示。目的是邀请他人向自己发出要约，自己如果承诺才成立合同。要约：当事人希望和他们订立合同的意思表示。即要约是当事人自己发出的订立合同的意思表示是一个一经承诺就成立合同的意思表示。3.1.2物业管理项目招、投标原则

3.1.2.1物业管理项目招标的原则公开原则公平原则公正原则合理原则诚实信用原则诚实信用原则诚实·是道德规范在市场经济中的体现。它要求一切市场参加者在不损害他人利益和社会公共利益的前提下，追求自己的利益，目的是在当事人之间的利益关系和当事人与社会之间的利益关系中实现平衡，并维护市场道德秩序。诚信原则的主要作用在于指导当事人以善意的心态、诚信的态度行使民事权利，承担民事义务，正确地从事民事活动。3.1.2.2物业管理项目投标的原则1.真实性原则2.合理竞争原则3.1.3物业管理项目招、投标组织机构的设置3.1.3.1物业管理项目招标的组织机构1.自行组织成立的招标机构《招标投标法》规定：招标人具有编制招标文件和组织评标能力的，可以自行办理招标事宜。包括开发商自行招标和业主自行招标。自行组织成立的招标机构2.委托招标代理机构《招标投标法》规定：招标代理机构应具备以下条件：1.有从事招标代理业务的营业场所和相应的资金。2.有能够编制招标文件和组织评标的相应专业力量。3.有符合规定条件，可以作为评标委员会成员人选的技术、经济等方面的专家库。3.1.3.2物业管理项目投标的组织机构3.2物业管理项目的招标程序与文件编制3.2.1物业管理项目招标(标的)范围与(招标)方式3.2.1.1物业管理项目必须招标的范围1.住宅物业项目2.大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公众安全的项目3.全部或部分使用国有资金投资或国家融资的项目4.使用国际组织或外国政府贷款、援助资金的项目3.2.1.2物业管理招标的方式

公开招标邀请招标议标3.2.2物业管理项目的招标程序招标程序（三个阶段）（招标准备阶段）成立招标机构→编制招标文件→编制标底→（招标实施阶段）公布招标公告或发出投标邀请书→投标申请人的资格预审→发放招标文件→召开标前会议→接受投标文件→成立评标委员会→开标、评标、定标→（招标结束阶段）签订合同、资料整理和归档3.2.3物业管理项目招标文件的编制--是指物业管理招标人向投标人提供的指导投标工作的规范性文件,是投标单位编制标书.进行投标,招标单位评标.定标.签订合同的共同基础。物业管理招标文件----包括:招标书（招标书是招标单位对有关情况的介绍）招标单位对管理服务的具体要求和初步设想投标须知

（又称投标条件，是投标者在整个投标活动中必须遵守的规定和注意事项）北京某小区物业管理招标文件(样本案例)2小区基本情况物业管理服务内容及要求.管理目标及各项指标要求服务收费及财务管理要求对投标企业的基本要求投标书应包括的基本内容管理总体构想日常管理服务项目.标准.承诺指标及采取的措施房屋及设备的养护维修计划及实施方案财务管理制度及物业管理收费标准的测算。3.3物业管理项目的投标程序与文件编制3.3.1物业管理项目的投标程序获取物业管理资质→做好资金筹措准备→收集有关招标资料→投标可行性研究→申请资格预审→购买阅读招标文件→现场查看→制定管理服务方法与工作量→制定资金计划→标价试算→标价评估与调整→办理投标保函→编制投标文件→送交投标文件、保函→参加开标、现场答辩、评标→中标后签约并执行合同（未中标的总结）→资料整理与归档3.3.2管理项目投标书的编写

3.3.2.1投标书的内容1.标书封面2.标书的序言3.标书目录4.标书正文5.附件3.3.2.2编写物业管理投标书应注意的事项

3.3.2.3投标的策略1.熟悉文件，量力而行2.自我包装，宣传自己3.做好定位，价格合适4.了解对手，制定策略

攻势策略守势策略低成本策略差异策略5.规范操作，公平竞争

3.4物业管理项目的开标、评标与定标

3.4.1开标指招标单位在预先规定的时间,将各投标单位的投标文件正式启封公布。包含两个要点：即招标人和开标时间招标人：参加开标的人员，包括：招标单位上级主管部门、当地招标投标管理机构、开户银行、标底编制单位有关人员、投标企业代表或主要工作人员、法律公证部门。开标时间：预先约定的时间，一般为招标文件确定的提交投标文件的同一时间。开标形式及程序形式：公开开标和秘密开标具体程序：

