《咚咖房学院》第八期2016房地产预测-大嘴唐老鸭

2016房地产预测去库存水漫深圳、高房价外溢周边，危机中前行一、波涛汹涌的2015年回顾一、波涛汹涌的2015年回顾一、波涛汹涌的2015年回顾回顾2015不得不提2014年930新政，从2010年开始执行四年之久限贷政策正式放松，二次置业者蠢蠢欲动，我分别于930后，2015年初，7月初、10月初发帖预测后续房价发展，基本幸运的言中。2014盛宴落幕930新政影响一、波涛汹涌的2015年回顾

（930）央行新政对于房价走势的影响

原文回帖中的一段内容：“虽然央行新政深圳的细则未出，但市场回暖已经是肯定的；在盛宴落幕9月后的最后一天，央行新政出台，释放市场需求，北上广深等一线城市的市场回暖趋势已定，反而对于二三线市场的影响有限，楼市在盛宴落幕9个月后，序幕又徐徐拉开，短期回暖，以现在为基数，到年底房价变动在10%左右的可能比较大！”930新政影响结果：楼市回暖价格逐步上升。一、波涛汹涌的2015年回顾

2015年房地产预测——宽松环境、片区分化

“一、2015年二、三线城市的房价会继续低迷，而京沪深等一线城市及一些热点地区房价将走强，这是全国范围内的分化；

二、深圳会出现片区分化，前海周边还是最热的区域，预计房价涨幅将超过20%，龙华将成为承接关内产业转移的最大受益区域，房价涨幅会超过15%，因汽车限牌的影响房价已经高企的中心商业区、产业集中区、地铁沿线的房价也会有较大上涨幅度（15%左右），学位房也会进一步体现价值。

三、其他片区，无地铁、无商业、无产业的片区的房价涨幅会比较有限。”2015环境宽松一、波涛汹涌的2015年回顾

2015年的预测发出，几乎毫无争议，当然也有异议但声音很少，在我觉得继去年发表“盛宴落幕”之后是最无争议的一次预测了，可谁想到330来了，成交量和价格大幅提升，3-6月价格飙涨了50%。风险提示一、波涛汹涌的2015年回顾

2015年的7月发生了股灾，对楼市前景的悲观情绪蔓延，当时我正在准备发帖预测下半年楼市发展，因股灾的不确定性等待了几天，发布了“股灾之际”预测2015年楼市下半场升幅超过15%

内容摘要：

二、2015楼市的现在（7月1日-9月1日），经过上半年的大幅上涨，银行贷款额度已经短缺，加上股灾的影响，这两个月房价会平稳，房源增加，房价可能会出现5%左右的议价空间，这时可选的房源户型都在增加，买家有更多的主动选择机会。

三．2015楼市的未来，

从国家政策层面，股灾已形成，救市在艰难进行中，救市的同时，更需注意楼市的发展，房地产对经济的带动作用显著，在救股市艰难的情况下，一定会极力稳住全国的楼市，从目前形势出发，贷款不会进一步收紧，所以下半年楼市会稳固，股灾之前预计会有超过30%的上涨幅度，既然发生了股灾打个对折，至少会有15%的升幅可能会超过20%。下半年预测

一、波涛汹涌的2015年回顾楼市的发展确实出现了小幅调整，但并未形成很多人预计的大幅下跌或者崩盘，特别是参考房网网友张先生的“南山二手房最新成交”基于7-9月的楼市基本稳定的情况，我有信心“山重水复疑无路”已经过去，年底会迎来“柳暗花明又一村”，于是又发一贴四季度预测

“十、今年后三个月，深圳楼市总体平稳，稳中上升，片区继续分化，上半年热点片区前海、龙华横盘到年底上升幅度会相对较小，而其他成熟中心区域、优质学位领涨，偏远片区涨幅较小的也会补涨，待上述区域补涨到位后（3-6个月），3-6个月后热点片区会继续领涨，相对7月股灾初发生时的“山重水复疑无路”，现在应该是期待的是“柳暗花明又一村”，楼市到年底总体平均价格相对6月会上升10%以上”

