时代财富广场营销策划全案

海湾地产策略机构财富广场营销策划全案项目营销策划全案目录项目命名建议项目背景分析与策划思路项目价值提炼VI基础应用系统设计售楼部包装建议销售市场定位目标客户定位项目整合营销推广价格策略和入市时机各阶段推广节奏控制项目销售管理进场前工作计划编制合浦楼盘扫描项目命名建议

本项目虽然含有91390平方大体量住宅物业，但这是一个包含有综合性商场、商业步行街、高层、小高层、多层住宅物业的城市建筑综合体；地处合浦浦金商港和已建成的商业步行街构筑成的新商圈范围内，建成后将成为新商圈的龙头物业；所以，在案名的考虑上主张以突出项目商圈、商业属性和优势为主，以拉升物业价值。本项目拟命名为：财富广场一栋高层和三栋小高层分别为：财富广场A座财富广场B座财富广场C座财富广场D座多层住宅部分命名为：财富庭苑商业街部分命名为：财富商业步行街

财富广场坐落于合浦县城的新商业中心，体量最大，建筑最高，建成后将会成为合浦县城形象的新代表和合浦的新地标。项目背景分析与策划思路

要宣传推广销售好这样一个项目，我们的思路是：必须要“跳出项目吆喝项目”；必须要结合北部湾经济区上升为国家战略的新时代背景，北部湾经济区框架中新合浦的城建发展格局来定义，来定位，来营销财富广场项目；为财富广场项目在对合浦县城形象的提升，县城商业中心和人居环境的升级换代等方面产生的社会效益和效应，寻找一个战略制高点和“说法”，以强化项目在社会上，在县城里的影响力和传播力。合浦“三新”战略新时代、新合浦、新中心

目前，国内经济受全球经济金融风暴的影响而出现萎靡，全国楼市量价下滑，观望气氛浓重。国家为救经济，振楼市，出台了一系列加大基建投资和鼓励居民房地产消费的政策，即俗称的“保增长”和“”救楼市“政策。而国家实施的积极财政政策对各地区的投入并不是均衡的，会有战略重点。可以预期，在这个时候，作为国家开发战略重点的北部湾经济区将会受到进一步倚重，国家将会加大、加快对这一区域的财政投资倾斜，以刺激这一区域内需的率先启动。俗话说，危机危机，既是危险，也是机遇。所以，在全球经济危局之下，事实上，北部湾经济区潜伏着更大的机遇，关键在于如何洞察和把握。今天，可以说，北部湾经济区的开发大潮暗涌。随着北部湾经济区国家战略的实施，对广西沿海，对合浦而言都将进入一个经济发展的新时代；合浦，已是北部湾经济区时代的合浦，是新合浦。新合浦的县域经济发展面临着进一步的提速，新合浦的城建格局也正在扩展和升级，新合浦的商业中心、商业业态、人居环境等也都会随之更新和换代。新时代呼唤新合浦，新合浦需要新中心！——这是县域经济发展的必然规律。新时代，新合浦，新中心这“三新”战略的聚焦点，结合地在哪呢？我们说，合浦的新地标在哪，合浦的新商业中心在哪，合浦县城形象的新代表性建筑群在哪，“三新”战略的落足点就在哪！今天看来，就是“财富广场”。抢占”三新“制高点，稳赢时代大财富！项目背景分析与策划思路■

合浦的旧中心、旧商圈、旧的居住环境规划设计陈旧，停车位等配套不足，不能满足现代生活需要■新合浦重心南移，新城市中心凸现■城市商业业态要升级■城市居住环境要升级■项目所在区域适应城市新生活的新商圈、新中心已形成新商圈新业态新人居项目背景分析与策划思路新中心，新商圈，规划超前，业态丰富，配套齐全，迎合现代消费潮流。老中心，旧商圈，规划陈旧，严重缺少停车位，消费受限。