1.宣布评委会成员;2.招标单位法人代表讲话;

3.宣布事项;4.公证人员当场验证投标函;

5.评标委员会唱标.6.宣读公证词7.开标会议结束，编写开标会议纪要3.4.2评标(由招标人依法组建的评委会负责)评标：开标之后，评标委员会本着公开、公平、公正的原则，对投标书进行评定，并由招标委员会选择标价较低、资信条件较好的投标企业进入合同签订谈判的阶段。包括两个要点：1.评标应在开标之后，顺序不能颠倒2.评标组织机构为评标委员会。评标的方法:一般采用综合评估法评标的内容主要包括：技术部分财务部分资信部分现场答辩情况评标的程序步骤初步评议→详细评审→询评→编写评标报告对评标委员会的有关要求:P553.4.3定标定标：是指在评标委员会对所有标书进行筛选评定后，将由招标单位或业主管理委员会通过再次评审最终选择确定中标人的活动。评委会再评审：服务质量报价及补充说明主要服务方式和特殊服务定标原则及方法原则：1.尊重评标结果2.报价最低原则方法：综合评议法定标后的工作：1.针对中标企业的工作：1）向中标企业发中标通知书2）双方进入合同谈判阶段，并签订正式承包协议3）中标企业提交履约保函，收回投标保函4）中标企业派驻人员进入物业现场，提供投标书中承诺的服务。2.针对未中标企业的工作1）向未中标企业发出未中标通知书2）退回未中标企业所提交的投标保函或保证金中标条件：1）能够最大限度的满足招标文件规定的综合评价最佳的投标中标（综合评标价法）2）能够满足招标文件的实质性要求，且经评审的最低投标价中标（最低评标价法）案例分析:南京物业管理招投标效果分析【基本情况】

1999年12月5日，南京百家湖花园住宅区就物业管理单位进行了招投标；2000年3月20日，南京龙江高教公寓又以招标的方式面向社会选聘“管家”。【案例分析】两次物业管理招投标的启示1.物业管理市场化进程需要政府积极引导,规范行为2.增强业主自治能力,发挥开发商.业委会作用3.物业管理企业参与市场竞争的意识强烈

4.物业服务价格是焦点之一(菜单式服务收费?)5.需要引起重视和改进的问题：(1)工程建设与物业管理脱节现象依然存在(2)物业管理属服务性行业,其招投标应不同于工程.设备招投标.评标应侧重企业的信誉.业绩和标书中的方案质量.答辩的应变能力等,而将公共服务费报价单列作为评分类别，其权重不宜超过0.2。复习思考题1.什么是物业管理招标.投标？2.根据自身理解,浅谈物业管理招投标的意义。3.物业管理招投标应遵循哪些原则？4.物业管理招标有哪些方式？5.熟悉物业管理招标程序.6.物业管理招标文件一般包括哪些内容？7.熟悉物业管理投标书的编写程序.8.物业管理投标书的内容有哪些？9.理解前面的案例分析.1.招标人采用邀请招标方式的，应当向（B）个以上具备承担招标项目的能力、资信良好的特定法人或其他组织发出招标邀请书。A.2B.3C.4D.52.《中华人民共和国招标投标法》规定：招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起（C）日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同。A.7B.15C.30D.103.物业管理投标环节属于法律意义上的(C).A.要约邀请B.要约准备C.要约D.承诺4.物业服务企业获得物业管理权的方式,对业主最有利的是(A).A.通过市场竞争获得B.因附属承建商而获得C.因地方行政机关指令而获得D.因对物业具有所有权而获得5.(C)不是招标准备阶段的工作.A.成立招标机构B.编制招标文件C.召开标前会议D.确定标底6.物业管理招标在定标阶段,评标委员会评审的主要内容不包括(A).A.资格评审B.服务质量评审C.报价及补充说明D.主要服务方式与特殊服务7.根据国家《招投标法》的确定，在招标活动中必须遵循

公开

、

公平

、

公正

、

合理

、

诚实守信

的原则。在投标活动中必须遵循

真