到11月中旬楼市成交回升确定，笋盘被消化，房价开始涨直至今日。

回顾2014930后的楼市发展，为了更准确的预计未来的楼市发展方向一、波涛汹涌的2015年回顾回顾2014930以来楼市，特别是进入2015年，楼市变化之大确实超出很多的想象，我也曾经发帖提过，因科技的发达通讯手段的及时性和多样性，使市场对政策的反应速度以及政策应对市场的变化都更加快速，市场变化的节奏太快了，所以我在15年下半年梦三、四季度分别与朋友们分享了我的观点，预计未来的2016年也是如此，楼市变化不能以年度来分析，只能以季度来分析。二、房价走势的主要影响因素，长周期与短周期宏观1、国家贷款政策、税收政策、国家基本经济情况最房价预期的影响。决定房价的长期趋势微观2、深圳的经济发展、经济转型、片区规划对房价造成的影响。决定了房价的短期走势二、房价走势的主要影响因素，长周期与短周期长期趋势2013年6月，银行间出现债务违约，之后发生了几次同样的事件，这一迹象表明了国家信贷政策的逐步收紧，势必造成房价的停滞或回落，造成盛宴落幕。短期影响2014年在宏观政策收紧的情况下盛宴必将落幕，这一长期预期，影响2014年深圳的房价整体徘徊并略降，这是体现的短期影响。二、房价走势的主要影响因素，长周期与短周期长期趋势2014930后，二套房贷款限制放开，配合信贷的逐步宽松，房价走势的长期趋势已经改变，交易量将增加，房价必将上涨短期影响930后交易逐步回暖，房价也逐步上升，2015年初趋势已定，2015年的房价走势必将是上升的；加上330的推波助澜，到6月底房价上升达50%。二、房价走势的主要影响因素，长周期与短周期长期趋势2015年7月初，发生股灾，虽然6月底贷款逐步收紧，这只是一个短期政策，股灾发生后国家救市，为保楼市不出风险，短期房贷收紧的政策也快速收场，房价的长期趋势依然看涨。短期影响

在楼市长期上升趋势并未改变的情况下，因股灾可能带来经济危机及贷款收紧的短期影响，楼市交易降温，房价上升止步，出现5%的议价空间，在长期趋势未变的情况下7-9月是最佳出手时机。三、去库存水漫深圳，深圳房价危机中前行长期趋势2016年的长期趋势，“去库存”，各级政府制定各种政策达到去库存的目的，信贷宽松是可预期的。短期影响国家层面的政策“去库存”，想尽各种办法达到去二、三线库存，无论任何办法有两个基本政策是确定的，1、贷款会继续宽松；2、减税政策会全国通用，无论营业税还是个人所得税的调整都会使深圳受益。三、去库存水漫深圳，深圳房价危机中前行国内危机

去产能转型带来的经济衰退是否会得到改善，去库存能否成功，经济能否继续进入上升通道，如果国内的大的基本面不好，将会拖累深圳房价的进一步发展，这影响基本会在上半年明朗。国际危机美国经济回升，美元强势，中国加入SDR，貌似可以输出通胀了，但能否成功有待检验，风险在于人民币对美元的贬值程度。三、去库存水漫深圳，深圳房价危机中前行高杠杆危机

高杠杆的过度使用埋下危机隐患，目前的高杠杆让我想起美国的次贷，现在杠杆运用较高，租金难抵月供一半，如果购房者日常收入与供款差距过大就与美国次贷类似，2015这样的情况已经有了，覆盖面并不大，如果2016房价继续高歌猛进，高杠杆比例扩大引起的危险可以类比美国次贷。风险可能性引爆这个风险可能会在两年以后，只是有这个风险存在，并不一定会发生，也可能由于收入的大幅增长化解这一危机三、去库存水漫深圳，深圳房价危机中前行2008年国际金融危机

2008年由美国次贷危机引发全球经融危机，危机影响全球，当时前景一片黯淡，中国出口萎靡，房价大幅下降，地产商破产。本次国内的经济危机本次国内危机因2008年迫于国际危机，推出4万亿刺激政策，产能过剩，从2013年开始去产生能，谋求经济转型，大众创业、万总创新，但除少数地区转型成功，大部分地区陷入生产过剩危机，2014年整体楼市交易萎靡，三、四线城市地产商出现资金链断裂。三、去库存水漫深圳，深圳房价危机中前行2008年国际金融危机应对

美国政府救市，政府托管金融机构，推出量化宽松，全球逐步跟进宽松，美元输出通胀，同时美国制定鼓励制造业回流的政策，人民币对美元升值，中国推出4万亿刺激措施，鼓励买房去库存。本次国内的经济危机应对中国推出930，重新祭出房地产引擎这一利器，但效果有限，只带动了一线及强二线城市的地产销售，三、四线城市依旧处于低迷，15年底推出去库存政策，效果待检验。三、去库存水漫深圳，深圳房价危机中前行国际情况

美国已成功走出危机，结束量化宽松，美元开始加息，制造业回流，非农就业率上升；欧洲并未走出危机，同时还收到难民困扰，恐怖主义威胁。国内情况产能过剩，三四线城市住房库存过高，房产政策调整后一线城市楼市热度就升温，三、四线城市依旧低迷；人民币贬值，加入SDR，出口受阻三、去库存水漫深圳，深圳房价危机中前行未来可能展趋势一

去库存、去产能、经济转型如果成功，中国会迎来新的发展；人民币贬值对资产短期利空，如果因贬值而重新利于出口，经济回升，人民币有可能重回升值通道，有利于中国经济晴雨表——房地产的走势未来可能的发展趋势二全国性的去库存、去产能、经济转型不成功，人民币的贬值可能演变为因货币超发引发的资金外逃，虽然深圳转型成功，但依然会受到国内经济基本面的拖累。三、去库存水漫深圳，深圳房价危机中前行去库存水漫深圳