华人首富李嘉诚总结的房地产投资秘诀是“地段、地段、还是地段”。

财富广场的所在地正是新合浦的新中心，围绕新中心将崛起新的商业区、商务区、居住区，而财富广场傲据新中心的中央地段，是新商圈的龙头。

一个城市占据中央地段的物业——中央物业，才是最具投资价值和最具保值、增值潜力的物业。中央物业财富广场一、地段价值项目价值提炼■节约生活成本、时间成本■抗跌性强■稀缺性■产品性价比高■升值潜力大中央物业的5大优势城市中心可开发土地有限，土地带有稀缺性，使得城市中心房价上涨成为一个正常的趋势，城市中心区域地段优越的楼盘房价抗风险能力通常比较强，凸显“地段、地段、还是地段”的优势，特别是处于地段优越核心区的商业地产，城市中心楼盘因其本身的稀缺性，周边基础配套设施完善，出入便捷增值潜力强，投资回报高。财富广场的“三个代表”■合浦中央商业区的代表■合浦中央商务区的代表■合浦中央居住区的代表项目价值提炼■11万平方米城市建筑综合体，打造合浦新地标，领航合浦新地产■合浦第一个配有大型停车场的商业中心、步行街，迎接汽车消费时代来临■两条商业街、一个商业广场；环形客流设计，形成聚财宝地地标建筑，车流、客流、钱流汇聚二、产品价值■社区东南西北皆临路，四通八达便出行■车站、银行、邮局、医院、学校、超市近在咫尺，生活方便无忧出则繁华，入则便利■合浦第一个全框架异形柱框剪结构住宅区、商业区■合浦第一个建有小区幼儿园、儿童戏水乐园的小区，贴心关怀，细心呵护，让孩子健康、快乐成长品质为本，百年大计亲子社区，生态家园项目价值提炼项目价值提炼三、城市价值·北部湾经济区规划，北海向东向北发展，北海、合浦将趋向一体化。·投资167亿的北部湾城市群城际快铁即将动工，实现合浦——北海10分钟生活圈。·合浦至河唇铁路、玉林至合浦铁路计划2009年动工；合浦城市区位价值日益凸现。版权所有，资料由：/整理编辑，转载请注明财富广场价值体系地段价值不可复制的中心地段便捷的交通成熟的配套生活便利城市价值产品价值北部湾经济区带来城市发展机会投资价值北海~合浦一体化进程加快核心地段最具升值潜力一个商业广场、两条商业步行街，客源互动、资源共享好赚钱全框架、异形柱房子最坚固。一样面积更多使用空间独有社区幼儿园、嬉水乐园中央物业的稀缺性社区游泳池、网球场，生活更具品质领跑汽车消费的大型停车场财富广场价值体系项目价值提炼合浦至河唇铁路、玉林至合浦铁路计划2009年动工以上VI基本元素将应用在：■公司事务用品、办公环境、办公用品、礼品等；■售楼部包装、项目围墙、路牌、导视牌、道旗、楼书、单张、报版、网络营销等。VI(视觉)基础应用系统设计一、LOGO组合二、标准色、辅助色三、标准字财富广场（方正大黑体）财富广场

（方正中等线体）财富广场（方正幼线体）财富广场（方正粗倩体）财富广场（方正中倩体）财富广场（方正细倩体）■外立面：色彩和内部展板主色调使用标准色，局部使用辅助色；■表现风格：热烈、大气、高雅、具品质感，局布设计情景化；■接待台：简洁而线条流畅，中间位置设计为财富广场LOGO；■背景墙：以围墙首幅为背景，并辅以射灯斜照，效果华贵而大气；■接待桌椅：款式和色彩与内部装饰格调协调，高档、具品质感；■咖啡座：有利于唤醒客户的感性意识，调动客户对未来美好生活的联想；■背景音乐：有利于唤醒客户感性意识，使客户精神愉悦，营造有利的洽谈氛围。售楼部包装建议销售市场定位■本地市场为主，外地市场为辅。■在调研中，发现有些楼盘有外地客户购买；在主要把握本地市场的同时，也要注意培育外地市场。目标客户定位■客户多以自住为主，少数为投资。

他们的职业特征为：■家庭条件较好，婚后欲与家人分开居住的年轻夫妇；■需要改善居住环境，实现居住升级的居民；■企事业单位中层以上管理人员；■部分收入丰厚的公务人员；■有稳定收入的个体和私企经营者；■向往都市生活的各乡镇较富裕的人士。■外地在合浦投资的人士

……——合浦人最向往的家园

——合浦人最渴望拥有的物业

——合浦人最能体验成功与荣耀的专属领地一.整合营销推广原则坚持“高效整合、精确制导、强力渗透”十二字方针，通过不同阶段的活动策划、网络媒体和平面媒体运用以及一系列促销手段的运用，使项目销售在策略指导下按预定目标进行。项目整合营销推广在项目销售过程中，举办不同主题的活动，提高项目知名度和美誉度，保持市场对项目持续的关注度，并创造一举成名的契机。■举办开工议式，并借机宣传。（已成功举行）■每个销售分区举行开盘活动。■借助县里的重大活动，借机进行组织宣传。■在全县各级干部会议期间举办现场宣传活动。■举办“我家有个幼儿园”儿童绘画比赛。让更多的人知道小区幼儿园。■不定期进行助老助残活动，为孤寡老人送温暖活动，以提高项目美誉度。■资助困难家庭学生，结合开盘或促销活动，每套提提取500元进行助学。让社会知道，

财富广场具有社会责任感，以增加项目社会美誉度，增加公众对公司和项目的信赖感。■举办意向客户置业说明会、联谊会（以品茗会、酒会的形式）。二、营销整合方案（一）活动策划项目整合营销推广（二）户外围合计划

