售案的税费和流程张瑜

各类房产交易流程及收费标准主讲人：国熙台一店张瑜目录

一从斡旋--交房的流程以及注意事项和资料

二各类性质房产的贷款政策

三贷款操作流程和所需资料

四各类型房产过户的税费标准

五案列分析斡旋后1下定斡旋金同时签订斡旋金合同。（需要：客户身份证复印件）

2约业主来签定斡旋金合同（技巧：告知客户几点来店里约来面谈）（所需资料：产权人本人必须来，带身份证房产证）

注意事项：仔细核对产证信息

3斡旋成功同时让业主单方面签定金合同，定金合同一式三份。（或同时约双方当面签）买卖事实已成立（签定金合同时客户需补交定金。说词：斡旋金额小，风险大）

4客户签订定金合同同时补大定，三份定金合同，买卖双方中介方各执一份。（客户准备：收入证明，近半年银行流水私章户口本）（业主准备：身份证结婚证/离婚证户口本房产证私章）

5评估，约合作的担保公司根据案子需要选择银行，约评估公司。（评估资料：买方身份证复印件产证复印件成交价客户贷款额）

6网签：签订买卖备案合同（房管局中介门店都可打印且在房地局交易系统备案。卖方产权人签字，买方产证办谁名下谁签字）（网签合同有效期一个月；网签协议也可主动撤销）网签后7面签：签订借款合同，担保合同（审批借款所需资料：网签合同借款合同买卖双方新开的银行卡担保合同和第4条所准备的资料）审批日期5个工作日左右！8资金监管：买卖双方持银行卡网签合同身份证房产证到房管局资金监管窗口出资金监管协议。9放款：买方带首付款资金监管协议存首付领首付入帐凭条，次日放款领贷款入账凭条。10过户：卖方持房产证婚证双方身份证；买方产证办理产权人身份证。11交房：三方一起到物业交接物业水电等费用。买方领证后带复印件去物业做业主信息变更。（注意：卖方在此房有没有落户）12领证：过户后22个工作日左右领证。期间都可以交税。13买方领证后，发放房款。各类性质房产贷款政策

住宅、公寓、商业、商住、办公---可做贷款

车库、厂房、地下室----不做贷款房屋性质各类性质房产贷款政策各类性质房产贷款政策借款人：年满18周岁且小于65周岁

有固定收入，在职

征信良好（逾期最高不超过6次，连续不超过3次）贷款操作标准流程银行取得他项权利证结案出正评抵押

取证（放款至业主账户）

3-5个工作日产权转移登记大修基金变更放贷款资金监管评估房屋

银行签约合同网签、资金监管协议销售店下定金放款至业主账户商业地产贷款操作需要资料买方：卖方：身份证、婚姻状况证明（结婚证/离婚证，离婚协议）、户口本（户籍卡或户籍证明）、收入证明、方章、银行流水（半年以上）、购房首付款，征信报告身份证、婚姻状况证明（结婚证/离婚证和离婚协议、单身声明公证/单身证明）、户口本、方章、婚姻登记审查处理表、房屋所有权证、房屋维修基金票、原始购房发票、原始契税票普通住宅收费标准商业地产收费标准公寓：高新交税可以选择营业税全额5.6%个税全额1%来征收税费商业地产收费标准

评估费：评估值X0.5%买方评估公司（税评值：全额评估值）收费标准土地增值税：增值额×30%-60%①增值额（利润）：卖出价（评估市场价）-扣除项目合计②扣除项目合计：原始购房价+房产重置成本价+准予扣除的税费③增值率：增值额/扣除项目合计④应交土地增值税率：根据增值率选择适用税率⑤应交土地增值税：增值额×适用税率-扣除项目合计×速算扣除系数收费标准1.营业税：全额的5%，2.城市建设维护税：营业税税额×7%3.教育附加费：营业税税额×3%4.地方教育附加费：营业税税额×2%营业税

税率5.6%营业税赠与

1.房产赠与---指一方（赠与人）自愿把自己所有的房产无偿赠与他人（受赠人）的一种产权转移方式。

2.赠与过户不需要办理网签和资金监管业务。3.资料：赠与人：身份证、户口本、婚姻状况证明（结婚证/离婚证和离婚协议、单身证明、）、房屋所有权证、房屋维修基金票，赠与公证书，评估报告

受赠人：身份证赠与4.费用：直系亲属：评估费：评估额×0.5%赠与公证费:评估值×2%过户手续费：面积×4元/平（住宅）面积×10元/平（非住宅）契税：评估值×3%登记费：80元/件（住宅）550元/件（非住宅）

非直系亲属：营业税（不论年限），个税均全额征收

偶然个人所得税：全额×20%赠与产权来源是赠与的房产出售：

营业税：全额×5.6%（产证发证日期＜2年）免交营业税（产证发证日期＞2年）

差额X5.6%（产证发证日期＞2年非住宅）个税：差额×20%继承1.房产继承---是指按照《继承法》的规定，是指依照法定程序把被继承人遗留房屋所有权及其土地使用权转移归继承人所有的法律行为。房产继承，是所有权及使用权继受取得方式的一种。

2.继承过户不需要办理网签和资金监管业务。3.资料：

被继承人：房产证，维修基金票，死亡证明或销户证明，亲属关系证明，家属成员关系表，婚姻证明，

继承人：身份证,户口本，继承公证（放弃声明公证），亲属关系证明，继承4.费用：

继承公证费：评估值×2%

登记费：80元/件（住宅）550元/件（非住宅）析产1.析产---财产分析，是指财产共有人通过协议的方式，根据一定的标准，将共同财产予以分割，而分属各共有人所有的一种产权转移方式。析产一般发生在大家庭分家或者夫妻离婚时对财产的处理中。2.析产不需要办理网签和资金监管业务。3.资料：

双方身份证,户口本,结婚证或结婚档案,离婚证,离婚协议/法院终审判决书/法院调解书（签收函），房产证，购房合同4.费用：

登记费：80元/件（住宅）550元/件（非住宅）案例分析案例小李，女，西安莲湖区户籍，1990年1月1日出生，单身，名下无房产。欲按揭购买老刘夫妻名下位于西稍门旭景名园住宅一套，面积120平，房产证发证日期是2012年11月25日，于是来到玛雅房屋......案例分析资料小李：身份证，户口本，收入证明，银行流水，首付款，方章

老刘：身份证、结婚证、户口本、方章、房屋所有权证、房屋维修基金票费用：营业税：免交个税：成交价×1%契税：1.5%中介费：3%代办按揭费：贷款额×1.8%代办过户：500元/件评估费：评估值×0.3%过户手续费：4元/平×120平登记费：80元/件抵押登记费：80元/件

案例分析案例小王，男，西安未央户籍，1988年10月1日出生，单身，欲按揭购买老张夫妻名下位于高新区水晶岛公寓一套（非普通住宅），面积93.5，房产证发证日期是2012年11月25日，于是来到玛雅房屋......案例分析资料小王：身份证，户口本，收入证明，银行流水，首付款，方章

老张：身份证、结婚证、户口本、方章、房屋所有权证、房屋维修基金票、原始购房发票、原始契税票费用：营业税：差额×5.6%全额×5.6%个税：差额×20%