2016年结论，无论去库存的结果如何，深圳楼市的整体趋势会受到货的漫溢币之水，整体交易活跃，房价将成上升趋势。深圳楼市危机中前行

2016年深圳楼市注定是不平静的一年，但在房价大趋势及15年底上升趋势的影响下，预计深圳上半年房价上升将超过15%，如果房价上升速度过快超过30%，可能会发生一定的风险。下半年的发展取决于危机的解决情况。四、高房价外溢周边深圳2015深圳楼市高歌猛进，到年底上涨幅度平均超过60%，个别区域已经翻番，光明、福永等地新房已经三万起临深区域临深的东莞、大亚湾等地在深圳房价的带动下，率先“去库存”成功，房价也出现了上涨，受到了深圳高房价外溢的影响，东莞也尝到了抢房的滋味。四、高房价外溢周边深圳外溢深圳的周边就是东莞和惠州，从哪里外溢？抓住两个中心1、深圳中心也就是福田CBD，车公庙等核心产业区属于大CBD范围；2、前海中心包含（后海、前海、宝中），科技园这一核心产业区也在大前海范围内；到达这两个中心最便利的周边受外溢的影响最强。临深区域选择1、有地铁规划、高速、快速路直达深圳两个中心；2、片区环境好，入住率高配套较成熟，有学校有商场有公园；3、二手房交易活跃、三年内容易变现，现在有租金收入四、高房价外溢周边东莞1、二手房交易较活跃；2、入住率高；3、东莞历经扫黄、产业调整社会环境大为改善；4、11号延长线直达前海5、不同区域离深圳的CBD、前海、龙岗都较近。临深首选惠州大亚湾1、二手房交易不活跃，新房多，即使升值变现也很困难，流动性较差。2、大片区整体建设、规划不错；3、入住率不高，配套不成熟；4、大亚湾石化污染需要重视。临深次选四、高房价外溢周边中山

1、深中通道计划2023年才开通，现在考虑还早得很到哪都不便利，即使开通其距离也不比大亚湾更近。2、交易情况不了解；3、东莞、大亚湾已经国内化，中山更地域化一些。暂时不用选临深区域选择1、首选当然还是深圳，能在深圳买就不要考虑临深；2、次选东莞，东莞离深圳较近的长安、松山湖周边、塘厦等地都可考虑，松山湖环境优美空气清新可以是东莞的首选；3、惠州离罗湖、龙岗中心城较近，也可作为临近区域自主选择之一，投资收益变现短期难实现4、中山？先别想了，还不如直接考虑珠海。五、对“位置、位置、还是位置“位置对位置的理解，相信大家都明白位置绝对不是指地理位置，位置包含了：

1、是否靠近商业中心。

2、是否有好的学位。

3、是否有好的环境，居住环境安静与否？停车便捷有否？空气质量如何？周围的居民素质如何等等。

位置的交通4、该位置的中长期规划是否比较好，即使现在环境还不好，但实现规划后会改变环境。

5、交通是否便捷，包括地铁和自驾的便捷。五、对“位置、位置、还是位置“深圳位置深圳的两个中心：福田CBD、大前海衍生出的热点：前海自贸区、后海商业中心区+总部基地龙华：北站所在、CBD的后花园无论环境规划还是交通规划都会向前海倾斜，前海房价五年内涨一倍这是一个长期保守的预期有拆迁规划的位置

罗湖深圳的中心发展由东向西，从罗湖到福田、南山的一个传递过程，这也是深圳的快速发展造成的，罗湖最先发展，当时规划受限，交通停车的条件不便，所以在深圳楼市的发展中逐步落后，考虑罗湖就要考虑城市更新，但城市更新真的很难，起码五年内的城市更新会以城中村、工业区为主。五、对“位置、位置、还是位置“学位我一直认可学生成就名校、家长成就名校，深圳除了顶尖的几个学位之外，其他差距并不大，选择学校一定要离家近，对于孩子上学的交通时间就是他们的宝贵时间，可以用来玩、用来学习，一定要就近入学。学生位我认为学位的更准确定义应该是学习的学校是与什么样的学生在一起，如果都是家长重视教育的人，那么这个学位就是个好学位，新学校新老师都不会差的。五、对“位置、位置、还是位置“热点核心领涨热点的位置、核心的位置领涨，每年政府很多设想很多规划，规划确定时为该位置带来的确定的利好，房价会上升，当规划的区域基本成型会迎来更加明确的前景，如前海领涨是必然的，2016年初，前海还是领涨区域。目前前海地下工程基本完工，再用三年的时间地面会初具规模，前海、钱海。房价的传递房价的传递以核心热点为基础向外围传递，核心区域领涨，商业中心区域跟涨，其他片区被辐射上涨，深圳整体上升后会向临深区域外溢。六、2015年热点词汇股灾股市我不懂，看不懂，弄不懂；股市本应是经济的晴雨表，经济热时股市高，经济冷时股市低，但在股灾之前，人为的提高晴雨表的读数，表高了，经济会跟着热吗？肯定不会，于是有了股灾楼市才是经济的晴雨表在中国楼市才是经济的晴雨表，深圳的楼市主要受深圳经济环境的影响，反应深圳的经济发展情况，15年的大涨表明了深圳经济转型发展的成功六、2015年热点词汇鸭子嘴硬我在发表下半年楼市预测及