采取中心聚焦、通路拦截、终端覆盖的方式，将潜在客户基本上一网打尽！■在浦金商港设立广告牌（售楼部上方）。■在美人鱼广场设立广告牌。■在各乡镇进入合浦的主要路口设立路牌广告，进行信息拦截。■

在乡镇主要路段设置墙体喷绘广告，做到基本覆盖全部乡镇。■根据广节奏，为配合促销活动在主要街道做横幅。项目整合营销推广（三）网络营销

采取硬广加论坛、博客的方式进行宣传。制造热点话题，进行项目炒作和宣传，保持长期关注度。

硬广主要投放在北海365网首页或[今日合浦栏目]、广西房地产信息网[北海站]首页。

在以下网站进行论坛加博客宣传：■北海365网[今日合浦]、[合浦资讯]论坛、365网博客

■北海资讯网

■搜房网北海频道■广西房地产信息网北海站[北部湾房产论坛]■“合浦热线”论坛

■合浦激浪青春网“今日合浦”论坛

在以下Q群进行宣传：■北海购房群

■合浦购房群

■业主群

■房地产团购群

■……

网络营销侧重于《北海365网》、《广西房地产信息网北海站》、《搜房网北海频道》项目整合营销推广■《北海日报》：

开盘时考虑使用横幅式广告。平时不做《北海日报》■广告小报的使用：

广告小报收费低廉，投递范围较广，考虑长期使用。■《合浦辉煌广告》（周二），发行3万份，投放覆盖县城和13个乡镇。13个乡镇发行约7千份，

夹报随《广西日报》发行4400份；其余在县城发行。■《合浦雄基信息》（周五），发行2万份，主要在县城投放。■开盘时使用整版两期，平时以1/2版和报眼间隔使用。

侧重于使用《合浦辉煌广告》。（四）DM单直投计划■对机关团体、企事业单位、工业园区各单位直接拜访投递；■咖啡厅、茶坊等较高消费场所放置；■夹报投递；■在潜在目标客户活动区域派出人员投递。（五）报纸广告项目整合营销推广■中介单位的二级分销■人脉关系较广的人士组织团购■与网站联合组织团购

兼职业务员和分销渠道的佣金另行商定。（六）兼职销售队伍建设■保险业务员队伍■出租车队伍■其他售楼部售楼员■老客户带新客户（七）分销渠道建设项目整合营销推广■合浦地标

财富广场——领跑合浦未来第一商圈■买房坚持中央地段一百年不动摇！■买中央级物业

享中央级荣耀！■领涨区域价值

缔造地标建筑！■两条商业步行街

一个商业广场——生活就是方便！■前广场后庭苑家在花园里——以优越的姿态享受生活■精英领地

榜样社区——享受有球场、泳池的上流生活■幼儿园就在社区里——让孩子的智慧和快乐一起成长！■一样的面积

更多的空间——开创合浦多层框架、异形柱建筑先河■车位配套全城之最——迎接汽车消费时代三、项目卖点和主广告语提炼项目整合营销推广■楼书：16P，200克铜版纸。文字内容丰富，充分展示楼盘卖点（详见楼书文案）。■单张：主要采用快报形式，随项目进展节奏不定期刊出新内容，大量发放。但原则是每期单张主要卖点固定不变（详见每期单张必须有的几个卖点）。楼书和单张设计、印刷项目整合营销推广四、各阶段推广费用投放控制项目整合营销推广

物业分区营销费用多层一期、二期、步行街小高层、步行街高层、商业广场备注所占推广费用比例40%30%30%各期物业营销推广费用48万元36万元36万元总费用120万注：预算营销推广费用控制在总销售额1%以内。实际操作过程中可能会有上下20%浮动。五、推广费用预算（多层一期、二期）项目整合营销推广类别形

式规

格单位单

价（元）数

量费用（元）备

注楼书16P/200克铜版纸25×25CM本31000030000单张和户型图180克铀铜版纸A4张0．25000010000户外广告售楼部上面150平方160124000进城路口8×15M=120㎡块160/㎡4768004个路口各一各乡镇墙体100㎡/每镇块25001332500喷绘20/美人鱼广场约100㎡月50001260000包灯光灯柱广告待定横幅每条发布两周条60603600+7200审报+发布费网络广告北海365网首页按扭和合浦版横幅式广告间隔使用130000搜房网北海频道待定广西房地产信息网北海站首页130000年费用北海日报开盘通栏广告×次36/c㎡×0.6折49000头版（或合浦版）电视专题期410000合浦辉煌广告开盘整版整版次120044800周二促销1/2版1/2版次7002014000持续报眼右上角报眼次150263900雄基信息开盘整版次180047200周五促销半版次8002016000持续报眼次150263900头版活动促销开盘活动热烈、轰动次20000240000利用重大会议/活动促销5000210000“我家有个幼儿园”幼儿绘画活动次500015000敬老活动次2~36000助学活动次2~38000利用有重大影响事件5000单张派发天120元（3人/天）202400意向客户联谊活动/项目推介活动场2000612000其它20000费用合计481300说明：1.推广过程中充分利用以下网络论坛和博客进行大量的免费宣传：

■搜房网博客、论坛■南宁时网博客、论坛

■广西新闻网红豆北海社区■北海信息港博客、论坛

■北海365网博客、房产频道■广西房地产信息网论坛2.售楼部包装，沙盘、接待物品、办公机具、办公物品不列入本计划。项目整合营销推广以适度姿态入市，留有操作余地，避免高价入市造成冷场的尴尬。以少量户

型略低于在售楼盘的均价入市，进行试探性销售，并聚拢人气，根据认购情况逐步上调，低开高走，最终实现销售均价超过在售楼盘，楼盘价值在价格上体现，实现价值最大化。价格策略和入市时机1.预售证出来前，边积累客户边营销推广，向市场准确传达项目价值，有效拉升项目预期心理价位。2.分批推盘，低开高走，首战必胜，引爆市场入市时机要把握以下两点以形成销售势能后才开盘确保首战必胜：（

1）积累意向客户2—3倍于首次计划推盘数；（2）市场对项目的心理价位预期高于首次计划推盘的实际

售价每分区物业销售过程分为预热期、开盘强销期、持续销售期、尾盘期。■预热期：主要利用销售现场、户外和网络媒体进行造势；向外界传达项目信息，树立项目形象，明确项目在市场中的地位，与其它项目进行市场区隔，并进行价值诉求和价值拉升；积累客户,试探市场；制定入市策略,创造最佳入市时机。■开盘强销期：强势推出，实施高效的营销整合以引暴市场。举行隆重的开盘活动，通过举办各种促销活动、公关活动、广告组合运用、分销渠道启动、兼职销售队伍建立等手段，使项目达到热销的目的。建立品牌；强调快速、灵活的销售原则。■持续热销期：延续前期的销售势头，并根据项目销售进度，调整营销策略，保持项目持续热销；进行品牌的巩固的延伸。■尾盘期：项目形象逐渐形成，小区配套逐步完善，参与社区活动，举行业主联谊活动，项目口碑越来越好。营销费用投入越来越少；主要通过老客户带新客户以及收尾单元给予特殊折扣进行扫尾，消化尾盘。

销售周期费用分配预热期开盘强销期持续销售期尾盘期营销费用投入比例20%35%30%15%各销售阶段推广费用基本分配各阶段推广节奏控制

一、财富广场项目销售管理组织体系：

项目销售管理项目总监策划总监

销售总监

策划师设计师置业顾问销售主管客服经理销售经理置业顾问置业顾问置业顾问置业顾问二、财富广场销售流程：版权所有，资料由：/整理编辑，转载请注明（一）公关、礼仪、职业形象培训（二）专业知识、本项目、法规、政策培训：

■销售各个环节及项目详细情况

■银行按揭手续和要求

■熟练掌握交易流程

■熟悉相关法规、政策（三）销售技巧培训：

■接待流程和接待规范

■谈判技巧

■电话营销技巧

■陌生拜访技巧

■网络营销培训三、销售团队培训和考核（四）销售人员考核与激励制度：（略）（五）销售团队建设的目标：凭籍海湾地产策略机构多年的营销策划经验和销售经验，以及追求

卓越的理念，打造本项目精英销售团队；使每个销售人员成为精通业务、

服务规范的客户置业专家顾问，

成为现场接待高手，直销高手，网络营销

高手。打造精英销售团队，使本项目销售团队成为合浦业界榜样。

四、进场前工作计划编制:

合浦楼盘扫描盛世东方玫瑰花园华发花园华美公寓金桂华庭还珠广场商业步行街欣欣公寓百盛花园世豪名都楼盘名称总面积建筑面积多层/小高层/高层最大户型/最小户型主力户型总套数价格车位备注盛世东方24817.1694889.176/6/1208/74128㎡3房2厅2卫671多层1800起/高层2300起世豪名都22678600009（多）/3（小高层）160/120120㎡左右400多未定23008底开盘玫瑰花多）/2(高)86/187126㎡3房2厅2卫约290多层1750起/高层2500起11009.5前交房百盛花园20000多30000多6栋7层94/175120-137㎡3房2厅2卫200多1600-1760/1540-7楼08底交房美华新城20000多15栋6层100/160200多1980-2200金桂华庭3期80亩3栋多层在售7层90/170126㎡3房2厅2卫2001700-1800强远还珠广场商业步行街15014.239598.5（住宅32784.5）13栋多层17个户型100/1743房/4房2厅2卫